MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ NHẬN THẾ CHẤP NHÀ Ở THEO THÔNG TƯ LIÊN TỊCH SỐ 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN NGÀY 21/5/2007

Posted on 26/01/2008 by Civillawinfor

Việc thế chấp bằng tài sản là nhà ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và đăng ký thế chấp đối với loại tài sản này thực hiện theo các văn bản: Bộ luật Dân sự; Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm; Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT; Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.

Tuy nhiên, trên thực tế khi đăng ký thế chấp nhà ở theo Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP đã phát sinh một số vướng mắc ảnh hưởng đến quan hệ tín dụng giữa chủ sở hữu nhà ở với các tổ chức tín dụng cho vay. Để có giải pháp tháo gỡ các khó khăn vướng mắc trong đăng ký thế chấp nhà ở, liên Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5/2007 hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở.

1. Khó khăn, vướng mắc về cơ chế trong quá trình thực hiện đăng ký thế chấp bằng nhà ở và quyền sử dụng đất ở:

– Về khái niệm “nhà ở” và “đất ở”:

Điều 1 Luật Nhà ở quy định nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở.

Điều 83 và 84 Luật Đất đai quy định đất ở tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Theo các quy định nói trên, thì nhà ở và đất ở là 2 khái niệm riêng biệt; nhà ở không bao gồm cả quyền sử dụng đất ở mà nhà ở đó được xây dựng trên đó.

– Về việc đăng ký thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở:

* Về mặt pháp lý, Luật Nhà ở và Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP không quy định bắt buộc phải đăng ký khi thế chấp nhà ở; trong khi đó Điều 130 Luật Đất đai quy định bắt buộc phải đăng ký khi thế chấp đất ở.

* Về mặt thực tiễn, thông qua việc đăng ký thế chấp nhà ở đã công khai hoá việc thế chấp nhà ở của chủ sở hữu, đồng thời cung cấp thông tin để bảo vệ lợi ích cho bên nhận thế chấp khác hoặc các bên nhận trao đổi, tặng cho, nhận chuyển nhượng nhà ở (trong trường hợp có thoả thuận việc chủ sở hữu nhà giữ Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở theo quy định tại khoản 7 Điều 93 Luật Nhà ở). Đối với trường hợp thế chấp nhà ở cùng với thế chấp quyền sử dụng đất ở, thì thông qua việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, có thể biết thông tin về đất ở thế chấp tại các tổ chức tín dụng khác. Việc đăng ký thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở là cần thiết đối với hoạt động tín dụng ngân hàng, các TCTD thường có yêu cầu đăng ký thế chấp nhà ở tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên sau khi Bộ Xây dựng có công văn số 783/BXD-QLN ngày 18/4/2007 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ý kiến “việc đăng ký thế chấp không còn cần thiết, Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ không yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký thế chấp khi thế chấp nhà ở”, thì các TCTD có yêu cầu đăng ký thế chấp nhà ở đã bị ách tắc, do các địa phương không đăng ký hoặc thực hiện thủ tục đăng ký không thống nhất vì có nhiều cách hiểu khác nhau.

– Quy định về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: điểm a và b khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở quy định: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư, thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở, thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Hai loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: Điều 19 Luật Nhà ở và Điều 44 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP không quy định có trang ghi nhận nội dung đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở: Đất ở theo quy định tại Điều 48 Luật Đất đai và điểm a khoản 4 Điều 41 Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP quy định phải có trang ghi biến động về thế chấp quyền sử dụng đất ở.

– Về phạm vi thế chấp:

Điều 114 Luật Nhà ở quy định chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ, nhưng chỉ được thế chấp tại một TCTD. Trong khi đó, các quy định tại điểm d khoản 2 Điều 110; khoản 2 và 3 Điều 112, các khoản từ 2- 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115, điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2 Điều 120 của Luật Đất đai đều cho phép người sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất ở nói riêng được thế chấp tại các TCTD được phép hoạt động tại Việt Nam, không quy định chỉ được phép thế chấp quyền sử dụng đất ở tại một TCTD.

