THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

NGUYỄN CHÍ THÀNH

Cuộc khủng tài chính tại Mỹ đã có những dấu hiệu từ hơn một năm trước, bắt đầu bằng sự sụt giảm của thị trường bất động sản (BĐS) “từ bong bóng BĐS đến khủng hoảng tài chính”. Cuộc khủng hoảng BĐS nhanh chóng làm suy yếu hệ thống tài chính – ngân hàng của Mỹ và lan rộng ra toàn thế giới. Sự sụt giá trên thị trường BĐS và các khoản đầu tư tài chính – BĐS nhanh chóng làm hao hụt nguồn vốn và hạ thấp chỉ số tín dụng của các tập đoàn tài chính – ngân hàng.

Nỗi lo sợ về khả năng vỡ nợ hàng loạt đã khiến các ngân hàng và công ty tài chính xiết chặt “hầu bao”, đẩy lãi suất ngân hàng và lãi suất liên ngân hàng tăng vọt từng giờ. Các nguồn cung về tài chính bỗng trở nên cạn kiệt, dẫn đến nguy cơ sụp đổ của hệ thống tài chính – ngân hàng và tất yếu một cuộc khủng hoảng kinh tế toàn diện xảy ra. Hiện nay, “cơn bão” khủng hoảng tài chính đã diễn ra trên toàn thế giới và đang gây ra một “cơn địa chấn” đối với nền kinh tế toàn cầu.

Trước tình hình thị trường BĐS nước ta đang sụt giảm như hiện nay đã làm không ít người lo ngại sẽ ảnh hưởng trầm trọng đến hệ thống tài chính – ngân hàng và hậu quả đối với nền kinh tế sẽ là không nhỏ. Tuy nhiên, theo số liệu công bố chính thức của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), “tổng dư nợ tín dụng cho vay kinh doanh BĐS đến nay khoảng 115.500 tỷ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ toàn hệ thống, số dư nợ trên chưa phải là lớn, tỷ trọng vẫn còn thấp và như vậy là không đáng lo ngại. Tín dụng BĐS hiện vẫn trong tầm kiểm soát của các ngân hàng thương mại (NHTM)”. Hơn nữa, nước ta đến nay vẫn chưa chứng khoán hoá các hợp đồng cho vay BĐS, do vậy, sự sụt giảm của thị trường BĐS sẽ không gây ra những tác động lớn như thị trường Mỹ. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường BĐS diễn biến như hiện nay chưa tác động lớn đến hệ thống NHTM, nhưng nếu tình trạng này kéo dài sẽ dẫn đến các khoản nợ vay BĐS hiện nay của các NHTM trở thành nợ xấu, bởi vì:

Về phía các doanh nghiệp (DN) và chủ đầu tư BĐS

– Các DN và chủ đầu tư BĐS hiện đang thiếu vốn trầm trọng để triển khai các dự án vì phần lớn vốn của các DN và nhà đầu tư đều phải dựa vào sự tài trợ của các ngân hàng. Trong khi đó, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng chỉ đạo NHNN Việt Nam (NHNN) cần có biện pháp giám sát chặt chẽ và chỉ đạo các NHTM rà soát lại các khoản cho vay đầu tư, đặc biệt là đầu tư vào những lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có BĐS, tăng cường hơn nữa kiểm soát và phòng ngừa rủi ro đối với hoạt động cho vay BĐS. Chính vì vậy, buộc các NHTM sẽ tiếp tục siết chặt cho vay BĐS theo chỉ đạo của Chính phủ và NHNN. Việc duy trì các chính sách thắt chặt quản lý thị trường BĐS cùng với lãi suất cho vay cao không chỉ là khó khăn của các DN và các nhà đầu tư BĐS mà còn là rào cản trong tiếp cận vốn vay từ NHTM đối với người có nhu cầu mua nhà ở thật sự.

