DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN: KINH NGHIỆM QUỐC TẾ, THỰC TIỄN VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN Ở VIỆT NAM

Posted on 14/01/2011 by Civillawinfor

LƯU ĐỨC KHẢI – Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương

HÀ HUY NGỌC – Viện Khoa học xã hội Việt Nam

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Chính vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản chiếm một vị trí ngày càng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta.

1. Hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam

Hoạt động môi giới bất động sản là hoạt động hỗ trợ chủ sở hữu bất động sản (BĐS) tìm kiếm khách hàng, đàm phán hợp đồng mua, bán, thuê, trao đổi BĐS. Quyền lợi của người môi giới là được hưởng một khoản hoa hồng. Môi giới là hoạt động thường có đối với các giao dịch về BĐS và bắt nguồn từ tính đặc thù của BĐS là không di chuyển được và các BĐS không hoàn toàn giống nhau. Đối với người bán, để tìm kiếm được người đồng ý mua BĐS của mình thì họ phải giới thiệu BĐS của mình cho những người quan tâm, mà trên thực tế có nhiều người không đủ thông tin và quỹ thời gian để thực hiện. Mặt khác, việc mua bán BĐS diễn ra khá phức tạp và thị trường này luôn biến động. Với những lý do trên đã làm nảy sinh nhu cầu khách quan của hoạt động môi giới BĐS.

Vị trí của người môi giới BĐS nằm giữa người bán và người mua BĐS và họ có thể là một cá nhân hoặc tổ chức. Nghĩa vụ của người môi giới là: người đại diện cho người thuê môi giới; phải tuân theo các chỉ dẫn của người thuê môi giới; phải trung thành với người thuê môi giới. Nghĩa vụ của người thuê môi giới là: trả tiền hoa hồng cho người môi giới khi hợp đồng mua bán được thực hiện và cung cấp các thông tin về BĐS cần bán cho người môi giới.

Trên thực tế thì hoạt độngmôi giới BĐS rất phát triển, đặc biệt là các nước có nền kinh tế thị trường phát triển. ở các nước này có những Luật để điều tiết hoạt động môi giới BĐS. Tiềm năng và quy mô của thị trường BĐS ở Việt Nam còn rất lớn, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam”, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000ha hiện nay lên 460.000ha vào năm 2020, đưa tỷ lệ đô thị hoá từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025. Dân số đô thị từ 23 triệu người dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị. Trung bình mỗi năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | 2 Comments »

VÀNG VÀ ỨNG XỬ VỚI VÀNG

Posted on 14/01/2011 by Civillawinfor

ĐỨC THÀNH

Ai đó hỏi: bạn chọn gì cho sự kiện kinh tế 2010? – Tôi nói: “vàng”

Đây chỉ là ý kiến cá nhân, có thể là chủ quan, song không ít người dân, không ít chuyên gia kinh tế hàng đầu, cả những người nắm trọng  trách trong quản lý thị trường tài chính tiền tệ năm 2010 đều phải chú ý đến nó. Nói như thế vì vàng cứ âm thầm… tăng giá từ đầu năm, để rồi 3 tháng cuối năm, gây “náo loạn” thị trường. Chưa bao giờ người ta quan tâm đến vàng đến thế và cũng  chưa bao giờ, vàng ở Việt Nam có giá cao thế, đã có lúc  vượt “đỉnh” của mọi thời đại khi đạt ngưỡng 38,5  triệu đồng/ lượng.  Có nhiều điều để bàn về vàng trong năm 2010. Câu chuyện ứng xử với vàng là điều đáng nói. 

