Tài sản | THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

MỘT SỐ THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ TIỀN – MỘT LOẠI TÀI SẢN TRONG QUAN HỆ DÂN SỰ

Posted on 21/07/2008 by Civillawinfor

CIVILLAWINFOR (Tổng hợp theo vi.wikipedia.org)

1. Định nghĩa

Nói một cách chặt chẽ thì tiền chỉ là những gì mà luật pháp bắt buộc phải công nhận là một phương tiện thanh toán. Tiền là thứ để trao đổi lấy hàng hóa và dịch vụ nhằm thỏa mãn bản thân và mang tính dễ thu nhận (nghĩa là mọi người đều sẵn sàng chấp nhận sử dụng). Tiền là một chuẩn mực chung để có thể so sánh giá trị của các hàng hóa và dịch vụ. Thông qua việc chứng thực các giá trị này dưới dạng của một vật cụ thể (thí dụ tiền giấy** hoặc tiền kim loại) hay dưới dạng văn bản (dữ liệu được ghi nhớ của một tài khoản) mà hình thành một phương tiện thanh toán được một cộng đồng công nhận trong một vùng phổ biến nhất định. Một phương tiện thanh toán trên nguyên tắc là dùng để trả nợ. Khi là một phương tiện thanh toán tiền là phương tiện trao đổi chuyển tiếp vì hàng hóa hay dịch vụ không thể trao đổi trực tiếp cho nhau được.

Người ta cũng có thể nhìn tiền như là vật môi giới, biến việc trao đổi trực tiếp hàng hóa và dịch vụ, thường là một trao đổi phải mất nhiều công sức tìm kiếm, thành một sự trao đổi có 2 bậc.

Trong kinh tế học, có một số khái niệm về tiền.

Tiền mặt: là tiền dưới dạng tiền giấy và tiền kim loại.
Tiền gửi: là tiền mà các doanh nghiệp và cá nhân gửi vào ngân hàng thương mại nhằm mục đích phục vụ các thanh toán không dùng tiền mặt. Chúng có thể dẽ dàng chuyển thành tiền mặt.
Chuẩn tệ: là những tài sản có thể dễ dàng chuyển thành tiền, chẳng hạn như trái phiếu, kỳ phiéu, hối phiếu, tiền tiết kiệm, ngoại tệ.

Continue reading →

Filed under: Tài sản | Leave a comment »

BÀN VỀ “XÁC ĐỊNH” GIÁ TRỊ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI NHÀ NƯỚC

Posted on 27/06/2008 by Civillawinfor

TRẦN ĐẠI BẰNG – Ngân hàng Công thương Việt Nam

Theo kế hoạch cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (DNNN) của Chính phủ sẽ cổ phần hoá toàn bộ 5 Ngân hàng thương mại Nhà nước (NHTMNN). NHTMNN là NHTM do Nhà nước đầu tư vốn, thành lập và tổ chức quản lý hoạt động kinh doanh, góp phần thực hiện các mục tiêu kinh tế của Nhà nước. Như vậy, cổ phần hoá NHTMNN là chuyển các NHTM có 1 chủ sở hữu là Nhà nước thành các NHTM đa chủ sở hữu.
Cổ phần hoá NHTMNN được tiến hành cổ phần hoá theo 2 bước:
Bước 1: Nâng cao năng lực tài chính NHTMNN theo hướng đạt các chỉ số lành mạnh tài chính theo chuẩn quốc tế.
Bước 2: Thực hiện cổ phần hoá NHTMNN.
Theo Thông tư số 126/2004/TT-BTC ngày 24/12/2004 của Bộ Tài chính, các NHTMNN phải xây dựng các quy trình cổ phần hoá như sau:
+ Xây dựng phương án cổ phần hoá (được phê duyệt)
+ Tổ chức bán cổ phần
+ Hoàn tất việc chuyển doanh nghiệp thành công ty cổ phần
Bài viết này bàn về xác định giá trị NHTMNN trong giai đoạn chuẩn bị cổ phần hoá NHTMNN. Tác giả mong nhận được những ý kiến trao đổi của các bạn đồng nghiệp quan tâm tới vấn đề xác định giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hoá NHTMNN.

Continue reading →

Filed under: Cổ phần hóa, LUẬT TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG, Quyền sở hữu, Tài sản | Leave a comment »

TIỀN – MỘT LOẠI TÀI SẢN TRONG QUAN HỆ PHÁP LUẬT DÂN SỰ

Posted on 26/06/2008 by Civillawinfor

TS. BÙI ĐĂNG HIẾU – Đại học Luật Hà Nội

Điều 172 Bộ luật Dân sự Việt Nam quy định “Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Theo quy định này thì tiền là một loại tài sản. Tuy nhiên, trong Bộ luật Dân sự Việt Nam lại chưa hề có quy định nào về tiền. Thực tế cho thấy rằng đó là một lỗ hổng rất lớn cần khắc phục của Bộ luật Dân sự Việt Nam. Việc thiếu vắng các quy định đã dẫn tới nhiều cách hiểu khác nhau không thống nhất về bản chất pháp lý của tiền, chưa có sự phân tách giữa góc độ kinh tế và góc độ pháp lý của tiền. Qua bài viết này chúng tôi muốn bàn luận tới một số khía cạnh pháp lý đặc thù của tiền, nhằm giúp cho các nhà lập pháp có được định hướng cụ thể hơn khi xây dựng các quy định pháp lý cho tiền – một trong những loại tài sản.

Trước hết, chúng tôi xin trao đổi đôi chút về lịch sử hình thành nên tiền.

Xưa kia, khi xã hội loài người còn chưa biết đến tiền tệ thì các quan hệ giao lưu hàng hoá được thực hiện thông qua phương thức trao đổi, vật đổi lấy vật. Thử hình dung rằng thời đó, một người khi đang cần một vật cụ thể nào đó thì phải tìm cho được người có vật đó và sẵn sàng chuyển giao nó cho mình. Hơn thế nữa, người kia cũng lại đang phải đang cần vật mà mình đang có và đang không cần, bởi chỉ có vậy thì giao dịch trao đổi mới có thể được diễn ra. Xã hội càng ngày càng phát triển thì việc trao đổi đó ngày càng khó thực hiện hơn và không đáp ứng được nhu cầu giao dịch ngày càng tăng của xã hội.Thực trạng khó khăn đó làm phát sinh đòi hỏi phải tìm ra được một công cụ trao đổi đa năng, hữu hiệu giúp cho việc giao dịch được thực hiện dễ dàng hơn. Công cụ trao đổi đa năng đó phải đáp ứng được ba điều kiện là: 1) Phải có giá trị, mang lại lợi ích nào đó cho con người; 2) Phải mang tính thông dụng, và 3) Dễ dàng tích trữ.

Continue reading →

Filed under: Tài sản | 1 Comment »

TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Posted on 23/05/2008 by Civillawinfor

NGUYỄN TIẾN MẠNH – HC 29A- ĐHL TP HCM (PHÒNG PHÁP CHẾ NHTMCP ĐÔNG Á)

Hiện nay, việc thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai lại là một hình thức thế chấp khá phổ biến hiện nay ở các NHTM và nhiều Ngân hang gặp vướng mắc trong việc đăng ký GDBD đối với tài sản hình thành trong tương lai. Trong phạm vi bài viết này tác giả mong muốn một phần đóng góp, chia sẻ kiến thức pháp luật về vấn đề trên.

Cơ sở pháp lý: Điều 4 Nghị định 163/2006; Điều 342BLDS 2005; 07/2003/TT-NHNN; điều 46, 47 luật công chứng 2006; Công văn so 2057/BTP-HCTP

I. Khái niệm.

1. Định nghĩa:

Theo quy định tại Điều 342 của Bộ luật dân sự thì tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản hình thành trong tương lai. Và theo định nghĩa tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm thì: “ Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”.

Continue reading →

Filed under: BÀI VIẾT CỦA SINH VIÊN, Tài sản | 10 Comments »

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ TÍNH CHUYỂN ĐỔI CỦA TIỀN TỆ

Posted on 18/05/2008 by Civillawinfor

TS . PHAN VĂN TÌNH

Trong thời gian qua, khi trao đổi về tính chuyển đổi của tiền tệ có nhiều chuyên gia đưa ra những giải pháp cho vấn đề chuyển đổi của đồng Việt Nam (VND) rất đáng được quan tâm và cần có sự trao đổi.

Có ý kiến cho rằng, để nâng cao khả năng chuyển đổi của VND, cần thực hiện các giải pháp: đổi mới cơ chế điều hành chính sách tiền tệ dựa trên lãi suất và lạm phát cơ bản làm mục tiêu; thực hiện chiến dịch tầm thường hoá đô la Mỹ bằng cách phát huy hơn nữa tác dụng của thị trường ngoại hối; xoá bỏ các giấy phép mua bán ngoại tệ trong giao dịch vãng lai, nâng cao khả năng xuất khẩu bằng VND… Bài viết này muốn đề cập đến một số vấn đề liên quan đến bản chất của việc chuyển đổi tiền tệ; góp phần làm rõ hơn cơ sở lý luận và thực tiễn, thuận lợi cũng như thách thức đối với quốc gia chưa có điều kiện kinh tế chín muồi mà vội áp dụng chế độ chuyển đổi đồng bản tệ của mình; đề cập đến tính thời sự, khả năng nâng cao tính chuyển đổi của VND theo các giải pháp do một số chuyên gia đưa ra.

1. Chuyển đổi tiền tệ là một phạm trù kinh tế.

Trước hết, tôi tán thành với ý kiến cho rằng, chuyển đổi tiền tệ và duy trì cơ chế chuyển đổi – là một vấn đề kinh tế phức tạp, đòi hỏi phải có nhiều thay đổi về chất trong nền kinh tế quốc gia, cũng như trong quan hệ ngoại thương. Tuy nhiên, về ý kiến cho rằng chuyển đổi của đồng tiền là vấn đề khá trừu tượng, khó đánh giá chính xác và đo lường trực tiếp, thiết nghĩ, cần phải làm sáng tỏ hơn. Tôi cho rằng, tính chuyển đổi tiền tệ là một phạm trù được xác định bởi tổng hoà các mối quan hệ kinh tế, bao gồm quan hệ tiền tệ – tín dụng – ngân hàng, ngoại thương… Khi điều kiện kinh tế chưa chín muồi thì tất nhiên sẽ không có một tiêu chí nào để xác định tính chuyển đổi của đồng tiền. Nhưng khi đồng bản tệ của các quốc gia trở thành đồng tiền chuyển đổi tự do, thì rõ ràng vấn đề không còn trừu tượng và khó xác định. Hiện nay các đồng tiền của các nước trên thế giới được chia ra làm 2 nhóm: nhóm các đồng tiền tự do chuyển đổi và nhóm các đồng tiền không tự do chuyển đổi.

Continue reading →

Filed under: LUẬT TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG, Quyền sở hữu, Tài sản | Leave a comment »

TÀI SẢN VÔ HÌNH

Posted on 11/05/2008 by Civillawinfor

PHƯỚC CHUNG

1. Trong hơn 24 giờ thăm VN, tỷ phú Bill Gates đã tạo nên một khái niệm mới của giới trẻ về quan niệm bằng cấp, phương pháp học tập (để tạo ra những giá trị tài sản hữu hình và vô hình) trong tương lai. Nhưng cũng chính việc ký thoả thuận với Bộ Tài chính về việc dùng bản quyền Windows cho các máy tính tại Bộ này đã khiến các cơ quan quản lý nhà nước một lần nữa phải xem lại vấn đề bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ khi các nhà đầu tư tìm đến chúng ta.

2. “Vừa qua, trong hội chợ Hàng VN chất lượng cao năm 2006 tại An Giang, Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, khu vực dành cho “20 thương hiệu hạt giống” có một DN không đạt danh hiệu HVNCLC vẫn được tham gia. Điều này, về phía người tiêu dùng có thể gây sự ngộ nhận, nhầm lẫn về chất lượng và uy tín của sản phẩm tham gia trưng bày tại hội chợ. Về phía DN có thể tạo cảm giác không rõ ràng, đánh đồng giữa các DN đạt và không đạt HVNCLC. (Trích Ý kiến đóng góp Chương trình HVNCLC).

Continue reading →

Filed under: LUẬT SỞ HỮU TRÍ TUỆ, Quyền sở hữu, Tài sản | Leave a comment »

TÀI SẢN VÀ VIỆC MƯU CẦU HẠNH PHÚC

Posted on 11/05/2008 by Civillawinfor

Thưa tiến sĩ Adler,

John Locke viết ra câu về quyền của con người được có “cuộc sống, tự do và tài sản.” Nhưng khi Thomas Jefferson viết Tuyên ngôn Độc lập, ông ta đã đổi câu này thành “cuộc sống, tự do và mưu cầu hạnh phúc.” Phải chăng Jefferson muốn truyền đạt một sự phân biệt quan trọng khi ông ta thay đổi như vậy? Hoặc phải chăng là có mối liên hệ nào đó giữa quyền sở hữu tài sản và quyền mưu cầu hạnh phúc?

W.F.H.

W.F.H. thân mến,

Câu hỏi của bạn thật tuyệt vời. Thoạt nhìn ta thấy chẳng có liên hệ gì lớn giữa quyền sở hữu tài sản và quyền mưu cầu hạnh phúc. Do đó khi lấy cái này thay cho cái kia, thì nó có vẻ như một sự thay đổi kỳ quái. Tuy nhiên, ta hãy khảo sát các thuật ngữ và xem liệu ta có thể hiểu ra điều Jeffersoncố gắng làm hay không.

Từ “tài sản” do Locke sử dụng có hai nghĩa. Thứ nhất, ông ta muốn nói tới tất cả mọi thứ mà con người có được nhờ quyền tự nhiên của họ, đặc biệt là cuộc sống, tự do và điền sản. Với Locke, việc “bảo vệ tài sản,” trong nghĩa tổng quát này, miêu tả một mục tiêu bao trùm của chính quyền dân sự.

Continue reading →

Filed under: Quyền sở hữu, Tài sản | Leave a comment »

VAI TRÒ CỦA CƠ QUAN PHÁT HÀNH TIỀN TRONG PHÒNG, CHỐNG TIỀN GIẢ- KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ THỰC TIỄN VIỆT NAM

Posted on 09/05/2008 by Civillawinfor

NGUYỄN VĂN TOẢN – NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

Tiền giả là vấn nạn mà tất cả các nước trên thế giới đều phải đối mặt, tuy mức độ và tính chất có thể khác nhau. Đặc biệt, trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển ở trình độ cao, tạo nhiều cơ hội cho các cơ quan phát hành tiền ứng dụng công nghệ bảo an hiện đại trên đồng tiền thì bên cạnh đó cũng tạo khả năng để tội phạm sản xuất các đồng tiền giả có kỹ thuật tinh vi, thời gian để làm giả một đồng tiền cũng nhanh hơn. Kinh nghiệm của nhiều nước cũng cho thấy, thủ đoạn tiêu thụ tiền giả của bọn tội phạm cũng ngày càng tinh vi, phức tạp và có xu hướng liên kết, móc nối giữa các tổ chức tội phạm tại nhiều nước. Tại Việt Nam, có thể nói là không có các ổ nhóm tội phạm sản xuất tiền giả nhưng tình hình tội phạm buôn bán, tiêu thụ tiền giả cũng diễn ra rất phức tạp.

Từ tính chất phức tạp và nghiêm trọng của tội phạm tiền giả, ở tất cả các nước, hình phạt đối với tội sản xuất, buôn bán, tiêu thụ tiền giả đều rất nặng và hoạt động phòng, chống loại tội phạm này được quan tâm đặc biệt. Có nước, chẳng hạn như Mỹ, thành lập hẳn một cơ quan chuyên chống tiền giả hoặc có nước thành lập các uỷ ban phòng chống tiền giả với sự tham gia của nhiều cơ quan liên quan. Dù cách tổ chức hoạt động phòng, chống tiền giả ở các nước có thể khác nhau nhưng nhìn chung có hai cơ quan có vai trò rất quan trọng trong hoạt động này là cảnh sát và cơ quan phát hành tiền. Ở Việt Nam, theo quy định hiện hành, Bộ Công an chịu trách nhiệm chính, toàn diện trong công tác đấu tranh phòng, chống tiền giả; các cơ quan phối hợp chính là Ngân hàng Nhà nước, Bộ Quốc phòng, Bộ Tài chính. Phạm vi bài viết này chỉ đề cập đến vai trò của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong phòng, chống tiền giả.

Continue reading →

Filed under: LUẬT TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG, Tài sản | 1 Comment »

SỔ TIẾT KIỆM: TÀI SẢN CHUNG HAY RIÊNG

Posted on 28/04/2008 by Civillawinfor

NGUYỄN VĂN PHƯƠNG – Phòng Pháp chế- Ngân hàng ngoại thương Việt Nam
Tóm tắt: Trên thực tế, có nhiều trường hợp người gửi tiết kiệm cầm cố sổ tiết kiệm để vay vốn ngân hàng. Một vấn đề được phát sinh: nếu người cầm cố đã lập gia đình đang trong tình trạng hôn nhân, thì sổ tiết kiệm được coi là tài sản chung hay tài sản riêng? Trình tự, thủ tục cầm sổ tiết kiệm như thế nào? Các ngân hàng vẫn chưa thống nhất về giải pháp cho vấn đề này, bởi lẽ chưa có văn bản pháp luật nào tương ứng, thích hợp.
Ngày nay, thu nhập của phần lớn các hộ gia đình không những đủ trang trải những chi phí liên quan đến cuộc sống hàng ngày (ăn uống, điện nước, nhà ở, đi lại…) mà còn dư thừa một phần để gửi tiết kiệm tại các ngân hàng thương mại. Đã có nhiều trường hợp người gửi tiết kiệm cầm cố sổ tiết kiệm của mình để vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, thực tế quá trình cầm cố sổ tiết kiệm để vay vốn ngân hàng còn có nhiều quan điểm khác nhau về những quy định của pháp luật.

