MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM

Posted on 21/01/2008 by Civillawinfor

ĐÀO MINH THẢO – NHCT Bắc Ninh

Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm.
Xuất phát từ nguyên tắc tự do hợp đồng, các bên được thoả thuận về phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, theo đó không chỉ có thể bảo đảm một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ, mà còn bảo đảm thực hiện các loại nghĩa vụ, kể cả nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai (đáp ứng nhu cầu vay theo hạn mức và vay theo dự án) và nghĩa vụ có điều kiện. Trong trường hợp các bên không có thoả thuận và pháp luật không có quy định, thì nghĩa vụ được coi là bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được thể hiện tập trung ở các tài sản sau:
– Vật bảo đảm nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch. Bên bảo đảm có thể là bên có nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng, trong các quan hệ dân sự khác như bồi thường thiệt hại, hành vi pháp lý đơn phương, nhưng cũng có thể là người thứ ba dùng tài sản của mình để cầm cố, thế chấp.
– Bộ Luật dân sự quy định vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật được hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết.
– Tiền, giấy tờ có giá dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Tuy thực tế việc dùng tiền để bảo đảm ít xảy ra.
– Các quyền tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm bao gồm quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần góp vốn trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng và quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm đều được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Trong thực tế, khi thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm còn có những khó khăn vướng mắc:
– Mục III – Thông tư 05: Hồ sơ đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định trên không phù hợp với trường hợp thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai do chủ sở hữu tài sản có quyết định giao đất của cấp thẩm quyền mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu công nghiệp hoặc bảo đảm bằng nhà ở gắn liền với đất ở của những căn hộ chung cư hình thành từ vốn vay tại khu đô thị do khách hàng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Mặt khác, Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 quy định “Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồng thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất và tách rời do các bên thoả thuận.
– Luật đất đai 2003 chỉ định trình tự thủ tục thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải qua công chứng, chứng thực, còn lại các trình tự thủ tục khác liên quan giao dịch dân sự thường. Tuy nhiên tại địa phương khi đăng ký giao dịch bảo đảm tại sở tài nguyên môi trường vẫn phải qua công chứng.
– Thế chấp tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phải đăng ký, trong khi Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 sửa đổi, bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 chỉ quy định tài sản được dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng mới phải đăng ký còn một tổ chức tín dụng không có quy định.
– Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (Điều 8, 1 khoản 8 mục I Thông tư 05/2005/TTLT-TP-TNMT) quy định này chỉ áp dụng đối với hợp đồng thế chấp khác. Tuy nhiên, khi thực hiện tại địa phương thì tất cả các hợp đồng thế chấp bảo đảm tiền vay điều phải qua đăng ký làm ảnh hưởng đến thời gian giải quyết cho vay.
Xuất phát từ những khó khăn vướng mắc trên chúng tôi xin có một số kiến nghị như sau:
– Nhà nước cần ban hành quy định cụ thể đối với thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm chỉ có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản của khách hàng như quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất, giấy phép xây dựng, hợp đồng xây lắp, hoá đơn…
– Thống nhất để các địa phương thực hiện đăng ký, giao dịch bảo đảm đối với trường hợp bắt buộc phải thông qua công chứng.
– Đối với việc thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ trả nợ tại nhiều tổ chức tín dụng mới phải đăng ký còn 1 tổ chức tín dụng việc đăng ký hay không đăng ký do các bên thoả thuận. Về trách nhiệm của các bên tham gia cầm cố, thế chấp Pháp luật đều đề cao việc các bên phải tự chịu trách nhiệm về các cam kết của mình. Do đó, khi cho vay vốn, bên cho vay đã phải thẩm định tính khả thi của phương án, dự án, khả năng trả nợ của người vay, tài sản dùng để bảo đảm có thuộc sở hữu của bên bảo đảm không và các yêu cầu khác. Bên cho vay không thể ỷ lại vào hợp đồng cầm cố, thế chấp có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm mà bỏ qua việc xác minh đúng đắn quyền sở hữu tài sản bảo đảm và ta cách khách hàng vay vốn.
Đăng ký giao dịch bảo đảm là cơ sở pháp lý quan trọng đối với hoạt động đầu tư vốn trong và ngoài nước để phát triển sản xuất kinh doanh nhằm xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận cầm cố§, thế chấp trong trường hợp một tài sản để thế chấp, cầm cố nhiều nơi. Qua đó, bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch bảo đảm, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường tín dụng phát triển nhanh, ổn định; đồng thời tạo thuận lợi cho mọi hoạt động xét xử của toà án đối với các tranh chấp về giao dịch bảo đảm./.

SOURCE: ICB.COM.VN

 

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ | Leave a comment »

