CHÍNH SÁCH THUẾ MỚI “GIẢM CHI PHÍ CHO GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN”

LS. ĐỖ ĐĂNG KHOA – Công ty Vinaland Invest

Trước đây đối với hoạt động mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu hai khoản thuế đó là: thuế chuyển quyền sử dụng đất ở với mức là: 4% (theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ban hành ngày 22/06/1994 đã sửa đổi bổ sung một số điều theo luật số 17/1999/QH10); và thuế trước bạ với mức là: 1% (theo Nghị định số: 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003).

Hiện nay Điều 34 Luật thuế thu nhập cá nhân số: 04/2007/QH12, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2009 đã bãi bỏ Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, như vậy giờ đây người chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đồng thời lệ phí trước bạ đối với nhà, đất chỉ còn là: 0,5% (theo Nghị định số: 80/2008/NĐ- CP ngày 29/07/2008).

Thay vào đó thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước. Nhưng người chuyển nhượng bất động sản chỉ phải nộp thuế thu nhập nếu việc chuyển nhượng đó có thu nhập chịu thuế “có lãi” (thu nhập chịu thuế = giá bán – giá mua và chi phí), như vậy nếu lỗ hoặc hòa vốn thì không phải nộp thuế thu nhập.

Hơn nữa một số trường hợp có thu nhập từ bất động sản hoặc “có lãi” từ chuyển nhượng bất động sản nhưng vẫn không phải nộp thuế thu nhập đó là:

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

Continue reading

THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẢO LÃNH TRONG TRƯỜNG HỢP BÊN ĐƯỢC BẢO LÃNH LÂM VÀO TÌNH TRẠNG PHÁ SẢN

THS. DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN – Phó trưởng bộ môn Luật Thương mại, Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ

Bảo lãnh là biện pháp bảo đảm đối nhân trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam. Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường hiện nay, biện pháp này đang ngày càng phát huy những ưu thế của mình trong việc xác lập các giao dịch dân sự và thương mại. Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 với những thay đối đáng kể đã tác động rất lớn đến việc xác lập và chấm dứt hợp đồng bảo lãnh, đặc biệt là hệ quả pháp lý của việc chấm dứt hợp đồng bảo lãnh khi các bên của hợp đồng bị tuyên bố phá sản. Việc nghiên cứu các quy định có liên quan đến vấn đề này trong BLDS năm 2005 và Luật Phá sản năm 2004 nhằm mục đích đưa ra các kiến giải phù hợp, tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng các quy định có liên quan trong thực tiễn.

Bản chất của bảo lãnh và quy định của Bộ luật Dân sự

Bảo lãnh là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được ưa chuộng trong lĩnh vực họat động thương mại do tính hiệu quả của biện pháp này. Bản chất của bảo lãnh là việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản của một bên thứ ba thay vì bằng tài sản của bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ chính như đối với các biện pháp bảo đảm đối vật. Như vậy, trong một quan hệ nghĩa vụ mà nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp bảo lãnh, bên có quyền có hai chủ thể để có thể thực hiện quyền yêu cầu của mình, đó là bên có nghĩa vụ (bên được bảo lãnh) và bên bảo lãnh.

Trong thực tế, nghĩa vụ được bảo lãnh luôn là nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ, hay nói cách khác, vị thế của người bảo lãnh dưới mắt chủ nợ luôn trong tư thế là một “con nợ” dự phòng. Điều này có nghĩa, chỉ khi nào bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên nhận bảo lãnh mới có quyền yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ thay. Quy tắc này không được thể hiện rõ nét trong cả BLDS năm 1995 (Điều 366, Khoản 1) và BLDS năm 2005. Theo Điều 361 của BLDS năm 2005 thì, “bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”. BLDS năm 1995 cũng quy định tương tự. Điều này có nghĩa, trong trường hợp không có thỏa thuận gì đặc biệt, nếu nghĩa vụ đã đến hạn thực hiện mà người có nghĩa vụ không thực hiện dù đã có yêu cầu thì, bên nhận bảo lãnh ngay lập tức có quyền yêu cầu bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ thay dù cho bên được bảo lãnh vẫn có khả năng mà chưa kịp hay không muốn thực hiện nghĩa vụ của mình. Quy định này đã gián tiếp không thừa nhận tính chất “dự bị” về vai trò của bên bảo lãnh trong việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận bảo lãnh. Điều đó làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc giải quyết các hệ quả phát sinh trong trường hợp bên được bảo lãnh lâm vào tình trạng phá sản.

Continue reading

ÁP DỤNG PHÁP LUẬT NHƯ THẾ NÀO CHO ĐÚNG?

NHÀ BÁO – LG. NGUYỄN CHẤN

Tình huống: Ông Trần Huy Diệm, sinh năm 1945, thuộc diện gia đình chính sách, hộ khẩu thường trú tại tổ 21, phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, Đà Nẵng cho biết: “Lúc sinh thời, cha mẹ tôi tạo dựng được một ngôi nhà và đất tại 304 (số cũ 190) đường Núi Thành, phường Hòa Cường Bắc. Trước khi chết, mẹ tôi đã lập di chúc cho người em ruột tôi là Trần Tấn Hòa toàn bộ ngôi nhà và đất 304 Núi Thành.

