MINH BẠCH HÓA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN – VẪN CÒN LÀ GIẤC MƠ XA

Posted on 09/08/2010 by Civillawinfor

ĐỨC TÙNG

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thể hiện mong muốn của nhà làm luật về một thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch với những công ty địa ốc có uy tín và chuyên nghiệp: chủ đầu tư phải có đủ vốn để hoàn thành xong cơ sở hạ tầng hoặc thi công xong phần móng trước khi huy động vốn; người môi giới muốn được hành nghề thì phải có chứng chỉ và phải đăng ký kinh doanh.

Ước mơ của nhà làm luật

Để minh bạch hóa thị trường bất động sản, luật tách biệt khâu tạo lập – lưu thông bất động sản khi buộc các công ty địa ốc phải bán sản phẩm qua sàn giao dịch chứ không được tự đầu tư rồi tự bán sản phẩm.

Trong một giao dịch bất động sản, bên môi giới không được đồng thời vừa là bên môi giới vừa là bên mua hoặc bên bán. Tuy nhiên, các công ty địa ốc luôn tìm ra cách để thoát khỏi những ràng buộc của luật.

Tự mở sàn giao dịch

Quy định buộc bán bất động sản qua sàn giao dịch khiến nhiều công ty địa ốc phải san sẻ lợi ích kinh tế cũng như thông tin dự án cho bên môi giới. Hơn nữa, hoạt động của công ty địa ốc cũng bị ảnh hưởng khi không nắm phần chủ động trong việc tiêu thụ sản phẩm. Đó là cái cớ khiến các công ty địa ốc “xé rào” qua việc tự lập sàn giao dịch bất động sản.

Điều kiện luật định để mở sàn giao dịch không quá phức tạp. Luật Kinh doanh bất động sản chỉ yêu cầu sàn giao dịch phải là pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của công ty địa ốc để hoạt động, có quy chế và cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động.

Về mặt nhân sự, sàn bất động sản chỉ cần ít nhất hai nhân viên có chứng chỉ môi giới. Đáp ứng các điều kiện này không phải là một yêu cầu khó, nhất là đối với các công ty địa ốc lớn.

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | 3 Comments »

GIẢI PHÁP NÀO CHO TRANH CHẤP BIỂN ĐÔNG?

Posted on 09/08/2010 by Civillawinfor

HOÀNG VIỆT

1. Giới thiệu về biển Đông

Biển Đông là một biển nửa kín và là một trong những khu vực chiến lược quan trọng bậc nhất trên thế giới. Vùng biển này trải rộng từ khoảng vĩ tuyến 3º Nam tới vĩ tuyến 23º Bắc và được bờ biển của các nước Trung Quốc (bao gồm cả đảo Đài Loan), Việt Nam, Campuchia, Thái lan, Malaysia, Singapore, Indonesia, Brunei, Philippines bao bọc xung quanh. Với diện tích bề mặt khoảng 1.148.500 hải lý vuông (tương đương 3.939.245 km2), biển Đông là một trong những biển lớn nhất thế giới.

Hình 1: Toàn bộ khu vực biển Đông

Nguồn: South China Sea-Reference Map-US CIA; lấy từ http://community.middlebury.edu/~scs/maps/South%20China%20Sea-reference%20map-US%20CIA.jpg.

Khu vực biển Đông bao gồm những tuyến đường hàng hải nhộn nhịp bậc nhất của thế giới, nối khu vực Đông Bắc Á và Tây Thái Bình Dương với Ấn Độ Dương và Trung Đông. Trung bình một năm có khoảng hơn 41.000 lượt tàu biển qua lại khu vực này.[1] Các tàu chở dầu đi qua eo biển Malacca (nằm ở cuối phía Tây Nam của biển Đông) nhiều gấp ba lần so với lượng tàu chở dầu đi qua kênh đào Suez, và nhiều gấp năm lần so với lượng tàu qua kênh đào Panama.[2] Hơn 80% lượng dầu khí nhập khẩu của Nhật từ Trung Đông, Brunei, Malaysia, Indonesia phải đi ngang vùng biển này.[3]Vùng biển này còn là khu vực cung cấp nguồn hải sản quan trọng cho các đội tàu đánh cá của Nhật Bản, Trung Quốc, Đài Loan, Việt Nam, Campuchia, Indonesia, Malaysia, Brunei, Singapore và Thái Lan.

Continue reading →

Filed under: PHÁP LUẬT QUỐC TẾ, Tranh chấp Biển Đông và chủ quyền của Việt Nam | 4 Comments »

THỰC TIỄN TỐ TỤNG: KIỆN CÔNG NHẬN HỢP ĐỒNG – THỤ LÝ HAY KHÔNG?

Posted on 09/08/2010 by Civillawinfor

TÚ HƯNG

Người nói thụ lý được, còn người lại bảo đây là tranh chấp quyền sử dụng đất, không phải tranh chấp về hợp đồng nên không thụ lý.

Năm 2003, ông D. (ngụ Bình Dương) mua lại nhà đất của bà N. Bàn bạc xong xuôi, hai bên ra phòng công chứng công chứng hợp đồng. Nhận thấy thỏa thuận tự nguyện, hợp pháp, phòng công chứng đã… đóng dấu.

Bỗng bị phong tỏa

Sau đó, hai bên đã giao đất, nhận tiền. Bên mua nộp hồ sơ xin đăng bộ, nộp thuế và được hẹn ngày nhận kết quả. Tuy nhiên, đến hẹn, bên mua đến nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lại được trả lời có công văn của cơ quan thi hành án ngăn chặn chuyển nhượng nhà đất nên chưa thể giao giấy chứng nhận được. Nguyên trước đó, do có mượn nợ của người khác, bà N. bị kiện và tòa buộc bà phải trả nợ. Cơ quan thi hành án phong tỏa tài sản trên (vì cho rằng đó là tài sản của bà N.) để đảm bảo thi hành án.

Sau đó, bên mua đã khiếu nại việc kê biên của thi hành án nhưng không có kết quả. Bên mua cũng đã nhiều lần yêu cầu bên bán giải tỏa ngăn chặn việc đăng ký quyền sử dụng đất nhưng cũng không được đáp ứng.

Do vậy, mới đây bên mua đã nộp đơn khởi kiện ra tòa yêu cầu công nhận lại hợp đồng để một lần nữa khẳng định việc mua bán hợp pháp và tài sản đã thuộc sở hữu của bên mua, cơ quan thi hành án không thể phong tỏa tài sản này.

Nhiều quan điểm về thụ lý

Xung quanh việc khởi kiện đòi công nhận hợp đồng này của bên mua đã có nhiều quan điểm khác nhau.

Quan điểm thứ nhất cho rằng không thể thụ lý vụ án. Bởi hợp đồng đã qua công chứng, bên mua đã nhận tài sản, bên bán đã nhận tiền thì bên mua đã có toàn quyền đối với tài sản này nên việc thụ lý để công nhận hợp đồng là không còn ý nghĩa. Không thể thụ lý giải quyết một chuyện đã hiển nhiên. Trường hợp này bên mua chỉ cần khiếu nại việc kê biên tài sản để cơ quan thi hành án hủy quyết định kê biên, trả lại quyền lợi cho bên mua là được.

Continue reading →

Filed under: CÂU CHUYỆN PHÁP LUẬT, LDS - Tình huống thực tiễn, TTDS - Tình huống tố tụng | 3 Comments »