NHÂN TỐ CHÍNH SÁCH TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ NHÀ ĐẤT Ở ĐỘ THỊ – TÌNH HUỐNG VIỆT NAM

Posted on 18/04/2020 by Civillawinfor

TS. NGUYỄN NGỌC VINH – Đại học Kinh tế TP.HCM

Tóm tắt

Giá nhà đất ở đô thị (GNĐƠĐT) có ý nghĩa quan trọng trong việc mua nhà ở ổn định cuộc sống của phần lớn cộng đồng dân cư, nhưng thực tế GNĐƠĐT nước ta luôn duy trì ở mức cao vượt qua khả năng chi trả của đại đa số cư dân đô thị. Do vậy, nhận diện chính xác những nhân tố tác động đến GNĐƠĐT luôn là thách thức đối với các nhà nghiên cứu và hoạch định chính sách. Nghiên cứu của tác giả tập trung vào việc phân tích nhân tố chính sách tác động lên GNĐƠĐT và đã nhận diện rằng: GNĐƠĐT ở nước ta tăng cao có hai nguyên nhân trực tiếp, đó là phát sinh những bất cập trong việc thay đổi cách tính tiền sử dụng đất và chi phí sử dụng vốn cho dự án đầu tư vào bất động sản rất cao. Dựa trên phân tích những bất cập làm cho GNĐƠĐT tăng, tác giả đề xuất 4 kiến nghị nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong các văn bản pháp quy, tìm giải pháp giảm GNĐƠĐT tiệm cận với khả năng chi trả của cộng đồng, góp phần phát triển công tác an sinh xã hội.

1. Đặt vấn đề

Nghịch lý cho thấy thị trường nhà, đất ở nước ta từ năm 2008 đến nay trong giai đoạn trầm lắng nhưng giao dịch nhà đất ở đô thị vẫn tăng, giá cao đã vượt qua khả năng chi trả của đa số cộng đồng dân cư có nhu cầu về nhà ở nhưng có thu nhập thấp, bài toán an sinh xã hội của Chính phủ trở nên khó giải quyết.

Continue reading →

Filed under: Nhà nước và nền KTTT, Thị trường bất động sản | Leave a comment »

CÔNG VĂN SỐ 703/BTNMT-TCQLĐĐ NGÀY 14 THÁNG 2 NĂM 2020 CỦA BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG VỀ VIỆC HƯỚNG DẪN CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT VÀ VIỆC CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG KHÔNG PHẢI LÀ NHÀ Ở

Posted on 27/02/2020 by Civillawinfor

Kính gửi: Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Thực hiện Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 22 tháng 4 năm 2019 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó giao Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú …) theo đúng quy định của pháp luật, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở như sau:

1. Về chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 48 của Luật du lịch năm 2017 thì căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống quy định tại Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg ngày 06/7/2018 của Thủ tướng Chính phủ ban hành hệ thống ngành kinh tế Việt Nam.

Continue reading →

Filed under: 2. VẬT QUYỀN, LUẬT ĐẤT ĐAI, Thị trường bất động sản, VB Pháp luật về BĐS | Leave a comment »

NHỮNG VƯỚNG MẮC TRONG QUÁ TRÌNH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ

Posted on 14/02/2020 by Civillawinfor

THS. HUỲNH XUÂN TÌNH – Thẩm phán TAND Tp Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang

Việc phân biệt giao dịch về nhà ở với giao dịch về quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Đây chính là tiền đề để chúng ta áp dụng đúng quy định của pháp luật khi Hội đồng xét xử đưa ra phán quyết. Nếu là giao dịch về nhà ở thì áp dụng pháp luật về nhà ở; ngược lại, nếu là giao dịch về quyền sử dụng đất thì áp dụng pháp luật về đất đai. Đây là vấn đề phức tạp nhưng lại có tính thời sự, thực tiễn cấp bách mà không phải ai cũng nhận biết rõ và áp dụng đúng trên thực tế. Vì vậy, trong phạm vi bài viết này, tác giả nêu lên một số vấn đề cơ bản còn vướng mắc và chưa được áp dụng thống nhất trong thực tiễn xét xử.

Thứ nhất, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong bài viết nhận diện giao dịch về nhà ở [1], tác giả Chu Xuân Minh có nêu Ví dụ: Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng mua bán nhà ở, theo quy định của khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở là “thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”. Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai là “thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Như vậy, một giao dịch về bất động sản đã có công chứng nhưng chưa được đăng ký ở cơ quan đăng ký đất đai, nếu xác định là hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng này đã có hiệu lực, nhưng nếu xác định là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng này chưa có hiệu lực (vô hiệu).