Di chúc lập vào ngày 4/1/1996 có chứng thực của UBND phường. Năm 1980, gia đình tôi hiến cho HTX Nông nghiệp Hòa Cường 3 sào đất ruộng lúa (1.480m2); khi ấy, mẹ tôi và tôi có thỏa thuận (không cần giấy tờ vì giao ước giữa mẹ và con) rằng tôi không tham gia vào việc sử dụng ngôi nhà 304 Núi Thành; tôi được mượn danh nghĩa mẹ đứng tên xin lại 400m2 đất đồi để lập vườn làm nhà, làm xưởng sản xuất tại tổ 21 phường Hòa Cường Bắc. Đất HTX Nông nghiệp giao 400m2, nhưng tôi cơi nới khai hoang thêm, nên tổng diện tích được 535,80m2. Tôi lập vườn, làm nhà ở và xây dựng một xưởng gạch hoa và hoàn thành mọi nghĩa vụ thuế nhà, đất trên khu đất từ quý IV/1992; năm 1996, đã đứng tên trong hồ sơ kỹ thuật Thửa đất 158, Tờ bản đồ địa chính số 41”.
Vẫn theo ông Diệm, sau ngày mẹ ông chết (16/3/1997), một số người em của ông đã lập di chúc giả nhằm chiếm đoạt toàn bộ diện tích đất nói trên, nhưng không thành, lại dẫn đến hậu quả: Ngày 23/7/1998, UBND TP Đà Nẵng ra Quyết định số 4201/QĐ-UB thu hồi toàn bộ diện tích 535,80m2 đất đang được hộ gia đình ông sử dụng, giao cho UBND phường Hòa Cường Bắc quản lý. Nhưng, hơn 10 năm qua, Quyết định số 4201/QĐ-UB chỉ là trên… giấy. Thực tế, hộ ông Diệm vẫn tiếp tục quản lý, sử dụng mảnh đất này. Năm 2006, khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án, hộ ông Diệm được UBND TP Đà Nẵng ban hành Quyết định số 893/QĐ-UBND ngày 26/6/2006 về việc bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về nhà, đất và được bố trí tái định cư. Tuy nhiên, sau khi “phát hiện” diện tích 535,80m2 đất hộ ông Diệm đang quản lý, sử dụng đã bị thu hồi vào năm 1998 (theo Quyết định số 4201/QĐ-UB), ngày 31/01/2008, UBND TP Đà Nẵng đã ra Quyết định số 1289/QĐ-UBND “xử lý lại”: Hủy bỏ giá trị đền bù về đất đã giao cho dự án; hủy bỏ giá trị đền bù về nhà ở có trên đất; hủy bỏ (thu hồi) vị trí 3 lô đất tái định cư đã bố trí bán cho hộ bị giải tỏa trong khi hộ gia đình ông Diệm đã trả tiền, đã lập biên bản bàn giao đất thực địa, đã sử dụng làm nhà ở.

Continue reading

KẾT QUẢ KÝ KẾT, GIA NHẬP CÁC ĐIỀU ƯỚC QUỐC TẾ VỀ NHÂN QUYỀN VÀ VẤN ĐỀ NỘI LUẬT HÓA VÀO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

ĐẶNG TRUNG HÀ – Vụ Hợp tác quốc tế, Bộ Tư pháp

Tham gia các Công ước quốc tế, trong đó có các công ước về nhân quyền là một chủ trương thường xuyên và nhất quán của Nhà nước Việt Nam. Ngoài việc gia nhập bốn Công ước quốc tế Giơ-ne-vơ (1949) về bảo hộ nạn nhân chiến tranh, đối xử nhân đạo với tù nhân chiến tranh năm 1957, Việt Nam chỉ đủ điều kiện tham gia các Công ước quốc tế về nhân quyền sau khi trở thành thành viên Liên hợp quốc năm 1977.

Kể từ đó, cùng với các nước xã hội chủ nghĩa khác, Việt Nam là chỗ dựa vững chắc cho phong trào độc lập dân tộc và trong cuộc đấu tranh vì các nhân quyền tại Liên hợp quốc và các tổ chức, diễn đàn quốc tế khác. Để phát huy tốt vai trò, tiếng nói, nâng cao uy tín quốc tế và hội nhập vào đời sống chính trị quốc tế, Việt Nam dần dần đã tham gia hầu hết các Công ước quốc tế quan trọng về nhân quyền.

1. Kết quả ký kết và gia nhập các điều ước quốc tế về nhân quyền.

Công ước quốc tế về nhân quyền quan trọng đầu tiên Việt Nam ký kết là Công ước quốc tế về Xoá bỏ mọi hình thức phân biệt đối xử với phụ nữ, viết tắt tiếng Anh là CEDAW, được Đại Hội đồng LHQ thông qua ngày 18/2/1979 và có hiệu lực ngày 3/9/1980. Việt Nam ký Công ước này ngày 27/11/1981 và phê chuẩn tháng 2/1982.

