NHẬN BẢO ĐẢM BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TỪ CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở

Posted on 14/08/2017 by Civillawinfor

 TS.LS. BÙI ĐỨC GIANG – Giảng viên Công ty TNHH tư vấn và đào tạo BankPro

Trong thực tế thực hiện các dự án nhà ở thương mại, việc huy động vốn từ các ngân hàng hết sức phổ biến. Do pháp luật nhà ở và kinh doanh bất động sản không có các quy định chuyên biệt giúp bảo vệ bên cho vay nên việc có các biện pháp bảo đảm hiệu quả từ chủ đầu tư là mối quan tâm hàng đầu của ngân hàng. Bài viết tập trung phân tích một số khía cạnh pháp lý của việc xác lập hợp đồng thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án nhà ở cũng như việc giải chấp vốn đang đặt ra một số vướng mắc trong thực tế.

Mục đích và điều kiện thế chấp

Điều 147, Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 (Luật nhà ở) quy định “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó”. Như vậy, điều luật này cho phép chủ đầu tư có hai lựa chọn là thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở tương lai thuộc dự án để vay vốn. Tuy nhiên, cần lưu ý bên nhận thế chấp chỉ có thể là các tổ chức tín dụng và mục đích thế chấp phải là để vay vốn cho việc đầu tư chính dự án hoặc xây dựng chính nhà ở đó. Nói cách khác, chủ đầu tư không thể sử dụng dự án hay nhà ở thuộc dự án này để thế chấp phục vụ cho việc vay vốn đầu tư vào một dự án khác hay nhà ở thuộc dự án đó. Nếu vi phạm, hợp đồng thế chấp có thể vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Điều 148, Luật nhà ở cho phép chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở với điều kiện phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài các điều kiện này, nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp trước đó.

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, SỬA ĐỔI BLDS 2005, Thị trường bất động sản | Leave a comment »

TÁI CƠ CẤU NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2012–2016 TỪ KHÍA CẠNH XỬ LÝ CÁC NGÂN HÀNG YẾU KÉM

Posted on 14/08/2017 by Civillawinfor

 PGS.TS. NGUYỄN HỒNG SƠN, PGS.TS. TRẦN THỊ THANH TÚ & TS. NGUYỄN THỊ NHUNG – Đại học Kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội

1. ĐẶT VẤN ĐỀ

Tái cơ cấu là việc xem xét và cấu trúc lại một phần, một số phần hay toàn bộ một tổ chức. Nhu cầu tái cơ cấu trở nên cấp bách khi hiện trạng của các tổ chức đang gặp nhiều vấn đề trong cơ cấu, khiến tổ chức hoạt động không hiệu quả, thậm chí trì trệ, đứng trước nguy cơ tan rã, phá sản. Trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng, quá trình tái cơ cấu hệ thống ngân hàng đã trở nên khá phổ biến ở nhiều nước, nhất là sau mỗi giai đoạn khủng hoảng kinh tế – tài chính. Tại Việt Nam, trong vòng 15 năm trở lại đây, chúng ta đã 3 lần tiến hành tái cơ cấu hệ thống ngân hàng. Đó là các giai đoạn sau khủng hoảng tài chính Châu Á (1998- 2003), giai đoạn Việt Nam bắt đầu gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới WTO (2005-2008) và giai đoạn cơ cấu lại nền kinh tế (2011-2015). Trong tái cơ cấu lần 3, ngày 01/03/2012, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án 254 “Cơ cấu lại hệ thống các TCTD giai đoạn 2011-2015”. Đề án thể hiện quá trình tái cơ cấu các ngân hàng thương mại (NHTM) và tổ chức tín dụng (TCTD) giai đoạn 2012-2015 được tập trung vào nhiệm vụ giữ ổn định hệ thống, từng bước tập trung lành mạnh hóa tình trạng tài chính, xử lý nợ xấu, bảo đảm khả năng thanh toán, xử lý tình trạng sở hữu chéo và minh bạch hóa hoạt động tín dụng của hệ thống và từng TCTD, đặc biệt là nhiệm vụ xử lý các ngân hàng yếu kém.

Cho tới nay, quá trình xử lý các ngân hàng yếu kém đã trải qua giai đoạn 1 và đang bước sang giai đoạn 2 (2016 – 2020). Đây là thời điểm thích hợp để các nhà hoạch định chính sách, lãnh đạo ngân hàng và nhà nghiên cứu đánh giá một cách hệ thống giai đoạn 1 của quá trình xử lý các ngân hàng yếu kém, tổng kết lại những kết quả đạt được ban đầu, đồng thời chỉ rõ những vấn đề còn tiếp tục phải xử lý, dưới góc nhìn khách quan.

Continue reading →

Filed under: LUẬT TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG | Leave a comment »