THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

LS. TRƯƠNG THANH ĐỨC – Trọng tài viên VIAC

Với khung khổ pháp lý méo mó và rối ren như hiện trạng, thì khen rằng Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 là tốt cũng đúng, mà chê là dở thì cũng không sai. Đã góp ý từ tổng thể đến chi ly mọi thứ nhiều rồi, nay tôi cũng chẳng muốn nhắc lại, mà chỉ đưa ra một bình luận mới nhất: Các Luật Đất đai đều trái Hiến pháp. Tuy nhiên, đây chủ yếu là một cách thức bày tỏ và góp ý, chứ không hẳn là muốn nhằm tới khẳng định vi hiến.

1. Về quyền sở hữu đất đai:

Hiến pháp năm 1959 đang có hiệu lực, quy định đất đai thuộc sở hữu tư nhân, bỗng dưng Quyết định số 201/HĐCP-QĐ ngày 01-7-1980 của Hội đồng Chính phủ về việc Thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước tuyên bố thuộc sở hữu Nhà nước: “Không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào”

Hiến pháp không quy định đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, mà là sở hữu toàn dân. Vậy thì tất cả mọi người dân đều phải có quyền sở hữu chung, không theo phần thì cũng hợp nhất. Sở hữu chung giữa nhân dân với Nhà nước. Vậy sao Luật Đất đai lại tước đoạt quyền sở hữu của nhân dân, mà chỉ công nhận sở hữu của Nhà nước, chỉ trao quyền sử dụng cho nhân dân?

Nhân dân phải có quyền sở hữu đối với đất đai, tương tự như sở hữu cổ phiếu trong công ty cổ phần. Cổ phiếu là tài sản của công ty, nhưng đồng thời cũng thuộc sở hữu của cổ đông. Vì vậy, cổ đông có quyền chuyển nhượng, cầm cố,…

Nếu không thừa nhận sở hữu toàn dân là sở hữu chung giữa Nhà nước với nhân dân như lý giải trên, thì Hiến pháp đã trái với ý chí, nguyện vọng của nhân dân, Hiến pháp trái quy luật. Ruộng đất đang thuộc sở hữu của ông cha tự ngàn đời, tự dưng xưng xưng tuyên bố là của Nhà nước. Quyền sở hữu không còn là thiêng liêng, mà là chung chiêng, không còn là bất khả xâm phạm mà là tha hồ xâm phạm.

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI | 2 Comments »

LS. TRƯƠNG THANH ĐỨC – Trọng tài viên VIAC

Bình luận Dự thảo Luật Đất đai (Dự thảo 01-2013) theo yêu cầu của Ủy ban Đối ngoại của Quốc hội, trong đó có những vấn đề liên quan đến yếu tố nước ngoài.

1. Về quy định liên quan đến nước ngoài (chung):

1.1. Ngoài việc đồng tình với những quy định “bảo đảm bình đẳng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc giao đất, cho thuê đất” như nêu tại Mục 11, Báo cáo Thẩm tra dự án Luật Đất đai số 735/BC-UBKT13 ngày 26-10-2012 của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhận định, cần xem xét mở rộng hơn quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh trong việc chuyển nhượng, thế chấp,… quyền sử dụng đất để đẩy mạnh việc thu hút đầu tư nước ngoài và quá trình hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.

1.2. Quan trọng nhất là người sử dụng đất là các tổ chức, cá nhân ở trong nước hay có yếu tố nước ngoài, thì cùng đều bị ràng buộc bởi rất nhiều quy định khác của Luật Đất đai, hoàn toàn bảo đảm được vai trò, mục tiêu quản lý đất đai của Nhà nước. Ví dụ nếu có cho phép thế chấp đất cho ngân hàng hay tổ chức, cá nhân nước ngoài khác, thì mảnh đất ấy vẫn trực tiếp hay gián tiếp phục vụ cho sự nghiệp kinh tế, xã hội Việt Nam, vẫn là lãnh thổ Việt Nam và phải tuân thủ quy định về quản lý và sử dụng đất của Việt Nam.