Tạm gác những biến động đầy kịch tính của giá vàng, số liệu gây sốc là thông tin người dân Việt Nam đang sở hữu 1.000 tấn vàng, trị giá mấy chục tỷ USD. Tin tức về vàng nóng hầm hập đăng tải trên các phương tiện truyền thông: nhanh, đầy đủ, thậm chí cập nhật từng ngày, từng giờ về giá… với những bình luận, phán đoán đầy kịch tính. Còn trong dân, lúc bấy giờ giá vàng là câu chuyện ở trên đường, ở công sở… thậm chí là ở đầu chợ. Thời điểm đó, thị trường như khuyến khích người dân mua vàng để tạm trữ. Vì lạm phát tăng nhanh, tiền đồng mất giá, giá chứng khoán giảm, thị trường bất động sản lạnh lẽo. Vàng đã kích thích người dân  bằng mọi giá… chen nhau mua để cất trữ nhằm bảo vệ giá trị tài sản, thậm chí là đầu cơ nhỏ lẻ để kiếm chác. Thị trường vàng bỗng chốc xoay đúng theo kịch bản của giới đầu cơ chuyên nghiệp. Không chỉ có thế, cơ hội đầu cơ trục lợi đã lại được “tiếp sức” một cách vô tình từ tác động không đáng có của việc ban hành và thực thi chính sách của cơ quan quản lý.

Ở ta còn có một đặc thù khác, người dân có thể gửi vàng vào ngân hàng. Một khi vàng đivào ngân hàng, sẽ có chuyện cho vay bằng vàng, chuyển vàng thành tiền cho vay… Mà như vậy thì rất có khả năng vàng góp phần làm tăng lượng cung tiền trong nền kinh tế. Cung tiền tăng, lại không nằm trong vòng kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước ắt sẽ góp phần tạo ra lạm phát. Thông tư 22 của Ngân hàng nhà nước ra đời không cho phép ngân hàng chuyển đổi vàng huy động được thành tiền đồng hay các hình thức tiền khác nhằm mục tiêu kiềm chế lạm phát. Song chính sách mới này, khi ra đời, chưa làm được nhiệm vụ đó thì đã làm “nghẽn” kênh vàng ở thời điểm nước sôi lửa bỏng. Theo nhận định của không ít chuyên gia, ở thời điểm đó là: thông tư không những chặn đường vào kênh chính thức của vàng, khuyến khích giao dịch không chính thức, khiến nguồn cung vàng bị sụt giảm do ước đến hàng trăm tấn vàng trong hệ thống ngân hàng bị ứ đọng, không lưu thông nên tác động bất lợi lên cân đối cung – cầu vàng. Trong một chừng mực nào đó, giới đầu cơ đã nhận ra tác động phụ của chính sách để thao túng giá vàng hưởng lợi, và thực tế giá vàng đã có lúc bị đẩy lên 38,2  triệu đồng/ lượng, tức là cao hơn 2 triệu đồng/lượng so với giá vàng quốc tế cùng thời điểm. Ngay sau khi vàng đạt mốc 38,2 triệu đồng lượng, Ngân hàng Nhà nước tuyên bố cho nhập vàng “với khối lượng phù hợp”, giá vàng lập tức giảm và giảm ngay trên 1 triệu đồng/lượng.

Continue reading →

Filed under: LUẬT TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG, Nhà nước và nền KTTT | Leave a comment »

Ý NGHĨA CỦA VỐN VÀ LÝ DO THÁO BỎ QUY ĐỊNH VỀ VỐN PHÁP ĐỊNH

Posted on 14/01/2011 by Civillawinfor
THS. TRƯƠNG TRỌNG HIỂU – Khoa Luật, ĐH Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh

Sau một thời gian ứng dụng Luật Doanh nghiệp (từ Luật Doanh nghiệp năm 1999 cho đến Luật Doanh nghiệp năm 2005 hiện hành), có nhiều ý kiến cho rằng cần xem xét lại một số nội dung quy định trong các văn bản này1. Trong đó, dựa trên cơ sở các chức năng của vốn, nhất là chức năng bảo đảm quyền lợi cho chủ nợ2, có ý kiến cho rằng, nên lặp lại quy định về điều kiện mức vốn tối thiểu khi thành lập doanh nghiệp đối với tất cả các trường hợp đầu tư kinh doanh. Cách thức tiếp cận này là hợp lý, cần được tham khảo. Tuy nhiên, theo chúng tôi, vấn đề cần được nhìn nhận từ vai trò, ý nghĩa của vốn ở từng vị trí của tất cả các bên có liên quan. Trước hết là vai trò của vốn đối với chính doanh nghiệp; thứ hai là ý nghĩa của vốn đối với các đối tác của doanh nghiệp – chủ nợ. Ngoài ra, cũng được nhìn nhận từ phía Nhà nước – với tư cách là chủ nợ lớn nhất và với chức năng điều hòa mối quan hệ giữa hai bên nói trên.

1. Đối với doanh nghiệp sở hữu vốn

Ở vị trí của doanh nghiệp, để định vị nội dung quy định của pháp luật về vốn điều lệ, ý nghĩa của vốn cần được nhìn nhận thông qua một số nội dung sau:

Thứ nhất, cần có cơ chế để doanh nghiệp tự xác định quy mô vốn theo nhu cầu và quy mô kinh doanh.

Trước hết, cần phân định rõ các khái niệm: vốn điều lệ – vốn gốc – vốn chủ sở hữu, vốn pháp định – vốn tối thiểu, vốn kinh doanh và tài sản của doanh nghiệp. Trong đó, khái niệm vốn kinh doanh và tài sản của doanh nghiệp cần được xác định lại vì tuy có sự khác biệt về mặt ngữ nghĩa nhưng lại có sự đồng nhất.

Nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp là để tiến hành hoạt động sản xuất – kinh doanh. Muốn vậy, nhà đầu tư cần phải có vốn và vốn kinh doanh của doanh nghiệp sẽ là toàn bộ tài sản của doanh nghiệp, kể cả tài sản cố định hay tài sản lưu động. Trong những giai đoạn hoạt động tiếp sau của doanh nghiệp, khi giá trị tài sản của doanh nghiệp có tăng lên, thì vốn điều lệ của chủ sở hữu vẫn giữ ở mức cũ. Vì vậy, nhà đầu tư cần phải xác định rõ nhu cầu sử dụng vốn của mình khi bắt đầu tiến hành hoạt động kinh doanh để từ đó thiết lập quy mô vốn cũng như quy mô doanh nghiệp thích hợp. Nếu không làm được như vậy, có thể doanh nghiệp sau khi ra đời sẽ không có đủ vốn để hoạt động hoặc ngược lại, doanh nghiệp không sử dụng hết tài sản của mình cho hoạt động sản xuất thì sẽ lãng phí và chi phí làm ra sản phẩm sẽ rất cao do các khoản hạch toán chi phí, khấu hao tài sản không trực tiếp tham gia vào quy trình sản xuất.

Continue reading →

Filed under: LTM - Chủ thể kinh doanh | Leave a comment »

5 BÍ QUYẾT TRONG TRANH CHẤP PHÁP LÝ

Posted on 14/01/2011 by Civillawinfor

TRẦN PHƯƠNG MINH (dịch từ Entrepreneur)

Chữ ký đủ thẩm quyền chỉ là một trong nhiều cách thức bảo vệ hoạt động kinh doanh của bạn khi ký kết bản hợp đồng. Hãy đối mặt với một thực tế: Không quan tâm tới bạn nỗ lực hết mức ra sao để tránh xa nó, một ngày nào đó, bạn và công ty của bạn có thể không may mắn kết thúc một tranh chấp hợp đồng tại toà án với những phán quyết bất lợi.

Đặt những lời nói đùa sang một bên, Chris Kelleher, phụ trách chuyên mục “Pháp lý” của tạp chí Entrepreneur và là luật sư tư vấn kiêm chủ tịch hãng luật The Law Firm For Businesses chuyên giúp các chủ doanh nghiệp giải quyết sáng tạo các vấn đề pháp lý kinh doanh của họ, khẳng định rằng rất ít doanh nghiệp sẽ phủ nhận thực tế việc có mặt tại toà án luôn phức tạp và tốn kém chi phí, không chỉ về mặt các chi phí pháp lý liên quan mà còn bao hàm các nội dung phán quyết của toà án dẫn tới các chi phí khác phát sinh.

