NHÀ CHUNG CƯ LÀM VĂN PHÒNG: CẤM ĐƯỢC KHÔNG?

Posted on 18/09/2010 by Civillawinfor

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG CHUNG – LG. NGUYỄN GIA HUY CHƯƠNG

Liệu có cấm được việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng khi nhu cầu mặt bằng kinh doanh giá rẻ luôn tồn tại?

Ngay sau khi Bộ Xây dựng ban hành Công văn số 2544/BXD-QLN ngày 19.11.2009 về quy định quản lý và sử dụng nhà chung cư, đã có nhiều ý kiến xung quanh những quy định của văn bản này. Nội dung của Công văn 2544 tập trung vào một số vấn đề về công tác quản lý sử dụng nhà chung cư nhưng đáng quan tâm nhất là mục đích của việc sử dụng nhà chung cư: chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở sang làm văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh là trái với mục đích sử dụng, không đảm bảo an toàn.

Ở đây, người viết muốn góp một số ý kiến về nội dung của Công văn ở góc độ quy định pháp luật và thực tiễn đời sống xã hội Việt Nam.

“Vênh” giữa quy định và thực tiễn áp dụng

Theo Luật Nhà ở, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích “để ở” và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, mục đích sử dụng của nhà ở là phải để ở. Tuy nhiên, thực tế tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, có nhiều nhà ở (bao gồm cả nhà chung cư) đã được sử dụng làm văn phòng, trụ sở của các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh. Rõ ràng, việc sử dụng nhà ở như vậy đã sai về mặt mục đích theo quy định của pháp luật. Điều này cho thấy, có độ chênh khá lớn giữa quy định của Luật Nhà ở và thực tiễn áp dụng pháp luật đối với mục đích sử dụng nhà ở.

Theo Công văn 2544, pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư không cho phép chủ sở hữu nhà ở sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng trái với mục đích quy định. Cơ sở pháp lý mà Công văn 2544 viện dẫn là Khoản 6, Điều 23 tại Quy chế được ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng ngày 28.5.2008 về quản lý và sử dụng nhà chung cư (gọi tắt là Quy chế 08). Theo quy định này, mọi hành vi sử dụng căn hộ chung cư sai mục đích “để ở” đều bị cấm.

Continue reading →

Filed under: Quyền sở hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005, Thị trường bất động sản | Leave a comment »

LUẬT DOANH NGHIỆP VÀ VAI TRÒ “NGƯỜI LÀM VƯỜN”

Posted on 18/09/2010 by Civillawinfor

THS. TRẦN THANH TÙNG – Công ty Luật Phước & Partners

Luật Doanh nghiệp vẫn chưa làm tốt vai trò “người làm vườn”, tức giúp doanh nghiệp “cắt gọt” các bộ phận hoạt động không hiệu quả.

Kể từ khi được giới thiệu lần đầu vào năm 1999, Luật Doanh nghiệp, với tư cách là luật chung về việc thành lập, quản lý và điều hành doanh nghiệp, đã thực hiện xuất sắc vai trò “bà đỡ” của mình với sự ra đời của hàng trăm ngàn doanh nghiệp.

Tuy nhiên, vai trò bà đỡ đã làm lu mờ một vai trò khác không kém phần quan trọng: tạo hành lang pháp lý cho quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp. Hay nói cách khác, Luật Doanh nghiệp phải thực hiện được vai trò “người làm vườn”, tạo điều kiện cho doanh nghiệp “cắt gọt” những bộ phận không hiệu quả trong quá trình hoạt động.

Vai trò này, hiểu theo nghĩa rộng, không chỉ bao gồm các quy định về tổ chức lại, giải thể doanh nghiệp mà còn cả việc mua bán vốn góp/cổ phần, mua bán dự án, tài sản của doanh nghiệp. Bài viết này chỉ tập trung vào các quy định về tổ chức lại doanh nghiệp.

Nhiều lợi ích

Vai trò người làm vườn tạo ra nhiều lợi ích cho các bên liên quan và cho cả nền kinh tế.

Đối với nhà đầu tư, vai trò này giúp họ gia nhập thị trường thông qua việc mua vốn góp, cổ phần, thậm chí là mua lại toàn bộ doanh nghiệp.

Đối với doanh nghiệp, điều này cho họ khả năng rút lui khỏi thị trường khi làm ăn thua lỗ hoặc không muốn tiếp tục kinh doanh (thông qua việc bán doanh nghiệp) hoặc cơ cấu lại doanh nghiệp (như bán tài sản, chi nhánh…).

Đối với Nhà nước, doanh nghiệp được tái cấu trúc có thể tạo ra nguồn tài chính để đóng thuế cho Nhà nước, thay vì tiếp tục trở thành gánh nặng (vì hoạt động không hiệu quả).