2. Về tên gọi “Giấy chứng nhận” (Điều 10):

2.1. “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” là một tên gọi quá dài dòng, rất không cần thiết và hoàn toàn không hợp lý. Do đó Luật đặt ra tên gọi chính danh, nhưng rồi lại phải gọi tắt là ”Giấy chứng nhận” (mà không sử dụng kỹ thuật giải thích từ ngữ), một cách vô nghĩa, không phân biệt được về từ ngữ với hàng trăm loại giấy chứng nhận khác. Và trên thực tế thì giấy này hầu như đều được gọi tắt là “Sổ đỏ”.

2.2. Loại giấy tờ đặc biệt quan trọng như vậy, có giá trị sử dụng trong rất nhiều năm, với số lượng lên tới hàng triệu bản, cần phải được đặt tên một cách đơn giản, chính xác, ngắn gọn và nhất thiết phải hữu dụng trên thực tế. Vì vậy, đề nghị gọi bằng tên “Giấy chứng nhận bất động sản”. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cũng đều là bất động sản. Và khái niệm bất động sản đã được nhắc đến trong 30 đạo luật suốt từ năm 1990 đến nay như: Luật Công đoàn năm 1990, Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật Giá năm 2012,… Gọi tên như vậy, thì nội dung ở bên trong ghi nhận quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất hay bất cứ cái gì đều phù hợp.

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI | Leave a comment »

(Bài viết dựa trên Dự thảo trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội 9-2012)

LS. TRƯƠNG THANH ĐỨC – Trọng tài viên VIAC, Chủ tịch Công ty Luật BASICO

Nhìn chung Dự thảo Luật đất đai là khá tốt, đã tương đối mạch lạc, cụ thể, rõ ràng, hợp lý. Tuy nhiên, để góp phần hoàn thiện hơn nữa, tôi xin bình luận và kiến nghị về nhiều nội dung, trong đó một số vấn đề quan trọng như: Chế độ đồng sở hữu đất đai giữa Nhà nước và công dân; thay đổi Giấy chứng nhận bất động sản; bất hợp lý trong việc thu hồi đất, bồi thường đất, thế chấp đất và điều kiện giao dịch đất đai…

1. Yêu cầu chung là phải quy định triệt để, cụ thể, rõ ràng và thực tế hơn:

1.1. Đất đai là tài sản lớn nhất, quan trọng nhất, đặc biệt nhất và minh bạch nhất (vì luôn hiển hiện muôn đời giữa thanh thiên bạch nhật và trơ gan cùng tuế nguyệt) đối với con người cũng như quốc gia, nhưng pháp luật về nó thì lại lạc hậu nhất, bất cập nhất, lộn xộn nhất, sai bản chất nhất, xa rời thực tế nhất và đi ngược lại yêu cầu của cuộc sống nhiều nhất. Vậy, việc quan trọng nhất của đạo luật này là đưa nó về đúng với chuẩn mực khuôn khổ pháp lý và phù hợp với tâm nguyện cháy bỏng ngàn đời của nhân dân. Luật phải sửa sai của các Luật trước đây là đã gây rối mọi quan hệ, làm đảo lộn mọi vấn đề về đất đai. Pháp luật đất đai đã xung đột và đã làm hỏng nhiều đạo luật khác như: Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Quy hoạch đô thị,…

