THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

TS. Trần Minh Hoàng
Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland

Bất kỳ một sản phẩm BĐS nào cũng đều được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó, có thể từ nguồn tích lũy, tiết kiệm của tổ chức, cá nhân, có thể từ nguồn vay ngân hàng, vay tổ chức, vay cá nhân, gia đình, quỹ tín dụng, .v.v…, như vậy sản phẩm và theo đó là thị trường BĐS được hình thành từ những nguồn tài chính khác nhau của xã hội, trong đó có thị trường tài chính. Ngược lại, trong rất nhiều trường hợp, sản phẩm BĐS lại là cơ sở để tạo ra các nguồn tài chính mới thông qua các nghiệp vụ về cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, các nghiệp vụ về tín dụng và phát hành .v.v…

Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì mối liên hệ này rất mật thiết. Chúng ta đã từng chứng kiến sự khủng hoảng tài chính dẫn đến sự đổ vỡ của thị trường BĐS tại Thái lan, Malaisia, Hàn Quốc… vào những năm 1997, 1998 và mới đây nhất sự sụt giảm của thị trường BĐS tại Hoa Kỳ đã dẫn đến sự rúng động của nền tài chính Mỹ và lan sang cả thế giới, khiến cho chính phủ tại rất nhiều quốc gia phải can thiệp bằng ngân sách để ổn định tình hình, lấy lại lòng tin của nhà đầu tư và công chúng. Còn tại Việt Nam, có thể nói rằng hiện chưa có sự liên thông mật thiết giữa hai thị trường BĐS và Tài chính mà mới chỉ có vế (1) tức là BĐS được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó, còn vế (2) là BĐS được hình thành thì chưa trở thành nguồn của thị trường tài chính hoặc chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ của thị trường này. Chúng ta đang để lãng phí nguồn vốn hàng trăm tỷ USD “nằm chết trong BĐS” trong khi phải tìm mọi cách để huy động từng đồng vốn đầu tư nước ngoài và cả viện trợ. Nếu chúng ta có một nền tài chính bất động sản tốt, hiện đại thì hàng trăm tỷ USD tiềm ẩn trong đất đai, nhà ở, BĐS sẽ chuyển động tạo nên nguồn lực khổng lồ cho phát triển kinh tế, xã hội. Như vậy, mấu chốt của vấn đề nằm ở chỗ Nhà nước phải tạo cho được cơ chế để các khoản tín dụng cho vay cầm cố bằng BĐS tại thị trường sơ cấp (tức là thị trường giao dịch trực tiếp giữa chủ BĐS và tổ chức tín dụng) được nhanh chóng, dễ dàng chuyển nhượng, mua đi bán lại hoặc chứng khoán hóa và giao dịch tại thị trường thứ cấp (Thị trường chứng khoán, trái phiếu ), từ đó tạo tính thanh khoản cao cho tín dụng BĐS, giúp cho tiềm lực tài chính của BĐS được khơi thông và luân chuyển.

Vẫn còn một chặng đường khá xa để chúng ta có thể có được nền tài chính BĐS đúng nghĩa, phụ thuộc vào việc cải cách hành chính và pháp luật về đất đai. Gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg về định hướng cho ngành tài chính BĐS đến năm 2020 đã thể hiện sự quyết tâm của Chính phủ muốn nước ta có được nền tài chính BĐS phát triển đáp ứng được nhu cầu của nền kinh tế và nhu cầu của xã hội về nhà ở trong nền kinh tế thị trường.

———————————————————————-

Tiềm năng thị trường Bất động sản của Việt Nam

Việt Nam với quy mô dân số khoảng 80 triệu dân và có tốc độ phát triển kinh tế vào hàng cao nhất nhì trên thế giới, với GDP tăng trưởng trung bình trên 7% trong suốt 10 năm qua và trên 8% của 2 năm gần nhất. Việt Nam đang là một trong những tâm điểm thu hút đầu tư trên thế giới .Năm 2006, Việt Nam thu hút khoảng 10,2 tỷ USD đầu tư nước ngoài, 6 tháng đầu năm 2007 – số vốn đăng ký đầu tư đã lên đến gần 12 tỷ USD.

