NHẬN DIỆN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KIẾN NGHỊ GIẢI PHÁP

NGUYỄN ĐĂNG SƠN Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị & Phát triển Hạ tầng (IUSID)

1 _ Nhận diện thị trường bất động sản:

Xu hướng tăng giá nhà đât hiện nay ở Hà nội và TP HCMlà dễ hiểu vì :

Vị thế củaViệt nam hiện tăng cao trên trường quốc tế . Việt nam đã là thành viên thứ 150 của WTO và lọt vào Top 10 nền kinh tế hấp dẫn nhất thế giới và đầu tư 2007_2009 ( theo Trung tâm Thương mại và Phát triển LHQ _ UNCTAD), có làn sóng mới về đầu tư nước ngoài (FDI), GDPổn định, thị trường chứng khoán ra đời có liên quan chặt chẽ với thị trường bất động sản. Nhiều dự án hạ tầng kỹ thuật đã và đang triển khai như cầu Thủ Thiêm, cầu Phú mỹ, tuyến đường cao tốc TP HCM_ Long Thành _ Dầu Dây, đường Tân Sơn Nhất_ Bình Lợi, các tuyến Metro, tuyến đường Bắc _ Nam v.v. Bản thân 2 thành phố có số dân nhập cư trẻ nhiều, thu nhập người dân tăng, Việt kiều được mua nhà, nhu cầu nhà ở tăng , kể cả nhà ở “cao cấp”.

Tuy nhiên gần đây có sốt giá nhà đất cục bộ ở 2 thành phố Hà nội và TP HCM, nhất là các chung cư “cao cấp” có yếu tố nước ngoài như The Vista ( Singapore), Phú Mỹ Hưng (Đài Loan), Dự án Hàn quốc ở Quận 7 TP HCM, phải “xếp hàng lấy số” mới được đặc cọc để mua căn hộ . Đó có phải là sự tự điều tiết giá của thị trường hay do mua đi bán lại lãi cao trở nên phổ biến đã làm các nhà đầu cơ tăng cao ( trên 80%) đẩy giá lên?

Nguyên nhân trước tiên phải nói đến là nguồn “cung” còn khan hiếm là do :

+ Cơ chế quản lý nhà đất phục vụ cho nguồn cung còn nhiêu khê, không có thông tin quy hoạch , phát triển đất công khai minh bạch còn hạn chế, giao thuê đất theo kiểu “xin _ cho” còn phổ biến.

+ Giá đền bù giải tỏa còn thấp chỉ bằng khỏang 60% giá thị trường nên giải phóng mặt bằng còn kéo dài.

+ Cấp phép xây dựng chậm trễ , nhà xây dựng sai phép và trái phép còn nhiều.

Cơ chế giao dịch trên thì trường còn phức tạp

+ Nhà đất có 2 hệ thống quản lý phức tạp, trong khi đó theo Luật nhà ở “Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”thì chỉ ghi pháp lý của sở hữu nhà trên giấy chứng nhận QSDĐ là “1 giấy đã có 2 quyền”

+ Đăng ký giao dịch chậm chạp vì Luật nhà ở thì không cần đăng ký? Bộ Luật dân sự và Luật đất đai phải đăng ký đẻ được bảo hộ

Một nguyên nhân khác là do cơ chế giá còn chưa hợp lý ,

+ Bảng giá đất thành phố công bố chỉ bằng 40-60% giá thị trường.

+ Thuế đất hàng năm còn thấp , thuế chuyển nhượng lại cao 5% làm tăng giao dịch ngầm.

Tóm lại một nguyên nhân chung là do chính sách phát triển thị trường BĐS còn bất cập và quản lý nhà đất còn yếu kém.

Có ý kiến kết tội các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản liên kết với nhau, sử dụng các thủ thuật khai thác các điểm yếu của thị trường và khe hở của pháp luật .

Có thể đó là sự vận động tự nhiên của thị trường, theo sự điều khiển của “bàn tay vô hình” song có sự “biến dạng” của thị trường vì các lý do chính sách còn bất cập và quản lý yếu kém nêu trên.

2 _ Kiến nghị giải pháp

Nếu thị trường bất động sản không được quản lý đúng đắn ( sử dụng bàn tay hữu hình thông qua các giải pháp về kinh tế ) thì tình hình nêu trên có thể tác động xấu đến thị trường vốn và lao động .. Cần phải đề ra giải pháp thích hợp .

Giá nhà đất hiện nay là rất cao :

+ Có ý kiến cho rằng phải đánh thuế cao và lũy tiến, theo tôi đây là một giải pháp song rất cần chú ý đến mối quan hệ hợp lý giữa thuế đất hàng năm và thuế chuyển nhượng, không có thể làm“đóng băng” lại thị trường.

+ Cần cải cách một cách căn bản các chi phí tham gia vào thị trường đất đai và các giao dịch diễn ra trong đó. Hình thức sửa đổi có thể là bãi bỏ hoặc giảm thiểu thuế chuyển nhương hiện nay và thay bằng thuế đất hàng năm. Khi bãi bỏ hoặc giảm thiểu thuế chuyển nhượng, số lượng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ gia tăng, đồng thời tạo dựng một thị trường giao dịch đất tốt hơn và kéo theo việc đăng ký diễn ra sau đó. Khoản thất thu của nhà nước từ thuế và lệ phí chuyển nhượng sẽ được bù vào bằng thu thuế đất hàng năm hiệu quả . Thuế đất hàng năm này được định ra ở mức bằng với khoản thu từ thuế chuyển nhượng nhưng dưới dạng phí hàng năm chứ không phải là khoản thuế đóng cho mỗi lần đất đai được giao dịch chuyển nhượng.

Cần cải cách cơ chế tạo nguồn cung nhanh hơn :

+ Cần có các khu đất để sẵng sàng phát triển, cần đẩy mạnh phát triển đất. Nhà nước phải với tư cách là “ông chủ lớn” sẵn sàng cung hàng ra TTBĐS, không chỉ nặng về giao thuê đất theo kiểu “xin-cho” như hiện nay.

+ Có ý kiến cho rằng cần cải cách hành chính để hỗ trợ TT BĐS như ưu đãi nhà đầu tư/ thân thiện với nhà đầu tư . Cải cách quy trình quy hoặch sao cho đáp ứng được nhu cầu về không gian ( đất đai) của nhà đầu tư về kinh tế và xã hội. Duyệt và cấp giấy phép xây dựng nhanh chóng để tăng tốc nguồn cung về nhà.

Cần có một cơ chế thống thoáng hơn cho giao dịch bất động sản để giảm bớt thị trường ngầm :

+ Chỉ nên có một hệ thống quản lý nhà đất ( như tất cả các nước khác trên thế giới vì chúng ta đã gia nhập WTO), vì nhà không thể tách rời khỏi đất.

+ Đăng ký bất động sản phải dễ dàng để bảo hộ cho chủ sở hữu chứ không phải là không đăng ký.

Cần có biện pháp hỗ trợ để thị trường phát triển lành mạnh :

+ Thông tin về giá nhà đất và về quy hoạch rất cần cho nhà đầu tư cả trung gian và cuối cùng, hiện nay tất cả đều “mù thông tin”.

+ Thị trường hiện nay còn rất sơ khởi, cần chính thức khởi động họat động của hệ thống “môi giới bất động sản”, hiện nay nhà đầu tư trung gian cũng thường lại là nhà môi giới.

Giá nhà đất sẽ tăng trong ngắn và trung hạn do nguồn cung hạn chế , giá nhà đất leo thang sẽ chấm dứt khi sắp tới đây các nhà đấu tư sẽ cung cấp nhiều nhà ở ra thị trường.

Căn cứ theo điều tra của CBRE, hiện tại có khoảng 84 dự án xây dựng khu chung cư đang được tiến hành hoặc đã xong giai đọan chuẩn bị và sẵn sàng được xây dựng ở hầu hết các quận/huyên của thành phố. Bảng đánh giá của CBRE cho thấy rằng trong năm 2009 khi hoàn thành đưa vào sử dụng, các dự án này sẽ cung cấp hơn 30.000 căn hộ cho thị trường TP CHM. Các khu căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố giá từ 2.000 đến 2500USD/m2, các căn hộ bình dân ở các quận Tân Phú, Tân Bình, Bình Chánh giá từ 400 đến 800USD/m2.

Hy vọng cung cầu sẽ tiến tới cân dối giữa sản xuất và tiêu dùng, giá cả sẽ hợp lý hơn, cạnh tranh công bằng sẽ được phát triển, nó sẽ là chất xúc tác đãm bảo cho giá cả lành mạnh, cung cầu phát huy được dầy đủ năng lực của thị trường

Tài liệu tham khảo

1. Key Issues _ David Mulcahy , 2005.

2. Thị trường bất động sản _ Nguyễn Đăng Sơn , 2006.

3. Giải pháp cho thị trường bất động sản TP HCM _ Nguyễn Đăng Sơn, 2006.

4. Về thực trạng dư báo giá nhà giá đất trên địa bàn TP HCM_ Trần thị Ánh Nguyệt , 2006.

5. Những ảnh hưởng của việc gia nhập WTO lên thị trường bất động sản Việt nam _ Marc Townsend, 2007.

SOURCE: horea.org.vn

THAY ĐỔI, CẢI CHÍNH HỘ TỊCH, XÁC ĐỊNH LẠI DÂN TỘC, XÁC ĐỊNH LẠI GIỚI TÍNH, BỔ SUNG HỘ TỊCH, ĐIỀU CHỈNH LẠI HỘ TỊCH TRONG GIẤY KHAI SINH

(Theo Nghị định 158/2005/NĐ-CP ngày 27/12/2005 của Chính phủ)

Người yêu cầu thay đổi, cải chính, xác định lại dân tộc, xác định lại giới tính, bổ sung hộ tịch, điều chỉnh hộ tịch phải nộp:
– Tờ khai (theo mẫu quy định).
– Các giấy tờ cần thiết liên quan khác để làm căn cứ cho việc thay đổi, cải chính hộ tịch, xác định lại dân tộc, xác định lại giới tính, bổ sung hộ tịch, điều chỉnh hộ tịch.
Đối với trường hợp xác định lại giới tính, thì văn bản kết luận của tổ chức y tế đã tiến hành can thiệp để xác định lại giới tính là căn cứ cho việc xác định lại giới tính.
Và xuất trình:
– Bản chính giấy khai sinh.
– Sổ hộ khẩu.
– Chứng minh nhân dân.
Thời hạn giải quyết: 05 ngày. Nếu cần xác minh thì thời hạn nói trên được kéo dài thêm không quá 5 ngày.
Lệ phí: 25.000 đồng/trường hợp.

Trích Điều 27 Bộ Luật Dân sự: Quyền thay đổi họ tên:
“1- Cá nhân có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩn quyền công nhận việc thay dổi họ, tên trong các trường hợp sau đây:
a)- Theo yêu cầu của người có họ, tên mà việc sử dụng họ, tên đó gây nhầm lẫn, ảnh hưởng đến tình cảm gia đình, đến danh dự, quyền, lợi ích hợp pháp của người đó;
b)- Theo yều cầu của cha nuôi, mẹ nuôi về việc thay đổi họ, tên cho con nuôi hoặc khi người con nuôi thôi không làm con nuôi và người này hoặc cha đẻ, mẹ đẻ yêu cầu lấy lại họ, tên mà cha đẻ, mẹ đẻ đã đặt;
c)- Theo yêu cầu của cha đẻ, mẹ đẻ hoặc người con khi xác định cha, mẹ cho con;
d)- Thay đổi họ cho con từ họ của cha sang họ của mẹ hoặc ngược lại;
đ)- Thay đổi họ, tên của người bị lưu lạc đã tìm ra nguồn gốc huyết thống của mình;
e)- Thay đổi họ, tên của người được xác định lại giới tính;
g)- Các trường hợp khác do pháp luật về hộ tịch quy định.
2- Việc thay đổi họ, tên cho người từ đủ chín tuổi trở lên phải có sự đồng ý của người đó.
3- Việc thay đổi họ, tên của cá nhân không làm thay đổi, chấm đứt quyền, nghĩa vụ dân sự được xác lập theo họ, tên cũ”.

Trích Điều 28 Bộ Luật Dân sự: Quyền xác định dân tộc:
“1- Cá nhân khi sinh ra được xác định dân tộc theo dân tộc của cha đẻ, mẹ đẻ. Trong trường hợp cha đẻ, mẹ đẻ thuộc hai dân tộc khác nhau thì dân tộc của người con được xác định là dân tộc của cha đẻ hoặc dân tộc của mẹ đẻ theo tập quán hoặc theo thỏa thuận của cha đẻ, mẹ đẻ.
2- Người đã thành niên, cha đẻ và mẹ đẻ hoặc người giám hộ của người chưa thành niên có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định lại dân tộc trong các trường hợp sau đây:
a)- Xác định lại theo dân tộc của cha đẻ hoặc mẹ đẻ, nếu cha đẻ, mẹ đẻ thuộc hai dân tộc khác nhau;
b)- Xác định lại theo dân tộc của cha đẻ, mẹ đẻ trong trường hợp làm con nuôi của người thuộc dân tộc khác mà được xác định theo dân tộc của cha nuôi, mẹ nuôi do không biết cha đẻ, mẹ đẻ là ai;
3- Trong trường hợp cha đẻ, mẹ đẻ hoặc người giám hộ của người chưa thành niên yêu cầu định lại dân tộc cho người chưa thành niên từ mười lăm tuổi trở lên theo quy định tại khoản 2 Điều này thì phải được sự đồng ý của người chưa thành niên đó”.

SOURCE: SỞ TƯ PHÁP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CHỨNG KHOÁN ĐƠN GIẢN NHƯ CƠM BÌNH DÂN

Phần 1: Quy tắc vàng 3 x 7 = 21

Một đội bóng không để lọt lưới luôn luôn làm một đội chiến thắng, triết lý ngược đơn giản vậy nhưng có quá nhiều người lại coi thường và làm ngược lại, tại sao Asenal thành tích lại nghèo nàn như vậy ở cả hai đấu trường Ngoại hạng và Champion cup. Hãy xem các đội bóng của người Ý, họ mới nhiều thành tích làm sao ?

Khi bạn đầu tư chứng khoán, trước khi nghĩ đến chuyện kiếm một khoản tiền mang về thì hãy nghĩ đến việc giữ tiền của bạn thật chặt đã.

Thông thường một nhà đầu tư thường quyết định đúng đắn với tỷ lệ bao nhiêu thì mới có lãi ?

6.jpgThống kê chỉ ra rằng, chỉ cần đầu tư đúng trong 3-4 lần trong 10 lần đầu tư là bạn đã có thể trở thành một nhà đầu tư cừ phách trên thị trường.

Hãy tuân thủ theo quy tắc sau để đảm bảo bạn luôn là một trong những nhà đầu tư cuối cùng còn lại trên chiến trường:

– Thống kê chỉ ra rằng có đến 75% các cổ phiếu thường tăng giá lên khỏi mức giá cũ của nó từ 20% đến 30%, sau đó, các cổ phiếu lại quay đầu giảm giá, thậm chí còn đi xuống sâu hơn mức giá ban đầu. Do vậy hãy bán ngay cổ phiếu của bạn khi mức lãi chạm ngưỡng 21%, đừng quá tham lam, nếu không, bạn sẽ lại phải nhìn lợi nhuận của mình bị cuốn phăng cùng với cơn lũ của thị trường.

– Khi cổ phiếu của bạn bị xuống giá tới mức -7%, không có ngoại lệ trong trường hợp này là: bạn phải bán ngay lập tức.

– Một quy tắc đơn giản: trong 4 lần đầu tư, kể cả bạn đầu tư tệ hại đến mức 3 lần thua -7% và chỉ có 1 lần duy nhất thắng với mức lãi suất 21%, bạn vẫn không thua lỗ.

Ví dụ 1: bạn có 200 triệu, bạn chia làm 4 phần và đầu tư vào 4 loại cổ phiếu khác nhau, với số tiền bằng nhau là 50 triệu/1CP
– Cổ phiếu A: Bạn lỗ -7%
– Cổ phiếu B: Bạn lỗ -8%
– Cổ phiếu C: Bạn lỗ -6%
– Cổ phiếu D: Bạn lời 21%
_______________________      
Số tiền còn lại của bạn vẫn sẽ là 200 triệu
(tất nhiên phải trừ đi cả chi phí môi giới cho công ty chứng khoán)

Ví dụ 2: Bạn có 200 triệu cp
– Lần 1: bạn dồn hết vào 1 mã cp, bạn lỗ -7%, bạn còn lại 186 triệu
– Lần 2: bạn dồn hết vào 1 cp, bạn lãi 21%, bạn còn: 225 triệu
– Lần 3: bạn dồn hết vào 1 cp, bạn lại lỗ -6%, bạn còn:212 triệu
– Lần 4: bạn dồ hết vào 1 cp, bạn lỗ -8%, bạn còn 195 triệu

Vấn đề đặt ra là làm thế nào để tăng tỷ lệ 1/4 này lên?
Phần 2: Đầu cơ hay Đầu tư1173303.jpg
Hãy nhớ rằng 100% các cổ phiều đều có thuộc tính ĐẦU CƠ. Bạn thường được nghe những câu nói kiểu: “tôi là nhà đầu tư dài hạn, tôi chỉ mua và nắm giữ dài hạn”, “giá xuống thì kệ đi, tôi đầu tư dài hạn cơ mà, kiểu gì cuối năm giá chả lên” … Hãy xem một ví dụ về giá cổ phiếu TDH cách đây 8 tháng và giá hiện tại hoặc giá của VTC cách đây 15 tháng và giá hiện nay (chưa kể chuyện bạn bị lỗ mà vốn liếng của bạn còn bị chôn vùi tại đó và bỏ qua vô số cơ hội kiếm lời khác trên thị trường). Có thể bạn vẫn nghe thấy: “đầu tư là phải dài hạn, phải 5 tới 10 năm mới thu lợi nhuận về” Hãy nhìn vào các doanh nghiệp cổ phần lớn của VN cách đây 5 – 10 năm: Đông Nam Mobile, Thiên Nam Computer, 3C Computer…

Bạn sẽ rất ngạc nhiên khi nghe định nghĩa sau về nhà đầu tư và đầu cơ nếu lấy đúng từ gốc latinh của 2 từ này:

+ Nhà đầu tư là một con bạc khát nước nhất, họ đặt hết tiền vào một cửa và theo đuổi – hy vọng vào cửa đó đến cùng!

+ Nhà đầu cơ là người luôn theo sát và quan sát diễn biến của thị trường, họ luôn quyết định có lợi nhất cho bản thân, họ mặc kệ thị trường nghĩ gì.
Cách giải thích này có vẻ trái ngược với những gì chúng ta vẫn nghĩ, vì mọi người trên thị trường luôn tự nhận mình là “nhà đầu tư” theo ý nghĩa tốt đẹp và có ý muốn chối bỏ mình là “nhà đầu cơ”, có lẽ nền kinh tế XHCN 50 năm đã làm cho người ta kinh sợ từ “đầu cơ” này.

Hãy tạm quên 2 từ đầu tư và đầu cơ để đến với khái niệm “dài hạn”, một khái niệm có vẻ không thực tế đối với những người trẻ tuổi đang có vô số nhu cầu cần đáp ứng trong ngắn hạn như tôi và các bạn. Hãy để cho các tổ chức khổng lồ ôm cái danh hiệu đó và họ luôn chỉ đạt được các mức lợi nhuận tệ hại dưới 20%/năm (PRUB1 là một ví dụ).

Hãy luôn bán cổ phiếu ra khi nó chạm ngưỡng thua lỗ -7%, đừng trở thành “nhà đầu tư chân chính bất đắc dĩ”. Các cơ hội khác còn nhiều ở phía trước hơn bạn tưởng. Mới chỉ có hơn 200 DN niêm yết/ 350,000 DN tại VN.

Hãy luôn hiện thực hóa lợi nhuận khi đạt kỳ vọng từ 21% trở lên. Nếu một năm bạn quyết định đúng 2 lần đầu tư liên tiếp bạn đã có thể đạt mức lợi nhuận cỡ 50% /vốn bỏ ra rồi.
Phần 3: “Đa phần mọi người thua lỗ vì không biết cách bán cổ phiếu đúng thời điểm”

Khi giáo sư viết những dòng này lên bảng, cả nhóm chúng tôi cùng ồ lên với sự ngỡ ngàng thật sự vì với chúng tôi, mua và chọn cổ phiếu tốt là quan trọng nhất, còn việc bán ra thì ai cũng có thể làm được, miễn là có lãi. Nhưng khi phân tích sâu hơn những vụ đầu tư của cá nhân tôi, tôi thấy rằng: sự đầu tư yếu kém của mình hoàn toàn là do không biết bán cổ phiếu ra đúng thời điểm.

Tháng 2/2007 tôi đầu cơ vào các cổ phiếu giá thấp và đang lên cơn sốt như PTS  và ICF với giá 49 và 34. Sau đó 10 ngày, giá PTS chạm ngưỡng 71, giá ICF lên đến 59. Do không biết cách bán những cổ phiếu này khi nó đạt đỉnh, tôi đành ngồi nhìn lợi nhuận của mình bị cơn lũ “tháng tư đen tối” cuốn phăng đi. Thật may mắn là tôi vẫn bán CUT LOSS kịp thời để có thể thu hồi vốn.

Tại sao tôi lại đưa bài học này lên trước? Phần vì từ những kinh nghiệm xương máu của tôi, phần vì thị trường hiện nay (tuần 8/6/2007) có những hiện tượng đúng với những gì trong quá khứ tôi đã từng trải qua. Thị trường đang trong giai đoạn mà những người mới tham gia (NB) không thể mua tiếp cổ phiếu vào trong ngắn hạn.

Khi quyết định bán cổ phiếu, những câu nói sai lầm sau tôi luôn luôn được gặp và bị gặp, nó lặp lại nhiều lần, và quả thực sai lầm này lại luôn lặp lại với chính tôi (hàng ngàn năm nay bản tính “bày đàn” và “tham lam” của loài người hầu như chưa hề suy giảm đáng kể bao nhiêu):
.
– “Bán làm gì nhỉ, bán ra là lỗ thật, để nguyên kiểu gì sau này nó chẳng lên lại”.

– “Cổ phiếu đang lên ầm ầm như thế, bán rồi lại ngồi mà tiếc”.

– “Để kệ đi, xuống rồi lại lên, bán đi bán lại suốt ngày chỉ phí tiền môi giới”.

– “Không có khả năng nhìn tài khoản của mình thua lỗ đến 40% thì không thể là một nhà đầu tư” !

– “Phải có cái đầu lạnh, lỗ cũng vẫn phải bình tĩnh”.

Và thật lạ là tôi thấy ai cũng có lý cả.

Nhưng bình tâm suy nghĩ lại, tôi tự đặt cho mình các câu hỏi và tôi biết mình phải chọn đáp án nào đúng cho tôi. Cuộc sống vốn vẫn vậy, có những điều đúng với người này nhưng không đúng với người kia. Vấn đềơở chỗ: “Tôi là nhà đầu cơ vốn nhỏ, chỉ có vài trăm triệu. Mục tiêu của tôi là cố gắng đạt lợi nhuận lớn hơn 40% trong 1 năm (tất nhiên lợi nhuận càng nhiều càng tốt), nhưng tôi không thể chịu đựng được mức lỗ 40%/năm, và tôi cầu mong không bao giờ tôi phải rơi vào tình huống “đầu lạnh”. Tôi cũng không có khả năng để vốn của tôi nằm lại 1 năm tại một mã cổ phiếu nào đó không tăng giá. Và tôi cũng mạo muội võ đoán có đến 80% nhà đâu tư suy nghĩ giống tôi”.

Các quy tắc bán cổ phiếu ra đơn giản (nhưng thực ra rất khó quyết định và nhận biết) được các giáo sư trong quá trình giảng dạy lặp đi lặp lại nhiều lần:

-Với các cổ phiếu tăng trưởng bình thường (không có hiện tượng tăng trưởng đặc biệt như TCT, BMC), hãy bán ngay khi nó đạt lợi nhuận từ 21%.

– Bán CUT LOSS ngay khi cổ phiếu thua lỗ đến -7%.

– Tuyệt đối không đi ngược lại xu hướng thị trường, hãy làm sao nhận biết được:

+ Thị trường đang ở trên đỉnh và hãy bán ra để hiện thực hóa lợi nhuận.

+ Nếu không bán được ở đỉnh, hãy bán ra ở phiên phục hồi kế tiếp gần đỉnh nhất.

Thật khó để các nhà đầu tư nhận biết “đỉnh” và “đáy” của giá cổ phiếu. Nhưng dù cổ phiếu của bạn có tốt đến cỡ nào, khi thị trường suy thoái chung, nó cũng sẽ đi xuống, hãy xem quá trình suy thoái của “Tháng 4 đen tối”  vừa qua, 100% các cổ phiếu đều suy giảm.

Nếu bạn là một NB, vốn nhỏ, khả năng cơ động T+1 không có, hãy luôn bán cổ phiếu khi thị trường đang ở trên đỉnh. Còn khi thị trường đã qua đỉnh, hãy ngừng giao dịch.