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI, Quy định chung về vật quyền, Quyền sở hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005, TTDS - Quan điểm của Tòa án và về Tòa án, Vật quyền khác | Leave a comment »

KINH NGHIỆM NHẬT BẢN VÀ YÊU CẤP BÁCH CẦN XÂY DỰNG, BAN HÀNH LUẬT ĐĂNG KÝ TÀI SẢN Ở NƯỚC TA

Posted on 12/02/2020 by Civillawinfor

NGUYỄN PHƯỚC THỌ – Văn phòng Chính phủ

1. Một số hạn chế của chế độ đăng ký tài sản ở Việt Nam

Ở nước ta, bên cạnh những mặt được, chế độ đăng ký tài sản còn nhiều hạn chế. Cụ thể là hiện nay có tới 14 đạo luật[1] và rất nhiều văn bản dưới luật quy định về đăng ký tài sản. Các quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký tài sản không chỉ phân tán, chưa bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, mà điều bất hợp lý nhất là mới chỉ tập trung phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước (đối với bất động sản (BĐS), chỉ thực hiện đăng ký tình trạng vật lý: vị trí, diện tích, danh tính chủ sở hữu hoặc có quyền sử dụng), chưa tạo lập cơ sở cho việc đăng ký và công khai, minh bạch những diễn biến và thực trạng các mối quan hệ quyền lợi đối với từng tài sản, nhất là BĐS. Việc công khai, minh bạch và khả năng cá nhân, tổ chức tiếp cận đầy đủ, chính xác các thông tin về BĐS rất hạn chế và khó khăn, do đó, đang gây nhiều ách tắc, rủi ro cho các giao dịch kinh tế, dân sự trong xã hội. Các quyền về tài sản không được giao dịch một cách minh bạch, an toàn và thuận lợi. Nhà nước khó quản lý, không thu được nhiều khoản thuế. Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI, Quy định chung về vật quyền, SỬA ĐỔI BLDS 2005, Tài sản, Xã hội, nhà nước và pháp luật Việt Nam | Leave a comment »

TÌNH HUỐNG THỰC TẾ: TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Posted on 20/06/2019 by Civillawinfor

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ thì nội dung vụ án như sau: Đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH sản xuất và thương mại V (sau đây gọi tắt là Công ty V) là ông Nguyễn Duy V và người đại diện theo ủy quyềncủa ông V là bà Nguyễn Thị M trình bày: Ngày 29/10/2010 ông V đại diện cho Công ty V ký hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất cho bà Khuất Thị H tại Văn phòng công chứng C (viết tắt là VPCC C). Tài sản theo hợp đồng gồm:

– Nhà văn phòng: Định vị công trình như tổng mặt bằng thiết kế kèm theo giấy phép xây dựng số 103, do Sở xây dựng Bắc Ninh cấp ngày 16/6/2009; loại công trình cấp IV; chiều cao công trình 13,25m; diện tích xây dựng 155,25m2; diện tích sàn 465,75m2; kết cấu khung BTCT chịu lực mái lợp tôn, tường bao xây gạch;

– Nhà xưởng: Định vị công trình như tổng mặt bằng thiết kế kèm theo giấy phép xây dựng số 103, do Sở xây dựng Bắc Ninh cấp ngày 16/6/2009; loại công trình cấp IV; số tầng 01; diện tích xây dựng 1.850m2; tổng diện tích sàn 1.850m2; chiều cao công trình 9,3m tính từ sân đến đỉnh mái; kết cấu khung kèo thép, tường bao xây gạch, mái tôn.

Tài sản trên được xây dựng trên thửa đất số 9, tờ bản đồ số 06, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ) số AO 402469 do UBND tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 17/4/2009 mang tên Công ty V. Tuy nhiên khi ký hợp đồng không có các tài sản ghi trong hợp đồng, mà chỉ có nhà văn phòng xây thô năm 2009 (chưa trát, chưa có cổng cửa, chưa lát nền), không có nhà xưởng và tường bao quanh đất. Nội dung hợp đồng là ghi theo giấy phép xây dựng được cấp, đến tháng 6/2014 Công ty mới xây nhà xưởng và hoàn thiện nhà văn phòng. Ông V ký hợp đồng này do yêu cầu của bà H nhằm mục đích cho bà M (vợ ông V) vay của bà H 05 tỷ đồng. Công ty không ủy quyền cho bà M thay mặt công ty để vay tiền bà H. Khi ký hợp đồng tại VPCC C thì ông V không có bản chính GCNQSDĐ của Công ty V vì bà M đã mang thế chấp cho bà H. Giá trị tài sản ghi trong hợp đồng là 05 tỷ đồng, nhưng thực tế không có việc giao nhận tiền giữa ông V và bà H, không có việc bàn giao tài sản chuyển nhượng. Ngày 27/10/2014 Công ty V ký hợp đồng cho Công ty S thuê toàn bộ tài sản nêu trên đến tháng 8/2019, giá thuê là 9.907USD/tháng. Công ty S đã trả cho Công ty V 3.544.811.105đ tiền đặt cọc, tiền làm hệ thống phòng cháy chữa cháy, tiền thuê năm thứ nhất và một phần tiền thuê năm thứ hai. Sau khi thuê Công ty S đầu tư xây dựng các hạng mục với tổng số tiền là 3.229.742.600đ. Nay Công ty V yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng ngày 29/10/2010 đã ký giữa Công ty V và bà Khuất Thị H, đồng thời yêu cầu bà H trả lại GCNQSDĐ cho Công ty. Continue reading →

