THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

PHAN THỊ THANH THỦY – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

1. Đề dẫn

Từ đầu năm 2000 đến nay, do tốc độ đô thị hóa gia tăng mạnh mẽ ở các đô thị lớn, hàng loạt nhà chung cư được xây dựng ồ ạt để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân thành phố khi quỹ đất ở ngày càng hẹp lại. Các tranh chấp giữa người bán – các chủ đầu tư (CĐT) và người mua trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán chung cư (HĐMBCC) cũng bùng phát mạnh mẽ về cả số lượng lẫn tính phức tạp. Sự xung đột lợi ích giữa hai bên do không được nhìn nhận và giải quyết thấu đáo bởi các bên có liên quan và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã dẫn đến tranh chấp đối đầu gay gắt, và gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực đối với đời sống và sinh hoạt của cư dân, ảnh hưởng đến sự ổn định trật tự – xã hội tại địa bàn có dự án.

Bài viết này sẽ tập trung vào làm rõ bản chất và các đặc điểm của tranh chấp phát sinh từ HĐMBCC, các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp và đưa ra những gợi mở v ề giải pháp nhằm giảm thiểu xung đột và giải quyết tranh chấp hiệu quả từ góc nhìn bảo vệ người tiêu dùng (NTD). Về phạm vi, bài viết chỉ giới hạn trong các tranh chấp phát sinh từ HĐMBCC giữa CĐT và người mua thuộc các dự án xây dựng và kinh doanh chung cư thương mại, không đề c ập đến loại hình chung cư do cá nhân/ hộ gia đình tự xây dựng để kinh doanh chỗ ở. Bài viết cũng không mở rộng đến các tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng chung cư ở giai đoạn hậu mãi.

2. Khái quát về hợp đồng mua bán chung cư

HĐMBCC được ký kết giữa người bán – CĐT- với người mua (khách hàng). Theo đó CĐT thu được một khoản tiền nhất định và chuyển giao quyền sở hữu căn hộ cho người mua. Ngược lại, người mua trả tiền và trở thành chủ sở hữu căn hộ (chủ hộ).

Bên bán – CĐT: phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và đáp ứng các điều kiện đặc biệt để kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của Luật Xây dựng 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Luật KDBĐS).

Người mua/chủ hộ hoặc người sử dụng hợp pháp căn hộ: chính là “người tiêu dùng” (NTD) theo quan niệm tại Khoản 1 Điều 3 Luật Bảo vệ quyền lợi NTD (Luật BVNTD) 20101 và theo thông lệ quốc tế [2].

Đối tượng của hợp đồng: chính là các căn hộ chung cư (CHCC) cụ thể trong tòa nhà chung cư thương mại thuộc về một dự án xây dựng và kinh doanh nhà chung cư đã được nhà nước cấp phép. Hiện tại, pháp luật chưa có định nghĩa về căn hộ chung cư nhưng từ định nghĩa nhà chung cư c ủa Luật Nhà ở 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” (Khoản 3 Điều 3), có thể hiểu rằng CHCC là những diện tích để ở độc lập nằm trong nhà chung cư, thuộc sở hữu riêng của người mua.

…

---

TRA CỨU BÀI VIẾT ĐẦY ĐỦ TẠI ĐÂY

---

SOURCE: Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 34, Số 4 (2018), 103 – 112

Filed under: Hợp đồng, LUẬT ĐẤT ĐAI & KINH DOANH BĐS, Thị trường bất động sản |