Continue reading →

Filed under: Quan hệ tài sản giữa cha mẹ-con, Tài sản | Leave a comment »

KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, PHÂN LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN

Posted on 01/01/2008 by Civillawinfor

PoKKin
Cục Quản lý nhà

I. Khái niệm về bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

II. Đặc điểm của bất động sản

1. Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
2. Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
4. Các tính chất khác:
a. Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

III. Phân loại Bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.

Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..

Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

Nguồn: Cục Quản lý nhà – BỘ XÂY DỰNG

============================================

HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN

Vũ Thị Ngọc Lan

1/Khái niệm và đặc trưng của hàng hoá bất động sản.

Hàng hóa bất động sản bao gồm 2 loại chủ yếu:

Đất đai
Vật kiến trúc đã xây dựng xong.

Hàng hoá BĐS có 2 đặc tính quan trọng khác như: Tính cố định vàGiá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng.

1.1.Tính cố định là đặc trưng khác biệt của hàng hoá BĐS so với các hàng hoá khác.

Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với BĐS thì không thể di dời được.Chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có BĐS.
Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác.
Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.

1.2. Giá trị hàng hoá BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại BĐS khác.

Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.

1.3 Các loại quyền liên quan đến BĐS

Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong
các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.
Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản.
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.
Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định.
Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình.
ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp), Nhà nước có vai trò độc quyền và định đoạt hoàn toàn.

2/ Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá trên thị trường

BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các điều kiện sau đây:
BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường.

SOURCE: MẠNG CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Filed under: Tài sản | 17 Comments »

Khái niệm, đặc điểm, phân loại BẤT ĐỘNG SẢN

Posted on 01/01/2008 by Civillawinfor

POKKIN – Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng

I. Khái niệm về bất động sản

V iệc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, cải tiến trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm công trình xây dựng, yên tĩnh, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

P háp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở nơi bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống luật pháp của mỗi nước cũng có những đặc thù riêng có thể hiện diện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giới giữa hai khái niệm bất động sản sản phẩm ”.

H đầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng Pháp , Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận điều này đã được giải quyết bởi đất đai nói chung là một bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân cư.

Tuy nhiên, mỗi nước lại có những quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp động quy định “mùa ngủ chưa sâu, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, dù đã bứt khỏi cây được coi là sản phẩm”. Tương tự, quy định này cũng được áp dụng ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

N hư vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất , miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và làm vậy là BĐS; thứ hai , không thích giải thích khái niệm này và hướng dẫn các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS có những điểm khác biệt đáng chú ý đối với hệ thống truyền thông Luật Dân sự. Điều 130 của Luật này là một mặt , danh sách tương tự theo cách của hệ thống truyền thông Luật Dân sự; một mặt khác được đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng dịch chuyển sẽ gây tổn hại đến giá trị của chúng”. Ven bờ biển, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “ Động đất là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà xây dựng dự án Liền kề đất đai, kể cả các tài sản và nhà ở , công trình xây dựng dự án đó ; Các tài sản khác được gắn liền với tôi ; Các tài sản khác do pháp luật định nghĩa ”.

N hư vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng luật pháp của mỗi nước và có những tài sản có gia đình quốc gia cho BĐS BĐS là BĐS, khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh sách mục TT. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong luật pháp của Việt Nam là khái niệm mở cho đến nay chưa có các quy định cụ thể nào liệt kê các tài sản này

II. Đặc điểm của bất động sản

1. Tính cá đặc biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của sản phẩm sản xuất được phát hiện từ tính cá đặc biệt và tính khan hiếm của đất đai đai. Tính khan hiếm của đất đai là diện tích mặt trái đất có giới hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng mảnh đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ vv. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không thể dịch chuyển của đất đai nên hàng hóa có tính đặc biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS biên giới nhau đều có những điều yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây dựng theo một thiết kế. Ngay tại một tòa nhà cao ốc thì các căn hộ cũng có hướng và cơ sở hạ tầng khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà tư vấn, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn dẫn dắt cho khách hàng hoặc mãn sở thích cá nhân vv.

2. Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể vô duyên, trừ khi có thiên tai, ven bờ, tuyết ven. Đồng thời, các kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tiến để tạo cấp độ nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền vững lâu dài của BĐS chỉ là tuổi thọ của kiến trúc vật liệu và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các cấu trúc chịu lực chủ yếu yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng tòa nhà lão hóa và hư hỏng không thể tiếp tục an toàn cho công việc sử dụng . Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tiến, nâng cấp BĐS thu được nhiều lợi ích hơn là khám phá và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được nhiều lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã được chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm vv. Chính vì tính chất vững chắc của hàng hóa BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục tiêu khác nhau nên hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng dạng, không bao giờ cạn.

3. Tính chịu đựng những ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu đựng những ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể là tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước tư vấn xây dựng công cụ cấu hình các tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn lên vẻ đẹp và sự hấp dẫn của các loại BĐS khác đã trở thành một biểu tượng phổ biến khác.

4. Các tính chất khác: a. Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất kỳ sản phẩm nào trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công việc nhưng vẫn giữ các chi tiết cụ thể của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người dùng trong thời gian mãn kinh nhu cầu sinh hoạt, sản phẩm sản phẩm sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. b. Phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Công việc xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn trong thời gian dài. Do đó, BĐS Đòi hỏi cần có khả năng quản lý hợp lý và tương xứng. c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị giác nguy hiểm và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị giác, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh vv. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

III. Phân loại Bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.

Bất động sản đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc vv. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, sử dụng tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình phát triển doanh nghiệp hóa, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này sử dụng rất nhiều giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.

Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất sét , đất chưa được sử dụng vv.

Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu lừa, nghĩa trang vv. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết để đảm bảo xây dựng cơ chế chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

Nguồn: Cục Quản lý nhà – BỘ XÂY DỰNG

HÀNG HÓA BẤT ĐỘNG SẢN

Vũ Thị Ngọc Lan

1. Khái niệm và đặc trưng của sản phẩm

Hàng hóa bất động sản bao gồm 2 loại chủ yếu:

Đất đai
Cấu hình đã được xây dựng xong.

Hàng hoá BĐS có 2 đặc tính quan trọng khác như: Tính toán cố định và Giá trị của nó phụ thuộc nhiều vào mục tiêu sử dụng.

1.1. Cố định tính toán là đặc thù của các loại động vật hoang dã với các loại hàng hóa khác

Các hàng hóa khác, người bán, người mua có thể dễ dàng bán hàng hóa về nơi nào có ý nhưng với BĐS thì không thể rời xa. Nhân chủ của nó phải chuyển đến nơi có BĐS.
Hàng hóa địa ốc không thể trưng bày ở trường (siêu thị – chợ) để hiển thị như các loại hàng hóa khác mà phải giới thiệu thông tin mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ hoặc các mô tả khác.
Tính toán cố định vẫn tạo ra hàng hóa BĐS mang tính địa điểm và tính chất địa phương rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.

1.2. Giá trị hàng hoá BĐS có đặc thù khác với các loại BĐS khác

Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng của chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS. Khi đất đai được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, hoạt động công quy chiến lược có vai trò quyết định đối với giá trị chung của BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.

1.3. Các loại quyền liên quan đến BĐS

Quyền sở hữu: bao gồm quyền sử dụng, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc định nghĩa luật pháp.
Quyền định nghĩa: là quyền của chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định giá khác cho tài sản.
Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền sử dụng, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.
Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản sở hữu trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao luật.
Quyền chủ hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp), Nhà nước có vai trò độc quyền và định giá hoàn toàn.

2. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hóa trên thị trường

BĐS được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
Bất kỳ sản phẩm nào cũng phải có chủ sở hữu, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể là có quyền sở hữu xác thực (có giấy chứng nhận), không sử dụng khóa thuộc tính vùng, không nằm trong quy hoạch phải chuyển hoặc thay đổi mục tiêu sử dụng mục tiêu của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường .

NGUYÊN: Mạng các sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam

Filed under: Tài sản | 24 Comments »

CỔ PHIẾU THƯỞNG: BẢN CHẤT VÀ PHƯƠNG PHÁP HẠNH TÓAN

Posted on 27/12/2007 by Civillawinfor

Phan Long, CPA
Monash University, Australia

Tại thời điểm đầu năm 2007 này, thị trường chứng khoán tại Việt Nam đang phát triển “nóng”. Giá thị trường của cổ phiếu tăng cao cùng với sự kỳ vọng lớn lao của nhà đầu tư trước những thông tin công bố chia cổ tức của các doanh nghiệp niêm yết theo quy định của Uỷ ban chứng khoán (trước ngày 20/1). Trong đó, giá thị trường của cổ phiếu của những công ty có kế hoạch chia cổ tức bằng cổ phiếu tăng vọt do nhà đầu tư hi vọng sẽ được sở hữu những cổ phiếu giá rẻ nếu nắm giữ cổ phần của các công ty này. Bài viết này nhằm cho độc giả thấy rõ bản chất của việc chia cổ tức bằng cổ phiếu và đưa ra hướng xử lý kế toán đối với các bên liên quan.

Bản chất của cổ phiếu thưởng
Cổ phiếu được chia theo cổ tức thường được gọi là cổ phiếu thưởng. Cổ phiếu thưởng không được coi là cổ tức thực sự bởi vì cổ tức này không được thanh toán bằng tiền. Việc chia cổ tức bằng cổ phiếu chỉ làm tăng đến số lượng cổ phiếu lưu hành mà các cổ đông nắm giữ. Chính vì thế, về bản chất, nó làm giảm giá trị của mỗi cổ phiếu sau khi chia.
Thông thường cổ phiếu thưởng được chia theo một tỷ lệ nhất định. Ví dụ: Đại hội đồng cổ đông Công ty Cổ phần Tân Tạo nhất trí chia toàn bộ cổ tức bằng cổ phiếu theo tỷ lệ 5:1 (vnexpress.net, 2007). Điều đó có nghĩa là cổ đông nắm giữ 05 cổ phiếu cũ sẽ được “thưởng” 01 cổ phiếu mới phát hành, và tổng số cổ phiếu lưu hành sẽ tăng lên 20%. Khi đó chúng ta có thể thấy kết quả của việc chia cổ tức bằng cổ phiếu có thể dẫn đến giá trị của mỗi cổ phiếu giảm 20% do tổng giá trị vốn chủ sở hữu không thay đổi.
Xử lý kế toán
Cổ phiếu thưởng làm tăng số lượng cố phiếu lưu hành và làm giảm giá trị của mỗi cổ phiếu. Tuy nhiên, xử lý kế toán lại không giống nhau trong mọi trường hợp, và phụ thuộc vào yếu tố giá trị của cổ phiếu thưởng, có nghĩa là tỷ lệ chia. Theo thông lệ, khi tỷ lệ cổ phiếu thưởng nhỏ vào khoảng 20% – 25% được gọi là phát hành cổ phiếu thưởng nhỏ. Xử lý kế toán trong trường hợp này sẽ được minh hoạ bởi ví dụ dưới đây. Những trường hợp tỷ lệ cổ phiếu thưởng lớn hơn 25% được gọi là phát hành cổ phiếu thưởng lớn, và trường hợp này ít xảy ra. Một ví dụ điển hình của phát hành cổ phiếu thưởng lớn là vào năm 1973, hãng Walt Diney công bố tỷ lệ cổ phiếu thưởng 100%, có nghĩa là cứ 01 cổ phiếu nắm giữ sẽ được nhận thêm 01 cổ phiếu mới và như thế số lượng cổ phiếu lưu hành tăng lên gấp đôi. Điều đó dẫn đến giá trị cổ phiếu bị “loãng”, làm cho giá thị trường của cổ phiếu bị sụt giảm.
Ví dụ minh hoạ trường hợp phát hành cổ phiếu thưởng nhỏ:
Công ty ABC có 100.000 cổ phiếu lưu hành với mệnh giá $1,00 và với giá thị trường là 6,60$. Như vậy tổng giá trị thị trường của ABC là 100.000 x $6,60 = $660.000.
Báo cáo tài chính ngày 31/12/XX của ABC có số liệu như sau:
– Vốn cổ phần thường lưu hành (100.000 cổ phiếu) $100.000
– Lợi nhuận chưa phân phối $200.000
Tổng vốn chủ sở hữu $300.000
Đại hội đồng cổ đông của ABC quyết định chia toàn bộ lợi nhuận bằng cổ phiếu theo tỷ lệ 10:1. Có nghĩa là sẽ ban hành 10.000 cổ phiếu mới. Sau khi chia, ABC sẽ có tổng cộng 110.000 cổ phiếu lưu hành.
Giá trị cổ phiếu mới phát hành là: $200.000 : 10.000 = $20
Giá trị cổ phiếu mới phát hành theo mệnh giá là: $1,00 x 10.000 = $10.000
Chênh lệch giữa giá trị cổ phiếu theo giá phát hành và theo mệnh giá = $200.000 – $10.000 = $190.000
Sau khi chia cổ phiếu thưởng Báo cáo tài chính của ABC có số liệu như sau:
– Vốn cổ phần thường lưu hành (110.000 cổ phiếu) $100.000 + $10.000 = $110.000
– Thặng dư vốn $190.000
Tổng vốn chủ sở hữu $300.000
Theo như ví dụ trên thì giá trị cổ phiếu mà cổ đông nắm giữ sau khi được chia sẽ không thay đổi so với trước khi được chia (đều bằng $300.000). Trường hợp này đã ngoại trừ các yếu tố tác động đến giá trị của cổ phiếu trên thị trường như cung – cầu, kỳ vọng của nhà đầu tư,… mà chỉ tập trung đến tác động của việc chia cổ phiếu thưởng.
Xử lý kế toán đối với trường hợp chia cổ phiếu thưởng lớn sẽ đề cập trong bài khác do việc “làm loãng” cổ phiếu quá lớn tác động đến giá trị cổ phiếu.
Tác động đến giá trị thị trường của cổ phiếu
Theo suy luận logic thông thường, cổ phiếu thưởng có thế:
(1) không làm ảnh hưởng đến giá trị của công ty
(2) làm tăng giá trị của công ty
(3) làm giảm giá trị của công ty
Quan niệm chuẩn về cổ phiếu thưởng là nó không làm thay đổi giá trị tài sản của nhà đầu tư cũng như của doanh nghiệp. Theo ví dụ trên, giá trị thị trường của ABC là $660.000. Sau khi chia cổ phiếu thưởng, số cổ phiếu lưu hành là 110.000 cổ phiếu, và mỗi cổ phiếu có thế có giá trị là $660.000 : 110.000 = $6,00.
Trường hợp một cổ đông năm giữ 1000 cổ phiếu trước khi chia, có giá $6.600. Sau khi chia cổ phiếu thưởng, cổ đông đó có 1.100 cổ phiếu và tổng giá trị của nó có thể sẽ là 1.100 x $6,00 = $6.600. Như vậy, cổ phiếu thưởng, thực chất, không có ảnh hưởng về mặt kinh tế. Và trên lý thuyết, việc xác định tỷ lệ chia càng cao thì giá trị cổ phiếu càng giảm và sẽ ảnh hưởng đến giá trị thị trường của số cổ phiếu ban đầu mà cổ đông nắm giữ.
Tuy nhiên, thực tế thị trường lại có khác biệt rất lớn. Việc chia cổ phiếu thưởng sẽ tác động đến tâm lý được mua “rẻ” của số đông nhà đầu tư, dẫn đến các nhà đầu tư tìm cách mua cổ phiếu trước khi chia cổ phiếu thưởng đã làm cho cầu về cổ phiếu tăng cao. Hơn nữa, việc chia cổ tức bằng cổ phiếu được các nhà đầu tư Việt Nam “diễn giải” là doanh nghiệp giữ lại lợi nhuận đạt được để tái đầu tư, cũng khiến cho kỳ vọng của nhà đầu tư về sự phát triển của doanh nghiệp trong tương lai. Các yếu tố này góp phần đẩy giá của cổ phiếu lên cao. Điều này đặc biệt đúng trong điều kiện Việt Nam hiện nay, nơi các nhà đầu tư đầu tư theo phong trào và “mách nước” nhiều hơn là có sự phân tích kỹ càng nhiều yếu tố, và đặc biệt đúng trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về lâu dài việc phát hành cổ phiếu thưởng tràn lan có thể dẫn tới làm giảm giá thị trường của cổ phiếu.

