THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

ĐOÀN THÁI SƠN – Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba" là một hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn đối với ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, hiệu lực pháp lý của loại hợp đồng này trong thực tiễn còn có nhiều ý kiến khác nhau và có thể để lại hệ quả xấu cho ngân hàng thương mại. Bài viết dưới đây xin được đề cập đến cơ sở pháp lý của "hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba".

Áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng tại ngân hàng là việc làm phổ biến trong hoạt động cấp tín dụng tại các ngân hàng. Nhận tài sản bảo đảm của bên thứ ba là việc ngân hàng nhận tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm (chủ sở hữu tài sản bảo đảm hay còn gọi là “bên thứ ba”) để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn (bên có nghĩa vụ được bảo đảm) với ngân hàng. Hợp đồng bảo đảm được ký kết trong trường hợp này là hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba. Mối quan hệ hợp đồng này thường có sự tham gia của ba bên: (i) Ngân hàng với vai trò là bên nhận bảo đảm, đồng thời là bên có quyền trong quan hệ cấp tín dụng; (ii) Chủ sở hữu tài sản là bên bảo đảm hay còn gọi là bên thứ ba mang tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay với ngân hàng; và (iii) Khách hàng vay là bên được bảo đảm. Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thì hợp đồng bảo đảm được gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba. Tuy nhiên, thời gian vừa qua, khi khách hàng vay không trả được nợ vay ngân hàng theo thỏa thuận, ngân hàng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm của bên bảo đảm (bên thứ ba) để thu hồi nợ vay, thì bên thứ ba khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng bảo đảm vô hiệu. Trên thực tế, khi giải quyết loại tranh chấp này, một số tòa án nhân dân các cấp (cả cấp sơ thẩm và phúc thẩm) đã tuyên hợp đồng bảo đảm của bên thứ ba là vô hiệu với lý do chủ yếu cho rằng, đây là mối quan hệ ba bên nên đáng lẽ các bên liên quan phải ký kết hợp đồng bảo lãnh (giữa ba bên), chứ không phải là hợp đồng thế chấp. Ðiều đáng lưu ý ở đây là các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba này đã được các bên liên quan hoàn tất thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng và đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

1. Cơ sở pháp lý của việc ký kết hợp đồng thế chấp

1.1. Quy định về thế chấp, bảo lãnh của Bộ luật Dân sự

– Về khái niệm thế chấp: Ðiều 346 Bộ luật Dân sự 1995 quy định: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền…”. Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự 1995, thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính mình đối với bên có quyền.

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | 4 Comments »

THS. BÙI ĐỨC GIANG – Công ty Luật Audier and Partners Vietnam LLC

Ngày 22 tháng 2 năm 2012, Chính phủ đã ban hành Nghị định 11/2012/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng 4 năm 2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 hướng dẫn thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về giao dịch bảo đảm (các điều từ 318 đến 373). Văn bản pháp luật mới này đã chỉ rõ một số khía cạnh mà trong thực tiễn áp dụng còn có nhiều cách hiểu khác nhau và có một số quy định mới so với Nghị định 163. Tuy nhiên, vẫn còn một số điểm Nghị định này chưa xử lý một cách thỏa đáng hay mâu thuẫn với quy định của Bộ luật dân sự. Bài viết này sẽ phân tích một số nét chính của lần sửa đổi bổ sung này.

1). Một số điểm mới trong pháp luật về giao dịch bảo đảm

Tài sản bảo đảm – Theo quy định tại điều 4 khoản 1, Nghị định 163 được bổ sung, sửa đổi bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP (sau đây gọi tắt là Nghị định mới), tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch. Nghị định mới đã thay thế khái niệm tài sản được phép giao dịch  bằng khái niệm tài sản mà pháp luật không cấm giao dịch. Giải pháp này là phù hợp bởi thông thường quy định pháp luật chỉ nêu danh sách các tài sản bị cấm hay hạn chế giao dịch chứ không thể liệt kê được hết các tài sản được phép giao dịch nhất là các loại tài sản mới ra đời, đặc biệt là các tài sản vô hình.

Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh trong tương lai – Nghị định mới bổ sung điều 8a về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh trong tương lai theo đó « trong hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh trong giao dịch, các bên không bắt buộc phải thỏa thuận cụ thể về phạm vi của nghĩa vụ bảo đảm và thời hạn thực hiện nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Khi nghĩa vụ được hình thành, các bên không phải đăng ký thay đổi nội dung giao dịch bảo đảm đã đăng ký.” Quy định mới này thật sự là một bước đột phá so với quy định hiện hành. Thực vậy, Bộ luật dân sự và Nghị định 163 cũ chỉ nêu nguyên tắc có thể bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nghĩa vụ trong tương lai (khoản 2, điều 319, Bộ luật dân sự) tức là « nghĩa vụ dân sự mà giao dịch dân sự làm phát sinh nghĩa vụ đó được xác lập sau khi giao dịch bảo đảm được giao kết » (khoản 6, điều 3, Nghị định 163). Nghị định mới đi xa hơn khi chỉ rõ không nhất thiết phải miêu tả cụ thể (bao gồm phạm vi và thời hạn) nghĩa vụ phát sinh trong tương lai. Đây là một ngoại lệ mới so với nguyên tắc chung về đối tượng của nghĩa vụ dân sự được quy định tại khoản 2 điều 282 của Bộ luật dân sự theo đó « đối tượng của nghĩa vụ dân sự phải được xác định cụ thể ».

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | 3 Comments »

THS. NGUYỄN THÙY TRANG – Tổng công ty Công nghiệp hóa chất mỏ – Vinacomin

Với bản chất là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bảo lãnh hay bất kỳ biện pháp bảo đảm nào khác trong quan hệ dân sự như đặt cọc, cầm cố, thế chấp, tín chấp, ký quỹ,… được coi là một phần không tách rời với hợp đồng (nếu các chủ thể có lựa chọn biện pháp bảo đảm cho việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng), nhưng vẫn có giá trị độc lập tương đối. Ðiều này đã được nhiều nhà khoa học nghiên cứu, trao đổi và đưa ra quan điểm của mình¹.

Bên cạnh đó, Ðiều 317 Bộ luật Dân sự 2005 (BLDS 2005) về chuyển giao nghĩa vụ dân sự có biện pháp bảo đảm quy định “trong trường hợp nghĩa vụ dân sự có biện pháp bảo đảm được chuyển giao thì biện pháp bảo đảm đó chấm dứt, nếu không có thỏa thuận khác”. Việc phân định rõ vị trí pháp lý của các biện pháp bảo đảm với hợp đồng chính, hợp đồng phụ sẽ giúp cho các bên liên quan hiểu rõ nghĩa vụ pháp lý của mình, đặc biệt trong quan hệ bảo lãnh, một quan hệ vừa mang tính đối nhân – có sự tham gia của người thứ ba, vừa có thể mang tính đối vật – nếu quan hệ bảo lãnh có sự thế chấp, cầm cố tài sản của người bảo lãnh với người nhận bảo lãnh.

Xung quanh chế định bảo lãnh hiện nay, những vấn đề pháp lý như khái niệm, đặc điểm của biện pháp này và một số vướng mắc khi áp dụng trên thực tiễn được các nhà nghiên cứu và áp dụng pháp luật rất quan tâm. Trong hoạt động ngân hàng, biện pháp bảo lãnh, hay nghiệp vụ bảo lãnh được coi là một trong những công cụ được sử dụng khá thường xuyên, được các ngân hàng hay tổ chức tín dụng áp dụng như một dịch vụ kinh doanh hiệu quả bằng các nghiệp vụ bảo lãnh như “bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh tạm ứng,…”. Bên cạnh đó, biện pháp bảo lãnh còn được áp dụng khá phổ biến trong hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với tổ chức, cá nhân.

1. Quy định pháp luật hiện hành về bảo lãnh

Khái niệm: Ðiều 361 BLDS 2005 quy định: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”.