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | Leave a comment »

NGUYỄN CHÍ THÀNH

Cuộc khủng tài chính tại Mỹ đã có những dấu hiệu từ hơn một năm trước, bắt đầu bằng sự sụt giảm của thị trường bất động sản (BĐS) “từ bong bóng BĐS đến khủng hoảng tài chính”. Cuộc khủng hoảng BĐS nhanh chóng làm suy yếu hệ thống tài chính – ngân hàng của Mỹ và lan rộng ra toàn thế giới. Sự sụt giá trên thị trường BĐS và các khoản đầu tư tài chính – BĐS nhanh chóng làm hao hụt nguồn vốn và hạ thấp chỉ số tín dụng của các tập đoàn tài chính – ngân hàng.

Nỗi lo sợ về khả năng vỡ nợ hàng loạt đã khiến các ngân hàng và công ty tài chính xiết chặt “hầu bao”, đẩy lãi suất ngân hàng và lãi suất liên ngân hàng tăng vọt từng giờ. Các nguồn cung về tài chính bỗng trở nên cạn kiệt, dẫn đến nguy cơ sụp đổ của hệ thống tài chính – ngân hàng và tất yếu một cuộc khủng hoảng kinh tế toàn diện xảy ra. Hiện nay, “cơn bão” khủng hoảng tài chính đã diễn ra trên toàn thế giới và đang gây ra một “cơn địa chấn” đối với nền kinh tế toàn cầu.

Trước tình hình thị trường BĐS nước ta đang sụt giảm như hiện nay đã làm không ít người lo ngại sẽ ảnh hưởng trầm trọng đến hệ thống tài chính – ngân hàng và hậu quả đối với nền kinh tế sẽ là không nhỏ. Tuy nhiên, theo số liệu công bố chính thức của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), “tổng dư nợ tín dụng cho vay kinh doanh BĐS đến nay khoảng 115.500 tỷ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ toàn hệ thống, số dư nợ trên chưa phải là lớn, tỷ trọng vẫn còn thấp và như vậy là không đáng lo ngại. Tín dụng BĐS hiện vẫn trong tầm kiểm soát của các ngân hàng thương mại (NHTM)”. Hơn nữa, nước ta đến nay vẫn chưa chứng khoán hoá các hợp đồng cho vay BĐS, do vậy, sự sụt giảm của thị trường BĐS sẽ không gây ra những tác động lớn như thị trường Mỹ. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường BĐS diễn biến như hiện nay chưa tác động lớn đến hệ thống NHTM, nhưng nếu tình trạng này kéo dài sẽ dẫn đến các khoản nợ vay BĐS hiện nay của các NHTM trở thành nợ xấu, bởi vì:

Về phía các doanh nghiệp (DN) và chủ đầu tư BĐS

– Các DN và chủ đầu tư BĐS hiện đang thiếu vốn trầm trọng để triển khai các dự án vì phần lớn vốn của các DN và nhà đầu tư đều phải dựa vào sự tài trợ của các ngân hàng. Trong khi đó, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng chỉ đạo NHNN Việt Nam (NHNN) cần có biện pháp giám sát chặt chẽ và chỉ đạo các NHTM rà soát lại các khoản cho vay đầu tư, đặc biệt là đầu tư vào những lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có BĐS, tăng cường hơn nữa kiểm soát và phòng ngừa rủi ro đối với hoạt động cho vay BĐS. Chính vì vậy, buộc các NHTM sẽ tiếp tục siết chặt cho vay BĐS theo chỉ đạo của Chính phủ và NHNN. Việc duy trì các chính sách thắt chặt quản lý thị trường BĐS cùng với lãi suất cho vay cao không chỉ là khó khăn của các DN và các nhà đầu tư BĐS mà còn là rào cản trong tiếp cận vốn vay từ NHTM đối với người có nhu cầu mua nhà ở thật sự.

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | Leave a comment »

TBKTSG – Cuối tháng Sáu này, Jones Lang LaSalle, một tập đoàn dịch vụ địa ốc và quản lý tài chính lớn trên thế giới, sẽ công bố bảng xếp hạng chỉ số minh bạch thị trường bất động sản toàn cầu.

Các nhà đầu tư khá quan tâm tới bảng đánh giá này khi chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam từ vị trí cuối bảng vào năm 2006 đã được nâng lên vào năm 2008. Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Đặng Văn Quang, Trưởng phòng cao cấp bộ phận dịch vụ tư vấn chiến lược của tập đoàn này tại Việt Nam.