Tài liệu tham khảo:
– Black, F. (2004). Why firms pay dividends. fundamentals of corporate finance. M. Tully, McGraw-Hill. 3e: 657-659.
– vnexpress.net.(2007).”Cổ tức kích cổ phiếu tăng giá”.[Internet].
Link: http://www.vnexpress.net/Vietnam/Kinh-doanh/2007/01/3B9F2519/
– Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 14 – Doanh thu và thu nhập khác

————————————-
Bản quyền http://www.kiemtoan.com.vn

Filed under: Tài sản, Thị trường chứng khoán | Leave a comment »

TÀI SẢN VÔ HÌNH (Intangible asset) VÀ TÀI SẢN VÔ HÌNH XÁC ĐỊNH (Identifiable intangible assets)

Posted on 27/12/2007 by Civillawinfor

LÊ PHƯƠNG TRANG

Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất cụ thể. Ngày nay quyền sở hữu trí tuệ, thương hiệu, bản quyền, bí quyết kĩ thuật, thương hiệu, uy tín… là những tài sản vô hình phổ biến của doanh nghiệp. Có thể phân biệt được một cách rõ ràng một tài sản cố định vô hình của doanh nghiệp hay không thì phụ thuộc vào các đặc tính của tài sản đó. Uy tín của công ty có thể coi là một tài sản không xác định vì nó luôn gắn liền với sự tồn tại của công ty chừng nào công ty còn tồn tại. Tuy nhiên nếu công ty kí kết hợp đồng sử dụng bằng phát minh sáng chế của một công ty khác và không có ý định kéo dài hiệu lực của hợp đồng thì công ty chỉ được sử dụng bằng phát minh sáng chế này trong một thời hạn xác định. Khi đó bằng phát minh sáng chế trở thành một tài sản vô hình của công ty.

Mặc dù tài sản vô hình không có hình thái vật chất cụ thể như các trang thiết bị máy móc nhà xưởng khác của công ty nhưng nó lại rất có giá trị đối với công ty và có thể trở thành nhân tố quan trọng trong sự thành công hay thất bại của doanh nghiệp. Ví dụ một công ty như Coca-Cola khó có thể đạt được vị trí như hiện tại nếu không có sự hỗ trợ tích cực của các nhãn hiệu. Nhãn hiệu này dù không có hình thái vật chất cụ thể để có thể cầm nắm được song nó lại được thừa nhận, được nhiều người biết đến, và có tác động tích cực đến kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, làm tăng doanh số bán hàng trên phạm vi toàn cầu. Chính vì thế việc sở hữu một nhãn hiệu mạnh là điều rất có ý nghĩa đối với các công ty lớn như Coca-Cola.

——————————-

Tài sản vô hình xác định là loại tài sản mà giá trị của chúng có thể được định rõ thông qua những nguyên tắc của kế toán. Chúng có thể được vốn hóa trực tiếp từ những khoản chi phí đã chi ra (trường hợp phát triển nội bộ) hoặc ghi theo giá mua (trường hợp mua ngoài). Dù được hình thành từ nguồn nào thì cũng được kế toán ghi nhận là một tài sản của doanh nghiệp.
Những cơ sở để ghi nhận tài sản vô hình xác định:
– Tài sản đó phải được xác định và nhận biết một cách cụ thể
– Tài sản đó phải đáp ứng được các tiêu chuẩn về tài sản vô hình đã quy định trong chế độ kế toán hiện hành của nước sở tại.
– Tài sản đó phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và doanh nghiệp có thể chuyển giao tài sản cho bên thứ 2 một cách hợp pháp.
– Phải có bằng chứng đáng tin cậy về sự tồn tại của tài sản đó trong doanh nghiệp
– Những tài sản này thường mang lại lợi ích lớn hơn giá trị của bản thân tài sản đó (tức số chi phí mà doanh nghiệp phải bỏ ra để có được tài sản).

Một số tài sản vô hình xác định như:
– Tài sản vô hình liên quan tới hoạt động Marketing: thương hiệu, nhãn hiệu, logo…
– Tài sản vô hình liên quan tới kỹ thuật công nghệ: giấy đăng ký quy trình sản xuất, giấy đăng ký bản quyền, tài liệu về kỹ thuật công nghê ( những ghi chép trong phòng thí nghiệm, bí quyết kỹ thuật…)
– Những tài sản vô hình liên quan tới nghệ thuật như: Các tác phẩm hay bản quyền tác giả…
– Tài sản vô hình liên quan tới việc xử lý dữ liệu: Những phần mềm máy tính có bản quyền, cơ sở dữ liệu số, Phần mềm kiểm soát mạng tích hợp nội bộ…
– Tài sản vô hình liên quan tới công việc thiết kế kỹ thuật: Kiểu dáng công nghiệp, đăng ký bản quyền sản phẩm, bí quyết thương hiệu, bản vẽ và biểu đồ kỹ thuật, bản thiết kế, chứng nhận quyền sở hữu…
– Tài sản vô hình liên quan tới khách hàng: danh sách khác hàng, các hợp đồng với khách hàng, quan hệ khách hàng…
– Tài sản vô hình về nguồn lực: đội ngũ lao động lành nghề, hợp đồng lai động, hợp đồng liên kết v.v…
Trên thị trường chứng khoán, tài sản vô hình xác định có thể được coi là một trong những nhân tố tác động tới thị giá cổ phiếu của doanh nghiệp. Chẳng hạn một doanh nghiệp bỏ ra lượng chi phí nhất định cho việc nghiên cứu khoa học để có thể tìm ra một bí quyết mà nhờ đó lợi nhuận kinh doanh của doanh nghiệp tăng lên đáng kể (bí quyết sản xuất nước giải khát Cocacola là một điển hình). Động thái này sẽ làm giá cổ phiếu tăng vì người nắm giữ cổ phiếu có khả năng thu được những khoản lợi tức cao hơn trước.

© saga.vn

Filed under: Tài sản, THUẬT NGỮ | Leave a comment »

PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Posted on 22/12/2007 by Civillawinfor

1- Phương pháp so sánh trực tiếp

Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

– Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.

– Thời gian thu thập thông tin:

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.

– Những thông tin cần thu thập:

+ Vị trí;

+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);

+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);

+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.

– Điều kiện của thông tin:

Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.

c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh ± Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường.

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này. Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).

d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.

Ví dụ về áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất (xem Phụ lục 1).

2- Phương pháp thu nhập

Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:

a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

– Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.

– Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm.

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.

b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài sản trên đất.

c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:

Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1 – Tổng chi phí đã tính ở Bước 2

d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất/Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường).

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.

Ví dụ về áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất (xem Phụ lục 2).

Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất.

Phương pháp tính toán chiết trừ giá trị tài sản trên đất thực hiện như hướng dẫn tại điểm c, mục 3, Phần I của Thông tư này.

3. Phương pháp chiết trừ

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).

Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.

b- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.

c- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.

Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá – Phần giá trị hao mòn

Trong đó:

– Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.

– Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài).

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

d- Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở Bước 1

Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhượng bất động sản – Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất = Giá trị của thửa đất/Diện tích thửa đất

e- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp).

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.

Ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất (xem Phụ lục 3).

4. Phương pháp thặng dư

Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước sau đây:

a- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:

– Đặc điểm của khu đất;

– Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

b- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.

Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.

c- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

Tổng giá trị phát triển = Bị lỗi xem nội dung thông tư 145/2007/tt-btc

Tổng chi phí phát triển = Bị lỗi xem nội dung thông tư 145/2007/tt-btc

Trong đó:

– TR_i là doanh thu năm thứ i của dự án

– C_i là chi phí năm thứ i của dự án

– r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

– n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản).

d- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển

Ví dụ về áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất (xem Phụ lục 4).

5. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

5.1. Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.

5.2. Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.

5.3. Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:

– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;

– Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung – cầu về đất trong điều kiện bình thường.

– Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

5.4- Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất theo hướng dẫn tại Phần II Thông tư này.

II. ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ TẠI ĐỊA PHƯƠNG

1- Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất

a- Tiến hành phân định ranh giới các vùng: đồng bằng, trung du và miền núi theo địa giới hành chính cấp xã để áp khung giá các loại đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ qui định theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi vào từng loại xã tại địa phương (tỉnh, thành phố) cho phù hợp.

b- Quy định vị trí các loại đất nông nghiệp: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất nuôi trồng thủy sản; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng và đất nông nghiệp khác theo nguyên tắc quy định tại điểm b, khoản 7 Điều 1 của Nghị định 123/2007/NĐ-CP.

Vị trí của các loại đất nông nghiệp được phân thành các vị trí có số thứ tự từ thứ 1 trở đi. Việc xác định vị trí đất nông nghiệp chủ yếu căn cứ vào yếu tố khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ nông sản phẩm, gần và thuận lợi về giao thông là những yếu tố tạo lợi thế cho người sản xuất giảm được chi phí đi lại, chi phí lưu thông (mua vật tư, bán sản phẩm), chi phí tiêu thụ sản phẩm nhưng có kết hợp với các yếu tố tạo lợi thế cho sản xuất như:

– Vị trí 1 bao gồm khu vực đất cùng điều kiện kinh tế – xã hội, cùng kết cấu hạ tầng, cùng mục đích sử dụng đất: có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách so với nơi cư trú, thị trường tiêu thụ, thị trường giao thông kết hợp với các lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp quy định dưới đây:

+ Có khoảng cách liền kề hoặc gần nhất so với:

Nơi cư trú của người sử dụng đất, nơi cư trú được xác định là trung tâm của thôn (xóm, ấp, bản nơi có đất).

Thị trường tiêu thụ nông sản phẩm (chợ nông thôn, chợ đô thị, nơi thu mua nông sản tập trung).

Đường giao thông (giao thông đường bộ bao gồm quốc lộ, tỉnh lộ; đường liên huyện. Đối với nơi không có quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ thì căn cứ vào đường giao thông liên xã; giao thông đường thủy (ở những nơi sử dụng giao thông đường thủy là chủ yếu) bao gồm: sông, ngòi, kênh).

+ Có các yếu tố có lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp bao gồm: địa hình bằng phẳng, điều kiện tưới tiêu chủ động, độ phì nhiêu của đất cao, thời tiết khí hậu thuận lợi cho sản xuất kinh doanh.

– Vị trí theo thứ tự từ thứ hai trở đi có các điều kiện kém hơn vị trí số 1 nêu trên.

Đối với một số trường hợp cụ thể, cách phân loại vị trí đất được áp dụng như sau:

+ Nếu khu đất có các yếu tố lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp nhưng có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách xa hơn so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ sản phẩm, đường giao thông thì vẫn phân thành các vị trí đất thấp hơn vị trí số 1.

+ Nếu khu đất có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách liền kề hoặc gần nhất so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ nông sản phẩm, đường giao thông nhưng có một hoặc một số yếu tố lợi thế đối với sản xuất nông nghiệp chỉ đạt mức trung bình hoặc dưới mức trung bình vẫn được phân thành vị trí số 1.

Căn cứ vào đặc điểm của từng loại đất nông nghiệp và đặc điểm về sản xuất và tiêu thụ các sản phẩm nông nghiệp trong từng vùng, từng khu vực đất tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí và khoảng cách cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng và xác định số lượng vị trí từng khu vực đất để xác định vị trí từng loại đất nông nghiệp cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

c- Quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương và xác định số lượng vị trí đất làm muối và vị trí của các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn để định giá đất theo các tiêu chí chung quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, cụ thể sau:

– Đối với đất làm muối: Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu chí dựa vào khoảng cách từ cánh đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thông liên huyện (trường hợp không có đường giao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào khoảng cách với đường giao thông liên xã).

– Đối với đất ở; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn: Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực đất cần định giá; phân vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất của từng khu vực đất để định giá.

d- Quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất trong từng loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể không xếp loại đường phố, mà phân loại vị trí đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng đường phố cụ thể để tiến hành định giá đất. Việc phân loại vị trí đất, phân chia từng đoạn phố, từng đường phố của từng loại đô thị để định giá cũng phải thực hiện theo các nguyên tắc chung quy định tại Điều 10 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

e- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quyết định thành lập đô thị và xếp loại đô thị do cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với các đô thị thuộc địa bàn trong tỉnh để áp khung giá các loại đất ở và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị do Chính phủ qui định.

2- Định giá và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể

a- Giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất được ghi tại một trong các loại văn bản sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc ghi trong giấy tờ quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003; trường hợp không ghi rõ mục đích sử dụng đất thì mục đích sử dụng đất được xác định căn cứ vào mục đích sử dụng chính của thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm định giá đất;

– Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật.

Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003; chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại.

Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục đích sử dụng đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất nông nghiệp bao gồm các loại đất quy định tại khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái và sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giá đất vẫn theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên.

b- Mức giá cụ thể của từng vị trí đất của các loại đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam trên một đơn vị diện tích đất (m²) và không được vượt ra ngoài khung giá các loại đất và giới hạn cho phép do Chính phủ qui định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; ngoại trừ những trường hợp sau đây:

– Trường hợp cá biệt khi quy định giá đất công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm, nếu trên địa bàn tỉnh (quy định tại điểm 3 khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP) có các loại đất tại các vùng sâu, vùng xa thuộc các vùng đồng bằng, trung du, miền núi, hải đảo có điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn theo các tiêu chí do Nhà nước hướng dẫn hoặc do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, chưa được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc kết cấu hạ tầng thấp kém; một số diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hoặc đã được quy hoạch là đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các phường thuộc các đô thị, tại các thị trấn nằm trên địa bàn miền núi, trung du nhưng chưa được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường của các loại đất tại những khu vực trên thấp hơn mức giá tối thiểu của khung giá các loại đất và giới hạn cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định quy định tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá đất cụ thể thấp hơn cho phù hợp, đồng thời, gửi quyết định quy định giá đất đối với trường hợp cá biệt nói trên kèm theo bảng tổng hợp kết quả khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương của những loại đất có mức giá thấp cá biệt đó về Bộ Tài chính để thực hiện việc kiểm tra (nếu thấy cần thiết).

– Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm dùng để áp giá cho những loại đất phải thực hiện các chính sách trên tại thời điểm giao đất, thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương và các phương pháp xác định giá đất tại Thông tư này để điều chỉnh lại mức giá cụ thể thay thế mức giá đã quy định, công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm áp dụng đối với loại đất thực hiện chính sách trên cho phù hợp (sau khi đã xin ý kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp).

Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan xác định giá đất cụ thể trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp thuê tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá, tổ chức tư vấn về giá đất để xác định giá đất thì Sở Tài chính có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan thẩm định các mức giá đất do tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá, tổ chức tư vấn về giá đất xác định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể của các thửa đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Mức giá đất cụ thể quy định trong trường hợp này không bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ qui định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Việc quy định mức giá đất này chỉ áp dụng cá biệt trong phạm vi từng dự án, phục vụ cho các mục đích: để tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; để tính tiền bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất và để tính giá quyền sử dụng đất vào giá trị khi tiến hành cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước lựa chọn hình thức giao đất. Đối với những mục đích khác ngoài các mục đích nêu trên thì áp dụng theo mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng chung cho từng vị trí đất tại khu vực đất đó.

– Các trường hợp quy định tại điểm 2: d và đ, khoản 10 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP cũng được áp dụng khi quy định giá đất công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

Đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn nằm ở các vị trí đặc biệt quy định tại điểm đ khoản 10 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP gồm các loại đất có vị trí mặt tiền liền cạnh với các trục đường giao thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ) hoặc nằm tiếp giáp các đầu mối giao thông, khu thương mại, khu công nghiệp, khu du lịch thì Ủy ban nhân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cụ thể cho vị trí tốt nhất của hai loại đất trên phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường địa phương trong điều kiện bình thường nhưng không được vượt quá 5 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn và không quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ quy định tại Bảng 6 và Bảng 8 của các Bảng khung giá đất ban hành kèm theo Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (không bao gồm phần giới hạn cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cao hơn 20% so với mức giá tối đa của khung giá các loại đất).

– Khi cấp có thẩm quyền thực hiện việc:

+ Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu giá đất trên thị trường của những loại đất ở những khu vực đất có thay đổi so với giá đất quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh lại cho phù hợp theo các quy định hiện hành.

+ Quyết định cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh lại giá đất theo khung giá của mục đích sử dụng đất mới do Chính phủ quy định.

+ Quyết định nâng cấp đô thị từ loại thấp lên đô thị loại cao hơn thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh giá các loại đất từ giá đất của đô thị loại thấp lên giá đất của đô thị loại cao hơn phù hợp với khung giá do Chính phủ quy định nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm đó.

Tất cả các trường hợp điều chỉnh giá đất trong năm trên đây, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đều phải xin ý kiến thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định.

c- Định giá cụ thể cho từng vị trí đất của các loại đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất:

– Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng vị trí đất; đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, đất tại các vị trí tiếp sau có các mức giá thấp hơn.

Trường hợp cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây, con khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng vị trí đất theo đất nuôi trồng loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của vùng đất trồng cây hàng năm); không qui định giá đất của cùng một vị trí đất của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây, con khác nhau.

– Đối với đất làm muối, thực hiện định giá theo vị trí đất. Đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, đất tại các vị trí tiếp sau có các mức giá thấp hơn.

– Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định giá theo vị trí đất tại ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu chí xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có các mức giá thấp hơn.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng ví trí đối với loại đất này để định giá.

– Đối với đất ở; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thực hiện định giá đất theo vị trí đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị khác nhau.

Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá hàng loạt cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất

Việc định giá hàng loạt cho từng vị trí đất được thực hiện dựa vào kết quả định giá một số thửa đất cụ thể của từng vị trí đất; phương pháp tiến hành như sau:

Trong mỗi vị trí đất của loại đất cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho vị trí đất đó. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất như hướng dẫn tại Phần I Thông tư này và tính giá một đơn vị diện tích mét vuông (m²) của từng thửa đất.