– Về vấn đề áp dụng pháp luật: Khoản 6 Điều 46 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định khi nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, thì phải nộp giấy tờ gốc về quyền sử dụng đất được sử dụng vào mục đích làm đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, trong khi đó, Điều 80 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP không có quy định bãi bỏ hoặc thay thế các nội dung liên quan đến ghi nội dung thế chấp đất ở trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở (cùng với quyền sở hữu nhà ở) theo quy định tại Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP. Vì thế, quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở “trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật này” là không phù hợp với trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất ở cùng với nhà ở.

Trên thực tế cho thấy sự không đồng bộ, không thống nhất giữa quy định của pháp luật về việc ghi biến động thế chấp đất ở trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP với quy định của pháp luật về đất đai, cho nên nhiều ngân hàng không thực hiện nhận thế chấp bằng nhà ở và đất ở trong trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Luật Nhà ở, vì không nắm được thông tin về thế chấp đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở.

2. Giải pháp tháo gỡ các vướng mắc về đăng ký thế chấp nhà ở theo Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP- BXD- BTNMT-NHNN hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở:

Để khẩn trương tháo gỡ các vướng mắc nói trên và thống nhất việc đăng ký thế chấp nhà ở tại các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, ngày 21/5/2007, Liên Bộ Tư pháp – Bộ Xây dựng – Bộ Tài nguyên và Môi trường – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP- BXD- BTNMT-NHNN hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở ( gọi tắt là Thông tư Liên tịch số 05). Một số giải pháp quy định tại Thông tư Liên tịch số 05 như sau:

(i) Việc đăng ký thế chấp nhà ở được thực hiện khi có yêu cầu của một trong các bên, hoặc các bên ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở. Trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật về phá sản thì người yêu cầu đăng ký có thể là tổ trưởng tổ quản lý, thanh lý tài sản. Trường hợp đăng ký thế chấp nhà ở cùng với quyền sử dụng đất ở thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đồng thời việc đăng ký thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

(ii) Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp thực hiện theo Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT và hướng dẫn tại Thông tư nói trên.

(iii) Khi nhận được yêu cầu đăng ký hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi nhận nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai.

Trong trường hợp thế chấp nhà ở nhưng trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chưa ghi đầy đủ thông tin về đất ở hoặc chưa có thông tin về thửa đất nơi có nhà ở đó trong hồ sơ điạ chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ đăng ký thế chấp nhà ở theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư này.

(iv) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không ghi nội dung đăng ký thế chấp, chỉnh lý việc đăng ký thế chấp, xoá đăng ký thế chấp và cũng không phải lập trang bổ sung đính kèm theo các loại giấy tờ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo Nghị định số 90/2005/NĐ-CP ngày 06/9/2006.

(v) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phải thông báo bằng văn bản về việc đăng ký thế chấp nhà ở cho cơ quan có chức năng quản lý nhà ở nơi cấp giấy chứng nhậ sở hữu nhà ở theo thủ tục quy định tại điểm 12.3 Khoản 12 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT.

(vi) Tổ chức, cá nhân được quyền tìm hiểu thông tin về thế chấp nhà ở tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

(vii) Quy định tại khoản 4 của Thông tư Liên tịch số 05 thay thế các quy định về đăng ký thế chấp và đính chính việc đăng ký thế chấp trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT. Các hợp đồng thế chấp nhà ở đã đăng ký trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành không phải đăng ký lại.