Hơn thế nữa, không ít trường hợp bạn sẽ phải mất rất nhiều thời gian quý giá, mối quan tâm và suy nghĩ khi phát sinh một tranh chấp pháp lý, trong khi nếu bản hợp đồng được soạn thảo chặt chẽ thì tất cả các khoản tiền bạc, thời gian và công sức này sẽ được dành cho công việc phát triển kinh doanh.

Với kinh nghiệm hơn 20 năm trong nghề pháp lý, Kelleher đưa ra 5 bí quyết giúp các doanh nghiệp tránh xa các tranh chấp tại toà án, hay nâng cao cơ hội chiến thắng khi có mặt ở đó.

1) Đưa thêm điều khoản “Bên thua kiện sẽ chịu toàn bộ các chi phí pháp lý phát sinh” vào các bản hợp đồng, thoả thuận kinh doanh của bạn

Thường là một cú sốc lớn với nhiều chủ doanh nghiệp khi họ thấy rằng pháp luật thường không có quy định rằng họ được bù đắp các chi phí pháp lý thậm chí cả khi thắng kiện. Bên thua kiện chỉ phải trả chi phí tố tụng mà không phải là các chi phí luật sư, chi phí pháp lý khác cho bên thắng kiện.

Continue reading →

Filed under: LTM - Chủ thể kinh doanh, LTM - Pháp luật cạnh tranh | Leave a comment »

TRANH CHẤP DÂN SỰ: NGÔI MỘ CỦA AI?

Posted on 14/01/2011 by Civillawinfor

HOÀNG YẾN

Một ngôi mộ, hai người đều giành là mộ của cha mình. Tranh chấp, không ai giải quyết vì pháp luật chưa quy định. Cho đến nay chưa có một văn bản pháp luật nào quy định tranh chấp về mồ mả, hài cốt thì giao cho tòa hay UBND giải quyết.

TAND một quận tại TP.HCM đang lúng túng, không biết có thụ lý, giải quyết một vụ tranh chấp mồ mả hay không.

Một ngôi mộ, hai người giành

Trong đơn khởi kiện, ông TVT trình bày rằng năm 1985, cha ông mất, được an táng tại miếng đất mà ông mua giấy tay của một người quen. Hằng năm, ông vẫn đến chăm nom, hương khói cho người đã khuất. Được một thời gian, do hoàn cảnh khó khăn, ông phải rời TP về quê làm ăn. Nay quay trở lại, ông muốn bốc mộ cha đưa về nơi mình đang sinh sống để tiện thăm nom. Thật bất ngờ, ngôi mộ của cha ông đã được gia đình ông NVD (người mua đất gần đó sau này) trang trí, tu bổ khác hẳn.

Ông T. bèn gặp ông D., nói ý định muốn bốc mộ cha về nơi khác để an táng thì ông D. phản đối, nói ngôi mộ đó là của cha ông D., được an táng vào năm 1990 ngay trong khuôn viên nhà ông D. Bức xúc, ông T. trưng các bức ảnh khi tổ chức an táng cha mình, giấy tờ mua đất… để chứng minh ngôi mộ đó là mộ của cha mình. Tuy nhiên, ông D. cứ một mực khăng khăng rằng khi gia đình ông dọn về đây sinh sống thì mảnh đất không có bất kỳ ngôi mộ nào. Sau này cha ông chết, ông mới lập ngôi mộ trên để thờ cúng.

Ông T. đến nhờ UBND phường can thiệp nhưng ủy ban từ chối vì cho rằng vụ việc không thuộc thẩm quyền giải quyết của mình. Ông bèn khởi kiện ông D. ra TAND quận, yêu cầu được bốc mộ của cha về nơi khác chăm nom. Nhưng như đã nói, tòa cũng đang lúng túng, không biết có nên thụ lý hay không.