Giá đất của từng vị trí đất (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.

+ Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất ở cách thứ nhất.

Căn cứ vào tiêu chí xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đất theo từng khu vực, từng loại đường phố hoặc đường phố theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 có hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.

Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.

Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng loại đất.

Ví dụ: Cơ quan định giá đất đang tiến hành xác định giá đất ở tại đường phố H thuộc một đô thị đặc biệt để lập phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định. Áp dụng các phương pháp xác định giá đất cơ quan định giá đất đã tính toán được giá đất vị trí 1 là 54.000.000 đồng/m². Đất ở tại đường phố H được phân thành 4 vị trí đất khác nhau; căn cứ vào các tiêu chí phân loại vị trí đất và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại khu vực đó, cơ quan định giá đã xây dựng được hệ số vị trí định giá đất từ vị trí 1 đến vị trí 4 tại đường phố H theo thứ tự là: 1; 0,45; 0,35; 0,30, giá đất của các vị trí tiếp theo vị trí số 1 được xác định như sau:

Đường phố H

Hệ số vị trí định giá

Giá đất vị trí 1 đã xác định được (1.000đ/m²)

Giá các vị trí đất cụ thể (1.000đ/m²)

4 = 2 x 3

Vị trí số 1Vị trí số 2

Vị trí số 3

Vị trí số 4

1,000,45

0,35

0,30

54.000

54.00024.300

18.900

16.200

Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị không nằm liền kề với các loại đô thị đã được cấp có thẩm quyền phân loại đô thị, khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị loại IV đối với thị xã và đô thị loại V đối với thị trấn nhưng không được vượt giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm định giá.

Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các khu đô thị mới nằm liền kề với các đô thị đã được cấp có thẩm quyền phân loại đô thị, khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị của loại đô thị liền kề, hoặc loại đô thị lân cận gần nhất nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm định giá.

d- Định giá cụ thể đối với các loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất:

– Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng: Căn cứ mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với đất rừng sản xuất để định giá đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Quy trình định giá đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thực hiện như quy trình định giá đối với đất rừng sản xuất hướng dẫn tại điểm c mục 2 Phần II Thông tư này.

Mức giá cụ thể cho từng vị trí đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng tối đa không vượt quá mức giá cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho từng vị trí đất rừng sản xuất.

Riêng đối với rừng đặc dụng mà nằm ở vị trí được kết hợp với cảnh quan, du lịch sinh thái – môi trường dưới tán rừng nếu được cấp có thẩm quyền cho thuê đất để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch, thì Ủy ban nhân cấp tỉnh, căn cứ vào hướng dẫn tại Thông tư này và quy định Nghị định số 48/2007/NĐ-CP ngày 28/3/2007 của Chính phủ về nguyên tắc và phương pháp xác định giá các loại rừng để quyết định mức giá đất cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

– Đối với đất nông nghiệp khác theo qui định tại điểm đ khoản 4 Điều 6 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:

Giá các loại đất nông nghiệp khác được xác định căn cứ mức giá đất cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho loại đất nông nghiệp liền kề hoặc ở khu vực lân cận trong cùng vùng (nếu không có đất liền kề).

Mức giá đất cụ thể qui định cho từng loại đất nông nghiệp khác tối đa không vượt quá mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho loại đất nông nghiệp liền kề, hoặc đất nông nghiệp ở khu vực lân cận.

– Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo tín ngưỡng (bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất phi nông nghiệp khác (gồm đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bầy tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề) đã quyết định và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá đất cụ thể. Nếu các loại đất này nằm tại nông thôn thì căn cứ vào giá đất ở tại nông thôn khu vực đó; nếu nằm tại đô thị thì căn cứ vào giá đất ở tại đô thị đó.

Căn cứ vào đặc điểm của từng loại đất (qui mô diện tích, mật độ xây dựng, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định mức giá cụ thể cho từng vị trí đất của các loại đất này cho phù hợp nhưng không cao hơn mức giá cụ thể đã quy định cho vị trí đất tương tự của đất ở liền kề hoặc đất ở tại khu vực lân cận gần nhất (nếu không có liền kề).

– Đối với đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; các loại đất phi nông nghiệp khác (gồm đất cho các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh và không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất đô thị được sử dụng để xây dựng nhà phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi động vật được pháp luật cho phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề) đã quyết định và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá cụ thể.

Mức giá cụ thể quy định cho từng vị trí đất của các loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị trí tương tự của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có đất liền kề).

– Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa: Căn cứ mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với giá các loại đất liền kề để định giá cho các loại đất trên. Trường hợp loại đất trên liền kề với nhiều loại đất khác nhau, thì căn cứ vào giá của loại đất có mức giá thấp nhất.

Mức giá cụ thể quy định cho từng vị trí đất của loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị trí tương tự của loại đất liền kề.

– Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng khai thác thủy sản, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (nếu không có liền kề) và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá cụ thể.

3- Định giá đất tại khu vực giáp ranh:

a- Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:

– Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì việc quy định giá đất thực hiện như sau:

+ Quy định ranh giới các loại đất khu vực giáp ranh căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và khoản 9 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

+ Trước khi quyết định giá đất tại khu vực giáp ranh Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của các tỉnh có đất giáp ranh theo hướng dẫn trên phải tham khảo, trao đổi và thỏa thuận với nhau về mức giá dự kiến ban hành để đảm bảo việc quyết định mức giá đất cụ thể tại khu vực giáp ranh theo đúng quy định tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.

+ Trường hợp các địa phương không thỏa thuận được với nhau về mức giá tại khu vực đất giáp ranh, thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

– Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo qui hoạch khác nhau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất cụ thể tại khu vực này căn cứ vào điều kiện thực tế của từng địa phương.

b- Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy định giá đất tại các khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh quy định nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu vực.

Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, thị xã thị trấn của các đô thị còn lại), thì giá đất tại khu vực này được xác định theo nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ qui định cho loại đô thị nằm liền kề.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể về giá đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị.

SOURCE:

THÔNG TƯ SỐ 145/2007/TT-BTC HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2004/NĐ-CP NGÀY 16/11/2004 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT VÀ NGHỊ ĐỊNH SỐ 123/2007/NĐ-CP NGÀY 27/7/2007 CỦA CHÍNH PHỦ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2004/NĐ-CP

Filed under: LDS - Hợp đồng, LUẬT ĐẤT ĐAI, Tài sản, THÔNG TIN TƯ VẤN | Leave a comment »

MẤY SUY NGHIỆM VỀ ĐẤT VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Posted on 23/11/2007 by Civillawinfor

TRẦN KHUYẾT NGHI

Từ nhiều năm nay, đặc biệt trong những khoảng thời gian gần đây, câu chuyện đất đai đã trở thành một vấn đề rắc rối thật sự nóng bỏng, gây nên biết bao những cuộc tranh chấp và khiếu kiện của cả cá nhân lẫn tập thể, giữa cá nhân với nhau cũng như và nhiều nhất giữa các cá nhân hoặc hộ sử dụng đất với cơ quan nhà nước. Cách giải quyết bất cập các mối quan hệ về quyền sử dụng đất rõ ràng đã trở thành trọng tâm của sự bất mãn mang tính cách phổ biến rộng rãi trong quần chúng, mà nếu không khéo có thể còn dẫn tới những hậu quả khó lường trước được.

Trong đợt kiểm tra thi hành Luật đất đai trên toàn quốc của Bộ tài nguyên và môi trường hồi tháng 8.2005 vừa rồi, các quan chức phụ trách kiểm tra đã ghi nhận được vô số những trường hợp sai sót bất hợp lý gây đau khổ và phẫn nộ trong quần chúng, nhận được đến khoảng 17.000 đơn khiếu nại; con số nầy còn có thể còn nhiều hơn, vì rất nhiều người không nộp đơn mà chờ Nhà nước giải quyết đơn khiếu nại của người khác thì giải quyết luôn cho trường hợp của mình.

Có hai điều quan trọng khiến chúng ta phải suy nghĩ: (1) Tại sao trong thời phong kiến-Pháp thuộc chẳng hạn, tính cho tới trước năm 1975, rất ít nghe những cuộc tranh chấp khiếu kiện về ruộng đất giữa dân với chính phủ (nếu có thì chỉ là tranh chấp giữa một số cá nhân với nhau về quyền sở hữu), trái lại trong thời kỳ đất nước độc lập xây dựng chủ nghĩa xã hội “lấy dân làm gốc”, coi việc an cư lạc nghiệp của dân là nhiệm vụ trọng tâm, đã để xảy tình trạng bất mãn cực độ trong nhân dân về ruộng đất, nhà ở? (2) Câu hỏi vừa nêu gợi ra cho thấy chắc chắn mọi điều rắc rối là do sự bất cập về quản lý nhà nước đối với đất đai, chứ không phải thứ gì khác, mà sự bất cập nầy không chỉ hiểu theo nghĩa hẹp về phương diện khả năng-kỹ thuật quản lý, trái lại có thể còn liên quan đến những vấn đề thuộc nguyên lý nền tảng khác, đến “chế độ” về đất đai, và lẽ tất nhiên những nguyên lý ấy đã không thể không phản ảnh vào những luật pháp đang được áp dụng, cụ thể là Luật đất đai năm 2003 mà các bậc thức giả và nhân dân phần nhiều đều cho rằng “vẫn còn nhiều điểm rối rắm”, tuy rằng có tiến bộ hơn những luật cũ nhiều. Nếu không giải quyết vấn đề mấu chốt về chế độ đất đai, chứ không phải phương thức quản lý đất đai, thì dù có cải tiến, bổ sung thêm nhiều luật nữa, cũng không thể quản lý đất đai một cách suôn sẻ theo hướng quản lý là nhằm mang lại sự an cư lạc nghiệp ổn định cho toàn dân và cho sự phát triển chung của đất nước. Với tình trạng hiện nay, cách quản lý đất đai phần nhiều chỉ tạo thêm khó khăn cho người dân và tạo nhiều khoản sơ hở cho một số tầng lớp đặc quyền lạm dụng chiếm hữu đất để làm giàu một cách bất chính, thực tế là hầu như ngoài những lời kêu rêu chưa nghe được một tiếng khen nào từ phía quần chúng.

Trong chế độ phong kiến, đất đai nói rõ là sở hữu của vua (phổ thiên chi hạ, mạc phi vương thổ; suất thổ chi dân, mạc phi vương thần: dưới khắp vòm trời, không đâu không phải là đất của vua; dân ở khắp trên mặt đất, không ai không phải là bề tôi của vua), vì thế vua có quyền đem đất phong lại cho các hoàng thân quốc thích và công thần dưới dạng thái ấp. Trong các thái ấp, dân vẫn ăn ở sinh sống và vì thế không có sự tranh chấp đất đai với vua quan mà chỉ có nhiệm vụ cống nạp dưới hình thức địa tô cho các chúa phong kiến, còn quan lại thì nói chung chỉ có danh dự cao sang và hưởng bổng lộc theo mức quy định của triều đình mà thôi. Trong chế độ phong kiến, do trật tự đã định, không có chuyện vua quan dùng thủ đoạn chiếm đất của dân, mà chỉ có tầng lớp địa chủ là người có nhiều ruộng cho thuê để bóp nặn sức lao động của nông dân.

Ở Việt Nam thời xưa, đất và ruộng đều chia thành hai loại công, tư rạch ròi (quan điền, quan thổ thuộc sở hữu quốc gia do quan chức quản lý; công điền, công thổ thuộc sở hữu quốc gia do xã thôn quản lý; tư điền, tư thổ là đất hoặc đất ruộng của tư nhân- terre privée, rizière privée). Lệ năm Gia Long thứ 3 (1804) định phép chia đều ruộng (quân điền chi pháp), các quan văn võ từ nhất phẩm đến tòng cửu phẩm và lính với dân, đều chiếu theo số ruộng công và đất công trong làng mà chia ra cấp theo khẩu phần với mức độ sai biệt tùy theo phẩm cấp (xem Đại Nam điển lệ toát yếu, phần Hộ lệ). Nếu nhà nước thực hiện công trình công cộng gì thì cũng phải bồi thường cho dân; lệ năm Minh Mạng thứ 8 (1827) quy định “từ nay phàm các công tác mở vào ruộng đất…, nếu xâm phạm vào ruộng đất tư bao nhiêu, phải chiếu nguyên giá, trích công quỹ ra mà trả cho chủ sở hữu” (tài liệu đã dẫn). Triều đình, để quản lý ruộng đất và đánh thuế, chỉ cần có hai loại sổ chính là địa bạ (sổ đất- cadastre) và điền bạ (sổ khai báo để đóng thuế ruộng đất của làng- rôle d’impôt foncier), là đủ.

Nước Việt Nam thời phong kiến, có nhiều cuộc khởi nghĩa nông dân nổ ra nhưng thường vì những lý do khác như đói kém mất mùa… chứ không phải để tranh chấp ruộng đất, có lẽ một phần vì thời xưa đất còn rộng người còn thưa. Thường thì lại vì những bất công diễn ra theo kiểu khác, không có liên quan đến đất, và nói như cụ Trần Trọng Kim trong Việt Nam sử lược, “hễ ai đi học mà vì lẽ gì thi không đỗ, làm quan không được, thì bức chí quay ra làm giặc để tìm cách hiển vinh, thành ra trong nước hay có giặc giã”.

Thời nay tại nước ta, vùng Tây Nguyên đất rừng mênh mông không sao ở hết mà thỉnh thoảng vẫn có những cuộc bạo loạn xảy ra, Chính phủ phải cử người xuống tận nơi để vỗ an, giải quyết vấn đề đất ở, đất sản xuất cho dân địa phương mới là chuyện lạ lẫm chưa từng thấy. Sở dĩ như thế vì một số quan chức nhà nước với tư cách là phần tử đặc quyền, thay vì thực hiện chức năng quản lý để đem lại sự an dân, đã câu kết với những phần tử đặc lợi khác để chiếm đoạt đất đai của dân làm của riêng. Tại các khu vực đô thị khác trên cả nước, thông qua cái cớ là những công trình quy hoạch đô thị, người ta đã sử dụng nó như một thủ đoạn tinh vi để chiếm đoạt giá trị thặng dư từ đất của dân dưới dạng địa tô chênh lệch(1), dựa vào lý do “đất đai là sở hữu toàn dân” chỉ có Nhà nước mới được quyền chi phối, như tôi đã viết trong một bài trước, “thực chất phần lớn chỉ là một cuộc phân chia lại của cải dưới chiêu bài phát triển đất nước mà siêu lợi nhuận thuộc về những phần tử câu kết bao gồm những kẻ có quyền phê duyệt cấp phép và các thương nhân hoặc nhà thầu đứng ra thực hiện việc chia của”(2).

So sánh với thời đại phong kiến, đất đai là của vua nên vua đại diện cho quân quyền (nghĩa là cho nhà nước) chi phối, còn trong thời đại của chúng ta hiện giờ “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” nhưng cũng nhà nước chi phối. Thế thì cái vế câu “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” chỉ còn phản ánh được một thứ nghệ thuật sử dụng ngôn từ mang tính hình thức, hoàn toàn không có ý nghĩa gì về mặt thực chất nữa, mà chính lại là lý do của mọi sự rắc rối không có cách gì giải quyết nổi. Trên thực tế ở mọi chế độ xã hội, đất đai nào lại không do nhà nước quản lý, nghĩa là nhà nước có quyền trưng dụng cho bất kỳ mục đích lợi ích công cộng nào. Nhưng để hưởng dụng, thì đất đai nhất định phải do dân hưởng dụng chứ không có nhà nước nào ở đây. Từ đó suy ra cái vế câu tiếp theo “do nhà nước đại diện chủ sở hữu” cũng vô lý và dư thừa tương tự. Tuy nhiên cả câu nầy ghi trong Điều 5 về “sở hữu đất đai” đã nhằm mục đích riêng là xác định được vừa chế độ ruộng đất vừa chế độ xã hội, từ đó cũng xác định luôn phương thức quản lý đất đai của nhà nước, mà cái cách như chúng ta đã từng thấy với hiệu quả thấp gây ra biết bao điều bất tiện cho dân chúng.

Trong bộ Luật đất đai năm 2003 dài khoảng 110 trang, mặc dù đã tiến bộ nhiều so với trước, nhưng phần nói về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất chỉ chiếm được 12 trang, phần đa số còn lại toàn nói về các quyền chi phối của Nhà nước dưới những câu chữ và dạng diễn đạt khác nhau; riêng chương II “Quyền của Nhà nước đối với đất đai và quản lý Nhà nước về đất đai” chiếm tới 10 trang, mà đọc vào, chúng ta dễ phát sinh cảm tưởng rằng Nhà nước sợ mình bị mất quyền chi phối khiến cho đất đai rốt cuộc lọt hết vào tay dân, trong khi mục đích chính của việc quản lý nhà nước lẽ ra không có gì khác hơn là để cho đất đai phải lọt hết vào tay dân dưới nhiều dạng thức sử dụng và được sử dụng một cách toàn diện đạt hiệu quả cao trên cơ sở của những luật pháp liên quan và tài điều tiết, lãnh đạo của Nhà nước. Trên thực tế, do nhiều quan niệm sai lầm từ gốc, một số quan chức cầm quyền đã rất không sốt sắng trong việc cấp giấy chủ quyền đất cho dân là vì thế, khiến cho dân để được sử dụng đất, trở thành những người đi van xin thông qua những thủ tục hành chánh hết sức rườm rà và lâu lắc.