Filed under: CÂU CHUYỆN PHÁP LUẬT, LDS - Hợp đồng, LDS - Tình huống thực tiễn, LUẬT ĐẤT ĐAI | 1 Comment »

GIẢI ĐÁP MỘT SỐ VƯỚNG MẮC VỀ HÌNH SỰ, DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG HÀNH CHÍNH CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO TẠI VĂN BẢN SỐ 64/TANDTC-PC NGÀY 3 THÁNG 4 NĂM 2019 (Trích dẫn)

Posted on 08/04/2019 by Civillawinfor
Kính gửi: – Các Tòa án nhân dân và Tòa án quân sự;

– Các đơn vị thuộc Tòa án nhân dân tối cao.

Ngày 09-01-2019, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã tổ chức buổi giải đáp trực tuyến toàn quốc về một số vướng mắc trong quá trình giải quyết các vụ án hình sự, dân sự và hành chính. Trên cơ sở các ý kiến phản ánh vướng mắc và giải đáp của Hội đồng Thẩm phán, Tòa án nhân dân tối cao thông báo kết quả giải đáp vướng mắc như sau:

VỀ DÂN SỰ

1. Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật. Vậy giao dịch thế chấp đó có bị vô hiệu không?

Tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự quy định:

“…2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa. …”

Theo Bản thuyết minh Dự án Bộ luật Dân sự năm 2015 của Ban soạn thảo thì quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự là nhằm: “…Bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự (các Bộ luật dân sự trên thế giới đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự)…”. Cho nên, cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự phải được áp dụng theo nghĩa rộng. Có nghĩa là: Không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… mà cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất.

Continue reading →

Filed under: Giao dịch - Đại diện - Thời hiệu, LUẬT ĐẤT ĐAI, Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, TTDS - Quan điểm của Tòa án và về Tòa án | Leave a comment »

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM TỪ QUAN ĐIỂM BẢO VỆ NGƯỜI TIÊU DÙNG

Posted on 03/01/2019 by Civillawinfor

PHAN THỊ THANH THỦY – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

1. Đề dẫn

Từ đầu năm 2000 đến nay, do tốc độ đô thị hóa gia tăng mạnh mẽ ở các đô thị lớn, hàng loạt nhà chung cư được xây dựng ồ ạt để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân thành phố khi quỹ đất ở ngày càng hẹp lại. Các tranh chấp giữa người bán – các chủ đầu tư (CĐT) và người mua trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán chung cư (HĐMBCC) cũng bùng phát mạnh mẽ về cả số lượng lẫn tính phức tạp. Sự xung đột lợi ích giữa hai bên do không được nhìn nhận và giải quyết thấu đáo bởi các bên có liên quan và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã dẫn đến tranh chấp đối đầu gay gắt, và gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực đối với đời sống và sinh hoạt của cư dân, ảnh hưởng đến sự ổn định trật tự – xã hội tại địa bàn có dự án.

Bài viết này sẽ tập trung vào làm rõ bản chất và các đặc điểm của tranh chấp phát sinh từ HĐMBCC, các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp và đưa ra những gợi mở v ề giải pháp nhằm giảm thiểu xung đột và giải quyết tranh chấp hiệu quả từ góc nhìn bảo vệ người tiêu dùng (NTD). Về phạm vi, bài viết chỉ giới hạn trong các tranh chấp phát sinh từ HĐMBCC giữa CĐT và người mua thuộc các dự án xây dựng và kinh doanh chung cư thương mại, không đề c ập đến loại hình chung cư do cá nhân/ hộ gia đình tự xây dựng để kinh doanh chỗ ở. Bài viết cũng không mở rộng đến các tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng chung cư ở giai đoạn hậu mãi.

