THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

THS. NGUYỄN THỊ MỸ DUNG

Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị rất lớn nên hành vi lựa chọn và quyết định mua bán hoàn toàn khác biệt so với các sản phẩm dịch vụ thông thường. Một khi phát huy được vai trò tín dụng BĐS, sẽ giúp hoạt động của thị trường BĐS trở nên nhộn nhịp, từ đó, tác động đến cung – cầu thị trường và kéo theo sự phát triển của các ngành khác. Do vậy, hoạt động tín dụng BĐS là tài trợ mua bán, xây dựng hoặc cũng có thể là nâng cấp tài sản thực như nhà cửa, khu căn hộ, nhà kho… và trong một số trường hợp còn bao gồm cả đất đai nhằm mục đích đầu tư và sử dụng.

Tín dụng BĐS thường là những khoản vay có giá trị lớn và thời gian dài. Đối tượng phục vụ của loại tín dụng này rất đa dạng, không những dành cho khách hàng là doanh nghiệp mà còn cả khách hàng là cá nhân. Khi đối tượng cho vay khách hàng là cá nhân thì chất lượng thông tin của khách hàng thường không cao, nên cho vay bất động sản là một lĩnh vực chứa nhiều tiềm ẩn rủi ro. Do vậy, các ngân hàng luôn thận trọng khi tham gia vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, mỗi ngân hàng có một chiến lược kinh doanh cho từng đối tượng khách hàng khác nhau. Khi đánh giá mức độ tham gia của ngân hàng vào lĩnh vực BĐS, chúng ta cần phân biệt rõ hai trường hợp: Cho vay kinh doanh BĐS và cho vay mua BĐS để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay. Việc cho vay kinh doanh BĐS sẽ chịu rủi ro trực tiếp khi thị trường BĐS có biến động giá hoặc bị đóng băng, do người kinh doanh BĐS không thể thu hồi hoặc thu hồi không đủ vốn từ việc bán các BĐS đã đầu tư. Còn trường hợp, việc cho vay mua BĐS để phục vụ cho chính nhu cầu của người vay, nếu người vay có nguồn thu nhập ổn định không phụ thuộc vào thị trường BĐS, thì khi thị trường BĐS biến động hoặc đóng băng, họ vẫn có khả năng trả nợ ngân hàng.

Sự thận trọng của các ngân hàng trong việc thiết lập cơ chế thẩm định nhằm kiểm soát an toàn và hiệu quả trong việc ra quyết định cho vay là việc làm mang tính chất sống còn đối với sự tồn tại phát triển của mỗi ngân hàng. Do vậy, việc thẩm định các dự án để cho vay là việc làm cực kỳ quan trọng, giúp các ngân hàng đưa ra những kết luận về tính khả thi, hiệu quả tài chính của dự án, khả năng thu hồi nợ và những rủi ro có thể xảy ra cho các ngân hàng. Theo khoản 2 điều 51 của Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 01/01/2007: “Việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá”.

Điều kiện để ngân hàng cho vay BĐS đối với khách hàng được dựa trên:

– Thu nhập ổn định, đảm bảo khả năng trả nợ cho ngân hàng.

– Vốn tự có tham gia vào BĐS theo đúng tỷ lệ ngân hàng quy định.

– Có tài sản thế chấp, cầm cố dùng để đảm bảo thuộc sở hữu của chính người vay hoặc được thân nhân có tài sản thế chấp, cầm cố bảo lãnh. Tài sản thế chấp có thể căn nhà, nền nhà dự định mua hoặc bằng tài sản khác.

Hiện nay, việc cho vay đối với các sản phẩm BĐS có thời hạn dưới 1 năm, các ngân hàng thường áp dụng lãi suất cố định, còn với thời hạn vay trên 1 năm thì được áp dụng lãi suất thả nổi. Lãi suất thả nổi mà các ngân hàng áp dụng là thả nổi theo một biên độ dao động nhất định nào đó, chẳng hạn: lãi suất được các ngân hàng xác định cho vay là 12%/năm thì những năm tiếp theo, tùy thuộc vào lãi suất thị trường mà lãi suất này có thể thay đổi, tuy nhiên, sự thay đổi sẽ không vượt quá biên độ +/-0,5%/tháng hoặc ngân hàng có thể cam kết với khách hàng sẽ nâng lãi suất không quá 3%/năm hoặc không quá 5% cho toàn bộ kỳ hạn của hợp đồng cho vay.