Các dấu hiệu sau giúp ta phát hiện đỉnh thị trường hoặc thị trường vừa qua đỉnh, đang lình xình đi xuống:

– Khi các cổ phiếu hàng đầu dẫn dắt thị trường (STB, FPT, REE, SJS, …) đang tăng rất mạnh, sau đó tăng nhẹ hoặc đứng yên đi cùng với khối lượng giao dịch lớn ở các phiên (tăng nhẹ, giảm nhẹ, đứng yên), đó là dấu hiệu thị trường đang ở trên đỉnh.

– Khi các phiên phân phối xuất hiện gần nhau, cứ 2 đến 3 phiên giao dịch lại xuất hiện một phiên phân phối, đó là dấu hiệu thị trường vừa qua đỉnh và đang lình xình, sẽ đi xuống. Phiên phân phối là những phiên mà: khối lượng giao dịch tăng lớn, chỉ số Vn-Index tăng nhẹ, đứng yên, giảm nhẹ, hoặc phiên 1 tăng, đến phiên 2, 3 giảm.

– Khi chỉ số Vn-Index tăng đột biến trong 1 ngày (bùng nổ, bứt phá, chạm đích), suốt quá trình tăng 5 – 20 điểm/phiên, đột nhiên Vn-Index tăng đến 30 điểm hoặc thậm chí 40 điểm trong một phiên khác tiếp sau. Hãy cảnh giác, sau niềm vui vỡ òa này là dấu hiệu báo thị trượng đã hết đà bứt phá lần cuối để chạm đích.

– Khi các mã cổ phiếu hàng đầu ngày càng lu mờ, thị trường đột nhiên chói sáng bởi các nhân tài PNs xa lạ, đây là dấu hiện rõ rệt nhất về việc thị trường sắp đi xuống. Ngay đến “đàn tuấn mã” cũng sẽ không kéo nổi cỗ xe Vn-Index thì những “nhân tài PNs xa lạ” kia liệu có thể thay thế?

– Khi đột nhiên lượng bài viết ca ngợi thị trường và hô hào thị trường đang phát triển mạnh mẽ ngày càng hưng phấn và tần xuất xuất hiện cao độ trên báo chí, truyền hình, diễn đàn, thì hãy cẩn thận vì sắp có những đột biến tiêu cực xảy ra.

Tuy nhiên để nhận biết được chính xác xu hướng thị trường là điều vô cùng khó. Khi có các hiện tượng xuất hiện, bạn phải bám sát thị trường và theo dõi 4 đến 7 phiên kế tiếp để xác nhận chính xác nhận định của bạn.

Hãy yên tâm về chuyện thời gian, bạn vẫn có thể rút khỏi thị trường một cách an toàn trong điều kiện bình thường (không có biến cố đột ngột). Thị trường có đủ thời gian cho bạn rút lui vì khi thị trường qua đỉnh nó vẫn cố gắng tiếp tục phục hồi mạnh mẽ hoặc lình xình đủ lâu. Đừng để sự tham lam chi phối bạn, đừng nghĩ rằng: “mình là người thông minh, mình cố lướt sóng cổ phiếu này thì vẫn có lãi và vẫn kịp rút ra”!

Hãy nhớ: đội bóng để lọt lưới ít nhất mới là đội chiến thắng!

Phần 4: Chọn cổ phiếu theo phương pháp ĐẦU CƠ GIÁ LÊN CANSLIM

1023590.jpgPhương pháp này giúp bạn chọn cổ phiếu để đầu cơ khi thị trường đang lên giá, dùng để đầu cơ trong ngắn hạn tại thị trường VN hiện nay (1-3 tháng, 3-6 tháng), phương pháp này chỉ hiệu quả khi thị trường đang trong xu hướng UPTREND.
William J. ONeil là một mẫu nhà đầu tư chứng khoán thành công tại Mỹ. Khởi nghiệp bằng nghề kế toán viên, ông nhanh chóng bị cuốn vào cơn sốt cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, để rồi với những công thức đầu tư của riêng mình, ông đã trở thành một nhà “phù thuỷ” tại Wall Street khi thu về hàng triệu USD lợi nhuận mỗi năm từ cổ phiếu. Hiện William là chủ tịch kiêm giám đốc điều hành hãng nghiên cứu đầu tư William J. ONeil & Company do chính ông thành lập.
300 USD là khoản tiền đầu tiên William “rót” vào thị trường chứng khoán với cổ phiếu của Procter & Gamble khi còn phục vụ trong Không lực hoàng gia. Có trong tay tấm bằng cử nhân tài chính của Đại học Southern Methodist, William khởi động sự nghiệp đầu tư của mình trên cương vị một nhà môi giới chứng khoán tại Los Angeles. Biết kinh nghiệm còn ít ỏi, William đã dành rất nhiều thời gian để nghiên cứu về thành công của các “bậc tiền bối” trên thị trường chứng khoán. Và rồi, nỗ lực của ông đã được đền đáp. William nghiên cứu và đúc kết được 7 yếu tố cần thiết để nhận dạng những cổ phiếu hiện còn ít được giới đầu tư chú ý nhưng lại chính là những tài sản sinh lời lớn trong tương lai. Bảy yếu tố đó được biết đến với cái tên CANSLIM.
Nhận định của William hoàn toàn phù hợp với một thực tế hiện nay là rất nhiều nhà đầu tư không biết các công ty niêm yết cổ phiếu trên TTCK đang hoạt động như thế nào và đầu tư vào cổ phiếu của các công ty nào sẽ có lãi? Dưới tác động của “hiệu ứng đám đông”, họ bắt chước nhau, cùng đổ xô đi mua những cổ phiếu đang tăng giá. Nhiều người mua cổ phiếu rồi mà vẫn chưa có trong tay những tài liệu và phương pháp cần thiết để tìm hiểu về mức độ sinh lời của cổ phiếu đó.

Là cha đẻ của phương pháp phân tích và lựa chọn cổ phiếu hiệu quả CANSLIM, William J. ONeil đã mang lại tốc độ tăng trưởng bình quân 40%/năm cho các tài khoản đầu tư cá nhân được ông tư vấn. Nhiều chuyên gia đánh giá đây là một trong những phương pháp hiệu quả nhất trong vô vàn các công cụ phân tích chứng khoán hiện nay. “CANSLIM thể hiện sự kết hợp hài hoà giữa phương pháp phân tích cơ bản với phương pháp phân tích kỹ thuật đầu tư chứng khoán”, John Neff, một cây đại thụ của phố Wall, cho biết.

CANSLIM là tập hợp bảy chữ cái đầu tiên của bảy yếu tố mà theo William là rất hiệu quả khi đánh giá cổ phiếu:

C: Current Quaterly Earnings Per Share (lãi ròng trên mỗi cổ phiếu của quý gần nhất)

William nhận định rằng, hầu hết các cổ phiếu tốt đều có sự gia tăng lợi nhuận so với cùng quý năm trước đó và tỷ lệ tăng càng cao thì chứng tỏ cổ phiếu càng có nhiều triển vọng. Theo ông, các nhà đầu tư trước khi bỏ tiền ra mua cổ phiếu cần xem xét tới sự gia tăng mạnh mẽ lợi nhuận của cổ phiếu đó, cụ thể là mức tăng trưởng của lãi ròng trên mỗi cổ phiếu trong 3 tháng gần nhất.

Nhưng phải tìm hiểu sự gia tăng lợi nhuận này ở đâu và như thế nào? William cho rằng nhà đầu tư có thể nghiên cứu các báo cáo tài chính có kiểm toán của công ty niêm yết, cùng với việc thăm dò các các kênh thông tin khác như báo chí, người quen… Điều quan trọng là các nhà đầu tư cần coi trọng độ tin cậy và tính đồng nhất của thông tin, chẳng hạn có thể có điều gì đó không đúng, nếu doanh thu của công ty tăng 20%, trong khi lãi ròng chỉ tăng 5%.

A: Annual Earnings Increases (sự gia tăng lãi ròng hàng năm)

Theo ONeil, cổ phiếu tốt là cổ phiếu có mức gia tăng lợi nhuận đều đặn trong vòng 5 năm trước đó. Các nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý tới các cổ phiếu có mức gia tăng lợi nhuận hàng năm ổn định và đạt trên 25%, tuy nhiên nên chú ý tới chu kỳ kinh doanh của từng ngành, từng công ty. Theo ONeil, tiêu chí này có thể giúp bạn loại bỏ khoảng 80% các cổ phiếu tồi.

Để có được sự chính xác về mức gia tăng lợi nhuận, nhà đầu tư cần nghiên cứu tất cả các thông tin liên quan đến công ty mà họ muốn đầu tư. Các thông tin này bao gồm lịch sử và đặc điểm của công ty, tình hình tài chính, các chi tiết của đợt phát hành cổ phiếu và tổ chức bảo lãnh phát hành cổ phiếu. Nhà đầu tư có thể tìm các thông tin này trong Bản thông cáo phát hành, trong Báo cáo tài chính của công ty hoặc từ các công ty dịch vụ tư vấn đầu tư. Các quyết định đầu tư chỉ nên đưa ra khi bạn đã có đủ cơ sở thông tin về cổ phiếu cũng như về mức tăng trưởng lãi ròng hàng năm.

N: New Products, New Management, New Highs (sản phẩm mới, sự quản lý mới, mức giá trần mới)

Những nghiên cứu của William chỉ ra rằng giá cổ phiếu tăng sẽ bắt nguồn từ một số nhân tố nội tại nào đó. Những nhân tố này thường là sản phẩm mới của công ty, ban giám đốc mới, phương thức quản lý mới hay mức giá trần mới của cổ phiếu trên thị trường chứng khoán.

Do vậy, sẽ không bao giờ thừa nếu các nhà đầu tư quan tâm đến những nhân tố nội tại này. Nếu xét thấy những nhân tố này có sự ổn định, không có biểu hiện đột biến theo chiều hướng xấu, thì đó sẽ là một cổ phiếu có nhiều triển vọng tăng trưởng trên thị trường chứng khoán.

S: Supply and Demand (nguồn cung và cầu)

Trong kinh doanh, quy luật cung cầu luôn có ảnh hưởng rất lớn đến giá thành sản phẩm, và đầu tư chứng khoán cũng không phải là một ngoại lệ. Giá cổ phiếu cũng chịu tác động từ quy luật cung cầu. William cho rằng cổ phiếu của các công ty đại chúng, có quy mô lớn, sản phẩm chất lượng không phải lúc nào cũng đáng để mua, bởi lượng cầu của những cổ phiếu này khá lớn, trong khi nguồn cung lại ít nên giá thường bị đẩy lên cao giả tạo, không phản ánh đúng giá trị thực tế của cổ phiếu cũng như rất khó sinh lợi nhuận lớn.

Chính những cổ phiếu có số lượng lưu hành thấp trên thị trường mới có nhiều triển vọng và có khả năng tăng giá hơn so với các cổ phiếu có số lượng lưu hành lớn. Từ đó suy ra, cổ phiếu được các nhà quản trị hàng đầu nắm giữ với tỷ lệ lớn thường là những cổ phiếu có độ an toàn cao. William đặc biệt lưu ý tới các cổ phiếu được công ty mua lại và cổ phiếu của các công ty có tỷ lệ nợ dài hạn trên vốn tự có vừa phải, bởi theo ông thì tỷ lệ này càng cao bao nhiêu công ty sẽ càng phải đương đầu với áp lực trả lãi trong tương lai nhiều bấy nhiêu. Các nhà đầu tư nên so sánh tỷ số này ở công ty mình dự định đầu tư với tỷ số nợ bình quân ở các công ty trong cùng ngành, đồng thời phân tích thêm khả năng thanh toán để có đánh giá xác thực hơn về mức độ nợ của công ty.

L: Leader and Laggard (cổ phiếu đầu bảng và cổ phiếu tụt hậu) 102376.jpg

Theo ONeil, nhà đầu tư trên thị trường chỉ nên mua 2 hay 3 cổ phiếu tốt nhất trong nhóm những cổ phiếu đầu bảng hiện tại, còn lại nên dành tiền cho những cổ phiếu có khả năng sinh lời trong tương lai. Ðặc biệt, các nhà đầu tư cần tránh mua những cổ phiếu có mức tăng trưởng cao nhưng không bền vững, chẳng hạn như cổ phiếu lên giá theo trào lưu, theo sự kiện nổi bật… bởi vì các cổ phiếu này được đánh giá là những cổ phiếu tụt hậu, không sớm thì muộn cũng mất giá.

I: Institutional Sponsorship (sự ủng hộ của các định chế tài chính và đầu tư)

Định chế tài chính đầu tư ở đây thường là các cơ quan chức năng, các cơ quan chính phủ chuyên về tài chính đầu tư. Các cơ quan này có thể nắm giữ một số lượng cổ phiếu nhất định của các công ty nào đó, nhờ vậy mà công ty sẽ có sự ủng hộ và trợ giúp mạnh mẽ từ những cơ quan này, một điều kiện vô cùng thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, khiến giá cổ phiếu tăng mạnh. Tuy nhiên, một số lượng quá lớn các định chế tài chính đầu tư nắm giữ cổ phiếu lại trở thành yếu tố bất lợi, vì điều đó đồng nghĩa với việc nguồn cung sẽ hạn chế bởi các cơ quan ít khi muốn bán từng phần cổ phiếu của mình, đẩy tính thanh khoản của cổ phiếu xuống thấp.

M: Market Direction (định hướng thị trường)

Cho dù bạn hoàn toàn chính xác khi nhận định về cả 6 tiêu chí kể trên, nhưng đến tiêu chí định hướng thị trường bạn mắc phải sai lầm thì sẽ có đến 5 trong số 7 cổ phiếu bạn mua sẽ mất giá và khiến bạn thua lỗ. Yếu tố thị trường là rất quan trọng bởi nó ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá cổ phiếu. Khi hàng loạt các cổ phiếu cùng ngành trên thị trường bị mất giá, thì giá cổ phiếu của công ty mà bạn lựa chọn chắc chắn cũng sẽ sụt giảm theo. Ngược lại, nếu giá cổ phiếu của các công ty này tăng theo sự phát triển của thị trường thì cổ phiếu bạn mua vào cũng được “ăn theo” những chỉ số tích cực đó. Do đó, William nhấn mạnh đến tầm quan trọng của việc nghiên cứu các đồ thị biến động giá chứng khoán theo ngày, theo tuần và theo tháng trước mỗi quyết định đầu tư cổ phiếu.

Một trong những thành công lớn nhất của William là đầu tư vào cổ phiếu của hãng dược phẩm Syntex. Đây là hành động táo bạo và liều lĩnh, theo đánh giá của các nhà đầu tư chuyên nghiệp lúc bấy giờ, bởi Syntex là hãng sản xuất thuốc tránh thai đầu tiên trên thế giới. Nhưng rồi kết quả đã chứng minh quyết định của William là đúng. Chỉ một thời gian ngắn sau đó, Syntex đã công bố doanh thu hàng quý tăng trưởng trên 300% và cổ phiếu của Syntex từ chỗ còn “ẩn danh” với mức giá 100 USD/cổ phiếu đã trở thành cổ phiếu tăng trưởng mạnh mẽ với mức giá 550 USD/cổ phiếu trong vòng chưa đầy sáu tháng. Chính nhờ khoản lợi nhuận kếch sù từ Syntex mà William đã có tiền để thành lập công ty William J. ONeil & Company của riêng mình.

Goerge Soros, một trong những nhà đầu tư lớn nhất tại phố Wall, đúc kết rằng: “Không có lĩnh vực nào đem lại lợi nhuận nhanh và lớn bằng đầu tư chứng khoán”. Có khá nhiều người xem việc đầu tư chứng khoán là cuộc chơi ngẫu hứng với hy vọng sẽ kiếm được nhiều tiền một cách nhanh chóng. Tuy nhiên, lĩnh vực đầu tư đầy hấp dẫn này dường như không có chỗ cho những quyết định theo cảm tính. Đối với William ONeil cũng như nhiều “cây đại thụ” khác tại phố Wall, các quyết định lựa chọn cổ phiếu cần được dựa trên sự phân tích và phối kết hợp giữa các yếu tố định lượng và định tính. Chìa khoá phân tích trong đầu tư cổ phiếu là tìm ra những cổ phiếu có tiềm năng tăng trưởng lớn nhất trong thời điểm bạn mua chúng. Nói cách khác, bạn phải có kỹ năng phán đoán, xem xét và phân tích vấn đề cùng với việc hoạch định một kế hoạch đầu tư thích hợp để xác định thời điểm mua vào những cổ phiếu mạnh và bán đi những cổ phiếu yếu.

Phần 5: Hầu hết các cổ phiếu đều tồi tệ, chỉ một số ít trong chúng có thể tăng giá mạnh mẽ

Hàng ngày đọc các bản tin, nghe các bình luận của các chuyên gia, tôi vẫn thường được nghe những câu: “đó là cổ phiếu Blue chip, yên tâm đi”, “bạn là NB à, cứ Bluechip là mua thôi, yên tâm cuối năm kiểu gì cũng lãi”, “A là cổ phiếu Blue chip hàng đầu và luôn được mọi người săn đón”, “Tài khoản của tôi toàn Blue Chip – tôi không sợ gì cả”, “Cổ phiếu B này tôi đã nhờ một người ở CTCK phân tích, nó tốt lắm”….

Khi mới tham gia trên thị trường tôi cũng luôn luôn nhìn những cổ phiếu như FPT, REE, SAM, v.v… một cách đầy ngưỡng mộ và hy vọng sẽ có ngày mình được sở hữu những cổ phiếu quý tộc đó.

Tham gia khóa học chứng khoán cùng tôi có một vài người bạn. Sau vài buổi ngượng nghịu ban đầu mọi người bắt đầu thân mật với nhau hơn và cởi mở giãi bày mọi thất bại, thành công của mình trên thị trường. Họ đều là những người mới thực sự tham gia vào TTCK từ đầu 2007, một số có những thắng lợi lớn ở năm 2006 nhưng khi hỏi kinh nghiệm thì hoàn toàn lắc đầu vì đó là do vận may đột nhiên đến. Khác với mọi người, thay vì để ý đến các lần thành công của họ tôi lại đặc biệt chú ý đến các lần họ gặp thất bại! Thật ngạc nhiên, có đến 80% các vụ thua lỗ đã làm cho họ mất đi khá nhiều thành tựu của năm 2006 (là năm mà không có ai thua lỗ vì chứng khoán cả) thuộc thành phần các cổ phiếu hạng “Thương gia” trên. Hóa ra không có CP nào là loại tốt trên thị trường cả. Hãy xem nếu ai đầu tư vào FPT, SAM, REE, GMD, NTP, ABC, PPC… từ đầu năm 2007 đến nay, họ thu được thành tựu như thế nào?

Tìm hiểu việc tư vấn và danh mục đầu tư của các quỹ lớn lại mang lại cho tôi một điều ngạc nhiên không kém, danh sách CP tốt họ đưa ra cho khách hàng lựa chọn gần như giống hệt nhau. Làm nghề tư vấn đầu tư lại dễ dàng như thế ư?

Tìm hiểu sâu hơn thì tôi được biết hầu hết các Quỹ đầu tư đều sử dụng các phần mềm mô hình hóa và chọn lọc cổ phiếu tương tự như nhau. Chính vì vậy đáp số của các chương trình này đưa ra ở mười quỹ khác nhau là một bản giống nhau. Do có quá nhiều nhà đầu tư lớn cùng mua các mã cổ phiếu này mà giá của chúng luôn cao một cách đáng ngờ!

Một số người lại bảo thủ ngây thơ, họ có những cảm tình đặc biệt với một vài mã CP, và dù thời cuộc xoay vần ra sao, họ vẫn luôn trung thành một cách mù quáng. Một số khác do thắng lợi một lần ở một mã CP nào đó, và lần phục hồi sau của thị trường họ lại lao vào các cổ phiếu này rất hào hứng. Tuy nhiên kết quả thu được thường thảm hại hơn cả mức trung bình của cả thị trường. CŨng giống như trong chính trị, mỗi một giai đoạn mới khác nhau, thị trường CP luôn chọn ra các gương mặt mới khác nhau đứng lên dẫn dắt nó đi tiếp.

Là một nhà đầu cơ chờ giá lên, bạn cần công bình và lạnh lẽo, hãy nhớ tất cả các cổ phiếu đều tồi tệ và bình đẳng như nhau, chỉ một số ít ỏi trong chúng có thể mang lại lợi nhuận lớn hơn 25%. Dù ít ỏi và khó chọn, nhưng hãy yên tâm vì chắc chắn là có các cổ phiếu mạnh mẽ kiểu đó đang ở ngoài kia chờ bạn !

Phần 6: Lăn xả vào thị trường và chỉ nên tin vào chính bạn 005.jpg

Khi nghiên cứu và tìm hiểu những phẩm chất để trở thành một nhà đầu cơ thắng lợi trên thị trường, tôi sa vào một ma trận của các chân lý và các học thuyết, nó làm tôi bối rối, lúng túng, và không tự tin vào bản thân mình nữa. Thật lạ, vì trước khi tham gia TTCK tôi vốn là một người chỉ biết tin vào chính bản thân mình. Càng tìm hiểu tôi càng hoang mang, hóa ra việc sưu tập các lời khuyên tưởng là khôn ngoan lại làm cho gánh nặng nghi ngờ trên vai tôi tăng lên nhanh chóng.

“Hãy kiên nhẫn, hãy lạnh lùng vì kể cả thua lỗ đến -40% đi nữa thì những ai đầu tư từ 2001 đến nay cũng đều lời 1000% cả”, “hãy mua và quên đi”, “phải dũng cảm và liều lĩnh mới thắng được”, “phải có nhiều thông tin nội gián”, “ phải am hiểu về tài chính và kế toán, phải đi học vài khóa về đầu tư”, “phải tham lam khi mọi người sợ hãi, phải sợ hãi khi mọi người tham lam”, “phải nghe các chuyên gia đầu tư tư vấn”, “phải dựa theo thị trường”, “phải chia đôi tài khoản ra, một nửa để lướt sóng, một nửa để dài hạn”, “phải có trái tim nóng và cái đầu lạnh”, “phải ngày nào cũng lên sàn”…, rất nhiều và rất nhiều các lý thuyết, kỹ năng, tiểu xảo.

Đột nhiên tôi nhận ra quanh mình có quá nhiều nguồn tư vấn miễn phí về chứng khoán, một trào lưu mới của giới truyền thông  trong việc đưa tin, bình luận, tư vấn. Thậm chí một số tổ chức tài chính quốc tế nổi tiếng cũng nhiệt tình biếu không các bản cảnh báo về TTCKVN. Tôi thử làm theo vài lời khuyên và cũng đã có dịp hành xử kiểu bày đàn. Kết quả là tôi luôn được một chữ LỖ. Cuối cùng tôi nhận ra rằng: chỉ có tin vào chính tôi thì mới có thể có những thành tựu từ thị trường được, những bài học nửa vời luôn làm vơi đi túi tiền của tôi.

Để hiểu được thị trường bạn phải “chinh chiến” thực sự trên thị trường. Thị trường vốn đầy bất trắc và phức tạp vô cùng, nhưng những hiện tượng của nó thì ai để ý cũng đều nhận ra. Vấn đề là chúng ta có đủ sự chăm chỉ và kiến thức để tổng hợp các hiện tượng của nó và ra quyết định cho phù hợp với nó không.

Hàng ngày tôi dành 4 đến 6 tiếng để đọc các biểu đồ và xem xét số liệu êề kết quả giao dịch cuối ngày của những cổ phiếu trong danh sách quan tâm của tôi, một công việc nhàm chán và tẻ nhạt vô cùng, nhưng bù lại khi có một sự hiểu biết về một mã CPp nào đó trên bảng điện tử. Tôi luôn tìm được những thông tin khá đầy đủ về CP đó và hoàn toàn có đủ tự tin để viết 1 lệnh mua hoặc bán. Tôi cũng đã gặp vô số các thất bại và thua lỗ, nhưng cũng nhờ đó mà kiến thức, kinh nghiệm, kỹ năng của tôi được cải thiện rất nhiều.

Và như tôi đã trình bày trong phần đầu, chỉ cần 50% số lần quyết định của tôi là đúng đắn, tôi đã có những thành tựu đáng kể. Hãy lăn xả vào thị trường, bạn chỉ có thể bơi giỏi với điệu kiện bạn phải vật lộn hàng ngày với nước trong bể bơi. Hãy trau dồi kiến thức và tích lũy thông tin, hãy tự tin vào các quyết định của bạn và chỉ của chính bạn mà thôi. Tôi chưa từng thấy một nhà tư vấn nào phải bồi thường thua lỗ cho nhà đầu tư cả, nhưng nhà đầu tư mất tiền thì hàng ngày tôi gặp rất nhiều.

Nếu bạn coi đầu cơ chứng khoán là “chơi chứng khoán” thì tôi khuyên bạn nên dừng lại. Cũng giống như mọi ngành nghề khác, để thành công cần rất nhiều mồ hôi, công sức, và cả nước mắt nữa. Và hãy nhớ: cơ hội như 2006 thì hàng trăm năm chỉ xuất hiện được một lần, hãy quên đi các tấm gương “làm giàu cực dễ”!