2. Khái quát về hợp đồng mua bán chung cư

HĐMBCC được ký kết giữa người bán – CĐT- với người mua (khách hàng). Theo đó CĐT thu được một khoản tiền nhất định và chuyển giao quyền sở hữu căn hộ cho người mua. Ngược lại, người mua trả tiền và trở thành chủ sở hữu căn hộ (chủ hộ).

Continue reading →

Filed under: LDS - Hợp đồng, LUẬT ĐẤT ĐAI, Thị trường bất động sản | 1 Comment »

GIẢI ĐÁP SỐ 02/GĐ-TANDTC NGÀY 19 THÁNG 9 NĂM 2018 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO VỀ MỘT SỐ VƯỚNG MẮC TRONG GIẢI QUYẾT VỤ VIỆC HÀNH CHÍNH

Posted on 20/09/2018 by Civillawinfor
                   
   
                Kính gửi:

                                             – Các Tòa án nhân dân và Tòa án quân sự;

                                             – Các đơn vị thuộc Tòa án nhân dân tối cao.

Qua thực tiễn công tác xét xử, Tòa án nhân dân tối cao nhận được phản ánh của các Tòa án về một số vướng mắc trong giải quyết các vụ án hành chính. Để bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật, Tòa án nhân dân tối cao có ý kiến như sau:

1. Trong vụ án hành chính, cán bộ, thanh tra viên chuyên ngành của Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường có được làm người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh không?

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 4 của Luật Thanh tra thì Thanh tra sở là một trong những cơ quan thanh tra nhà nước.

Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 61 của Luật Tố tụng hành chính thì “cán bộ, công chức trong các cơ quan Tòa án, Viện kiểm sát, Thanh tra, Thi hành án; công chức, sĩ quan, hạ sĩ quan trong ngành Công an” không được làm người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho đương sự trong vụ án hành chính.

Do đó, theo các quy định nêu trên thì cán bộ, thanh tra viên chuyên ngành của Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường không được làm người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh trong vụ án hành chính.

2. Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai do Văn phòng đăng ký đất đai lập có phải là quyết định hành chính không? Có được coi là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính không?

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 3 của Luật Tố tụng hành chính thì quyết định hành chính là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính được hiểu như sau:

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI, Người có thẩm quyền tiến hành tố tụng, Thẩm quyền của Tòa án, TTDS - Người tham gia tố tụng, TTDS - Quan điểm của Tòa án và về Tòa án | Leave a comment »

VAI TRÒ CỦA ĐĂNG KÝ VÀ CUNG CẤP THÔNG TIN TÀI SẢN TRONG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP DÂN SỰ, HÔN NHÂN VÀ GIA ĐÌNH, KINH DOANH, THƯƠNG MẠI TẠI TÒA ÁN

Posted on 04/09/2018 by Civillawinfor

 TƯỞNG DUY LƯỢNG – Nguyên Phó Chánh án TANDTC

1. Vài nét khái quát về pháp luật đăng ký tài sản

Theo Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (GDBĐ), hiện có khoảng 64 văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động đăng ký tài sản, đăng ký GDBĐ. Trong đó có Hiến pháp, 26 Luật, Bộ luật; 18 Nghị định; 19 Thông tư; 01 Quyết định của Bộ trưởng.

Các quy định về đăng ký do nhiều cơ quan thực hiện với với mục đích khác nhau. Có trường hợp đăng ký với ý nghĩa là đăng ký xác định quyền sở hữu tài sản, sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất (SDĐ) hoặc quyền khác về tài sản, có quy định về đăng ký với ý nghĩa để sử dụng, lưu hành, có những quy định về đăng ký nhằm mục đích để kiểm duyệt, lưu hành (như đối với thuốc thú y, dược, hóa chất…)…

Dù số lượng văn bản không phải là ít nhưng có thể nhận thấy, pháp luật về đăng ký tài sản, đăng ký GDBĐ hiện nay không những chưa đầy đủ (những loại tài sản, quyền tài sản nào bắt buộc phải đăng ký, những trường hợp để bảo đảm đối kháng với người thứ ba, và những tài sản nào thuộc diện đăng ký tự nguyện) mà còn rất tản mạn, được quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau.

– Trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 có một số điều quy định về đăng ký tài sản hoặc liên quan đến đăng ký tài sản, ví dụ Điều 106 quy định: quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản được đăng ký theo quy định của BLDS và pháp luật về đăng ký tài sản, việc đăng ký tài sản phải được công khai (Quyền khác đối với tài sản có nhiều nội dung được bổ sung, sửa đổi nhưng cho đến nay chưa có văn bản nào quy định về thủ tục đăng ký quyền khác đối với tài sản được thực hiện như thế nào); Điều 133 quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình khi người này dựa vào việc tài sản được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền để tham gia giao dịch; Điều 297, khoản 2 Điều 298 quy định về biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm và thời điểm bắt đầu có hiệu lực đối kháng với người thứ ba là từ thời điểm đăng ký; về biện pháp bảo đảm là cầm cố, thế chấp (khoản 2 Điều 310, khoản 2 Điều 319), Bộ luật cũng quy định hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ thời điểm đăng ký giao dịch.

Continue reading →

Filed under: LÝ LUẬN CHUNG, LUẬT ĐẤT ĐAI, Tài sản, Thị trường bất động sản | Leave a comment »

BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI MUA, NGƯỜI THUÊ MUA KHI BẢO LÃNH MUA BÁN, THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Posted on 18/06/2018 by Civillawinfor

TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN & NHÓM TÁC GIẢ – Phó Trưởng Khoa luật kinh tế, Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM

Trong thời gian qua, trên thị trường mua bán bất động sản, không ít trường hợp người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không nhận được nhà ở, do bên bán không hoàn thành xong việc xây dựng, hoặc đã hoàn thành xong, nhưng nhà ở không đáp ứng các yêu cầu như thỏa thuận, thậm chí vi phạm pháp luật đến mức không được nghiệm thu và vì vậy không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, mặc dù người mua nhà đã trả gần như, thậm chí là toàn bộ số tiền cho bên bán. Các rủi ro này xuất phát từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Các yếu tố mang tính chủ quan phổ biến dễ nhận thấy như: bên bán không đủ năng lực tài chính để thực hiện việc xây dựng, bên bán không sử dụng tiền ứng trước từ người mua nhà ở hình thành trong tương lai để thực hiện dự án nhà ở đúng mục đích, nên không thể hoàn thành việc xây dựng nhà… Các yếu tố mang tính khách quan bao gồm: sự kiện bất khả kháng, điều kiện, hoàn cảnh thay đổi cơ bản so với thời điểm ký kết hợp đồng làm cho việc thực hiện nghĩa vụ trở nên không thể thực hiện được nếu không thay đổi thỏa thuận cho phù hợp với điều kiện mới, hoàn cảnh mới. Để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên cạnh các quy định mang tính phòng ngừa[1], pháp luật cần đưa ra các quy định nhằm khắc phục hậu quả khi xảy ra rủi ro, bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở mới được bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) chính là nhằm mục đích này.

1. Quy định về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai

1.1 Chủ thể

Tham gia vào quan hệ bảo lãnh gồm các chủ thể: bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh.

– Bên bảo lãnh: Bên bảo lãnh là các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Các ngân hàng này được công bố bởi Ngân hàng Nhà nước (Điều 56 Luật KDBĐS). Các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh theo quy định của Ngân hàng Nhà nước là các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động (điểm d khoản 1 Điều 12 Thông tư số 07/2015/ TT-NHNN ngày 25/06/2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng (sau đây gọi là Thông tư 07).

Continue reading →

Filed under: LDS - Hợp đồng, LUẬT TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG, Quy định chung về vật quyền, Thị trường bất động sản | Leave a comment »

MỘT SỐ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC TRONG VIỆC XÁC ĐỊNH, PHÂN CHIA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI PHẢI THI HÀNH ÁN TRONG HỘ GIA ĐÌNH

Posted on 22/04/2018 by Civillawinfor

 VĂN THỊ TÂM HỒNG – Tổng cục Thi hành án Dân sự

Chữ “hộ” trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có từ thời bao cấp, theo đó ruộng đất được giao theo bình quân nhân khẩu. Cụ thể là trong sổ hộ khẩu gia đình (hộ khẩu thường trú) có bao nhiêu “người từ 15 tuổi trở lên” (trang 373 Từ điển Luật học) thì được giao bao nhiêu đất căn cứ vào quỹ đất của địa phương. Nếu “chủ điền” có dư đất thì chia cho người thiếu đất theo chủ trương “nhường cơm xẻ áo”. Từ đó, người có hộ khẩu thường được hiểu là thành viên của hộ gia đình. Trong khi đó, những vấn đề liên quan đến hộ khẩu được quy định bởi Điều 25 Luật Cư trú. Tuy nhiên, trên thực tế việc quản lý hành chính vẫn dựa trên “hộ khẩu” nên phát sinh  nhiều khó khăn, bất cập trong quá trình tiến hành tố tụng cũng như trong việc xác định, phân chia quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình để thi hành án.

