THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

DOÃN HỒNG NHUNG – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

Trong khuôn khổ bài nghiên cứu, tôi đi sâu nghiên cứu về tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt động của Hiệp hội. Cũng từ đó, tác giả tìm hiểu nhiệm vụ, qu yền hạn của Hiệp hội kinh doanh bất động sản nhà đất Việt Nam. Tác giả sẽ đi sâu nghiên cứu, đánh giá bước đầu về hội viên tham gia hiệp hội, phân loại hội viên, quyền và nghĩa vụ của các hội viên trong quá trình tham gia. Bài viết đánh giá những tồn tại và hạn chế trong hoạt động của Hiệp hội. Tác giả bước đầu đánh giá sự tác động của Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam trong hoạt động lập quy đồng thời đề xuất một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, góp phần cải cách quy chế hành chính nhằm cải thiện môi trường kinh doanh ở Việt Nam.

Hiệp hội Bất động sản Nhà đất Việt Nam là tổ chức nghề nghiệp được tổ chức và hoạt động theo nguyên tắc tự nguyện của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoạt động trong các lĩnh vực đầu tư, quản lý, khai thác, kinh doanh bất động sản nhà đất. Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam hỗ trợ các tổ chức cá nhân Việt Nam thuộc các lĩnh vực có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản nhà đất(1).

Mục đích của Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam được xác định là “Tập hợp liên kết các doanh nghiệp đầu tư, quản lý khai thác, kinh doanh bất động sản nhà đất; bảo vệ lợi ích chung của ngành, lợi ích chính đáng của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nhà đất và lợi ích của tổ chức cá nhân về sở hữu và sử dụng bất động sản nhà đất; hỗ trợ các doanh nghiệp thành viên của Hiệp hội trên các mặt dự báo thị trường Bất động sản. Hiệp hội kinh doanh bất động sản nhà đất Việt nam hỗ trợ kinh nghiệm trong hoạt động quản lý, khai thác, kinh doanh, chuyển giao kỹ thuật, công nghệ, cơ sở pháp lý và các lĩnh vực có liên quan đến hoạt động của Doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy thị trường Bất động sản Việt Nam, phát triển bền vững hoạt động có hiệu quả và ổn định, nhằm phục vụ tốt nhất nhu cầu của nhân dân về nhà đất”(2).

1. Tổ chức, bộ máy và cơ chế hoạt động của Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam

1.1. Tổ chức bộ máy hoạt động của Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam

Hiệp hội Bất động sản nhà đất Việt Nam chịu sự quản lý của Bộ Xây dựng trong hoạt động đầu tư, quản lý khai thác, kinh doanh bất động sản nhà đất; hoạt động trong khuôn khổ quy định của pháp luật của nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghiã Việt Nam(3).

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | Leave a comment »

CỤC QUẢN LÝ NHÀ – BỘ XÂY DỰNG

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | Leave a comment »

LÊ VĂN TỨ

Sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản ^(*) đã bắt đầu ấm trở lại. Nhiều người dự đoán thị trường sẽ hồi phục và tăng trưởng sau một hai năm nữa. Có hai vấn đề hay được nói đến về thị trường bất động sản: 1) Sốt chu kỳ, từ nóng đến rét (trầm lắng, đóng băng); 2) Giá quá cao.

Vì sao thị trường bất động sản từ sốt đến rét?

Sốt là triệu chứng cung cầu mất cân đối. Khi cầu lớn hơn cung, hàng thiếu, thị trường nóng, ngược lại, hàng thừa, thị trường rét. Hiện nay thị trường bất động sản đang rét. Nhiều người cho rằng đó là hậu quả của đầu cơ. Thật vậy chăng? Theo Bộ luật Hình sự, đầu cơ là một tội với hành vi trục lợi bằng cách thu gom và găm giữ hàng hóa, gây khan hiếm giả tạo. Đó là dấu hiệu đặc trưng của đầu cơ và cũng là đường ranh phân biệt đầu cơ với sở hữu nhiều nhà đất. Không nhận rõ đường ranh này dễ dùng biện pháp chống đầu cơ làm biện pháp chống sở hữu nhiều nhà đất.