BẢN CHẤT CỦA GIAO DỊCH NHẬN TIỀN GỬI LÀ HỢP ĐỒNG VAY TIỀN

Posted on 21/01/2008 by Civillawinfor

LS. ĐỖ HỒNG THÁI

Hoạt động nhận tiền gửi, sử dụng số tiền này để cấp tín dụng và cung ứng các dịch vụ thanh toán – là nội dung thường xuyên của hoạt động kinh doanh tiền tệ và dịch vụ ngân hàng, với nội dung kinh tế là: Nhận các khoản tiền gửi của khách hàng với nhiều hình thức khác nhau (phân chia theo loại kỳ hạn và tính chất của tiện ích), có trả lãi hoặc, cũng có thể bao gồm, cung ứng dịch vụ tiện ích theo hình thức huy động; đồng thời NHTM được quyền sử dụng nguồn vốn huy động ấy để cho vay lại hoặc để cung ứng dịch vụ tiện ích nhằm mục tiêu thụ lợi nhuận. Như vậy, về kinh tế việc nhận tiền gửi với nội dung trên không thuần tuý là giao dịch gửi – giữ tài sản (mặc dù trong lịch sử đó là khởi nguồn của hoạt động ngân hàng) bởi khi thực hiện giao dịch này ngân hàng không có trách nhiệm hoàn trả đúng đồng tiền đặc định đã nhận, không thu phí giữ hộ tài sản mà ngân hàng còn phải trả lãi hoặc cung cấp các tiện ích cho khách hàng, đổi lại ngân hàng được quyền khai thác công dụng tài sản đang chiếm hữu, tức sử dụng tiền gửi. Do vậy, ngay ở góc độ này nó đã hàm chứa đựng nội dung kinh tế của một giao dịch lưỡng tính – giao dịch gửi giữ và giao dịch vay tài sản (ở đây là tiền).
Hợp đồng là giao dịch phát sinh trên cơ sở thoả thuận của các bên, trong đó giao dịch gửi giữ tài sản và giao dịch vay tài sản đều là các hợp đồng và xét một cách độc lập thì chúng có bản chất pháp lý khác nhau. Về pháp lý, sự khác nhau giữ hợp đồng gửi giữ tài sản với hợp đồng vay tài sản chính là sự khác nhau về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể được xác lập từ hợp đồng, theo đó:
– Việc gửi giữ tài sản chỉ là sự chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản từ bên gửi sang bên giữ, tài sản gửi giữ vẫn thuộc quyền sở hữu của bên gửi, bên giữ không tự có quyền sử dụng, định đoạt tài sản nhận giữ và sự chuyển giao trên nhằm đến nội dụng bên giữ có trách nhiệm nhận tài sản để bảo quản và có nghĩa vụ trả lại chính tài sản ấy, được thu tiền công, tức phí giữ hộ tài sản, trừ khi có thoả thuận không thu phí (Điều 559 Bộ Luật dân sự năm 2005 – BLDS);
– Còn việc vay tài sản lại không đặt vấn đề trách nhiệm hoàn trả đúng tài sản đặc định đã nhận mà bên vay chỉ phải trả tài sản cùng chủng loại, cùng số lượng, chất lượng và có nghĩa vụ trả lãi theo thoả thuận (Điều 471 BLDS), trong thời hạn vay bên vay là chủ sở hữu tài sản vay nên được khai thác công dụng của tài sản để sinh lợi (Điều 472 BLDS), nghĩa là trong giao dịch vay tài sản bên cho vay đã có sự chuyển giao cả 3 quyền năng (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) và ngay lập tức trở thành chủ nợ của bên vay (cần lưu ý rằng quyền chủ nợ là một loại quyền tài sản và trong vị trí ấy chủ nợ sẽ có một số quyền cụ thể tương tự quyền của chủ sở hữu như: Chuyển nhượng, để lại thừa kế, dùng bảo đảm nghĩa vụ dân sự… Nhưng bởi đối tượng của quyền là khác nhau nên không bao giờ có thể xem chúng là một).
Khi tiếp nhận tiền gửi, NHTM và khách hàng đã mặc nhiên thoả thuận nội dung: NHTM được toàn quyền sử dụng tiền gửi để đầu tư cho các mục đích kinh doanh hợp pháp của mình với điều kiện có hoàn trả theo phương thức đã thoả thuận (vốn, lãi, dịch vụ), số dư trên tài khoản tiền gửi là khoản Nợ phải trả của ngân hàng đối với khách hàng. Như vậy, đối với ngân hàng quyền sử dụng tiền gửi để đầu tư là một quyền năng của quyền sở hữu được xác lập theo hợp đồng nhận tiền gửi, hay nói cách khác, xuất phát từ hợp đồng nhận tiền gửi ngân hàng và khách hàng đã thoả thuận để chuyển giao, xác lập cho nhau quyền sở hữu (cho ngân hàng) và quyền chủ nợ (cho khách hàng). Ngay cả trường hợp mở tài khoản tiền gửi thanh toán hoặc tài khoản tiết kiệm không kỳ hạn, mặc dù khách hàng được quyền yêu cầu ngân hàng thực hiện thanh toán hoặc trả lại tiền tại bất kỳ thời điểm nào (mà không bị chế tài) thì điều đó cũng không phải là dấu hiệu để loại trừ quyền sở hữu của ngân hàng trong trường hợp này. Về tính chất, hành vi phát lệnh thanh toán hay rút tiền khỏi ngân hàng chẳng qua là việc chủ nợ đang thực hiện quyền thanh toán, quyền đòi nợ đã được dự liệu theo điều kiện đã thoả thuận trong hợp đồng mở tài khoản với ngân hàng là sự xác lập lại quyền sở hữu cho mình và khi tất toán tài khoản thì quyền chủ nợ sẽ tự mất đi. Mặt khác, theo cơ cấu sử dụng tiền gửi của mình ngân hàng luôn dự liệu nguồn hoàn trả thay thế và hơn nữa các quyền trên của khách hàng không phải là quyền đặc trưng, không phải là thuộc tính riêng chỉ thuộc về quyền định đoạt của chủ sở hữu mà rõ ràng nó còn có thể thuộc về quyền của chủ nợ tuỳ theo loại hợp đồng gửi tiền đã xác lập. Như vậy việc phân định quyền năng nào đó là thuộc quyền sở hữu hay quyền chủ nợ không chỉ xem xét qua việc chủ thể thực hiện quyền ấy theo phương thức nào mà cần được nhìn nhận thêm từ nhiều góc độ khác.