1.2. Từ trước đến nay, các nguyên tắc, mục đích, quan điểm xây dựng luật xem ra đều hay, đều đúng, kiểu như bảo đảm quyền lợi của người bị thu hồi đất, định giá bồi thường theo giá thị trường,… Vậy tại sao Luật lại đoản thọ, tại sao hầu hết số lượng và vấn đề khiếu tố gay gắt, nhức nhối lại đều xoay quanh Luật đất đai? Vậy, thì lỗi phải chăng là quy định cụ thể đã trái với quan điểm, với cuộc sống hay quy định luôn đúng còn đời sống thì mãi sai? Vấn đề là cần khẳng định được rằng, luật sai hay dân sai. Luật sai thì sửa luật. Dân sai thì sửa dân. Nếu sửa luật mà vẫn sai thì đừng sửa loanh quanh nữa, mà phải bỏ đi làm lại. Còn nếu như sửa dân (sửa dân cũng bằng luật) mãi mà dân vẫn thế, thì không thể bỏ dân được, mà chỉ còn bỏ luật. Dù Luật Đất đai đã được liên tục quan tâm sửa sai, hoàn thiện, nhưng chưa lúc nào là không nổi cộm lên vô số những điều bất cập, bức xúc. Lần sửa này chưa thấy gì bảo đảm cho Luật này sống được lâu hơn ông bà, cha mẹ nó, với trung bình chưa tới 4 năm đã phải một lần bỏ đi làm lại hoặc phải sửa đổi, bổ sung (1987, 1993, 1998, 2001, 2003, 2009).

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI | Leave a comment »

NGUYỄN MINH QUANG – BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Luật Đất đai năm 2003 sau gần 10 năm thực hiện đã tạo ra những bước đột phá, mang lại một diện mạo mới trong quản lý và sử dụng đất. Luật cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đã thúc đẩy sử dụng tài nguyên đất ngày càng tiết kiệm và hiệu quả. Công tác quản lý nhà nước về đất đai dần đi vào kỷ cương, nền nếp. Công tác tài chính về đất và giá đất từng bước được hoàn thiện theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, tạo nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế – xã hội. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện Luật đang đặt ra không ít khó khăn, bất cập cần tiếp tục bổ sung và sửa đổi.

Tác động của Luật Đất đai năm 2003 đến phát triển kinh tế – xã hội của đất nước

Thực hiện Luật Đất đai năm 2003 đã tác động sâu rộng, tích cực đến phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước, thể hiện qua các mặt sau:

Đối với khu vực nông nghiệp, nông thôn chính sách đất đai đã giải phóng được sức lao động, thúc đẩy phát triển thị trường hàng hóa nông nghiệp. Giá trị sản xuất nông nghiệp trên một đơn vị diện tích trồng trọt không ngừng tăng lên (năm 2004 giá trị thu nhập từ sản xuất nông nghiệp bình quân cả nước đạt 21,1 triệu đồng/ha, năm 2010 là 54,6 triệu đồng/ha, ở một số nơi đạt tới 100 – 140 triệu đồng/ha). Ngành thủy sản từng bước phát triển và trở thành một trong những ngành sản xuất chủ lực trong nông nghiệp (năm 2005 đạt 3,43 triệu tấn, trong đó nuôi trồng đạt 1,44 triệu tấn và năm 2010 tăng lên 5,13 triệu tấn, trong đó nuôi trồng đạt 2,7 triệu tấn). Quá trình tích tụ ruộng đất để tổ chức sản xuất nông nghiệp hàng hóa đã từng bước diễn ra gắn với phân công lại lao động trong nông nghiệp, nông thôn trên cơ sở phát triển kinh tế hộ gia đình, kinh tế trang trại.

Đã thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phát triển kết cấu hạ tầng, công nghiệp, đô thị và dịch vụ, tạo bước đi hợp lý cho quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Quỹ đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị được mở rộng. Diện tích đất dành cho phát triển đô thị trong giai đoạn 2001 – 2010 tăng thêm 368 nghìn héc-ta, bình quân tăng 36 nghìn héc-ta/năm. Mạng lưới đô thị phân bố tương đối hợp lý trên các vùng lãnh thổ cả nước. Giai đoạn 2006 – 2010 diện tích đất các khu, cụm công nghiệp tăng gần 98 nghìn héc-ta, bình quân mỗi năm tăng 9,4 nghìn héc-ta.