Bây giờ, thử lật bộ Bách khoa từ điển Việt Nam ra, chúng ta sẽ thấy ở mục từ “lãnh thổ quốc gia”, được định nghĩa rõ ràng là “một phần của Trái Đất thuộc chủ quyền hoàn toàn và đầy đủ của quốc gia” (tập II, trang 641). Vậy cái gọi là quyền chi phối của nhà nước về đất là một lẽ đương nhiên không cần phải diễn đạt dài dòng, trong khi vấn đề cốt yếu là sự hành xử cái quyền đó phải nhằm phục vụ cho lợi ích chung của quốc gia dân tộc mà nhân dân là đối tượng hưởng dụng chủ yếu chứ không thể để bị các phần tử đặc quyền trong bộ máy quản lý lạm dụng chiếm đoạt. Với thực trạng hiện nay, không còn là trường hợp cá biệt, việc lợi dụng chức quyền để phân bổ, chia chác đất đai đang diễn ra ở hầu khắp nơi trên đất nước, và theo ông Thứ trưởng Bộ tài nguyên-môi trường Đặng Hùng Võ, tình trạng tham nhũng đất đai hiện đã được thể hiện qua tới 5 cách, mà tờ Tuổi trẻ trong một bài phỏng vấn ông Võ đã gọi là 5 chiêu thức “ăn” đất của dân (gồm: 1. tham nhũng dựa vào các chương trình mục tiêu của nhà nước; 2. từ các khu tái định cư; 3. tại các khu giãn dân ở khu dân cư nông thôn; 4. dưới dạng quyết định thu hồi đất cho một dự án rồi chia nhau phần thừa; 5. không có dự án gì nhưng vẫn thu hồi đất của dân rồi để đấy).

Về nguyên nhân và cách giải quyết vấn đề, theo ông Đặng Hùng Võ: “Nguyên nhân sâu xa là do bất động sản có khả năng sinh lợi rất nhiều, do hệ thống quản lý đất đai lỏng lẻo, chưa giám sát được những trường hợp tham nhũng…” (xem báo Tuổi trẻ, 26.10.2005).

Ý kiến của ông Đặng Hùng Võ không sai và đầy thiện chí, nhưng theo tôi, vẫn chưa phải là “nguyên nhân sâu xa” gốc rễ của vấn đề. Nếu chỉ vì hệ thống quản lý lỏng lẻo hay chưa giám sát được những trường hợp tham nhũng thì bao giờ và cần phải hội đủ điều kiện gì mới chấm dứt được tình trạng nầy? Nguyên nhân sâu xa, trái lại là từ những mập mờ đã phân tích ở trên về quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng lại do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, tách Nhà nước thành một thực thể riêng biệt ôm vào quá nhiều quyền chi phối đất đối lập với dân, và khái niệm về quyền không hiểu theo nghĩa quyền lực đại diện mà đã bị biến tướng thành một thứ quyền lợi. Bằng cớ của điều sai trái nầy là ngay trong Luật đất đai 2003 vẫn có những điều như Điều 142 “Xử lý vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước”, trong khi đó đã gọi Nhà nước thì chẳng qua chỉ là một thực thể quyền lực trừu tượng mang tính đại diện để điều tiết quyền lợi trong dân thôi chứ nhà nước làm gì có quyền lợi mà gọi là “gây thiệt hại cho nhà nước”? Điểm sai lầm cơ bản nàyvô tình biến một nhà nước thay vì chỉ có quyền mà không có lợi trở thành một nhà nước vừa có quyền vừa có lợi, với những con người đại diện sống động có lòng tham, biết “ăn” và biết giành đất với dân, chính là nguyên nhân gốc gây nên mọi thứ rắc rối khó chữa.

Muốn cho việc quản lý đất đai trở nên đơn giản, hiệu quả, thiết tưởng cần trước hết phải có sự danh chính ngôn thuận. Trong xã hội ta, đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, nhưng lý luận nầy chỉ cần thiết duy trì trong khoảng thời gian nhất định nào đó khi mà giai cấp bóc lột chiếm dụng đất (đại tư sản mại bản và đại địa chủ) chưa bị tiêu diệt. Còn bây giờ, Nhà nước luôn tỏ ra lúng túng chỉ vì trong khâu quan niệm về đất và sử dụng đất có nhiều điều không ổn do quán tính của tư duy và ảnh hưởng của những trạng thái tâm lý, cách hành xử có từ thời kỳ chiến tranh cách mạng và quan liêu bao cấp không chấp nhận quy luật vận hành khách quan của thị trường. Cách đặt luật và quản lý đất đai có vẻ như còn hơi hướm sợ đất lọt vào tay dân, nên tìm cách đề ra hết quy định nầy đến quy định khác để hạn chế, cái nọ chồng chéo lên cái kia khiến cho thị trường đất nếu không bất ổn triền miên thì cũng bị biến tướng vào những khu vực ngầm không kiểm soát được.

Tìm hiểu ít nhiều về văn hóa, văn minh Trung Quốc, tôi có cảm nhận sở dĩ Trung Quốc từ thời kỳ đổi mới đến nay có nhiều chủ trương rất sáng tạo và tiến bộ rất nhanh là nhờ họ sớm biết tổng kết những kinh nghiệm đau thương và thất bại của quá khứ, nhất là đằng sau họ còn có cả một kho kinh nghiệm đồ sộ về thuật trị dân của những người đi trước. Với sự khôn khéo của họ, các nhà lãnh đạo Trung Quốc thừa hiểu rằng dù có nói sở hữu đất đai là gì gì đi nữa thì đất đai cũng không chạy đâu khỏi quyền kiểm soát của ông đại diện nhà nước. Về bản chất, đất đai thuộc loại bất động sản không thể xê dịch đi đâu được. Chỉ cần một nhà nước mạnh và trong sáng là có thể kiểm soát, thực hiện chính sách tài sản cho dân theo một cách công bằng tương đối nào đó bằng chính trị, kinh tế hoặc các công cụ luật pháp do mình chế định ra. Thậm chí nếu vì lý do để thực hiện những chính sách lớn nhằm vào lợi ích công cộng thì nhà nước chi phối đất đai bằng cách trưng dụng lúc nào chẳng được, miễn là có đủ vốn để làm, trong đó có một phần dành riêng đền bù cho dân. Vậy dù nói kiểu nào thì đất đai cũng là tài nguyên chung của quốc gia để cho dân sử dụng, và chỉ có dân mới là đối tượng chính được hưởng chứ không phải bất kỳ đối tượng nào khác, kể cả cái gọi là nhà nước.

Kinh nghiệm về sử dụng đất đai ở Trung Quốc trong hiện tại còn cho thấy rằng thị trường hóa là linh hồn của cuộc cải cách quyền sở hữu ruộng đất: Ai tôn trọng luật pháp nước CHND Trung Hoa, người ấy được phép thuê nhà, xây nhà và buôn bán kiếm lời, không phân biệt quốc tịch nước nào. Khi áp dụng trên thực tế, các nhà chức trách Trung Quốc đã thấy rõ, càng thị trường hóa bao nhiêu thì lại càng luật lệ hóa bấy nhiêu, khiến cho số người làm chủ đất ở và đất sản xuất-kinh doanh ngày một gia tăng, đem lại những nguồn phấn khích lớn lao như một luồng gió tươi mới thổi vào một số tỉnh tiến bộ nhất trên đất nước Trung Quốc.

Tại Việt Nam, chính sách của chúng ta còn rất nhiều điểm bất cập là nguyên nhân của mọi tình trạng lúng túng về quản lý- phân phối đất gây bất mãn cực độ trong dân. Trong quy hoạch đất đai chẳng hạn, giá trị thặng dư xuất phát từ đất đã tăng lên nhờ thay đổi mục đích sử dụng, thì cách điều hòa lợi ích chỉ đơn giản là phải đền bù thỏa đáng cho việc giải tỏa, cũng như việc tổ chức tái định cư cho dân. Mọi hành động quy hoạch nếu nói vì mục đích công cộng nhưng không thỏa mãn các điều kiện cơ bản kể trên sẽ có thể bị nghi ngờ là một sự sắp xếp có tính toán bất minh. Điều nầy chẳng những không mang lại lợi ích thật sự cho người lao động mà còn góp phần khoét sâu thêm tình trạng phân hóa xã hội theo hướng bất lợi cho dân nghèo, hoàn toàn trái hẳn với mục tiêu công bằng xã hội. Đó cũng là thực chất hoặc lý do sâu xa thật sự của tình trạng biến động giá đất và rối loạn thị trường nhà đất trong thời gian gần đây mà kết quả cuối cùng là tạo cơ hội làm giàu thêm cho những phần tử đặc quyền đặc lợi. Để tránh bước vào con đường nguy hiểm đầy sai quấy nầy, Nhà nước với tư cách là người điều hòa phúc lợi xã hội chứ không phải “chủ đất”, cần giảm hẳn mọi việc quy hoạch trên các khu dân cư hiện tại khi chưa có điều kiện đền bù giải tỏa và tổ chức tái định cư một cách thỏa đáng.

Phải xét kỹ lại quan niệm “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” (Điều 5 Luật đất đai) xem thực chất nó như thế nào, nên định nghĩa lại rõ ràng ra sao trong mối tương quan với vấn đề quyền sở hữu cá nhân vốn cần phải được xác lập một cách chắc chắn hơn nữa. Bởi hình như tính cách lập lờ khó hiểu khó áp dụng của quan niệm nầy đã trở nên lạc hậu trong hoàn cảnh mới của nền kinh tế thị trường, cũng không phù hợp với nguyên tắc “lấy dân làm gốc”, vừa tạo điều kiện cho sự vận dụng tùy tiện của các nhà chức trách địa phương trong hành vi gọi “giao đất”, “thu hồi đất”…, vừa trở thành lý do chính của nhiều thứ lạm dụng đã rõ như ban ngày mà Nhà nước vẫn không sao kiểm soát được ª

(1) Về vấn đề bóc lột giá trị thặng dư từ đất, xin xem bài “Xác lập quan điểm mới cho vấn đề quy hoạch sử dụng đất”, của Trần Khuyết Nghi, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 163, tháng 5.2004.

(2) Xem “Để chống tham nhũng một cách thật sự hiệu quả”, của Trần Khuyết Nghi, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 179, tháng 9.2005.

—————————————————–

SOURCE: TẠP CHÍ PHÁT TRIỂN KINH TẾ SỐ THÁNG 11/2005

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI, Tài sản, Vật quyền khác | Leave a comment »

TÀI SẢN VÔ HÌNH VÀ TÀI SẢN TRÍ TUỆ TRONG KINH DOANH

Posted on 23/11/2007 by Civillawinfor

ĐÀO MINH ĐỨC

Phi cơ đang lướt êm trên không phận thành phố Sài Gòn, đêm dưới cánh bay trải rộng qua những tuyến và luồng giao thông nhấp nháy với những mảng sáng, tối đan xen, gợi lên trong lòng vị Tổng giám đốc vừa trở về từ nước ngoài một cảm nhận vừa huyền ảo, vừa thực tại, vừa chờ đợi, vừa thách thức … Hai hôm nay, những đánh giá và nhận định lạc quan của Trưởng văn phòng đại diện tại châu Âu luôn dằng co với các thông tin và báo cáo trực tuyến từ Tổng công ty về một số vấn đề mà ông sẽ phải chủ trì giải quyết trong ba buổi họp liên tục đã lên lịch ngày mai.

Vấn đề thứ nhất, nhân viên marketing lâu năm N được cử đi nghiên cứu thị trường Ấn Độ vừa trở về đã nộp đơn nghỉ việc do xung đột tính cách không thể hoà giải với Giám đốc tiếp thị, và có khả năng sẽ nhận lời làm việc với một đối thủ cạnh tranh. Hàng loạt bí mật kinh doanh (trade secret) như phương án xâm nhập thị trường Ấn Độ mà công ty đã điều nghiên trước đó, các dữ liệu, thông tin và phán đoán mới mà nhân viên N vừa thu thập nhưng không báo cáo lại đầy đủ, các đối tác cung ứng nguồn nguyên liệu rẻ cho công ty … có nguy cơ bị thất thoát. Câu hỏi đầu tiên mà luật sư tư vấn hỏi Giám đốc điều hành về vụ việc này là công ty có quy chế bảo mật hay không? Trong thực tế thì quả là tổng công ty chưa từng quan tâm đến một quy chế như vậy …

Vấn đề thứ hai, giáo sư M trước đây có giao kết với công ty về việc nghiên cứu quy trình đưa thêm một thành phần dược thảo vào một loại thực phẩm chức năng mà công ty đang lưu hành trên thị trường. Công ty đã trang trải toàn bộ chi phí và và phương tiện cần thiết cho việc nghiên cứu với thù lao đặc biệt. Tuy nhiên, do vị trí rất cao của giáo sư trong chuyên ngành, công ty đã đồng ý để giáo sư M đứng tên đăng ký sáng chế đối với quy trình được xác lập và Giáo sư M thỏa thuận cấp li-xăng sử dụng độc quyền cho Công ty trong việc khai thác sáng chế trong lĩnh vực thực phẩm. Vấn đề tế nhị xảy ra: Hiện Giáo sư N đang được một hãng dược phẩm nước ngoài đề nghị cấp li-xăng áp dụng quy trình này vào việc sản xuất một loại thuốc chữa bệnh mà họ đang có thị trường toàn cầu !

Vấn đề thứ ba, Công ty liên doanh giữa Tổng công ty với một đối tác Úc đã bước vào năm thứ 14. Các mục tiêu cơ bản của Liên doanh được hai bên nhất trí đánh giá là đã đạt từ cuối năm hoạt động thứ tám. Hợp đồng li-xăng theo đó Liên doanh được phép sử dụng nhãn hiệu R của đối tác Úc đã được gia hạn thêm một chu kỳ bảy năm và năm nay cũng là năm kết thúc hai chu kỳ giao kết. Giá trị nhãn hiệu R đã tăng lên nhiều lần cả ở thị trường trong nước cùng một số thị trường nước ngoài do nỗ lực tiếp thị của Liên doanh nhưng tài sản này lại không thuộc quyền sở hữu của Liên doanh hoặc Tổng công ty. Đối tác Úc vừa chính thức khẳng định sẽ không tái giao kết li-xăng này. Sự kiện này đã được tiên liệu và Liên doanh cũng đã chuẩn bị nhãn hiệu thay thế T từ năm năm trước đây nhưng trong thực tế, nhãn hiệu T hiện chỉ đóng góp chưa tới 27% tổng doanh thu thị trường nội địa và đã không tiếp thị thành công ra thị trường nước ngoài. Trong hợp đồng liên doanh và hợp đồng li-xăng đã ký, không có điều khỏan nào hạn chế quyền sử dụng nhãn hiệu R của đối tác Úc trên các thị trường trong và ngoài nước của Liên doanh sau khi hết hạn hợp đồng li-xăng !!!

Mẫu trích một tình huống phân tích (case study) trên đây trong chuyên đề “Quản trị tài sản trí tuệ” khơi gợi đến một nhóm các đối tượng quản trị ngày càng chi phối các quyết định điều hành của các nhà lãnh đạo doanh nghiệp: các tài sản trí tuệ (intellectual assets) nói riêng và các tài sản vô hình (intangible assets) nói chung với sự phức hợp các đặc trưng về pháp lý, công nghệ, thương mại và tài chính tương đối khó nắm bắt và vận dụng hơn so với nguồn vốn tiền tệ hoặc các tài sản hữu hình quen thuộc khác trong các hoạt động kinh doanh.

Quyền sở hữu trí tuệ

Trước hết, trong hoạt động hàng ngày của một tổ chức, bên cạnh các công việc đều đặn tuân thủ theo các quy trình đã được hoạch định, luôn luôn có thể xuất hiện các khó khăn cần phải khắc phục hoặc các tình huống ngoài dự liệu phải được xử lý, đòi hỏi người lao động ở các vị trí liên quan phải suy nghĩ và tìm ra các cách thức, biện pháp giải quyết. Các cách thức, biện pháp mới nảy sinh đó được gọi chung là các sáng kiến (innovations). Chủ tịch hội đồng quản trị có thể phát hiện một cơ hội đầu tư mới trên sân golf, trưởng phòng kỹ thuật trong một lần lướt web có thể tìm thấy một sáng chế ở nước ngoài có giá trị khai thác thương mại tại thị trường nhiều nước khác mà chủ sở hữu sáng chế đã không quan tâm đến và cũng không còn cơ hội đăng ký bảo hộ tại các thị trường đó, một designer trong một phút ngẫu hứng có thể phác hoạ ra một mẫu thiết kế sẽ trở thành một trong các chỉ dẫn thương mại quan trọng nhất trong phong cách kinh doanh (corporate identity) của công ty, một nhân viên marketing đang mải miết quan sát cách trình bày và thái độ chọn mua của khách trước quầy hàng trong siêu thị có thể bật ra trong đầu một tên nhãn hiệu (brand name) mới có tính phân biệt cao và độ gợi nhớ tốt giúp tiết giảm chi phí truyền thông trong giai đoạn đầu xâm nhập thị trường cho một sản phẩm mới, một công nhân cơ khí thạo việc có thể chợt chú ý và phát hiện sự thay đổi đôi chút trong độ cong của một chi tiết máy đã làm tăng độ ổn định của đầu ra một dây chuyền ngoại nhập sử dụng nguyên, vật liệu nội địa … Theo đó, mối bận tâm đầu tiên của nhà điều hành là, liệu mọi sáng kiến nảy sinh trong quá trình công vụ sẽ được các tác giả sáng kiến báo cáo lại đầy đủ để đưa vào áp dụng và làm giàu thêm cơ sở tri thức (intellectual base) của doanh nghiệp? hay sẽ được cất giữ và ẩn tàng trong kiến thức, kỹ năng cá nhân và sẽ ra đi hợp pháp không dấu vết vào một buổi đẹp trời nào đó?