Đồng tiền cụ thể là vật đặc định, song trong quan hệ gửi tiền (và sử dụng tiền nói chung) bên gửi rõ ràng chỉ quan tâm đến giá trị của đồng tiền, số lượng tiền sẽ thu về, giá trị và tiện ích của dịch vụ được cung ứng, hay nói cách khác hành vi gửi tiền là sự lựa chọn về một phương thức đầu tư của khách hàng và họ phải chấp thuận đổi lấy nó bằng việc trao quyền sở hữu tiền gửi cho ngân hàng trong một thời hạn nhất định. Như vậy, việc NHTM mở tài khoản tiền gửi cho khách hàng đã phản ánh rõ bản chất là hành vi vay tiền của ngân hàng với cam kết bảo toàn và có sinh lợi cho người gửi tiền (ngày nay không chỉ là hoàn trả gốc, lãi mà còn trao quyền thụ hưởng thêm các dịch vụ, tiện ích mang tính cạnh tranh khác). Khi tài khoản tiền gửi được thiết lập, hợp đồng vay tài sản đã hình thành, quyền và nghĩa vụ pháp lý của 2 bên đã phát sinh, theo đó: NHTM đã tiếp nhận sự chuyển giao quyền sở hữu và trở thành chủ sở hữu đối với số tiền nhận gửi từ bên gửi (Điều 472 BLDS) nên có quyền định đoạt nguồn tiền huy động đó nhằm thoả mãn các mục tiêu kinh doanh của mình và có nghĩa vụ bảo vệ quyền lợi của người gửi tiền (Điều 17 Luật các TCTD) bằng việc bảo toàn tiền gửi và hoàn trả gốc, lãi theo thoả thuận, hoặc cung cấp các dịch vụ các cam kết, nếu có (theo quy chế nhận tiền gửi mà NHTM đã công bố công khai và theo hợp đồng gửi tiền cụ thể); Với khách hàng, họ có quyền của một chủ nợ (đòi nợ, yêu cầu thanh toán… theo loại hình tài khoản) do là chủ tài khoản gửi tiền, tức là chủ nợ của ngân hàng, và có nghĩa vụ tôn trọng quyền sở hữu của ngân hàng đối với số tiền vốn đã ký thác cho ngân hàng.
Việc xác định bản chất của hợp đồng nhận tiền gửi là hợp đồng vay tiền và hệ quả của nó V – dưới góc độ pháp lý sẽ có ý nghĩa rất quan trọng, không chỉ giúp giải quyết tốt các tranh chấp có thể phát sinh từ giao dịch nhận tiền gửi mà trước hết giúp hình thành nhận thức đúng về 2 vấn đề thực tiễn sau:
– Về quyền sở hữu của ngân hàng đối với số tiền gửi, một khi đã khẳng định vấn đề trên (hợp đồng nhận tiền gửi là hợp đồng vay tiền – là một hợp đồng song vụ) thì hiển nhiên đã thừa nhận sự xác lập quyền sở hữu của ngân hàng đối với số tiền vay, kèm theo đó là xác lập quyền chủ nợ của người gửi tiền đối với ngân hàng và xác lập các nghĩa vụ đối ứng của mỗi bên trong quan hệ cho vay – vay, từ đó giúp định hình rõ ràng về các nhóm quyền và nghĩa vụ khác liên quan của mỗi chủ thể sẽ chi phối trong suốt thời gian duy trì hiệu lực của thoả thuận vay tiền. Ví dụ: khi ngân hàng được giao quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền định đoạt khoản tiền nhận gửi theo mục tiêu kinh doanh của mình và tự chịu trách nhiệm về kết quả đầu tư, có quyền từ chối yêu cầu đòi tiền bất hợp lý của khách hàng hoặc chấp nhận và buộc chịu chế tài theo hợp đồng, khách hàng không là chủ sở hữu nên không thể đơn phương thực hiện quyền của một sở hữu chủ đối với số tiền đã cho ngân hàng vay trong thời gian hợp đồng vay còn hiệu lực, v.v…
– Về quyền chủ nợ của người gửi tiền, trước hết cần nhất quán rằng chứng thư gửi tiền là bằng chứng xác định tư cách chủ nợ theo phạm vi số tiền gửi chứ không phải là việc xác định quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với tiền gửi, vi phạm điều này sẽ gây ngộ nhận: khi gửi tiền khách hàng không trao quyền sở hữu cho ngân hàng (đồng nghĩa: không xem hợp đồng gửi tiền là hợp đồng vay), hoặc vô tình đồng nhất quyền sở hữu tài sản với quyền chủ nợ (trái với các chế định của pháp luật dân sự). Do bản chất là hợp đồng vay nợ, khách hàng gửi tiền là bên cho vay và “bên vay (ngân hàng) trở thành chủ sở hữu tài sản vay kể từ thời điểm nhận tài sản đó” (Điều 472 BLDS), khách hàng được nhận quyền chủ nợ với bằng chứng xác lập tư cách chủ nợ là chứng thư gửi tiền của ngân hàng phát hành (thẻ tiết kiệm, phiếu nhận nợ, sec…). Với tư cách chủ nợ, khách hàng không có quyền can dự vào việc sử dụng đồng tiền đã gửi vào ngân hàng, nhưng có thể dùng quyền chủ nợ để tham gia một số giao dịch dân sự khác theo thể loại của hợp đồng tiền gửi, được đòi nợ hoặc nhận tiện ích theo thoả thuận với ngân hàng.
Thực tiễn cho thấy do còn sự nhận thức khác nhau về bản chất vấn đề trên mà có văn bản còn sử dụng thuật ngữ hoặc có không ít nội dung quy định chưa phù hợp với các nguyên tắc và định chế cơ bản của pháp luật điều chỉnh về lĩnh vực này T (các quy định liên quan về quyền sở hữu, quyền tài sản – quyền chủ nợ trong BLDS, Luật các TCTD). Có thể tìm thấy sai sót ấy trong rất nhiều quy định trong quy chế về tiền gửi tiết kiệm ban hành theo Quyết định 1160/2004/QĐ-NHNN ngày 13/09/2004 của Thống đốc ngân hàng Nhà nước, như: Việc sử dụng cụm từ “Chủ sở hữu tiền gửi tiết kiệm” trong các trường hợp liệt kê về người gửi tiền (tại các Điều 6, 9, 10, 11, 18, 24, 27…); “Chủ sở hữu tiền gửi tiết kiệm là người đứng tên trên thẻ tiết kiệm” (Khoản 3 Điều 6); “Đồng chủ sở hữu tiền gửi tiết kiệm là 2 cá nhân trở lên cùng đứng tên trên thẻ tiết kiệm” (Khoản 4 Điều 6); “Thẻ tiết kiệm là chứng chỉ xác nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu tiền gửi tiết kiệm hoặc đồng chủ sở hữu tiền gửi tiết kiệm về khoản tiền đã gửi tại tổ chức nhận tiền gửi tiết kiệm” (Khoản 7 Điều 6)… ở đây rõ ràng đã có sự nhầm lẫn khi luôn coi bên gửi tiền là chủ sở hữu của tiền gửi (thay vì: người đứng tên trên thẻ tiết kiệm coi là chủ sở hữu của thẻ tiết kiệm, là chủ nợ của ngân hàng (hoặc đồng chủ sở hữu, đồng chủ nợ), còn ngân hàng mới là chủ sở hữu tiền gửi tiết kiệm). Không chỉ thế, căn cứ quy chế này các tổ chức tín dụng cũng đã ban hành quy định về tiền gửi tiết kiệm để áp dụng trong hệ thống của mình và trong các nội dung tương ứng đều hàm chứa quan niệm tương tự về vấn đề trên, trong đó bản Quy định về tiền gửi tiết kiệm trong hệ thống NHCT Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 312/QĐ-HĐQT -NHCT9 ngày 12/09/2005 của Hội đồng quản trị NHCT Việt Nam cũng rơi vào trường hợp này.
Để hoạt động huy động vốn và sử dụng vốn huy động đạt mục tiêu an toàn, hiệu quả, thiết nghĩ với các nội dung trên trước hết Ngân hàng Nhà nước cần có sự nghiên cứu và chỉnh lý thấu đáo nhằm bảo đảm tính chuẩn mực của thuật ngữ pháp lý, tính nhất quán của hệ thống quy phạm pháp luật dân sự, qua đó xác lập chính xác các quyền và nghĩa vụ pháp lý của các chủ thể trong quan hệ vay nợ (quyền sở hữu, quyền chủ nợ), trên cơ sở đó các NHTM sẽ có cơ sở để tiến hành chỉnh lý nội dung, hoàn thiện các quy định điều chỉnh đến hoạt động huy động và sử dụng vốn và các hướng dẫn có liên quan khác của mình./.

