THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

HUY ĐỨC

“Nhà ở xã hội” trở thành tin trang nhất trên các báo ra ngày 15.3.2009. Chương trình được nói là sẽ cung cấp nhà ở cho sinh viên, công nhân và những người có thu nhập thấp. Trước khi một chính sách lớn như vậy có thể “đi vào cuộc sống”, chắc chắn các dữ liệu còn được thu thập và các nhà hoạch định chính sách sẽ phải phân tích nhiều hơn. Bởi, đây là một quyết định không chỉ sử dụng rất nhiều tiền bạc, sẽ tác động xã hội lâu dài mà còn có ý nghĩa “kích cầu” trước mắt

Dự án 200.000 căn hộ thuộc chương trình nhà ở xã hội, nếu được thực hiện, chắc chắn, sẽ có tác động tới thị trường. Ít nhất là ở khía cạnh tiêu thụ một khối lượng sắt, thép, xi măng khổng lồ và thu hút hàng trăm nghìn công nhân xây dựng. Những doanh nghiệp được “chỉ định” thực hiện dự án cũng sẽ là những địa chỉ được hưởng lợi lớn vì họ được quyền quyết định giá bán các căn hộ sao cho đảm bảo cho mình “10% lợi nhuận”. Vấn đề là chưa biết Nhà nước sẽ lấy “đất sạch” từ đâu để giao cho các doanh nghiệp này xây dựng.

Tuy nhiên, “sản phẩm” mới là câu chuyện rất cần được bàn. Cho dù: được miễn tiền sử dụng đất; được phép tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất 1,5 lần; được áp dụng thuế suất VAT là 0%… Giá thành, theo ước tính của bộ Xây dựng, “không quá” 7 triệu đồng/m2, khiến cho giá một căn hộ loại nhỏ nhất, 30m2, cũng lên tới hơn 200 triệu đồng. Trong khi, đối tượng mà chương trình này nhắm đến là “3 triệu sinh viên đại học; 2,5 triệu lao động ở 194 KCN” mà theo bộ Xây dựng, mới “chỉ có khoảng 20% có nhà ở với 2% được ở trong các nhà trọ đàng hoàng…”. Liệu công nhân KCN, có thể mua nhà 200 triệu đồng hay bỏ ra một khoản tiền, nếu tính đủ phải hơn hai triệu đồng/tháng, để thuê nhà xã hội?

Một trong những điều kiện thắng lợi của chính sách kích cầu là phải biết rõ đường đi của từng đồng bạc và tốt nhất là đồng tiền ấy được đưa thẳng tới người tiêu dùng. Nhà ở cho công nhân trong các nhà máy, trong các KCN lẽ ra phải được quan tâm từ lâu và nó, vừa phải nhất quán vừa phải được thể hiện đồng thời trong nhiều chính sách. Không chỉ có người lao động, các “ông chủ” của họ cũng có quyền lợi và sẽ tích cực xây nhà ở cho công nhân nếu: những khoản đầu tư này được khấu trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp; được tài trợ lãi suất từ các quỹ tín dụng đầu tư… Không thể nghĩ về căn hộ cho công nhân KCN một cách quan liêu. Công nhân đang phải sống khoảng 10 người trong một căn phòng rất nhỏ.

Continue reading →

Filed under: Quyền sở hữu | Leave a comment »

HỒ QUANG HUY

Trong khuôn khổ hỗ trợ của dự án JICA, tháng 3/2009, Bộ Tư pháp đã phối hợp với Văn phòng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng đã tổ chức khảo sát về công tác đăng ký bất động sản tại TP Đà Năng. Qua trao đổi, làm việc với đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng của TP Đà Nẵng, chúng tôi nhận thấy, việc thực thi pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại TP Đà Nẵng có nhiều vấn đề cần các nhà hoạch định chính sách, xây dựng pháp luật suy ngẫm.

         1. Không cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2005  

          Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thì “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản này được gọi chung là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” (khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở) và “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở quy định tại Luật này là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu nhà ở thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó theo quy định của pháp luật” (khoản 1 Điều 13 Luật Nhà ở).

