THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

HỒ QUANG HUY

1. Về điều kiện để nhà ở được dùng làm tài sản thế chấp

Theo quy định tại Điều 91 của Luật Nhà ở thì điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch (trong đó bao gồm cả thế chấp nhà ở) là:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Với quy định tại Điều 91 Luật Nhà ở thì trong trường hợp thiếu một trong các điều kiện trên thì chủ sở hữu nhà ở không được dùng nhà ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là cơ quan nào có thẩm quyền xác định nhà ở “không có tranh chấp về quyền sở hữu” và “không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và cách thức xác định những nội dung đó được thực hiện như thế nào? Theo chúng tôi, nếu không có hướng dẫn phù hợp thì việc thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở sẽ gặp nhiều khó khăn vì trên thực tế để đáp ứng được đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 91 của Luật Nhà là không đơn giản, nhất là trong bối cảnh “lý lịch pháp lý của nhà đất” ở nước ta tương đối phức tạp.

2. Về điều kiện thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ

Theo quy định của Điều 114 Luật Nhà ở thì “chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”.

Như vậy, trong trường hợp thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, chủ sở hữu nhà ở phải đáp ứng 2 điều kiện: (i) giá trị của nhà ở phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm và (ii) chỉ thế chấp nhà ở cho một tổ chức tín dụng.

Với quy định trên, nhà làm luật hi vọng sẽ hạn chế được những rủi ro cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp nhà ở. Tuy nhiên, từ giác độ kinh tế thì quy định đó đã cản trở khả năng huy động vốn trong xã hội phục vụ sản xuất, kinh doanh (trái với mục đích thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và thị trường vốn) và đã “vô hiệu hoá” hệ thống, cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm nhà ở. Phần lớn các chuyên gia trong và ngoài nước đều đánh giá quy định tại điều 114 là chưa phù hợp với thông lệ quốc tế và không khuyến khích sự phát triển của nền kinh tế. Theo chúng tôi, để hạn chế rủi ro cho hệ thống các tổ chức tín dụng, Nhà nước cần sử dụng các giải pháp có tính hiệu quả, khoa học và tích cực hơn, ví dụ như: xác định rõ trách nhiệm của từng khâu trong quá trình thẩm định hồ sơ vay vốn; tăng cường vai trò, hiệu quả của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc công khai hoá thông tin; hoàn thiện hệ thống pháp luật tín dụng, ngân hàng để loại bỏ những “lỗ hổng” dẫn đến khả năng lừa đảo như hiện nay…). Ngoài ra, nếu theo quy định tại Điều 114 của Luật Nhà ở, trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở thế chấp nhà ở cho tổ chức, cá nhân không phải là tổ chức tín dụng để vay vốn thì rất có thể hợp đồng thế chấp đó sẽ bị tuyên vô hiệu do vì phạm về điều kiện chủ thể (vì chủ sở hữu nhà ở “chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”).

Do vậy, những bất cập trong quy định tại Điều 114 của Luật Nhà ở sẽ là một trong những nguyên nhân dẫn đến khó khăn cho việc khai thông thị trường vốn và thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian tới. 

3. Về việc ký kết, thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở

Theo quy định tại các điều 93, 117 và 118 của Luật Nhà ở thì hợp đồng thế chấp nhà ở phải đáp ứng các quy định sau đây:

3.1. Về hình thức của hợp đồng

Hợp đồng thế chấp nhà ở được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, cụ thể là hợp đồng thế chấp nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn.

Như vậy, trong trường hợp không thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp về nhà ở thì nguy cơ rủi ro cho các bên là rất lớn (có thể hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức). Đây là một trong những vấn đề cần lưu ý khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở. Tuy nhiên, nếu theo quy định của pháp luật công chứng, chứng thực hiện hành thì Uỷ ban nhân dân xã không có thẩm quyền chứng thực các giao dịch về bất động sản. Do vậy, trong thời gian tới cần có các quy định nhằm thống nhất vấn đề này.

3.2. Về nội dung của hợp đồng

Hợp đồng thê chấp nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây:

a) Tên và địa chỉ của các bên;

b) mô tả đặc điểm của nhà ở;

c) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

d) Cam kết của các bên;

đ) Các thoả thuận khác;

e) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;

g) Chữ ký của các bên.

Như vậy, hợp đồng thế chấp nhà ở phải có đầy đủ các nội dung trên.Về vấn đề này, Luật Nhà ở đã quy định “không mềm dẻo” như Bộ luật dân sự năm 2005. Sự thiếu thống nhất đó đã vi phạm nguyên tắc tự do, tự nguyện, tự thoả thuận của pháp luật hợp đồng. Do vậy, nên chăng chúng ta quy định nội dung của hợp đồng thế chấp nhà ở dưới dạng “khuyến nghị” (xem Điều 402 Bộ luật dân sự) và tôn trọng quyền tự do ý chí hợp pháp của các bên ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở. 

3.3. Về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thế chấp nhà ở

a) Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện;

b) Việc thế chấp nhà ở được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;

c) Nhà ở thế chấp được xử lý;

d) Theo thoả thuận của các bên.  

Quy định về chấm dứt hợp đồng thế chấp nhà ở của Luật Nhà ở hoàn toàn giống với quy định tại Điều 357 của Bộ luật dân sự, nghĩa là hợp đồng thế chấp nhà ở không có bất kỳ điểm nào khác biệt với các hợp đồng thế chấp tài sản. Do vậy, theo chúng tôi quy định này trong Luật Nhà ở là không cần thiết vì Bộ luật dân sự đã có quy phạm điều chỉnh.

3.4. Về xử lý nhà ở thế chấp

a) Việc xử lý nhà ở thế chấp để thực hiện nghĩa vụ được thực hiện thông qua hình thức bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá nhà ở.

b) Bên mua nhà ở thế chấp được công nhận là chủ sở hữu nhà ở từ thời điểm ký kết hợp đồng.

Như vậy, với quy định trên, khi xử lý tài sản thế chấp là nhà ở, các bên hoàn toàn có quyền thoả thuận về lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm và áp dụng các quy định về xử lý tài sản bảo đảm của pháp luật hiện hành để điều chỉnh.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 4 Điều 93 của Luật Nhà ở thì “trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự”. Do vậy, trong trường hợp nhận thế chấp nhà ở, các bên cần tìm hiểu những quy định có liên quan trong Bộ luật dân sự.

4. Về thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của nhà ở

Nghiên cứu Luật Nhà ở, chúng tôi nhận thấy một trong những hạn chế lớn nhất của Luật Nhà ở là chưa có quy định trực tiếp về công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở. Điều này sẽ gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng khi quyết định có nhận thế chấp nhà ở hay không do thiếu thông tin cần thiết về nhà ở là tài sản thế chấp. Tuy nhiên, nếu theo quy định tại các điều 12, 14, 15, 16, 19 và 20 của Luật Nhà ở, trong trường hợp có nhu cầu tìm hiểu thông tin về nhà ở thì tổ chức tín dụng căn cứ vào chủ sở hữu nhà ở là tổ chức hay cá nhân để xác định cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin, cụ thể là: trong trường hợp chủ sở hữu là cá nhân thì tìm hiểu thông tin về nhà ở tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện; còn trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở là tổ chức thì tìm hiểu thông tin về nhà ở tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có quy định về trình tự, thủ tục tìm hiểu thông tin về chủ sở hữu nhà ở.