Trong dòng sáng kiến mới nảy sinh đó, có những sáng kiến có tính đơn giản chỉ có tác dụng cục bộ hay nhất thời và chỉ có giá trị như một kinh nghiệm chuyên môn cho một vị trí lao động cụ thể ; có những sáng kiến có thể áp dụng rộng rãi hơn trong cả doanh nghiệp hoặc có giá trị khai thác trong ngắn hạn hay trung hạn ; có những sáng kiến lại có thể áp dụng lâu dài hoặc đại trà trong ngành, nghề và cần được bảo vệ thích đáng nhằm hạn chế khả năng sao chép để nhảy vào thị trường của các đối thủ cạnh tranh. Dòng sáng kiến đa dạng đó, một khi được bộc lộ và cụ thể hoá theo một quy trình quản trị thích hợp, sẽ là các tri thức mới hoà thêm vào dòng dữ liệu (data), dòng thông tin (information) và dòng tri thức (knowledge) hiện có trong tổ chức, giúp hình thành và phát triển dòng tài sản trí tuệ (intellectual assets – IA) của doanh nghiệp. Khái niệm tài sản theo nghĩa pháp lý được phân thành bốn dạng: tiền, vật, giấy tờ có giá và “quyền tài sản”. Quyền tài sản là các quyền trị giá được bằng tiền và có thể trao đổi trong giao lưu dân sự (như quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê mướn cầu thủ, thỏa thuận gia công …). Các tài sản trí tuệ là loại tài sản tồn tại dưới hình thức “quyền tài sản” và bao gồm các nhân tố trí tuệ mà doanh nghiệp có thể kiểm soát hoặc xác lập quyền sở hữu như: các cơ sở dữ liệu (data base), các quy trình tác nghiệp, các bí quyết công nghệ … Quyền sở hữu đối với một tài sản cụ thể bao gồm ba khía cạnh: quyền chiếm hữu tài sản, quyền sử dụng tài sản và quyền định đoạt tài sản.

Một tài sản trí tuệ nếu thỏa mãn các điều kiện bảo hộ pháp lý cụ thể theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ sẽ trở thành một đối tượng sở hữu trí tuệ (intellectual property – IP) như sáng chế, kiểu dáng công nghiệp, nhãn hiệu, chỉ dẫn địa lý, tác phẩm có bản quyền (copyright) … Tập hợp các đối tượng sở hữu trí tuệ mà một doanh nghiệp nắm giữ được gọi là tập đối tượng sở hữu trí tuệ (IP Portfolio) của doanh nghiệp đó. Một đối tượng sở hữu trí tuệ nếu được doanh nghiệp xúc tiến đầy đủ các biện pháp hoặc thủ tục bảo hộ thích ứng sẽ xác lập nên một quyền sở hữu trí tuệ (IP right) như bằng độc quyền sáng chế, bằng độc quyền kiểu dáng công nghiệp, giấy chứng nhận đăng ký nhãn hiệu … Một quyền sở hữu trí tuệ có thể có tính độc quyền tuyệt đối (như bằng độc quyền sáng chế) hoặc độc quyền tương đối (như bí mật kinh doanh hoặc các tác phẩm có bản quyền). Điểm đáng chú ý của các đối tượng sở hữu trí tuệ so với các tài sản trí tuệ khác là, pháp luật sở hữu trí tuệ không chỉ điều chỉnh quá trình xác lập, bảo vệ và chuyển giao quyền tài sản đối với các đối tượng sở hữu trí tuệ, mà còn chú trọng bảo vệ quyền nhân thân của các tác giả đã tạo ra các đối tượng sở hữu trí tuệ đó (như quyền đứng tên trên văn bằng độc quyền, quyền đặt tên cho tác phẩm, quyền nhận thù lao và giải thưởng liên quan …).

Việc chuyển giao hẳn quyền sở hữu (bao gồm cả quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt) đối với một tài sản trí tuệ cụ thể hoặc một đối tượng sở hữu trí tuệ cho một chủ thể khác được gọi là sự chuyển nhượng tài sản (assignment), như trong trường hợp Unilever mua lại nhãn hiệu P/S của Công ty hoá mỹ phẩm P/S. Việc chủ sở hữu vẫn nắm quyền sở hữu tài sản và chỉ cấp phép cho một chủ thể khác sử dụng tài sản trí tuệ liên quan của mình gọi là sự cấp li-xăng (licensing), như trong trường hợp Unilever cấp li-xăng cho Kinh Đô sử dụng nhãn hiệu WALL trong một thời gian ngắn để thuận tiện cho việc chuẩn bị và lăng xê nhãn hiệu thay thế sau khi mua lại xưởng kem từ Unilever. Trong một hợp đồng nhượng quyền thương mại (franchising), việc cấp li-xăng nhãn hiệu hay thương hiệu là một trong các giao kết cơ bản và bên cạnh đó, hoạt động hỗ trợ tác nghiệp và hỗ trợ tiếp thị có thể dẫn theo việc cấp li-xăng một số tài sản trí tuệ khác như bí quyết công nghệ hoặc tác nghiệp, các tài liệu hướng dẫn hoặc các mẫu thiết kế có bản quyền …

Bên cạnh các sáng kiến đóng góp trực tiếp vào việc làm giàu cơ sở tri thức (intellectual base) của doanh nghiệp, mọi người lao động trong doanh nghiệp cũng thường xuyên vận dụng kinh nghiệm, kỹ năng, óc phán đoán và tri thức cá nhân của mình trong quá trình lao động công vụ. Do vậy, nhìn từ góc độ huy động và khai thác nguồn lực, nhà điều hành cũng nên chú ý đến một đối tượng quản trị khác được gọi là nguồn vốn trí tuệ (intellectual capital – IC) của doanh nghiệp, bao gồm nguồn nhân lực hiện hữu cùng các tài sản trí tuệ (IA) được họ thường xuyên vận dụng và tạo dựng bổ sung cho doanh nghiệp, trong đó có các quyền sở hữu trí tuệ (IP). Ở góc độ chiến lược kinh doanh, có thể nói rằng, các quyền sở hữu trí tuệ (IP) là công cụ để bảo vệ các tài sản hiện tại, trong khi nguồn vốn trí tuệ (IC) và các tài sản trí tuệ (IA) đảm nhận vai trò khai thác các giá trị tương lai. Cách tiếp cận này sẽ giúp phân định rõ nhiệm vụ tác nghiệp của một luật sư sở hữu trí tuệ (Patent Attorney, Trademark Agency, IP lawyer …) với một quản trị viên tài sản trí tuệ (IP Manager, IA Manager). Một doanh nghiệp đã phát triển đến một tầm mức nào đó có thể sẽ có nhu cầu thiết lập một nhóm, tổ hoặc bộ phận quản trị sở hữu trí tuệ (IP team/group) hoặc chuyên nghiệp hơn nữa là quản trị tài sản trí tuệ (IA group/division), đảm nhiệm cả hai chức năng pháp lý lẫn quản trị.

Các đối tượng sở hữu trí tuệ

Pháp luật sở hữu trí tuệ VN hiện hành có thể tạm chia thành ba bộ phận chính: pháp luật về quyền tác giả (copyright) đối với tác phẩm và các quyền liên quan (related right/neighbouring right), pháp luật sở hữu công nghiệp (industrial property) và pháp luật bảo hộ giống cây trồng (plant varieties). Dưới đây xin được phân tích vắn tắt vài khía cạnh giá trị của một số đối tượng sở hữu trí tuệ hiện được đa số các chủ thể sở hữu quan tâm nhất trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế.

Sáng chế (invention) là một giải pháp kỹ thuật dưới dạng sản phẩm hoặc quy trình, sẽ được bảo hộ độc quyền cho người đăng ký trước nếu thỏa ba điều kiện: có khả năng áp dụng công nghiệp, có tính mới và có trình độ sáng tạo. Một nhà sáng chế hoặc một doanh nghiệp có thể nộp đơn đăng tất cả các sáng chế mà học có ngay khi mỗi sáng chế vừa phát sinh để giành quyền ưu tiên. Sau đó, tùy theo điều kiện thương mại hoá của mỗi sáng chế, họ có thể tạm giữ kín sáng chế trong vòng 19 tháng để quan sát hoặc chuẩn bị thị trường, để hoàn thiện sáng chế … hay cho công bố để chào bán hoặc chào mời hợp tác, để có quyền tạm thời khuyến cáo các doanh nghiệp khác không được khai thác … Cũng từ sau ngày nộp đơn, họ có một thời hạn là 42 tháng để ra quyết định cuối cùng là có nên lấy bằng độc quyền hay không. Có khi chỉ một thời gian ngắn sau khi đăng ký, đã xuất hiện một sáng chế khác ưu việt hơn của người khác, hoặc có khi sau khi đã công bố và tìm mọi cách xâm nhập thị trường mà vẫn không thành công, người đăng ký có thể từ bỏ đơn sáng chế đã nộp do sáng chế không có triển vọng thương mại hoá. Các tập đoàn công nghiệp quốc tế hàng năm đều đăng ký vài ngàn đơn sáng chế vào nhiều nước khác nhau trong đó có VN, chủ yếu là để ém trước các thị trường (preempt the markets) của các sản phẩm dự định được sản xuất theo các sáng chế đã nộp đơn. Họ có thể tiến hành lấy bằng độc quyền hoặc không trong vòng một, hai, ba, bốn hoặc năm năm sau tùy theo giá trị khai thác thương mại của mỗi sáng chế. Theo đó, hệ thống đăng ký sáng chế về bản chất là một hệ thống pháp lý trợ giúp kinh doanh công nghệ chứ không phải là hệ thống để thể hiện hoặc tôn vinh tài năng. Cũng như mọi loại sản phẩm mới khác, có công nghệ mới sẽ hết sức đắt giá nhưng sẽ có nhiều hơn các công nghệ mới chỉ mang tính lót đường cho tri thức và công nghiệp.

Nhãn hiệu (brand/trademark) là dấu hiệu để phân biệt các sản phẩm (hàng hoá và/hoặc dịch vụ) cùng loại. Giá trị của nhãn hiệu đuợc hình thành dần trong tiến trình tiếp thị và có thể phân tách thành năm thành tố giá trị khác nhau bao gồm: mức độ nhận biết về nhãn hiệu, chất lượng cảm thụ của nhãn hiệu, các ấn tượng liên kết với nhãn hiệu, ý hướng trung thành của khách hàng và các lợi thế cạnh tranh của nhãn hiệu. Một mức độ nhận biết (brand awareness) rõ ràng là cơ sở tối thiểu để tạo lập sự tin cậy đối với nhãn hiệu và giúp neo kết các thành tố giá trị khác. Tuy nhiên, một chất lượng cảm thụ (brand perceived quality) không thua kém hoặc tốt hơn nữa là khác biệt so với các nhãn hiệu cạnh tranh mới bảo đảm tốt nhất cho khả năng cạnh tranh của nhãn hiệu trong lâu dài. Ở một giai đoạn nào đó khi khách hàng đã rất am tường về sản phẩm do hoạt động tiếp thị và truyền thông liên tục của các đối thủ cạnh tranh, các ấn tượng liên kết (brand associations) sẽ phát huy cao nhất vai trò khác biệt hoá thông qua việc làm giàu hình ảnh trong mức độ nhận biết về nhãn hiệu hoặc tăng cường cảm xúc để nâng cao chất lượng cảm thụ riêng biệt của nhãn hiệu. Một nhãn hiệu có mức độ nhận biết cao, có chất lượng cảm thụ khác biệt hoặc có ấn tượng liên kết phong phú vẫn có nguy cơ bị tấn công bởi các nhãn hiệu cạnh tranh không ngừng tự hoàn thiện và khác biệt hoá. Do vậy, việc tiếp tục vun bồi mối quan hệ với khách hàng để củng cố ý hướng trung thành (brand loyalty) với nhãn hiệu trước các chiến thuật và sách lược lôi kéo khách hàng của các đối thủ cạnh tranh là nhu cầu tất yếu.

Cả bốn thành tố giá trị trên khi được bồi tụ đến một mức độ nào đó sẽ tạo nên lợi thế hình ảnh cho nhãn hiệu, bên cạnh bốn loại lợi thế cạnh tranh khác mà nhãn hiệu có thể có là: lợi thế về công nghệ, lợi thế về tài chính, lợi thế về thương mại và lợi thế về pháp lý (như các văn bằng độc quyền sở hữu trí tuệ khác trợ lực cho nhãn hiệu). Việc phân tách giá trị nhãn hiệu thành năm thành tố giá trị như trên (hoặc qua một phương án phân tích khác) sẽ giúp nhận biết chính xác hơn các tương tác nhân – quả trong tác nghiệp quản trị nhãn hiệu. Thí dụ, một nhãn hiệu được nhận biết rộng rãi (well-known mark) nhờ đi trước trong thị trường, nhờ kinh doanh lâu năm, nhờ truyền thông tích cực hoặc nhờ lợi thế thương mại hay tài chính … chưa hẳn đã là một nhãn hiệu nổi tiếng (famous mark) nếu chất lượng cảm thụ không có điểm vượt trội (thí dụ, do non yếu hơn trong đầu tư công nghệ) hoặc các ấn tượng liên kết luôn mờ nhạt hay hỗn độn, thiếu nhất quán (thí dụ, do thường xuyên thay đổi quản trị viên hoặc đối tác quảng cáo). Trong một giao kết nhượng quyền thương mại, nếu nhãn hiệu được cấp li-xăng chỉ có được một mức độ nhận biết rộng rãi mà không thực sự là một nhãn hiệu mạnh về chất lượng cảm thụ hoặc ấn tượng liên kết so với các nhãn hiêu cạnh tranh, và phương thức kinh doanh hoặc tác nghiệp cũng thể bảo hộ bằng các quyền sở hữu trí tuệ liên quan khác (sáng chế, bí quyết công nghệ …), thì giao kết franchising tương ứng chỉ đơn thuần là một trong các biện pháp phát triển nhanh kênh phân phối nhằm khai thác thời cơ thị trường, thu hút nguồn lực đầu tư, san sẻ rủi ro và phí tổn …

Tên thương mại của doanh nghiệp hoặc thương hiệu (corporate brand/trade name) là dấu hiệu để nhận biết và phân biệt các chủ thể kinh doanh. Nhiều doanh nghiệp sử dụng luôn thương hiệu làm nhãn hiệu (IBM, Prudential), thường là do kinh doanh đơn ngành hoặc phổ sản phẩm (hàng hoá, dịch vụ) có tính liên kết hay bổ trợ cho nhau. Ngược lại, nhiều doanh nghiệp lại quản trị thương hiệu và nhãn hiệu như những giá trị độc lập và tách biệt, thậm chí chẳng liên quan gì đến nhau (P&G, Unilever), thường là do phổ sản phẩm có tính đa dạng phục vụ các phân mảng thị trường (segment) khác biệt với chất lượng cảm thụ hoặc các ấn tượng liên kết không nên trộn lẫn với nhau hoặc đôi khi còn trái ngược với nhau (thí dụ, trong phổ sản phẩm vừa có tuyến (line) thực phẩm cho người, vừa có tuyến thực phẩm cho gia súc). Trong một giao kết licensing hoặc franchising, nếu có quá trình cấp phép sử dụng thương hiệu, có thể hiểu rằng về mặt bản chất, thương hiệu đó đang được sử dụng như một nhãn hiệu dịch vụ (service mark). Việc phân định về bản chất chức năng của thương hiệu với chức năng của nhãn hiệu trong cách tiếp cận này sẽ giúp phát triển các chiến thuật và sách lược khai thác mối tương quan giữa thương hiệu (corporate brand) với các nhãn hiệu (brand) trong tập nhãn hiệu (brand portfolio) của doanh nghiệp. Không như giá trị của nhãn hiệu về cơ bản được hình thành trong mối quan hệ với mảng khách hàng mục tiêu (target segment), giá trị của thương hiệu được hình thành qua quá trình giao kết và giao tiếp với hàng loạt các đối tác kinh doanh như: các nhà cung ứng, các nhà phân phối, khách hàng, các nhà đầu tư, cổ đông, người lao động trực thuộc, chính quyền, giới báo chí, giới phân tích … mà vào từng giai đoạn kinh doanh khác nhau, một đối tác nào đó lại có vai trò quan trọng hơn đối với sự phát triển của doanh nghiệp. Đó cũng là quá trình giúp doanh nghiệp thiết lập nên các mối quan hệ (relationships), xác lập các quyền (rights) được thụ hưởng, quản lý các công việc đang tiến triển (going concerns), phát triển các tài sản trí tuệ và tạo dựng nên lợi thế hình ảnh (corporate goodwill) cho doanh nghiệp. Năm thành tố vừa liệt kê cấu thành phần tài sản vô hình của doanh nghiệp, kết hợp cùng nguồn vốn tiền tệ và các tài sản hữu hình khác xác lập và củng cố giá trị của thương hiệu trên trường kinh doanh, phản ánh qua một trong những thước đo chủ yếu là giá trị cổ phiếu của doanh nghiệp một khi đã được tung vào sàn giao dịch chứng khoán. Do vậy, việc chuyển nhượng tên thương mại hoặc thương hiệu bao giờ cũng phải đi kèm cùng toàn bộ cơ sở kinh doanh liên quan.