Phần 7:Cái cần tìm trong báo cáo bạch & báo cáo tài chính 1413257.jpg

Thời niên thiếu và sinh viên, tôi đặc biết có ác cảm với những người làm trong lĩnh vực kế toán tài chính. Thế nhưng người con gái dịu dàng bên cạnh tôi bây giờ lại tốt nghiệp Học viện ngân hàng và hành nghề kế toán.

Trong suốt 7 năm đi làm việc cho người khác, tôi cũng đặc biệt dị ứng với các sự vụ liên quan đến tài chính vì trong mắt tôi hình dung: cứ dính đến tài chính là có vẻ thiếu trong sạch. Sau này do đặc thù công việc, tôi buộc phải đối diện với các bản báo cáo tài chính đầy ma thuật, và tôi cũng chỉ thường xem lướt qua lấy lệ, may thay phần việc đó sau này có người tin cậy gánh đỡ hòan toàn.

Khi tham gia trên TTCK, tôi bị buộc phải đọc các BCTC và các bản báo cáo bạch, bản nào cũng dài dòng, rắc rối và đầy vẻ phức tạp. Phải chăng những người lập ra nó càng muốn ít người hiểu được nó càng tốt? Và tôi đã dành thời gian 6 tháng của mình chỉ để học cách đọc các BCTC và các bản báo cáo bạch. Tôi đã phát hiện ra rất nhiều điều thú vị  trong các báo cáo này. Và tôi lại càng thấy rằng: chỉ có tin vào chính bản thân thì mới có thể trụ vững trên thị trường.

Rất phức tạp để nói để các bạn hiểu làm cách nào để hiểu toàn bộ một bản BCTC hoặc một báo cáo bạch, nhưng vì khoản đầu tư của chúng ta, chúng ta buộc phải nghiên cứu chúng Tôi sẽ liệt kê một số kinh nghiệm đơn giản, không đòi hỏi bạn phải là một chuyên gia tài chính mà vẫn nắm được những cái quan trọng và cốt lõi nhất của DN:

– Khi đọc báo cáo bạch: phần thông tin về tăng trưởng, doanh số, lợi nhuận, lợi thế nghành, bạn có thể bỏ qua, phần này công ty nào cũng ca hay, múa giỏi nhưng đa phần các thông tin đều lạc hậu, hãy bỏ qua nó.

– Bạn đặc biệt chú ý đến phần danh sách cổ đông chiến lược, những công ty mà không có các cổ đông chiến lược là các tổ chức tài chính, quỹ đầu tư tầm cỡ. Bạn hãy bỏ qua, đừng thương tiếc gì cả.

– Hãy xem “tổng số người lao động” và phần chi phí “quản lý doanh nghiệp”, bạn có thể võ đoán tiền lương trung bình của người lao động trong công ty bằng cách lấy hai con số này chia cho nhau, tránh xa các công ty có mức lương trung bình dưới 2 triệu. (Bạn hãy xem lương của người lao động tại TAICERA, HANOI MILK hoặc thậm chí RANG DONG là bao nhiêu?)

– Hãy đặc biệt chú ý đến sự tương xứng giữa con số “doanh thu” và “lợi nhuận sau thuế”, chúng phải tăng tương ứng với nhau, nếu doanh thu tăng không đáng kể mà lợi nhuận lại tăng vọt, hãy cảnh giác bởi các trò tiểu xảo của các nhân viên lập báo cáo, rất có thể họ được miễn thuế thu nhập trong kỳ vừa rồi hoặc thậm chí được đền bù đất, hoặc họ hạch toán cả lợi nhuận (từ tháng nào đó) do họ đầu tư các cổ phiếu mà có thể CP này đang rất tệ hại vào thời điểm bạn đang đọc báo cáo, hoặc họ chỉ đưa ra con số lợi nhuận trước chi phí, nếu bạn có ý định đầu cơ dài hơn 6 tháng, hãy cực kỳ cảnh giác với các công ty có thông tin chênh lệch bất thường này.

– Đừng chú ý đến tên công ty, thường các công ty yếu kém luôn chọn cho mình những cái tên đặc biệt hay.

– Hãy xem phần nợ/tổng tài sản của họ, cẩn thận với các công ty có tỷ lệ nợ thấp hơn 25% và cao hơn 75%.

– Chỉ chú ý đến con số “lợi nhuận sau thuế” thôi nhé, nhiều công ty có cách hạch toán rất hay cho chính họ: doanh thu rất cao và giá vốn rất thấp, nhưng chi phí còn cao hơn nữa, và cái cuối cùng thuộc về bạn là “lợi nhuận sau thuế” lại bé xíu hoặc tăng không đáng kể (TAICERA là một ví dụ điển hình về kỹ năng này trên sàn HOSC).

– Thường các công ty có bề dày về thương hiệu và tài sản lớn lại đạt được các chỉ số tài chính rất tầm thường, nhưng thực ra những BCTC của họ đa phần là rất trung thực đấy, hãy đặc biệt chú ý đến các công ty này, chỉ cần có một nhân tố mới (sản phẩm, lãnh đạo, dự án, đối tác…) là họ sẽ lột xác ngay, và các cổ phiếu này sẽ là những khoản đầu cơ rất tốt của bạn.

– Những công ty chậm nộp BCTC hoặc rất sốt sắng đưa thông tin về tình hình kinh doanh của họ, đừng vội hấp tấp với các công ty kiểu như vậy. Họ đều có dụng ý cả đó, và đa phần là các dụng ý đó mang thiệt hại đến khoản đầu tư của bạn.

– Nhiều công ty vẽ ra được rất nhiều dự án và đặc biệt là đều rất hấp dẫn. Nhưng bạn hãy cẩn thận và kiên nhẫn, kinh doanh không dễ đến mức cứ nói được là làm được. Cái mà chúng ta cần là người thật, việc thật, dự án thật đang triển khai.

–  Các công ty có cơ cấu và nghành nghề kinh doanh đơn giản thường là những công ty có lợi nhuận cao nhất (BMC, TCT). Bất cứ ai chuyên tâm vào việc gì họ đều chuyên nghiệp và ít thất bại và thành tựu họ đạt được cũng lớn hơn những kẻ đa năng khác. Kinh nghiệm của tôi là hãy tránh xa những công ty kiêu ngạo và có ý định trở thành người số 1 trong ngành nghề của mình
P/S: trong bài viết có nhắc đến một số CP, đây chỉ là các ý kiến mang tính chủ quan cá nhân và chia sẻ của tác giả, không hề có ý định PR hay nói xấu một mã CP nào

Phần 8: Xu thế thị trường quyết định 80% khoản đầu tư của bạn 196620.jpg

Có đến 80% các cổ phiếu đều tuân theo xu hướng của thị trường (nếu không muốn nói là 100%), trong mô hình CANSLIM, O-neil cũng chỉ cho chúng ta biết rằng: xu hướng thị trường là điểm quan trọng nhất quyết định thành bại việc đầu cơ của bạn.

Nếu ai đã từng đầu cơ chứng khoán từ 2006 thì sẽ hiểu điều này. Có những thời điểm 100% các cổ phiếu trên thị trường đều tăng giá đến hàng tuần hoặc ngược lại, đó là một sự cào bằng đến ngớ ngẩn của các chuyên gia. Mọi sự phân tích chỉ số đối với các CP là vô nghĩa, hiệu quả đầu tư vào các CP là như nhau, bất kể đó là một cổ phiếu BCs hàng đầu hay một PNs mạt hạng.

Mới vừa đây thôi, trong đợt phục hồi của thị trường vào nửa cuối tháng 5, khi Vn-Index tăng từ 950 lên 1100 điểm thì có đến 80% các CP đều tăng gía trên 20%. Như vậy nếu là một nhà đầu cơ dù tư chất có kém cỏi bao nhiêu nhưng nếu bạn cứ nhắm mắt mua bừa các CP vào thời điểm tuần 20/5 tới 26/5 và bán ra vào thời điểm 5/6 thì chắc chắn số lãi của bạn cũng có khoảng 20%.
Gần như 100% các nhà đầu cơ khôn ngoan đều chỉ giao dịch khi thị trường có xu thế rõ ràng, phần lớn trong số họ chỉ giao dịch khi thị trường đang có xu hướng giá lên (UPTREN), một số ít khác lại đặc biệt ưa thích việc bán khống khi thị trường giá xuống (DOWNTREND). Với thị trường tại VN, khi mà việc “bán khống” chưa có điều kiện để thực thi, thì chúng ta phải dùng một lựa chọn duy nhất: chỉ giao dịch khi nắm rõ được xu hướng thị trường khi chúng đang lên giá.

Vậy khi thị trường không rõ xu hướng (lình xình) thì chúng ta làm gì, tất nhiên là không làm gì cả, lựa chọn tốt nhất là thu hồi tiền mặt và rời xa thị trường. Hãy làm những gì mà bạn thích thú miễn là đừng liên quan đến TTCK. Với những mã CP trót mua cao ở đỉnh chúng ta buộc phải CUT LOSS, với các mã CP mà bạn đã chọn điểm mua đúng và cũng lình xình giá thì hãy để chúng yên.

1444274.jpgVâng, nói đơn giản như vậy nhưng không phải ai cũng làm được, có rất nhiều người (trong đó có cả tôi) thường xuyên có cảm giác bất an khi trong tài khỏan của mình không có một mã CP nào hoặc có quá ít cổ phiếu mà toàn tiền mặt, hoặc lo sợ một cách vô lý rằng người khác đang cướp hết cơ hội của mình. Với tôi, nếu có bị buộc phải rời xa thị trường thì thấy cuộc sống đột nhiên trở nên nhàm chán và vô vị đến mức tự bản thân tôi cũng cảm thấy rất ngạc nhiên, dù biết rất rõ rằng việc theo dõi bảng điện tử hàng ngày hoặc bàn luận liên miên về các cổ phiếu mà tôi ưa thích nào đó không mảy may tác động gì đến giá của chúng.
Xu hướng của thị trường đa phần mọi người đều có thể cảm nhận được, tuy nhiên do tình cảm lấn áp và đôi khi vì tự tin thái quá hoặc mềm yếu quá đáng đã đẩy chúng ta đến những tình huống rất khó xử và phải lựa chọn sự hy sinh không cần thiết. Tuy nhiên đó cũng là điều thú vị của cuộc sống mà nhiều người thích thú lựa chọn, nhưng trong lĩnh vực tài chính thì những chiến binh mang tên “cảm tính” luôn là kẻ được mai táng rất sớm.

Người Đức và người Nhật có thể có những thành tựu kinh đêển là do họ chỉ sử dụng một phẩm chất rất đơn giản, đó là tính “KỶ LUẬT”.

Giảm nhanh chóng số lượng cổ phiếu khi thị trường đang đi xuống hoặc đã đi lên gần đỉnh, hãy luôn sử dụng CUT LOSS để giữ mình, hãy sử dụng quy tắc 3×7=21 để hiện thực hóa lợi nhuận. Hãy tuyệt đối giữ kỷ luật với bản thân khi giao dịch, chỉ mua vào khi thị trường đang lên giá, hiện thực hóa ngay lợi nhuận khi thị trường đang lên đỉnh hoặc vừa qua đỉnh và đang nỗ lực phục hồi, bắt buộc phải CUT LOSS khi thị trường đang xuống giá

Và cùng với quá trình giao dịch bạn sẽ nhận thấy rằng thành tựu mà bạn đạt được gần như tỷ lệ nghịch với số lượng lần giao dịch của bạn.

Phần 9: Đầu cơ kiểu đấu súng cao bồi miền TÂY 230757.jpg

Các cao thủ cao bồi miền tây khi đối mặt đấu súng, khả năng rút súng nhanh và bắn chính xác chỉ hơn kém nhau vài phần trăm giây là phải trả giá mạng sống của chính họ. Trong đầu cơ chứng khoán có một kỹ năng nguy hiểm và hồi hộp gần giống như vậy, đó là một kinh nghiệm đầu cơ cực kỳ nguy hiểm nhưng cơ may về lợi nhuận lại rất cao, điều mà ai ai cũng sợ hãi. (phần này chỉ mang tính chia sẻ của tác giả, không mang tính học thuật)

Khi tôi lang thang qua vài sạp sách cũ ở vỉa hè, thật tình cờ và may mắn thấy có hai cuốn của Oneil do các tác giả người Việt biên dịch lại, tuy việc dịch thuật không được tốt lắm nhưng cũng có rất nhiều điều thú vị mà tôi tìm thấy từ hai cuốn của nhà đầu cơ danh tiếng nhất mọi thời đại này.

Trong các hồi tưởng của ông về các phi vụ đầu cơ của mình, tôi đặc biệt chú ý đến một chi tiết là vào một ngày của năm 1962 khi ông đi ngang qua phố Wall và nhìn lên bảng điện tử thấy hầu hết cả thị trường đều đi xuống thảm hại thì có một cổ phiếu lại CE một cách mạnh mẽ khác thường, và không hề do dự cũng như phân tích chi cả, ông gọi cho người môi giới và đặt lệnh mua cổ phiếu này ngay lập tức, phi vụ đó mang lại cho ông 250% lợi nhuận. Sau này ông mô hình hóa các cổ phiếu loại này trong các cuốn sách mà ông viết, và tên ông đặt cho chúng là “hiện tượng cổ phiếu cường tráng bất ngờ”, nôm na tại thị trường VN chúng ta gọi là “HÀNG NÓNG“.

Với đa phần các mã cổ phiếu này mà nói, việc phân tích kỹ thuật cũng như cơ bản giá trị là vô nghĩa bởi sự biến động quá lớn về khối lượng giao dịch và tâm lý qua từng phiên. Nhiều khi nó thăng tiến bất kể đến dư luận và tình hình chung của thị trường, và thông thường chu kỳ thành công của nó cũng rất ngắn ngủi kèm theo rủi ro lớn.

Oneil có đưa ra một định lý mà tôi rất tâm đắc là: “Các cổ phiếu quá đắt luôn tăng giá mạnh mạnh nữa và các cổ phiếu quá rẻ thì luôn giảm và giảm mạnh nữa !!!”, như vậy phân tích và cảm giác của bạn là vô nghĩa trong thị trường chứng khoán này !

Khi TCT tăng từ mặt bằng 90 tới 150 là mọi người đều đánh giá đã quá đắt. Thậm chí có rất nhiều bài viết phân tích hết sức giá trị và thuyết phục khẳng định mức cản 180 và mức kiệt sức là 220, nhưng hiện giờ TCT đang dao động ở 400.

Cảm giác của bạn như thế nào khi gặp một cổ phiếu đã tăng trần liên tục cỡ 3 phiên? Làm gì có cổ phiếu nào tăng trần đến 7-8 phiên để mà mình kịp bán? Làm sao lệnh mua của bạn được khớp khi dư mua trần toàn mấy trăm nghìn? Nắm giữ một cổ phiếu mà khả năng FL của nó là hiển nhiên?…

Đây là kinh nghiệm của một nhà đầu tư:

– Khi một cổ phiếu đang lình xình đột nhiên CE hoặc đang đi xuống đột nhiên quay đầu CE, phải mua NGAY LẬP TỨC, đừng mất 1-2 ngày tìm thông tin và phân tích xong thì quá muộn, không thể tranh mua được nữa.

– Khi một cổ phiếu đang CE liên tục đột nhiên chững lại, hoặc tăng nhẹ không CE, hoặc quay đầu điều chỉnh: BÁN NGAY LẬP TỨC, và phải LUÔN BÁN GIÁ SÀN để tranh bán.

– CUT LOSS ngay lập tức và không khoan nhượng, thậm chí khi cổ phiếu vừa về tài khoản T+4 mà đang lỗ cũng đặt lệnh bán NGAY LẬP TỨC.

– Có thể mạo hiểm đuổi theo cổ phiếu đang CE khoảng 3 phiên, không có ngoại lệ khi CUT LOSS, cũng đừng quá tham lam đuổi theo cổ phiếu khi nó đã tăng qúa mạnh và cả thị trường đang trầm trồ nhìn nó.

Như vậy với các hàng nóng kiểu này, khả năng mua được là rất thấp, khả năng thua lỗ lại rất lớn, nhưng lợi nhuận cũng rất cao, thông thường nó đạt đến con số 20-30% chỉ trong vòng 1 tuần lễ.

Và đặc biệt bạn phải tuân theo quy tắc 3 x 7 = 21 và CUT LOSS kịp thời.

Phần 10: Thời gian chờ đợi mới sinh ra tiền bạc

Bài học vỡ lòng khi tôi tham gia vào TTCK là “buy and hold’, hãy mua và nắm giữ dài hạn, càng dài càng tốt! Và người ta phân chia thời gian đầu tư ra ngắn hạn, trung hạn, dài hạn tương đương với thời gian 3 năm, 5 đến 10 năm, 20 năm. Toàn bộ bí quyết chỉ gói gọn trong 1 từ “Chờ đợi”.

Thật chí lý và an toàn biết bao, chân lý rất đơn giản mà chúng ta lại hay bỏ qua nó, và chân lý này được lặp lại ở hầu hết tất cả các cuốn sách mà tôi đã đọc về chứng khoán. Hóa ra đi tìm chân lý thậm chí là viết sách về chân lý là việc dễ làm đấy chứ, làm theo chân lý cũng đâu có khó gì? Vậy thì hãy mua và giữ. Vậy mà tôi cứ tốn công tìm những cuốn sách rất phức tạp đọc cả ngày không hiểu nổi một trang.

Và với một nhà đầu tư kiên định, chân chính, giỏi giang thường đạt được kết quả tăng gấp đôi số vốn của mình trong thời gian từ 5 tới 6 năm. Và 80% các quỹ đầu tư cũng nằm trong số này.

Vào tháng 2/2007 khi cuốn sách của Oneil lần đầu được dịch và bán ở VN (tôi vốn chỉ biết đọc và viết thành thạo tiếng Việt), tôi có tò mò đọc lướt qua (vì trước đó tôi vốn không ưa những gã đầu cơ – cơ hội như Oneil). Trong phần căn bản ông có viết một đoạn khuyên các nhà đầu cơ mới tập tành mua bán cổ phiếu như tôi phải nên đặt cho mình một mục tiêu khiêm tốn là “tăng gấp đôi số vốn của mình lên trong khoảng thời gian từ 6-15 tháng.

Thật không thể tin được khi mà trên đời này còn có những phương pháp mà mục tiêu khiêm tốn của nó là lợi nhuận phải đạt được cỡ 20 tới 30% /tháng.

Và bí quyết để đạt được nó là gì? Vẫn là từ ngữ mà tôi rất quen thuộc: “Chờ đợi”. Đúng, chỉ một từ thôi: “Chờ đợi”. Vâng, đúng là “Chờ đợi”, “Chờ đời” chứ không phải “Tê liệt”.

“Chờ đợi” luôn sinh ra tiền bạc:

– Khi chưa mua được cổ phiếu, và không phát hiện được cổ phiếu nào đáng để mua, hãy kiên trì giữ gìn tiền mặt và chờ đợi vì chí ít lãi ngân hàng theo tỷ lệ dù thấp cũng sinh ra lợi nhuân cho bạn.

– Khi chưa xác định được xu hướng của thị trường, hãy kiên trì chờ đợi xu hướng thị trường xác lập rõ rệt và không giao dịch gì cả. Đừng lo sợ bị mất cơ hội. Khi một thị trường đang lên giá thường nó sẽ kéo dài đến hàng tháng. Nếu thị trường giảm giá thì tiền vẫn sinh ra cho bạn do cổ phiểu rẻ đi và bạn sẽ mua được nhiều hơn công với lãi tiền gửi.

– Khi thị trường giảm giá thì đương nhiên phải bảo tồn tiền mặt và chờ đợi. Trong cơn lũ thì phải lo giữ mình còn sống, đừng nghĩ đến chuyện vừa bơi giữa dòng lũ vừa nhặt của rơi thu lợi.

– Khi nắm giữ cổ phiếu tốt trong tay, hãy kiên trì chờ đợi để nó có đủ thời gian tăng giá đến đỉnh hoặc gần đỉnh. Hãy nhớ “chờ đợi” ở đây không có nghĩa là “không làm gì cả”. Khi một cổ phiếu của bạn đang tăng giá mạnh mẽ, hãy bám sát nó từng phiên và quyết đoán ra quyết định bán ra thu lợi nhuận về.

– Việc chờ đợi trong kinh doanh chứng khoán giống hệt như một người làm vườn gieo hạt và chăm sóc cây, chờ đợi ngày thu quả, họ cần chờ đợi đúng thời vụ để gieo hạt, cần chờ đợi cho cái cây lớn, đơm hoa, kết trái và hái quả đúng lúc quả đang chín (lên gần đỉnh hoặc đang ở đỉnh), hái sớm quá sẽ chỉ được quản non xanh (lợi nhuận thấp), hái muộn quá có khi quả đã rụng rồi (cổ phiếu qua đỉnh và đang phi xuống), trong khi chờ đợi và chăm sóc vườn cây cần loại bỏ thẳng cánh các cây gẫy, chột, cỏ dại (cổ phiếu tồi tệ-đang xuống giá, cần CUT LOSS), đừng chờ đợi và hy vọng các loài cỏ dại đó có thể lại ra được quả ngọt, thà trong vườn thưa cây nhưng cây nào cũng ra được quả (tuy ít) còn hơn là vườn toàn cỏ và không ra được quả nào.

– Như vậy là bạn phải làm việc với một chuỗi dài sự “Chờ đợi”: Chờ đợi thị trường xác lập xu thế lên giá rõ ràng để từ đó lựa chọn các cổ phiếu tốt, chờ đợi tín hiệu bùng nổ để mua cổ phiếu vào đúng thời điểm, chờ đợi quá trình tăng giá và quyết đoán bán ra thu lợi nhuận, chờ đợi tiền vốn và lãi về tài khoản.
Và trong lúc chờ đợi thì bạn nên làm gì? Hãy liên tục học hỏi, nghiên cứu và tinh lọc một danh sách các cổ phiếu “đáp ứng một số tiêu chuẩn tốt” cần quan tâm trong danh sách. Một công việc mệt mỏi và khô cứng vô cùng, nhưng may thay, công việc đầu cơ cổ phiếu lại đem lại cho các nhà đầu cơ nhỏ một niềm đam mê đắm say và rất sâu lắng !

Theo TTVNOL

SOURCE: SAGA.VN

NGHỊ ĐỊNH SỐ 163/2006/NĐ-CP VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM, MẶT BẰNG PHÁP LÝ CHUNG VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ DÂN SỰ VÀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Ngày 29/12/2006, Chính phủ ban hành Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, quy định chi tiết thi hành một số điều Bộ luật Dân sự về việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý tài sản bảo đảm. Nghị định này thay thế Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, đồng thời bãi bỏ các Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP. Chính phủ ban hành Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm nhằm tạo ra sự thống nhất trong hệ thống pháp luật về giao dịch bảo đảm và bảo đảm tiền vay của các TCTD, đồng thời xoá bỏ sự phân biệt đối xử giữa các loại hình tổ chức hoặc cá nhân trong việc áp dụng biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo khoản 1 Điều 318 của Bộ luật Dân sự. Với “sân chơi” bình đẳng, việc bảo đảm tiền vay của TCTD và giao dịch dân sự của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác có thoả thuận về biện pháp bảo đảm đều áp dụng chung các quy định tại Nghị định này.

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP có những quy định mới về một số vấn đề cơ bản như sau:

Về bên bảo đảm: Trước đây, Nghị định 165/1999/NĐ-CP quy định bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; người thứ ba dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thay cho bên có nghĩa vụ, thì phải áp dụng biện pháp bảo lãnh bằng tài sản. Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định bên bảo đảm không chỉ là bên có nghĩa vụ trong quan hệ dân sự mà có thể là ngừơi thứ ba cam kết bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thay cho bên có nghĩa vụ.

Giá trị tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự: Điều 5 Nghị định quy định nếu bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự theo quy định tại khoản 1 Điều 324 Bộ luật Dân sự, thì các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Bảo vệ quyền lợi cho bên nhận bảo đảm ngay tình: Khoản 3 Điều 3 Nghị định quy định bên nhận bảo đảm ngay tình là bên nhận bảo đảm trong trường hợp không biết và không thể biết về việc bên bảo đảm không có quyền dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghia vụ dân sự. Tại Khoản 2 Điều 13 Nghị định quy định trường hợp tài sản bảo đảm là tài sản mua trả chậm, trả dần, tài sản thuê có thời hạn từ một năm trở lên của doanh nghiệp, cá nhân có đăng ký kinh doanh gồm máy móc, thiết bị, động sản khác không thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu và hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê tài sản, nếu không đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày giao kết hợp đồng, thì bên nhận bảo đảm bằng các tài sản này được coi là bên nhận bảo đảm ngay tình và có thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất. Theo đó, trước khi nhận làm tài sản bảo đảm, để bảo vệ quyền lợi của mình, các tổ chức tín dụng cần tra cứu thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền.