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI | 1 Comment »

TRỊNH HỮU LONG

Hiện nay, để Luật đất đai đi vào được cuộc sống, cần đến hơn 120 văn bản hướng dẫn. Cụ thể hơn, vào năm 2008, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã đưa ra một con số thống kê cho biết, cứ 1 trang Luật Đất đai thì phải “cõng” tới 19,5 trang văn bản hướng dẫn thi hành.
———————-
Việc quy định chung chung, đồng thời giao thẩm quyền quá lớn cho Chính phủ tạo ra nguy cơ cho việc hướng dẫn tùy tiện và tiềm ẩn khả năng dẫn đến lạm quyền, trong khi năng lực giám sát của Quốc hội và Hội đồng nhân dân lại không tương xứng.

Thống kê của Thanh tra Chính phủ được công bố tháng 12/2011 cho thấy, số hồ sơ khiếu nại về đất đai chiếm tỉ lệ không dưới 80% tổng số hồ sơ khiếu nại phát sinh của cả nước, trong đó có tới 50% khiếu nại đúng. Dù muốn hay không, chúng ta cũng phải thừa nhận rằng, đó là chỉ dấu rất rõ ràng cho thấy hệ thống pháp luật về đất đai đang đứng trước những thử thách nghiêm trọng từ thực tiễn.

Tính bất ổn định của một đạo luật quan trọng

Đất đai là vấn đề hệ trọng của bất cứ quốc gia nào và sự ổn định của vấn đề đất đai liên quan trực tiếp đến sự ổn định của toàn xã hội. Lịch sử Việt Nam cho thấy, đất đai luôn là một trong những vấn đề chính trong các cuộc biến động lớn của xã hội. Trong cương lĩnh đấu tranh giành độc lập dân tộc của Đảng cộng sản Việt Nam, vấn đề đòi lại ruộng đất về cho dân cày luôn là một trụ cột quan trọng, và cuộc Cách mạng tháng Tám năm 1945 đã thành công nhờ đưa ra những khẩu hiệu mang tính cách mạng về ruộng đất như vậy.
Từ năm 1987 đến nay, Nhà nước đã có những nỗ lực khổng lồ trong việc luật hóa các quan hệ xã hội liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, nỗ lực này đã không đưa đến một hệ thống các văn bản pháp luật đất đai hoàn chỉnh và ổn định mà trong gần 25 năm qua, đã có tới 3 văn bản luật đất đai mới được ban hành, cùng với 4 lần bổ sung, sửa đổi. Tính trung bình, cứ khoảng 4 năm một lần lại có những thay đổi lớn về chính sách đất đai.
Tiến sĩ Nguyễn Sĩ Dũng – Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội, cho rằng: “Sở dĩ pháp luật về đất đai thay đổi thường xuyên như vậy là vì chúng ta còn dùng dằng, không dứt khoát giữa hai hệ chuẩn: hệ chuẩn kinh tế kế hoạch hóa tập trung (KTKHHTT), gắn với chế độ sở hữu toàn dân đối với tư liệu sản xuất nói chung và đất đai nói riêng; và hệ chuẩn kinh tế thị trường (KTTT), gắn với đòi hỏi phải bảo vệ quyền tư hữu tài sản”. Đây là vấn đề cốt lõi, quyết định sự ổn định của các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai. Một mặt, chúng ta kế thừa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai từ Hiến pháp 1980 và trên thực tế đã kiểm soát quyền sử dụng, tước đoạt quyền định đoạt của các chủ sở hữu đất trước đây; mặt khác, chúng ta quy định quyền của người sử dụng đất gần như tiệm cận với quyền sở hữu đất (có thể chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, hoặc dùng quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo,…) để làm cơ sở cho sự vận hành của nền KTTT. Do vậy, cho dù pháp luật có gọi tên quan hệ sở hữu về đất đai là gì đi chăng nữa, trong tâm lý và xử sự của người dân, họ vẫn tự coi mình là “chủ sở hữu” chứ không phải “chủ sử dụng”. Trong khi đó, phạm vi quyền hạn của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai lại quá lớn, khiến cho người dân luôn mang theo những bức xúc và canh cánh một nỗi lo sợ mang tên “thu hồi đất”. Khi pháp luật đất đai không thừa nhận một thực tế đang diễn ra phổ biến và một yêu cầu bức bách của nền kinh tế để điều chỉnh thì không thể tìm kiếm một sự ổn định nào, dù là nhỏ. Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI | Leave a comment »

LÊ VĂN TỨ

Luật Đất đai đã được sửa đổi nhiều lần (1998, 2001, 2003) nhưng những bất cập hầu như vẫn còn nguyên. Đó là do lâu nay ta chỉ tập trung sửa ngọn, sửa những vấn đề mang tính kỹ thuật trong quản lý, chưa sửa tới gốc. Muốn thật sự sửa luật, phải sửa từ tư duy, từ quan điểm, chính sách.