Với tình hình lạm phát xảy ra trong thời gian qua đã làm cho thị trường BĐS ảm đạm, đóng băng, những nhà đầu tư nhỏ lẻ trong nước lâm vào tình cảnh khó khăn nếu không muốn nói là nhường sân chơi này lại cho các đại gia của nước ngoài với những dự án xây dựng chung cư cao tầng, đô thị cao cấp cũng như những tòa nhà văn phòng đòi hỏi nguồn vốn lớn mà hiện nay rất ít các nhà đầu tư trong nước đáp ứng nổi. Theo Hiệp hội kinh doanh BĐS của thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay, đã có tới 50% doanh nghiệp kinh doanh địa ốc trên địa bàn đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng và nếu tình trạng này kéo dài thì ước tính sẽ có ít nhất 30% doanh nghiệp bị phá sản. Xét về mặt lâu dài, thị trường BĐS Việt Nam sẽ có cơ hội phát triển mạnh, nhất là nhà BĐS ở đô thị, BĐS dịch vụ, thương mại và BĐS công nghiệp. Tuy nhiên, mảng BĐS nhà ở đô thị sẽ phát triển mạnh nhất là các loại hình nhà cho thuê, nhà trả góp… Đây không những là nhu cầu cấp thiết của đa số người lao động có thu nhập thấp mà còn là thị trường được nhiều nhà đầu tư BĐS quan tâm. Theo số liệu thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, số vốn đầu tư BĐS của các nhà đầu tư trong nước có đến 60% là tiền vay ngân hàng và số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 4/2008, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực BĐS ước khoảng 135.000 tỷ đồng, chiếm 10,8% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng.

Vì vậy, để nâng cao chất lượng tín dụng và góp phần phát triển thị trường BĐS, theo chúng tôi, có một số giải pháp sau đây:

Thứ nhất, phát triển thị trường BĐS phải gắn liền với sự phát triển các loại thị trường lao động, thị trường chứng khoán… Hoàn thiện khung pháp luật, phát triển đúng hướng và bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường. Phải có thông tin giúp thị trường hoạt động ngày càng minh bạch và tạo sân chơi bình đẳng, thu hút được mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường BĐS.

Thứ hai, rà soát và bổ sung các thủ tục, hồ sơ vay vốn theo quy định của cơ chế cho vay. Kiểm soát chặt chẽ cho vay vốn để tăng cường khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng đối với các đối tượng khách hàng và đảm bảo an toàn vốn.

Thứ ba, đáp ứng các nhu cầu vốn đối với những dự án trọng điểm và có hiệu quả theo như hợp đồng đã ký kết. Những dự án có nhu cầu vốn lớn, các ngân hàng thương mại chủ động dàn xếp và thỏa thuận cho vay hợp vốn.

Thứ tư, phát triển đa dạng các loại nhà ở với tiện ích, chất lượng, trang thiết bị khác nhau để bán hoặc cho thuê nhằm đáp ứng mức thu nhập của nhiều đối tượng khác nhau trong xã hội.

Thứ năm, đào tạo chuyên gia cho thị trường BĐS bao gồm: nghiệp vụ về mua, bán, tư vấn BĐS, định giá, môi giới, công chứng, bảo hiểm… Đây là những lĩnh vực mà thực tiễn hiện nay chưa được quan tâm đúng với tầm của nó, nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS việc phát triển lành mạnh và thu hút vốn đầu tư.

SOURCE: TẠP CHÍ NGÂN HÀNG SỐ 18/2008

Filed under: Hợp đồng, Thị trường bất động sản |