Bảo vệ quyền cho bên nhận bảo đảm khi tài sản bảo đảm liên quan đến vụ án: Khoản 4 Điều 4 Nghị định quy định trường hợp giao dịch bảo đảm được xác lập hợp pháp và có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, thì Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác không được kê biên tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ khác của bên bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Thứ tự ưu tiên thanh toán và thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán theo thoả thuận: Thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự. Các bên cùng nhận bảo đảm bằng một tài sản có quyền thoả thuận về việc thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau.

Hiệu lực của giao dịch bảo đảm: Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau:

(i) Có thỏa thuận khác; (ii) Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố; (iii) Việc thế chấp: quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp; (iv) Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định phải công chứng, chứng thực.

Thời điểm giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba: Giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc thay đổi một hoặc các bên tham gia giao dịch bảo đảm không làm thay đổi thời điểm giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý đối với người thứ ba.

Việc đăng ký giao dịch bảo đảm: Các trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm: thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp tàu bay, tàu biển; thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định. Các trường hợp không thuộc diện phải đăng ký thì theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân.

Về trường hợp bên bảo đảm là pháp nhân được tổ chức lại: Điều 14 Nghị định quy định bên bảo đảm là pháp nhân được tổ chức lại phải thông báo cho bên nhận bảo đảm về việc tổ chức lại pháp nhân. Các bên thoả thuận về việc kế thừa, thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm và giao dịch bảo đảm trong quá trình tổ chức lại pháp nhân; nếu không thoả thuận được thì bên nhận bảo đảm yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn.

Trước đây, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP quy định trong mọi trường hợp chuyển giao nghĩa vụ bảo đảm bằng tài sản đối với khách hàng vay, hoặc bên bảo lãnh là doanh nghiệp sau khi chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hoá và tổ chức tín dụng phải thoả thuận ký kết lại hợp đồng bảo đảm đã gây khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện. Vướng mắc này đến nay đã được tháo gỡ, vì khoản 3 Điều 14 Nghị định quy định đối với giao dịch bảo đảm được xác lập trước khi tổ chức lại pháp nhân và còn thời hạn thực hiện, thì các bên không phải ký kết lại hợp đồng giao dịch bảo đảm mà có thể lập văn bản ghi nhận về việc thay đổi bên bảo đảm. Theo đó, pháp nhân sau tổ chức lại, sau chuyển đổi phải tiếp tục thực hiện đầy đủ các thoả thuận trong hợp đồng giao dịch bảo đảm của pháp nhân trước khi tổ chức lại hoặc chuyển đổi.

Các TCTD phải đặc biệt chú trọng việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với việc bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay, vì Điều 69 Nghị định quy định trong trường hợp giao dịch bảo đảm được giao kết để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong tương lai thì nghĩa vụ trong tương lai có thứ tự ưu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm đó, không phụ thuộc vào thời điểm xác lập giao dịch dân sự làm phát sinh nghĩa vụ trong tương lai.

Quyền xử lý tài sản bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai: Điều 8 Nghị định quy định trong trường hợp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai, thì khi bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tài sản đó. Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý.

Tháo gỡ khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý: Điều 68 Nghị định quy định trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.

Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Về nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm: Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì việc xử lý tài sản đó do bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm thoả thuận; nếu không có thoả thuận hoặc không thể thoả thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

Bảo vệ quyền lợi cho bên nhận bảo đảm khi phải xử lý tài sản bảo đảm: Khoản 5 Điều 58 Nghị định quy định việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm.

Tháo gỡ khó khăn cho bên nhận bảo đảm trong việc làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm: Trước đây, khi chuyển quyền sở hữu cho người mua tài sản trong trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm theo hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản, pháp luật quy định phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu. Tuy nhiên, trong thực tế, bên bảo đảm thường cố tình không ký văn bản này gây khó khăn khi xử lý tài sản bảo đảm. Khoản 2 Điều 70 Nghị định quy định trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này./.

SOURCE: SBV.GOV.VN

VAI TRÒ CỦA PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ QUYỀN CHỦ NỢ CỦA TỔ CHỨC TÍN DỤNG ĐỐI VỚI NỀN KINH TẾ VÀ DOANH NGHIỆP

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, các quan hệ tài sản dựa trên quyền sở hữu, các quy định của pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ thường trao hai quyền cơ bản cho chủ nợ gồm: (i) Cho phép chủ nợ có quyền phong toả tài sản của con nợ, bán các tài sản này và đầu tư số tiền này vào các hoạt động khác có hiệu quả hơn khi con nợ mất khả năng thanh toán và không thể phục hồi; (ii) Cho phép chủ nợ kiểm soát các hoạt động quản lý của con nợ trong trường hợp con nợ đang có nguy cơ bị mất khả năng thanh toán. Pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ nói chung và bảo vệ quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng (TCTD) nói riêng có vai trò quan trọng hoặc thúc đẩy (trong trường hợp phù hợp với nhu cầu của thực tiễn) hoặc kìm hãm (trong trường hợp ngược lại) sự phát triển của nền kinh tế và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi xin được đề cập vai trò của pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của tổ chức tín dụng đối với nền kinh tế và doanh nghiệp.

1. Vai trò của pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của TCTD đối với nền kinh tế.

Trong nền kinh tế thị trường, việc bảo đảm sự thống nhất, hài hoà giữa lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội là yêu cầu khách quan. Hai mặt này vốn luôn ở trạng thái mâu thuẫn nhau, bởi với mục đích nhằm đạt được lợi nhuận cao nhất, bản thân nền kinh tế thị trường không bao hàm trong nó cơ chế bảo đảm các vấn đề xã hội, hạn chế các sai lầm của thị trường. Sự thống nhất giữa sự phát triển kinh tế lẫn xã hội có thể đạt được thông qua sự can thiệp của Nhà nước bằng pháp luật. Vì vậy, pháp luật phải đóng vai trò bảo đảm quyền tự do kinh doanh của các chủ thể trong nền kinh tế đồng thời với việc bảo vệ lợi ích chung của cả xã hội để không xảy ra tình trạng đặt lợi ích kinh tế lên trên lợi ích xã hội bằng mọi giá.

Với bản chất và những đặc điểm, đặc thù của mình, pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ có nhiều vai trò đối với nền kinh tế và đời sống xã hội. Trong đó có những vai trò cơ bản sau:

1.1. Nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực của xã hội. Một hệ thống pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ hữu hiệu sẽ cho phép giải phóng nguồn lực của xã hội ra khỏi các khu vực sử dụng yếu kém và tái phân bổ đến những các khu vực sử dụng có hiệu quả hơn. Thực tiễn cũng chứng minh các quốc gia thiết lập khung pháp lý về bảo vệ quyền chủ nợ phù hợp và vận hành có hiệu quả cũng đồng thời là quốc gia có hệ thống tài chính lành mạnh và nền kinh tế phát triển.

1.2. Tạo dựng và duy trì niềm tin của nhà đầu tư, góp phần nâng cao tính ổn định và nhịp độ phát triển của nền kinh tế. Hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ hiệu quả, minh bạch và có thể dự đoán được sẽ góp phần tạo dựng và duy trì niềm tin của nhà đầu tư qua đó huy động nhiều vốn đầu tư hơn cho nền kinh tế. Nhìn chung, những nghiên cứu về thị trường nợ cho thấy rằng các quy định của pháp luật có ảnh hưởng rất lớn tới việc huy động vốn từ bên ngoài. Các kết quả cũng cho thấy rằng luật lệ tốt và thực thi hiệu quả có tác động đáng kể đối với quy mô của thị trường nợ. Thực tiễn cũng cho thấy những sự khác biệt lớn về quy mô và độ sâu của thị trường vốn tại các nước với luật pháp có xuất xứ khác nhau. Ngoài ra, những khác biệt về mức độ bảo vệ chủ nợ có tác động đối với một số điểm khác biệt về quy mô và độ sâu của thị trường vốn tại các nước. Kết quả của nhiều nghiên cứu chỉ ra rằng chất lượng của môi trường pháp lý tác động đáng kể đến khả năng của các doanh nghiệp tại các nước khác nhau trong việc huy động vốn từ bên ngoài. Điều này càng quan trọng vì ngày càng có nhiều nước chuyển sang nền kinh tế thị trường, khi mà sự tập trung của nó hướng về sự ổn định kinh tế vĩ mô, bao gồm cả việc thiết kế các thể chế nhằm duy trì sự tăng trưởng kinh tế và ngăn chặn khủng hoảng.

1.3. Tạo ra tiền đề pháp lý vững chắc để ổn định các quan hệ kinh tế. Ngoài vai trò củng cố, tăng cường quyền lực và phương tiện quản lý kinh tế của nhà nước, một hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ phù hợp sẽ còn là tiền đề vững chắc cho mọi thành phần kinh tế yên tâm trong hoạt động và chủ động tập trung tiềm lực kinh tế vào sản xuất, kinh doanh dịch vụ. Đồng thời, nó còn là cơ sở pháp lý để xử lý các tranh chấp nảy sinh một cách hiệu quả, minh bạch, bình đẳng thực sự giữa các thành phần kinh tế.

1.4. Góp phần đấu tranh và phòng chống một cách có hiệu quả những hiện tượng tiêu cực nảy sinh trong quá trình vận hành của nền kinh tế thị trường, đồng thời bảo vệ một cách chắc chắn lợi ích hợp pháp của các chủ nợ và nâng cao tính tự chịu trách nhiệm của các con nợ trước những ràng buộc bởi các điều kiện vay nợ, góp phần tăng cường kỷ luật hợp đồng. Ngoài ra, pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ còn có vai trò quan trọng trong việc quy định nhiệm vụ, quyền hạn trách nhiệm của mỗi loại cán bộ, mỗi cán bộ làm việc trong từng cơ quan cụ thể của bộ máy nhà nước. Nhờ đó, các hiện tượng lạm quyền, tham nhũng, vô trách nhiệm… của đội ngũ công chức, viên chức nhà nước có liên quan đến việc quá trình xử lý tình trạng mất khả năng thanh toán dễ dàng được phát hiện và loại trừ.

2. Vai trò của pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ đối với các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp.

Quan hệ tín dụng giữa các doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng là một trong những hình thức quan hệ kinh tế có tính truyền thống trong lịch sử phát triển các nền kinh tế. Mang theo mối quan hệ này là những rủi ro do từ cả nguyên nhân khách quan và chủ quan. Vì vậy, hầu hết các quốc gia đều quan tâm xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ và xử lý tình trạng mất khả năng thanh toán của các doanh nghiệp, vì chúng đóng vai trò là nền tảng giúp cho các quốc gia duy trì, cải thiện tính vững chắc của hệ thống các tổ chức tín dụng và ổn định nền kinh tế – trên phương diện vĩ mô, bảo vệ quyền lợi cho các chủ nợ (các tổ chức tín dụng) và tăng cường trách nhiệm của các khách hàng vay vốn (doanh nghiệp) – trên phương diện vi mô, cụ thể:

2.1. Giảm chi phí cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng cho doanh nghiệp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Khi chủ nợ (bao gồm cả các tổ chức tín dụng) cung cấp vốn cho các doanh nghiệp để có khoản thu (lợi tức) từ hoạt động cho vay này, thì họ luôn phải đương đầu với những rủi ro (cả trước và trong quá trình cho vay), thậm chí có thể sẽ không thu được cả tiền gốc lẫn lãi nếu khách hành không thanh toán những hợp đồng vay nợ.

Việc chiếm dụng vốn vay phổ biến, lan tràn sẽ làm suy yếu nghiêm trọng hiệu quả của cả hệ thống tài chính. Trong điều kiện hệ thống pháp luật không hoàn chỉnh, nếu các nhà đầu tư tiềm năng dự đoán rằng phần đầu tư của mình sẽ bị những người trong doanh nghiệp chiếm dụng thì họ sẽ không cung cấp vốn cho doanh nghiệp cho dù dưới bất kỳ hình thức nào (cho vay hoặc góp vốn cổ phần). Điều này làm cho các chủ doanh nghiệp gặp khó khăn hoặc không có khả năng tìm nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư, thậm chí cả dự án đầu tư có tính khả thi cao và khả năng sinh lời hấp dẫn nhất của mình. Bảo vệ chủ nợ bằng hệ thống luật pháp là biện pháp hiệu quả nhất để hạn chế tình trạng chiếm dụng vốn trong nền kinh tế. Chủ nợ sẽ cung cấp nhiều vốn cho các doanh nghiệp một khi quyền lợi của họ được luật pháp bảo vệ một cách có hiệu quả và chính các quy định pháp luật và việc thực thi chúng hình thành nên những quyền trên. Một khi công tác tái cơ cấu và quyền của chủ nợ khi thanh lý doanh nghiệp được mở rộng và được các cơ quan quản lý nhà nước hoặc tòa án thực thi tốt thì chủ nợ sẽ có động lực và niềm tin để cung cấp vốn cho doanh nghiệp.

Khi những quy định pháp luật và việc thực thi chúng không bảo vệ được chủ đầu tư thì quá trình quản trị doanh nghiệp và tìm nguồn vốn từ bên ngoài sẽ không hiệu quả. Các thủ tục phá sản hiệu quả cũng có vai trò then chốt trong việc cho phép các ngân hàng thực hiện quyền chủ nợ của mình một cách thích hợp.

Hơn nữa, khi xảy ra khủng hoảng nợ công ty thì việc không có khả năng tịch thu lại tài sản thế chấp có thể châm ngòi cho tác động vỡ nợ dây chuyền của các công ty mắc nợ, làm trầm trọng thêm khủng hoảng kinh tế, như những gì đã xảy ra tại các quốc gia trong khu vực trong thời kỳ khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997.

Một hệ thống luật pháp về bảo vệ quyền chủ nợ hữu hiệu sẽ là động lực giúp cho các tổ chức tín dụng tích cực hơn trong việc chấp thuận cho vay với những ràng buộc về tài sản đảm bảo. Nhờ đó, nó sẽ tạo điều kiện cho thị trường thế chấp phát triển, giúp cho các doanh nghiệp có nhiều khả năng hơn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ thị trường nợ nói chung và từ hệ thống ngân hàng nói riêng. Điều này đặc biệt hữu ích đối với các doanh nghiệp tại các nước đang phát triển nơi thị trường chứng khoán chưa phát triển.

2.2. Góp phần thực hiện mục tiêu an toàn và lành mạnh của hệ thống ngân hàng. Việc xây dựng và kiện toàn hệ thống pháp luật bảo vệ quyền chủ nợ sẽ làm gia tăng tính chủ động trong kế hoạch kinh doanh của các tổ chức tín dụng (thông qua những quy định mức độ quyền lợi của các chủ nợ), qua đó nâng cao tính ổn định cho từng tổ chức tín dụng nói riêng và toàn hệ thống nói chung. Ngoài ra, với những ràng buộc về pháp lý, các điều khoản về quá trình xử lý tài sản đảm bảo quy định trong pháp luật về xử lý tình trạng mất khả năng thanh toán sẽ là áp lực cần thiết và hiệu quả đối với các khách hàng trong quá trình sử dụng nguồn vốn vay.

Chính vì vậy, pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ đặc biệt được chú trọng xây dựng và áp dụng phổ biến tại hầu hết các quốc gia phát triển, và cả ở những nền kinh tế đang phát triển và chuyển đổi. Một hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ và xử lý tình trạng mất khả năng thanh toán hoàn chỉnh với các biện pháp xử lý tình trạng mất khả năng thanh toán đồng bộ (trong và ngoài toà án) sẽ cho phép các tổ chức tín dụng gia tăng tỷ lệ thu hồi nợ, giảm nợ xấu và lành mạnh hoá hoạt động tín dụng ngân hàng.

2.3. Tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Một vai trò quan trọng của hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ là giúp các chủ nợ, con nợ và các bên tham gia quan hệ vay nợ (người bảo lãnh) nắm bắt được những quy định rõ ràng về mức độ xử lý, khả năng tiếp cận những quy trình thủ tục cần thiết khi thực hiện quá trình xử lý. Ngoài ra, nó còn là cơ sở pháp lý giúp các doanh nghiệp có cơ hội phục hồi hoạt động, cải thiện, phục hồi khả năng thanh toán, có khả năng tiếp tục thực hiện kế hoạch kinh doanh của mình, cũng như có được giải pháp về tài chính tốt nhất trong những trường hợp cấp thiết.

Với những vai trò quan trọng quan trọng nêu trên, việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ là yêu cầu cấp thiết. Tuy nhiên, để hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ này phát huy hiệu quả trên thực tiễn, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật này chỉ là điều kiện cần, cơ quan nhà nước còn phải thiết lập cơ chế thực thi nghiêm minh các quy định pháp luật này trên thực tiễn./.

SOURCE: SBV.GOV.VN

BỐN ĐIỂM ĐỘT PHÁ CỦA NGHỊ ĐỊNH 109/2007/NĐ/CP VỀ CHUYỂN ĐỔI DOANH NGHIỆP 100% VỐN NHÀ NƯỚC THÀNH CÔNG TY CỔ PHẦN

Ngày 26/06/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 109/2007/NĐ-CP về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần thay thế Nghị định 187/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. Những đột phá của Nghị định 109 lần này là giá trị quyền sử dụng đất bắt buộc phải tính vào giá trị doanh nghiệp, nhà đầu tư chiến lược không còn được mua cổ phiếu với giá ưu đãi như trước đây, công khai việc sử dụng tiền thu từ cổ phần hóa.

Điểm đột phá thứ nhất: Nếu như Nghị định 187 quy định trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá chọn hình thức thuê đất thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp, lần này tại điều 30 Nghị định 109 quy định rõ trường hợp doanh nghiệp cổ phần hoá chọn hình thức thuê đất nếu doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất thì tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp theo giá sát với giá thị trường tại thời điểm định giá được ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố. Đối với những doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì không tính tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp.
Việc không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp trong thời gian qua đã khiến cho giá trị thực tế của doanh nghiệp và giá trị được định giá trên sổ sách có một khoảng cách khá lớn. Điều này đã được các phương tiện thông tin đại chúng phản ánh trong thời gian qua. Hậu quả là Nhà nước sẽ bị thất thu một khoản tiền không nhỏ khi doanh nghiệp cổ phần hóa chọn hình thức thuê đất, người lao động thì phải mua cổ phiếu với giá cao hơn gấp nhiều lần giá trị thực tế. Một số người lao động không đủ khả năng tài chính để mua cổ phiếu đành phải “bán lúa non”. Do vậy, tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chính là trả lại sự công bằng trong cổ phần hóa, là điều kiện cho người lao động có cơ hội sở hữu cổ phiều, làm chủ doanh nghiệp.

Điểm đột phá thứ hai: Bỏ ưu đãi về giá cho nhà đầu tư chiến lược. Nghị định 109 quy định nhà đầu tư chiến lược được mua cổ phần theo giá không thấp hơn giá đấu thành công bình quân. Trước đây Nghị định 187 cho phép nhà đầu tư chiến lược được mua cổ phần ưu đãi với giá giảm 20% so giá đấu bình quân. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng cổ phiếu tập trung vào một số ít nhà đầu tư, làm cho một số người nhanh chóng giàu lên nhờ cổ phiếu, hạn chế tình trạng thất thoát tiền nhà nước do bán cổ phiếu cho nhà đầu tư chiến lược. Ngoài ra, Nghị định 109 lần này cũng mở rộng nhà đầu tư chiến lược gồm cả nhà đầu tư nước ngoài.

Điểm đột phá thứ ba: Điều 45 Nghị định 109 về quản lý và sử dụng số tiền thu từ cổ phần hóa quy định: Số tiền thu từ cổ phần hóa doanh nghiệp được sử dụng để thanh toán chi phí cổ phần hóa và chi giải quyết chính sách đối với lao động dôi dư khi thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp theo chế độ nhà nước quy định và quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Phần còn lại (bao gồm cả chênh lệch giá bán cổ phần) sẽ được nộp về quỹ hỗ trợ sắp xếp doanh nghiệp của Tập đoàn, Tổng công ty trong trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp thành viên, công ty con hoặc đơn vị hạch toán phụ thuộc Tập đoàn, Tổng công ty hoặc nộp về quỹ hỗ trợ sắp xếp doanh nghiệp tại Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước trong trường hợp cổ phần hóa toàn bộ Tập đoàn, Tổng công ty.

Số tiền trên sẽ được Tập đoàn, Tổng công ty dùng vào việc hỗ trợ các doanh nghiệp thành viên, bộ phận doanh nghiệp trực thuộc thực hiện sắp xếp, chuyển đổi sở hữu (bao gồm doanh nghiệp thực hiện sáp nhập, hợp nhất, giải thể, phá sản, cổ phần hóa, giao, bán, chuyển thành công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, chuyển thành đơn vị sự nghiệp có thu…) hoặc bổ sung vốn điều lệ (trước đây số tiền này được nộp vào kho bạc, khi doanh nghiệp cần vay thì làm hồ sơ xin). Điểm nổi bật này đáng được ghi nhận bởi lẽ tiền thu từ bán cổ phần lần đầu (IPO) của các doanh nghiệp “đại gia” có khi lên đến hàng chục ngàn tỷ đồng, đủ sức để đầu tư vào các dự án lớn như điện, cầu đường..

Điểm đột phá thứ tư của Nghị định 109 là Thủ tướng Chính Phủ ủy quyền cho Hội đồng quản trị các Tập đoàn, Tổng công ty nhà nước đặc biệt do Thủ tướng Chính phủ quyết định thành lập quyết định công bố giá trị doanh nghiệp, quyết định phê duyệt phương án cổ phần hóa các doanh nghiệp thành viên, bộ phận doanh nghiệp trực thuộc,… thay vì phải trình lên bộ quản lý ngành như trước đây. Quy định này sẽ tạo thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc đẩy nhanh tiến trình cổ phần hóa.

Tóm lại, Nghị định 109 ra đời sẽ thúc đẩy nhanh quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước, đưa cổ phần hóa về đúng mục tiêu ý nghĩa thiết thực của nó, hạn chế tình trạng thất thoát tài sản nhà nước trong quá trình định giá doanh nghiệp cổ phần.

(Nguồn: Icon)

NHÌN LẠI CÔNG TÁC BÁN TÀI SẢN ĐẤU GIÁ NĂM 2007: MÔI TRƯỜNG VẪN CHƯA ỔN ĐỊNH

BÌNH AN

Nhìn vào kết quả bán đấu giá tài sản của các địa phương cho thấy giá trị tài sản năm sau luôn cao hơn năm trước, tuy nhiên lĩnh vực này vẫn tiềm tàng nguy cơ mất ổn định do hiện nay đang tồn tại nhiều cơ quan cùng thực hiện một chức năng. Bên cạnh đó là bất cập của những quy định pháp luật hiện hành.

Tài sản nào “ngon” không đến tay đấu giá?

Mặc dù hiện nay theo quy định của pháp luật, mỗi địa phương chỉ có một Trung tâm bán đấu giá tài sản, và việc tịch thu các phương tiện vi phạm hành chính có giá trị từ 10 triệu đồng trở lên buộc phải chuyển giao cho Trung tâm đấu giá, tuy nhiên tại nhiều địa phương vẫn tồn tại tình trạng mạnh ai nấy bán. Điển hình là ở Hà Tĩnh, giám đốc Sở Tư pháp Phan Duy Phong bức xúc: hiện nay trên địa bàn tỉnh có nhiều đơn vị cùng thực hiện chức năng bán đấu giá, đó là Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp và Trung tâm dịch vụ tài chính công thuộc Sở Tài chính. Đã nhiều lần chúng tôi đề nghị bỏ chức năng bán đấu giá của Trung tâm dịch vụ tài chính công theo đúng tinh thần các văn bản của Chính phủ nhưng đến nay chưa được giải quyết.

Nhiều tỉnh đang trong tình trạng tương tự như Hà Tĩnh. Tài sản mà các Trung tâm bán chủ yếu vẫn là tài sản của Thi hành án (chiếm đến 70-80%). Các nguồn khác không đáng kể, có chăng đến tay đấu giá chỉ là những tài sản khó bán, “xương xẩu”. Thậm chí, để “lách” luật nhiều ngành khi tịch thu phương tiện vi phạm hành chính đã xé lẻ thành các lô hàng có giá trị dưới 10 triệu để tự bán mà không chuyển cho Trung tâm đấu giá. Hậu quả là gì? những cuộc bán “âm thầm” chắc chắn sẽ làm thất thoát cho ngân sách nhà nước và không có cách gì kiểm soát được.

Vấn đề nói trên rõ ràng không phải là bế tắc, vì khoảng 5 năm trước đây, việc bán đấu giá tài sản do nhiều cơ quan cùng thực hiện. Tuy nhiên, sau đó thì việc này đã được chấn chỉnh bằng cách thu chức năng về một mối cho các Trung tâm bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp. Hải Dương là một ví dụ. Bàn giao công việc, Trung tâm dịch vụ tài chính công còn chuyển luôn cả con người sang cho Trung tâm đấu giá. Thậm chí các tài sản dưới 10 triệu đồng các ngành cũng tin tưởng ký hợp đồng với Trung tâm bởi đơn giản vì họ muốn tài sản của mình được bán một cách chuyên nghiệp, với giá cao, làm lợi cho ngân sách nhà nước. Hải Dương, Yên Bái…là những tỉnh còn thực hiện cả việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

Để giải quyết việc “ngành ngành đều bán đấu giá”, theo một Giám đốc Sở Tư pháp thì UBND tỉnh cần thể hiện rõ thái độ, có biện pháp mạnh với những đơn vị cố tình vi phạm. Tuy nhiên, làm được việc này thì trước tiên nhận thức phải thông suốt.

