CẢNH GIÁC VỚI HỢP ĐỒNG TẠM TÍNH TRONG LĨNH VỰC ĐỊA ỐC

Posted on 30/06/2011 by Civillawinfor

LS. NGUYỄN ĐĂNG LIÊM

Vừa qua một thân chủ của tôi là giảng viên đại học đề nghị luật sư của VPLS Quang Trung tư vấn về “hợp đồng mua bán nhà của một dự án” ở địa bàn P.11, Q.3, TP.HCM mà hiện nay chủ đầu tư dự án đang có nhiều văn bản thúc hối anh ta phải nhanh chóng “chia sẻ” chi phí phát sinh lên đến 50% trị giá căn hộ đã đặt mua theo hợp đồng từ tháng 10/2003, nếu không sẽ hoàn trả tiền đặt cọc đã trên 50% trị giá căn hộ.

Qua nghiên cứu nội dung hợp đồng, cho thấy bên A (chủ đầu tư) rào đón rất chặt chẽ bằng các điều khoản như: Điều 2: về giá trị hợp đồng tạm tính  của căn hộ đặt mua là 353.600.136 đồng. Điều 5: về trách nhiệm bên B (tức khách hàng, người đặt mua căn hộ chung cư) nếu không thực hiện đúng hợp đồng, không đóng đủ tiền theo từng giai đoạn, thì bên A sẽ đương nhiên hủy bỏ hợp đồng và trả lại tiền đã nộp của bên B mà không tính lãi. Trong khi phần qui định về trách nhiệm của bên A (chủ đầu tư) lại rất đơn giản là: “giao cho bên B toàn bộ hồ sơ hợp lệ về nhà ở” (Điều 4), thậm chí còn lẫn lộn giữa trách nhiệm và quyền khi qui định: “không chấp nhận việc trả lại nhà ở sau khi bên B đã nhận” (ở Điều 4 khoản 2). Hậu quả của việc qui định ràng buộc trách nhiệm bên A không rõ ràng, chặt chẽ dẫn đến chủ đầu tư (bên A) đòi bên B phải đóng bổ sung thêm đến 189.400.000đ (trên 50% trị giá căn hộ tạm tính ban đầu) với nhiều lý do được nại ra (trong đó có không ít lý do không chính đáng, chẳng hợp lý chút nào) như: do công ty (bên A) phải làm nghĩa vụ tài chính với thành phố (nộp tiền sử dụng đất), do phải chuẩn bị công tác đầu tư (khảo sát, thiết kế, giải phóng mặt bằng vv…), do mua sắm vật tư phục vụ thi công chung cư, do giá cả vật tư, nguyên liệu biến động tăng cao gấp 3 lần so với năm 2003, do trượt giá nhân công, do lãi vay ngân hàng hàng tháng, do lạm phát. Đúng là có những lý do bên A nại ra rất  “kỳ cục” nếu nhìn ở góc độ nhà đầu tư, chủ dự án. Nhưng khách hàng đành “ngậm bồ hòn”, bị bắt buộc, miễn cưỡng phải mở hầu bao chi thêm, nếu không sẽ bị hoàn trả lại tiền không được tính lãi. Rõ ràng bên B (khách hàng cần nhà để ổn định cư trú) đã gánh hết hậu quả từ việc đàm phán thiếu bình đẳng và quá hời hợt trong đàm phán, ký kết hợp đồng với bên A ngay từ đầu. Bên A đã cầm đằng cán, còn bên B nắm phải đằng lưỡi với quá nhiều rủi ro. Một dự thảo hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng đất xây dựng trường học khác (do anh bạn nhà giáo nhờ tư vấn), bên A (chủ dự án) còn chủ động đưa ra điều kiện tạm tính cả về diện tích chuyển nhượng và điều kiện bên B phải thanh toán chặt chẽ làm 4 đợt trong thời gian có 2 tháng (hai tháng) mà không hề ràng buộc mỗi đợt thanh toán, bên A phải đáp ứng cụ thể về tiến độ bàn giao quyền sử dụng đất và đầu tư hạ tầng kỹ thuật như thế nào.

Continue reading →

Filed under: LDS - Hợp đồng, Thị trường bất động sản | 1 Comment »