Không chỉ thu hút đầu tư bên ngoài, đầu tư trong nước cũng đang bùng nổ mà biểu hiện của nó là sự phát triển vượt bậc của thị trường chứng khoán. Năm 2005 thị trường chứng khoán niêm yết có quy mô giao dịch khoảng 3000 ngàn tỷ đồng với 71 Công ty niêm yết thì đầu năm 2007 đã có đến 109 công ty niêm yết với quy mô giao dịch lên tới 96000 tỷ đồng. Việc mở rộng thị trường, gia nhập WTO và bùng nổ tích luỹ, đầu tư trong và ngoài nước là điều kiện cực tốt cho ngành kinh doanh BĐS phát triển khi thu nhập người dân tăng cao, các nhu cầu về nhà ở, mặt bằng kinh doanh, sản xuất, khách sạn du lịch…đều gia tăng đột biến.

Việt Nam bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, nền kinh tế nông nghiệp thu hẹp, nhường chỗ cho công nghiệp, dịch vụ phát triển, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và người dân tràn về thành phố tạo nên áp lực, nhu cầu rất lớn về phát triển hạ tầng đô thị và nhà ở. Thống kê gần nhất cho thấy TP.HCM có khoảng 6 triệu cư dân và khoảng 3 triệu người từ nơi khác đến làm ăn sinh sống, tương tự, con số này tại Thủ đô Hà Nội là 4 triệu cư dân và 2 triệu người nhập cư, với quy mô dân số như vậy và theo thống kê gần nhất thì diện tích nhà ở trung bình cho một người tại TP.HCM là 10m2, tại Hà Nội là 7m2, nếu so với mức bình quân của khu vực là 15m2/người thì Việt Nam còn thiếu hàng chục triệu m2 nhà ở, đây là tiềm năng để thị trường BĐS của Việt Nam còn có sức hấp dẫn trong hàng chục năm tới!

———————————————————————-

Để phát triển dự án hiện nay, các doanh nghiệp dựa vào việc huy động 3 nguồn vốn chính ngoài vốn tự có của mình:

(1) Nguồn vốn ứng trước của khách hàng và nhà thầu, với những doanh nghiệp có uy tín, có thương hiệu và có dự án khả thi ( Dự án đã giải phóng mặt bằng và được duyệt quy hoạch 1/500 ) thì việc huy động trước một phần vốn từ khách hàng là khá dễ dàng, tuy nhiên nguồn vốn này cũng không chắc chắn và thiếu ổn định, nhất là khi thị trường BĐS đóng băng và đi xuống, việc huy động vốn ứng trước sẽ rất khó khăn. Thời gian qua có một số doanh nghiệp huy động vốn trước của khách hàng đã không giữ uy tín và lạm dụng các khoản ứng trước này, thậm chí là lừa đảo – được đăng tải trên truyền thông đại chúng – đã dẫn đến sự sói mòn lòng tin của khách hàng với toàn bộ thị trường, khiến cho việc huy động vốn trước của khách hàng ngày càng khó khăn hơn.

(2) Từ các Ngân hàng Thương mại, khi doanh nghiệp có dự án và thực hiện xong đền bù giải tỏa, có quyền sử dụng đất thì các doanh nghiệp cũng khá dễ dàng trong việc tìm nguồn từ Ngân hàng. Tuy nhiên lãi suất vay Ngân hàng hiện khá cao, tạo áp lực lớn cho chủ doanh nghiệp trong dài hạn. Nếu không có một phương án kinh doanh và quản lý dự án tốt, đúng tiến độ thì việc kinh doanh của doanh nghiệp cũng hết sức khó khăn. Vả lại các dự án đủ điều kiện vay vốn Ngân hàng hiện nay vẫn rất ít, chỉ đếm trên đầu ngón tay so với tổng số các dự án hiện có.