Ngoài ra, để tìm hiểu về việc nhà ở đó đang được dùng làm tài sản thế chấp hay không thì tổ chức tín dụng phải tìm hiểu thông tin ở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc hệ thống cơ quan Tài nguyên và Môi trường vì theo quy định hiện hành cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp nhà ở là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc hệ thống cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh và huyện.  

Để hướng dẫn Luật Nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Tuy nhiên, bước đầu tiếp cận Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, chúng tôi nhận thấy, Nghị định này chưa khắc phục được những hạn chế chủ yếu của Luật Nhà ở. Do vậy, theo chúng tôi, trong thời gian tới, Nhà nước cần tiếp tục xây dựng, hoàn thiện pháp luật về bất động sản dựa trên nguyên tắc pháp lý “bất động sản là một khối thống nhất, trong đó quyền sử dụng đất là trung tâm”, tôn trọng quyền tự do, tự thoả thuận và tự chịu trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch, đảm bảo tính công khai, minh bạch, thuận lợi cho các giao dịch trên thị trường bất động sản.

Hồ Quang Huy- MOJ.GOV.VN

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ | Leave a comment »

I- THỰC TIỄN CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GDBĐ BẰNG ĐỘNG SẢN.

1. Kết quả đăng ký GDBĐ.

Hoạt động đăng ký Giao dịch bảo đảm bằng động sản đã được triển khai tại Việt Nam vào những ngày đầu của năm 2002 nhưng chủ yếu tại Hà Nội và Hồ Chí Minh. Đến ngày 14/7/2004 hoạt động này mới được triển khai tại khu vực miền Trung đánh dấu bằng việc thành lập Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản tại Đà Nẵng (Sau đây gọi tắt là Trung tâm Đăng ký Đà Nẵng).

Qua hơn 2 năm hoạt động Trung tâm Đăng ký Đà Nẵng đã xử lý và cấp được 13.200 Giấy chứng nhận đăng ký GDBĐ và CTTC. Số lượng đăng ký hàng năm đều tăng, cụ thể năm 6 tháng cuối năm 2004 Trung tâm cấp được 2.149 Giấy chứng nhận, Năm 2005 cấp được 5.560 Giấy chứng nhận và đến cuối tháng 9/2006 thì Trung tâm đã cấp được 5.432 Giấy chứng nhận gần bằng cả năm 2005. Riêng Quý II/2006 số lượng đơn đăng ký bằng cả Quý I và II/2006. Điều đó nói lên rằng, hoạt động đăng ký GDBĐ bằng động sản tại khu vực miền Trung-Tây nguyên đang ngày càng phát triển mạnh mẽ. Tính đến nay, đã có 13 tỉnh tại khu vực miền Trung-Tây nguyên với gần 320 các tổ chức tính dụng là khách hàng thường xuyên (KHTX) đã đăng ký tại Trung tâm đăng ký Đà Nẵng. Trong thời gian tới, Trung tâm sẽ cố gắng đẩy mạnh phát triển cả về số lượng KHTX và số lượng đơn đăng ký dưới nhiều hình thức khác nhau, như: tuyên truyền phổ biến pháp luật, xử lý và cấp giấy chứng nhận trong ngày, hỗ trợ trực tiếp khách hàng, bố trí thời gian làm việc hợp lý với nhu cầu của khách hàng…

2. Về loại tài sản.

Thực tế đăng ký trong thời gian qua, tại Trung tâm đăng ký Đà Nẵng thì hầu hết các loại tài sản là động sản quy định tại Nghị định 165 và Thông tư 01 đã được đưa vào giao dịch làm vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trừ một số loại tài sản chưa thấy đăng ký, có thể do loại tài sản đó không thể hoặc khó có thể đăng ký vì tính chất của loại tài sản đó như: các loại tiền tệ; kim khí quý, đá quý; quyền về tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp… hoặc một số loại tài sản có đăng ký nhưng rất ít và nếu có đăng ký thì cũng chỉ tập trung vào một số TCTD thuộc hệ thống quốc doanh như: quyền đòi nợ (chủ yếu là từ các Hợp đồng xây dựng mà chủ đầu tư là các tổ chức của Nhà nước), chưa thấy có giao dịch đăng ký nào đối với quyền đòi nợ trong các hợp đồng thương mại, dịch vụ… . Qua đó cho thấy, các TCTD và các tổ chức, cá nhân đã có thể bỏ lỡ rất nhiều cơ hội kinh doanh, sử dụng đồng vốn một cách có hiệu quả. Có thể vì nhiều lý do khác nhau, hoặc có thể do chưa nắm bắt hết các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoặc có thể do chưa đủ khả năng thực hiện đối với loại tài sản đó, do chưa thể liên kết giữa các hệ thống ngân hàng với nhau và ngay cả trong cùng một đơn vị tín dụng cấp I với cấp II, với các phòng giao dịch trực thuộc cũng chưa tạo ra mối quan hệ hỗ trợ lẫn nhau. Dẫn đến chưa tận dụng hết các loại nguồn vốn trong xã hội, phục vụ cho nhu cầu phát triển SXKD.

3. Về đối tượng tham gia.

Đối tượng khách hàng tham gia đăng ký GDBĐ (kể cả bằng động sản lẫn bất động sản) hiện nay chủ yếu 100% là tập trung vào mối quan hệ giữa các TCTD với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực SXKD hoặc giữa TCTD với các cá nhân. Chưa xảy ra hoạt động đăng ký GDBĐ giữa các đối tượng là các cá nhân – cá nhân, giữa doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực SXKD – doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực SXKD hoặc giữa cá nhân – doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực SXKD. Đây là các đối tượng, các khách hàng tiềm năng mà pháp luật mong muốn được điều chỉnh và các Trung tâm đăng ký mong muốn được phục vụ, với mục đích nhằm hạn chế các kiểu đòi nợ kiểu xã hội đen đem lại bình yên cho xã hội. Các đối tượng này chưa tham gia hoạt động đăng ký GDBĐ. Chưa tham gia, có thể là do một trong thời gian dài, pháp luật của ta chưa có các quy định cụ thể về đăng ký GDBĐ, chưa tạo cho mọi người thấy quyền và lợi ích khi tham gia GDBĐ. Do đó, chưa tạo ra thói quen cho tất cả các tổ chức, cá nhân khi tham gia bất cứ quan hệ giao dịch kinh tế, dân sự, thương mại nào cũng cần xem xét có tài sản đưa ra làm vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự hay không. GDBĐ có phát triển thì mới tạo ra một “văn hoá giao dịch” trong xã hội, tránh tình trạng do nể nang, nặng phần “tình” mà coi nhẹ phần “lý” mà dẫn đến tâm trạng người cho vay luôn luôn lo lắng đối với tài sản đã cho mượn, cho vay… và ngược lại là tâm lý muốn chiếm dụng tài sản, kéo dài thời hạn trả nợ, thời hạn thực hiện nghĩa vụ của người có nghĩa vụ. Các hiện tượng này sẽ làm ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình an ninh trật tự của một xã hội.