3. Một số vấn đề cần lưu ý khi nhận thế chấp nhà ở và quyền sư dụng đất ở:

Về lâu dài, để thống nhất và đồng bộ giữa quy định của pháp luật về dân sự, về đất đai và nhà ở, cần có sự sửa đổi mẫu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo pháp luật về nhà ở cho phù hợp với pháp luật về đất đai. Trước mắt, để đảm bảo an toàn, các TCTD cần cần chú trọng thực hiện việc tra cứu thông tin về giao dịch bảo đảm và thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm đảm bảo an toàn về cơ sở pháp lý và kinh tế trong trường hợp cho vay có bảo đảm bằng tài sản. Đặc biệt, trường hợp nhận thế chấp tài sản bằng nhà ở và quyền sử dụng đất ở, để bảo đảm an toàn và phù hợp với quy định của pháp luật, trước khi thẩm định, xem xét cho vay, TCTD phải thực hiện tra cứu thông tin về giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về tình hình chủ sử dụng đất ở thế chấp quyền sử dụng đất ở tại các tổ chức tín dụng khác; đồng thời, đề nghị cơ quan quản lý nhà ở các cấp (được quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP) cung cấp thông tin về việc thế chấp nhà ở đó. Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất ở, tổ chức tín dụng phải yêu cầu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP- BXD- BTNMT-NHNN; yêu cầu người vay phải giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 7 Điều 93 Luật Nhà ở hoặc khoản 1 Điều 717 Bộ luật Dân sự ./.

SOURCE: SBV.GOV.VN

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ | Leave a comment »

MỘT SỐ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC TRONG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI, CÔNG CHỨNG VÀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Posted on 26/01/2008 by Civillawinfor

Hiện nay, các quy định của pháp luật về đất đai, công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm được ban hành khá đầy đủ, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp, tổ chức tín dụng trong hoạt động cấp tín dụng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện các quy định liên quan đến vấn đề này, các tổ chức tín dụng vẫn gặp một số khó khăn vướng mắc, cụ thể:

Thứ nhất, về việc công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nợ thuế. Hiện nay, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn cho phép chủ sử dụng đất được chậm thi hành nghĩa vụ thuế với nhà nước (chẳng hạn như thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ.. Nhưng khi công chứng các loại giấy tờ này để thế chấp vay vốn ngân hàng thì các phòng công chứng đều yêu cầu phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước trước thì mới tiến hành công chứng hợp đồng thế chấp. Điều này đã đẩy khách hàng vay vốn lâm vào tình trạng khó khăn hơn và cản trở việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng đối với các hộ kinh doanh, tư nhân cá thể, doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Thứ hai, về việc sử dụng mẫu hợp đồng bảo đảm. Hiện nay, khi thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng bảo đảm, một số Phòng Công chứng yêu cầu ngân hàng phải sử dụng mẫu hợp đồng bảo đảm của Phòng công chứng và không chấp nhận mẫu hợp đồng bảo đảm do ngân hàng và khách hàng thoả thuận. Trong khi đó, Điều 388 Bộ Luật dân sự 2005 quy định: “ Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Điều 35,36 Luật công chứng cũng đã quy định về trường hợp công chứng đối với hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn hoặc hợp đồng do người thực hiện công chứng soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, không quy định bắt buôc người yêu cầu công chứng phải dùng mẫu hợp đồng của cơ quan công chứng.

Một số Phòng công chứng không yêu cầu ngân hàng và khách hàng sử dụng mẫu do Sở Tư pháp ban hành nhưng yêu cầu ngân hàng và khách hàng gạch bỏ những nội dung trong hợp đồng, mặc dù những nội dung này không trái quy định pháp luật, như quy định về tài sản hình thành trong tương lai, nghĩa vụ hình thành trong tương lai… Khi các bên đề nghị cơ quan công chứng trả lời lý do từ chối công chứng, các cơ quan công chứng không trả lời bằng văn bản cho người yêu cầu công chứng.

Thứ ba, về việc công chứng trong trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ. Pháp luật đã quy định một tài sản được bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ tại một hoặc nhiều tổ chức tín dụng. Nhưng trên thực tế, khi phát sinh trường hợp này, mỗi cơ quan công chứng lại thực hiện khác nhau.