Xã hội hoá đến đâu?

Chủ trương xã hội hoá hoạt động bán đấu giá tài sản thể hiện rất rõ trong Nghị định 05 cho phép thành lập các doanh nghiệp đấu giá. Trên thực tế tại nhiều địa phương như Hà Nội., TP Hồ Chí Minh…các doanh nghiệp đấu giá mọc lên ngày càng nhiều. Tuy nhiên, do mới thành lập nên nhiều doanh nghiệp không có đủ đấu giá viên (bởi Nghị định 05 quy định chỉ cần có một đấu giá viên là được thành lập doanh nghiệp bán đấu giá), nên họ phải thuê của các Trung tâm đấu giá. Điều này dẫn đến chuyện các đấu giá viên đi “chạy sô”, và giá cả thì bị thả nổi.

Các quy định về bổ nhiệm đấu giá viên hiện nay nhiều ý kiến cho rằng quá dễ dàng. Theo Nghị định 05 bên cạnh các tiêu chuẩn về đạo đức, năng lực hành vi dân sự..thì chỉ cần bằng tốt nghiệp ĐH cùng với 2 năm công tác theo ngành học! Theo ông Nguyễn Đại Dân, Giám đốc Trung tâm bán đấu giá tài sản Hải Dương thì quy định rất dễ dẫn đến tình trạng cấp thẻ đấu giá viên một cách tràn lan, không thực chất. ông Dân đề nghị: phải quy định ít nhất phải 5 năm mới được bổ nhiệm đấu giá viên. Còn theo ông Phạm Văn Hoa- Giám đốc Trung tâm đấu giá tài sản Nghệ An thì nên bổ sung quy định, muốn trở thành đấu giá viên phải qua một lớp đào tạo từ khoảng 3 đến 6 tháng, giống như đào tạo chấp hành viên, luật sư hay công chứng viên…

Được biết trong năm 2008 này, Bộ Tư pháp có kế hoạch báo cáo Chỉnh phủ về việc sửa đổi Nghị định 05. Việc rà soát, hệ thống hoá các văn bản liên quan đến hoạt động bán đấu giá cũng sẽ được tiến hành đồng thời trong quá trình sửa đổi Nghị định. Tuy nhiên, theo nhiều địa phương, việc trước mắt là Bộ Tư pháp và Bộ Tài chính nên ngồi lại để thống nhất giao cho một đầu mối thực hiện việc bán đấu giá tài sản theo đúng chỉ đạo của Chính phủ để sớm ổn định lại môi trường đấu giá sao cho hiệu quả.

————————————————————————-

Tiêu chuẩn đấu giá viên theo quy định tại khoản 2 Điều 41 Nghị định 05/CP là công dân thường trú tại Việt Nam có bằng tốt nghiệp ĐH và đã qua thực tế công tác theo ngành học từ 2 năm trở lên; có phẩm chất đạo đức tốt; và không phải là người bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc đã bị kết án mà chưa được xoá án tích, người đang bị quản chế hành chính.

Nhiều ý kiến cho rằng, quy định nói trên là quá dễ dàng, có thể dẫn đến tình trạng cấp thẻ đấu giá viên tràn lan, không thực chất.

Bình An – MOJ.GOV.VN

 

LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN – NHÌN TỪ GIÁC ĐỘ LÝ LUẬN

 HỒ QUANG HUY

Thực hiện chủ trương của Đảng về xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý nhằm thúc đẩy sự vận hành của thị trường bất động sản như một trong những “kênh” thu hút vốn đầu tư hiệu quả, an toàn, dự án Luật Đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng nhằm xác lập khung pháp lý cho thị trường bất động sản ở nước ta vận động và phát triển theo định hướng xã hội chủ nghĩa, phù hợp đời sống kinh tế – quốc tế. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu trên, từ giác độ lý luận, chúng tôi cho rằng, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản cần thể hiện rõ những yêu cầu chủ yếu sau đây:

1. Đăng ký bất động sản vừa đảm bảo mục tiêu quản lý hiệu quả thị trường bất động sản, vừa thúc đẩy các giao dịch về bất động sản được thực hiện an toàn, minh bạch và công khai

          Phải khẳng định rằng, trong thời gian qua, chúng ta vẫn chưa đạt được mục tiêu trên. Theo chúng tôi, có nhiều nguyên nhân để lý giải, song trước hết và chủ yếu là do chúng ta chưa thực sự tôn trọng các quy luật khách quan của nền kinh tế khi ban hành và thực thi các chính sách, pháp luật về bất động sản nói chung và đăng ký bất động sản nói riêng. Các quy định về đăng ký bất động sản hiện tập trung chủ yếu vào mục tiêu quản lý nhà nước, chưa chú trọng đúng mức đến tính chất và quy luật vận động của các quan hệ xã hội trong thị trường bất động sản. Hậu quả là số lượng giao dịch về bất động sản diễn ra trên thị trường “ngầm” ngày càng tăng. Bằng chính sách và pháp luật, nhà nước đã rất khó khăn để có thể kiểm soát, thúc đẩy thị trường bất động sản vận động và phát triển theo đúng định hướng đã đề ra. Do vậy, thị trường bất động sản hoạt động thiếu mạnh mẽ, thiếu sức hút, nhiều nguồn lực không được huy động phục vụ cho nền kinh tế…

          Khắc phục hạn chế trên, các quy định của Luật Đăng ký bất động sản cần tôn trọng và bảo vệ sự thoả thuận giữa các chủ thể tham gia giao dịch trong khuôn khổ pháp luật. Đăng ký bất động sản vừa phải đảm bảo tính hiệu lực, hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước, vừa phải mang lại những lợi ích thiết thực, trực tiếp và hợp pháp cho các tổ chức, cá nhân trong xã hội. Cơ chế đăng ký phải góp phần tăng số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản. Đồng thời, tính minh bạch, công khai và các lợi ích liên quan đến bất động sản được nhà nước ghi nhận và có cơ chế bảo vệ hiệu quả. Khi đó, đăng ký bất động sản không đơn thuần chỉ nhằm đạt mục tiêu đề ra trong quản lý nhà nước, mà còn là một trong những biện pháp hữu hiệu để các tổ chức, cá nhân bảo vệ lợi ích của chính mình khi xác lập và thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản.

2. Đăng ký bất động sản phải hướng tới mục tiêu công khai, minh bạch hoá tình trạng pháp lý của bất động sản

          Đây là một trong những mục tiêu quan trọng, chi phối các quy định  pháp luật về đăng ký bất động sản. Những biến động về các quyền liên quan đến bất động sản (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) phải được giải quyết thông qua cơ chế đăng ký. Hiện nay, ngoài quyền sử dụng đất và nhà ở tại đô thị bước đầu đã có các quy phạm điều chỉnh, các loại bất động sản khác như: công trình xây dựng không phải là nhà ở tại đô thị (nhà ở nông thôn, khách sạn, nhà xưởng, nhà hàng…), cây rừng… vẫn chưa có các quy phạm điều chỉnh trực tiếp và cụ thể về đăng ký khi chủ sở hữu xác lập và thực hiện các giao dịch. Thực tế này không chỉ gây khó khăn cho công tác hoạch định, ban hành chính sách, pháp luật của Nhà nước, mà còn dẫn đến sự bất ổn trong các giao dịch trên thị trường bất động sản do yếu tố công khai, minh bạch và an toàn không được đảm bảo.

          Song, các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất trong các văn bản pháp luật về đất đai đã bộc lộ nhiều bất cấp do khả năng, mục tiêu công khai hoá một cách chính xác, kịp thời tình trạng pháp lý của bất động sản bị hạn chế. Nguyên nhân do mô hình tổ chức cơ quan quản lý về đất đai phân tán theo phạm vi địa giới hành chính – lãnh thổ, theo loại bất động sản và theo tư cách chủ thể của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hơn nữa, vì quá chú trọng đến mục tiêu và nội dung quản lý nhà nước về đất đai nên việc công khai hoá, cung cấp thông tin về bất động sản đã không đạt được kết quả như mong muốn.  

          Về nguyên tắc, thông qua cơ chế đăng ký bất động sản, Nhà nước phải xác định rõ “ai” là người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, phạm vi quyền năng và những lợi ích liên quan đến bất động sản của các chủ thể này, qua đó giúp tra cứu, cung cấp thông tin về bất động sản được thực hiện kịp thời, chính xác. Bên cạnh đó, đăng ký bất động sản là một cơ chế hữu hiệu nhằm xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các lợi ích được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và làm phát sinh hiệu lực đối kháng giữa chủ thể tham gia giao dịch với bên thứ ba. Có như vậy, việc đăng ký bất động sản mới góp phần thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch trên thị trường.

          Đây là mục tiêu chung của các nước khi xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản. Do vậy, khi xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, chúng ta phải xác định và đạt được mục tiêu này. Có như vậy, Luật đăng ký bất động sản mới khắc phục được những bất cập trong mô hình tổ chức, nguyên tắc hoạt động của hệ thống đăng ký bất động sản hiện nay. 

3. Luật Đăng ký bất động sản là kết quả của hoạt động pháp điển hoá các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản

Nghiên cứu các quy định hiện hành, chúng tôi nhận thấy, việc đăng ký bất động sản được quy định tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, ngoài quyền sử dụng đất và nhà ở tại đô thị bước đầu đã có những quy định về đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu, các bất động sản khác (như: nhà xưởng, khách sạn, nhà hàng, nhà ở khu vực nông thôn, rừng…) hiện vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh việc đăng ký quyền sở hữu.

Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn mặc dù đã điều chỉnh về đăng ký quyền sử dụng đất (bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động), song, các quy định đó vẫn chưa đảm bảo mục tiêu thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản vì phạm vi các quyền, giao dịch về đất đai được quy định trong Luật Đất đai chưa đầy đủ so với thực tế, chưa phù hợp với pháp luật dân sự, cụ thể như: chưa có quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; quyền bảo lưu quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Mặt khác, các quy định của Luật Đất đai mang nặng tính hành chính khi điều chỉnh các giao dịch về quyền sử dụng đất. Do vậy, đã dẫn đến những khó khăn cho các tổ chức, cá nhân khi xác lập và thực hiện các quyền, các giao dịch về quyền sử dụng đất. Thực tế đã chứng minh, những hạn chế của Luật Đất đai là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thị trường quyền sử dụng đất “chính thức” thì hoạt động kém hiệu quả, trong khi các giao dịch trên thị trường “ngầm” lại khá phổ biến. Mặt khác, quy định về đăng ký quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai chưa đáp ứng được mục tiêu đảm bảo tính minh bạch, công khai và kịp thời về tình trạng pháp lý của bất động sản, ví dụ như: quyền sử dụng đất hiện bị kê biên hoặc đang dùng để bảo đảm cho việc thực hiện các nghĩa vụ hoặc đang có tranh chấp về diện tích, về chủ sử dụng… Xét về bản chất, khi tham gia các giao dịch trên thị trường bất động sản thì đất đai và các bất động sản gắn liền với đất (nhà, công trình xây dựng khác và rừng) thường có mối liên hệ mật thiết. Trong khi đó, Đảng ta chủ trương xây dựng thị trường quyền sử dụng đất không tách rời với thị trường bất động sản. Với những lý do trên, việc đăng ký bất động sản cần đảm bảo tính thống nhất, tập trung, tránh sự phân tán về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký. Do vậy, đăng ký quyền sử dụng đất cần được điều chỉnh bởi Luật Đăng ký bất động sản. Để đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các quy định về trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai sẽ bị bãi bỏ. Luật Đất đai chỉ quy định những nội dung quản lý nhà nước về đất đai, về chế độ pháp lý đối với đất đai và về phạm vi các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất gắn liền với từng loại đất. Đây cũng chính là kinh nghiệm của Trung Quốc trong việc xây dựng Luật Đất đai. 

Với những lý do trên, bất động sản được đăng ký theo Luật Đăng ký bất động sản bao gồm đất đai và các bất động sản gắn liền với đất (công trình xây dựng, rừng). Để đảm bảo tính thống nhất, Luật Đăng ký bất động sản cần phải pháp điển hoá các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản.

4. Đơn giản hoá trình tự, thủ tục đăng ký trong các quy định của Luật Đăng ký bất động sản

          Theo chúng tôi, một trong những giải pháp quan trọng để thúc đẩy sự phát triển của hệ thống đăng ký bất động sản là cần đơn giản hoá về trình tự, thủ tục đăng ký. Xét về bản chất, đăng ký bất động sản mang đậm dấu ấn của hoạt động tư pháp. Theo đó, Nhà nước ghi nhận và bảo vệ quyền năng của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và đảm bảo cho các giao dịch về bất động sản vận động theo quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường, ngăn chặn sự xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác trong xã hội. Khi xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, mục tiêu đơn giản hoá trình tự, thủ tục và xoá bỏ cơ chế “xin – cho” mang tính hành chính trong đăng ký bất động sản cần được quán triệt sâu sắc.

          Để thực hiện mục tiêu này, trước hết, chúng ta cần rà soát để loại bỏ những quy định hiện đang cản trở sự phát triển của hệ thống đăng ký. Đồng thời, về mặt tổ chức, Nhà nước cần tách hoạt động đăng ký các quyền, các hợp đồng về bất động sản khỏi hoạt động quản lý nhà nước của các Bộ, ngành kinh tế – kỹ thuật. Theo đó, hệ thống cơ quan đăng ký được tổ chức theo mô hình tập trung, thống nhất và thực hiện hoạt động đăng ký theo tính chất dịch vụ công, tách biệt với hoạt động mang tính quản lý hành chính nhà nước. Thẩm quyền giữa các cơ quan đăng ký bất động sản được xác định theo thẩm quyền địa hạt. Để phục vụ hoạt động đăng ký, Nhà nước cần đầu tư thiết bị kỹ thuật hiện đại, hướng đến mục tiêu vi tính hoá, nối mạng hệ thống cơ quan đăng ký trong phạm vi cả nước. Đây là xu hướng phổ biến của các nước trong khu vực và trên thế giới về xây dựng và phát triển của hệ thống đăng ký bất động sản.

          Đơn giản hoá trình tự, thủ tục đăng ký không chỉ giúp cơ quan đăng ký hoạt động hiệu quả, linh hoạt, đáp ứng tốt những đòi hỏi của thực tiễn mà còn thúc đẩy các tổ chức, cá nhân tích cực tiến hành đăng ký nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

5. Cần có sự “đột phá” trong các quy định của Luật Đăng ký bất động sản

Pháp luật về đăng ký bất động sản giữ vị trí quan trọng trong hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là các nước có nền kinh tế phát triển như: Pháp, Đức, Nhật, Hàn Quốc… Song, ở nước ta, đăng ký bất động sản hiện khá mới mẻ, chưa có sự thống nhất trong lý luận và thực tiễn. Do vậy, những khó khăn trong quá trình soạn thảo Luật Đăng ký bất động sản là điều không tránh khỏi. Để khắc phục khó khăn này, chúng ta cần nghiên cứu pháp luật của các nước có hệ thống đăng ký bất động sản phát triển và cần cân nhắc, đánh giá để đảm bảo cho các quy định của Luật Đăng ký bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội và hệ thống pháp luật hiện hành của Việt Nam.

Tinh thần đó cần được thể hiện trong những nội dung cơ bản của Luật Đăng ký bất động sản như: phạm vi các loại bất động sản được đăng ký, phạm vi các quyền, các hợp đồng về bất động sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật; mô hình tổ chức và nguyên tắc hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản; trình tự, thủ tục đăng ký…

          Theo chúng tôi, một trong những nội dung quan trọng cần có sự “đột phá” là mô hình tổ chức của cơ quan đăng ký bất động sản. Thực tế cho thấy, chính mô hình cơ quan đăng ký bất động sản hiện là một trong những “rào cản” đối với mục tiêu xây dựng hệ thống đăng ký hiệu quả, khoa học và hiện đại tại Việt Nam. Khi xây dựng mô hình cơ quan đăng ký các quyền, các hợp đồng về bất động sản, Luật Đăng ký bất động sản cần loại bỏ “rào cản” này và xác lập cơ chế phối hợp hiệu quả, linh hoạt giữa cơ quan đăng ký bất động sản với cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản (cơ quan quản lý về đất đai, về xây dựng và cơ quan quản lý rừng). Mô hình cơ quan đăng ký bất động sản được tổ chức tập trung, thống nhất là xu hướng chung, phổ biến hiện nay trên thế giới. Luật Đăng ký bất động sản một số nước mà chúng tôi có điều kiện tham khảo như: Nhật Bản, Hàn Quốc, Pháp, Đức đã tách cơ quan đăng ký bất động sản khỏi hệ thống cơ quan địa chính, xây dựng. Đây là kinh nghiệm mà chúng ta có thể tham khảo trong quá trình xây dựng Luật Đăng ký bất động sản. Tuy cách thức và phương pháp tổ chức mô hình cơ quan đăng ký bất động sản phải được xác định dựa trên cơ sở điều kiện kinh tế – xã hội của Việt Nam, song, để khắc phục những bất cấp hiện nay của hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản, chúng ta cần có những bước đột phá nhằm hướng tới mục tiêu phục vụ tốt nhất lợi ích của người dân và tăng nguồn lợi cho nhà nước.  

Muốn phát huy tối đa vai trò và hiệu lực của Luật Đăng ký bất động sản, chúng ta cần áp dụng tổng thể các biện pháp, trong đó hoàn thiện hệ thống pháp luật theo hướng thống nhất pháp luật về nội dung và thủ tục, sao cho các quyền của cá nhân và tổ chức không bị các quy định pháp luật về thủ tục hạn chế đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Xây dựng Luật Đăng ký bất động sản chính là nhằm hướng đến mục tiêu hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy sự vận động và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Hồ Quang Huy – MOJ.GOV.VN

Hợp đồng mua trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu của bên bán, hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng cho thuê tài chính và hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ chính thức được đăng ký, cung cấp thông tin từ ngày 15/7/2007

I. Căn cứ pháp lý

1. Tên và số của văn bản: Thông tư số số 04/2007/TT-BTP ngày 17/5/2007 của Bộ Tư pháp.

2. Thời điểm có hiệu lực: Từ ngày 15/7/2007 (Thông tư được đăng Công báo ngày 30/6/2007).

3. Thông tư này bãi bỏ Thông tư số 09/2005/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về hợp đồng cho thuê tài chính và việc quản lý nhà nước về đăng ký hợp đồng cho thuê tài chính.

II. Tóm tắt nội dung chủ yếu

1. Mục đích ban hành Thông tư

– Hướng dẫn Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Cụ thể là tại Điều 13 và Điều 22 của Nghị định có quy định thứ tự ưu tiên giữa bên nhận bảo đảm với bên bán tài sản trả chậm, trả dần, bên thuê tài sản hoặc bên nhận chuyển giao quyền đòi nợ đối với tài sản mua trả chậm, trả dần, tài sản thuê hoặc quyền đòi nợ được chuyển giao căn cứ vào thời điểm đăng ký các hợp đồng nêu trên.

– Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu hoặc người được bảo lưu quyền sở hữu trong hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng cho thuê tài chính và hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ.

– Công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý của động sản (đối tượng không thuộc diện đăng ký quyền sở hữu) nhằm giúp các chủ nợ trong tương lai tìm hiểu thông tin về tài sản mà bên bảo đảm đang chiếm hữu, sử dụng trước khi xác lập, thực hiện các giao dịch bảo đảm. Mọi tổ chức, cá nhân khác cũng có thể tìm hiểu từ nguồn thông tin này trước khi xác lập các hợp đồng, giao dịch dân sự liên quan đến tài sản là động sản.

2. Phạm vi, đối tượng áp dụng

– Việc đăng ký theo quy định tại Thông tư này được áp dụng đối với các bên ký kết, thực hiện hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng cho thuê tài chính, hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ theo quy định của pháp luật Việt Nam (sau đây được gọi chung là “Hợp đồng”). Tài sản là đối tượng của các hợp đồng này chỉ bao gồm các động sản theo quy định của pháp luật dân sự.

– Mọi tổ chức, cá nhân muốn xác định tình trạng pháp lý của động sản đều có quyền yêu cầu cung cấp thông tin theo quy định của Thông tư này.

3. Nội dung chủ yếu

Thông tư quy định về các vấn đề cơ bản sau đây:

– Cơ quan có thẩm quyền đăng ký các hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng cho thuê tài chính, hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ.

– Những vấn đề pháp lý liên quan đến việc đăng ký “Hợp đồng” như thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký; người yêu cầu đăng ký “Hợp đồng”; thời điểm đăng ký “Hợp đồng”, …;

– Các loại việc đăng ký liên quan đến “Hợp đồng”, bao gồm đăng ký lần đầu, đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót, xóa đăng ký; hồ sơ, trình tự và thủ tục thực hiện các loại việc đăng ký liên quan đến “Hợp đồng”;

– Việc cung cấp thông tin về “Hợp đồng” đã đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm.

Ngoài ra, ban hành kèm theo Thông tư là các biểu mẫu biểu mẫu sử dụng trong việc đăng ký, cung cấp thông tin về hợp đồng tại các Trung tâm Đăng ký. Tại mỗi biểu mẫu có hướng dẫn chi tiết và cụ thể về cách thức kê khai các thông tin trên đơn yêu cầu đăng ký.

III. Một số vấn đề cụ thể

1. Đối tượng đăng ký (khoản 1 Mục I)

Theo hướng dẫn tại Thông tư, thì đối tượng đăng ký bao gồm các hợp đồng sau đây:

a) Hợp đồng mua trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu đối với máy móc, thiết bị hoặc động sản khác không đăng ký quyền sở hữu nhằm phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh mà bên mua là doanh nghiệp, cá nhân có đăng ký kinh doanh;

b) Hợp đồng thuê máy móc, thiết bị hoặc động sản khác không đăng ký quyền sở hữu có thời hạn từ một năm trở lên nhằm phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh mà bên thuê là doanh nghiệp, cá nhân có đăng ký kinh doanh, bao gồm: hợp đồng có thời hạn thuê tài sản từ một năm trở lên, hợp đồng có thời hạn thuê tài sản dưới một năm, nhưng các bên giao kết hợp đồng thỏa thuận về việc gia hạn và tổng thời hạn thuê (bao gồm cả thời hạn gia hạn) từ một năm trở lên;

c) Hợp đồng cho thuê tài chính;

d) Hợp đồng chuyển giao quyền đòi nợ phát sinh từ hợp đồng vay, hợp đồng mua bán, cho thuê tài sản hoặc từ các căn cứ pháp lý khác, bao gồm cả quyền đòi nợ hình thành trong tương lai.

2. Thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin (khoản 2 Mục I)

Các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản (sau đây gọi là Trung tâm Đăng ký) của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp là cơ quan có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin về các “Hợp đồng”.

Về thẩm quyền theo địa giới hành chính, cả ba Trung tâm Đăng ký hiện nay tại Hà Nội, Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh có thẩm quyền đăng ký, cung cấp thông tin như nhau trong phạm vi cả nước, không bị giới hạn trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi Trung tâm đặt trụ sở.

3. Trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về các loại hợp đồng

Việc đăng ký, cung cấp thông tin được thực hiện theo các bước như sau:

– Người yêu cầu đăng ký nộp Đơn yêu cầu và lệ phí, phí theo một trong các phương thức nêu tại khoản 13 mục I của Thông tư này.

– Sau khi nhận đơn yêu cầu đăng ký, Đăng ký viên kiểm tra và ghi thời điểm nhận đơn (giờ, phút, ngày, tháng, năm), nếu đơn yêu cầu không thuộc một trong các trường hợp từ chối đăng ký, cung cấp thông tin. Trong trường hợp đơn được nộp trực tiếp tại Trung tâm Đăng ký thì Đăng ký viên cấp cho người yêu cầu giấy hẹn trả kết quả, trừ khi đơn yêu cầu được giải quyết ngay.

– Nếu có một trong các căn cứ từ chối đăng ký, cung cấp thông tin thì Đăng ký viên từ chối đăng ký, cung cấp thông tin và hướng dẫn thực hiện theo đúng quy định. Việc từ chối đăng ký, cung cấp thông tin phải được lập thành văn bản, trong đó nêu rõ lý do từ chối. Trường hợp đơn được nộp trực tiếp tại Trung tâm Đăng ký, thì Đăng ký viên chỉ lập văn bản từ chối nếu có yêu cầu.

– Trong thời hạn giải quyết việc đăng ký, cung cấp thông tin, Đăng ký viên gửi cho người yêu cầu đăng ký bản sao đơn có chứng nhận về việc đăng ký hợp đồng, hoặc kết quả tìm kiếm thông tin.

4. Phương thức đăng ký, yêu cầu cung cấp thông tin (Mục VII)

– Nộp đơn trực tiếp tại Trung tâm Đăng ký;

– Gửi đơn qua đường bưu điện;

– Gửi đơn qua fax. Việc gửi đơn qua fax chỉ áp dụng đối với tổ chức, cá nhân là khách hàng thường xuyên của Trung tâm Đăng ký.