Để đạt được những kết quả trên, hoạt động đăng ký GDBĐ tại Trung tâm Đà Nẵng nói riêng và các Trung tâm đăng ký khác nói chung, mặc dù có rất nhiều thuận lợi nhưng cũng còn gặp nhiều khó khăn, cụ thể như sau:

* Về thuận lợi:

– Được sự quan tâm, chỉ đạo kịp thời của lãnh đạo Cục trong mọi tình huống nên các vướng mắc của các Trung tâm được giải quyết rất nhanh gọn, hỗ trợ tối đa cho các KHTX, tạo uy tín cho hoạt động đăng ký GDBĐ.

– Hệ thống pháp luật về GDBĐ của Việt Nam tương đối hoàn chỉnh, đầy đủ. Mặc dù, các quy định này còn nằm rải rác ở nhiều văn bản khác nhau, mức độ văn bản còn nằm ở tầm Nghị định nhưng tất cả các vấn đề, nội dung cơ bản về GDBĐ mà hiện nay đang được thế giới áp dụng ngày càng nhiều thì đều đã được điều chỉnh. Việc củng cố và xây dựng pháp luật về GDBĐ luôn luôn được lãnh đạo Bộ, lãnh đạo Cục quan tâm chỉ đạo sửa đổi, bổ sung, xây dựng mới theo hướng tiên tiến, hiện đại, chú trọng cải cách hành chính mang lại nhiều thuận lợi không những cho các khách hàng mà còn tạo nhiều thuận lợi cho hoạt động của các Trung tâm đăng ký.

– Hình thức, quy trình đăng ký GDBĐ tại Việt Nam nói chung và tại các Trung tâm đăng ký thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm hết thông thoáng, đơn giản nhưng cũng hết sức tiên tiến, hiện đại. Đáp ứng triệt để yêu cầu về cải cách hành chính mà Chính phủ Việt Nam đề ra, đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay.

– Đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký am hiểu pháp luật, đều có trình độ pháp lý từ cử nhân trở lên, nên các hồ sơ đăng ký đều được giải quyết đúng và trước thời hạn quy định.

* Về khó khăn:

Thực sự mà nói, rất khó tìm ra các nguyên nhân cơ bản gây ra khó khăn cho hoạt động đăng ký GDBĐ bằng động sản. Tuy nhiên, thực tế cũng còn có một số vấn đề cần giải quyết (mang tính kỹ thuật là chính) nhằm hạn chế và đẩy mạnh hoạt động đăng ký GDBĐ trong thời gian tới, cụ thể như sau:

– Việc quy định tìm hiểu thông tin trong CSDL quốc gia đối với bên bảo đảm theo 3 tiêu chí: tên, số ID và địa chỉ là chưa phù hợp. Trong khi đó, các văn bản hướng dẫn quy định các Trung tâm đăng ký phải cập nhật dự liệu theo đơn kê khai. Do đó, khi các TCTD kê khai một trong các thông số trên không thống nhất là việc cung cấp thông tin sẽ không đầy đủ.

– Quy định nhập tên bên bảo đảm theo “nguyên tắc con dấu” cũng gây ra nhiều rắc rối cho cả các Trung tâm đăng ký lẫn khách hàng vì con dấu có thể được khắc lại (do bị mất, hỏng, đổi tên doanh nghiệp…) và quá trình khắc lại dấu đã nẩy sinh nhiều vấn đề như: số ID sai, tên tổ chức không thống nhất… dẫn đến việc cấp nhật tên bên bảo đảm vào CSDL quốc gia cũng không thống nhất gây ảnh hưởng không nhỏ cho công tác cung cấp thông tin.

– Cũng theo nguyên tắc con dấu nên hình thức nộp đơn qua Fax cũng gây rắc rối như do con dấu có mầu đỏ nên khi qua Fax thường bị mờ, nhoè… nên việc xác định số ID trên con dấu rất khó khăn nên khách hàng thường phải gửi Fax nhiều lần gây tốn kém cho cả khách hàng lẫn các Trung tâm đăng ký.

– Việc pháp luật về GDBĐ quy định chưa rõ ràng về quyền truy đòi đến cùng đối với tài sản bảo đảm cũng gây e ngại cho bên nhận bảo đảm. Ví dụ: 1 phương tiện giao thông sau khi đã được thế chấp tại một TCTD nhưng sau đó lại được bán cho một bên thứ ba ngay tình thì hoặc phương tiện đó có thể bị tịch thu bởi một quyết định hành chính của một cấp địa phương nào đó do bên bảo đảm vi phạm pháp luật như dùng phương tiện để chở hàng lậu, hàng cấm vận chuyển mua bán… Do đó, cần phải có các quy định rõ ràng, giải quyết dứt điểm vấn đề người thứ ba ngay tình đối với tài sản bảo đảm hoặc tịch thu tài sản bảo đảm bởi một quyết định hành chính, bảo đảm tối đa quyền lợi của bên nhận bảo đảm.

II- NHU CẦU CẢI CÁCH PHÁP LUẬT TRONG LĨNH VỰC GIAO DỊCH BẢO ĐẢM.

Hình thức, quy trình đăng ký GDBĐ bằng động sản tại Việt Nam được triển khai thực hiện tại các Trung tâm đăng ký trực thuộc Cục Đăng ký quốc gia GDBĐ- Bộ Tư pháp có thể khẳng định là rất hiệu quả, thực hiện tốt chủ trương CCHC do Chính phủ phát động thể hiện ở việc KHTX có thể lựa chọn đăng ký GDBĐ theo phương thức gửi hồ sơ qua bưu điện hoặc qua Fax mà không cần đến trực tiếp. Có thể nói đây là 2 phương thức rất tiên tiến, hiện đại lần đầu tiên được áp dụng hiệu quả trong cả nước. Áp dụng 2 phương thức này sẽ hạn chế tối đa việc giao tiếp giữa khách hàng với cơ quan Nhà nước, là nguyên nhân trực tiếp gây ra sự nhũng nhiễu, phiền hà cho khách hàng mà hiện nay cơ chế giao tiếp trực tiếp đang được rất nhiều các cơ quan Nhà nước áp dụng ở các “tổ một cửa” mà chưa có biện pháp hữu hiệu nhằm hạn chế hiện tượng nhũng nhiễu, phiền hà cho khách hàng.

