THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

POKKIN  – Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng

I. Khái niệm về bất động sản

V iệc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, cải tiến trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, yên tĩnh, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

 P háp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở nơi bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống luật pháp của mỗi nước cũng có những đặc thù riêng có thể hiện diện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giới giữa hai khái niệm bất động sản sản phẩm ”.

H đầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng Pháp , Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận điều này đã được giải quyết bởi đất đai nói chung là một bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân cư.

Tuy nhiên, mỗi nước lại có những quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp động quy định “mùa ngủ chưa sâu, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, dù đã bứt khỏi cây được coi là sản phẩm”. Tương tự, quy định này cũng được áp dụng ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

N hư vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất , miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và làm vậy là BĐS; thứ hai , không thích giải thích khái niệm này và hướng dẫn các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS có những điểm khác biệt đáng chú ý đối với hệ thống truyền thông Luật Dân sự. Điều 130 của Luật này là một mặt , danh sách tương tự theo cách của hệ thống truyền thông Luật Dân sự; một mặt khác được đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng dịch chuyển sẽ gây tổn hại đến giá trị của chúng”. Ven bờ biển, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “ Động đất là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà xây dựng dự án Liền kề đất đai, kể cả các tài sản và nhà ở , công trình xây dựng dự án đó ; Các tài sản khác được gắn liền với tôi ; Các tài sản khác do pháp luật định nghĩa ”.

N hư vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng luật pháp của mỗi nước và có những tài sản có gia đình quốc gia cho BĐS BĐS là BĐS, khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh sách mục TT. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong luật pháp của Việt Nam là khái niệm mở cho đến nay chưa có các quy định cụ thể nào liệt kê các tài sản này

II. Đặc điểm của bất động sản

1. Tính cá đặc biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của sản phẩm sản xuất được phát hiện từ tính cá đặc biệt và tính khan hiếm của đất đai đai. Tính khan hiếm của đất đai là diện tích mặt trái đất có giới hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng mảnh đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ vv. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không thể dịch chuyển của đất đai nên hàng hóa có tính đặc biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS biên giới nhau đều có những điều yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây dựng theo một thiết kế. Ngay tại một tòa nhà cao ốc thì các căn hộ cũng có hướng và cơ sở hạ tầng khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà tư vấn, kiến ​​trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn dẫn dắt cho khách hàng hoặc mãn sở thích cá nhân vv.

2. Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể vô duyên, trừ khi có thiên tai, ven bờ, tuyết ven. Đồng thời, các kiến ​​trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tiến để tạo cấp độ nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền vững lâu dài của BĐS chỉ là tuổi thọ của kiến ​​trúc vật liệu và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các cấu trúc chịu lực chủ yếu yếu của vật kiến ​​trúc và công trình xây dựng tòa nhà lão hóa và hư hỏng không thể tiếp tục an toàn cho công việc sử dụng . Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tiến, nâng cấp BĐS thu được nhiều lợi ích hơn là khám phá và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được nhiều lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã được chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm vv. Chính vì tính chất vững chắc của hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục tiêu khác nhau nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng dạng, không bao giờ cạn. 

3. Tính chịu đựng những ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu đựng những ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể là tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước tư vấn xây dựng công cụ cấu hình các tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn lên vẻ đẹp và sự hấp dẫn của các loại BĐS khác đã trở thành một biểu tượng phổ biến khác.

4. Các tính chất khác: a. Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất kỳ sản phẩm nào trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công việc nhưng vẫn giữ các chi tiết cụ thể của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người dùng trong thời gian mãn kinh nhu cầu sinh hoạt, sản phẩm sản phẩm sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. b. Phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Công việc xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn trong thời gian dài. Do đó, BĐS Đòi hỏi cần có khả năng quản lý hợp lý và tương xứng. c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị giác nguy hiểm và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị giác, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh vv. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

III. Phân loại Bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.

Bất động sản đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc vv. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, sử dụng tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình phát triển doanh nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này sử dụng rất nhiều giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất sét , đất chưa được sử dụng vv.

Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu lừa, nghĩa trang vv. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết để đảm bảo xây dựng cơ chế chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

Nguồn: Cục Quản lý nhà – BỘ XÂY DỰNG

HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN

Vũ Thị Ngọc Lan

1. Khái niệm và đặc trưng của sản phẩm

Hàng hóa bất động sản bao gồm 2 loại chủ yếu:

• Đất đai

• Cấu hình đã được xây dựng xong.

Hàng hoá BĐS có 2 đặc tính quan trọng khác như: Tính toán cố định và Giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục tiêu sử dụng.

1.1. Cố định tính toán là đặc thù của các loại động vật hoang dã với các loại hàng hóa khác

• Các hàng hóa khác, người bán, người mua có thể dễ dàng bán hàng hóa về nơi nào có ý nhưng với BĐS thì không thể rời xa. Nhân chủ của nó phải chuyển đến nơi có BĐS.

• Hàng hóa địa ốc không thể trưng bày ở trường (siêu thị – chợ) để hiển thị như các loại hàng hóa khác mà phải giới thiệu thông tin mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ hoặc các mô tả khác.

• Tính toán cố định vẫn tạo ra hàng hóa BĐS mang tính địa điểm và tính chất địa phương rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.

1.2. Giá trị hàng hoá BĐS có đặc thù khác với các loại BĐS khác

Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng của chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. Khi đất đai được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, hoạt động công quy chiến lược có vai trò quyết định đối với giá trị chung của BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.

1.3. Các loại quyền liên quan đến BĐS

• Quyền sở hữu: bao gồm quyền sử dụng, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

• Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc định nghĩa luật pháp.

• Quyền định nghĩa: là quyền của chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định giá khác cho tài sản.

• Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền sử dụng, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.

• Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản sở hữu trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao luật.

• Quyền chủ hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp), Nhà nước có vai trò độc quyền và định giá hoàn toàn.

2. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hóa trên thị trường

• BĐS được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Bất kỳ sản phẩm nào cũng phải có chủ sở hữu, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể là có quyền sở hữu xác thực (có giấy chứng nhận), không sử dụng khóa thuộc tính vùng, không nằm trong quy hoạch phải chuyển hoặc thay đổi mục tiêu sử dụng mục tiêu của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường .

  ---

NGUYÊN:  Mạng các sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam

Filed under: Tài sản |