SOURVE: icb.com.vn

Filed under: LDS - Hợp đồng, LUẬT TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG | Leave a comment »

CẦN HOÀN THIỆN QUI ĐỊNH PHÁP LÝ VỀ CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG BẢO HIỂM

Posted on 21/01/2008 by Civillawinfor

HIỀN PHA

 

Là loại hợp đồng phức tạp, thời hạn nhiều khi rất dài, điều đó khiến quá trình thực hiện hợp đồng bảo hiểm chịu ảnh hưởng rất lớn của những thay đổi chủ quan từ các chủ thể hợp đồng và khách quan từ môi trường tự nhiên – xã hội.
Thực tế, dù muốn hay không vẫn xảy ra nhiều tình huống buộc các bên phải chấm dứt hợp đồng bảo hiểm trước thời điểm kết thúc thời hạn bảo hiểm đã thỏa thuận.
Vì thế, một trong những yêu cầu quan trọng của việc soạn thảo hệ thống văn bản pháp luật về bảo hiểm là phải bao quát được những trường hợp chấm dứt hợp đồng bảo hiểm có thể xảy ra và xác định rõ những hậu quả pháp lý tương ứng. Đối với các nhà bảo hiểm, trong thiết kế sản phẩm bảo hiểm, khi đưa ra điều khoản liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng phải dựa trên nguyên tắc: không trái pháp luật và đảm bảo quyền lợi hợp lý cho nhà bảo hiểm cũng như khách hàng.
Về hệ thống văn bản pháp luật bảo hiểm ở Việt Nam hiện nay, nhìn chung đã khái quát được những trường hợp cơ bản trong rất nhiều những tình huống đa dạng xung quanh việc chấm dứt hợp đồng bảo hiểm. Điểm qua các quy tắc, điều khoản bảo hiểm đang lưu hành trên thị trường bảo hiểm Việt Nam, có thể thấy là các nhà bảo hiểm Việt Nam cũng đã chú ý đưa ra các điều khoản cụ thể bên cạnh những quy định chung của luật pháp về bảo hiểm.
Tuy nhiên, nếu xem xét một cách toàn diện và chi tiết, điều dễ nhận thấy là không ít vấn đề đáng để xem xét lại.
Thứ nhất: – Xung quanh trường hợp hủy bỏ hợp đồng. Trước hết hãy nhìn lại các quy định về vấn đề này từ một số mẫu hợp đồng bảo hiểm hiện hành.
* Đơn bảo hiểm trách nhiệm sản phẩm.
“Người bảo hiểm có thể hủy bỏ đơn bảo hiểm này vào bất cứ thời điểm nào với điều kiện thông báo trước 30 ngày và trong trường hợp đó, người bảo hiểm sẽ hoàn trả phí bảo hiểm theo tỷ lệ cho người được bảo hiểm theo số ngày còn lại của thời hạn bảo hiểm”.
* Quy tắc bảo hiểm tiền.
“Người bảo hiểm có thể hủy đơn bảo hiểm này bằng cách thông báo bằng thư đảm bảo trước 07 ngày cho người được bảo hiểm và trong trường hợp như vậy sẽ hoàn lại phần phí bảo hiểm tương ứng của thời hạn bảo hiểm còn lại cho người được bảo hiểm.”
* Đơn tiêu chuẩn về bảo hiểm cháy và các rủi ro đặc biệt.
“4. Hủy bỏ hợp đồng bảo hiểm:
Hiệu lực của đơn bảo hiểm này có thể được chấm dứt tại bất cứ thời điểm nào theo yêu cầu của người được bảo hiểm. Trong trường hợp đó, người bảo hiểm sẽ giữ lại phần phí bảo hiểm được tính trên cơ sở tỷ lệ phí ngắn hạn áp dụng cho thời gian đơn bảo hiểm có hiệu lực. Hiệu lực của đơn này cũng có thể được chấm dứt theo quyết định của người bảo hiểm. Trong trường hợp đó, người bảo hiểm sẽ thông báo bằng văn bản cho người được bảo hiểm biết về việc này, và có trách nhiệm hoàn trả một phần phí bảo hiểm theo tỷ lệ tương ứng với thời gian từ ngày thông báo hủy bỏ cho đến ngày kết thúc hiệu lực của đơn bảo hiểm ghi trong giấy chứng nhận bảo hiểm”.
Ở nhiều loại sản phẩm bảo hiểm khác cũng có quy định tương tự. Nhìn chung, đại đa số cho phép cả hai bên; một số ít cho phép riêng nhà bảo hiểm hủy bỏ hợp đồng bảo hiểm mà không nói rõ điều kiện tương ứng, chỉ kèm theo việc hoàn lại một phần phí bảo hiểm.
Thay cho lời bình luận, xin dẫn chứng một số quy định liên quan của luật pháp về bảo hiểm.
Theo điều 23, luật kinh doanh bảo hiểm, hợp đồng bảo hiểm được chấm dứt theo quy định của luật dân sự và các trường hợp khác (gắn với điều kiện bên mua bảo hiểm không còn quyền lợi có thể được bảo hiểm hoặc bên mua bảo hiểm không thực hiện đúng nghĩa vụ trả phí bảo hiểm).
Còn theo điều 418, 419 luật dân sự, một trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng dân sự là khi bị hủy bỏ và “một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc luật pháp có quy định”. Hơn nữa: “Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận”; “Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại”.
Đối với luật hàng hải, điều 208 quy định: “Người được bảo hiểm có quyền rút khỏi hợp đồng bảo hiểm vào bất cứ lúc nào, trước khi xuất hiện hiểm họa được bảo hiểm và có nghĩa vụ trả tiền phạt hợp đồng”.
Như vậy, hậu quả pháp lý của việc hủy bỏ hợp đồng trong những sản phẩm bảo hiểm nói trên chưa nhất quán với quy định của luật dân sự, nhưng điều đáng nói ở đây là: nên chăng việc cho phép chấm dứt hợp đồng bảo hiểm mà không gắn với các hoàn cảnh nhất định, nhất là từ phía nhà bảo hiểm – bán một lời hứa và tự cho phép rút lại lời hứa bất cứ lúc nào. Nếu nhà bảo hiểm dễ dãi với bản thân mình như vậy sẽ tự làm giảm sút tín nhiệm của công chúng đối với sản phẩm bảo hiểm bán ra.
Đúng ra theo luật dân sự, hợp đồng dân sự có thể chấm dứt theo thỏa thuận của các bên, nhưng là người chủ động đưa ra các điều khoản cho việc thỏa thuận có một vấn đề các nhà bảo hiểm Việt Nam cần lưu ý là luật pháp về bảo hiểm ở nhiều nước trên thế giới hạn chế tối đa việc chấm dứt hợp đồng bảo hiểm trước thời điểm kết thúc thời hạn bảo hiểm. Gần như là một nguyên tắc trong xử sự: Đối với bảo hiểm thiệt hại (bảo hiểm tài sản và bảo hiểm trách nhiệm dân sự), 2 bên buộc phải theo đuổi các cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng bảo hiểm đến cùng, ngoại trừ khi bị rơi vào những hoàn cảnh cụ thể hợp lý, hợp tình.
Đối với bảo hiểm nhân thọ, do những đặc tính riêng, sự ràng buộc đó chỉ áp dụng đối với phía nhà bảo hiểm. Trong điều kiện mở cửa và hội nhập không thể xem nhẹ vấn đề này.
Thứ hai: Cần có sự phân định rạch ròi hơn về các trường hợp dẫn đến chấm dứt hợp đồng bảo hiểm. Hãy xem xét các quy định sau của luật kinh doanh bảo hiểm.
Điều 19: Trách nhiệm cung cấp thông tin.
“2. Doanh nghiệp bảo hiểm có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng bảo hiểm và thu phí bảo hiểm đến thời điểm đình chỉ thực hiện hợp đồng bảo hiểm khi bên mua bảo hiểm có một trong những hành vi sau đây:
a) Cố ý cung cấp thông tin sai sự thật nhằm giao kết hợp đồng bảo hiểm để được trả tiền bảo hiểm hoặc được bồi thường.
………………..
3. Trong trường hợp doanh nghiệp bảo hiểm cố ý cung cấp thông tin sai sự thật nhằm giao kết hợp đồng bảo hiểm thì bên mua bảo hiểm có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng bảo hiểm, doanh nghiệp bảo hiểm phải bồi thường thiệt hại phát sinh cho bên mua bảo hiểm do việc cung cấp thông tin sai sự thật”.
Điều 22: Hợp đồng bảo hiểm vô hiệu.
“1. Hợp đồng bảo hiểm vô hiệu trong các trường hợp sau đây:
d) Bên mua bảo hiểm hoặc doanh nghiệp bảo hiểm có hành vi lừa dối khi giao kết hợp đồng bảo hiểm.
Như vậy sẽ có những tình huống mà quy cho hợp đồng vô hiệu là đúng hoặc thực hiện quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng của các bên cũng không sai. Duy chỉ có điều, hậu quả pháp lý tương ứng với trường hợp hợp đồng vô hiệu và trường hợp đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng lại không giống nhau. Mầm mống có thể dẫn đến việc phát sinh tranh chấp này quả thật là không đáng có.
Thứ ba: Việc xử lý hậu quả việc chấm dứt hợp đồng bảo hiểm phải trên quan điểm bảo vệ lợi ích chính đáng của người tiêu dùng sản phẩm bảo hiểm:
Thông tư số 71/2001 của Bộ Tài chính có quy định về vấn đề chuyển giao hợp đồng bảo hiểm như sau:
“Bên mua bảo hiểm được phép hủy hợp đồng bảo hiểm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo về việc chuyển giao tính theo dấu bưu điện. Trong trường hợp bên mua bảo hiểm hủy hợp đồng bảo hiểm, doanh nghiệp bảo hiểm chuyển giao phải hoàn lại cho bên mua bảo hiểm số phí bảo hiểm đã nhận tương ứng với thời gian còn lại của hợp đồng bảo hiểm sau khi trừ đi các chi phí hợp lý có liên quan đối với bảo hiểm phi nhân thọ, hoặc số phí bảo hiểm bên mua bảo hiểm đã đóng sau khi trừ đi các chi phí hợp lý có liên quan đối với bảo hiểm nhân thọ”.
Với cách giải quyết trên, nhất là đối với bảo hiểm nhân thọ, bên mua bảo hiểm sẽ rất thiệt thòi. Tại sao họ phải chịu chi phí “hợp lý liên quan” khi chính nhà bảo hiểm phải chịu trách nhiệm về tình trạng lỡ dở của hợp đồng bảo hiểm. Hơn nữa, quy định như vậy đã bỏ qua một khoản có thể là rất lớn mà họ có quyền được hưởng, đó là thu nhập từ sự sinh lợi đồng tiền phí nộp trước cho nhà bảo hiểm. Hãy xem qua một ví dụ đơn giản sau:
Hợp đồng bảo hiểm sinh kỳ, phí đóng một lần toàn bộ ngay khi bắt đầu tham gia bảo hiểm trừ đi chi phí quản lý là 100 đơn vị tiền tệ (đvtt), lãi suất giả định là 5%/năm. Sau 6 năm tham gia bảo hiểm, phát sinh trục trặc từ phía nhà bảo hiểm; người tham gia bảo hiểm nhận được thông báo về việc chuyển giao hợp đồng bảo hiểm nhưng không muốn chuyển giao. Nhà bảo hiểm chỉ trả lại cho khách hàng 100 đvtt, trong khi đó về nguyên tắc, khoản tiền đó đã sinh lợi ít nhất là:
100 đvtt x (1 + 0,05)5 = 134 đvtt
Xem ra điều này thật phi lý và vô hình chung bên mua bảo hiểm đã bị buộc phải chấp nhận chuyển giao hợp đồng bảo hiểm.
“Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia bảo hiểm” đó là mục tiêu đầu tiên mà luật kinh doanh bảo hiểm đã đặt ra. Chính vì thế, xét duyệt các sản phẩm bảo hiểm; soạn thảo và ban hành các văn bản pháp luật về bảo hiểm phải hết sức thận trọng đối với các quy định về chấm dứt hợp đồng bảo hiểm, một trong những vấn đề không chỉ liên quan tới quyền lợi của người tiêu dùng sản phẩm bảo hiểm mà còn ảnh hưởng đến sự tín nhiệm đối với sản phẩm bảo hiểm Việt Nam, thậm chí là lòng tin vào hiệu lực của quản lý nhà nước trong kinh doanh bảo hiểm.