Mặc dù các thủ tục hành chính áp dụng trong đăng ký GDBĐ bằng động sản đã được đơn giản hoá tối đa, dễ hiểu, dễ áp dụng nhưng hiện nay các thủ tục này vẫn đang tiếp tục được cải cách triệt để hơn nữa nhằm tạo điều kiện cho hoạt động đăng ký GDBĐ ngày càng hoàn thiện hơn, thu hút ngày càng nhiều đối tượng tham gia hoạt động GDBĐ. Nhưng bên cạnh đó, thì hoạt động của đăng ký GDBĐ bàng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vẫn bị nhiều khách hàng phản ánh còn gặp quá nhiều rắc rối, phiền hà cả về thủ tục, quy trình lẫn con người thực hiện. Do đó, để giải quyết tình hình này, tôi có một số đề nghị sau, đó là:

– Trong dự thảo Nghị định về GDBĐ cần phải có các quy định về bảo vệ tối đa quyền lợi của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trong trường hợp, còn vướng mắc trái với các quy định khác thì cũng cần phải có giải pháp nêu ra để làm cơ sở sửa đổi, bổ sung các quy định đó phù hợp với quy định về GDBĐ.

– Trong dự thảo Nghị định hoặc các văn bản cao hơn về GDBĐ và các văn bản quy phạm pháp luật khác cũng cần phải hạn chế hoặc phải quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của người thứ ba ngay tình đối với tài sản bảo đảm. Vì hiện nay, pháp luật đã có các quy định về tìm hiểu thông tin trước khi quyết định xác lập quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại. Do đó, chỉ sau khi có tìm hiểu thông tin thì việc sở hữu tài sản thông qua mua bán, đổi chác… của người thứ ba mới được pháp luật coi là ngay tình.

– Đối với đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

+ Cần nghiên cứu sửa đổi một số quy định có liên quan tại của Luật Đất đai-2003, Nghị định 181 để làm cơ sở điều chỉnh các văn bản có giá trị pháp lý thấp hơn.

+ Cần nghiên cứu áp dụng hoặc tạo ra cơ chế đăng ký đơn giản, thuận tiện… giống như đăng ký GDBĐ bằng động sản.

III- MỘT SỐ GÓP Ý CỤ THỂ CHO DỰ THẢO PHÁP LỆNH VỀ ĐĂNG KÝ GGBĐ:

1. Tại khoản 2, điều 10 cần nghiên cúu bổ sung thêm một lại giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý đối với công dân Việt Nam là:

– Chứng minh sỹ quan, chứng minh quân đội;

– Giấy chứng nhận Cảnh sát nhân dân, Giấy chứng minh an ninh nhân dân, Giấy chứng nhận công nhân, nhân viên trong lực lượng Công an nhân dân.

2. Cần bổ sung từ “đã” trước từ “đăng ký” tại điểm b, khoản 1, điều 24 thì mới rõ nghĩa của việc thay đổi thông tin về bên bảo đảm đã được lưu trữ trong CSDL quốc gia.

3. Về thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký (Điều 20).

Tôi thống nhất quan điểm chọn phương án 1, vì nếu chọn phương án 2 thì thời gian lưu trữ quá lâu và dễ xẩy ra tình trạng đầy dữ liệu trong hệ thống CSDL quốc gia. Thực tế đăng ký cho thấy, do loại tài sản đưa ra làm vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ở đây là động sản, về mặt lý thuyết thì thời hạn sử dụng của loại tài sản này thường ngắn, thời gian khấu hao cũng tương đối ngắn do yêu cầu đổi mới công nghệ… nên các hợp đồng thế chấp cũng thường phải ngắn hơn vòng đời sản phẩm thì mới bảo đảm cho hợp đồng tín dụng. Thực tế, các hợp đồng thế chấp thường được kết thúc trước thời hạn 5 năm.

4. Về thời điểm đăng ký (Điều 21 & 40).

Nếu chọn phương án 1 thì vẫn còn mang tính chủ quan, không công bằng cho khách hàng. Đơn giản, vì nếu một lý do nào đó như: mất điện, số lượng đăng ký tập trung vào một thời điểm nào đó quá đông hoặc vì lý do cá nhân nào đó… dẫn đến việc Đăng ký viên cập nhật vào CSDL hoặc vào sổ đăng ký chậm, ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng như việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán. Do đó, quan điểm của tôi là chọn phương án 2 sẽ đảm bảo tối đa quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và những người có liên quan.

5. Về cơ quan đăng ký (Điều 13).

Dự thảo đưa ra 2 phương án đăng ký GDBĐ đối với quyền sử dụng dất & tài sản gắn liền với đất, một là được thực hiện tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất như hiện này, hai là đăng ký tập trung tại các Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia GDBĐ.

Với tư cách là một cơ quan đăng ký thuộc Cục Đăng ký quốc gia GDBĐ, chúng tôi nhận thấy rằng,

– Nếu xét ở góc độ CCHC thì trong thời gian qua, chúng tôi nhận được rất nhiều lời phàn nàn của khách hàng về việc thực hiện đăng ký GDBĐ tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của các địa phương và rất nhiều khách hàng đề nghị và mong muốn được thực hiện thủ tục này tại các Trung tâm đăng ký thuộc Cục Đăng ký.

– Nếu xét theo nguyên tắc đăng ký thông báo cũng được áp dụng đối với giao dịch bằng quyền sử dụng đất & tài sản gắn liền với đất. Theo đó, cơ quan đăng ký GDBĐ không có nghĩa vụ phải đi xác minh tài sản đó và cũng không có trách nhiệm phải “lo lắng” đi xác minh tài sản đó là có thực hay không? tài sản đó có đủ (về mặt giá trị) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hay không? … như hiện nay được rất nhiều Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện. Sự “lo lắng” trên gây nhiều khó khăn, ách tắc cho khách hàng, không tạo điều kiện cho thị trường tài chính phát triển. Những việc trên, đã được một cơ quan khác thực hiện và chịu trách nhiệm rồi, đó là cơ quan công chứng, chứng thực. Việc một số Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vừa qua đã “lo lắng” quá mức, lo cho cả sự thành bại của bên nhận bảo đảm, theo tôi sự “lo lắng” này đã vượt quá sự cho phép của pháp luật. Thực tế thì Bên nhận bảo đảm phải lo lắng gấp nhiều lần so với sự “lo lắng” của các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vì hậu quả xảy ra là bên nhận bảo đảm phải gánh chịu trước tiên. Điều này nó cũng phù hợp với nguyên tắc tự thoả thuận, tụ chịu trách nhiệm được ghi nhận trong Bộ luật dân sự 2005. Sự “lo lắng” này, nếu không muốn nói là tình trạng nhũng nhiễu, gây phiền hà cho khách hàng.

– Nếu xét về góc độ tài chính, thì việc đăng ký tập trung tại các Trung tâm đăng ký là rất thuận lợi vì hiện tại với hệ thống máy móc, thiết bị có sẵn, đã được đầu tư hiện đại và đầy đủ thì Nhà nước không cần lãng phí bỏ thêm vốn đầu tư cho từng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa phương.