Đối với đơn yêu cầu đăng ký có nội dung tương đối dài thì đồng thời với việc gửi đơn theo các phương thức nêu trên, người yêu cầu đăng ký có thể gửi kèm theo bản ghi điện tử của đơn yêu cầu đăng ký đó.

5. Thời hạn giải quyết (khoản 14 Mục I)

Trung tâm Đăng ký có trách nhiệm giải quyết việc đăng ký ngay sau khi nhận đơn hoặc trong ngày làm việc, nếu Trung tâm Đăng ký nhận được đơn sau ba (03) giờ chiều, thì việc giải quyết đăng ký được hoàn thành trong ngày làm việc tiếp theo. Trong trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết việc đăng ký thì thời hạn giải quyết cũng không quá ba (03) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu đăng ký hợp lệ.

6. Thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký (khoản 5 Mục I)

Thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký hợp đồng được tính từ thời điểm đăng ký đến thời điểm chấm dứt hiệu lực của việc đăng ký được kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký. Trong trường hợp yêu cầu xóa đăng ký trước thời hạn đã kê khai thì thời điểm chấm dứt hiệu lực của việc đăng ký là thời điểm Trung tâm Đăng ký nhận được đơn yêu cầu xóa đăng ký hợp lệ.

7. Lệ phí đăng ký, phí cung cấp thông tin (khoản 15 Mục I)

Lệ phí đăng ký, phí cung cấp thông tin về các loại hợp đồng được tính theo mức cố định, tuỳ thuộc vào loại việc đăng ký, cung cấp thông tin (quy định tại Thông tư liên tịch số 03/2007/TTLT-BTC-BTP ngày 10/01/2007 của Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp). Lệ phí đăng ký, phí cung cấp thông tin không phụ thuộc vào giá trị của hợp đồng hay tài sản.

8. Về cung cấp thông tin (Mục VII)

Tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu cung cấp thông tin về các hợp đồng đã được đăng ký và lưu giữ trong Hệ thống dữ liệu của Trung tâm Đăng ký dưới các hình thức sau:

a) Danh mục các hợp đồng (theo tên của bên mua, bên thuê tài sản, bên thuê tài chính, bên chuyển giao quyền đòi nợ): bao gồm thông tin về bên bán, bên cho thuê tài sản, bên cho thuê tài chính, bên nhận chuyển giao quyền đòi nợ, thời điểm đăng ký hợp đồng, thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký trong các hợp đồng còn hiệu lực đăng ký tại thời điểm yêu cầu cung cấp thông tin (nếu có);

b) Văn bản tổng hợp thông tin về các hợp đồng (theo tên của bên mua, bên thuê tài sản, bên thuê tài chính, bên chuyển giao quyền đòi nợ hoặc số khung, số máy của phương tiện giao thông cơ giới): bao gồm các thông tin nêu tại điểm a khoản này và các lần sửa đổi, bổ sung, sửa chữa sai sót nội dung đã đăng ký (nếu có).

SOURCE: nrast.moj.gov.vn

KHỦNG HOẢNG THẾ CHẤP VÀ BÀI HỌC TỪ GOLDMAN

“Không phải tất cả những gì lấp lánh đều là vàng”, Goldman Sachs hẳn phải hiểu rất rõ câu thành ngữ này, bởi vì nhờ nó mà họ đã khôn ngoan thoát khỏi cơn khủng hoảng thế chấp đang lan rộng.

Cách đây một năm, khi hầu hết các ngân hàng đầu tư đang háo hức tiếp nhận tất cả những vụ cầm cố mà họ có thể đạt được thì ngược lại, Goldman Sachs đã lịch sự chối từ.

Theo tờ Thời báo New York, Goldman đã không chỉ ngừng việc dồn tiền vào cầm cố chứng khoán mà còn bắt đầu thanh lý các khoản thế chấp và mua bảo hiểm để phòng ngừa rủi ro.

Tại sao Goldman Sachs có thể nhìn thấy những rủi ro khi không ai thấy được điều đó?

Trong một thị trường và một nền kinh tế đặc trưng bởi những sự hoa mỹ phi lý và được cổ vũ bởi tâm lý đám đông, tinh thần lãnh đạo của Goldman đã tạo điều kiện cho các tư tưởng trái chiều lên ngôi.

Bạn sẽ làm gì để không bị lạc vào các chiến dịch thiển cận khiến rất nhiều tổ chức tài chính rơi vào vực thẳm và đảm bảo rằng tất cả các ý kiến được biết đến trong phạm vi công ty. Hãy cùng xem xét các ý kiến phản hồi của các học giả trường Harvard giới thiệu để xem đó như một bước khởi đầu.

Ý kiến phản hồi

1. Chỉ có Goldman thôi sao?

Thế còn Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortgage Association) và Công ty Quốc Gia tài trợ địa ốc (Federal Home Loan Mortgage Corporation) thì là cái gì?

Michel

2. Phản ứng của Goldman với cơn khủng hoảng thế chấp là một bằng chứng xác đáng cho thấy tình hình đó không có gì là ngạc nhiên. Khi được hỏi về ảnh hưởng của điều này trong một cuộc phỏng vấn vào tháng 7 năm 2007, Charles Prince – người mà sau đó trở thành Giám đốc Điều hành của Citigroup nói: “Khi âm nhạc ngừng lại, mọi thứ trở nên phức tạp. Nhưng ngay khi nhạc nổi lên, bạn đứng dậy và nhảy. Chúng ta vẫn đang nhảy.”

Citi và một số ngân hàng lớn khác đã “nhảy” theo cách của họ, giống như con lem-mut[6] trên vách đá. Goldman thì trái lại, họ đối diện với thực tại và giải quyết nó. Cần lưu ý rằng cả Citi và Goldman đã tiên đoán được điều này, nhưng chỉ Goldman có khả năng phản ứng hiệu quả. Đây là nhờ sự lãnh đạo táo bạo và đặc điểm văn hóa không a-dua.

Michael Watkins

3. Thế còn các nguyên tắc của Goldman thì sao? Họ đã giữ một thị phần quan trọng trong những sản phẩm này. Họ đã đi tiên phong trong cuộc chơi, nhưng nhiều khách hàng của họ đã bị đẩy vào tình cảnh khó khăn.

Liệu họ có phải là những ngân hàng đầu tư có đạo đức hay chỉ là kẻ lợi dụng thông tin đa chiều trong những thị trường không hoàn hảo? Lẽ nào chúng ta lại hài lòng với cái gọi là sự biết trước?

T S Toh

4. Cho dù Goldman Sachs đã gây khó khăn cho khách hàng, nhưng họ đã cứu được các cổ đông.

Vậy còn Cục Dự trữ Liên bang[7] đóng vai trò gì trong tất cả chuyện này? Kể từ khi Goldman Sachs và Citi nhận ra điều này và đảm nhiệm những vị trí đối lập nhau, có chắc Cục Dự trữ Liên bang cũng nằm trong cuộc? Chẳng phải cuộc chơi bắt đầu dưới sự giám sát của Greenspan hay sao? Và có phải chúng ta đang sa vào một cuộc phê bình vô bổ?

MK Khoo

5. Cả Goldman Sachs và Citi đã xác định được may rủi của việc đầu tư vào cầm cố chứng khoán. Đầu ra và đầu vào của các đầu tư này đang được thảo luận do ảnh hưởng của nó lên cả hai tổ chức.

Ở một mức đơn giản hơn, các công ty này đóng vai trò như những nhà đầu tư riêng lẻ cố gắng tận dụng cơ hội. Một nhà đầu tư thường bảo thủ hơn so với những người khác. Có lẽ đó chính là sự khác biệt về bản chất: Các bản phân tích có tính kết luận (ví dụ như văn hóa tổ chức hoặc các thông số điều hành) đã quyết định xem ai ra đi và ai ở lại. Điều này giống như cách làm của một số nhà đầu tư riêng lẻ tại thị trường chứng khoán – những kẻ muốn đợi một khoản lời lớn hơn từ đầu tư cuối cùng lại mất hết cả gốc lẫn lãi.

Nếu chúng ta hy vọng cả hai công ty trở thành người chiến thắng, vậy thì ai sẽ mất tiền đây? Một công ty tương tự nào đó ư? Dù sao thì vẫn luôn tồn tại tâm lý đám đông và chẳng mấy công ty giữ được tính kỷ luật trong đầu tư vào cầm cố chứng khoán.

Một độc giả giấu tên

6. Vàng của Goldman có lẽ đã giúp họ hiểu rằng “không phải cái gì lấp lánh cũng là vàng”.

Việc Goldman có thể đánh giá được khả năng bị khủng hoảng của tình trạng vay thế chấp và đã thực hiện các biện pháp hợp lý là một ví dụ hay cho thấy Goldman đã có tiến hành các phân tích xu hướng phổ biến và họ còn có thể cung cấp số liệu cho các vấn đề quan trọng khác (cả chủ quan lẫn khách quan) trong toàn bộ hoạt động kinh doanh.

Sẽ rất hữu ích nếu như Goldman có thể công bố những công thức kinh doanh mà họ đã sử dụng để dự đoán cuộc khủng hoảng này sẽ xảy ra khi nào và ra sao và cả độ chính xác của phỏng đoán của họ trong mối quan hệ với các khủng hoảng thực tế.

Đã đến lúc các tổ chức tài chính chú ý học bài học này và tiến hành các nghiên cứu có tính phê phán hơn về môi trường kinh doanh. Điều quan trọng là họ phải hiểu được là không phải cái gì lấp lánh cũng là vàng.

George Ik. Agu

7. Tôi cho rằng Goldman đã hiểu được một chu trình quan trọng trong lĩnh vực bất động sản và sử dụng sự nhậy bén kinh doanh sắc sảo trong việc điều chỉnh đầu tư. Một vài dấu hiệu đã được ghi nhận, báo hiệu việc bán các khoản đầu tư và bảo hộ số còn lại.

Katherin Stratton

8. Mặc dù Goldman đã chuyển đổi thành doanh nghiệp nhà nước một vài năm trước, tôi nghĩ rằng nền văn hóa cá thể đã bắt rễ ở công ty – với mối lo ngại rằng sự giàu có cá nhân đang bị de dọa – đã đóng góp vào những khuynh hướng quan trọng trong thị trường này

Ở Đức, hai ngân hàng lớn đã phải cầu cứu vì những đầu tư quá lối của họ vào thị trường ABS[A1] của Mỹ. Trong cả hai công ty này, ban lãnh đạo chưa bao giờ lo ngại những hậu quả tài chính của việc đánh giá sai của họ. Trường hợp tương tự cũng xảy ra với Merrill và Citibank của Mỹ.

Tôi nghĩ chúng ta sẽ tiếp tục thấy những kết cục tương tự trong lĩnh vực này – và cả các ngành công nghiệp – trừ phi ban lãnh đạo không chỉ tính đến khả năng sinh lãi mà còn cả các rủi ro.

Jan Hagen

SOURCE: CHƯA XÁC ĐỊNH

LỆ TỤC LÀNG XÃ CỔ TRUYỀN VÀ NHỮNG ẢNH HƯỞNG ĐỐI VỚI PHỤ NỮ TRONG XÃ HỘI PHONG KIẾN

PHƯƠNG YẾN

Trong pháp luật phong kiến cũng như lệ tục của làng xã, do ảnh hưởng sâu sắc của tư tưởng Nho giáo nên vị trí và vai trò của người phụ nữ Trong xã hội rất mờ nhạt, thậm chí họ phải chấp nhận sự đối xử bất bình đẳng so với nam giới. Đạo tam tòng đã buộc chặt người phụ nữ vào những khuôn phép khắc nghiệt vô hình.

Trong pháp luật của Nhà nước phong kiến (được các làng tuân thủ thành lệ tục), người phụ nữ không phải là đại diện chính thức của quyền thừa kế. Ở hầu hết các làng, khi bố mẹ mất, những người con gái đã xuất giá không được chia và không có quyền đòi hỏi chia tài sản. Đối với ruộng đất hương hoả (và cả nhà thờ họ), nếu ngành trưởng tuyệt tự thì phải chuyển cho con trai của ngành thứ quản lý, còn bản thân những người con gái của ngành trưởng không có quyền sử dụng số tài sản đó.

Sự bất bình đẳng đối với người phụ nữ trong xã hội phong kiến thể hiện rõ nét trong việc hôn nhân và những phong tục về hôn nhân. Con cái nói chung và người con gái nói riêng không có quyền tự do đối với việc hôn nhân của mình mà hoàn toàn do cha mẹ sắp đặt: cha mẹ đặt đâu, con ngồi đấy. Tình trạng đa thê được pháp luật và tập tục công nhận: Trai khôn năm, bảy vợ – Gái chính chuyên chỉ một chồng. Không phải chỉ khi vợ, chồng không có con hoặc không có con trai, người vợ vẫn phải chấp nhận để chồng có thêm vợ lẽ hoặc nàng hầu. Tục đa thê đã gây nên rất nhiều khổ đau cho người phụ nữ trong xã hội. Trong quan hệ hôn nhân, xã hội cũng ít chấp nhận việc ly dị, nhất là khi phụ nữ là người chủ động. Dư luận xã hội luôn có ác cảm đối với những người phụ nữ gặp phải điều bất hạnh này trong hôn nhân, dù trong nhiều trường hợp họ không phải là người có lỗi. Nhiều người phụ nữ đã phải cam chịu một cuộc hôn nhân không có hạnh phúc trong suốt cả cuộc đời. Lệ tục làng xã còn cư xử đầy nghiệt ngã đối với những phụ nữ không chồng mà chửa, ngoài ra còn tước đi quyền làm mẹ chính đáng của nhiều phụ nữ không may mắn có được một mái ấm gia đình, buộc họ phải suốt đời sống trong cảnh cô đơn. Nhiều người đã phải bỏ làng ra đi để giữ lấy thanh danh của gia đình, dòng họ.

Có thể nhận thấy rằng, trong pháp luật phong kiến cũng như lệ tục của làng xã, do ảnh hưởng sâu sắc của tư tưởng Nho giáo nên vị trí và vai trò của người phụ nữ trong xã hội rất mờ nhạt, thậm chí họ phải chấp nhận sự đối xử bất bình đẳng so với nam giới. Đạo tam tòng (Tại gia tòng phụ, xuất giá tòng phu, phu tử tòng tử) đã buộc chặt người phụ nữ vào những khuôn phép khắc nghiệt vô hình.

Tìm hiểu các quy định của pháp luật xưa giúp chúng ta hiểu và trân trọng hơn quyền bình đẳng giới đã được Nhà nước ta ghi nhận và thể chế hoá trong hệ thống pháp luật hiện hành.

Phương Yến- HAIPHONG.GOV.VN

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ NHẬN THẾ CHẤP NHÀ Ở THEO THÔNG TƯ LIÊN TỊCH SỐ 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN NGÀY 21/5/2007

Việc thế chấp bằng tài sản là nhà ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và đăng ký thế chấp đối với loại tài sản này thực hiện theo các văn bản: Bộ luật Dân sự; Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm; Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT; Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.

Tuy nhiên, trên thực tế khi đăng ký thế chấp nhà ở theo Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP đã phát sinh một số vướng mắc ảnh hưởng đến quan hệ tín dụng giữa chủ sở hữu nhà ở với các tổ chức tín dụng cho vay. Để có giải pháp tháo gỡ các khó khăn vướng mắc trong đăng ký thế chấp nhà ở, liên Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5/2007 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.

1. Khó khăn, vướng mắc về cơ chế trong quá trình thực hiện đăng ký thế chấp bằng nhà ở và quyền sử dụng đất ở:

– Về khái niệm “nhà ở” và “đất ở”:

Điều 1 Luật Nhà ở quy định nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở.

Điều 83 và 84 Luật Đất đai quy định đất ở tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Theo các quy định nói trên, thì nhà ở và đất ở là 2 khái niệm riêng biệt; nhà ở không bao gồm cả quyền sử dụng đất ở mà nhà ở đó được xây dựng trên đó.

– Về việc đăng ký thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở:

* Về mặt pháp lý, Luật Nhà ở và Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP không quy định bắt buộc phải đăng ký khi thế chấp nhà ở; trong khi đó Điều 130 Luật Đất đai quy định bắt buộc phải đăng ký khi thế chấp đất ở.

* Về mặt thực tiễn, thông qua việc đăng ký thế chấp nhà ở đã công khai hoá việc thế chấp nhà ở của chủ sở hữu, đồng thời cung cấp thông tin để bảo vệ lợi ích cho bên nhận thế chấp khác hoặc các bên nhận trao đổi, tặng cho, nhận chuyển nhượng nhà ở (trong trường hợp có thoả thuận việc chủ sở hữu nhà giữ Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 7 Điều 93 Luật Nhà ở). Đối với trường hợp thế chấp nhà ở cùng với thế chấp quyền sử dụng đất ở, thì thông qua việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, có thể biết thông tin về đất ở thế chấp tại các tổ chức tín dụng khác. Việc đăng ký thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở là cần thiết đối với hoạt động tín dụng ngân hàng, các TCTD thường có yêu cầu đăng ký thế chấp nhà ở tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên sau khi Bộ Xây dựng có công văn số 783/BXD-QLN ngày 18/4/2007 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ý kiến “việc đăng ký thế chấp không còn cần thiết, Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ không yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký thế chấp khi thế chấp nhà ở”, thì các TCTD có yêu cầu đăng ký thế chấp nhà ở đã bị ách tắc, do các địa phương không đăng ký hoặc thực hiện thủ tục đăng ký không thống nhất vì có nhiều cách hiểu khác nhau.

– Quy định về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: điểm a và b khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở quy định: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư, thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở, thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Hai loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Điều 19 Luật Nhà ở và Điều 44 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP không quy định có trang ghi nhận nội dung đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở: Đất ở theo quy định tại Điều 48 Luật Đất đai và điểm a khoản 4 Điều 41 Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP quy định phải có trang ghi biến động về thế chấp quyền sử dụng đất ở.

– Về phạm vi thế chấp:

Điều 114 Luật Nhà ở quy định chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ, nhưng chỉ được thế chấp tại một TCTD. Trong khi đó, các quy định tại điểm d khoản 2 Điều 110; khoản 2 và 3 Điều 112, các khoản từ 2- 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115, điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2 Điều 120 của Luật Đất đai đều cho phép người sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng được thế chấp tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, không quy định chỉ được phép thế chấp quyền sử dụng đất ở tại một TCTD.

– Về vấn đề áp dụng pháp luật: Khoản 6 Điều 46 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định khi nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, thì phải nộp giấy tờ gốc về quyền sử dụng đất được sử dụng vào mục đích làm đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, trong khi đó, Điều 80 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP không có quy định bãi bỏ hoặc thay thế các nội dung liên quan đến ghi nội dung thế chấp đất ở trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở (cùng với quyền sở hữu nhà ở) theo quy định tại Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP. Vì thế, quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở “trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật này” là không phù hợp với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất ở cùng với nhà ở.

Trên thực tế cho thấy sự không đồng bộ, không thống nhất giữa quy định của pháp luật về việc ghi biến động thế chấp đất ở trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP với quy định của pháp luật về đất đai, cho nên nhiều ngân hàng không thực hiện nhận thế chấp bằng nhà ở và đất ở trong trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Luật Nhà ở, vì không nắm được thông tin về thế chấp đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở.

2. Giải pháp tháo gỡ các vướng mắc về đăng ký thế chấp nhà ở theo Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP- BXD- BTNMT-NHNN hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở:

Để khẩn trương tháo gỡ các vướng mắc nói trên và thống nhất việc đăng ký thế chấp nhà ở tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, ngày 21/5/2007, Liên Bộ Tư pháp – Bộ Xây dựng – Bộ Tài nguyên và Môi trường – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP- BXD- BTNMT-NHNN hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở ( gọi tắt là Thông tư Liên tịch số 05). Một số giải pháp quy định tại Thông tư Liên tịch số 05 như sau:

(i) Việc đăng ký thế chấp nhà ở được thực hiện khi có yêu cầu của một trong các bên, hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở. Trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật về phá sản thì người yêu cầu đăng ký có thể là tổ trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản. Trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở cùng với quyền sử dụng đất ở thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đồng thời việc đăng ký thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

(ii) Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp thực hiện theo Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT và hướng dẫn tại Thông tư nói trên.

(iii) Khi nhận được yêu cầu đăng ký hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi nhận nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai.

Trong trường hợp thế chấp nhà ở nhưng trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chưa ghi đầy đủ thông tin về đất ở hoặc chưa có thông tin về thửa đất nơi có nhà ở đó trong hồ sơ điạ chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ đăng ký thế chấp nhà ở theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư này.

(iv) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không ghi nội dung đăng ký thế chấp, chỉnh lý việc đăng ký thế chấp, xoá đăng ký thế chấp và cũng không phải lập trang bổ sung đính kèm theo các loại giấy tờ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định số 90/2005/NĐ-CP ngày 06/9/2006.

(v) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải thông báo bằng văn bản về việc đăng ký thế chấp nhà ở cho cơ quan có chức năng quản lý nhà ở nơi cấp giấy chứng nhậ sở hữu nhà ở theo thủ tục quy định tại điểm 12.3 Khoản 12 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT.

(vi) Tổ chức, cá nhân được quyền tìm hiểu thông tin về thế chấp nhà ở tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

(vii) Quy định tại khoản 4 của Thông tư Liên tịch số 05 thay thế các quy định về đăng ký thế chấp và đính chính việc đăng ký thế chấp trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT. Các hợp đồng thế chấp nhà ở đã đăng ký trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành không phải đăng ký lại.

3. Một số vấn đề cần lưu ý khi nhận thế chấp nhà ở và quyền sư dụng đất ở:

Về lâu dài, để thống nhất và đồng bộ giữa quy định của pháp luật về dân sự, về đất đai và nhà ở, cần có sự sửa đổi mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo pháp luật về nhà ở cho phù hợp với pháp luật về đất đai. Trước mắt, để đảm bảo an toàn, các TCTD cần cần chú trọng thực hiện việc tra cứu thông tin về giao dịch bảo đảm và thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm đảm bảo an toàn về cơ sở pháp lý và kinh tế trong trường hợp cho vay có bảo đảm bằng tài sản. Đặc biệt, trường hợp nhận thế chấp tài sản bằng nhà ở và quyền sử dụng đất ở, để bảo đảm an toàn và phù hợp với quy định của pháp luật, trước khi thẩm định, xem xét cho vay, TCTD phải thực hiện tra cứu thông tin về giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về tình hình chủ sử dụng đất ở thế chấp quyền sử dụng đất ở tại các tổ chức tín dụng khác; đồng thời, đề nghị cơ quan quản lý nhà ở các cấp (được quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) cung cấp thông tin về việc thế chấp nhà ở đó. Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở, tổ chức tín dụng phải yêu cầu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP- BXD- BTNMT-NHNN; yêu cầu người vay phải giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 7 Điều 93 Luật Nhà ở hoặc khoản 1 Điều 717 Bộ luật Dân sự ./.

SOURCE: SBV.GOV.VN

MỘT SỐ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC TRONG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI, CÔNG CHỨNG VÀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Hiện nay, các quy định của pháp luật về đất đai, công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm được ban hành khá đầy đủ, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp, tổ chức tín dụng trong hoạt động cấp tín dụng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện các quy định liên quan đến vấn đề này, các tổ chức tín dụng vẫn gặp một số khó khăn vướng mắc, cụ thể:

Thứ nhất, về việc công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nợ thuế. Hiện nay, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn cho phép chủ sử dụng đất được chậm thi hành nghĩa vụ thuế với nhà nước (chẳng hạn như thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ.. Nhưng khi công chứng các loại giấy tờ này để thế chấp vay vốn ngân hàng thì các phòng công chứng đều yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước trước thì mới tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp. Điều này đã đẩy khách hàng vay vốn lâm vào tình trạng khó khăn hơn và cản trở việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng đối với các hộ kinh doanh, tư nhân cá thể, doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Thứ hai, về việc sử dụng mẫu hợp đồng bảo đảm. Hiện nay, khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng bảo đảm, một số Phòng Công chứng yêu cầu ngân hàng phải sử dụng mẫu hợp đồng bảo đảm của Phòng công chứng và không chấp nhận mẫu hợp đồng bảo đảm do ngân hàng và khách hàng thoả thuận. Trong khi đó, Điều 388 Bộ Luật dân sự 2005 quy định: “ Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Điều 35,36 Luật công chứng cũng đã quy định về trường hợp công chứng đối với hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn hoặc hợp đồng do người thực hiện công chứng soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, không quy định bắt buôc người yêu cầu công chứng phải dùng mẫu hợp đồng của cơ quan công chứng.

Một số Phòng công chứng không yêu cầu ngân hàng và khách hàng sử dụng mẫu do Sở Tư pháp ban hành nhưng yêu cầu ngân hàng và khách hàng gạch bỏ những nội dung trong hợp đồng, mặc dù những nội dung này không trái quy định pháp luật, như quy định về tài sản hình thành trong tương lai, nghĩa vụ hình thành trong tương lai… Khi các bên đề nghị cơ quan công chứng trả lời lý do từ chối công chứng, các cơ quan công chứng không trả lời bằng văn bản cho người yêu cầu công chứng.