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | 1 Comment »

LS. TRƯƠNG THANH ĐỨC – Phó Tổng Giám đốc Maritime Bank

Nhiều vấn đề trong chế định giao dịch bảo đảm của Bộ luật Dân sự năm 2005 cần được xem xét sửa đổi, bổ sung khi ban hành Bộ luật Dân sự mới. Dưới đây là một số ý kiến tổng hợp những vấn đề từ góc độ thực tế và trên cơ sở một loạt bài viết dưới đây của tôi trong 14 năm qua:

– “Xây dựng các quy định riêng của ngân hàng về thế chấp, cầm cố và bảo lãnh” – Tạp chí Thị trường – Tài chính – Tiền tệ số 6/1997;

– “Một số vướng mắc pháp lý trong các quy định về bảo đảm tiền vay” – Tạp chí Ngân hàng số 12/1998;

– “Một số vấn đề pháp lý cần xem xét trong các quy định về giao dịch bảo đảm và bảo đảm tiền vay” – Tạp chí Ngân hàng số 3/2000;

– “Vấn đề bảo đảm tiền vay trong nghiệp vụ cho vay đối với cán bộ công nhân viên” – Tạp chí Ngân hàng số 4/2001;

– “Một số vấn đề trong Dự thảo Bộ luật Dân sự” – Báo Pháp luật Việt Nam 4 số: 62, 63, 65 và 66, các ngày 14, 15, 17 và 18-3-2005:

– “10 vấn đề pháp lý trong việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” – Tạp chí Ngân hàng số 4/2005:

– “Những rủi ro từ việc cầm cố thẻ tiết kiệm” – Tạp chí Ngân hàng số 23/12-2008;

– “Thế chấp nhà ở tương lai – mập mờ giữa sai và đúng!” – Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số tháng 10/2009 (số chuyên đề Đăng ký giao dịch bảo đảm);

– “Những điều không thể về giao dịch bảo đảm” – Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 24 (161)/12-2009 (tham luận Hội thảo sửa đổi phần các quy định về hợp đồng của Bộ luật Dân sự năm 2005 do Bộ Tư pháp tổ chức ngày 28-29/7/2009);

– “Đúng sai của uỷ quyền thế chấp: – Tạp chí Thị trường – Tài chính – Tiền tệ số 5 (326) ngày 01-3-2011.

1. Về tên gọi các biện pháp bảo đảm:

1.1. Khoản 1, Điều 318 về “Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định có 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm:

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | 1 Comment »

THS. NGUYỄN TRƯỜNG GIANG & THS. BÙI ĐỨC GIANG [1]

Mặc dù thế chấp quyền tài sản không phải là một biện pháp bảo đảm mới ở Việt Nam, song trong thực tế không ít ngân hàng thương mại còn lúng túng khi xác lập các hợp đồng bảo đảm đối với loại tài sản này. Không chỉ các ngân hàng thương mại mà với nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong đó có các ngân hàng không phải là người cư trú (offshore banks), cũng không phải đơn giản khi xác định được nhận thế chấp loại quyền tài sản nào từ doanh nghiệp hay tổ chức tín dụng Việt Nam là bên vay vốn và đưa ra các điều khoản phù hợp nhất để bảo vệ quyền lợi của mình cho phù hợp với pháp luật Việt Nam hiện hành.

1. Khái niệm quyền tài sản

Pháp luật Việt Nam công nhận bốn loại hình tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản[2]. Khác với vật, tiền hay giấy tờ có giá được xem là các tài sản hữu hình, quyền tài sản là một loại tài sản vô hình đặc biệt. Có lẽ chính vì lý do này, khi đề cập tính chất của các loại tài sản, Bộ luật dân sự đã dành riêng điều 181 để định nghĩa quyền tài sản theo đó quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Từ định nghĩa này có thể rút ra hai đặc điểm chính của quyền tài sản, đó là:

– Quyền tài sản phải trị giá được bằng tiền hay nói rộng ra quyền tài sản phải có giá trị kinh tế nhất định ;

– Quyền tài sản phải có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, tức là quyền tài sản phải được phép đưa vào các chu trình trao đổi, lưu thông.

Quyền tài sản bao gồm cả quyền sở hữu trí tuệ, có nghĩa là quyền sở hữu trí tuệ được xem là một tiểu quyền tài sản.