Đối với các cơ quan công chứng phía Nam, các bên lập hợp đồng bảo đảm để vay vốn hoặc bảo lãnh bổ sung. Hợp đồng này là một phần không thể tách rời của các hợp đồng bảo đảm cho các nghĩa vụ trước đó, trong đó quy định việc tài sản đã được bảo đảm cho các nghĩa vụ nào, nay được tiếp tục thực hiện theo các hợp đồng bảo đảm đã ký. Các bên thực hiện côgn chứng và đăng ký đối với hợp đồng bảo đảm để vay vốn/bảo lãnh bổ sung này. Cong đối với các cơ quan công chứng tại khu vực phía Bắc thì lại yêu cầu các bên không được lập hợp đồng bảo đảm riêng mà phải lập Phụ lục của hợp đồng bảo đảm trước đây để tăng số tiền vay, thời hạn vay và thực hiện công chức Phụ lục này. Các làm này là không hợp lý vì theo quy định tại Khoản 1 Điều 408 BộLuật dân dự thì : “Kèm theo hợp đồng có thể có phụ lục để quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng…” Do vậy, việc tăng số tiền vay, thời hạn vay không phải là quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng. Đồng thời, theo quy định tại Khoản 2 Điều 408 Bộ luật dân sự thì trường hợp các bên chấp nhận phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với điều khoản trong hợp đồng thì coi như điều khoản đó trong hợp đồng đã được sửa đổi. Như vậy, không thể lập Phụ lục hợp đồng trong trường hợp này, các hợp đồng bảo đảm cho các nghĩa vụ trước vẫn có hiệu lực, không thể bị coi là sửa đổi được. Hơn nữa, khi lập Phụ lục như trên, các cơ quan đăng ký từ chối đăng ký với lý do cơ quan đăng ký không đăng ký đối với việc chi tiết hoặc sửa đổi hợp đồng công chứng.

Thứ tư, về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình. Hiện nay, các quy định về hộ gia đình rất chung chung và khó áp dụng trong thực tế. Theo quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005, việc cấp đất cho hộ gia đình chủ yếu trong lĩnh vực sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực kinh doanh do pháp luật quy định. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương lại không phân biệt được trường hợp nào là cấp cho hộ, trường hợp nào cấp cho cá nhân, trường hợp nào là tài sản chung vợ chồng mà hầu như tất cả đều cấp cho hộ gia đình, ngay cả đất ở cũng cấp cho hộ gia đình. Nhiều trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ nhưng người đứng tên trên giấy chứng nhận không phải là chủ hộ của một hộ gia đình nào hoặc cấp cho hộ nhưng đứng tên là hai vợ chồng.

Thứ năm, về việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai. Hiện nay, khách hàng là cá nhân có nhu cầu vay vốn ngân hàng và muốn sử dụng tài sản bảo đảm là các căn hộ trong các dự án xây dựng chung cư hoặc các doanh nghiệp đã trúng thầu quyền sử dụng đất khi tham gia đấu thầu đồng thời muốn sử dụng chính mảnh đất đó làm tài sản bảo đảm để vay vốn ngân hàng khi thực hiện dự án. Đây là nhu cầu chính đáng của các khách hàng. Tuy nhiên, ngân hàng lại gặp khó khăn trong việc ký hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các trường hợp này do chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất.

Để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của các tổ chức tín dụng trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai, công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm, các bộ, ngành cơ quan hữu quan cần hướng dẫn thống nhất thực hiện một số nội dung, như:

Một là, Bộ Tư pháp cần chỉ đạo các cơ quan công chứng thống nhất thực hiện công chứng giao dịch bảo đảm đối với các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nợ thuế khi thấp chấp tại ngân hàng đối với các trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Vì, Khoản 1c Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai đã quy định: “Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất”.