Sửa Luật Đất đai không phải bây giờ mới cấp bách

Việc sửa Luật Đất đai đã được Quốc hội coi là cấp bách ít ra từ năm 2008, nhưng rồi bị hoãn, phải tới năm 2011 công việc mới tái khởi động bằng việc tổng kết thi hành luật. Việc sửa luật chỉ có thể bắt đầu từ năm 2012, chắc khó ban hành được trước năm 2013, khi thời hạn giao đất 20 năm theo Luật Đất đai 1993 đến ngày đáo hạn.

Cần thấy, sau rối ren ở Quỳnh Phụ, Thái Bình (1996-1997), luật cũng đã sửa nhiều lần (1998, 2001, 2003), vậy mà những bất cập hầu như vẫn còn nguyên. Đất đai vẫn là lĩnh vực tập trung khiếu kiện và tham nhũng, mà đỉnh điểm là vụ Tiên Lãng đang được xử lý. Tình hình chuyển biến không phải tốt lên, mà ngày càng xấu hơn! Đó là do lâu nay ta chỉ tập trung sửa ngọn: những vấn đề mang tính kỹ thuật trong quản lý, chưa sửa tới gốc. Đó là tư duy vẫn theo thể chế sở hữu toàn dân về đất đai, vốn chỉ thích hợp với kinh tế công hữu.

Đa sở hữu về đất đai đã nảy sinh từ Hiến pháp 1992

Hiến pháp 1992 có hai điểm mới khác hẳn so với Hiến pháp 1980.  Thứ nhất, “Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”, trong khi Hiến pháp 1980 chỉ cho người đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng. Thứ hai là “tổ chức, cá nhân được giao đất được chuyển quyền sử dụng đất”, trong khi Hiến pháp 1980 không đề cập tới vấn đề này, tức là họ không có quyền đó. Hai điểm mới này là mầm của tư duy đất đa sở hữu.

Theo Hiến pháp 1992, quyền sử dụng và chuyển nhượng đất, những quyền cơ bản nhất của người sở hữu, đã trở thành quyền của tổ chức, cá nhân được giao sử dụng đất. Có thể gọi đó là thực quyền. Chủ sở hữu (toàn dân) không còn những quyền này thì quyền sở hữu chỉ còn danh nghĩa, trở thành hư quyền. Nhưng Hiến pháp 1992 cũng quy định Nhà nước “thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”, như đã ghi trong Hiến pháp 1980. Chính điểm mập mờ này tạo nên ngộ nhận, cho rằng quyền quản lý đất của Nhà nước vẫn như thời tập trung bao cấp, mà không thấy rằng chức năng quản lý của Nhà nước đã có thay đổi căn bản, đã chuyển từ vừa quản lý nhà nước, vừa quản lý kinh doanh sang chỉ quản lý nhà nước, tức là chỉ quản lý vĩ mô, không can thiệp trực tiếp vào hoạt động kinh tế của các tổ chức, cá nhân đã là các chủ thể của nền kinh tế đa sở hữu.

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI | Leave a comment »

VŨ QUANG VIỆT

Tôi rất đồng ý với GS. Võ Tòng Xuân về việc đặt lại quan điểm sở hữu toàn dân về đất đai, tài nguyên, và rừng biển (bài Đã đến lúc phải nhìn thẳng vào vấn đề đất đai – TBKTSG số ra ngày 9-2-2012). Đây là điều tôi cũng suy nghĩ từ lâu nay nhân dịp này xin trao đổi những suy nghĩ sơ lược dưới đây. Những điều này cần được nhiều người cùng phân tích sâu hơn.