Khác với pháp luật của một số nước trên thế giới, pháp luật Việt Nam không quy định rõ là mọi tài sản phải là động sản hoặc bất động sản[3]. Khi quy định quyền tài sản là một loại tài sản, nhà làm luật đã tránh sử dụng khái niệm tài sản động sản vô hình có lẽ bởi vì về bản chất một tài sản được coi là động sản chỉ khi nó có thể được di chuyển hay tự di chuyển từ nơi này sang nơi khác. Nếu áp dụng nguyên tắc này vào tài sản động sản vô hình thì rõ ràng sẽ không phù hợp. Hơn nữa, Bộ luật dân sự cũng không sử dụng khái niệm tài sản vô hình hay tài sản hữu hình.

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | Leave a comment »

THS. BÙI ĐỨC GIANG, Công ty Luật Audier and Partners Vietnam LLC (A&P), NCS khoa Luật, Đại học Paris 2 Panthéon Assas, Pháp

1. Thế chấp tài sản là một loại hình giao dịch bảo đảm được sử dụng rộng rãi trong hoạt động bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại Việt Nam. Tài sản thế chấp có thể là tài sản hữu hình và quyền tài sản. Thế chấp tài sản theo quy định hiện hành mang nhiều nét của một loại vật quyền bảo đảm cho dù khái niệm này còn chưa được pháp luật Việt Nam công nhận một cách chính thức. Biện pháp giao dịch bảo đảm này thiết lập ba mối quan hệ khác nhau. Đầu tiên là quan hệ giữa bên nhận thế chấp (ngân hàng) và bên thế chấp (bên đi vay hoặc người thứ ba thế chấp tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay). Tiếp đến, thế chấp thiết lập một quyền ưu tiên thanh toán có tính chất đối kháng với các chủ nợ khác. Cuối cùng, chế định này trao cho người nhận thế chấp quyền truy đòi tài sản thế chấp từ bên thứ ba mua hay nhận trao đổi tài sản thế chấp. Bài viết sẽ lần lượt phân tích ba mối quan hệ này với hy vọng sẽ đưa lại một cái nhìn tổng quan, toàn diện về quá trình thế chấp từ sau khi xác lập giao dịch bảo đảm này đến khi xử lý tài sản bảo đảm hoặc chấm dứt giao dịch bảo đảm.

1). Mối quan hệ giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp

2. Mối quan hệ phụ thuộc giữa thế chấp và nghĩa vụ được bảo đảm – Biện pháp thế chấp có mối quan hệ mang tính chất phụ thuộc vào nghĩa vụ mà nó bảo đảm. Về nguyên tắc, không thể xác lập thế chấp trước khi phát sinh nghĩa vụ được bảo đảm và thế chấp sẽ không còn hiệu lực khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm. Do đó, việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ bảo đảm sẽ kéo theo việc chấm dứt giao dịch thế chấp và việc nghĩa vụ được bảo đảm vô hiệu sẽ kéo theo việc thế chấp vô hiệu. Sự vô hiệu của nghĩa vụ được bảo đảm khác với sự vô hiệu của hợp đồng vay. Thực vậy, theo quy định tại khoản 1 điều 15 của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về Giao dịch bảo đảm (Nghị định 163), khi hợp đồng vay (hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm) bị vô hiệu mà hợp đồng này đã được thực hiện một phần (hay toàn bộ) thì hợp đồng thế chấp không chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Lý do nằm ở chỗ do hợp đồng vay đã được thực hiện một phần (hay toàn bộ) nên đã phát sinh nghĩa vụ hoàn trả tiền gốc và lãi của bên đi vay và nghĩa vụ hoàn trả này được bảo đảm bởi tài sản thế chấp nêu trong hợp đồng thế chấp đã ký giữa các bên. Nhà làm luật không còn coi hợp đồng bảo đảm (hợp đồng thế chấp) là hợp đồng phụ của hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm (hợp đồng vay) (khoản 2, Điều 410, Bộ luật dân sự). Trên tinh thần này, nếu hợp đồng vay đã được thực hiện một phần hoặc toàn bộ, hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực cho dù hợp đồng vay bị hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt[i], trừ trường hợp có thỏa thuận khác[ii].