1. Quy định pháp luật về tài sản hộ gia đình

Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định chủ thể tham gia các quan hệ dân sự bao gồm: Cá nhân và Pháp nhân. Điều đó có nghĩa là hộ gia đình không phải chủ thể của quan hệ dân sự. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự năm 2015 vẫn ghi nhận hình thức sở hữu chung của các thành viên gia đình. Cụ thể,  Điều 212 Bộ luật dân sự quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình như sau:

“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

Continue reading →

Filed under: Chủ thể, LUẬT ĐẤT ĐAI, Quyền sở hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005, TTDS - Thi hành án dân sự | Leave a comment »

MỘT SỐ BẤT CẬP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Posted on 02/04/2018 by Civillawinfor

THS. NGUYỄN ĐÌNH PHONG – Giảng viên Đại học Xây dựng

NGUYỄN THU HƯƠNG – Tòa án Cấp cao tại Hà Nội

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Mặc dù Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này rất đa dạng nên các quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền…

Do đó, việc nghiên cứu làm rõ về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành là rất cần thiết. Bài viết sau đây tác giả xin bàn về một số bất cập và đưa ra một số đề xuất sửa đổi các quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tính đồng bộ, hiệu quả của Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Nhà ở không chỉ là một loại tài sản có giá trị lớn phục vụ nhu cầu gia đình, cá nhân mà còn là yếu tố phản ánh sự phát triển của đất nước. Cùng với sự phát triển của xã hội, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao, các loại hình nhà ở ngày càng đa dạng phong phú phù hợp với nhu cầu xã hội.

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta. Tính đến thời điểm hiện tại, nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định chi tiết hơn về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này tồn tại nhiều quan điểm khác nhau nên các quy định có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, nhiều cách hiểu khác nhau. Những bất cập này ảnh hưởng xấu cho những người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền.

Continue reading →

Filed under: LDS - Hợp đồng, SỬA ĐỔI BLDS 2005, Tài sản, Thị trường bất động sản | 2 Comments »

Từ khoán hộ ĐẾN ĐỔI MỚI TRONG NÔNG NGHIỆP

Posted on 17/03/2018 by Civillawinfor

 PHẠM THỊ THÚY

Đất nước đã thống nhất được gần 40 năm (Bài đăng năm 2015 – Civillawinfor), công cuộc đổi mới đất nước đã trải qua gần 30 năm. Thời gian chưa phải là dài cho sự phát triển của một đất nước, với biết bao thăng trầm, khó khăn, nguy cơ và thách thức, nhưng cho đến nay, Việt Nam đã từng bước vượt qua, từng bước khẳng định vị thế của mình trong khu vực và trên thế giới. Đó là một sự chuyển mình vô cùng ngoạn mục. Nhưng để có được sự chuyển mình đó, Việt Nam đã phải trải qua không ít những khó khăn, sai lầm nhưng rồi chúng ta đã từng bước nhận ra và điều chỉnh, để đạt được kết quả như ngày hôm nay.

Một trong những lĩnh vực đấu tranh để đi đến đổi mới tiên phong nhất và cũng cam go nhất, đó chính là quá trình đổi mới trong nông nghiệp. Từ chủ trương hợp tác hoá nông nghiệp với tư duy quản lý tập thể, cơ chế hoá trong nông nghiệp, với hình thức khoán việc, đến sự ra đời của hình thức khoán hộ. Từ khoán hộ ở một xã, huyện một cách công khai đến khoán chui, khoán lùi, rồi khoán sản phẩm, khoán lúa, khoán 100 và khoán 10 là cả một chặng đường ghệp ghềnh, gian nan, đi từ thử nghiệm này đến thử nghiệm khác và từng bước điều chỉnh để tìm ra con đường phát triển đúng đắn và phù hợp cho nông nghiệp nước ta. Từ một nước nông nghiệp thiếu đói triền miên, chỉ sau vài năm đổi mới, Việt Nam đã tự lực được lương thực và vươn lên trở thành nước đứng thứ hai trên thế giới về xuất khẩu gạo.

Bài học về khoán hộ và sự thăng trầm của khoán hộ là một thực tế đáng suy ngẫm trong quá trình đi đến đổi mới ở Việt Nam. Khoán hộ không chỉ là vấn đề của quá khứ, nó còn nhiều bài học nóng hổi cho giai đoạn phát triển đất nước hiện  nay.