Phân loại tài sản vô hình

Khái niệm tài sản vô hình vừa đề cập có thể định nghĩa khái quát hơn là các nhân tố phi vật chất được sử dụng trong (như một quy trình được cấp bằng sáng chế) hoặc đóng góp vào (như quyền sử dụng đất) quá trình sản xuất hàng hoá hoặc cung ứng dịch vụ, hay được kỳ vọng sẽ làm phát sinh một nguồn lợi tương lai (như ý hướng trung thành của khách hàng) cho doanh nghiệp.

Nhìn dưới góc độ pháp lý, các tài sản vô hình có thể được phân định thành ba nhóm: các tài sản vô hình mà doanh nghiệp có thể sở hữu và chuyển giao như các quyền sở hữu trí tuệ hay một số quyền được thụ hưởng qua hợp đồng, giấy phép …, các tài sản vô hình mà doanh nghiệp có thể kiểm soát nhưng không thể chuyển giao như một số tài sản trí tuệ không thể bảo hộ theo pháp luật sở hữu trí tuệ hoặc một số công việc đang tiến triển tại doanh nghiệp … và các nhân tố cùng các tác động vô hình khác như các mối quan hệ, lợi thế công nghệ, lợi thế tài chính, lợi thế thương mại hoặc lợi thế pháp lý của doanh nghiệp. Dưới góc nhìn quản trị, việc phân định các lợi thế cạnh tranh của một doanh nghiệp vào năm nhóm lợi thế (công nghệ, tài chính, thương mại, pháp lý và hình ảnh) sẽ giúp doanh nghiệp chú ý chi tiết hơn đến vai trò và các ảnh hưởng vô hình của từng nhân tố tham gia cấu thành một lợi thế. Trong trường hợp doanh nghiệp tiến hành kinh doanh bằng một tập nhãn hiệu, thì các lợi thế cạnh tranh tương ứng của mỗi nhãn hiệu có thể được phân bổ hoặc hỗ trợ từ các lợi thế cạnh tranh của thương hiệu tức lợi thế cạnh tranh của toàn doanh nghiệp.

Nhìn dưới góc độ kế toán tài chính, tài sản vô hình được phân thành tài sản cố định vô hình có thể hạch toán, phân bổ và khấu hao giá trị một cách chắc chắn và lợi thế thương mại chỉ hình thành qua một giao dịch sáp nhập (merger), thôn tính (acquisition) hay thanh lý (liquidation). Nếu xảy ra một giao dịch như vậy, lợi thế thương mại sẽ là khỏang chênh giữa giá trị được thanh toán của doanh nghiệp với tổng giá trị của vốn tiền tệ với các tài sản hữu hình và các tài sản vô hình đã được hạch toán (khái niệm lợi thế thương mại trong góc nhìn kế toán tài chính này xin đươc xem là bao hàm cà năm nhóm lợi thế trong góc nhìn quản trị bên trên). Các nhân tố vô hình khác không thỏa điều kiện hạch toán như một tài sản cố định vô hình (có thể xác định riêng biệt, có khả năng kiểm soát, có lợi ích kinh tế tương lai chắc chắn, thời gian sử dụng ước tính trên một năm …) hoặc chưa xuất hiện sự kiện để hạch toán vào lợi thế thương mại sẽ chỉ có thể hạch toán như các khỏan chi phí trong một kỳ kế hoạch.

Nhìn dưới góc độ phân bổ và huy động nguồn lực, các tài sản vô hình có thể chia thành: các tài sản vô hình liên quan đến công nghệ (sáng kiến, sáng chế, giống cây trồng, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, bản thiết kế, sổ tay kỹ thuật …), các tài sản vô hình liên quan đến tiếp thị (danh sách khách hàng, danh sách nhà cung ứng, phương án tiếp thị, chính sách giá cả, chỉ dẫn thương mại …), các tài sản vô hình liên quan đến các tác phẩm (đồ án, tranh ảnh, mẫu thiết kế, giai điệu, phim, sách .., các tài sản vô hình liên quan đến hợp đồng (cung ứng, phân phối, khai thác, thi công, sử dụng chuyên gia, hợp tác nghiên cứu …) …

Trong xu thế toàn cầu hoá, đi kèm cùng quá trình “giải định chế” (deregulation) đối với cấu trúc và hệ thống kinh tế và các áp lực của tự do thương mại, các cơ chế bảo hộ thị trường về mặt tài chính, thuế quan, thương mại, kỹ thuật … ở tầm kích quốc gia nói chung đang từng bước bị tháo dỡ ; các tài sản vô hình và tài sản trí tuệ (trong đó có các quyền sở hữu trí tuệ) đang dần phát huy cao hơn vai trò vừa là một công cụ tự bảo vệ của doanh nghiệp, vừa là một rào cản cạnh tranh trên từng phân mảng thị trường mục tiêu, vừa là một nguồn lực mang tiêu chuẩn quốc tế cần được kiểm soát, phát triển và vận dụng trong mắt của các nhà hoạch định chiến lược và các nhà điều hành doanh nghiệp ª

———————————————————————————————————-

SOURCE: TẠP CHÍ PHÁT TRIỂN KINH TẾ SỐ THÁNG 11/2006

Filed under: LUẬT SỞ HỮU TRÍ TUỆ, Tài sản | Leave a comment »

BUÔN TÀI SẢN ẢO LÀ VẤN ĐỀ SỐNG CÒN CỦA GAME ONLINE

Posted on 23/10/2007 by Civillawinfor

NGUYỄN HẰNG – HƯNG HẢI

Việc hai nhà cung cấp game FPT Telecom và VASC gần như đồng loạt tuyên bố thừa nhận quyền mua bán, trao đổi tài sản trong game một lần nữa chứng minh tốc độ phát triển như vũ bão của ngành công nghiệp mới. Tuy nhiên, nhà quản lý vẫn tỏ ra từ tốn trước những diễn biến của đời sống công nghệ.

Nhiều gamer cho rằng điều có ý nghĩa nhất đối với người chơi game online là thành quả đạt được trong game. Các cao thủ có thể miệt mài hàng giờ bên máy tính, "cày xới" và "chinh chiến" đến quên mình cũng chỉ vì mục đích lên level, sở hữu thật nhiều đồ vật có giá trị. Việc trao đổi buôn bán tài sản ở môi trường ảo xuất hiện và diễn biến như quy luật tự nhiên. Hơn ai hết, nhà cung cấp trò chơi nào cũng ý thức được rằng bảo vệ và tạo điều kiện để thương trường trong game phát triển cũng chính là vấn đề sống còn của chính doanh nghiệp mình.

Giá trị thực của tài sản ảo

Trước khi nhà cung cấp chính thức công nhận việc giao thương, hoạt động buôn bán, trao đổi những món đồ hoặc nhân vật trong hầu hết các game đã diễn ra theo kiểu "chợ đen" và các game thủ tự thoả thuận với nhau giá cả. Không ít thương vụ có giá trị lên đến nhiều triệu đồng. Thanh Khai Sơn Kiếm dành cho nhân vật Knight đầu tiên trong game PTV từng được mua với giá 4 triệu đồng. Những bộ giáp làm phần thưởng cho giải vô địch MU VN được các game thủ lùng sục với giá từ 5 đến 7 triệu đồng. Giới mộ điệu vẫn nhắc đến kỷ lục giao dịch một bộ đồ Hoàng Kim trong Võ Lâm Truyền Kỳ với số tiền trao tay là 30 triệu đồng. Chỉ tính riêng những giao dịch nhỏ lẻ của các đồ vật trong game PTV nếu quy ra tiền mặt cũng lên đến khoảng 4 tỷ đồng/tháng.

Theo ý kiến của đa phần game thủ thì giá trị của các tài sản ảo được tạo nên từ những yếu tố: công sức của người chơi, tính ổn định, phổ biến của game và sự quý hiếm của món đồ. Trong đó, công sức của người chơi được tính bằng chi phí thời gian và tiền bạc bỏ ra để có được một nhân vật có cấp độ cao, lên điểm (phân phối các chỉ số tiềm năng). "Tiền trả cho cửa hàng Internet, trả cho nhà cung cấp game là tiền thật. Vậy những gì thu được từ số tiền thật đó không hoàn toàn ảo", game thủ của PTV mang nick Thái Shiva tuyên bố sau khi nạp xong 720 nghìn đồng để được "giành lại miền đất hứa" suốt đời.

"Có người mua thì ắt có kẻ bán. Việc trao đổi các món đồ và nhân vật trong game giữa các người chơi với nhau tuân theo đúng các quy luật của thị trường", game thủ Nguyễn Hoài An (Hà Nội) phân tích. "Đối với những món đồ hiếm thì có khi người chơi hết số tiền bỏ ra mua đồ cũng không thể có được. Vậy tại sao lại không mua?".

Nguyễn Khánh Toàn, một du học sinh tại Đức, cũng đồng tình: "Mua đồ ảo là mua thông tin của game đó. Đối với game thông thường, người ta có thể bỏ tiền ra mua một cuốn sách về cheat code hoặc các thủ thuật để qua các màn khó. Game online cũng vậy, bạn phải trả tiền cho cái gì đó giúp bạn mạnh mẽ hơn".

Nhiều gamer quan niệm đồ ảo trong game luôn mang giá trị thật. Nguyễn Trọng Hải, một kỹ sư máy tính, so sánh: "Đối với những người không chơi game online, những thứ đó (các tài sản ảo) thật phù phiếm. Điều này cũng giống như mang chiếc máy tính xịn nhất đến nơi không có điện vậy".

Theo ông Trương Đình Anh, Tổng giám đốc FPT Telecom – nhà cung cấp PTV và MU Việt Nam – sự phát triển và phổ biến của các trò chơi trực tuyến đã hình thành nhiều lớp game thủ trong đó có cả những người chuyên nghiệp, coi game trực tuyến là một phương tiện kiếm tiền để sinh sống, có nhu cầu bán tài sản kiếm được trong game ra tiền mặt. "Vì thế mà việc công nhận tài sản ảo trong game là một xu hướng tất yếu", ông Trương Đình Anh khẳng định.

Ra tuyên bố công nhận quyền mua bán tài sản ảo của các game thủ chỉ sau FPT vài ngày, nhà cung cấp trò chơi trực tuyến VASC cũng tỏ ý đồng tình với FPT Telecom. "Nếu không công nhận quyền mua bán tài sản trong game, nhà cung cấp sẽ không thể kiểm soát được mâu thuẫn và những tranh chấp xung quanh việc bán đồ. Đây là một trong những biện pháp để chúng tôi điều tiết thị trường, giảm thiểu tệ nạn xung quanh những thương vụ trong game", ông Lê Việt Thành, Phó giám đốc Trung tâm game online VASC, cho biết.

Võ lâm truyền kỳ là trò chơi được thu phí đầu tiên trong số các game có bản quyền tại Việt Nam và hiện có hàng nghìn game thủ là thành viên của các bang phái Võ lâm. Tuy nhiên, nhà cung cấp VinaGame vẫn chưa có động thái gì đặc biệt trước những diễn biến mới của thị trường. "Chúng tôi không có bình luận gì về mọi vấn đề liên quan đến tài sản ảo trong game", ông Nguyễn Hoàng Tuấn Anh, đại diện của VinaGame, nói.

Hành lang pháp lý cho tài sản ảo

Trong suốt thời kỳ “chợ đen”, việc trao đổi giữa các game thủ diễn ra phức tạp và rắc rối. Đối với những món đồ và vật dụng, việc trao đổi từ tài khoản này sang tài khoản khác tương đối đơn giản: chỉ cần “tiền trao” bên ngoài và “cháo múc” trong game là xong. Nhưng đối với các trường hợp trao đổi nhân vật thì khác hoàn toàn. Mua một nhân vật là phải mua luôn tài khoản có chứa nhân vật đó. Việc chuyển đổi các thông tin cá nhân liên quan đến tài khoản rất khó khăn, đặc biệt là địa chỉ e-mail để thông báo các xác nhận đổi mật khẩu hiện không thể thay đổi được.

Đây cũng chính là nguyên nhân của hàng loạt khúc mắc giữa người mua bán và gây khó khăn cho chính nhà cung cấp game. Nhiều trường hợp người mua sau khi trả tiền bị cướp trắng, vì e-mail không thay đổi được. Người bán sau khi nhận tiền thông báo với nhà cung cấp là bị hack, yêu cầu được cấp lại mật khẩu. Chính vì thế đa phần nhà cung cấp game hiện nay vẫn tuyên bố đứng ngoài cuộc trước các khiếu kiện xung quanh việc buôn bán tài khoản. Hiện chỉ có game PTV mới đưa vào hình thức chuyển đổi nhân vật từ tài khoản này sang tài khoản khác. VASC sau khi tuyên bố chính thức cho phép người chơi giao dịch tài sản trong RYL II bằng tiền mặt vẫn từ chối can thiệp các xung đột về tài khoản. Đại diện VASC Lê Việt Thành cho biết doanh nghiệp này đang hoàn chỉnh hệ thống trợ giúp giao dịch cho các game thủ.

Theo nhận định của VnExpress, cả giới gamer và nhà cung cấp dịch vụ trò chơi trực tuyến trong nước đều trông ngóng một quy chế quản lý game online hoàn chỉnh và phù hợp với thực tế để có "chỗ dựa" an toàn trong khi mải mê "chinh chiến và… đi buôn". Tuy nhiên, dù từng hứa sẽ có một quy chế quản lý game online công bố trước ngày 31/12/2005, Thứ trưởng Bộ Văn hóa thông tin Đỗ Quý Doãn đến nay đã thừa nhận chưa biết lúc nào văn bản đó mới được hoàn chỉnh và đi vào thực tiễn. “Vấn đề tài sản ảo trong game chúng tôi cũng rất lưu tâm. Tuy nhiên, cơ quan quản lý cũng cần có thời gian để nghiên cứu thực tiễn mới có thể đưa nó vào luật được”.

Theo luật sư Nguyễn Hoàn Thành của văn phòng Luật sư Phạm và liên danh, dù các phạm trù ảo trong game chưa có luật điều chỉnh, song nếu đã dẫn đến những hệ lụy đời thường thì những gì xảy ra trong đời thực vẫn có thể áp dụng Luật dân sự hay hình sự như bình thường. “Tất nhiên, trong quan hệ con người với nhau ở thế giới ảo cũng phải tuân thủ quy tắc đạo đức nhất định. Tôi nghĩ rằng game online là vấn đề cần bổ sung vào các văn bản quản lý vật dụng Internet”, luật sư Nguyễn Hoàn Thành phân tích. “Đặc biệt, Internet là một môi trường tự do nên những quy định về nguyên tắc đạo đức nhiều khi rất quan trọng để người tham gia vào đó có ý thức tự giác. Nếu không tuân thủ theo những điều đó thì người chơi sẽ bị nhà cung cấp gạt khỏi dịch vụ hoặc ngay cả những người xung quanh loại trừ”.

Luật sư Nguyễn Hoàn Thành cũng lưu ý rằng trong những quy định về game online cần có những quy định rõ ràng về trách nhiệm của nhà cung cấp cung cấp dịch vụ. “Nhà cung cấp phải có những quy chế rõ ràng về phân phối sản phẩm và đưa ra những quy tắc nhất định đối với người tham gia chơi game. Thậm chí, họ có quyền và nghĩa vụ quản lý người tham gia game tuân thủ các quy định đó. Bởi lẽ xét về mọi phương diện kỹ thuật, dù là công nghệ hay khả năng bám sát các diễn biến thực tiễn, họ hoàn toàn có thể làm được”, ông Thành nói.

SOURCE: http://www.vnexpress.net

Filed under: Tài sản | Leave a comment »

QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THEO CÁCH TIẾP CẬN TÀI SẢN

Posted on 15/10/2007 by Civillawinfor

NGUYỄN THỊ CAM – Trưởng khoa Luật thương mại, Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với hai tư cách: Là chủ sở hữu đối với đất đai; Là chủ thể của quyền lực công thực hiện chức năng quản lý đất đai, nhằm đảm bảo lợi ích của chung toàn xã hội.

Liên quan tới vấn đề quản lý nhà nước về đất đai, Dự thảo Luật đất đai sửa đổi dường như mới chỉ tập trung củng cố các quyền của cơ quan quản lý nhà nước nh: tăng quyền giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển quyền, chuyển mục đích sử dụng cho UBND các cấp. Đây là cách tiếp cận nặng về hành chính quản lý mà thiếu để ý tới đặc thù của đối tợng quản lý là một loại tài sản đặc biệt. Cách tiếp cận hành chính quản lý làm trầm trọng thêm cơ chế xin cho. Đất đai tài sản vô giá của quốc gia trở thành một thứ đặc quyền của cơ quan hành chính, làm màu mỡ thêm mảnh đất cho những kẻ trục lợi, tham nhũng, hối lộ, đầu cơ đất đai trong nền kinh tế thị trường. Bài viết này xin trao đổi về khía cạnh quản lý đất đai theo cách tiếp cận đối với tài sản nh một góp ý về chính sách pháp lý khi xem xét dự án Luật đất đai sửa đổi.