(3) Khá nhiều doanh nghiệp hiện khai thác là phát hành cổ phiếu huy động vốn trên thị trường chứng khoán. Ưu điểm của cách làm này là nguồn huy động nhiều và dài hạn. Tuy nhiên chỉ một số ít doanh nghiệp có hệ thống tài chính minh bạch và bộ máy quản trị chuyên nghiệp mới biết cách và đủ sức để thu hút các cổ đông. Còn đối với đa phần doanh nghiệp hiện nay cách làm này vẫn khá mới mẻ. Hiệu quả huy động vốn theo cách làm này còn phải đợi sự trả lời của thời gian, bởi lẽ, tư duy và thói quen của các doanh nghiệp Việt Nam còn chưa theo kịp với cách làm này. Nhiều doanh nghiệp muốn huy động thật nhiều vốn của cổ đông nhưng quyền lực và quyền lợi thì lại không muốn chia sẻ, trên thị trường chứng khoán thời gian vừa qua đã xuất hiện không ít sự kiện đáng buồn khi Hội đồng quản trị, Ban điều hành một số công ty đã thực hiện các tiểu xảo, xảo thuật để thu lợi cá nhân trên vốn góp của cổ đông. Thực tế cho thấy, cần một thời gian khá dài nữa thì văn hóa doanh nghiệp, doanh nhân của Việt Nam mới có thể bắt kịp với thế giới và khi đó, cách làm này mới có thể phát triển tốt ở Việt Nam.

Ngoài ba cách huy động vốn chủ yếu ở trên, để phát triển dự án các doanh nghiệp có thể liên doanh với các đối tác trong và ngoài nước để thực hiện dự án hoặc bán lại dự án cho đối tác khác.

Mua nhà- đất- bất động sản và hỗ trợ tài chính

So với một năm trước đây thì thời gian qua người đi mua nhà, đất đã được hỗ trợ nhiều từ phía các Ngân hàng. Với việc mua nhà sổ hồng hay mua đất sổ đỏ, người mua có thể nhận được mức hỗ trợ đến 70% giá trị tài sản mua. Việc định giá của Ngân hàng với tài sản mua cũng gần với giá thị trường hơn, khiến các khoản hỗ trợ về tài chính cũng lớn hơn trước nhiều. Tuy nhiên lãi suất hiện là khá cao, từ 1,05% đến 1,2%/ tháng tùy theo mỗi Ngân hàng.

Bất động sản ở dạng hợp đồng và được hình thành trong tương lai

Thị trường Bất động sản đang giao dịch hiện nay ở tình trạng Hợp đồng góp vốn với Chủ đầu tư là phổ biến nhất. Trước đây các Ngân hàng không cho vay thế chấp các hợp đồng này nhưng hiện nay một số Ngân hàng đã mở hầu bao đối với các dự án mà Chủ đầu tư có uy tín và dự án đã được thực hiện ở một mức độ nhất định như hoàn tất đền bù, đang tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng. Với những hợp đồng thế chấp này thì nghiệp vụ đánh giá tính khả thi của dự án từ phía Ngân hàng đóng vai trò quyết định vì rõ ràng khi thế chấp tài sản ở dạng này, Ngân hàng sẽ gặp rủi ro hơn nhiều về mặt pháp lý so với dạng đất, tài sản đã có chủ quyền sở hữu. Những hiện tượng “lật kèo” vừa qua là một minh chứng quan trọng về rủi ro đối với các tài sản ở dạng này. Hi vọng các nhà đầu tư cá nhân thông qua các kinh nghiệm đó khi ký kết hợp đồng với các Chủ đầu tư trực tiếp hoặc chủ đầu tư thứ cấp sẽ cẩn trọng hơn và từ đó, sẽ có những tài sản ở thì tương lai “có giá” hơn đối với bản thân và đối với Ngân hàng.