Hai là, các cơ quan công chứng cần thống nhất thực hiện đúng quy định của pháp luật về công chứng, không bắt buộc các bên tham gia hợp đồng phải sử dụng các mẫu hợp đồng không do cơ quan nhà nước ban hành. Các mẫu hợp đồng (nếu có) chỉ có ý nghĩa để các bên tham khảo. Bộ Tư pháp cần có những biện pháp cụ thể để yêu cầu phòng công chứng chỉ được yêu cầu các bên gạch bỏ những nội dung nếu các nội dung vi phạm quy định của pháp luật và khi từ chối công chứng, cơ quan công chứng phải trả lời bằng văn bản cho các bên yêu cầu công chứng biết rõ lý do, cơ sở pháp lý của việc từ chối công chứng.

Ba là, đối với trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, Bộ Tư pháp cần thống nhất hướng dẫn nghiệp vụ công chứng một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, các nghĩa vụ được bảo đảm bổ sung thêm thực hiện công chứng hợp đồng mới, không ký phụ lục hợp bảo đảm trong trường hợp này.

Bốn là, các bộ ngành liên quan (Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và môi trường, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng) cần làm rõ, xác định cơ sở, bằng chứng để xác định các thành viên của hộ gia đình, có thể dựa vào sổ hộ khẩu để xác định hay không? Cách ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào. Các bộ, ngành cần kiến nghị Chính phủ sửa đổi Luật đất đai, Luật nhà ở theo hướng cho phép khách hàng vay vốn được bảo đảm bằnh căn hộ đã mua trong các dự án xây dựng chung cư hoặc quyền sử dụng đất đã trúng thầu như là một tài sản hình thành trong tương lai cho phù hợp với thực tế. Trong trường hợp chưa sửa được Luật đất đai, Luật nhà ở, Chính phủ nên có Nghị quyết, Nghị định hướng dẫn việc thế chấp trong các trường hợp này để bảo đảm thực hiện thống nhất nguyên tắc được quy định bởi Bộ luật dân sự, bảo đảm quyền lợi của các cá nhân, tổ chức.

SOURCE: sbv.gov.vn

Filed under: LUẬT TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG, Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ | Leave a comment »

TÊN GỌI VÀ GỌI TÊN HỢP ĐỒNG

Posted on 26/01/2008 by Civillawinfor

 NGUYỄN XUÂN ĐANG

Gọi tên một hợp đồng theo suy nghĩ chủ quan của các bên giao kết mà không theo quy định của pháp luật, liệu có ảnh hưởng đến tính pháp lý của hợp đồng sau này?

Trong hợp đồng có loại điều khoản mà các bên phải thỏa thuận (điều khoản cơ bản, ghi nhận nội dung cơ bản chủ yếu của hợp đồng. Về nguyên tắc các bên phải thỏa thuận với nhau về điều khoản này thì hợp đồng mới được coi là đã được giao kết. Cơ sở để xác định điều khoản này là do pháp luật quy định hoặc dựa vào bản chất của hợp đồng), có thể thỏa thuận (điều khoản tùy nghi – những điều khoản mà các bên tham gia giao kết hợp đồng tự ý thỏa thuận) hoặc không cần thỏa thuận (điều khoản thông thường – những điều khoản mà khi giao kết hợp đồng các bên không thỏa thuận cũng không sao cả, khi phát sinh tranh chấp sẽ áp dụng các quy phạm pháp luật tùy nghi để giải quyết).

Tuy nhiên trên thực tế, một khả năng hay xảy ra là các bên giao kết, với những lý do khác nhau, đã vô tình/cố ý “gán” cho hợp đồng một tên gọi không tương thích theo bản chất pháp lý của mối quan hệ pháp lý này. Ví dụ: hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất được “biến” thành hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng cho mượn (vay) thành hợp đồng góp vốn, hợp đồng xây lắp thành hợp đồng liên kết kinh tế… Nói một cách hình ảnh, hợp đồng, trong trường hợp này, bị “ngồi nhầm lớp”, hay một cách đơn giản, hợp đồng đã mang tính chất khác và đáng lý ra phải được gọi bằng một tên khác.

Khi phát sinh tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng, một số vấn đề đặt ra là: sẽ xác định các điều khoản cơ bản của hợp đồng như thế nào? Sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng được pháp luật thừa nhận đến giới hạn nào? Cơ sở để lựa chọn và áp dụng các quy phạm tùy nghi của pháp luật vào trường hợp này?