1. Quá trình đi đến đổi mới của nông nghiệp Việt Nam

1.1.Từ khoán việc đến khoán hộ

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI, Nhà nước và nền KTTT | Leave a comment »

CHUYỂN NHƯỢNG SUẤT TÁI ĐỊNH CƯ LÀ ĐẤT Ở chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Posted on 12/03/2018 by Civillawinfor

PGS.TS. PHAN TRUNG HIỀN – Phó trưởng Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ

LS.  PHẠM HỒNG DU– Đoàn Luật sư, Thành phố Cần Thơ

1. Tái định cư và suất tái định cư là đất ở

Cho đến nay, mặc dù cụm từ “tái định cư” đã được sử dụng lần đầu tiên vào năm 1998[1] và được quy định trong Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng năm 2014, tuy nhiên, pháp luật Việt Nam vẫn chưa giải thích thế nào là “tái định cư” (TĐC). Nghiên cứu các quy định về TĐC, có thể khái quát rằng, TĐC là việc bố trí chỗ ở mới hoặc trả chi phí để người có đất bị thu hồi tìm một chỗ ở mới trong trường hợp người bị thu hồi đất không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi địa phương nơi có đất bị thu hồi và phải di chuyển chỗ ở[2]. Tùy thuộc vào diện tích đất bị thu hồi và khả năng chi trả của người được TĐC, nếu người đủ điều kiện được bố trí TĐC mà không nhận tiền để tự lo chỗ ở mới, sẽ được ưu tiên bố trí TĐC tại chỗ bằng đất ở hoặc nhà ở tại khu vực có đất bị thu hồi hoặc tại nơi có điều kiện bố trí TĐC.

Nguyên tắc bố trí TĐC là: công khai hóa phương án TĐC; ưu tiên bố trí vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng; phương án bố trí TĐC đã được duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi và tại nơi TĐC[3]. Để được nhận một suất TĐC thì người có đất bị thu hồi phải nộp tiền sử dụng đất, giá đất cụ thể tính tiền sử dụng đất tại nơi TĐC do UBND cấp tỉnh quy định, trường hợp người có đất thu hồi được bố trí TĐC mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất TĐC tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất TĐC tối thiểu[4].

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI, Thị trường bất động sản | Leave a comment »

KINH NGHIỆM THU HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA TRÊN THẾ GIỚI

Posted on 13/01/2018 by Civillawinfor

 PHƯƠNG THẢO – Ban Nội chính Trung ương

1. Các trường hợp thu hồi đất

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp. Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương. Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự – quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật.

Ở Hàn Quốc, mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân. Các trường hợp đó là: thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng – an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng.

Ở Singapore, mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện để sử dụng vào mục đích công cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng công trình phúc lợi xã hội; chỉnh trang đô thị…

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI, Xã hội, nhà nước và pháp luật nước ngoài | Leave a comment »

MỘT VÀI ĐÁNH GIÁ VỀ KHUNG CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ KHI CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI CHUNG CƯ CŨ

Posted on 06/01/2018 by Civillawinfor

 NGUYỄN QUỐC THIỀU – Khoa Luật, Trường đại học Paris 1, Cộng hòa Pháp

 TRỊNH TUẤN ANH – Khoa Luật, Đại học Duy Tân, Đà Nẵng

Tóm tắt

Trong những năm gần đây, các chung cư, khu tập thể cũ trên địa bàn các thành phố lớn, mà chủ yếu tập trung ở Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đều xảy ra tình trạng quá tải. Các căn hộ bị đục phá, thêm người ở, rò rỉ nước ở bể nước trên mái làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến độ bền của các căn hộ. Các khu nhà ở này đang trong tình trạng điều kiện môi trường, cảnh quan tồi tệ. Những khu nhà chung cư xuống cấp dễ dàng bị đổ sập trước tác động của thiên tai như động đất hay bão tố. Hiện tại Hà Nội và TP.HCM đã phê duyệt dự án đầu tư nâng cấp các chung cư cũ ngoài nội dung của kế hoạch tổng thể quốc gia. Các địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM đã lập chương trình, kế hoạch để cải tạo các khu chung cư cũ nhằm cải thiện bộ mặt mỹ quan đô thị và giảm thiểu tác động xấu đến môi trường. Tuy nhiên, phần lớn các dự án liên quan đến tái thiết chung cư cũ đều đang dậm chân tại chỗ. Nút thắt trong vấn đề này là chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ còn nhiều điểm xung đột trong lợi ích giữa các chủ sở hữu chung cư cũ và chủ đầu tư tham gia cải tạo chung cư cũ. Bài viết tập trung vào việc phân tích thực trạng khung chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và kiến nghị khắc phục.

Từ khóa: Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ở năm 2014, Nghị định 101/2015/NĐ-CP, Chung cư cũ.