SOURCE: TẠP CHÍ BẢO HIỂM SỐ 6/2003

————————————————————–

“… chấm dứt hợp đồng bảo hiểm” từ lý thuyết đến thực tiễn

TẠP CHÍ BẢO HIỂM: Sau khi Tạp chí bảo hiểm số tháng 6/2003 đăng bài “Cần hoàn thiện quy định pháp lý về chấm dứt hợp đồng bảo hiểm”, chúng tôi đã nhận được bài “Chấm dứt hợp đồng bảo hiểm – Từ lý thuyết đến thực tiễn” của tác giả Nguyên Hà. Mặc dù tác giả Nguyên Hà chỉ đưa ra các vấn đề mang tính thực tiễn chứ không trao đổi trên cơ sở lý luận. Để mở rộng đường cho các bài trao đổi, phản hồi về bài viết, chúng tôi đăng bài “Chấm dứt hợp đồng …” để bạn đọc tham khảo.
Với tư cách là khách hàng của các công ty bảo hiểm, sau khi đọc bài “Cần hoàn thiện quy định pháp lý về chấm dứt hợp đồng bảo hiểm” của tác giả Hiền Pha trong Tạp chí bảo hiểm số 2/2003, chắc hẳn bạn sẽ ít nhiều hoang mang về quy định pháp lý trong những quy tắc và những đơn bảo hiểm hiện hành, như đã được tác giả viện dẫn.
Song trong thực tế không phải như vậy, bạn có thể hoàn toàn yên tâm vào những quy tắc, những điều khoản bảo hiểm đang được các công ty bảo hiểm cấp cho khách hàng. Bởi lẽ, từ lý thuyết đến thực tiễn còn có sự khác biệt lớn, đó là những điều kiện dẫn tới việc đơn phương chấm dứt hợp đồng bảo hiểm của công ty bảo hiểm mặc nhiên đã được ngầm định trong hợp đồng bảo hiểm.
Trước khi xem xét tính thực tiễn của sự ngầm định này, xin trở lại nội dung bài “cần hoàn thiện quy định pháp lý về chấm dứt hợp đồng bảo hiểm” chúng ta thấy tác giả lập luận rất lô gic, với việc trích dẫn nội dung một số đơn bảo hiểm và một số điều luật trong Luật kinh doanh bảo hiểm. Nhưng sự lô gic đó cần được kiểm chứng qua thực tiễn, trước khi đi đến một kết luận “Nhà bảo hiểm – bán một lời hứa bất cứ lúc nào…”. Thực tế, một ngàn lần không phải như vậy. Trong thời buổi kinh tế thị trường, sự cạnh tranh giữa các công ty bảo hiểm để có được một khách hàng đã và đang diễn ra ngày càng gay gắt, thì không một nhà bảo hiểm nào lại dại dột “dễ dãi với bản thân mình như vậy”.
Vấn đề đặt ra, tại sao những điều kiện cho phép nhà bảo hiểm đơn phương chấm dứt hợp đồng lại được ngầm định, mà không nêu rõ trong hợp đồng hay quy tắc bảo hiểm? Câu trả lời được xuất phát từ chính việc bảo vệ quyền lợi cho người được bảo hiểm. Bởi trước hết, nhà bảo hiểm không thể lường hết những trường hợp vi phạm hợp đồng từ phía người được bảo hiểm để đưa vào hợp đồng, thêm nữa điều quan trọng hơn việc ngầm định nhằm hạn chế tối đa việc tuyên bố chấm dứt hợp đồng từ nhà bảo hiểm. Điều đó xuất phát từ thực tiễn, khi những điều kiện đã được quy định cụ thể trong hợp đồng, thì không thể không xử lý theo hợp đồng khi điều kiện đó xảy ra. Nhưng ngược lại, do không quy định những điều kiện cụ thể nên hầu hết những vi phạm từ phía người được bảo hiểm vẫn được nhà bảo hiểm trao đổi, nhắc nhở mà không cần đến giải pháp chấm dứt hợp đồng.
Với lập luận trên, không có nghĩa là trong thực tế không có trường hợp tuyên bố chấm dứt hợp đồng từ phía nhà bảo hiểm. Mà trường hợp chấm dứt hợp đồng là rất hãn hữu khi và chỉ khi phía người được bảo hiểm cố tình lừa dối nhà bảo hiểm nhằm trục lợi như trường hợp nhà bảo hiểm phát hiện đối tượng được bảo hiểm không đủ điều kiện để bảo hiểm, nhưng người tham gia bảo hiểm đã khai báo đủ điều kiện.
Một vấn đề khác được tác giả đề cập “khi bên mua bảo hiểm hủy hợp đồng trong thời hạn 15 ngày…”, tác giả đã có sự nhầm lẫn lớn giữa huỷ hợp đồng trong thời hạn 15 ngày kể từ khi hợp đồng bắt đầu có hiệu lực với khi hợp đồng đã có hiệu lực 6 năm, khi đưa ra ví dụ được gọi là “đơn giản”. Thực chất đạo lý của quy định, người tham gia bảo hiểm phải chịu chi phí hợp lý có liên quan nếu hủy hợp đồng trong thời gian chờ, nhằm nâng cao trách nhiệm của các tư vấn viên bảo hiểm, mặt khác nhắn nhủ khách hàng cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định tham gia bảo hiểm. Khoản chi phí được xem là hợp lý có liên quan, thực tế sẽ rất nhỏ bé đối với những người tham gia bảo hiểm với số tiền bảo hiểm từ 100 triệu đồng trở lên, nhưng nếu không có quy định này thì các công ty bảo hiểm chắc chắn sẽ gặp rất nhiều rắc rối do hậu quả của việc hủy hợp đồng trong thời gian chờ mang lại.
Tóm lại, sau khi đọc bài viết trên cho thấy có nhiều điểm cần được chuẩn lịa cho đúng với bản chất của vấn đề. Tránh lý thuyết hóa vấn đề thực tiễn trong suy luận, gây hoang mang cho những độc giả không nắm được thực chất của vấn đề.

Filed under: LDS - Hợp đồng, LUẬT TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG | Leave a comment »

BẢO HIỂM QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN Ở MỸ

Posted on 21/01/2008 by Civillawinfor

SOURCE: vietnamese.ctic.com

 

BẢO HIỂM QUYỀN SỞ HỮU LÀ GÌ?

Đôi nét về bất động sản

Từ trước đến nay, bất động sản trở thành tài sản giá trị nhất của mỗi gia đình. Đó là hiện thân của sự giàu có mà được pháp luật bảo vệ. Những luật này đã được ban hành nhằm bảo vệ quyền sở hữu bất động sản của công dân và quyền cải tạo, sửa sang trên mảnh đất đó. Chủ sở hữu, gia đình chủ sở hữu và người thừa kế của chủ sở hữu có quyền đối với tài sản bạn mua. Họ là những người có thể có phần lợi ích nào đó hoặc quyền giữ thế chấp mà dựa vào đó tài sản có thể thuộc về cơ quan nhà nước, người đấu thàu, người cho vay, chủ nợ theo phán quyết, dịch vụ internet, hay doanh nghiệp và cá nhân khác. Bất động sản có thể về tay bạn mà không cần đến sự công nhận của những người này. Hơn thế, bạn có thể thực hiện mua mà không cần hiểu biết về những quyền này. Dẫu sao, khi đi mua, những quyền trên vẫn gắn liền với căn nhà cho đến khi chúng không còn giá trị pháp lí.

Quá khứ có thể quyết định tương lai

Thông thường, chúng ta nghĩ đến bảo hiểm phòng bồi thường cho mất mát xảy ra trong tương lai do sự cố bất thường có thể xảy ra. Ví dụ, ai đó mua bảo hiểm xe hơi để bù đắp cho mất mát về sau do xay xỉn đâm xe hoặc do mất cắp xe gây ra. Bảo hiểm quyền sở hữu là hình thức độc nhất vô nhị trong tất cả các loại hình bảo hiểm. Loại bảo hiểm này chi trả cho yêu cầu bồi thường hoặc thiệt hại do sai sót về quyền sở hữu có gốc rễ từ những sự việc qúa khứ (nghĩa là những việc xảy ra trước khi tiếp quản đất đai). Những rủi ro này kém rõ ràng hơn rất nhiều so với những rủi ro như ở ví dụ trên, nhưng tính nguy hại lại không kém chút nào. Dưới đây là một số thông tin giải đáp thắc mắc về bảo hiểm quyền sở hữu.

Bạn sẽ có quyền sở hữu chính đáng?

Điều quan trọng hàng đầu là bạn phải nhận được quyền sở hữu bất động sản hợp pháp khi đi mua nhà. Để được như vậy, trước hết bạn phải biết được mọi yêu cầu đòi hỏi hoặc quyền lợi mà có nguy cơ đe doạ đến quyền sở hữu và chiếm hữu bất động sản về sau. Chỉ có bảo hiểm quyền sở hữu đem lại sự bảo vệ hai lần cho bạn.

Làm thế nào biết được những đòi hỏi nào tồn tại?

Để xác định được tình trạng quyền sở hữu, Chicago Title tiến hành cuộc “truy lùng” công phu những bản báo cáo trước công chúng cho những tài liệu liên quan đến bất động sản. Sau đó, Chicago Title kiểm tra những tài liệu này để xác nhận xem liệu có bất kì quyền hay đòi hỏi nào có thể ảnh hưởng đến quyền sở hữu hay không. Cuộc tìm kiếm này có thể bộc lộ sự tồn tại của khuyết điểm lưu lại, quyền giữ thế chấp hoặc những phiền toái đối với quyền sở hữu như những khoản thuế chưa trả, thế chấp không thoả đáng, những phán quyết và thế chấp chưng thu thuế đối với chủ sở hữu trước hoặc hiện tại, quyền sử dụng trên đất người khác, hạn chế và kiện tụng toà án. Bạn sẽ được thông báo những rắc rối này trước khi tiến hành mua. Khi đó, những vướng mắc này có thể được chấp nhận, giải quyết hoặc huỷ bỏ trước khi giao dịch kết thúc. Ngoài ra, bạn được bảo vệ trước mọi phiền toái trên dựa trên điều kiện bạn không được thông báo về quyền sở hữu trên và quyền sở hữu đó thuộc mức bao trùm của chính sách cụ thể ban hành trong khi giao dịch. Đây là lợi ích đầu tiên mà bạn được hưởng từ dịch vụ bảo hiểm quyền sở hữu.

Với những đòi hỏi không biết đến thì sao?