Thứ ba, về việc công chứng trong trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ. Pháp luật đã quy định một tài sản được bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ tại một hoặc nhiều tổ chức tín dụng. Nhưng trên thực tế, khi phát sinh trường hợp này, mỗi cơ quan công chứng lại thực hiện khác nhau.

Đối với các cơ quan công chứng phía Nam, các bên lập hợp đồng bảo đảm để vay vốn hoặc bảo lãnh bổ sung. Hợp đồng này là một phần không thể tách rời của các hợp đồng bảo đảm cho các nghĩa vụ trước đó, trong đó quy định việc tài sản đã được bảo đảm cho các nghĩa vụ nào, nay được tiếp tục thực hiện theo các hợp đồng bảo đảm đã ký. Các bên thực hiện côgn chứng và đăng ký đối với hợp đồng bảo đảm để vay vốn/bảo lãnh bổ sung này. Cong đối với các cơ quan công chứng tại khu vực phía Bắc thì lại yêu cầu các bên không được lập hợp đồng bảo đảm riêng mà phải lập Phụ lục của hợp đồng bảo đảm trước đây để tăng số tiền vay, thời hạn vay và thực hiện công chức Phụ lục này. Các làm này là không hợp lý vì theo quy định tại Khoản 1 Điều 408 BộLuật dân dự thì : “Kèm theo hợp đồng có thể có phụ lục để quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng…” Do vậy, việc tăng số tiền vay, thời hạn vay không phải là quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng. Đồng thời, theo quy định tại Khoản 2 Điều 408 Bộ luật dân sự thì trường hợp các bên chấp nhận phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với điều khoản trong hợp đồng thì coi như điều khoản đó trong hợp đồng đã được sửa đổi. Như vậy, không thể lập Phụ lục hợp đồng trong trường hợp này, các hợp đồng bảo đảm cho các nghĩa vụ trước vẫn có hiệu lực, không thể bị coi là sửa đổi được. Hơn nữa, khi lập Phụ lục như trên, các cơ quan đăng ký từ chối đăng ký với lý do cơ quan đăng ký không đăng ký đối với việc chi tiết hoặc sửa đổi hợp đồng công chứng.

Thứ tư, về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình. Hiện nay, các quy định về hộ gia đình rất chung chung và khó áp dụng trong thực tế. Theo quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005, việc cấp đất cho hộ gia đình chủ yếu trong lĩnh vực sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực kinh doanh do pháp luật quy định. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương lại không phân biệt được trường hợp nào là cấp cho hộ, trường hợp nào cấp cho cá nhân, trường hợp nào là tài sản chung vợ chồng mà hầu như tất cả đều cấp cho hộ gia đình, ngay cả đất ở cũng cấp cho hộ gia đình. Nhiều trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ nhưng người đứng tên trên giấy chứng nhận không phải là chủ hộ của một hộ gia đình nào hoặc cấp cho hộ nhưng đứng tên là hai vợ chồng.

Thứ năm, về việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai. Hiện nay, khách hàng là cá nhân có nhu cầu vay vốn ngân hàng và muốn sử dụng tài sản bảo đảm là các căn hộ trong các dự án xây dựng chung cư hoặc các doanh nghiệp đã trúng thầu quyền sử dụng đất khi tham gia đấu thầu đồng thời muốn sử dụng chính mảnh đất đó làm tài sản bảo đảm để vay vốn ngân hàng khi thực hiện dự án. Đây là nhu cầu chính đáng của các khách hàng. Tuy nhiên, ngân hàng lại gặp khó khăn trong việc ký hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các trường hợp này do chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất.

Để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của các tổ chức tín dụng trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai, công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm, các bộ, ngành cơ quan hữu quan cần hướng dẫn thống nhất thực hiện một số nội dung, như:

Một là, Bộ Tư pháp cần chỉ đạo các cơ quan công chứng thống nhất thực hiện công chứng giao dịch bảo đảm đối với các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nợ thuế khi thấp chấp tại ngân hàng đối với các trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Vì, Khoản 1c Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai đã quy định: “Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất”.

Hai là, các cơ quan công chứng cần thống nhất thực hiện đúng quy định của pháp luật về công chứng, không bắt buộc các bên tham gia hợp đồng phải sử dụng các mẫu hợp đồng không do cơ quan nhà nước ban hành. Các mẫu hợp đồng (nếu có) chỉ có ý nghĩa để các bên tham khảo. Bộ Tư pháp cần có những biện pháp cụ thể để yêu cầu phòng công chứng chỉ được yêu cầu các bên gạch bỏ những nội dung nếu các nội dung vi phạm quy định của pháp luật và khi từ chối công chứng, cơ quan công chứng phải trả lời bằng văn bản cho các bên yêu cầu công chứng biết rõ lý do, cơ sở pháp lý của việc từ chối công chứng.

Ba là, đối với trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, Bộ Tư pháp cần thống nhất hướng dẫn nghiệp vụ công chứng một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, các nghĩa vụ được bảo đảm bổ sung thêm thực hiện công chứng hợp đồng mới, không ký phụ lục hợp bảo đảm trong trường hợp này.

Bốn là, các bộ ngành liên quan (Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng) cần làm rõ, xác định cơ sở, bằng chứng để xác định các thành viên của hộ gia đình, có thể dựa vào sổ hộ khẩu để xác định hay không? Cách ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào. Các bộ, ngành cần kiến nghị Chính phủ sửa đổi Luật đất đai, Luật nhà ở theo hướng cho phép khách hàng vay vốn được bảo đảm bằnh căn hộ đã mua trong các dự án xây dựng chung cư hoặc quyền sử dụng đất đã trúng thầu như là một tài sản hình thành trong tương lai cho phù hợp với thực tế. Trong trường hợp chưa sửa được Luật đất đai, Luật nhà ở, Chính phủ nên có Nghị quyết, Nghị định hướng dẫn việc thế chấp trong các trường hợp này để bảo đảm thực hiện thống nhất nguyên tắc được quy định bởi Bộ luật dân sự, bảo đảm quyền lợi của các cá nhân, tổ chức.

SOURCE: sbv.gov.vn

TÊN GỌI VÀ GỌI TÊN HỢP ĐỒNG

 NGUYỄN XUÂN ĐANG

Gọi tên một hợp đồng theo suy nghĩ chủ quan của các bên giao kết mà không theo quy định của pháp luật, liệu có ảnh hưởng đến tính pháp lý của hợp đồng sau này?

Trong hợp đồng có loại điều khoản mà các bên phải thỏa thuận (điều khoản cơ bản, ghi nhận nội dung cơ bản chủ yếu của hợp đồng. Về nguyên tắc các bên phải thỏa thuận với nhau về điều khoản này thì hợp đồng mới được coi là đã được giao kết. Cơ sở để xác định điều khoản này là do pháp luật quy định hoặc dựa vào bản chất của hợp đồng), có thể thỏa thuận (điều khoản tùy nghi – những điều khoản mà các bên tham gia giao kết hợp đồng tự ý thỏa thuận) hoặc không cần thỏa thuận (điều khoản thông thường – những điều khoản mà khi giao kết hợp đồng các bên không thỏa thuận cũng không sao cả, khi phát sinh tranh chấp sẽ áp dụng các quy phạm pháp luật tùy nghi để giải quyết).

Tuy nhiên trên thực tế, một khả năng hay xảy ra là các bên giao kết, với những lý do khác nhau, đã vô tình/cố ý “gán” cho hợp đồng một tên gọi không tương thích theo bản chất pháp lý của mối quan hệ pháp lý này. Ví dụ: hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất được “biến” thành hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng cho mượn (vay) thành hợp đồng góp vốn, hợp đồng xây lắp thành hợp đồng liên kết kinh tế… Nói một cách hình ảnh, hợp đồng, trong trường hợp này, bị “ngồi nhầm lớp”, hay một cách đơn giản, hợp đồng đã mang tính chất khác và đáng lý ra phải được gọi bằng một tên khác.

Khi phát sinh tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng, một số vấn đề đặt ra là: sẽ xác định các điều khoản cơ bản của hợp đồng như thế nào? Sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng được pháp luật thừa nhận đến giới hạn nào? Cơ sở để lựa chọn và áp dụng các quy phạm tùy nghi của pháp luật vào trường hợp này?

Một vài thực tiễn pháp lý sau thiết nghĩ sẽ làm sáng rõ vấn đề này:

Tại Quyết định số 01/2004/HĐTP-KT ngày 26-2-2004 về vụ án tranh chấp hợp đồng liên kết sản xuất, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã nhận định: “Tuy hợp đồng số 01/HT- HQ ngày 29-8-1996 ghi là “Hợp đồng liên kết sản xuất” (được ký kết giữa DNTN X và Công ty TNHH TH), nhưng nội dung của phụ lục hợp đồng số 01 và phụ lục hợp đồng số 02 đã thể hiện bản chất của hợp đồng là thuê nhà xưởng gắn liền với quyền sử dụng đất, chứ không phải là liên kết thành lập đơn vị kinh tế mới theo Quy định về liên kết kinh tế (ban hành kèm theo Quyết định số 38/HĐBT ngày 10-4-1989 của Hội đồng Bộ trưởng)”. Từ đó hội đồng đã giữ nguyên phán quyết của tòa án cấp phúc thẩm khi đã áp dụng các quy định pháp luật đất đai tương ứng quy định về thủ tục cho thuê; cho thuê lại đất đối với tổ chức mà không áp dụng các quy định về liên kết kinh tế, để xác định một bên đã vi phạm hợp đồng và giải quyết quyền và nghĩa vụ của các bên.

Một ví dụ khác, liên quan đến tranh chấp hợp đồng cung cấp và lắp đặt hệ thống lọc nước giếng giữa DNTN X và Công ty HC, theo Tòa kinh tế TANDTC, “xem xét, nghiên cứu vụ án thấy hợp đồng hai bên ký thực chất là hợp đồng mua bán hàng hóa nên xác định là hợp đồng mua bán được điều chỉnh theo Luật Thương mại. Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm áp dụng Luật Thương mại để giải quyết tranh chấp này là đúng nhưng khi xét xử lại có sai sót như là phạt vi phạm hợp đồng mức 12% trong khi Luật Thương mại quy định mức phạt vi phạm “không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm (điều 228)”.

Như vậy, trong khi tranh chấp liên quan đến hợp đồng bị gọi nhầm tên được giải quyết tại tòa án, các thẩm phán Việt Nam đã áp dụng các quy phạm mệnh lệnh (ở ví dụ 1) và quy phạm tùy nghi (ở ví dụ 2) để xác định các điều khoản cơ bản của hợp đồng và các quyền và nghĩa vụ của các bên, theo bản chất của hợp đồng (được xác định dựa vào tất cả các tài liệu chứng minh có thể, bao gồm mà không hạn chế như: nội dung, phụ lục hợp đồng, ý chí các bên trong hợp đồng…) mà không phụ thuộc vào thỏa thuận và cách đặt tên của các bên trong hợp đồng.

Tóm lại, cách đặt tên hợp đồng hoàn toàn không nói lên bản chất của hợp đồng. Tên gọi hợp đồng chỉ tồn tại với ý nghĩa là hình thức. Một khi có tranh chấp liên quan đến hợp đồng, thì công việc đầu tiên của thẩm phán bao giờ cũng là xác định bản chất của hợp đồng, “trả lại tên” hợp đồng, để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Vì vậy, các bên khi giao kết hợp đồng muốn “lách luật” bằng cách gọi “nhầm” tên hợp đồng, trong nhiều trường hợp, sẽ bị “đứt tay” nếu tranh chấp được giải quyết tại tòa án!

Các bên khi giao kết hợp đồng muốn “lách luật” bằng cách gọi “nhầm” tên hợp đồng, trong nhiều trường hợp, sẽ bị “đứt tay” nếu tranh chấp được giải quyết tại tòa án!

SOURCE: SAIGONTIMES

CÔNG VĂN CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO SỐ 178/2002/KHXX NGÀY 5 THÁNG 12 NĂM 2002 VỀ VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO
********
Số: 178/2002/KHXX
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
********
Hà Nội, ngày 5 tháng 12 năm 2002

CÔNG VĂN

CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO SỐ 178/2002/KHXX NGÀY 5 THÁNG 12 NĂM 2002 VỀ VIỆC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Kính gửi: Toà án nhân dân thị xã Sa Đéc, tỉnh Đồng Tháp

Sau khi nghiên cứu Công văn số 52/CV-TA ngày 22/8/2002 của Toà án nhân dân thị xã Sa Đéc, tỉnh Đồng Tháp, Tòa án nhân dân tối cao có ý kiến như sau:

1. Về việc giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất mà đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 và người sử dụng đất chết không để lại di chúc.

Đối với vấn đề này về nguyên tắc, khi thụ lý, giải quyết loại việc này Toà án phải căn cứ vào hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của Toà án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính “Hướng dẫn về thẩm quyền của Toà án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất” để xác định xem tranh chấp đó có thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án hay không (đặc biệt là đối với các loại đất không có tài sản).

Nếu tranh chấp đó không thuộc một trong các trường hợp nêu tại phần I của Thông tư liên tịch nói trên (có nghĩa là tranh chấp đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án), thì Toà án không thụ lý giải quyết.

Nếu tranh chấp đó thuộc thẩm quyền của Toà án, thì Toà án căn cứ vào các quy định về thừa kế trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai năm 1993 để thụ lý giải quyết theo thủ tục chung.

2. Về việc giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất mà người có đất chết trước ngày 15/10/1993, không để lại di chúc, sau đó chỉ có một trong các thừa kế của người đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993.

Theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC nói trên, thì tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993 1à thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân.

Tuy nhiên, Toà án có chấp nhận yêu cầu chia thừa kế quyền sử dụng đất cho các đương sự hay không thì phải căn cứ vào từng vụ án cụ thể.

dụ: Nếu qua điều tra thu thập chứng cứ mà có đủ căn cứ kết luận phần đất do người chết để lại đã được tất cả những người trong họ tộc nhất trí giao cho một trong các thừa kế được quyền sử dụng có sự đồng ý của chính quyền địa phương và người đó đã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, nay các thừa kế khác thấy đất có giá trị cao nên đòi chia thừa kế quyền sử dụng đất đó và có tranh chấp, thì Toà án không chấp nhận yêu cầu chia thừa kế quyền sử dụng đất của các thừa kế khác; nếu có đủ cơ sở kết luận một trong các đồng thừa kế bằng thủ đoạn nào đó (giấu giếm tự kê khai…) để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án chia thừa kế quyền sử dụng đất cho các đồng thừa kế khác theo thủ tục chung và áp dụng Điều 12 Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án dân sự huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Uỷ ban nhân dân đã cấp.

Trên đây là ý kiến của Tòa án nhân dân tối cao để quý Toà tham khảo trong khi giải quyết vụ án cụ thể ở địa phương.

Đặng Quang Phương

(Đã ký)

ĐÒI VIỆN KIỂM SÁT BỒI THƯỜNG OAM SAI 120 TRIỆU ĐÒNG

Một tổ trưởng tổ nhân dân đi giải quyết vụ quậy phá, bị đánh thương tật đến 15% nhưng lại bị bắt giam đến bốn tháng mới được trả tự do…

Ông Hòa với quyết định trả tự do của Công an tỉnh Đồng Nai.

Mới đây, ông Huỳnh Văn Hòa, ngụ ấp Bình Tiến, xã Xuân Phú, Xuân Lộc (Đồng Nai) đã làm đơn yêu cầu VKSND huyện này bồi thường oan hơn 120 triệu đồng do đã phê chuẩn lệnh khởi tố, bắt giam oan ông 120 ngày. Song song đó, ông Hòa cũng làm đơn đề nghị Công an huyện Xuân Lộc khởi tố ông T., hàng xóm về hai tội cố ý gây thương tích và vu khống.

Ai đánh ai?

Ông Hòa kể chuyện bắt đầu từ đêm 17-4-2007, khi ông T. nhậu say về lớn tiếng chửi bới các hàng xóm xung quanh. Do ông T. có “thành tích khá lẫy lừng” về việc đánh người, ném đá nhà hàng xóm nên không ai trong xóm dám can ngăn hay buồn đối đáp (chỉ trong hai năm đã có đến sáu người bị ông T. gây gổ và ít nhất ba căn nhà bị ông này ném đá). Thế nhưng vì sau đó ông T. cứ ra rả la lối mãi không chịu dừng, với tư cách tổ trưởng nhân dân trong xóm, ông Hòa phải cầm đèn pin đi đến sân nhà ông T. đề nghị dừng chửi bới để không làm phiền giờ giấc nghỉ ngơi của lối xóm.

Nhắc nhở xong, ông Hòa quay về nhà. Mới đi được một đoạn, ông Hòa nghe tiếng động từ phía sau. Vừa quay lại ông đã bị ông T. cầm một đoạn cây có đóng đinh đánh thẳng vào mặt mình. Ông Hòa gục ngay tại chỗ vì máu ra nhiều, được bà con hàng xóm đưa đến bệnh viện cấp cứu. Đáng nói là sau khi ông Hòa nhập viện được nửa tiếng thì ông T. cũng vào nhập viện với một vết thương ở cẳng chân.

Theo kết quả giám định thương tích, ông Hòa bị 15% thương tật, còn ông T. bị tới… 35%. Khi xuất viện, cả ông Hòa lẫn ông T. đều yêu cầu công an khởi tố người kia về hành vi cố ý gây thương tích.

Nóng vội khởi tố, bắt người

Vụ việc tiếp tục dây dưa vì cơ quan chức năng chưa thể xác định được sự thật ra sao. Tuy nhiên, đến ngày 12-7 khi được mời đến công an xã làm việc, ông Hòa đã bất ngờ bị Công an huyện Xuân Lộc bắt giam.

Theo ông Hòa, từ lúc bị bắt đến lúc được trả tự do, ông chỉ nhận được một thông báo bắt tạm giam chứ không hề nhận được quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can hay lệnh bắt tạm giam.

Sau khi ông Hòa bị bắt, người dân trong xóm đã đồng loạt ký tên vào đơn gởi Công an huyện Xuân Lộc cùng Công an tỉnh Đồng Nai khẳng định ông T. đã vu khống và công an đã bắt oan người vô tội. Cũng theo lá đơn này, con dao mà công an thu tại hiện trường để quy kết ông Hòa chém ông T. lại là dao của nhà ông T. Lá đơn này cũng khẳng định sau khi đánh ông Hòa, ông T. đã dùng con dao trên “tự cắt chân mình” để vu oan cho ông Hòa, bởi lúc đó ông Hòa đã gục tại chỗ ngoài đường, không thể về nhà mình hay vào nhà ông T. để lấy dao chém ông T. được…

Lá đơn trên đã không được cơ quan điều tra xem xét thấu đáo. Sự nóng vội khởi tố, bắt người của các cơ quan tố tụng huyện Xuân Lộc khi chưa có căn cứ vững chắc đã dẫn đến hậu quả là cuối năm 2007, Công an tỉnh Đồng Nai phải trả tự do ông Hòa vì hết thời hạn điều tra mà không chứng minh bị can đã thực hiện tội phạm. Tính đến lúc được trả tự do, ông Hòa đã bị giam oan bốn tháng.

Được biết, ngoài việc gửi đơn yêu cầu bồi thường oan theo Nghị quyết 388, ông Hòa cũng sẽ làm đơn yêu cầu xem xét trách nhiệm đối với những người tham gia điều tra vụ án này. Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc.

SOURCE: PHƯƠNG NAM (PHÁP LUẬT TP)

ĐÂU PHẢI CHỈ CÓ DÂN MỚI PHẢI THƯỢNG TÔN PHÁP LUẬT

TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

Vấn đề số phận của giấy trắng, tức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là sổ đỏ chính thức, bỗng trở thành mồi lửa cho một “cuộc chiến” giải thích pháp luật khá căng thẳng, bộc phát giữa các cơ quan nhà nước.

Ở TPHCM, nơi có số giấy trắng chưa được đổi thành giấy đỏ nhiều nhất nước và cũng là nơi các giao dịch về nhà đất diễn ra sôi động nhất, UBND TPHCM chỉ đạo một đàng: từ nay, chỉ một vài loại giấy trắng được tiếp tục lưu hành, bởi luật quy định như thế. Trong khi Bộ Tài nguyên – Môi trường lại hướng dẫn một nẻo: mọi loại giấy trắng đều được tiếp tục sử dụng bình thường đến năm 2010… vì đó là quy định của luật.

Mỗi cơ quan giải thích đều yêu cầu các cấp thuộc quyền của mình, khi thực hiện tác nghiệp liên quan đến giấy trắng, phải nghiêm chỉnh tôn trọng những điều mình khẳng định. Hệ quả nhãn tiền là sự rối loạn trong lĩnh vực dịch vụ công về nhà đất, đặc biệt là ở TPHCM, do các cấp thừa hành không biết phải tuân lệnh ai. Tất nhiên, chính người dân có giấy trắng là người đầu tiên phải gánh chịu thiệt hại vật chất trực tiếp từ tình trạng rối loạn đó.

Thực ra, cách giải thích của Bộ Tài nguyên – Môi trường, dù có vẻ thoáng, tỏ ra rất gượng ép và nhất là hoàn toàn không phù hợp với câu chữ rành rành của điều luật đang gây tranh cãi. Ai cũng biết chính bộ này là tác giả của ý tưởng khai tử các loại giấy trắng. Trong khuôn khổ hiện thực hóa ý tưởng đó, họ đã không dưới một lần, nhân danh Chính phủ, ấn định thời hạn mà sau thời hạn đó, giấy trắng phải bị loại ra khỏi cuộc sống pháp lý.

Mọi người cũng có thể hiểu tại sao Bộ Tài nguyên – Môi trường lại giải thích điều luật, do chính họ soạn thảo, một cách kỳ cục như thế. Họ đã xây dựng một quy định, đúng ra là một chuỗi quy định liên tiếp, không có cơ sở hiện thực, nhất là không phù hợp với năng lực đáp ứng của bản thân bộ máy mà họ quản lý. Các quy định ấy cuối cùng đã không thể thực hiện được, thậm chí đã “phát huy” tác hại.

Ra một quy tắc không hợp lý, dẫn đến rối ren, Bộ Tài nguyên – Môi trường dùng biện pháp giải thích pháp luật như một cách khắc phục hậu quả. Đáng lý ra, trong chuyện này, cần tiến hành kiểm điểm trách nhiệm pháp lý, kể cả trách nhiệm vật chất, của những người soạn thảo quy tắc đó. Luật Việt Nam hiện hành còn quá sơ hở trong việc xác định vai trò, trách nhiệm của người nắm quyền lực công, đặc biệt là của người có quyền hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật, trong trường hợp chính sách, pháp luật được đề ra là sai lầm, gây thiệt hại cho xã hội.

Đây không phải là lần đầu tiên việc áp dụng một quy tắc pháp lý, có vẻ như rất bình thường, lại dẫn đến quá nhiều hệ lụy xã hội không hay, do lỗi (hay sự yếu kém) của nhà chức trách trong việc đánh giá trước một cách toàn diện tác động của luật, đặc biệt là trong việc chuẩn bị các điều kiện cần thiết để bảo đảm tính hữu hiệu của luật. Việc cấm sử dụng xe công nông, xe ba, bốn bánh tự chế, như các phương tiện vận tải trên đường công cộng, gần đây, là một ví dụ khác, cũng gây ồn ào không kém.

Đáng chú ý nữa là, muốn cho lời giải thích của mình có giá trị bắt buộc thi hành đối với toàn xã hội, nghĩa là mang tính chất của quy phạm giải thích, nhưng Bộ Tài nguyên – Môi trường lại kèm điều đó trong một văn bản không có tính quy phạm – một công văn. Điều đó hoàn toàn trái với tinh thần của luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Các quan chức liên quan chắc chắn không thể không biết luật này; nhưng, dường như họ không bận tâm đến nó, đến hiệu lực ràng buộc của nó đối với hoạt động xây dựng pháp luật.

Và không chỉ có Bộ Tài nguyên – Môi trường làm việc như vậy. Cũng trong thời gian này, để trấn an dư luận xung quanh việc cấm sử dụng xe công nông và xe ba, bốn bánh tự chế, Bộ trưởng Bộ Giao thông Vận tải, vào giờ chót, đã quyết định sửa lại một phần nội dung của quy định trước đó, trong một nghị quyết của Chính phủ; quy định sửa này được ghi nhận tại… một công điện khẩn, chứ không phải một văn bản pháp quy nào đó mà Bộ được quyền ban hành, theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Nhà chức trách còn không tự giác tôn trọng những quy tắc do chính mình đặt ra hỏi sao người dân thường không làm sai pháp luật?

——————————————————————

Quy định của Chính phủ

Điều 66, Nghị định 84 của Chính phủ (ban hành ngày 25-5-2007) về thời hạn buộc phải có giấy đỏ, giấy hồng mới được giao dịch nhà đất.