          Tuy nhiên, theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Xây dựng TP Đà Nẵng tại buổi làm việc với Đoàn khảo sát thì tính đến thời điểm hiện nay, trên địa bàn TP Đà Nẵng vẫn không triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựngcho tổ chức, cá nhân. Thực tế trên cho thấy, sau gần 3 năm kể từ ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành (từ 01/7/2006 đến nay), các quy phạm pháp luật liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở vẫn chưa đi vào cuộc sống. Phải chăng nguyên nhân dẫn đến tình trạng nêu trên không chỉ xuất phát từ ý thức chấp hành pháp luật của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở TP Đà Nẵng?

          2. Giải pháp không được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật nhưng lại phù hợp với nguyện vọng của người dân

Theo kết quả khảo sát tại Đà Nẵng, UBND thành phố Đà Nẵng đã “xé rào” khi cho phép các cơ quan chức năng thuộc hệ thống Tài nguyên và Môi trường ghi nhận hiện trạng và công nhận quyền sở hữu đối với tài sản gắn với đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc xác định quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất căn cứ vào nhiều yếu tố, ví dụ: căn cứ vào người yêu cầu có đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy phép xây dựng hay không, căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án, căn cứ vào hiện trạng sử dụng, thỏa thuận giữa các bên, xác nhận của UBND địa phương về việc đất và nhà ở ổn định lâu dài, không có tranh chấp… Tài sản gắn liền với đất được Nhà nước công nhận quyền sở hữu không chỉ có nhà ở, mà còn bao gồm nhà xưởng, khách sạn và các công trình kiến trúc khác gắn liền với đất. Bản vẽ bất động sản được kê khai có thể được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc không được thể hiện tùy theo sự thực hiện của từng cơ quan địa phương.

Continue reading →

Filed under: Quyền sở hữu | Leave a comment »

HOÀNG VÂN

Tích tụ ruộng đất nhằm tiến đến một nền sản xuất nông nghiệp với công nghệ hiện đại, quy mô lớn. Tuy nhiên, ngay cả khi đã tích tụ được một diện tích đất đáng kể thì nông dân lại phải “đụng” đến một cái khó khác, ấy là thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được quy định trong Luật Đất đai. Theo đó, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình là 20 năm đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; 50 năm với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất. Thời hạn ngắn khiến nhiều người không an tâm đầu tư tiền của, công sức vào nông nghiệp.

Thời hạn ngắn, khó sản xuất hiện đại

“Trồng trọt với công nghệ cao thì phải đầu tư nhà kính, nhà lưới, áp dụng hệ thống tưới hiện đại, làm hệ thống đường sá. Như vậy phải rất lâu sau mới thu hồi được vốn. Trong khi đó, với thời hạn sử dụng đất ngắn, người dân sợ đầu tư không an toàn. Những năm tới không được tiếp tục sử dụng đất đó thì sao? Dù về nguyên tắc thì khi hết hợp đồng, anh vẫn có quyền được giao lại đất đó nhưng người ta thấy không chắc chắn. Lỡ có mâu thuẫn với ông chính quyền ở đó hay vì một lý do nào khác, ông ấy lại không giao cho nữa…” – ông Tăng Minh Lộc, Cục Kinh tế hợp tác và phát triển nông thôn, Bộ NN&PTNT, phân tích những lo lắng của người dân.

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM hôm qua (26-3), ông Hoàng Kim Giao, Cục trưởng Cục Chăn nuôi, Bộ NN&PTNT, cũng trăn trở: “Tiền đầu tư cho một trang trại chăn nuôi rất lớn, nhất là với hệ thống xử lý môi trường ở đó. Nếu chỉ được giao đất với thời gian ngắn thì không ai dại đầu tư vào đó”.

Nên giao đất ổn định, lâu dài

“Tâm lý người dân là muốn được giao ruộng đất lâu dài để cải tạo, đầu tư. Theo tôi, bên cạnh việc xóa bỏ hạn điền thì nhà nước cũng không nên giới hạn về thời gian sử dụng đất. Chúng ta phải trở lại quy luật thông thường, theo dòng chảy của tự nhiên” – ông Tăng Minh Lộc nhấn mạnh.

Đi vào trường hợp cụ thể, ông Hoàng Kim Giao cho rằng đối với trang trại chăn nuôi thì phải giao đất tối thiểu 30 năm, lý tưởng nhất là giao hẳn đất cho người sử dụng.

Continue reading →

Filed under: Quyền sở hữu | Leave a comment »