Ở Việt Nam, khái niệm sở hữu toàn dân trong Luật Đất đai đặt ra một số vấn đề:           

1. Luật Đất đai Việt Nam chủ yếu hạn chế quyền tư hữu về ruộng đất đối với nông dân. Trừ đất ở, đất đai không thuộc về công dân. Trong khi mọi tài sản khác đều có chủ và quyền sở hữu được luật pháp bảo vệ. Như thế Luật Đất đai đã tước đoạt quyền sở hữu của cải của nhân dân, đặc biệt là nông dân. Ở bất cứ nước nào, của cải lớn nhất của dân là đất nhưng ở Việt Nam thì không thể. Nông dân chỉ có thể là người nghèo hoặc thoát nghèo chứ không bao giờ vươn lên làm giàu từ mảnh đất của mình được.           

2. “Nhà nước” có thể lấy lại đất bất cứ lúc nào và giá trị bồi thường là do “nhà nước” quyết định. Chúng tôi để “nhà nước” trong ngoặc kép là vì ở đây có thể là chính quyền cấp huyện hay thậm chí cấp xã.          

3. Ở các nước, không có ý niệm sở hữu toàn dân. Như ở Mỹ, quyền công hữu đất đai và tài nguyên thuộc về các địa chỉ rõ ràng: chính phủ liên bang hoặc chính quyền tiểu bang, hay thành phố (60% thuộc tư hữu, 40% thuộc công hữu, trong đó 28% thuộc chính phủ liên bang, 9% thuộc chính phủ bang và chính phủ cấp tương đương tỉnh hay thành phố, 2% thuộc dân da đỏ). Không có đất đai, tài nguyên nào lại thuộc huyện, xã như ở Việt Nam. Quyền sở hữu và trách nhiệm được quy định rất rõ ràng. Để bảo đảm lợi ích chung của khu vực mà lợi ích có thể mâu thuẫn nhau, đất đai bờ biển có thể thuộc khu vực rộng lớn (vượt trên bang, tỉnh, thành phố) thì có cơ quan công quyền liên tiểu bang/liên tỉnh sở hữu để giải quyết nhu cầu chung về hạ tầng cơ sở. Thí dụ, có Port Authority of New York and New Jersey sở hữu đất đai và bờ biển thuộc hai bang New York và New Jersey để quản lý chung nhằm phát triển giao thông (phi cảng, hải cảng, cầu cống, đường sá nối liền hai bang) hoặc có Tennessee Valley Authority sở hữu đất đai và tài sản khác nhằm chống lũ lụt, xây dựng giao thông, quản lý đất đai, cung cấp điện, phát triển kinh tế chung ở khu vực sông Tennessee. Đây là các công ty công không vì mục đích lợi nhuận, do các bang khu vực cử người quản lý, điều hành, không dựa vào thuế của dân mà dựa vào phí dịch vụ. Đất đai và tài nguyên công thuộc công quyền được quy định rất rõ ràng. Cách quản lý theo khu vực như trên tránh cho việc cạnh tranh xây dựng cảng, khu công nghiệp theo kiểu phong trào như ở Việt Nam.

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI | 3 Comments »

GS.TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ

Ở các nước phát triển đều không có thời hạn và hạn điền đối với đất nông nghiệp. Nông dân được tạo điều kiện hết mức để ổn định sản xuất, khuyến khích đầu tư dài hạn theo chiều sâu, con em nông dân được tạo điều kiện học tập nghiên cứu để sau đó quay trở về nông thôn, đồng ruộng tiếp tục làm nghề nông. Con em họ thường theo truyền thống gia đình, không ly nông ly hương chạy vào đô thị.

Những nước có nền nông nghiệp phát triển đã tạo cho người nông dân sự yên tâm với nghề nông, có được thu nhập cao từ nghề nông và con em họ vẫn tiếp tục chí thú với nghề nông. Trong khi ở nước ta, con em nông dân mà giỏi giang một chút là chạy vào đô thị để tìm kiếm cơ hội thu nhập cao, không bao giờ muốn quay về đồng ruộng.