Cơ sở nào để Jones Lang LaSalle đưa ra những đánh giá và xếp hạng bằng chỉ số RETI (RETI – Real Estate Transparency Index), chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản?

Ngày 30/6 tới, chúng tôi sẽ chính thức đưa ra chỉ số minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam cùng với chỉ số minh bạch của thị trường toàn cầu.

Chỉ số minh bạch thị trường toàn cầu đánh giá trên hai phương diện, về môi trường kinh doanh chung và chỉ số minh bạch của riêng thị trường bất động sản.

Bảng xếp hạng này chúng tôi thực hiện định kỳ hai năm một lần. Năm 2006, rất tiếc là Việt Nam xếp thứ hạng 56/56. Năm nay, số nước tham gia vào bảng phân hạng nhiều hơn. Trong bảng xếp hạng năm nay, Việt Nam đã cải thiện được thứ hạng của mình, mặc dù thứ hạng này vẫn phản ánh thị trường chưa phải hoàn toàn tốt.

Việc đánh giá phải dựa trên nhiều yếu tố như sự minh bạch về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán, cơ quan quản lý, nhà thầu xây dựng, người bán và người mua, về hoạt động đầu tư, thông tin về sản phẩm bất động sản… Bảng xếp hạng chỉ số RETI được chia làm nhiều cấp độ khác nhau như rất minh bạch, minh bạch, trung bình….

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | Leave a comment »

TS. TRƯƠNG QUANG THÔNG

Thị trường bất động sản VN, dù đã trải qua những cơn sốt nóng, lạnh trong vòng hơn một thập kỷ vừa qua, vẫn được đánh giá là một thị trường hấp dẫn và đầy tiềm năng. Thế nhưng, trong quá trình phát triển, những mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính VN đã thể hiện ra như thế nào? Trong tình hình giá băng của thị trừơng bất động sản hiện nay, những tín hiệu khai thông các nguồn vốn mới đã đặt ra cho chúng ta những vấn đề gì cần phải giải quyết? Đó là mục đích của bài viết nầy.

Tổng quan về thị trường bất động sản VN

Từ tính hấp dẫn …

Nhân tố hấp dẫn lớn nhất của thị trường bất động sản VN là dân số đông và trẻ, với hơn 85 triệu người, đứng hàng thứ 15 trên thế giới về quốc gia đông dân số, trong đó 60% dân số có độ tuổi dưới 30. Tốc độ tăng dân số vẫn còn ở mức cao, xấp xỉ 1,5%/năm. Theo Tổng cục Thống kê, tính đến hết năm 2006, 27% dân số VN sống ở các đô thị và dự báo đến năm 2020, cư dân đô thị VN sẽ là chiếm hơn 45% dân số cả nước.

Nhân tố thứ hai là kinh tế đầu tư nước ngoài tiếp tục tăng trưởng mạnh trong các năm qua và theo dự báo, cả những năm sắp tới. Từ đó, phát sinh nhu cầu đất đai, xây dựng nhà xưởng, nhu cầu văn phòng và nhu cầu nhà ở, khách sạn cho những người nước ngoài đến VN để sinh sống, làm việc.

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | Leave a comment »

TS. TRẦN VĂN GIAO

Để khắc phục các tác động bất lợi của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai trò của Nhà nước và chính đó là thực hiện một nền kinh tế hỗn hợp, một nền kinh tế được điều tiết thông qua sự tác động của “bàn tay vô hình” và “bàn tay hữu hình” của Nhà nước đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh. Thừa nhận một nền kinh tế phát triển theo mô hình hỗn hợp cũng có nghĩa là Nhà nước không đứng ngoài sự phát triển.