Thực tế ở nước ta đã từng có nơi có lúc diễn ra cảnh người ta chen lấn, tranh giành nhau ghi tên mua nhà dự án. Nhưng ngay khi thị trường có vẻ nóng như thế, có người đã cho rằng đó chỉ là những màn kịch, vì thấy hầu hết người tham gia chỉ đóng vai “diễn viên”, người thật sự muốn mua nhà để sử dụng không nhiều. Chính bởi thế, sau nóng nhất thời, thị trường hạ nhiệt nhanh, rồi trở rét và trầm lắng dài dài. Tình trạng đó chứng tỏ thị trường không khan hiếm. Đầu cơ là có thực. Tuy nhiên đầu cơ bất động sản không dễ. Phải có vốn cực lớn đủ sức khuynh đảo thị trường hoặc/và có những đặc quyền nào đó.

Vốn của các nhà đầu cơ bất động sản chắc hẳn không hề nhỏ, nhưng vẫn cần đặt câu hỏi: trong điều kiện thị trường trầm lắng kéo dài, nếu chỉ dựa vào vốn của mình, các nhà đầu cơ bất động sản có đủ lực để một mặt tiếp tục các dự án đầu tư, mặt khác vẫn giữ giá bất động sản cao hay không? Phải chăng họ có những điều kiện tài chính và hành chính thuận lợi để thu gom và găm giữ bất động sản? Đây là giả thiết cần chứng minh nếu muốn tìm giải pháp chống đầu cơ, ổn định thị trường.

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | Leave a comment »

NGUYỄN NGỌC VINH

Trải qua hơn hai mươi năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản (BĐS) nước ta được đánh giá là rất giàu tiềm năng, nhưng đã qua 3 lần biến động mạnh về giá [1]¹, trong suốt thời gian từ cuối năm 2003 đến hết năm 2006 và từ đầu năm 2008 đến nay, sự đóng băng cục bộ trên thị trường nhà, đất đã làm sụt giảm vai trò chiến lược của toàn bộ hệ thống thị trường BĐS. Sự trì trệ của khu vực thị trường này đã gây thất thu lớn cho nguồn ngân sách nhà nước, lãng phí nguồn tài nguyên đất, hạn chế phát triển thị trường vốn và chậm tiến trình hội nhập…

Việc phân tích về những nguyên nhân gây ra sự đóng băng cũng như những giải pháp tháo gỡ luôn được các chuyên gia kinh tế, nhà hoạch định chính sách quan tâm. Trong phạm vi bài viết dưới giác độ người làm công tác nghiên cứu xin đề xuất một số tiêu chí nhằm phát triển bền vững thị trường BĐS trong tương lai, với kỳ vọng thị trường này sẽ phát triển ổn định hơn, góp phần thúc đẩy kinh tế nước ta hội nhập nhanh vào nền kinh tế toàn cầu và phát triển ngang tầm với các nước trong khu vực.

1. Tại sao cần phải phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững?

– Tài nguyên đất trong cơ cấu BĐS nói riêng và thị trường BĐS nói chung là tài sản đặc biệt của quốc gia vì tài nguyên đất không chịu tác động quy luật hao mòn vô hình, không thể thay thế được, có diện tích hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng thì vô hạn, sử dụng cho nhiều mục đích và là tài sản có giá trị lớn trong cơ cấu vốn của chủ thể sở hữu hoặc sử dụng nó [2]². Mặt khác tài nguyên đất gắn liền với các yếu tố chủ quyền, an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia do đó tài nguyên đất luôn được quan tâm và quản lý chặt chẽ bằng các chính sách nhà nước nhằm tạo sự phát triển bền vững vừa thoả mãn nhu cầu của người sử dụng vừa đảm bảo các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội và quốc phòng.

– Sự khác biệt của các công trình xây dựng trên đất (tuỳ vào mục đích sử dụng) khi tham gia giao dịch đã tạo ra tính đa dạng hàng hoá của thị trường BĐS như thị trường đất nông nghiệp, đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà ở, BĐS dịch vụ, BĐS thương mại… mà chúng ta thường gọi chung là thị trường BĐS. Trong các năm qua thị trường nhà và đất, hai thị trường quan trọng của hệ thống thị trường BĐS phát triển không ổn định, không những làm giảm sút vai trò chiến lược của kinh tế BĐS mà còn chậm phát trong việc an sinh xã hội, do đó mấu chốt cơ bản để giải quyết căn bệnh trầm kha lúc nóng, lúc lạnh nhằm tạo sự ổn định trong tăng trưởng của từng khu vực bằng chiến lược phát triển bền vững thị trường BĐS là việc quan tâm hàng đầu của các chủ thể tham gia thị trường.