Những người làm nông nghiệp là cha là mẹ cũng khuyến khích con em họ quay lưng lại với nghề nông để tránh cuộc sống lam lũ. Chúng ta luôn luôn làm cho “tam nông” bị hẫng hụt mà cái hẫng hụt đầu tiên là về nhân lực – cái hụt khó bù đắp nhất.

Câu chuyện một nông dân có 500ha ruộng mà 70-80% số đó phải nhờ người khác đứng tên, hay thời hạn năm 2013, tức 20 năm từ khi thực hiện giao đất nông nghiệp theo nghị định 64/1993, Nhà nước có thu hồi ruộng đất để chia lại hay không… đang cho thấy những thực tiễn nóng bỏng trong lĩnh vực nông nghiệp, thúc giục một sự quyết đáp rõ ràng.

Đất đai luôn luôn là vấn đề lớn đối với phát triển nông nghiệp, nông thôn và nông dân, nhất là ở các nước đang phát triển với kinh tế nông nghiệp chiếm tỉ trọng cao, dân sống bằng nghề nông còn nhiều. Ngày nay, các nước phát triển cao cũng đặt mối quan tâm lớn vào khu vực nông nghiệp và nông thôn với ý nghĩa bảo đảm an ninh lương thực và giải quyết vấn đề môi trường.

Nhìn xa hơn, khi tài nguyên hóa thạch cạn kiệt, loài người sẽ phải tìm kiếm nhiên liệu, nguyên liệu từ nông sản để tiếp tục phát triển.

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI | 2 Comments »

ĐƯỜNG HẢI VŨ

Hiện nay, tình trạng người dân khiếu kiện, khiếu nại, không chấp hành giao đất cho Nhà nước khi  có quyết định thu hồi đất, có một phần nguyên nhân phát sinh từ việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng, quốc phòng-an ninh, hoặc để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội chưa sát với giá thị trường chuyển nhượng đất tại địa phương. Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện các dự án đã gặp không ít khó khăn. Đồng thời, làm mất trật tự an ninh xã hội do người dân tập trung thành đám đông  để khiếu nại với chính quyền địa phương hay khiếu kiện tới cơ quan Tòa án. Để giải quyết những khiếu kiện về bồi thường, đền bù giá đất cho người dân, cơ quan Tòa án cũng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết vụ án trong đó có không ít vụ án đã bị kéo dài không giải quyết được vì những vướng mắc liên quan đến giá đất bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất.

1- Những vướng mắc liên quan đến giá đất bồi thường cho người dân

– Chính sách giữa các địa phương trong tỉnh, giữa tỉnh với trung ương còn chưa đồng bộ nhất là trong lĩnh vực đền bù giải tỏa, tái định cư khi người dân bị thu hồi đất. Cơ quan có thẩm quyền quy định về giá đất lại thường xuyên thay đổi nâng giá theo quy luật, theo thời gian và giá biến động ngoài thị trường làm cho tình trạng giá đất không ổn định; khi thanh toán tiền đền bù đất cho người dân, hộ dân giao đất sớm lại nhận tiền đền bù thấp hơn hộ dân giao đất muộn vì khi hộ dân giao đất muộn thì giá đất được đền bù đã thay đổi theo thời gian và giá mới thường cao hơn giá cũ.

– Để việc xây dựng bảng giá đất sát với thực tế ở từng địa phương khác nhau, tại Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Tuy nhiên, giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh đưa ra so với giá thị trường còn chênh lệch quá lớn, giá thực tế ở nhiều khu vực cao hơn nhiều so với giá quy định của Nhà nước. Việc điều chỉnh không kịp thời dẫn đến cơ quan Tòa án gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường xuất phát từ sự yếu kém của hệ thống tài chính đất đai và hệ thống quản lý đất đai, ít sử dụng đến các công cụ kinh tế để điều tiết quản lý đất đai.

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI | 3 Comments »