Một vài thực tiễn pháp lý sau thiết nghĩ sẽ làm sáng rõ vấn đề này:

Tại Quyết định số 01/2004/HĐTP-KT ngày 26-2-2004 về vụ án tranh chấp hợp đồng liên kết sản xuất, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã nhận định: “Tuy hợp đồng số 01/HT- HQ ngày 29-8-1996 ghi là “Hợp đồng liên kết sản xuất” (được ký kết giữa DNTN X và Công ty TNHH TH), nhưng nội dung của phụ lục hợp đồng số 01 và phụ lục hợp đồng số 02 đã thể hiện bản chất của hợp đồng là thuê nhà xưởng gắn liền với quyền sử dụng đất, chứ không phải là liên kết thành lập đơn vị kinh tế mới theo Quy định về liên kết kinh tế (ban hành kèm theo Quyết định số 38/HĐBT ngày 10-4-1989 của Hội đồng Bộ trưởng)”. Từ đó hội đồng đã giữ nguyên phán quyết của tòa án cấp phúc thẩm khi đã áp dụng các quy định pháp luật đất đai tương ứng quy định về thủ tục cho thuê; cho thuê lại đất đối với tổ chức mà không áp dụng các quy định về liên kết kinh tế, để xác định một bên đã vi phạm hợp đồng và giải quyết quyền và nghĩa vụ của các bên.

Một ví dụ khác, liên quan đến tranh chấp hợp đồng cung cấp và lắp đặt hệ thống lọc nước giếng giữa DNTN X và Công ty HC, theo Tòa kinh tế TANDTC, “xem xét, nghiên cứu vụ án thấy hợp đồng hai bên ký thực chất là hợp đồng mua bán hàng hóa nên xác định là hợp đồng mua bán được điều chỉnh theo Luật Thương mại. Tòa án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm áp dụng Luật Thương mại để giải quyết tranh chấp này là đúng nhưng khi xét xử lại có sai sót như là phạt vi phạm hợp đồng mức 12% trong khi Luật Thương mại quy định mức phạt vi phạm “không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ bị vi phạm (điều 228)”.

Như vậy, trong khi tranh chấp liên quan đến hợp đồng bị gọi nhầm tên được giải quyết tại tòa án, các thẩm phán Việt Nam đã áp dụng các quy phạm mệnh lệnh (ở ví dụ 1) và quy phạm tùy nghi (ở ví dụ 2) để xác định các điều khoản cơ bản của hợp đồng và các quyền và nghĩa vụ của các bên, theo bản chất của hợp đồng (được xác định dựa vào tất cả các tài liệu chứng minh có thể, bao gồm mà không hạn chế như: nội dung, phụ lục hợp đồng, ý chí các bên trong hợp đồng…) mà không phụ thuộc vào thỏa thuận và cách đặt tên của các bên trong hợp đồng.

Tóm lại, cách đặt tên hợp đồng hoàn toàn không nói lên bản chất của hợp đồng. Tên gọi hợp đồng chỉ tồn tại với ý nghĩa là hình thức. Một khi có tranh chấp liên quan đến hợp đồng, thì công việc đầu tiên của thẩm phán bao giờ cũng là xác định bản chất của hợp đồng, “trả lại tên” hợp đồng, để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Vì vậy, các bên khi giao kết hợp đồng muốn “lách luật” bằng cách gọi “nhầm” tên hợp đồng, trong nhiều trường hợp, sẽ bị “đứt tay” nếu tranh chấp được giải quyết tại tòa án!

Các bên khi giao kết hợp đồng muốn “lách luật” bằng cách gọi “nhầm” tên hợp đồng, trong nhiều trường hợp, sẽ bị “đứt tay” nếu tranh chấp được giải quyết tại tòa án!

SOURCE: SAIGONTIMES

Filed under: LDS - Hợp đồng | 1 Comment »