Về phía Nhà nước, rất cần ban hành những quy định pháp luật bổ sung để buộc các doanh nghiệp chủ đầu tư phải tuân thủ hợp đồng. Các quy định pháp luật hỗ trợ thêm tính pháp lý cho các khoản tín dụng của ngân hàng dành cho BĐS hình thành trong tương lai, khi đó thị trường sẽ ổn định và minh bạch hơn. Theo ý kiến riêng, Nhà nước cần ban hành những cơ sở pháp lý cần thiết để các hợp đồng ở dạng góp vốn với chủ đầu tư như hiện nay có thể chuyển sang dạng mua bán BĐS sẽ hình thành, khi đó trách nhiệm của người mua BĐS và của chủ đầu tư sẽ trở nên rõ ràng và minh bạch, giúp hạn chế được rủi ro trong giao dịch cho khách hàng và rủi ro cho các khoản tín dụng dành cho BĐS hình thành trong tương lai.

Bất động sản hình thành trong tương lai và điều khoản cấm sang nhượng

Nếu HĐ góp vốn ngay từ đầu không có điều khoản cấm sang nhượng thì việc cấm sang nhượng hợp đồng góp vốn của các doanh nghiệp là sai luật. Đồng thời việc cấm đoán này hoàn toàn không giúp cho việc bình ổn giá nhà đất mà chỉ làm cho thị trường phức tạp và phát sinh giao dịch ngầm, thất thu cho doanh nghiệp và cho Nhà nước, phát sinh vô số khiếu kiện trong tương lai. Đứng trên bình diện chung của thị trường, giá đất sẽ bị đẩy lên cao vì việc làm này sẽ hạn chế một số lượng lớn nguồn cung nhà đất và theo quy luật thị trường thì khi nguồn cung giảm giá hàng hoá sẽ phải tăng.

Về vấn đề quan trọng này, cách đây hơn một năm Vinaland có ý định mở chi nhánh tại Hà Nội, sau khi khảo sát thị trường, chúng tôi thấy rằng tất cả các doanh nghiệp có dự án BĐS ở đây đều không cho phép sang nhượng lại HĐ góp vốn và toàn bộ giao dịch về BĐS ở dạng HĐ góp vốn tại Hà nội là các cá nhân tự làm giấy tay với nhau, sau đó ra xã, phường làm công chứng uỷ quyền. Cách làm này vô cùng rủi ro cho khách hàng vì về tính pháp lý, xác nhận uỷ quyền có thể bị người uỷ quyền cắt bất cứ lúc nào; nếu ra toà tranh chấp, chỉ có một hướng xử lý duy nhất là trả cho nhau những gì đã nhận, và thiệt hại sẽ thuộc về người mua. Việc cấm đoán đồng loạt của các doanh nghiệp có thể dẫn đến làn sóng khiếu kiện trong tương lai và chính quyền rất khó xử lý. Sau khi khảo sát chúng tôi thấy rằng, việc mở chi nhánh tại Hà Nội, rủi ro cho doanh nghiệp rất lớn. Vì vậy chúng tôi không xúc tiến kế hoạch này mặc dù rất tâm huyết. Và theo tôi có lẽ các doanh nghiệp dịch vụ, môi giới, đầu tư thứ cấp khác tại TP.HCM cũng đã từng nghĩ và làm như chúng tôi. Đây là nguyên nhân mà tại Hà Nội, nơi có thị trường BĐS giao dịch sôi động nhất trên cả nước lại không có hoặc có rất ít các doanh nghiệp dịch vụ BĐS, điều này đã tạo rủi ro lớn cho thị trường và đẩy giá đất tại Hà Nội lên cao hơn so với mặt bằng chung giá đất tại TP.HCM.

Khi mối quan hệ Tài chính – Bất động sản được liên thông và xây dựng được nền tài chính bất động sản rõ ràng, minh bạch, thị trường bất động sản Việt Nam chắc chắn sẽ phát triển mạnh mẽ và hội nhập được xu thế của thị trường toàn cầu hoá!

SOURCE: MẠNG CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Filed under: LUẬT TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG, Quyền sở hữu, Thị trường bất động sản | Leave a comment »