Quyền sở hữu bất động sản mà bạn vừa nắm được có thể bị đe doạ hoặc tụt khỏi tay bởi mối nguy cơ được coi như “rủi ro tiềm ẩn.” Đó là những vụ việc, quyền lợi hoặc đòi hỏi không gi trong báo cáo công chúng, vì vậy mà không “lộ diện” trong cuộc tìm kiếm va kiểm tra. Những rắc rối như giả mạo, thiếu tư cách pháp lí hoặc không đủ năng lực, giả danh, và những thiếu sót không rõ ràng trong báo cáo như là những ví dụ cho “rủi ro tiềm ẩn” mà có thể tạo căn cứ cho đòi hỏi sau khi bạn vừa mua nhà. Để bảo vệ bạn trước những nguy cơ này, Chicago Title cung cấp dịch vụ trang trải bảo hiểm trước những đòi hỏi như vậy. Đây chính là lợi ích thứ hai mà bạn nhận được.

Làm thế nào mà chính sách bảo hiểm quyền sở hữu bảo vệ bạn trước những đòi hỏi này?

Nếu bạn bị “yêu sách” nào đó “hỏi thăm” quyền sở hữu được bảo hiểm, Chicago Title bảo vệ bạn bằng cách: (1) biện hộ, bằng bất kì giá nào, quyền sở hữu cho bạn trước toà, nếu cần thiết, và (2) Chịu chi phí giải quyết vụ kiện nếu có căn cứ chắc chắc.

Bảo hiểm quyền sở hữu bảo vệ tài sản của bạn

Bảo hiểm này đảm bảo rằng quyền sở hữu không rõ ràng- có thể không thấy trong báo cáo công chúng – được thông báo đến bạn để đính chính lại trước khi mua nhà. Hơn thế, bạn cũng được bảo đảm rằng nếu xuất hiện bất kì đòi hỏi nào từ quá khứ chưa phát hiện trước đựoc bảo hiểm trong chính sách, đe doạ quyền sở hữu thì chính sách đó sẽ bị huỷ bỏ hoặc bạn sẽ bồi hoàn lại đúng những gì chính sách bảo hiểm quyền sở hữu cung cấp.

Duy nhất một phí bảo hiểm

Không giống như các hình thức bảo hiểm khác, phí bảo hiểm ban đầu là phí duy nhất bạn phải trả miễn là bạn hoặc người thừa tự của bạn sở hữu tài sản nhà đó. Ngoài ra, bạn không phải trả thêm bất kì khoản tiền nào để duy trì hiệu lực của chính sách bảo hiểm quyền sở hữu.

TẠI SAO BẠN CẦN BẢO HIỂM QUYỀN SỞ HỮU?

Để bảo vệ vốn đầu tư khổng lồ nhất từ trước đến giờ – đầu tư bất động sản.

Với chính sách bảo hiểm quyền sở hữu, bạn, ở địa vị chủ sở hữu, sẽ có thoả thuận bồi thường sẽ bồi thường thiệt hại trong trường hợp ai đó đòi hỏi quyền lợi đối với ngôi nhà bạn sở hữu được bảo hiểm theo chính sách.

Làm sao tồn tại khiếm khuyết khi mà quyền sơ hữu được khảo sát kĩ lưỡng?

Bảo hiểm quyền sở hữu được ban hành sau khi có sự kiểm tra kĩ lưỡng các bản sao báo cáo công chúng. Trớ trêu thay, ngay cả khi cuộc tìm kiếm tốn nhiều lao khổ nhất cũng không thể dám chắc khăng khăng rằng không có nguy cơ đe doạ quyền sở hữu, cho dù các chuên gia thanh tra giàu kinh nghiệm và chuyên môn đến đâu đi chăng nữa. Ngoài những vấn đề nêu trong báo cáo, nhiều phức tạp khác vẫn tồn tại nhưng không tìm ra được.

Bảo hiểm quyền sở hữu bảo vệ cái gì

Dưới đây chỉ là một vài trong số vô vàn rủi ro tiềm ẩn thông thường nhất mà gây thiệt hại hoặc phiền phức cho bạn:

  • Giả danh chủ sở hữu đích thực của ngôi nhà.
  • Chứng thư giả, giấy bãi miễn hoặc chúc thư, văn bản pháp lí được thi hành do luật sư không còn tư cách pháp nhân hoặc nghiệp luật gia đã hết hạn.
  • Người thừa kế giả mạo hoặc không công khai; Sai phạm trong quá trình ghi chép tài liệu
  • Việc thực thi chúc thư, chứng thư do những người thần kinh không bình thường
  • Chứng thư do người chưa đủ tuổi
  • Chứng thư do người được xem là độc thân lập nhưng trên thực tế đã lập gia đình
  • Lừa lọc
  • Quyền giữ thế chấp đối với bất động sản còn nợ tiền, thừa kế, thu nhập hoặc thuế quà

Bảo hiểm quyền sở hữu có thể bảo vệ những gì trước rủi ro tiềm ẩn?

Trước hết là chi trả cho chi phí bào chữa kiện tụng chống lại quyền sở hữu được bảo hiểm, và sẽ được làm rõ các vấn đề quyền sở hữu hoặc thanh toán những khoản thất thoát đã bảo hiểm. Với phí bảo hiểm trả một lần, chính sách bảo hiểm quyền sở hữu còn hiệu lực miễn là bạn hoặc người thừa kế hưởng lợi bất động sản nào đó.

 

CÁC BƯỚC TRONG QUÁ TRÌNH VỀ QUYỀN SỞ HỮU

Yêu cầu ban đầu về Bảo hiểm Quyền sở hữu
Yêu cầu bảo hiểm quyền sở hữu được thiết lập bởi một nhân viên xác định quyền sở hữu, người phúc đáp nhanh chóng đầu tiên trong vòng 24 đến 48 giờ. Một báo cáo sơ bộ có thể được gửi đi với lượng thông tin tối thiểu; thậm chí không xác định người mua hay các điều khoản của hợp đồng mua bán. Nó cho bạn biết về quyền sở hữu được ghi trong hồ sơ theo thể thức hiện tại và chỉ là một cách chào mời dịch vụ bảo hiểm. Để yêu cầu một báo cáo sơ bộ hãy liên hệ với đại diện hay văn phòng của Chicago Title.

Tìm kiếm và Kiểm tra tại chỗ
Nhân viên xác định quyền sở hữu thực hiện ba công việc tìm kiếm: Tìm kiếm Bất động sản, Tên, và Thuế. Báo cáo sơ bộ sẽ được tạo ra từ những thông tin đó. Trung tâm dịch vụ khách hàng tại chỗ sẽ tiến hành quá trình thu thập các bản in vi tính của các chứng từ được lưu trữ trong hồ sơ. Kỹ thuật ảnh hóa giúp thực hiện công tác tìm kiếm để thu thập được các chứng từ trực tuyến.

Sự xét lại về mặt kỹ thuật
Kỹ năng và sự tinh thông của nhân viên xác định quyền sở hữu của chúng tôi là chìa khóa cung cấp cho bạn một báo cáo quyền sở hữu hữu ích và chính xác. Một khi báo cáo được phát hành thì việc xem xét lại sẽ bắt đầu phân tích kỹ thuật các chứng từ đã được lưu hồ sơ. Một cái nhìn mang tính diễn dịch về tất cả mọi vấn đề trong hồ sơ lưu trữ sẽ đánh giá được ảnh hưởng của chúng lên quyền sở hữu bất động sản. Nhân viên kiểm tra thường hỏi những câu như: Liệu có bất kỳ vấn đề trong hồ sơ lưu trữ nào ngăn cản người mua sử dụng bất động sản vào mục đích đã được dự định của nó? Các hợp đồng cho thuê cũ có thể bị loại trừ khỏi chính sách do việc xem xét lại các hợp đồng cho thuê hiện tại không?

Phân tích kiểm tra
Để dự đoán mức chi trả ALTA thì việc kiểm tra lô đất là cần thiết. Từ báo cáo thẩm định, sản phẩm về quyền sở hữu ban đầu sẽ được bổ sung để xác định việc lấn chiếm hay các vấn đề không được ghi khác tác động đến quyền sở hữu.

Tái bảo hiểm
Hãng bảo hiểm quyền sở hữu sẽ bảo hiểm tối đa đến tổng mức giá bán hay tổng số tiền cho vay, và sau đó sẽ thuê lại một công ty bảo hiểm khác bảo hiểm các khoản đó. Phí bảo hiểm trả cho công ty tái bảo hiểm quyền sở hữu được trừ đi từ các khoản phí dịch vụ quyền sở hữu; nó không phải là một khoản phí bổ sung mà các bên phải trả thêm. Dịch vụ tái bảo hiểm sẽ do Phòng Dịch vụ Quyền sở hữu xử lý theo yêu cầu của người được bảo hiểm hoặc theo yêu cầu dựa trên các giới hạn bảo hiểm quyền sở hữu theo quy định hay do công ty tự đặt ra.