Với những nhận xét trên, thì chúng tôi nhận thấy rằng các Trung tâm Đăng ký thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm nói chung và Trung tâm đăng ký tại Đà Nẵng nói riêng đã thực hiện nhanh chóng, chính xác, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho khách hàng khi đăng ký các giao dịch bảo đảm bằng động sản. Nếu khách hàng tin tưởng và pháp luật cho phép thì các Trung tâm đăng ký giao dịch tài sản thuộc Cục đăng ký quốc gia GDBĐ vẫn có đủ khả năng thực hiện và đáp ứng tốt công tác đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Trên đây là một số ý kiến nhận xét đánh giá về thực trạng đăng ký GDBĐ bằng động sản tại khu vực miền Trung – Tây nguyên, hy vọng sẽ góp phần nhỏ cho Ban dự thảo xây dựng pháp lệnh về đăng ký GDBĐ có thêm một số ý tưởng xây dựng ngày càng hoàn thiện pháp luật về GDBĐ.

SOURCE: nrast.moj.gov.vn

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ | Leave a comment »

Pháp luật về giao dịch bảo đảm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp sử dụng tài sản của mình để tạo vốn. Tuy nhiên, giao dịch bảo đảm là một lĩnh vực nhạy cảm, các ngân hàng sẽ có thể gặp phải nhiều rủi ro nếu như không có một cơ chế quản lý hữu hiệu cho các giao dịch bảo đảm đó. Đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ làm tăng độ an toàn cho các ngân hàng và nó cũng là cơ sở pháp lý cho việc bảo vệ lợi ích của các ngân hàng trong các giao dịch bảo đảm. Để công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ngày càng thu được hiệu quả cao thì pháp luật về giao dịch bảo đảm và pháp luật có liên quan trực tiếp đến hoạt động này cần phải có sự thống nhất, đồng bộ. Hiện nay, một số quy định trong Luật Nhà ở, Luật Công chứng và Bộ luật dân sự 2005 về giao dịch bảo đảm còn có mâu thuẫn như quy định về việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai. Điều đó phần nào cũng gây khó khăn cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng.

         Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai là nhà ở còn gặp nhiều vướng mắc. Về trường hợp này, Ngân hàng Indovina đã có một ví dụ thực tế. Ngân hàng đang nhận thế chấp căn hộ số 403 Lô F Chung cư KCN Tân Bình, phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú. TP.Hồ Chí Minh do Công ty Cổ phần sản xuất kinh doanh xuất nhập khẩu dịch vụ & đầu tư Tân Bình làm chủ đầu tư. Đặc điểm của loại tài sản này là người mua mặc dù chưa có được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng trên thực tế họ đã có được các quyền của chủ sở hữu nhà ở. Sẽ mất một khoảng thời gian rất dài để người mua nhà có được Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở đối với loại tài sản này. Căn cứ vào Luật Công chứng, đối tượng của hợp đồng, giao dịch phải có thật và hiện hữu, phòng công chứng từ chối không công chứng tài sản hình thành trong tương lai. Mà theo quy định của Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 thì việc thế chấp bất động sản phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Vậy trong trường hợp này giải quyết như thế nào?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 thì “quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc thời điểm giao nhận nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở”. Đồng thời, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở thì một trong những điều kiện để xác lập các giao dịch về nhà ở, trong đó có thế chấp là cá nhân, tổ chức phải “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”.

Xuất phát từ đó, quyền sở hữu nhà ở được xác lập đối với bên mua từ thời điểm chủ đầu tư bàn giao căn hộ chung cư cho bên mua, nhưng để được thế chấp chung cư đó thì bên mua phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, đối với trường hợp căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì Trung tâm Thông tin Tài nguyên Môi trường và Đăng ký Nhà đất từ chối đăng ký thế chấp với lý do không đáp ứng đủ điều kiện theo luật định khi thế chấp nhà ở đó.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 322 Bộ luật dân sự năm 2005, thì quyền tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Do đó, Quý Trung tâm có thể hướng dẫn các bên ký kết hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở giữa bên thế chấp là chủ sở hữu nhà và chủ đầu tư, vì người mua đã có quyền sở hữu nhà ở, nhưng còn thiếu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở được đăng ký tại một trong các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm theo trình tự, thủ tục quy định tại Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28 tháng 9 năm 2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp và Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17 tháng 5 năm 2007 của Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28 tháng 9 năm 2006.

SOURCE: nrast.moj.gov.vn

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ | Leave a comment »

DƯƠNG THANH MINH – Bộ Tư pháp

I. Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003

Luật Đất đai năm 1993 ra đời, trong đó quy định về việc hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất; hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiêp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là UBND cấp xã) có trách nhiệm đăng ký những biến động về việc sử dụng đất đã đặt nền móng cho việc hình thành cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm đối với bất động sản.

Do Luật Đất đai năm 1993 ra đời và điều chỉnh trong giai đoạn nền kinh tế, xã hội Việt Nam có nhiều sự đổi mới, vì vậy, lần lượt các Luật Đất đai năm 1998 và Luật Đất đai năm 2001 được ban hành, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1993 nhằm điều chỉnh và phù hợp các mỗi quan hệ phát sinh trong xã hội. Tại các Luật này, từng bước quy định đầy đủ hơn về quyền của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và đăng ký các biến động liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, trong đó có thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Tiếp sau các Luật trên là các Nghị định nhằm hướng dẫn các Luật và các Thông tư nhằm hướng dẫn các Nghị định. Những văn bản này đã tạo thành một hệ thống các quy định pháp luật về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

1. Quy định của Nghị định số 17 và Thông tư số 1417 về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Do Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 1998 (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993) quy định chỉ áp dụng biện pháp thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nên Nghị định số 17 và Thông tư số 1417 hướng dẫn Nghị định số 17 quy định theo hướng hướng dẫn cụ thể hơn về điều kiện thế chấp và đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Sau đây là những quy định của Nghị định số 17 và Thông tư số 1417 về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:

1.1. Về đăng ký thế chấp bằng tài sản gằn liền với đất

Nghị định số 17 và Thông tư số 1417 tuy có quy định về việc thế chấp tài sản gắn liền với đất nhưng không quy định về thủ tục đăng ký thế chấp đối với loại tài sản này.

1.2. Về thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

a. Về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

+ Về hồ sơ đăng ký:

Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp với bên cho vay (bên nhận thế chấp), cá nhân, hộ gia đình, tổ chức nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất cho cơ quan đăng ký. Hồ sơ đăng ký bao gồm:

– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Sơ đồ thửa đất (đối với bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình) hoặc trích lục bản đồ thửa đất (đối với bên thế chấp là tổ chức);

– Chứng từ nộp tiền thuê đất (trong trường hợp thuê đất).

+ Về thẩm quyền đăng ký: Trường hợp bên thế chấp là cá nhân, hô gia đình thì thẩm quyền đăng ký thế chấp thuộc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Trường hợp bên thế chấp là tổ chức thì thẩm quyền đăng ký thế chấp thuộc Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính nhà đất[1] nơi có đất.