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | Leave a comment »

THS. VŨ THỊ THÙY LINH

Bất động sản (BĐS) là ngành sản xuất hàng hóa chiếm tỷ trọng vốn khá lớn trong nền kinh tế quốc dân và các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Giá trị tài sản là BĐS chiếm 70% tổng tài sản cố định, cũng có thể nói là cơ sở hạ tầng của nền kinh tế, là yếu tố đầu vào của mọi ngành sản xuất. Do đó chỉ cần một hiện tượng bất ổn của thị trường BĐS cũng gây ra hiệu ứng domino cho toàn bộ nền kinh tế của một quốc gia và ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu. Tại Việt Nam, chỉ trong thời gian ngắn từ 2007 đến đầu năm 2008 thị trường BĐS có quá nhiều bất ổn, khó có thể nhận định được các giai đoạn của chu kỳ để có những quyết định đầu tư và chính sách hợp lý. 

Vốn đầu tư đổ vào thị trường BĐS từ các nguồn: 

1. Nguồn vốn tín dụng của các NHTM, 

Năm 2007 là năm Việt Nam có mức tăng trưởng kinh tế cao nhất trong hơn một thập kỷ qua, đứng thứ hai trong khu vực sau Trung Quốc, GDP đạt 461.189 tỷ đồng tăng 8,48%, tính thanh khoản của các NHTM cao, sự chuyển động nhanh và mạnh của giá BĐS, nên các NHTM đã nới lỏng chính sách cho vay đầu tư BĐS. Chỉ tính từ quý IV/2007 đến quý I/2008 đã có khoảng 2,6 tỷ USD được đưa vào nền kinh tế từ các ngân hàng cổ phần. Hầu như số vốn này đều phục vụ cho việc đầu cơ BĐS. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối năm 2008 dư nợ vốn vay đầu tư bất độn sản của các tổ chức tín dụng trong nước đạt khoảng trên 115 nghìn tỷ đồng, chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế. Trước tình hình này, Nhà nước thắt chặt tín dụng BĐS. Vào thời điểm này, giá vật liệu xây dựng tăng (đầu tháng 7/2008 giá bán lẻ sắt cây phi 18 của Vina Kyoei và Pomina chỉ ở mức 380 – 390 nghìn đ/cây thì giữa tháng tăng thêm 100 nghìn đ/cây hoặc thép cuộn tăng gần 3 nghìn đ/kg), khiến thị trường BĐS đóng băng cục bộ, khách hàng không có khả năng trả nợ, các NHTM phát mại nhà, đất, căn hộ… để thu hồi vốn. Đẩy thị trường BĐS vào tình trạng cung lớn hơn cầu. Tình huống xấu nhất có thể xảy ra: các đối tượng vay kinh doanh BĐS đã và đang gánh chịu giá trị ròng âm của BĐS, họ không có khả năng thanh toán nợ gốc và lãi. Hoạt động của các NHTM sẽ lao đao, nếu 9,5% số vốn đã cho vay BĐS trên tổng dư nợ trở thành nợ xấu. Đây là hiệu ứng xấu của thị trường tín dụng BĐS tác động trực tiếp đến nền kinh tế.

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | Leave a comment »

CHU THÁI THANH

Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế. Thị trường bất động sản quá "nóng" dẫn tới "sốt" hoặc quá "lạnh" dẫn tới "đóng băng" đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước.

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.

Cho đến nay, ở hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La Mã, thành bất động sản và động sản. Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai. Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường bất động sản trong công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội và công trình công cộng, thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng, thị trường cho thuê, thị trường xây dựng, kinh doanh, chuyển giao. Hàng hóa bất động sản là đòn bẩy để tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội. Từ khi Đảng ta khởi xướng và lãnh đạo công cuộc đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản nước ta đã từng bước hình thành và phát triển nhanh chóng.

Continue reading →

Filed under: Thị trường bất động sản | 2 Comments »