Continue reading →

Filed under: LTM - Chủ thể kinh doanh | Leave a comment »

LỖI VÀ TRÁCH NHIỆM BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG

Posted on 18/09/2010 by Civillawinfor

TS. PHÙNG TRUNG TẬP – Đại học Luật Hà Nội

Tác giả viết bài này năm 2004

Lỗi hiểu theo góc độ luật học, từ xưa đến nay có nhiều học giả, trong đó có các luật gia đã quan tâm nhận xét rất khác nhau trong việc xác định yếu tố lỗi trong trách nhiệm dân sự nói chung và trách nhiệm BTTH ngoài hợp đồng nói riêng. Có nhiều quan điểm khác nhau trong nhận thức về yếu tố lỗi nhưng nhìn chung các học giả đều thừa nhận lỗi được biểu hiện dưới hai hình thức cố ý và vô ý. Các học giả còn phân biệt mức độ lỗi trong hình lỗi vô ý gồm lỗi vô ý nặng và lỗi vô ý nhẹ.

Trong bài viết này, chúng tôi không bàn luận yếu tố lỗi trong tất cả các quan hệ pháp luật dân sự có tranh chấp, mà chỉ bàn về yếu tố lỗi trong một số loại trách nhiệm dân sự ngoài hợp đồng với mục đích đáp ứng phần nào cách nhìn nhận về yếu tố lỗi trong việc xác định trách nhiệm dân sự.

1. Hành vi có lỗi

Hành vi có lỗi, theo quy định tại Điều 309 BLDS thì "Người không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự, thì phải chịu trách nhiệm dân sự khi có lỗi cố ý hoặc lỗi vô ý, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác:. Khoản 1 Điều 309 nói trên quy định lỗi do hành vi không thực hiện nghĩa vụ dân sự thì người có hành vi đó bị coi là có lỗi. Theo quy định của khoản 2 Điều 309 BLDS thì nội dung của khoản này có ý nghĩa viện dẫn trực tiếp trong việc xác định trách nhiệm dân sự ngoài hợp đồng. Khoản 2 Điều 309 quy định: "Cố ý gây thiệt hại là trường hợp một người nhận thức rõ hành vi của mình sẽ gây thiệt hại cho người khác mà vẫn thực hiện và mong muốn hoặc không mong muốn, nhưng để mặc cho thiệt hại xảy ra".

Về mặt khách quan, quy định trên đã dự liệu trường hợp người gây thiệt hại nhận thức rõ hành vi của mình sẽ gây thiệt hại cho người khác mà vấn thực hiện, cho dù người đó mong muốn hoặc không mong muốn nhưng đã có thái độ để mặc cho thiệt hại xảy ra thì người đó phải chịu trách nhiệm dân sự về hành vi có lỗi cố ý của mình.

Về măt chủ quan, người gây thiệt hại khi thực hiện hành vi gây hại luôn nhằm mục đích có thiệt hại xảy ra cho người khác và được thể hiện dưới hai mức độ:

Continue reading →

Filed under: SỬA ĐỔI BLDS 2005, Trách nhiệm dân sự | Leave a comment »

CHỦ TRƯƠNG TỰ DO, THỰC TẾ NGĂN CẤM

Posted on 18/09/2010 by Civillawinfor

LS. TRƯƠNG THANH ĐỨC – Công ty Luật BASICO

Điều quan trọng nhất là phải xem xét toàn diện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, theo hướng nới lỏng thay vì ngày càng xiết chặt các điều kiện kinh doanh. Cần xem xét bỏ bớt các điều kiện hạn chế, đặc biệt là các lĩnh vực cấm kinh doanh.

Số lượng ngành, nghề, hàng hoá, dịch vụ bị ngăn cấm trong kinh doanh đã được gia tăng một cách nhanh chóng trong một thập kỷ qua. Nếu như năm 1999 mới chỉ có 29 loại hàng hoá, dịch vụ bị đặt vào vòng cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện, thì đến nay con số đó đã “tăng trưởng” vượt bậc trên 500%, đều tiến 23,5% mỗi năm.

Bảng tổng hợp Danh mục hàng hoá, dịch vụ bị cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện:

Ghi chú:  Năm 1999: Theo Nghị định số 11/1999/NĐ-CP ngày 03-3-1999.
                 Năm 2002: Theo Nghị định số 11/1999/NĐ-CP và được bổ sung
                                       theo Nghị định số 73/2002/NĐ-CP ngày 20-8-2002.
                 Năm 2006: Theo Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12-6-2006.
                  Đến 8-2010: Theo Nghị định số 59/2006/NĐ-CP, 43/2009/NĐ-CP và
                                       được bổ sung theo các văn bản hiện hành liên quan.
                 Cuối 2010: Theo Nghị định số 59/2006/NĐ-CP và dự kiến bổ sung theo Dự thảo Nghị định 8-2010.

Continue reading →

Filed under: 1. Lý luận chung, Nhà nước và nền KTTT | Leave a comment »