Trong nền kinh tế này, Nhà nước có hai chức năng cơ bản: thứ nhất là chức năng điều khiển, thực hiện chức năng này Nhà nước phải duy trì và là trọng tài trong hoạt động kinh tế – xã hội; thứ hai là chức năng phát triển. Để thực hiện vai trò của mình, Nhà nước sử dụng một hệ thống chính sách và công cụ quản lý vĩ mô để điều khiển, tác động vào đời sống kinh tế – xã hội, nhằm giải quyết các mối quan hệ trong nền kinh tế cũng như đời sống xã hội, nhất là mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế với giữ gìn môi trường, thu hẹp khoảng cách giữa kẻ giàu và người nghèo… Đặc biệt, trong điều kiện hiện nay, khi lạm phát là một vấn đề lớn của nhiều nước trên thế giới, cuộc khủng hoảng tín dụng cho vay nhà ở tại Mỹ lan rộng tác động đến nhiều nền kinh tế. Do vậy, tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản có ý nghĩa vô cùng to lớn nhằm bình ổn sự phát triển kinh tế xã hội nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Với cách đặt vấn đề như trên, trong bài viết này, tác giả xin trình bày những nội dung xoay quanh chủ đề nói trên.

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | Leave a comment »

GS.TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ

1. Quá trình đổi mới về chính sách đất đai và bất động sản

Quá trình đổi mới nhận thức của chúng ta về đất đai và bất động sản trong tiến trình đổi mới đất nước quả là nhọc nhằn, vất vả.

Giai đoạn 1986 – 1992, đổi mới bắt đầu từ nhận thức cần thay đổi quan hệ sản xuất trong kinh tế nông nghiệp. Chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài được thực hiện chính là điểm đột phá trong quá trình đổi mới kinh tế nước ta. Điều này đã đưa nước ta từ tình trạng thiếu lương thực trở thành nước thuộc nhóm ba nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới. Trong những năm đầu, tư duy đổi mới này vẫn chưa thoát khỏi quán tính của thời kỳ bao cấp, người không có nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi, đó cũng là tinh thần của Luật Đất đai năm 1988.

Giai đoạn 1993 – 2002, tập trung vào kiến tạo nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở, 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá do Nhà nước quy định, đó chính là tinh thần chủ đạo của Luật Đất đai 1993. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc, khoá VIII (1996), đã quyết định chủ trương đổi mới chính sách đất đai và thị trường bất động sản với nội dung là:

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | Leave a comment »

Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng ở Việt Nam đến nay vẫn là một câu hỏi lớn. Điều này càng được đặc biệt quan tâm hơn khi liên hệ với sự sụp đổ của thị trường tài chính Mỹ.

Tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2008 do Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) và Tổ chức hợp tác kỹ thuật Đức GTZ phối hợp tổ chức cuối tuần qua, vấn đề nợ xấu của ngân hàng và ảnh hưởng của việc cho vay bất động sản đến chất lượng tài sản của các ngân hàng đã được tập trung thảo luận.

Nguy cơ nợ xấu

Theo nhìn nhận của TS. Võ Trí Thành – Trưởng ban Nghiên cứu chính sách hội nhập, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) – mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với ngân hàng ở Việt Nam vẫn chưa rõ ràng và minh bạch. Chính vì vậy, ông Thành liệt kê đây chính là một trong những rủi ro khiến nợ xấu của hệ thống ngân hàng trở nên nghiêm trọng hơn.

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | Leave a comment »

AN HÒA

Nếu như trong sự phát triển của mỗi con người vấn đề sức khoẻ là quan trọng nhất thì trong sự phát triển của nền kinh tế thị trường nói chung – thị trường bất động sản nói riêng – các yếu tố hiệu quả, ổn định và an toàn được đặt lên hàng đầu. Những năm vừa qua, dưới sự tác động của chính sách, pháp luật đất đai – nhà ở, thị trường bất động sản ở VN đã hình thành, tồn tại à có ảnh hưởng mạnh mẽ nhiều mặt tới nhịp độ phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.