Ngày 9/6/1981, Việt Nam gia nhập Công ước quốc tế về Xoá bỏ các hình thức phân biệt chủng tộc, viết tắt tiếng Anh là CERD. Công ước này được Đại Hội đồng LHQ thông qua ngày 21/12/1965 và có hiệu lực từ ngày 4/1/1969.

Công ước quốc tế về các Quyền kinh tế, văn hoá và xã hội, viết tắt tiếng Anh là CESCR, và Công ước quốc tế về các Quyền dân sự, chính trị, viết tắt tiếng Anh là CCPR, được Đại Hội đồng Liên hợp quốc thông qua 16/12/1966 và có hiệu lực từ ngày 23/3/1976. Việt Nam gia nhập 2 Công ước này ngày 24/9/1982.

Việt Nam là nước đầu tiên ở châu á và nước thứ 2 trên thế giới trở thành thành viênCông ước về Quyền trẻ em sau khi ký Công ước này tháng 1/1990 và phê chuẩn ngày 20/2/1991. Việt Nam cũng đã phê chuẩn 2 Nghị định thư bổ sung của Công ước Quyền Trẻ em (Nghị định thư không bắt buộc về trẻ em trong xung đột vũ trang và Nghị định thư không bắt buộc về chống sử dụng trẻ em trong mãi dâm, tranh ảnh khiêu dâm).

Mới đây nhất, ngày 22-10-2007, Đại sứ Lê Lương Minh, Trưởng Phái đoàn thường trực Việt Nam tại Liên hợp quốc đã ký Công ước về Quyền của người tàn tật và hiện chúng ta đang quá trình nghiên cứu trình Chủ tịch nước phê chuẩn Công ước này. Việt Nam cũng đã ký và đang trong quá trình nghiên cứu phê chuẩn Quy chế Toà án hình sự quốc tế ICC.

Continue reading

KHAI NHẬN DI SẢN: PHƯỜNG PHẢI XÁC NHẬN BIÊN BẢN NIÊM YẾT

HỒNG TÚ

Báo Pháp Luật TP.HCM ngày 4-3 có đăng bài “Biết khai sai nhưng vẫn xác nhận” phản ánh một trường hợp công khai bỏ bớt số người được thừa kế theo pháp luật. Do Phòng công chứng số 1 TP.HCM không yêu cầu biên bản niêm yết việc khai nhận di sản phải được đại diện phường ký tên, đóng dấu nên một cá nhân đã ung dung khai nhận mình là con duy nhất để hưởng trọn di sản.

Thật bất ngờ khi theo tìm hiểu của PV Báo Pháp Luật TP.HCM, thủ tục niêm yết văn bản khai nhận di sản tại phường, xã đang được nhiều cơ quan thực hiện theo kiểu mạnh ai nấy làm.

Phải đóng dấu mới có hiệu lực

Theo ông Hoàng Xuân Hoan, Trưởng phòng Công chứng số 2 TP.HCM, do Luật Công chứng không quy định nên hiện phòng này vẫn tiếp tục thực hiện các thủ tục khai nhận và phân chia di sản theo Nghị định 75 ngày 8-12-2000 của Chính phủ và Thông tư 03 ngày 14-3-2001 của Bộ Tư pháp. Theo đó, việc niêm yết do cơ quan công chứng thực hiện tại trụ sở UBND cấp phường, nơi thường trú (hoặc tạm trú) trước đây của người để lại di sản. Cơ quan công chứng phải cử người trực tiếp niêm yết, có sự chứng kiến của đại diện UBND cấp phường.

Về thủ tục niêm yết, áp dụng theo Nghị định 58 ngày 24-8-2001 của Chính phủ (về quản lý và sử dụng con dấu), Phòng Công chứng số 2 yêu cầu lãnh đạo UBND phường ký tên xác nhận và đóng dấu vào biên bản niêm yết. Ông Hoan lý lẽ: “Phải có đóng dấu thì văn bản mới có giá trị pháp lý. Nếu tôi ký mà không có đóng dấu thì đó chỉ là chữ ký của cá nhân tôi chứ không phải là chữ ký của công chứng viên Hoàng Xuân Hoan”.

Ông Trần Anh Tuấn, Trưởng phòng Công chứng số 3 TP.HCM, cho biết: Sau khi thụ lý hồ sơ khai nhận di sản, công chứng viên sẽ gửi văn bản đề nghị UBND cấp phường niêm yết trong 30 ngày. Tiếp đó, cán bộ của phòng công chứng sẽ đến UBND phường để thực hiện việc niêm yết công khai. Việc niêm yết này phải có chữ ký xác nhận của cán bộ công chứng và đại diện UBND phường. Sau đó, chủ tịch UBND phường (hoặc phó chủ tịch được ủy quyền) phải ký tên và đóng dấu xác nhận vào biên bản niêm yết. Vì chưa có hướng dẫn nên phòng này cũng tự soạn thảo các biểu mẫu liên quan (văn bản, biên bản niêm yết…) để giải quyết các hồ sơ về thừa kế.

Continue reading