Khung chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Continue reading →

Filed under: 2. VẬT QUYỀN, Thị trường bất động sản, Trách nhiệm dân sự | Leave a comment »

GIẢI PHÁP ĐỂ GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH PHÙ HỢP VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM

Posted on 01/01/2018 by Civillawinfor

PGS.TS.NGUYỄN THẾ CHINH – Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường – Bộ TN&MT

PGS.TS. VŨ THỊ MINH – Khoa bất động sản và kinh tế tài nguyên – ĐHKTQD

Kể từ năm 1986, với chính sách “mở cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mô hình quản lý “kinh tế kế hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũng được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.

Tại luật số 13/2003/QH11, kỳ họp thứ tư thông qua luật đất đai sửa đổi, trong điều 56 về “giá đất do Nhà nước quy định”, tại mục 1 đưa ra nguyên tắc định giá đất phải “Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”. Tuy nhiên trong thực tế thực hiện mười năm qua của luật đất đai sửa đổi 2003 liên quan đến giá đất cho thấy mặc dù đã rất cố gắng của cơ quan quản lý Nhà nước về định giá đất, nhưng cơ chế vận hành của thị trường trong thực tế giữa giá đất do Nhà nước quy định so với giá đất giao dịch trên thị trường luôn có sự chênh lệch khá lớn, giá giao dịch thị trường cao hơn so với giá quy định thường ở mức trung bình 30%. Do sự chênh lệch này đã gây ra nhiều bức xúc trong xã hội, nhất là công tác đền bù, giải phóng mặt bằng hay thu hồi đất. Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường.

1. Các giải pháp liên quan đến quản lý và minh bạch thông tin thị trường đất đai

1.1. Giải pháp minh bạch thông tin thị trường đất đai

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI, Thị trường bất động sản | Leave a comment »

BẢO LÃNH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI: TỪ QUY ĐỊNH ĐẾN THỰC TIỄN

Posted on 12/12/2017 by Civillawinfor

 KHUÊ NGUYỄN

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và làm lành mạnh thị trường bất động sản, được thị trường đánh giá cao.

Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách 42 ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng theo quy định tại Thông tư 13/2017/TT-NHNN. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là quy định nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà và làm lành mạnh thị trường bất động sản, được thị trường đánh giá cao. Song từ quy định tới thực tiễn triển khai đâu đó vẫn còn có những bất cập và vướng mắc cần tháo gỡ.

Tìm hiểu trên thị trường, cũng không hiếm các dự án bất động sản được ngân hàng cam kết bảo lãnh. Ngay từ năm 2015, BIDV và VietinBank ký kết hợp tác bảo lãnh dự án của Tập đoàn Đất Xanh, VPBank và SeABank ký kết bảo lãnh tại các dự án do Novaland triển khai. Năm 2016, TPBank cũng cam kết bảo lãnh cho người mua nhà tại dự án của Tập đoàn Nam Cường, PVcomBank bảo lãnh cho dự án Tabudec Plaza. SHB cũng cam kết bảo lãnh tiến độ siêu dự án Cocobay, cam kết bảo lãnh tài chính cho dự án Tara Residence…

Nhưng nếu so với con số 42 ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thì số dự án được ngân hàng bảo lãnh vẫn còn tương đối khiêm tốn. Điều này sẽ thay đổi trong thời gian tới. Bởi, nếu trước kia, các chủ đầu tư rao bán dự án nhà ở chỉ thông báo có ngân hàng đứng sau bảo lãnh thì nay cụ thể và rõ ràng hơn.

Continue reading →

Filed under: LUẬT TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG, Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, Thị trường bất động sản | Leave a comment »

CÓ GHI TÊN CÁC THÀNH VIÊN HỘ GIA ĐÌNH TRONG GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT?

Posted on 08/12/2017 by Civillawinfor

 TRẦN VĂN HÙNG – Tòa án Quân sự Khu vực 1, Quân khu 4

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ, là chứng thư có giá trị pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất về quyền hạn và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất đai. Một thuật ngữ liên quan mật thiết là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (tức sổ hồng). Khác với hầu hết các quốc gia trên thế giới, Hiến pháp Việt Nam quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước là chủ thể đại diện duy nhất và tuyệt đối của quyền sở hữu đất đai.

Liên quan đến thông tin có ghi tên các thành viên hộ gia đình trong GCNQSDĐ, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và môi trường về việc quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai tại khoản 5 Điều 6 chương III quy định về ghi thông tin trên GCNQSDĐ đối với hộ gia đình thì “c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi“Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”.

Continue reading →

Filed under: Chủ thể, LUẬT ĐẤT ĐAI | Leave a comment »

« Previous Page — Next Page »