Thị trường bất động sản bao gồm mọi hành vi, hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng và những tài sản khác gắn liền với đất đai; các giao dịch cho thuê nhà, thế chấp quyền sử dụng đất và nhà, cũng như các dịch vụ liên quan đến những tài sản đó. Sự hình thành, tồn tại thị trường bất động sản đã góp phần chuyển dịch cơ cấu đất đai – nhà ở theo hướng tích cực, hiệu quả; kích thích, thu hút những hoạt động và lượng vốn đáng kể đầu tư phát triển bất động sản; góp phần điều chỉnh, cải thiện điều kiện, môi trường cư trú, sinh hoạt và đi lại của đa số nhân dân; tác động trực tiếp tới thị trường tài chính – tiền tệ và quan hệ mật thiết với sự vận hành, hoạt động hiệu quả của thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường thông tin, thị trường sức lao động thông qua những động thái của chỉ số (chỉ số giá, lượng giao dịch, vòng quay bất động sản…); góp phần đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh trong nền kinh tế và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm; tạo ra sự sôi động trong những lĩnh vực liên quan như kinh doanh xây dựng, phát triển giao thông vận tải, tăng cường kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội…

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | 1 Comment »

PGS. TS. PHƯƠNG NGỌC THẠCH

Chính sách đất đai của nước ta đang hướng tới chủ trương giá đất theo giá thị trường và khuyến khích đấu giá đất để đất có giá cao đã làm giá đất tăng lên nhanh chóng. Thủ Tướng CP vừa qua ban hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP cho phép UBND cấp tỉnh được quyết định giá các lọai đất dao động trên dưới 20% khung giá đất do chính phủ quy định. Nghị định xác định giá đất tối đa ở các đô thị đặc biệt là 67,5 triệu đồng, như vậy giá đất cao nhất ở Hà Nội và TP.HCM là 81 triệu đồng/m2.

Giá cả BĐS ở nước ta đã tăng lên giả tạo gấp hàng chục lần chỉ trong thời gian ngắn. Giá bán của căn hộ cao cấp đến nay (đầu năm 2008 ) đã tăng gấp 3 lần so với đầu năm 2007, từ 1.200 USD lên 4.500 USD/m2, giá thuê văn phòng tại TP.HCM đã tăng lên từ 30-50% so với đầu năm 2007. TP.HCM, Hà nội nằm trong Top 10 thành phố trên thế giới có mức giá nhà đất tăng. Việc tăng giá BĐS đã mang lại lợi nhuận lớn cho các công ty kinh doanh trong lĩnh vực BĐS như Phú Mỹ Hưng, Hoàng Anh-Gia lai, Bitexco…. Theo tính toán tỷ suất lợi nhuận kinh doanh trong lĩnh vực đất đai địa ốc ở VN luôn cao hơn Thái Lan trên 10-15%.

Các nhà đầu tư dựa vào lợi nhuận thấy các thị trường khác không hấp dẫn bằng thị trường bất động sản, đã lao vào kinh doanh bất động sản. Có khá nhiều doanh nghiệp nước ngoài như Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan và đến nay cả Nhật …cùng với các doanh nghiệp trong nước tăng cường đầu tư vào BĐS.

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | Leave a comment »

THS. NGUYỄN THỊ MỸ LINH – Đại học Công nghiệp TPHCM

Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng (Hội nghị Trung ương 6 khóa X) đã nhấn mạnh việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để các quyền về đất đai và bất động sản được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh và xác định rõ quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước.

1 – Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển ổn định kinh tế

Thị trường bất động sản (BĐS) ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước. Sự sụp đổ thị trường BĐS tại một số nước đã gây hậu quả rất nặng nề cho nền kinh tế – xã hội của những nước đó.

Ở Thái Lan, thị trường BĐS sôi động, đặc biệt là đầu tư vào chứng khoán BĐS đã đẩy giá BĐS lên mức rất cao dẫn đến sự sụp đổ của thị trường BĐS vào năm 1997, khiến đồng tiền của nước này bị mất giá mạnh, tạo ra phản ứng dây chuyền tàn phá nền kinh tế Thái Lan và nhiều nước Đông – Nam á. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng kinh tế – tài chính châu á năm 1997. Nhiều nhà phân tích cùng cho rằng, sở dĩ xảy ra khủng hoảng trên thị trường BĐS ở Thái Lan năm 1997 là do các chủ đầu tư triển khai xây dựng ồ ạt mà không tính đến nhu cầu thực tế.

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | Leave a comment »