+ Về thời hạn đăng ký và trách nhiệm của cơ quan đăng ký

Về thời hạn đăng ký, những văn bản pháp luật trên chỉ quy định về thời hạn đăng ký đối với trường hợp bên thế chấp là tổ chức (thời hạn là 07 ngày, kể từ ngày cơ quan đăng ký nhận đủ hồ sơ đăng ký hợp lệ) mà không quy định về thời hạn đăng ký đối với trường hợp bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình.

Về trách nhiệm của cơ quan đăng ký là xác nhận vào hợp đồng thế chấp và ghi việc thế châp vào sổ đăng ký thế chấp đất đai.

b. Về xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định của Nghị định số 17 và Thông tư số 1417 thì yêu cầu xóa đăng ký thế chấp gồm hai trường hợp sau:

Thứ nhất, sau khi bên thế chấp hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp xóa thế chấp tài hợp đồng. Bên thế chấp gửi hợp đồng đã được xóa thế chấp đến cơ quan đăng ký để cơ quan này xóa đăng ký trong sổ đăng ký thế chấp.

Thứ hai, trường hợp quyền sử dụng đất thế chấp bị xử lý để thu hồi nợ thì sau khi hoàn thành việc xử lý bên thế chấp đến cơ quan đăng ký để xóa đăng ký thế chấp.

Cơ quan có thẩm quyền xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tương tự như thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.

1.3. Một số nhận xét về thủ tục đăng ký thế chấp tại Nghị định số 17 và Thông tư số 1417

Với tổng hợp trên cho thấy, quy định về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với đất tại những văn bản trên chưa đầy đủ và cụ thể, cụ thể như sau: chưa quy định đầy đủ trình tự thủ tục các đăng ký biến động về đăng ký thế chấp đầu tiên như đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký, sửa chữa sai sót về nội dung đăng ký; chưa quy định về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp đối với tài sản gắn liền với đất; chưa quy định về thời hạn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đối với trường hợp bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình; chưa quy định về thời hạn xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất… Những hạn chế  này đã gây nhiều lúng túng trong thực tiễn áp dụng cho cả người yêu cầu đăng ký và cơ quan đăng ký.

2. Quy định của Nghị định số 08, Nghị định số 79 và Thông tư số 03 về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Ngày 10/3/2000, Chính phủ ban hành Nghị định số 08. Đây là một Nghị định quy định chuyên biệt về đăng ký giao dịch bảo đảm, trong đó có các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản, như về các trường hợp đăng ký; giá trị pháp lý của việc đăng ký; thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin…

Về Nghị định số 79, do Luật Đất đai năm 1993 được tiếp tục sửa đổi, bổ sung bằng Luật Đất đai năm 2001, nên Chính phủ đã ban hành Nghị định này nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17 đảm bảo phù hợp với những quy định của Luật Đất đai năm 2001. Nghị định số 79 đã có một số sửa đổi, bổ sung liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản găn liền với đất, như: bổ sung biện pháp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; mở rộng quyền được thế chấp của người sử dụng đất, liệt kê các loại giấy tờ để thực hiện các quyền của người sử dụng đất…

Trên cơ sở các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại Nghị định số 08 và các Nghị định số 17 và 79, ngày 04/7/2003, Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Thông tư này ra đời đánh dấu một bước phát triển pháp lý về lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm bằn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Điều này được thể hiện trên hai phương diện:

Thứ nhất, nếu như sự ra đời của Nghị định số 08 mang ý nghĩa lần đầu tiên trong hệ thống pháp luật Việt Nam có một văn bản quy phạm pháp luật chuyên biệt về đăng ký giao dịch bảo đảm thì sự ra đời của Thông tư liên tịch số 03 cho thấy, lần đầu tiên có một văn bản quy phạm pháp luật quy định chuyên biệt về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm (thế chấp, bảo lãnh) bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, trên cơ sở các quy định tại các Nghị định số 08, 17, 79, Thông tư liên tịch số 03 đã quy định đầy đủ, cụ thể trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, trên cơ sở thực tiễn áp dụng và rà soát pháp luật, Thông tư này cơ bản đã khắc phục được những vướng mắc, hạn chế của các hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại Thông tư 1417. 

Thông tư này quy định cụ thể hơn về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất so với quy định của các văn bản trước đó, như: quy định về các trường hợp đăng ký (gồm đăng ký bắt buộc và đăng ký tự nguyện); hướng dẫn củ thể những tài sản là tài sản gắn liền với đất; về trách nhiệm của các bên và của cơ quan đăng ký thế chấp, bảo lãnh; về người yêu cầu đăng ký; về trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bằng tài sản gắn liền với đất; về thời điểm đăng ký…

Sau đây là một số tổng hợp cơ bản về nội dung quy định tại Thông tư liên tịch số 03:

2.1. Các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh

a. Các trường hợp thế chấp, bảo lãnh sau đây phải đăng ký:

– Việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

– Việc thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu;

– Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại tiết b điểm này, nhưng các bên thoả thuận để bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản đó;

– Việc thế chấp tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;

– Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh.

b. Các trường hợp đăng ký theo yêu cầu:

Khi một hoặc các bên tham gia hợp đồng bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất không thuộc một trong các trường hợp nêu tại điểm 1.2.1.a trên có yêu cầu, thì việc bảo lãnh đó cũng được đăng ký.

2.2. Về tài sản gắn liền với đất

Theo hướng dẫn tại Thông tư này thì là tài sản gắn liền với đất gồm: nhà ở, công trình xây dựng khác gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng khác trong trường hợp việc thế chấp, bảo lãnh bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác và tài sản đó; vườn cây lâu năm, rừng cây; các tài sản khác gắn liền với đất đai.

2.3. Về giá trị pháp lý của việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Thông tư quy định, hợp đồng thế chấp, bảo lãnh đã được đăng ký có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký cho đến ngày xoá đăng ký.

Về thời điểm đăng ký: là thời điểm cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ. Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp, bảo lãnh, thì thời điểm đăng ký đối với phần tài sản bổ sung là thời điểm cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ yêu cầu đăng ký bổ sung tài sản hợp lệ. Trường hợp thay thế tài sản thế chấp, bảo lãnh thì thời điểm đăng ký là thời điểm cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ yêu cầu đăng ký thay thế tài sản hợp lệ.

Thời điểm đăng ký được tính chính xác đến đơn vị giờ, phút, ngày, tháng, năm và là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận thế chấp, bảo lãnh bằng một tài sản.

2.4. Cơ quan đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, bao gồm:

– Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất, tài sản gắn liền với đất có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh là tổ chức.

– Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân.

– Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm hoặc các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục có thẩm quyền cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã đăng ký trong cả nước, khi hệ thống dữ liệu quốc gia các giao dịch bảo đảm chính thức hoạt động.

