THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

THS. TRẦN VĂN DUY – Bộ môn Luật Kinh tế, Học viện Chính sách và Phát triển

THS. NGUYỄN HƯƠNG LAN – Ban Pháp chế BIDV

I. Vướng mắc trong giải quyết hợp đồng vay tài sản

Trong thời gian qua, do áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 và hướng dẫn của Toà án nhân dân (TAND) tối cao nên việc giải quyết tranh chấp dân sự về hợp đồng vay tài sản (HĐVTS) của ngành Toà án đã có sự biến chuyển tích cực: giảm tỉ lệ bản án sơ thẩm bị cấp phúc thẩm sửa án, huỷ án; các bản án có hiệu lực pháp luật cũng ít sai sót nên tỉ lệ án bị giám đốc thẩm cũng giảm nhiều. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây (từ năm 2005 đến nay), các Toà án đã gặp một số khó khăn, vướng mắc khi giải quyết tranh chấp về HĐVTS.

Thứ nhất, sự biến tướng của hợp đồng vay tài sản

HĐVTS do các đương sự ký kết bị biến tướng thành hợp đồng dân sự khác (giả tạo) nhưng lại được chính pháp luật dân sự thừa nhận khi phát sinh tranh chấp. Đơn cử như TAND Thành phố Hồ Chí Minh phát hiện nhiều vụ án dân sự về HĐVTS nhưng khi thực hiện giao dịch thì bên cho vay yêu cầu bên vay phải ký kết dưới dạng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà hoặc hợp đồng mua bán nhà. Đồng thời, bên cho vay thu giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên vay. Khi đến hạn trả nợ, nếu bên vay không trả vốn và lãi thì bên cho vay yêu cầu tiến hành thủ tục mua bán nhà (hoặc hợp đồng đặt cọc mua bán nhà). Khi giải quyết những vụ này, nguyên đơn có nhiều thuận lợi hơn về chứng cứ (do các chứng cứ này đã được công chứng hoặc chứng thực) và thường được Toà án chấp nhận yêu cầu của họ, cho dù Toà án biết rõ đó là hợp đồng giả tạo để che giấu một hợp đồng khác. Lãi suất trong các hợp đồng này thường rất cao so với quy định của Điều 476 BLDS năm 2005. Ví dụ như vụ bà Nguyễn Thị Đ ở Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh từng mất nhà vì vay tiền của một người chuyên cho vay nặng lãi tại khu vực Hoà Hưng. Bà kể: “Lúc mới vay chủ nợ dễ dãi lắm, cần bao nhiêu tiền cũng đưa ngay. Lúc tôi không có tiền để đóng lãi cũng được bà ta đưa tiền để đóng lãi lại cho bà ta. Khi nợ lên đến hơn 500 triệu thì bà ta mới gộp mấy cái giấy nợ nói giờ phải viết lại thành giấy bán nhà”. Nghe giải thích của chủ nợ là ký giấy bán nhà chỉ trên hình thức mà thôi, nên bà Đ đã tin tưởng. Nào ngờ mới quá hạn trả nợ có mấy ngày là chủ nợ trở mặt đòi lấy nhà. Bà Đ không chịu nên bị kiện ra toà và bị toà tuyên thua kiện, phải bán nhà cho chủ nợ với giá chỉ bằng một nửa giá thị trường.

Sở dĩ bên cho vay buộc con nợ phải ký hợp đồng bán nhà (thường là giá rẻ hơn nhiều so với giá thị trường) là nhằm bảo đảm lợi ích của bên cho vay, thường là những đối tượng chuyên cho vay nặng lãi. Nếu chỉ ký hợp đồng thông thường với lãi suất cao, khi người vay không trả được nợ, bên cho vay kiện ra Toà án thì Toà án thường tuyên buộc con nợ phải trả nợ gốc và lãi với mức lãi suất tính tối đa cũng chỉ bằng 150% mức lãi suất cơ bản của Ngân hàng quy định. Chính vì vậy, để “cột” nghĩa vụ của con nợ, chủ nợ thường ép con nợ phải ký giấy bán nhà, nếu không trả được nợ thì sẽ mất nhà. Vì thế, theo chúng tôi, khi tiến hành thu thập và đánh giá chứng cứ trong các hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, nếu có đủ chứng cứ để kết luận những hợp đồng trên giả tạo thì Toà án có thể áp dụng các quy định của Điều 129 và Điều 137 BLDS năm 2005 để tuyên bố vô hiệu và chuyển sang xét xử HĐVTS với lãi suất cơ bản để buộc bên vay trả cho bên cho vay.

Continue reading →

Filed under: LDS - Hợp đồng, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | 1 Comment »