1. Kể từ ngày 1-1-2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê…, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này.

2. Trường hợp trước ngày 1-11-2007 người sử dụng đã nộp hồ sơ xin giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê…

Hai điều kiện theo quy định của UBND TPHCM:

– Đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận trước ngày 1-11-2007 mà chưa được cấp giấy.

– Có một trong các loại “giấy trắng” theo khoản 1, 2, 5 điều 50 Luật Đất đai.

Riêng đối với đất có nhà, người có những loại “giấy trắng” có giá trị công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được giao dịch vô hạn định.

SOURCE: SAIGONTIMES

GIẢI QUYẾT CÁC HỒ SƠ KẾT HÔN CÓ YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI: MỖI NƠI MỘT KIỂU

HOÀNG THƯ – THU HẰNG

Mặc dù Nghị định 69/CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 68/CP về quan hệ hôn nhân gia đình có yếu tố nước ngoài đã tháo gỡ một số vấn đề về trình tự thủ tục trong việc đăng ký kết hôn, tuy nhiên có nhiều điểm trong Nghị định này chưa rõ ràng dẫn đến mỗi nơi một cách làm khác nhau.

Mất thời gian quá!

Hai giờ chiều, chúng tôi đến Sở Tư pháp TP. Hà Nội thì lúc này đã có 5 đôi nam nữ đang ngồi đợi cán bộ Sở phỏng vấn (một quy định mới của Nghị định số 69/CP nhằm hạn chế tình trạng lợi dụng kết hôn để mua bán phụ nữ hoặc vì mục đích tư lợi). Anh Đinh Khắc Việt, thường trú tại Berlin – CHLB Đức, tâm sự: Tôi ở Đức về cuối tháng 12/2007, nộp hồ sơ ngày 30/12. Nhưng trước khi tôi về nước, gia đình 2 bên đã lo đủ các thủ tục hồ sơ, chỉ chờ tôi về hoàn thiện nốt. Chiều nay, hai chúng tôi đến đây phỏng vấn. Mọi việc ổn thoả, tôi đã lấy giấy hẹn trả kết quả sau 30 ngày, cộng với thời gian CA xác minh phải thêm 20 ngày, tổng cộng là 50 ngày. Trong khi đó, cuối tháng 1 tới, tôi đã hết hạn phép và phải trở lại Đức. Để kết hôn được, tôi sẽ phải quay về Việt Nam trong vòng 3 tháng nữa. Không hiểu cải cách kiểu gì chứ tôi thấy mất thời gian và rất tốn kém!

Bà Trần Thị Nhàn (Ba Đình, Hà Nội) thì thắc mắc: Con gái tôi mang quốc tịch Hà Lan, hiện đang muốn kết hôn với một người đàn ông ở Hà Tây. Dịp Tết này, nó sẽ về nước. Tôi ra đây tìm hiểu trước xem hồ sơ phải làm những gì để thông tin cho nó mà chuẩn bị. Có điều, tôi thấy hồ sơ yêu cầu nhiều loại giấy tờ quá, đặc biệt, thời hạn giải quyết mất gần 2 tháng trời? Con tôi làm việc ở Hà Lan chứ không  phải buôn bán nên nó rất khó nghỉ lâu đến như vậy.

Đem phản ánh của người dân về thời hạn 50 ngày giải quyết hồ sơ là khá dài hỏi các cán bộ tư pháp, chúng tôi được chị Bùi Thị Thu – cán bộ bộ phận “một cửa” Sở Tư pháp Hà Nội, cho biết: Mỗi ngày bộ phận “một cửa” tiếp nhận khoảng 4 – 5 bộ hồ sơ xin đăng ký kết hôn có yếu tố nước ngoài, ngày cao điểm, con số này có thể cao hơn một chút. Tuy nhiên, có nhiều công dân phải trở đi trở lại nhiều lần vì không hiểu hoặc không làm đúng các hướng dẫn về giấy tờ trong hồ sơ. Chúng tôi luôn sẵn sàng hướng dẫn tất cả người dân về thủ tục, song khi đến làm hồ sơ mọi người cũng nên đọc các thông báo niêm yết công khai ở bộ phận “một cửa” để biết thêm các thủ tục, trình tự cũng như thời gian. Việc gì chưa rõ, công dân hãy hỏi trực tiếp cán bộ thì sẽ đỡ mất công đi lại, chi phí… Ông Nguyễn Văn Thơm – Trưởng phòng Nghiệp vụ hộ tịch Sở Tư pháp Hải Dương lại lý giải: Cái khó của cán bộ tư pháp bây giờ là sợ bị dân kêu gây phiền hà. Nhưng quả thật có một số trường hợp, chúng tôi vừa làm vừa run. Các bạn xem, có trường hợp đương sự xin được tới 4 bản Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Chẳng hạn, chúng tôi yêu cầu xuất trình bản án ly hôn hoặc về nơi cư trú lấy Giấy xác nhận thì một số người bỏ luôn hồ sơ.

Cứ thẩm định cho …chắc?

Tính riêng trong năm 2007, Sở Tư pháp Hà Nội đã giải quyết khoảng 400 hồ sơ đăng ký kết hôn có yếu tố nước ngoài. Quy trình giải quyết một việc đăng ký kết hôn của Hà Nội có thể tóm tắt như sau: đương sự nộp hồ sơ hợp lệ tại Sở Tư pháp, sau đó cả hai bên nam, nữ phải có mặt để phỏng vấn. Hồ sơ sẽ được hoàn thiện để Sở Tư pháp chuyển xuống UBND cấp xã nơi đương sự thường trú hoặc tạm trú niêm yết trong vòng 7 ngày. Tiếp đến hồ sơ sẽ được gửi qua cơ quan CA thẩm định, xác minh. Tiến hành xong các bước nói trên, Sở Tư pháp sẽ trình cho Chủ tịch UBNDTP. ký quyết định và trả kết quả cho đương sự.

Tuy nhiên, cũng là việc đăng ký kết hôn có yếu tố nước ngoài nhưng ở Hà Tây lại có cách giải quyết khác. Điển hình là, việc niêm yết ở xã phường và xác minh tại cơ quan công an được tiến hành đồng thời với nhau. Theo giải thích của ông Nguyễn Hoài Nam – Trưởng phòng Hộ tịch Sở Tư pháp Hà Tây, cách làm này nhằm tiết kiệm thời gian cho các bên đương sự, thể hiện cải cách hành chính, rút ngắn thời gian. Chỉ trong trường hợp hồ sơ “có vấn đề” thì cơ quan công an mới cần xác minh thêm trong vòng 20 ngày.

Tương tự, ông Thơm cho biết, mặc dù chỉ tiếp nhận hồ sơ 3 ngày/ tuần song năm 2007, Sở Tư pháp Hải Dương đã giải quyết xong 500 bộ và có hơn 50% được trả trong thời hạn 30 – 35 ngày. Số còn lại là do Sở Tư pháp phải tiến hành thẩm định đối với những trường hợp xin đăng ký kết hôn lần thứ 3, thứ 4 hoặc độ tuổi chênh lệch của 2 bên đương sự quá lớn và chỉ có khoảng 20% thì Sở chuyển sang cho CA xác minh. Ông Thơm phấn khởi nói với chúng tôi: “Mới đây, Sở Tư pháp Hải Dương vừa tổ chức Lễ trao Giấy chứng nhận kết hôn cho 3 đôi nam nữ mà hồ sơ được giải quyết gói gọn trong vòng 20 ngày”. Đã có trường hợp cần thiết (đương sự xuất trình vé máy bay), Sở này trả luôn hồ sơ chứ không cần đợi đúng lịch quy định. Đó là do cán bộ tư pháp phải linh động, phải vì dân thôi, ông Thơm kết luận.

Như vậy, trên thực tế, tính riêng trong quy định về việc gửi hồ sơ đến cơ quan công an thẩm định mỗi địa phương đã có những cách làm khác nhau. Tuy nhiên, phần lớn việc thẩm định được tiến hành với tất cả các hồ sơ, không có ngoại lệ. Chỉ một số ít địa phương gửi thẩm định các hồ sơ trong trường hợp cơ quan tư pháp thấy nghi ngờ. Thực ra, vấn đề có hay không gửi thẩm định không do ngành tư pháp mà do UBND cấp tỉnh quyết định. Dường như cứ có thẩm định của cơ quan CA, Chủ tịch UBND cấp tỉnh khi ký các hồ sơ này cũng cảm thấy yên tâm hơn!? Theo quy định của Nghị định 69/CP hiện hành, chỉ trong những trường hợp cần thiết hoặc có nghi vấn hoặc khiếu nại, tố cáo thì Sở tư pháp mới cần xác minh, làm rõ. Còn trong trường hợp thấy vấn đề cần xác minh thuộc chức năng của CA thì Sở Tư pháp đề nghị CA xác minh.  Tuy nhiên, như thế nào là nghi vấn, là cần thiết, nội dung khiếu nại tố cáo nào cần xác minh, thẩm định thuộc thẩm quyền của cả ngành CA và Tư pháp, đến nay chưa có hướng dẫn. Cho nên, để an toàn nhiều địa phương đã chọn giải pháp 100% hồ sơ đều qua “cửa CA”. Cách làm trên dễ dẫn đến hậu quả việc giải quyết hồ sơ một cách tuỳ tiện, kéo dài. Trong khi thực tế, công dân nước ngoài về Việt Nam thường rất hạn chế về mặt thời gian. Nếu hồ sơ không được giải quyết đúng hạn sẽ dẫn đến việc đương sự  “bỏ của chạy lấy người” bởi theo quy định, Lễ đăng ký kết hôn (bắt buộc phải có mặt cả hai bên nam nữ – PV) phải được tổ chức trong thời hạn 7 ngày từ ngày Chủ tịch UBND cấp tỉnh ký Giấy chứng nhận kết hôn, trừ trường hợp có lý do chính đáng thì cũng phải tổ chức trong thời hạn không quá 90 ngày, nếu không sẽ phải làm lại thủ tục đăng ký từ đầu. Vì lý do đó mà thời gian qua, tại các Sở Tư pháp đã có khá nhiều trường hợp Giấy chứng nhận kết hôn bị huỷ do quá hạn về thời gian.

Cần hướng dẫn cụ thể

Về thủ tục thẩm định, xác minh đối với hồ sơ, các địa phương đề nghị cần có hướng dẫn rõ ràng những trường hợp nào là có nghi vấn, có “vấn đề”, để đảm bảo đúng tiến độ về mặt thời gian, đặc biệt trong xu thế cải cách hành chính như giai đoạn hiện nay. Ngoài ra, liên quan đến thẩm quyền ký Giấy chứng nhận kết hôn, một số địa phương cho rằng nên sửa đổi quy định theo hướng Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thể uỷ quyền cho Giám đốc Sở Tư pháp ký. Bởi xuất phát từ thực tế, Chủ tịch UBND cấp tỉnh có quá nhiều việc phải làm, trong nhiều trường hợp sẽ không ký đúng hạn.

Nghị định 69/CP cũng quy định cụ thể những trường hợp từ chối đăng ký kết hôn, trong đó có việc lừa dối, cưỡng ép kết hôn. Tuy nhiên, để xác định mục đích thực sự của cuộc hôn nhân là rất khó, kể cả khi đã đưa vào quy định bắt buộc các bên đương sự phải trả lời phỏng vấn tại Sở Tư pháp hay quy định hai bên đương sự phải cùng biết một thứ tiếng… Do vậy, nhằm tránh những tiêu cực trong lĩnh vực đăng ký kết hôn có yếu tố nước ngoài, cần tăng cường kiểm tra thanh tra đối với các hoạt động này và có biện pháp xử lý nếu phát hiện sai phạm.

——————————————————————

Thời hạn giải quyết việc đăng ký kết hôn tại Việt Nam là 30 ngày, kể từ ngày Sở Tư pháp nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong trường hợp có yêu cầu cơ quan công an xác minh thì thời hạn được kéo dài thêm 20 ngày

(Trích nội dung Điều 15 Nghị định số 68/2002/NĐ-CP ngày 10/07/2002của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Hôn nhân và gia đìnhvề quan hệ hôn nhân và gia đình có yếu tố nước ngoài)

SOURCE: MOj.GOV.VN

 

KHẮC PHỤC NHỮNG HẠN CHẾ TRONG CỔ PHẦN HÓA

Cách đây 15 năm, Hội nghị lần thứ hai Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá VII (tháng 11/1991) đã đề ra chủ trương cổ phần hoá (CPH) doanh nghiệp nhà nước (DNNN).

Những hạn chế trong cổ phần hoá

Sau 15 năm thực hiện, CPH đã đạt được nhứng kết quả nhất định. Theo số liệu báo cáo của các địa phương, bộ, ngành, tổng công ty, đến 30/6/2006 cả nước đã CPH 3.365 doanh nghiệp  và bộ phận doanh nghiệp . Thông qua CPH đã huy động được trên 22.000 tỷ đồng vốn nhàn rỗi trong xã hội vào đầu tư kinh doanh. Quy mô của doanh nghiệp  CPH được mở rộng, số vốn nhà nước tại DN đã CPH tăng mạnh. Việc gắn kết CPH DNNN với niêm yết trên thị trường chứng khoán đã góp phần tăng nguồn cung cho thị trường, đồng thời là nhân tố thúc đẩy sự phát triển thị trường chứng khoán Việt Nam. Hầu hết các doanh nghiệp  sau khi CPH đều hoạt động hiệu quả hơn trước.

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc CPH trong gần 15 năm quan cũng còn tồn tại hạn chế cần khắc phục:

– Sau 15 năm triển khai mới CPH được 12% số vốn nhà nước có tại doanh nghiệp  là quá nhỏ bé. Nhà nước giữ cổ phần vẫn nhiều (bình quân 46,5%) đặc biệt là vẫn nắm chi phối tới 38% số doanh nghiệp  CPH. Còn nhiều DN nhà nước giữ 100% vốn hoạt động trong các lĩnh vực nhà nước khong cần giữ hoặc chi phối.

– Các DNNN tuy đã được sắp xếp lại một bước, song quy mô vẫn nhỏ, năng lực tài chính yếu. Nhiều DN hệ số vốn tự có/ vốn vay và vốn tự có/ tổng tài sản đang nằm trong giới hạn mất an toàn. Hiện tại 20/101 tổng công ty thua lỗ rất lớn, số còn lại mổ xẻ ra thì cũng còn rất nhiều vấn đề đáng quan tâm.

– Việc chuyển đổi TCT sang mô hình công ty mẹ-công ty con có nhiều sơ hở để cho một số DN thnàh viên của TCT đúng ra phải CPH để “chui” vào công ty mẹ 100% vốn nhà nước để tránh phải CPH.

– Còn có sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, chưa tạo điều kiện để thu hút và gắn kết giữa hoạt động đầu tư của nhà đầu tư chiến lược với sự phát triển của doanh nghiệp CPH.

Phân tích nguyên  nhân hạn chế

Những hạn chế trong CPh xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó theo chúng tôi, những nguyên nhân chủ yếu là:

Chậm đổi mới tư duy quản lý.

Nguyên nhân chính dẫn đến việc CPH chậm, không đạt mục tiêu đặt ra là do tư duy quản lý chậm đổi mới. Một số Bộ, ngành, tỉnh, tổng công ty nhà nước chưa quán triệt sâu sắc và chưa chấp hành nghiêm nghị quyết của Đảng, quy định của Nhà nước trong đổi mới DNNN.

– Tư tưởng bao cấp đang đè nặng chưa hẳn được giải phòng. Quan điểm “quản được đến đâu mở đến đó” vẫn còn tồn tại trong không ít các nhà quản lý, nhà hoạch định chính sách. Sự lúng túng trong lý luận về “định hướng XHCN” dẫn đến sự chần chừ và chờ đợi trong tổ chức thực hiện.

– Chưa có các tiêu chí cụ thể và thống nhất để xác định vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước, đánh giá về hiệu quả DNNN nên nhận định chưa đúng về tác dụng của các chủ trương và biện pháp cải cách DNNN và các định hướng tiếp theo.

Vấn đề hành lang pháp lý và tính nhất quán trong chỉ đạo thực hiện

– Hành lang pháp lý còn thiếu minh bạch, thiếu nhất quán, thiếu tính ổn định và đồng bộ.

– Việc sắp xếp, cơ cấu lại DNNN chưa được thực hiện theo một để án tổng thể kết hợp giữa ngành và địa bàn mà lại được thực hiện theo từng đề án của từng bộ, ngành, đại phương, tổng công ty nên còn có sự chồng chéo về ngành nghề kinh doanh, giữa doanh nghiệp  trung ương và doanh nghiệp  địa phương trên cùng một địa bàn.

– Các doanh nghiệp  được troa nhiều quyền tự chủ nhưng chưa có cơ chế giám sát hiệu quả nên dẫn đến việc triển khai các chính sách còn tuỳ tiện, thiếu minh bạch…Chưa có những quy định về công tác kiểm tra, xử lý vi phạm trong việc sắp xếp, đổi mới doanh nghiệp  và CPH. Hiệu lực quản lý của bộ máy nhà nước còn thấp; công tác kế toán, kiểm toán còn nhiều yếu kém, chưa bảo đảm phục vụ một cách hữu hiệu công tác quản lý, kiểm tra, giám sát.

– Một số tổng công ty và công ty nhà nước chuyển sang hoạt động theo mô hình công ty mẹ-công ty con nhưng chưa tuân thủ điều kiện khách quan, đặc biệt điều kiện về liên kết kinhtế và đầu tư chi phối lẫn nhau, khiến cho việc chuyển đổi chỉ  mang tính chất sắp xếp hành chính, khiên cưỡng và ép buộc. Bộ máy chuyên môn nghiệp vụ của công ty mẹ chưa theo kịp yêu cầu thực hiện đồng thời hai chức năng của công ty mẹ là vừa trực tiếp sản xuất kinh doanh, vừa đầu tư tài chính.

– Việc hình thành tập đoàn kinh tế còn nhiều lúng túng, nhiều vấn đề chưa được tập trung quan tâm đúng mức trong chỉ đạo tổ chức thực hiện. Chưa hình thành khung pháp luật đầy đủ hướng dẫn cho việc hình thành và quản lý đối với tập đoàn.

Năng lực và trình độ của lãnh đạo DN còn hạn chế

– Năng lực, trình độ quản lý của lãnh đạo doanh nghiệp  còn nhiều hạn chế, quản trị doanh nghiệp  khong theo đúng thông lệ quốc tế. Nhiều công ty cổ phần chưa có sự đổi mới, chuyển biến thực sự về phương thức quản lý và lề lối làm việc, do chưa có sự thay đổi đội ngũ lãnh đạo,

– CPH còn mang tình “khép kín”;trong đó chủ yếu cổ đông vẫn là người lao động, người quản lý và Nhà nước, không có chính sách thu hút cổ đông chiến lược khi tiến hành CPH, do vậy việc quản trị của các DN cổ phần không được cải thiện.

Những bất cập về cơ chế, chính sách

– Còn có sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và ngoài nước, chưa tạo điều kiện để thu hút gắn kết giữa hoạt động đầu tư của nhà đầu tư chiến lược với sự phát triển của doanh nghiệp  CPH. Tỷ lệ bán cổ phần ra bên ngoài còn thấp, nhất là tỷ lệ cho các cổ đông nước ngoài.

– Phương thức bán đấu giá cổ phiếu chưa đa dạng, các phương thức như bảo lãnh phát hành, thoả thuận chưa được áp dụng.

– Việc ấn định tỷ lệ nhất định bán cho người lao động trong doanh nghiệp  vô tình đã biến họ trở thành các cổ đông bất đắc dĩ, hạn chế hiệu quả hoạt động của các DN sau CPH

– Các thủ tục liên quan đến hồ sơ đất đai để chuyển từ DNNN sang công ty cổ phần còn chưa được hướng dẫn đầy đủ hoặc còn kéo dài.

Một số đề xuất, khuyến nghị

* Nhanh chóng hoàn thiện và bổ sung thể chế. Đẩy mạnh việc hoàn thiện các văn bản pháp quy hướng dẫn thi hành Luật Doanh nghiệp và các luật liên quan như luật Đầu tư, Luật Đất đai…Ban hành các tiêu chí đáp ứng yêu cầu chuyển đổi DNNN như tiêu chí chuẩn về điều kiện hình thnàh tập đoàn kinh tế, soát xét lại các lĩnh vực Nhà nước cần giữ 100% vốn hoặc cổ phần chi phối để có cơ sở xác địnhcác DNNN tiếp tục thực hiện CPH theo tinh thần Nghị quyết Đại hội X.

* Sửa đổi Nghị định 187/2004/NĐ-CP theo hướng thị trường và hội nhập,tạo cơ sở pháp lý chocác nhà đầu tư trong và ngoài nước được tham gia không hạn chế vào CPH theơc chế đấu giá bình đẳng, đơn giản hoá các thủ tục. Cụ thể là:

– Đối tượng CPH  cần bao gồm các công ty TNHH nhà nước 1 thành viên (bao gồm cả các công ty mẹ).

– Giảm tỷ lệ vốn nhà nước tại công ty cổ phần, giảm bớt tỷ lệ công ty cổ phần mà Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối. Mở rộng hơn nữa tỷ lệ cho phép nắm giữ cổ phần đối với các doanh nghiệp và cá nhân nước ngoài để thu hút nguồn vốn, công nghệ tiên tiến, quản trị doanh nghiệp  hiện đại.

– Bỏ quy định dành 20% cổ phiếu bán cho người lao động trong doanh nghiệp  với giá ưu đãi. Thay vào đó, người lao động được hưởng một khoản lợi ích theo năm công tác khi thực hiện CPH DN, không nên ép người lao động trở thành cổ đông bất đắc dĩ.

– Bổ sung thêm các phương pháp định giá phù hợp. Khi chúng ta chủ trương CPH các doanh nghiệp  có quy mô lớn thì phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp  được quy định tại Nghị định 187/2004/NĐ-CP là không còn phù hợp. Bởi vì, đối với doanh nghiệp  này, ngoài giá trị hữu hình, còn nhiều giá trị vô hình như uy tín, thương hiệu…Ngoài ra, cần tính giá trị quyền sử dụng đất vào DN, giá đất phải được tính một cách hợp lý, hợp thức hoá đất đai trước khi DN CPH.

– Xoá bỏ chính sách ưu đãi thuế cho các DN thực hiện CPH. Quy định về ưu đãi thuế cho các doanh nghiệp  quy mô nhỏ, kinh doanh thua lỗ kéo dài khi chuyển sang công ty cổ phần là cần thiết, nhằm giúp doanh nghiệp  vượt qua khó khăn trong thời kỳ đầu . Tuy nhiên trong giai đoạn hiện nay CPH đã được áp dụng đối với những doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp  đang hoạt động kinh doanh có lãi thì việc ưu đãi thuế sau CPH là không cần thiết, gây thất thu thuế cho NSNN.

* Sớm ban hành các quy chế đánh giá hiệu quả DNNN, quy chế kiểm soát, giám sát và nhất là cơ chế tuyển chọn cán bộ quản lý để nâng cao trách nhiệm giám đốc DN

* Tạo điều kiện thúc đẩy thị trường lao động phát triển. Chuyển nhận thức và có cơ chế coi “giám đốc doanh nghiệp “ là một nghề chứ không phải là chức tước; thoát ly vấn đề quốc tịch và vị thế chính trị đối với giám đốc.

* Tập trung kiện toàn các tổng công ty nhà nước theo hướng sau:

– Chỉ lựa chọn những tổng công ty mạnh, đủ điều kiện theo tiêu chí của tập đoàn kinh tế để làm hạt nhân hình thành các tập đoàn kinh tế. Đây là những tập đoàn đóng vai trò rất quan trọng giúp Nhà nước chủ động trong điều tiết vĩ mô, đảm bảo phát triển kinh tế đất nước theo định hướng XHCN.

– Hình thành tập đoàn kinh tế theo kết cấu đa sở hữu: công ty mẹ-tập đoàn-có thể 100% vốn Nhà nước, có thể là đa sở hữu, nhưng Nhà nước giữ hơn 50% vốn điều lệ, còn các tổng công ty, công ty trong đó hầu hết là đa sở hữu. Hạn chế công ty mẹ 100% vốn Nhà nước.

– Kiên quyết giải thể những tổng công ty kinh doanh thua lỗ kéo dài, kém hiệu quả, Nhà nước không cần nắm giữ.

+ Hạn chế chuyển DNNN sang công ty TNHH nhà nước một thành viên 100% vốn Nhà nước. Rà soát lại các công ty này để tiến tới CPH toàn bộ các công ty TNHH một thành viên 100% vốn nhà nước.

+ Bên cạnh việc CPH, Nhà nước phải có cơ chế, chính sách đẩy mạnh phát triển khu vực kinh tế tư nhân, đồng thời tạo một môi trường cạnh tranh bình đẳng, với những thủ tục rõ ràng, thống nhất, hệ thống thông tin minh bạch, ổn định và nhất quán cho các doanh nghiệp  hoạt động. Chính khu vực kinh tế này sẽ là động lực của sự phát triển trong những thập kỷ tới.

(Nguồn: TCTC – MOI.GOV.VN)