BÀN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN – PHÂN BIỆT CHỨC NĂNG QUẢN LÝ CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHỨC NĂNG CỦA CƠ QUAN ĐĂNG KÝ

Posted on 29/11/2008 by Civillawinfor

TS. NGUYỄN QUANG TUYẾN – Đại học Luật Hà Nội

I. ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Khái niệm đăng ký bất động sản

Các nước trên thế giới cho dù xác lập mô hình sở hữu đất đai theo hình thức sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng (sở hữu tập thể) hay sở hữu tư nhân … đều tiến hành việc đăng ký bất động sản nhằm xác lập hiện trạng và lý lịch pháp lý của một thửa đất. Vậy đăng ký bất động sản là gì? Và việc đăng ký bất động sảnnhằm mục đích gì?

Theo GS. Matsumoto Tsuneo – Đại học Hitotsubashi (Nhật Bản): “Đăng ký bất động sảnlà việc một cơ quan nhà nước tiến hành ghi lưu và nắm giữ thông tin về tình trạng bất động sản, người có quyền đối với bất động sản, nội dung quyền và tình trạng thay đổi” [1];

Theo Luật đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các giao dịch về bất động sản năm 1997 của Cộng hòa Liên bang Nga:

“1. Đăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các giao dịch về bất động sản là sự kiện pháp lý công nhận và chứng thực bởi Nhà nước, sự phát sinh, hạn chế, chuyển dịch hoặc chấm dứt các quyền về bất động sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự Liên bang Nga.

Đăng ký nhà nước là chứng cứ duy nhất về sự tồn tại của quyền đăng ký. Quyền đăng ký đối với bất động sản chỉ có thể bị tranh chấp theo thủ tục thông qua Tòa án.

Continue reading →

Filed under: 2. VẬT QUYỀN, LUẬT ĐẤT ĐAI, Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ | Leave a comment »

NHẬN CẦM CỐ/ THẾ CHẤP SỔ TIẾT KIỆM DO NGÂN HÀNG PHÁT HÀNH PHẢI CHĂNG ĐÃ RẤT AN TOÀN?

Posted on 29/11/2008 by Civillawinfor

ĐỖ THẾ MÃI

Hiện nay, sổ tiết kiệm được xem là một trong những tài sản đảm bảo có tính an toàn cao nhất đối với các ngân hàng. Nhiều ngân hàng có thể cho vay với giá trị khoản vay bằng 100% giá trị sổ tiết kiệm (khi thời hạn của khoản vay ngắn hơn thời hạn của sổ tiết kiệm, tổng lãi tiền gửi từ sổ tiết kiệm lớn hơn hoặc bằng tổng lãi của khoản vay và khoản vay phải đáo hạn trước sổ tiết kiệm – trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).

Hầu hết trong các trường hợp, các ngân hàng chỉ ký kết hợp đồng cầm cố/thế chấp mà không cần các thủ tục công chứng hay đăng ký giao dịch bảo đảm. Biện pháp quản lý tài sản cầm cố duy nhất là giữ bản chính sổ tiết kiệm. Biện pháp quản lý khoản vay hầu như không cần thiết hoặc thực hiện hết sức lơi lỏng bởi khi xảy ra rủi ro, ngân hàng có thể xử lý sổ tiết kiệm ngay để thu hồi nợ mà không gặp nhiều trở ngại. Chính vì vậy, nhiều người thường cho rằng cho vay nhận tài sản đảm bảo là sổ tiết kiệm do chính ngân hàng mình phát hành thì rủi ro gần như không có.

Tuy nhiên, thực tế lại không hẳn như vậy!

Theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm (Bộ luật Dân sự 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006), một tài sản có thể được dùng để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ dân sự tại một hoặc nhiều tổ chức tín dụng khác nhau, giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm (trừ trường hợp nhà ở – đã được quy định tại luật nhà ở hoặc pháp luật có quy định khác). Tiết d Khoản 1 Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định, trường hợp thế chấp một tài sản để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thì hợp đồng đảm bảo đó bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm (cần lưu ý việc đăng ký giao dịch đảm bảo ở đây là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng bảo đảm). Pháp luật cũng không bắt buộc bên bảo đảm phải chuyển giao tài sản/giấy tờ sở hữu tài sản bảo đảm (bản chính hoặc bản sao) cho bên nhận bảo đảm. Như vậy, khi các bên ký kết hợp đồng bảo đảm mà tài sản bảo đảm là sổ tiết kiệm thì việc có giao sổ tiết kiệm cho ngân hàng hay không (hoặc chỉ giao bản sao) là do các bên thỏa thuận (nếu có chuyển giao bản chính sổ tiết kiệm thì là hợp đồng cầm cố, không chuyển giao là hợp đồng thế chấp).

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ | 1 Comment »

VẤN ĐỀ XỬ LÝ VẬT CHỨNG LÀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY NHÌN TỪ MỘT VỤ ÁN

Posted on 29/11/2008 by Civillawinfor

LS. ĐỖ HỒNG THÁI

Nguyễn Thị A (ngụ tại thành phố (TP) Vũng Tàu) là chủ sở hữu 3 tàu đánh cá (số hiệu: BV-9244-TS, BV-9342-TS, BV-5741-TS) và đã thế chấp cho Ngân hàng Công thương Việt Nam (NHCT) Chi nhánh Bà Rịa – Vũng Tàu (cho 3 hợp đồng tín dụng (HĐTD) với tổng nợ gốc 2.250 triệu đồng, thời hạn vay 12 tháng và 60 tháng) theo các hợp đồng thế chấp số 0612.0278 ngày 24/11/2006, số 0612.0299 ngày 28/12/2006 và số 0744.0003 ngày 10/01/2007 (các hợp đồng thế chấp đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch bảo đảm tại TP. Hồ Chí Minh).