Continue reading →

Filed under: CÂU CHUYỆN PHÁP LUẬT, LDS - Tình huống thực tiễn, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | Leave a comment »

SỬA ĐỔI, BỔ SUNG CÁC QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ NGHỊ GIAO KẾT HỢP ĐỒNG TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ

Posted on 14/01/2011 by Civillawinfor

Massachusetts Real Estate contractThS. NGUYỄN VĂN PHÁI – Khoa Quan hệ quốc tế, Đại học KHXH&NV TP Hồ Chí Minh

Đề nghị giao kết hợp đồng là một vấn đề quan trọng của hợp đồng. Vì vậy, Công ước Viên về hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế của Liên hiệp quốc năm 1980 (CISG), Bộ nguyên tắc về hợp đồng thương mại quốc tế của UNIDROIT năm 2004 (PICC) và Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam (BLDS 2005) đều có những quy định về vấn đề này. Qua những tình huống thực tiễn, chúng tôi tập trung phân tích, so sánh những quy định về đề nghị giao kết hợp đồng trong các văn bản trên để đưa ra những kiến nghị hoàn thiện các quy định của BLDS về đề nghị giao kết hợp đồng.

1. Đề nghị giao kết hợp đồng

Đề nghị giao kết hợp đồng về bản chất là một hành vi pháp lý đơn phương của một chủ thể bày tỏ ý định giao kết hợp đồng với chủ thể khác theo các điều kiện xác định.

1.1. Người nhận đề nghị

Đề nghị thường hướng tới một hoặc một số người xác định. Người nhận đề nghị có thể là một thể nhân hoặc pháp nhân: cá nhân được xác định bởi họ tên, quốc tịch, hộ khẩu thường trú (hoặc địa chỉ tạm trú); pháp nhân được xác định bởi tên gọi, trụ sở và quốc tịch. Tính xác định của người được đề nghị thường được thể hiện khi bên đề nghị gửi đề nghị giao kết hợp đồng, vì khi đó bên đề nghị đã xác định được họ muốn giao kết hợp đồng với ai.

Nếu đề nghị không được gửi tới một hoặc một số người cụ thể, nó chỉ là một phần bảng báo giá hoặc được gửi ra ngoài theo một thông báo rộng rãi, nó không tạo thành một đề nghị1, như tình huống trong vụ kiện sau2:

Tóm tắt vụ kiện: Ngày 6/4/1956, bị đơn Great Minneapolis đăng quảng cáo trên báo của thành phố Minneapolis: 9h sáng thứ bảy, những chiếc áo lông mới hiệu Sharp giá 100 USD, sẽ bán cho người có mặt đầu tiên với giá 1 USD. Ngày 13/4/1956, bị đơn tiếp tục đăng quảng cáo với nội dung: khăn choàng lông thỏ màu đen dành cho phụ nữ giá 139.50 USD, sẽ bán cho người có mặt đầu tiên với giá 1 USD.

Vào một trong những ngày thứ bảy theo như đã công bố trên quảng cáo, nguyên đơn Lefkowitz là người đầu tiên có mặt tại cửa hiệu của bị đơn và trong mỗi thời điểm, nguyên đơn yêu cầu bị đơn bán áo choàng và khăn như đã quảng cáo. Trong cả hai thời điểm, bị đơn từ chối bán hàng trưng bày cho nguyên đơn và tuyên bố trong thời điểm thứ nhất rằng, do một quy tắc của hãng, quảng cáo được đưa ra và chỉ bán cho phụ nữ. Do đó, nguyên đơn đã kiện bị đơn ra tòa vì cho rằng, bị đơn đã không thực hiện đúng cam kết đã nêu trong quảng cáo.

Continue reading →

Filed under: LDS - Hợp đồng, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | Leave a comment »