Đồng bảo hiểm
Người được bảo hiểm đề xuất có thể chỉ cho phép công ty bảo hiểm quyền sở hữu bảo hiểm tối đa một số tiền nhất định (nghĩa là không phải tổng giá bán hay tổng số tiền cho vay). Công ty bảo hiểm phải thuê lại một công ty bảo hiểm khác bảo hiểm phần còn lại của giá bán đó hay khoản tiền cho vay đó. Khi có thoả thuận đồng bảo hiểm, khách hàng sẽ chịu khoản phí tính trên tỷ lệ bảo hiểm mà mỗi công ty đứng ra nhận tương ứng với tỷ lệ trong tổng phần trách nhiệm do công ty đó bảo hiểm. Công ty đồng bảo hiểm có thể do khách hàng lựa chọn.

Chúng tôi được bạn tôn trọng vì Kỹ năng, Dịch vụ và Giải pháp của mình
Chúng tôi cố gắng không nêu ra những yếu tố ngăn cản việc kết thúc một vụ giao dịch mà không cung cấp sự trợ giúp và giải pháp nào. Hiểu được cán cân quyền lợi mong manh giữa các bên trong một vụ giao dịch, và xử lý các vấn đề phát sinh một cách chuyên nghiệp và nhã nhặn, chúng tôi có khả năng đưa một vụ giao dịch đi đến thành công.

Các chứng từ trong quá trình yêu cầu bảo hiểm Quyền sở hữu

  • Báo cáo sơ bộ.
  • Cam kết – Cho biết những điều kiện của quyền sở hữu theo phương thức mà chúng tôi sẽ phát hành.
  • Chiếu lệ – Mẫu của chính sách yêu cầu, yêu cầu như thế nào, sẽ như thế đó. Các vấn đề bảo hiểm chưa hoàn tất. Không ràng buộc công ty.
  • Chính sách – Sản phẩm cuối cùng. Hợp đồng bồi thường giữa đối tượng bảo hiểm được chỉ định và công ty.

    CÁCH THÔNG THƯỜNG ĐỂ NẮM QUYỀN SỞ HỮU

    BẠN NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHƯ THẾ NÀO – THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN:

    Ở California, quyền sở hữu bất động sản có thể do cá nhân nắm giữ, dưới hình thức sở hữu đơn nhất hoặc đồng sở hữu. Dạng thức thứ hai xảy ra khi 2 hoặc 3 người cùng nắm quyền sở hữu. Trong mỗi dạng thức sở hữu, có nhiều biến đổi về cách thức nắm quyền sở hữu. Dưới đây là sự trình bày ngắn gọn 7 tiểu phân dạng tham khảo trong các minh hoạ về hai loại hình sở hữu nêu trên.

    SỞ HỮU ĐƠN NHẤT

    1. Một nam giới hay nữ giới chưa kết hôn.
      Ví dụ: John Doe, một người chưa lập gia đình.
    2. Người không có vợ hoặc chồng:
      Một người đàn ông hoặc phụ nữ, đã từng kết hôn, li hôn hợp pháp.
      Ví dụ: John Doe, một người đàn ông không có vợ.
    3. Người đã kết hôn, nắm quyền sở hữu duy nhất bất động sản:
      Khi người đàn ông hoặc phụ nữ đã kết hôn muốn chiếm quyền sở hữu thành quyền đơn nhất của riêng mình, người chồng hoặc vợ phải chấp thuận nhường lại mọi quyền lợi, quyền sở hữu và lợi ích bằng chứng thư hoặc bằng những văn tự thoả hiệp khác.
      Ví dụ: John Doe, đã kết hôn, quyền sở hữu bất động sản duy nhất thuộc về anh ta.
    • Bất động sản chung:
      Bất động sản thuộc sở hữu của cả vợ và chồng, trong hôn nhân, chứ không phải sở hữu do là quà tặng, thừa kế, để lại, truyền lại hoặc tài sản riêng thì được coi là bất động sản chung.
      Ví dụ: John Doe và Mary Doe, là hai vợ chồng, sở hữu tài sản chung.
      Ví dụ: John Doe và Mary Doe, là vợ chồng.
      Ví dụ: John Doe, người đàn ông có vợ.
    • Liên đới sở hữu:
      Là hình thức mà hơn hai cá nhân trở lên ngang bằng hoặc liên đới nắm giữ quyền lợi được thiết lập theo văn bản chính thức duy nhất với quyền kiêm hưởng.
      Ví dụ: John Doe và Mary Doe, là vợ chồng, là liên đới sở hữu.
    • Sở hữu chung:
      Theo hình thức này, những người đồng sở hữu cùng nắm quyền lợi chung, nhưng không giống liên đới sở hữu, những lợi ích này không nhất thiết ngang bằng nhau và có thể nảy sinh ở nhiều thời điểm khác nhau. Không có quyền kiêm hưởng; mỗi người nắm giữ một quyền lợi, mà khi qua đời họ nhường lại cho con cháu thừa kế.
      Ví dụ: John Doe, chưa kết hôn, nắm ¾ quyền lợi chung, còn George Smith, cũng chưa kết hôn, nắm 1/4 quyền lợi chung, được gọi là những người sở hữu chung.
    • Sự uỷ thác:
      Ở California, quyền sở hữu bất động sản có thể nắm giữ dưới dạng uỷ thác. Người được uỷ thác nắm quyền sở hữu theo những điều khoản uỷ thác vì lợi ích của người uỷ thác/người được hưởng lợi.

    Những thông tin trên là một vài trong nhiều phương thức thông dụng để nắm quyền sở hữu ở California và chúng không nằm ngoài mục đích thông tin chung.

    Với những hình thức sở hữu như vậy, có nhiều hệ quả pháp lí và thuế quan tương ứng. Chúng tôi khuyến nghị liên hệ với luật sư và/hoặc CPA để nhận được lời khuyên cụ thể về việc bạn nên ban phát quyền sở hữu như thế nào.

    HIỆP HỘI NHỮNG NGƯỜI ĐỒNG SỞ HỮU NHÀ

    Dưới đây, chúng tôi xin đưa ra sự so sánh nhằm cung cấp thông tin là chủ yếu và bạn không nên căn cứ vào đó để xác định việc mình nắm quyền sở hữu như thế nào. Nhân đây, chúng tôi cũng khuyến nghị rằng bạn nên nghe theo những tư vấn chuyên môn của một luật sư và/hoặc CPA để xác định được những ràng buộc về thuế và pháp luật khi bạn được quyền sở hữu trong từng trường hợp cụ thể.

  •  

     

    BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG

    LIÊN ĐỚI SỞ HỮU

    SỞ HỮU CHUNG

    SỞ HỮU HIỆP HỘI

    QUYỀN SỞ HỮU DO SỰ UỶ THÁC

    CÁC BÊN Chỉ chồng và vợ Bất kì nhóm người nào (có thể là chồng và vợ) Bất kì nhóm người nào (có thể là chồng và vợ) Chỉ những thành viên trong hiệp hội (bất kể bao nhiêu người) Cá nhân, nhóm người, hiệp hội hoặc công ty, người uỷ thác còn sống
    CHIA TÀI SẢN Quyền lợi sở hữu và quản lí như nhau trừ khi một mình chồng hoặc vợ kiểm soát việc kinh doanh Quyền lợi sở hữu phải như nhau Quyền lợi sở hữu có thể được chia thành bất kì theo phương thức nào, ngang bằng hoặc không Quyền lợi sở hữu xác định theo mối tương quan với lợi ích của thành viên hiệp hội Quyền lợi sở hữu bất động sản thuộc về cá nhân và có thể được chia thành nhiều phần khác nhau
    QUYỀN SỞ HỮU Quyền sở hữu là quyền “chung”. Lợi ích thì tách biệt nhưng việc quản lí lại thống nhất Việc bán thuộc quyền chủ đất không liên quan gì đến việc liên đới sở hữu Mỗi đồng sở hữu có quyền sở hữu hợp pháp riêng đối với lợi ích sở hữu chung của mình Quyền sở hữu thuộc “hiệp hội” Quyền sở hữu công bằng theo pháp luật do người được uỷ thác nắm giữ
    SỞ HỮU Hai bên sở hữu có quyền như nhau về quản lí và kiểm soát Quyền sở hữu như nhau Quyền sở hữu như nhau Quyền sở hữu ngang nhau nhưng vì mục đích của hiệp hội Quyền sở hữu nêu rõ trong điều khoản uỷ thác
    VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG Tài sản cá nhân (trừ “những vật dụng thiết yếu”) có thể chuyển nhượng để có được ích lợi giá trị khác mà không cần sự ưng thuận của vợ hoặc chồng; tài sản thực thì yếu cầu có sự chấp thuận bằng văn bản của vợ hoặc chồng, riêng tài sản phân chia không thể chuyển nhượng được trừ khi đã qua đời Việc chuyển nhượng do một đồng sở hữu đảm nhiệm mà không cần đến những người khác phá vỡ liên đới sở hữu Mỗi đồng sở hữu có thể tự mịnh chuyển nhượng riêng biệt phần tài sản của mình Bất kể hội viên được uỷ thác nào cũng có thể chuyển nhượng toàn bộ tài sản của hiệp hội vì mục đích của hiệp hội Các bên thoả thuận trong hợp đồng uỷ thác cho phép người được uỷ thác chuyển nhượng tài sản. Và ích lợi của người được uỷ thác cũng có thể được chuyển giao.
    TÌNH TRẠNG CỦA NGƯỜI MUA Người mua chỉ có thể sở hữu toàn bộ quyền sở hữu chung; chứ không thể sở hữư một phần nào. Người mua sẽ trở thành chủ đất như những đồng sở hữu khác về tài sản của mình Người mua sẽ trở thành chủ đất như những đồng sở hữu khác về tài sản của mình Người mua chỉ có thể sở hữu quyền sở hữu chung Người mua có thể được hưởng lợi từ việc chuyển nhượng hoặc có thể được hưởng quyền sở hữu công bằng, pháp lí của người được uỷ thác
    QUA ĐỜI Khi người đồng sở hữu qua đời, ½ số tài sản riêng của người quá cố thuộc về người còn sống. Nửa còn lại chia cho người thừa kế là con cháu theo di chúc hoặc người còn sống thừa hưởng Khi người đồng sở hữu qua đời, quyền hưởng ích lợi không còn nữa nhưng không bị tước đoạt theo di chúc. Người tồn tại, lúc đó, sở hữu số tài sản theo luật kiêm hưởng Khi người đồng sở hữu qua đời, theo di chúc, quyền thừa kế được giao cho người thừa kế. Quyền kiêm hưởng không áp dụng ở đây. Khi một người trong hội qua đời, lợi ích của người này trong hiệp hội truyền cho thành viên còn sống mà còn nợ tiền hiệp hội. Lợi tức của người qua đời thuộc về di sản của người đó Những lợi ích của người thừa kế có thể được đưa ra trong hiệp ước uỷ thác, không cần đến thủ tục chứng thực di chúc.
    TÌNH TRẠNG CỦA NGƯỜI KẾ VỊ Nếu thừa kế theo di chúc, sự sở hữu chung giữa người thừa kế và người còn sống sẽ xảy ra. Người sống sót cuối cùng sẽ sở hữu số tài sản Người kế vị trở thành chủ sở hữu chung Người thừa kế có quyền trong lợi ích của hiệp hội nhưng không có tài sản nhất định. Do hiệp ước uỷ thác qui định, nói chung người kế thừa sẽ trở thành người được hưởng tài sản và quyền uỷ thác vẫn tiếp diễn
    QUYỀN CỦA NGƯỜI CHO VAY Bất động sản chung gánh phần trách nhiệm trả nợ cho vợ hoặc chồng, được thực hiện trước hoặc sau hôn nhân. Toàn bộ tài sản có thể bị bán theo các điều khoản pháp lí nhằm thoả mãn nguyện vọng của chủ nợ Phần tài sản của người đồng sở hữu có thể bị bán theo các điều khoản pháp lí nhằm thoả mãn nguyện vọng của chủ nợ. Việc liên đới sở hữu bị sụp đổ. Chủ nợ trở thành chủ sở hữu chung Phần tài sản của người đồng sở hữu có thể bị bán theo các điều khoản pháp lí nhằm thoả mãn nguyện vọng của chủ nợ. Chủ nợ trở thành chủ sở hữu chung Phần tài sản của thành viên hiệp hội không thể bị chủ nợ tịch thu hoặc bán riêng rẽ, nhưng lợi tức của người này có thể bị chủ nợ chiếm đoạt mất. Toàn bộ tài sản có thể bị bán theo các điều khoản pháp lí nhằm thoả mãn nguỵen vọng của chủ nợ của hiệp hội Chủ nợ có thể yêu cầu người được uỷ thác bán phần tài sản được hưởng theo pháp lí hoặc yêu cầu thanh lí số tài sản và số tiền sau thanh lí phải trả lại cho chủ nợ
    SỰ SUY ĐOÁN Giả định cốt lõi ở đây là bất động sản thuộc sở hữu của cả vợ và chồng là tài sản chung Phải được công bố rõ ràng Thiên về những trường họp không rõ ràng trừ trường hợp vợ chồng Chỉ nảy sinh vì tình trạng hiệp hội xét về bất động sản nội tại của hiệp hội Hiệp ước uỷ thác được thi hành sinh ra sự uỷ thác

    21 LÍ DO ĐỂ BẢO HIỂM QUYỀN SỞ HỮU

    Buôn bán bất động sản là một loại hình kinh doanh “may rủi”

    1. Một vụ hoả hoạn thiêu trụi ngôi nhà và sinh lời trước mắt. Tất cả còn lại chỉ là nền nhà trơ trọi. Quyền sở hữu không trọn vẹn ấy có thể tước đi không chỉ ngôi nhà mà cả mảnh đất nơi nó an toạ. Bảo hiểm quyền sở hữu (như nêu rõ trong chính sách) sẽ cứu vớt bạn trong sự mất mát như thế.
    2. Một bản chứng thư hay văn tự thế chấp trong loạt quyền sở hữu có thể đều là những giấy tờ giả.
    3. Một bản chứng thư hay văn tự thế chấp có thể mang chữ kí của một người chưa đủ tư cách pháp nhân.
    4. Một bản chứng thư hay văn tự thế chấp có thể do một người mất trí hoặc thiếu năng lực lập nên.
    5. Một bản chứng thư hay văn tự thế chấp cũng có thể do một luật sư không còn quyền hạn công việc và do đó có thể sẽ trở nên vô hiệu.
    6. Bản chứng thư hay văn tự thế chấp có thể không phải do người chủ bất động sản lập nên mà lại do một người nào đó trùng tên với người chủ.
    7. Người để lại chúc thư có thể đã để lại một đứa trẻ sinh ra sau khi chúc thư được thi hành. Nghĩa là, đứa trẻ có quyền được sở hữu một phần tài sản.
    8. Chứng thư hay văn tự thế chấp có thể bị mua bán trao tay bằng con đường gian lận hoặc cưỡng ép.
    9. Người thừa kế chuyển giao quyền sở hữu trong khi cái quyền đó có thể thuộc quyền giữ thế chấp tài sản liên bang.
    10. Người thừa kế hoặc một ai đó bị coi là đã qua đời có thể xuất hiện và đòi lại tài sản hoặc phần được chia trong đó.
    11. Quyền phán quyết hoặc tịch thu mà quyền sở hữu bị ràng buộc vào đó có thể vô hiệu hoặc mất hiệu lực vì một số khiếm khuyết trong quá trình làm hồ sơ.
    12. Bảo hiểm quyền sở hữu bao gồm cả chi phí cho toà án và luật sư.
    13. Bảo hiểm quyền sở hữu bao gồm cả chi phí cho toà án và luật sư.
    14. Bằng việc bảo hiểm quyền sở hữu, bạn có thể loại bỏ những vấn đề nhỏ nhặt hoặc sự trì hoãn khi chuyển giao quyền này cho người khác.
    15. Bảo hiểm quyền sở hữu sẽ bồi hoàn cho bạn những thiệt hại mà bạn gánh chịu.
    16. Bảo hiểm quyền sở hữu sẽ bồi hoàn cho bạn những thiệt hại mà bạn gánh chịu.
    17. Mỗi bảo hiểm quyền sở hữu sẽ có chính sách trả đầy đủ cả lãi bảo hiểm đầu tiên cứ miễn là bạn hoặc người thừa kế của bạn sở hữu bất động sản.
    18. Mỗi bảo hiểm quyền sở hữu sẽ có chính sách trả đầy đủ cả lãi bảo hiểm đầu tiên cứ miễn là bạn hoặc người thừa kế của bạn sở hữu bất động sản.
    19. Những đòi hỏi liên tục nảy sinh do tình trạng hôn nhân và những căn cứ li hôn. Chỉ có bảo hiểm quyền sở hữu mới bảo vệ bạn trước những đòi hỏi do những “ông xã”, “bà xã” đã li hôn hoặc vô hình.
    20. Nhiều luật gia, khi bào chữa về quyền sở hữu, có thể bảo vệ thân chủ cũng như chính bản thân họ bằng cách mua bảo hiểm quyền sở hữu.
    21. Những yêu cầu, đòi hỏi đã gia tăng chóng mặt trong vòng 24 năm qua.

     

     

     

     

Filed under: LUẬT TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG, Quyền sở hữu | Leave a comment »