THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

Luật sư Bùi Quang Nghiêm (Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM):

Thời điểm ký kết hợp đồng là quan trọng

Báo chí có đề cập đến việc Công ty Phú Hưng Gia (chủ đầu tư của chung cư Botanic Towers) ký lại hợp đồng với các chủ căn hộ, trong đó thêm điều 7.1.3 quy định: “Ngoại trừ phần diện tích sảnh, thang máy và các hành lang lối đi chung; phần diện tích còn lại bao gồm tầng hầm, tầng trệt và tầng lửng là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên A (Phú Hưng Gia)”. Để xác định tài sản riêng, tài sản chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, chúng ta hãy xem xét:

– Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1.7.2006, trong đó, điều 70 quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Theo quy định này, phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm “phần diện tích nhà còn lại của chung cư ngoài phần diện tích sở hữu riêng…”. Như vậy, nếu các hợp đồng trên được ký sau ngày 1.7.2006 thì điều 7.1.3 của hợp đồng trái quy định của Luật Nhà ở.

– Trường hợp các hợp đồng trên được ký trước ngày 1.7.2006, thì có thể áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai. Điều 225 của Bộ luật Dân sự tại khoản 1 quy định: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thỏa thuận của tất cả các chủ sở hữu”.

Như vậy, liên quan đến vấn đề trên, cần phải xem xét thời điểm ký kết và nội dung cụ thể của các hợp đồng để xác định điều 7.1.3 của hợp đồng có giá trị pháp lý hay không. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định 181/2004/NĐ-CP, đối với các chung cư thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu căn hộ đều ghi rõ phần sở hữu riêng của các chủ căn hộ là căn hộ trên toàn bộ khuôn viên đất thuộc quyền đồng sở hữu của các chủ căn hộ này. Do vậy, có thể hiểu, ngoài phần diện tích sở hữu riêng là các căn hộ thì những phần diện tích khác đều được xác định là tài sản chung của tất cả chủ sở hữu căn hộ.

Luật sư Nguyễn Văn Quynh (Đoàn Luật Sư TP Hà Nội):

Có thể khởi kiện ra tòa

Xung quanh việc tranh chấp phần sở hữu chung ở các chung cư, về nguyên tắc các bên liên quan vụ việc phải gửi đơn đề nghị đến UBND địa phương để tiến hành hòa giải, nếu hòa giải không thành thì các bên liên quan có quyền khởi kiện ra tòa án để bảo vệ quyền lợi cho mình, theo đúng quy định tại điều 147 Luật Nhà ở.

Theo những vấn đề liên quan đến các vụ việc nhà chung cư mà báo chí phản ánh, cần phải xem xét đối chiếu các quyết định, giấy phép, hồ sơ thiết kế công năng sử dụng của chung cư, mà cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt cấp phép, từ đó lấy cơ sở để xem xét quyền sở hữu của mỗi bên đã được các cơ quan có thẩm quyền chứng nhận.

SOURCE: BÁO THANH NIÊN ONLINE NGÀY 14/10/2008