THỊ TRƯỜNG VÀNG VIỆT NAM: NHỮNG BẤT CẬP VÀ YÊU CẦU CẢI CÁCH

Posted on 30/06/2011 by Civillawinfor

TS. PHẠM HUY HÙNG – Chủ tịch HĐQT VietinBank

1.Thị trường vàng (TTV) thế giới thời gian qua và xu hướng phát triển
1.1. TTV thế giới thời gian qua
Cùng với sự phát triển của sản xuất và lưu thông hàng hóa, các hình thái tiền tệ khác nhau đã ra đời và không ngừng phát triển nhằm đáp ứng, mở đường cho sự phát triển của các nền kinh tế, thúc đẩy khu vực hoá, toàn cầu hoá. Các công cụ đầu tư cũng gia tăng mạnh, với sự bùng phát của thị trường tài chính, thị trường hàng hoá cả về qui mô và tốc độ luân chuyển.
Tuy nhiên, bất ổn và rủi ro cũng có xu hướng gia tăng. Một mặt, tiền dấu hiệu (giấy bạc ngân hàng, tiền đúc lẻ, tiền điện tử…) thiếu cơ sở ổn định vững chắc và thực tế luôn chịu các áp lực giảm giá (do thâm hụt ngân sách của các Chính phủ và các vấn đề chính trị, xã hội, tiêu cực,…). Tốc độ lưu chuyển tiền tệ ngoài ngân hàng nhanh, cộng với sự tinh vi, phức tạp của các sản phẩm đầu tư đi kèm với các rủi ro tiềm ẩn, khó lường. Khủng hoảng tài chính Châu Á 1997-1998 và gần đây hơn là khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007 là các minh chứng cụ thể. Trong bối cảnh như vậy, vai trò của vàng với tư cách của một công cụ tiền tệ, một công cụ đầu tư đã phát triển mạnh mẽ.
Trước hết: phải kể đến việc cất trữ, bảo toàn giá trị tài sản trước các rủi ro tiền tệ của các chế độ tiền danh nghĩa.
Trước các áp lực mất giá của tiền ngân hàng, đặc biệt là sự mất giá của USD trong thời qua và sự leo thang của lạm phát hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007, Ngân hàng Trung ương (NHTW) các nước đã điều chỉnh dự trữ ngoại hối quốc gia, chuyển qua mua ròng vàng sau 2 thập kỷ đóng vai trò nguồn cung ổn định cho thị trường. Năm 2009, NHTW Trung Quốc mua vào 450 tấn vàng, Ấn Độ mua 200 tấn, Nga mua 71 tấn,… Hiện nay, Mỹ là quốc gia dẫn đầu về dự trữ vàng thế giới với 8.133 tấn chiếm 78,9% dự trữ ngoại hối quốc gia, tiếp đó là Đức (3.412 tấn, 71,5%), Ý (2.702,6 tấn, 66,5%), Pháp (2.987 tấn, 72%)(i)…
Động thái cất trữ vàng của khu vực tư nhân cũng tăng mạnh, đặc biệt là từ những năm đầu thế kỷ 21. Ngoài áp lực mất giá của các đồng nội tệ, sự bùng phát cất trữ vàng khu vực tư nhân còn gắn liền với việc nới lỏng quyền sở hữu vàng cá nhân của một số quốc gia, trong đó phải kể đến Trung quốc, Ấn độ.

Thứ hai: Vàng và các sản phẩm đầu tư vàng trở thành các công cụ đầu tư hấp dẫn trong nền kinh tế

Continue reading →

Filed under: LUẬT TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG | Leave a comment »

VẤN NẠN VỐN ĐIỀU LỆ SAU KHI SÁP NHẬP CÔNG TY

Posted on 30/06/2011 by Civillawinfor

LG. CAO HUYỀN TRANG

Trong các vụ mua bán và sáp nhập (M & A), vốn điều lệ của công ty sau khi sáp nhập được ghi nhận như thế nào là một vấn đề nan giải, đặc biệt đối với trường hợp sáp nhập thông qua phương án hoán đổi cổ phần và thực hiện đăng ký kinh doanh theo thủ tục sáp nhập tại điều 153 của Luật Doanh nghiệp và Nghị định 43/2010/NĐ-CP về đăng ký kinh doanh.

Bài viết này chỉ đề cập đến việc hoán đổi cổ phần, một phương thức mà thị trường sáp nhập ở Việt Nam ưa chuộng, vì nó đảm bảo được tỷ lệ sở hữu cổ phần của các cổ đông hiện hữu sau khi công ty sáp nhập.

Có thể đưa ra một ví dụ như sau, công ty A nhận sáp nhập công ty B, mỗi công ty có vốn điều lệ là 20 tỉ đồng, tương ứng mỗi công ty có 20 triệu cổ phần, mệnh giá một cổ phần là 10.000 đồng.

Sẽ rất dễ dàng xác định vốn điều lệ sau khi sáp nhập, nếu các công ty nêu trên được xác định giá trị doanh nghiệp ngang nhau và tỷ lệ hoán đổi cổ phần là 1:1. Khi đó, vốn điều lệ của công ty sau khi sáp nhập sẽ là tổng số vốn điều lệ của A và B, tức 40 tỉ đồng, tương ứng với 40 triệu cổ phần.

Nhưng nếu một trong hai công ty này ăn nên làm ra, khi đó giá thị trường một cổ phần của công ty A là 40.000 đồng, còn của công ty B là 20.000 đồng, câu chuyện lúc này không còn dễ dàng nữa.

Đối với trường hợp này, khi thực hiện việc sáp nhập theo phương thức hoán đổi cổ phần, công ty A sẽ phát hành thêm 10 triệu cổ phần để đổi 20 triệu cổ phần của công ty B. Như vậy, tổng số cổ phần sau khi sáp nhập sẽ là 30 triệu cổ phần, và theo quy định mệnh giá một cổ phần là 10.000 đồng, thì vốn điều lệ sẽ là 30 tỉ đồng.

Lúc này doanh nghiệp sẽ nộp hồ sơ đăng ký kinh doanh cho cơ quan cấp giấy chứng nhận với số vốn điều lệ tương ứng là 30 tỉ đồng, nhưng hồ sơ như thế sẽ bị bác.

Lập luận của cơ quan cấp phép cho rằng khi sáp nhập, vốn điều lệ của hai công ty phải cộng gộp với nhau vì theo Luật Doanh nghiệp, vốn điều lệ của công ty là vốn mà các cổ đông thực nộp vào công ty, do vậy số vốn thực nộp và thực có của hai công ty nêu trên là 40 tỉ đồng, nên vốn điều lệ sau khi sáp nhập phải là 40 tỉ đồng, không thể giảm xuống 30 tỉ đồng được.

Continue reading →

Filed under: LTM - Chủ thể kinh doanh | Leave a comment »