Trong tháng 4/2007, Nguyễn Thị A cùng 4 đồng phạm khác dùng 3 tàu trên đi biển để cắt cáp viễn thông. Khi bị khởi tố hình sự, cơ quan điều tra đã kê biên và giao 3 tàu cá cho gia đình A quản lý. Tại bản án sơ thẩm số 83/2008/HS-ST ngày 04/04/2008, Toà án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã tuyên: Nguyễn Thị A và các đồng phạm khác phạm vào tội “phá huỷ công trình, phương tiện quan trọng về an ninh quốc gia”, với các mức án từ 3 đến 12 năm tù; xét thấy: trước khi các bị cáo sử dụng 3 tàu đánh cá làm phương tiện phạm tội thì 3 tàu này đã được thế chấp hợp pháp cho ngân hàng nên bản án đã giao cho NHCT Chi nhánh Bà Rịa – Vũng Tàu cùng Thi hành án và gia đình bà A thanh lý trước hạn 3 HĐTD, xử lý bán 3 tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay, phần giá trị còn lại, nếu có, tịch thu sung quỹ nhà nước. Ngày 18/04/2008, Viện Kiểm sát nhân dân (VKSND) tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã có kháng nghị số 210/VKS đề nghị Toà phúc thẩm căn cứ Điều 41 Bộ luật Hình sự (BLHS) tuyên xử tịch thu 3 chiếc tàu để sung quỹ nhà nước (các bị cáo cũng có kháng cáo xin giảm nhẹ hình phạt).

Giao dịch bảo đảm hợp pháp cũng trở nên vô nghĩa!

Tại phiên toà phúc thẩm ngày 19/9/2008, đại diện VKSND tối cao giữ nguyên kháng nghị và Hội đồng xét xử đã tuyên: bác các kháng cáo và chấp nhận kháng nghị về việc xử lý tịch thu 3 tàu cá là vật chứng, với nhận định: mặc dù 3 tàu cá được thế chấp hợp lệ nhưng việc thế chấp không làm mất đi quyền sở hữu (của A với 3 tàu cá) nên vẫn đủ điều kiện tịch thu. Phán quyết này đã đẩy các khoản nợ vay có tài sản bảo đảm hợp pháp của bà A tại ngân hàng trở thành các khoản nợ không có bảo đảm, giao dịch bảo đảm trên thực tế cũng trở nên vô nghĩa. Và không ai khác, chính ngân hàng – người đã làm tất cả những việc mà luật quy định phải làm, là người phải gánh chịu một tình huống rủi ro vốn không thể lường định.

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ | Leave a comment »

MỘT SỐ TỒN TẠI, VƯỚNG MẮC CẦN KHẮC PHỤC TRONG HOẠT ĐỘNG GIÁM ĐỊNH TƯ PHÁP

Posted on 29/11/2008 by Civillawinfor

VĨNH LINH

Hoạt động giám định tư pháp là việc sử dụng kiến thức, phương tiện, phương pháp khoa học, kỹ thuật, nghiệp vụ để kết luận về chuyên môn những vấn đề có liên quan đến vụ án hình sự, hành chính, vụ việc dân sự do người giám định tư pháp thực hiện theo trưng cầu của cơ quan tiến hành tố tụng, người tiến hành tố tụng nhằm phục vụ cho việc giải quyết các vụ án.

. Do đó, công tác giám định tư pháp có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc giải quyết các vụ án, tranh chấp được đảm bảo khách quan, đúng pháp luật, không làm oan người vô tội. Mặc dù, ngày 29/9/2004, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã thông qua Pháp lệnh Giám định tư pháp và Chính phủ ban hành Nghị định số 67/2005/NĐ-CP ngày 19/5/2005 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh này nhưng việc triển khai hoạt động giám định tư pháp trên thực tế vẫn còn những bất cập, vướngmắc sau đây:

– Nghị định số 67/2005/NĐ-CP quy định Sở Tư pháp có trách nhiệm phối hợp với các Sở, ngành chuyên môn giúp UBND tỉnh quản lý Nhà nước một số công việc trong lĩnh vực giám định tư pháp nhưng chưa quy định rõ ràng về cơ chế, đầu mối quản lý, trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hoạt động giám định tư pháp. Bởi vì, các tổ chức giám định và người giám định không thuộc quyền quản lý của Sở Tư pháp, trong khi đó, Bộ Tư pháp chưa có Thông tư hướng dẫn cụ thể nên việc phối hợp tham mưu trong lĩnh vực này gặp rất nhiều khó khăn, không sâu sát và thực hiện không kịp thời, nhất là các quy định về việc trình bổ nhiệm, miễn nhiệm giám định viên tư pháp; lựa chọn người giám định tư pháp theo vụ việc. Hiện nay, chỉ có Bộ Y tế là đã ban hành Thông tư hướng dẫn về tiêu chuẩn, điều kiện, trình tự, thủ tục bổ nhiệm, miễn nhiệm giám định viên pháp y và giám định viên pháp y tâm thần, các bộ, ngành khác chưa có hướngdẫn cụ thể.

Continue reading →

Filed under: TTDS - Lý luận chung, Xã hội, nhà nước và pháp luật Việt Nam | Leave a comment »