2.5. Về hồ sơ yêu cầu đăng ký

a. Về hồ sơ yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ đăng ký bao gồm: đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh; văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được uỷ quyền; hợp đồng thế chấp/bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất ở, nhà ở tại đô thị; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa; Chứng từ nộp tiền thuê đất (trường hợp được Nhà nước cho thuê đất).

Trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thì hồ sơ đăng ký bao gồm: đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh; văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được uỷ quyền; Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu.

b. Về hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký

Hồ sơ yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký, gồm:

– Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký; văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được uỷ quyền;

– Trường hợp thay thế, bổ sung tài sản thế chấp, bảo lãnh là tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai đã được hoàn thành thì phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản nếu pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu.

c. Về yêu cầu xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh; yêu cầu sửa chữa sai sót trong thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký; yêu cầu cung cấp thông tin; yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh.

Trong các trường hợp trên, người yêu cầu chỉ cần nộp đơn yêu cầu hoặc văn bản uỷ quyền đối với trường hợp người yêu cầu là người được uỷ quyền đến cơ quan đăng ký.

2.6. Thời hạn đăng ký

– Thời hạn đăng ký thế chấp, bảo lãnh; đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký là bảy ngày làm việc kể từ ngày cơ quan đăng ký nhận hồ sơ hợp lệ.

– Thời hạn xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký; đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh; đăng ký phải sửa chữa sai sót và cung cấp thông tin là ba ngày làm việc kể từ ngày cơ quan đăng ký nhận đơn yêu cầu hợp lệ.

2.7. Chứng nhận, ghi nhận việc đăng ký

Việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh được ghi nhận vào Đơn yêu cầu đăng ký, vào Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm. Trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thì đồng thời với việc vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm phải vào sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai theo hướng dẫn ghi trên các sổ này.

3. Một số nhận xét về hướng dẫn của Thông tư liên tịch số 03 về trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

3.1. Về ưu điểm:

So với những quy định về trình tự, thủ tục đăng ký trước đó thì Thông tư liên tịch số 03 cụ thể và đầy đủ hơn về trình tự thủ tục đăng ký. Cụ thể như sau:

– Thông tư này quy định đầy đủ các trường hợp đăng ký, như: đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký; sửa chữa sai sót trong nội dung thế chấp, bảo lãnh; xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh; đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh. Ngoài ra, Thông tư quy định về cung cấp thông tin về việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với đất. Đồng thời tại mội trường hợp đăng ký, được quy định rõ ràng về hồ sơ đăng ký, nhiệm vụ của Đăng ký viên khi tiếp nhận hồ sơ và thực hiện việc đăng ký, hình thức và cách thức ghi nhận việc đăng ký.

– Thông tư này có các hướng dẫn đầy đủ, chi tiết hơn so với quy định của các văn bản trước đó, thể hiện ở việc đã hướng dẫn cụ thể về các vấn đề sau: về các trường hợp đăng ký (gồm đăng ký bắt buộc và đăng ký tự nguyện); về tài sản gắn liền với đất; về người yêu cầu đăng ký, người kê khai đơn yêu cầu đăng ký; về trách nhiệm của các bên và của cơ quan đăng ký thế chấp, bảo lãnh; về thời điểm đăng ký; về thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký; về giá trị pháp lý của việc đăng ký; về hồ sơ đăng ký, đơn yêu cầu đăng ký, cung cấp thông tin hợp lệ; về lệ phí đăng ký, phí yêu cầu cung cấp thông tin…

Sự cụ thể, đầy đủ của Thông tư liên tịch số 03 đã tạo điều kiện dễ dàng hơn cho việc áp dụng trong thực tiễn, do đó kể từ sau khi Thông tư này ra đời số lượng đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày càng tăng, hoạt động đăng ký dần đi vào quy cũ, nhận thức của các bên về ý nghĩa vai trò của việc đăng ký ngày càng cao hơn.

3.2. Hạn chế

Bên cạnh những ưu điểm nêu trên, qua thực tiễn áp dụng Thông tư số 03 bộ lộ  một số hạn chế sau:

Thứ nhất: Theo quy định tại Thông tư này thì thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà bên thế chấp, bảo lãnh là cá nhân, hộ gia đình là UBND cấp xã, tuy nhiên thực tế đã chứng minh quy định trên là chưa phù hợp, thể hiện như sau:

– Cơ sở vật chất phục vụ cho công tác đăng ký của cơ quan này rất thiếu thốn và lạc hậu; chưa có sự nhận thức đầy đủ và sự quan tâm đến công tác đăng ký.

– Về con người, thông thường UBND cấp xã giao cho cán bộ địa chính hoặc cán bộ tư pháp trực tiếp thực hiện việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, tính ổn định về công việc của những người này không cao, bởi họ làm việc theo chế độ lao động hợp đồng và có thể bị  luân chuyển công việc khác. Bên cạnh đó, hầu hết những cán bộ làm công tác đăng ký này không đảm bảo về trình độ chuyên môn nghiệp vụ đăng ký do chưa được đào tạo cơ bản hoặc tập huấn về nghệp vụ đăng ký…

Thứ hai, về giá trị pháp lý của việc đăng ký, Thông tư chỉ quy định việc đăng ký là điều kiện phát sinh hiệu lực đối với người thứ ba đồng thời không quy định cụ thể về hậu quả pháp lý hoặc chế tài đối với trường hợp không đăng ký, do đó việc đăng ký chưa được các bên tham gia hợp đồng thế chấp, bảo lãnh chú trọng thực hiện.

Thứ ba, theo phản ánh của người yêu cầu đăng ký thì quy định tại thông tư về thời hạn đăng ký (bảy ngày làm việc kể từ ngày cơ quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ) là quá dài; một số nội dung tại mẫu đơn yêu cầu đăng ký, mẫu hợp đồng thế chấp, bảo lãnh được ban hành kèm theo Thông tư chưa phù hợp với thực tế; chưa có quy định cụ thể về việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với đất là tài sản hình thành trong tương lai hoặc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình thành trong tương lai….

II. Giai đoạn sau khi ban hành Luật Đất đai năm 2003

1. Quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định số 181 về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Luật Đất đai năm 2003 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 1993 và các Luật năm 1998 và 2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993. Nhằm hướng dẫn thi hành Luật này, ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai. Hai văn bản này đã đánh dấu một buớc phát triển mới về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Theo đó, quyền của người sử dụng đất được mở rộng hơn so với pháp luật đất đai trước đó và quy định cụ thể các điều kiện thực hiện các quyền này; quy định cơ bản về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; quy định về thời hạn phải yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; quy định về công chứng hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; rút ngắn thời hạn đăng ký xuống còn năm ngày, chuyển thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh từ UBND cấp xã sang Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất…

Những quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc hướng dẫn về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Thông tư liên tịch số 05.