Vừa quản lý nhà nước, vừa kinh doanh

Hiến pháp đã quy định Đất Căn cứ vào hai tư cách đặc biệt trên, mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất không chỉ đơn thuần là mối quan hệ về quản lý Nhà nước mà còn là quan hệ tài sản. Dễ nhận thấy rằng trong Luật đất đai hiện hành cũng nh dự thảo Luật đất đai sửa đổi thì tính chất tài sản trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất được thể hiện rất mờ nhạt, cha mang tính chất đột phá đáng kể trong quản lý thị trường bất động sản.

Mặt trái của cách tiếp cận quản lý nhà nước

Vậy bổ sung hướng tiếp cận tài sản trong quan hệ quản lý đất đai nên như thế nào? Trước hết, đất đai phải được quản lý nh một tài sản, một loại hàng hoá đặc biệt. Phải có sự phân biệt rạch ròi giữa quản lý hành chính và quản lý kinh doanh đối với đất đai. Với tư cách là một hàng hoá đặc biệt, theo tôi, loại hàng hoá đặc biệt này nên giao cho doanh nghiệp quản lý và kinh doanh; giá trị tài sản trong quá trình giao dịch phải được thể hiện trong chơng mục ngân sách Nhà nước. Thực tế cho thấy nếu chỉ củng cố vị thế quản lý hành chính đối với đất đai, sẽ sinh ra thủ tục hành chính rườm rà, công chức Nhà nước quan liêu, dẫn đến người sử dụng đất tránh né đăng ký giao dịch. Theo ước tính không chính thức trên thị trường bất động sản, thì phải có tới 80% những giao dịch của hàng hoá loại này không qua sự kiểm soát của nhà nước, không thể hiện trong chương mục ngân sách. Trong giai đoạn từ 1996 – 2000 bình quân mỗi năm Nhà nước thu được khoảng 4.645 tỷ đồng từ các giao dịch đất đai. Con số này cho thấy có sự thất thoát ngân sách, rơi vào tay một số đối tượng trục lợi từ thị trường này. Nếu theo cách tiếp cận tài sản, thì các thủ tục quản lý hành chính đều phải phục vụ cho việc đa loại tài sản này vào kinh doanh và theo nguyên tắc hạch toán kinh tế. Nếu chỉ trông chờ vào việc tăng quyền hạn hành chính cho cơ quan hành chính nhà nước quản lý, giao vào tay các công chức vừa quyền quản lý hành chính lẫn chức năng kinh doanh tài sản của nhà doanh nghiệp, thì một mặt dẫn đến quản lý hành chính tư lợi, lỏng lẻo, xin cho, mặt khác chức năng quản lý kinh doanh thì mờ nhạt, gò bó, không ra ngô cũng chẳng ra khoai; đất đai không được lưu thông một cách chính thức trong thị trường bất

động sản theo nguyên tắc kinh doanh chặt chẽ dưới sự quản lý nhà nước.

Kiến nghị: Theo cách tiếp cận tách quản lý hành chính nhà nước khỏi quản lý kinh doanh để tăng cờng cả hai chức năng này đối với nhà nước, theo tôi, dự thảo Luật đất đai lần này cần phải có một số quy định mang tính đột phá sau:

Thứ nhất, không trao quyền quản lý tài sản đất đai cho UBND các cấp mà trao quyền này cho Doanh nghiệp Nhà nước độc lập chuyên quản lý kinh doanh địa ốc hoặc quản lý công sản. Loại doanh nghiệp này độc lập với UBND và cơ quan địa chính về lĩnh vực kinh doanh để sử dụng đất đai có hiệu quả và bảo đảm mọi giao dịch đất đai phải qua doanh nghiệp đặc biệt này và được thể hiện trong mục lục ngân sách công. Doanh nghiệp hoạt động theo nguyên tắc hạch toán kinh tế và theo quy luật thị trường. Người sử dụng đất, bất kể là hộ gia đình hay là cá nhân, tổ chức nước ngoài phải thuê đất như một hình thức sử dụng đất duy nhất. Đất thuộc diện quy hoạch là đất sử dụng cho mục đích công cộng không kinh doanh theo hình thức thuê nhng cũng được quản lý tập trung vào đầu mối này. Mọi giao dịch thứ cấp (sau đó) cũng đều phải thông qua một đầu mối kinh doanh và quản lý công sản này. Những dịch vụ phát sinh như giải phóng mặt bằng, bồi thờng, chuyển nhượng, chuyển mục đích phải thực hiện theo quy hoạch của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền và cũng đều do các doanh nghiệp công sản này đảm nhiệm.

Để có thể trao quyền cho các doanh nghiệp đặc biệt nói trên tiến hành hoạt động theo phơng thức mới, Nhà nước cần phải giải quyết một cách sòng phẳng trên cơ sở giá trị tài sản tại thời điểm chuyển nhợng cho các hộ gia đình, cá nhân, và tổ chức kinh tế, đang sử dụng đất và bồi thờng cho họ (nếu thu hồi) hoặc ký hợp đồng thuê đất với họ (nếu tiếp tục sử dụng).

Thứ hai, trao quyền quản lý hành chính về đất đai (điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm kê, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho cơ quan quản lý đất đai hiện hành (Bộ tài nguyên môi trường, Sở tài nguyên môi trường…).

Đây là hoạt động quản lý hành chính về đất đai, rất cần thiết và chủ yếu là các hoạt động nghiệp vụ chuyên môn, hành chính, không kinh doanh.

Thứ ba, khi đã coi quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất là quan hệ tài sản hành chính, thì vấn đề giá đất cũng cần phải được giải quyết một cách thỏa đáng. Theo chúng tôi, giá đất trong giao dịch là giá thỏa thuận trên cơ sở giá thị trường cho từng loại đất. Giá doanh nghiệp kinh doanh công sản, địa ốc cho cá nhân, tổ chức thuê phải trên cơ sở thỏa thuận hoặc đấu giá. Giá thỏa thuận chỉ nên áp dụng đối với các trường hợp đang sử dụng đất hợp lý, hợp pháp. Còn các trường hợp thuê đất mới nên áp dụng hình thức đấu giá.

Thứ tư, để quản lý đất đai theo mô hình quản lý tài sản, Nhà nước có thể thành lập quỹ bồi thờng, giải phóng mặt bằng, tái định c từ các khoản thu từ giao dịch và kinh doanh đất. Có thể có ý kiến cho rằng các khoản thu này không đáng kể, nhng trên thực tế, nếu kết hợp với đầu tư cơ sở hạ tầng, đô thị hoá thì việc kinh doanh đất sẽ đem lại những khoản lợi khổng lồ vào ngân sách, mặt khác người có nhu cầu sử dụng đất vẫn có khả năng lựa chọn thích hợp qua điều tiết chính sách kết hợp thị trường.

Thứ năm, cần phải có các quy định cụ thể để quản lý các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, công sản nói trên để loại trừ khả năng biến chúng thành các doanh nghiệp độc quyền.

Thực hiện theo cách tiếp cận trên đây, phần quản lý đất đai trong dự thảo luật phải được thiết kế mới một cách đồng bộ và toàn diện./.

****************************

SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP SỐ 10/2003

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI, Quyền sở hữu, Tài sản | Leave a comment »

MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Posted on 18/09/2007 by Civillawinfor

NGUYỄN HỒNG ANH

Tài sản gắn liền với đất là bất động sản (Điều 181 Bộ luật dân sự năm 1995). Một cách khái quát, ta có thể nói rằng, các tài sản gắn liền với đất bao gồm: (1) các vật sinh ra từ đất (cây cối, hoa lợi tự nhiên, khoáng sản…), (2) các vật gắn vào đất do hoạt động có ý thức của con người và không thể tách rời khỏi đất mà không hư hỏng (nhà ở, công trình xây dựng, …).

Ta biết rằng các vật sinh ra từ đất có giá trị tài sản khi chúng tách rời khỏi đất và được tiêu dùng. Và khi đó, các tài sản này tham gia lưu thông dân sự với tư cách là động sản. Ta nói rằng, các vật sinh ra từ đất luôn có xu hướng động sản hoá do đặc điểm công dụng tương lai. Bởi vậy, các tài sản loại này sẽ được phân tích tại một đề tài khác.

Trong khuôn khổ bài viết này, ta lần lượt xem xét một số khía cạnh pháp lý của việc chuyển nhượng các tài sản thuộc nhóm còn lại.

1. Hợp đồng chuyển nhượng

a. Hình thức và vấn đề vô hiệu của hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản. Tài sản gắn liền với đất thường có giá trị lớn. Việc quy định hợp đồng chuyển nhượng những tài sản có giá trị lớn phải lập thành văn bản là điều không cần tranh cãi. Điều đó có lợi cho việc quản lý bằng chứng về vụ chuyển nhượng cũng như là cơ sở để các bên thực hiện tiếp các thủ tục cho tới khi nhận được giấy chứng nhận đăng ký tài sản gắn liền với đất tại các cơ quan công quyền.

Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất có buộc phải công chứng? Điều 443 bộ luật dân sự quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của uỷ ban nhân dân có thẩm quyền. Hợp đồng mua bán nhà sử dụng vào mục đich khác cũng phải có công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (điều 451 Bộ luật dân sự). Liệu có thể áp dụng tương tự pháp luật để suy luận rằng các công trình xây dựng có mục đích hỗn hợp (dùng để ở và dùng vào các mục đích khác) một khi chuyển nhượng cũng phải công chứng và chứng thực? Quy định cụ thể về vấn đề này vẫn còn bỏ ngỏ, trong khi, theo quy định của pháp luật, hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực mà không công chứng hoặc chứng thực sẽ bị coi là vô hiệu.

b. Nội dung của hợp đồng

Đối tượng của hợp đồng: vật có thực (điều 422 khoản 1, Bộ luật dân sự). Từ câu chữ của luật viết ta thấy rằng có vẻ như luật chỉ chấp nhận nhà ở, công trình xây dựng phải được hoàn thành truớc khi đưa vào lưu thông. Thực tiễn giao dịch, về phần mình, thừa nhận nhiều hợp đồng mua bán căn hộ chung cư được ký kết ngay từ khi chưa khởi công xây dựng. Coi đó là các giao dịch vô hiệu liệu có là thoả đáng? Hỏi rõ hơn: giao kết một hợp đồng có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai liệu có bị coi là giao dịch vô hiệu? Chưa có câu trả lời dứt khoát của luật viết cho vấn đề này.

Ở Pháp, luật thừa nhận các chủ thể có quyền ký kết hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng (Điều 1601-1, Bộ luật Dân sự Pháp). Các bên có thể thoả thuận bán chịu, trả theo kỳ hạn hoặc trả trong quá trình tiến hành xây dựng. Trong trường hợp bán chịu, trả theo kỳ hạn, khi bất động sản hoàn thành và chuyển giao cho người mua, quyền sở hữu đối với bất động sản được tính ngược trở lại từ ngày giao kết hợp đồng (Điều 1601-2, Bộ luật dân sự Pháp). Trong trường hợp trả tiền trong quá trình tiến hành xây dựng, ngay sau khi đạt được thoả thuận về giá cả và đối tượng của hợp đồng, người bán ngay lập tức chuyển giao tất cả những vật và quyền đang tồn tại trên đất cho người mua. Những công trình đang và sẽ hình thành sẽ được người mua trả tiền trong quá trình thi công (Điều 1601-3 Bộ luật dân sự Pháp).

2. Hệ quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng

Chuyển giao quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất.

Nhà ở, công trình xây dựng là các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (Điều 444 Bộ luật dân sự; điều 3 khoản 1, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005). Quyền sở hữu được chuyển giao từ người chuyển nhượng sang người nhận chuyển nhượng khi đã hoàn tất các thủ tục sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ta biết rằng đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng là tài sản gắn liền với đất. Thế nhưng ngoài tài sản gắn liền với đất, người nhận chuyển nhượng còn được nhận từ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất (điều 111, khoản 1c, luật đất đai năm 2003).

Trong cách phân loại tài sản thành vật chính – vật phụ, đất luôn được coi vật chính và các vật gắn liền với đất là vật phụ của đất. Nguyên tắc này được thừa nhận rộng rãi trong cả hệ thống pháp luật Anh-Mỹ và hệ thống pháp luật Latinh. Ở Việt nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Các chủ thể chỉ có quyền sử dụng đất. Thế nhưng, các quyền năng mà người sử dụng đất được nhà nước trao cho gần giống như quyền sở hữu (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, góp vốn, thế chấp, bảo lãnh,…). Quyền sử dụng đất được hoá thân vào chính thửa đất đó. Chính vì đặc điểm này, ta có thể thu xếp một chỗ trong danh sách các bất động sản cho quyền sử dụng đất – điều mà cho tới nay, luật viết cũng như học thuyết pháp lý chưa chính thức giải quyết. Nói riêng về trường hợp đất thuê, bán tài sản gắn liền với đất thuê, người nhận chuyển nhượng tài sản đó được nhà nước tiếp tục cho thuê đất. Quyền sử dụng đất trong trường hợp này không được giao dịch một cách độc lập mà chỉ được coi là đối tượng đi kèm với tài sản gắn liền với đất. Liệu có thể coi đây là một ngoại lệ của nguyên tắc đất là vật chính và các vật gắn liền với đất là vật phụ? Bởi khi chuyển nhượng vật chính, vật phụ luôn phải được đi kèm. Nếu không, bản thân quyền sử dụng đất thuê không có tính chất tài sản, và bởi không là tài sản nên không đặt ra vấn đề quyền sử dụng thuê là vật chính hay vật phụ khi chuyển nhượng cùng với tài sản gắn liền với đất?

Trong điều kiện mà Việt Nam chưa xây dựng được một hệ thống đăng ký tài sản hoàn thiện, khi thực hiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, các bên sẽ phải tiến hành hai thủ tục (sang tên đối với tài sản gắn liền với đất và sang tên quyền sử dụng đất) tại hai cơ quan công quyền (cơ quan quản lý việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng và cơ quan quản lý việc đăng ký quyền sử dụng đất).

Điều 158 nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy định rằng bên nhận chuyển nhượng tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Điều 3, khoản 1 nghị định số 95 /2005/NĐ-CP quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng là “cơ sở pháp lý để nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của minh”. Điều đó có nghĩa là quyền sở hữu với nhà ở, công trình xây dựng chỉ được xác lập tại thời điểm nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu, theo nghị định số 95.

Vấn đề là người nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất sẽ thụ hưởng quyền sở hữu vào thời điểm nào, khi hoàn thành thủ tục tại cơ quan quản lý quyền sử dụng đất hay tại cơ quản lý việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng? Trong khi luật dân sự quy định đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu chỉ được chuyển giao cho người nhận khi đã hoàn tất thủ tục sang tên tại cơ quan quan lý việc đăng ký tài sản.

Việt nam đang cố gắng xây dựng một thị trường bất động sản. Để đạt được mục tiêu này, nhà nước cần phải xây dựng trước tiên là một khung pháp lý hoàn thiện để các tài sản gắn liền với đất được dễ dàng lưu thông trong khuôn khổ luật định đó./.

SOURCE: NCLP.ORG.VN (PHIÊN BẢN CŨ CỦA TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP ĐIỆN TỬ)

Filed under: LDS - Hợp đồng, Quyền sở hữu, Tài sản, Vật quyền khác | 3 Comments »

« Previous Page — Next Page »

Trước 01/01/2017	Sau 01/01/2017
<=150% lãi suất cơ bản do NHNN công bố	20% năm khoản tiền vay, trừ luật quy định khác

	BÁO CÁO KẾT QUẢ NGHI… on BÁO CÁO KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU quy…
	BÁO CÁO KẾT QUẢ NGHI… on BÁO CÁO KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU quy…
	Học Luật on KINH NGHIỆM QUỐC TẾ về một số…
	Dịch vụ Công chứng on LUẬT TÀI SẢN trước thử thách s…
	Duong Nguyen on MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP L…
	Luật Nam Sơn on MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP L…
	landviet on SỬA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013: Qua…
	landviet on XÁC ĐỊNH VIỆC GÓP VỐN và giấy…
	landviet on HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘ…
	landviet on HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘ…
	landviet on HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘ…
	lê khắc huy on CÂU HỎI THẢO LUẬN VẤN ĐỀ…
	Ngọcquang on Khái quát về lịch sử ra đời, p…
	landviet on LUẬT ĐẤT ĐAI đã công bằng với…
	Hùng on KỸ NĂNG CHUẨN BỊ HỒ SƠ B…

CHUYÊN TRANG

DANH MỤC

DIỄN ĐÀN HỌC THUẬT

BÀI ĐƯỢC ĐỌC NHIỀU

FORWARD

Other languages (reference only)

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Share this:

Like this:

Relax

KINH NGHIỆM

THÔNG TIN BỔ TRỢ

MẪU VĂN BẢN

THẢO LUẬN

Liên kết websites trong nước

Weblogs của giảng viên

Liên kết trang web nước ngoài

Số bài viết và phản hồi hiện có

LƯU TRỮ

Đang online

Số lượt truy cập