2. Quy định của Thông tư liên tịch số 05 về đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với đất

Do sự thay đổi trên, ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư này thay thế Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT. Sau đây là một số tổng hợp cơ bản  về nội dung quy định của Thông tư liên tịch số 05:

2.1. Về các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Thông tư liên tịch số 05 quy định về các trường hợp thế chấp, bảo lãnh tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, bao gồm:

a. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

b. Thế chấp, bảo lãnh bằng nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm (sau đây gọi chung là tài sản gắn liền với đất).

c. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

d. Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

đ. Thay đổi, sửa chữa sai sót, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

e. Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đã đăng ký thế chấp, bảo lãnh.

Việc thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất không thuộc các trường hợp đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên thì đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.

2.2. Về thời hạn nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Trong trường hợp nội dung hợp đồng tín dụng có điều khoản về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được ký kết trước hoặc cùng thời điểm ký kết hợp đồng tín dụng thì trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, một trong các bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh.

Với quy định này, việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh là bắt buộc và được giới hạn trong một thời hạn nhất định, nếu các bên vi phạm về thời hạn đăng ký thì có thể bị phạt hành chính bằng hình thức nộp tiền theo quy định của pháp luật.

2.3. Về thời hạn đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh nêu tại điểm 2.2.1 của Mục này được thực hiện trong thời hạn không quá năm ngày làm việc; đối với địa phương thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa thì thời hạn đăng ký được tăng thêm nhưng không quá mười lăm ngày làm việc đối với mỗi trường hợp. Thời hạn đăng ký được tính kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ.

Như vậy, so với quy định của Thông tư liên tịch số 03 thì thời hạn đăng ký thế chấp, bảo lãnh của Thông tư liên tịch số 05 ngắn hơn. Riêng đối với những nơi khó khăn về điều kiện kinh tế, xã hội thì thời han trên được áp dụng riêng (không quá mười lăm ngày) nhằm phù hợp với thực tiễn thực hiện.

2.4. Về giá trị pháp lý của việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Việc thế chấp, bảo lãnh có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký đến thời điểm xoá đăng ký.

Trường hợp việc thế chấp, bảo lãnh được đăng ký thì thời điểm đăng ký thế chấp, bảo lãnh là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh hợp lệ. Trường hợp đăng ký bổ sung tài sản thế chấp, bảo lãnh thì thời điểm đăng ký đối với phần tài sản bổ sung là thời điểm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận đủ hồ sơ đăng ký bổ sung hợp lệ.

Như vậy, ngoài giá trị pháp lý đối với người thứ ba (hiệu lực đối kháng) như quy định tại Thông tư liên tịch số 03, Thông tư liên tịch số 05 quy định việc đăng ký là một điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Đây là một điểm mới của Luật Đất đai năm 2003 và Thông tư liên tịch số 05 so với Luật Đất đai năm 1993 và Thông tư liên tịch số 03.

2.5. Thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất, tài sản gắn liền với đất thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất hoÆc Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, tài sản gắn liền với đất đối với nơi chưa thành lập hoặc không thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp bên thế chấp, bên bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ không có thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Sư thay đổi về thẩm quyền đăng ký nêu trên cho thấy, hoạt động đăng ký dần đi vào quy chuẩn, chuyên nghiệp và khắc phục được những hạn chế về cơ sở vật chất, về trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của cán bộ đăng ký như thực tế áp dụng Thông tư liên tịch số 03.

2.6. Về hồ sơ yêu cầu đăng ký

a. Hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất gồm:

– Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh; văn bản uỷ quyền (nếu có);

– Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã có công chứng, chứng thực;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giấy tờ về quyền sử dụng đất); Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng và các loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất, nếu pháp luật có quy định (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất);

b. Hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hoặc bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai gồm:

– Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh; văn bản uỷ quyền (nếu có);

– Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mà theo quy định của pháp luật thì tài sản đó phải được cấp phép xây dựng hoặc lập dự án đầu tư.

c. Hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh, gồm:

– Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh đã đăng ký; văn bản uỷ quyền (nếu có);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đăng ký thay đổi nội dung đã được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có) trong trường hợp thay thế, bổ sung tài sản gắn liền với đất;

– Hợp đồng về việc thay đổi nội dung thế chấp, bảo lãnh. Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thay đổi tên của một bên hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp, bảo lãnh trong trường hợp có sự thay đổi tên.

d.  Hồ sơ yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh gồm: đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh và văn bản ủy quyền (nếu có).

đ. Hồ sơ yêu cầu sửa chữa sai sót trong nội dung thế chấp, bảo lãnh gồm: đơn yêu cầu sửa chữa sai sót; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu nội dung đăng ký thế chấp, bảo lãnh đã ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sai sót); Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (nếu có) trong trường hợp sửa chữa sai sót trong Đơn yêu cầu đăng ký về tài sản gắn liền với đất; văn bản uỷ quyền (nếu có).

e. Hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh gồm:

– Đơn yêu cầu xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh; văn bản uỷ quyền (nếu có);

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.7. Ghi nhận việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính

3. Quy định của Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với đất

Bộ luật dân sự năm 2005 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/01/2006, trong đó có một số thay đổi về giao dịch bảo đảm, ví dụ như quy định về biện pháp bảo lãnh là bảo lãnh đối nhân chứ không phải là bảo lãnh bằng tài sản (bảo lãnh đối vật) như Bộ luật Dân sự năm 1995… Đồng thời, nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng Thông tư liên tịch số 05, ngày 13 tháng 6  năm 2006 liên Bộ Tư pháp và Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT. Tại Thông tư này có một số sửa đổi, bổ sung cơ bản như sau:

a) Thay đổi về trường hợp đăng ký và cụm từ “bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” bằng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (bao gồm cả tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai) của người thứ ba.

b) Về thời hạn đăng ký: Thông tư liên tịch số 03 quy định theo hướng rút ngăn thời hạn đăng ký tương ứng với các trường hợp về hồ sơ đăng ký, cụ thể như sau: Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong ngày nhận hồ sơ; nếu nộp hồ sơ đăng ký sau ba giờ chiều thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo; Trường hợp hồ sơ đăng ký có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ”.

c) Bổ sung về việc xác nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của của Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao nhằm phù hợp với quy định của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.

d)  Xuất phát từ quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai nên trong thực tế bên nhận thế chấp thường giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, do đó trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì các bên trong các thế chấp sau không đáp ứng được điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hồ sơ yêu cầu đăng ký do Giấy chứng nhận này bên thế chấp trước đang giữ. Thông tư liên tịch số 03 đã khắc phục vướng mắc này bằng quy định: “bên đã nhận thế chấp trước đó đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải giao lại giấy chứng nhận đó cho bên thế chấp để thực hiện đăng ký thế chấp”.

Trên đây là những nội dung cơ bản về quá trình hình thành, phát triển của pháp luật Việt Nam về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Có thể khẳng định, cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, pháp luật về lĩnh vực này đã không ngừng được hoàn thiện, phát triển.

[1] Cơ quan này sau đó đổi tên thành Sở Tài nguyên và Môi trường.

SOURCE: nrast.moj.gov.vn

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ | 1 Comment »