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | Leave a comment »

NHÀ PHÁP LUẬT VIỆT – PHÁP

I. Một số vấn đề chung

Triết lý trái quyền và vật quyền trong Bộ luật dân sự

Bộ luật dân sự Pháp được thiết kế dựa trên hai chế định cơ bản là trái quyền và vật quyền. Trái quyền hay còn gọi là quyền đối nhân được hiểu là quyền của một chủ thể đối với một chủ thể khác. Vật quyền hay còn gọi là quyền đối vật là quyền của chủ thể tác động lên một vật.

Các biện pháp bảo đảm cũng được thiết kế theo triết lý trái quyền và vật quyền và được chia thành hai loại là vật quyền bảo đảm và trái quyền bảo đảm. Vật quyền bảo đảm có sức mạnh đặc biệt vì nó tạo ra quyền trực tiếp của chủ nợ có bảo đảm đối với giá trị kinh tế của tài sản bảo đảm, thể hiện ở quyền theo đuổi và quyền ưu tiên của chủ nợ có bảo đảm. Quyền theo đuổi là quyền truy đòi tài sản bảo đảm dù tài sản đó không còn được con nợ nắm giữ. Quyền ưu tiên là quyền của chủ nợ có bảo đảm được ưu tiên thanh toán trước các chủ nợ không có bảo đảm.

Pháp luật về các biện pháp bảo đảm của Pháp được cải cách căn bản vào năm 2006 và được pháp điển hóa thành quyển IV của Bộ luật dân sự. Tài liệu này đã Nhà Pháp luật dịch và gửi cho Ban soạn thảo, Tổ biên tập Bộ luật dân sự. Tinh thần cơ bản của cải cách này là bảo vệ một cách cân bằng quyền lợi của người có quyền và người có nghĩa vụ.

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | 4 Comments »

THS. BÙI ĐỨC GIANG – Công ty Luật Audier and Partners Vietnam LLC

Ngày nay hợp đồng giao dịch bảo đảm có đối tượng là khoản tiền rất phổ biến. Thế chấp quyền đòi nợ với những ưu điểm không thể phủ nhận ngày càng được các bên lựa chọn trong các giao dịch thương mại, nhất là trong khuôn khổ các hợp  đồng tín dụng. Thế chấp khoản phải thu (doanh thu), thế chấp khoản cho vay, thế chấp tiền thuê nhà hay thế chấp quyền đòi nợ phát sinh từ L/C hàng xuất là một vài ví dụ về thế chấp quyền đòi nợ. Mặc dù ra đời từ khá sớm, song chế định pháp lý này vẫn còn ít nhiều xa lạ với không ít doanh nghiệp Việt Nam. Trong khuôn khổ của bài viết, tác giả
xin phác thảo các nét lớn của biện pháp giao dịch bảo đảm này, đồng thời chỉ ra một số điểm hạn chế của pháp luật thực định và đề xuất một số giải pháp thực tiễn cho doanh nghiệp.

1. Khái niệm quyền đòi nợ

Quyền đòi nợ là một dạng của quyền yêu cầu quy định  tại các điều từ Điều 309 đến Điều 314 của Bộ luật Dân sự. Quyền đòi nợ là một loại quyền tài sản có đối tượng là một khoản nợ, tức là một khoản tiền. Quyền đòi nợ  được liệt kê tại Điều 322 của Bộ luật này như một trong số các quyền tài sản có thể dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự1. Không chỉ là đối tượng của giao dịch bảo đảm, quyền đòi nợ còn được mua, bán theo quy định tại Điều 449 về mua bán quyền tài sản2
Pháp luật thực định không đưa ra một định nghĩa cụ thể về quyền đòi nợ. Trước  đây, Thông tư số 04/2007/TT-BTP ngày 17/5/2007 của Bộ Tư pháp hướng dẫn về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê tài sản, hồ sơ cho thuê tài chính và hợp đồng chuyển giao đã định nghĩa quyền đòi nợ theo hướng liệt kê gồm quyền đòi nợ phát sinh từ hợp đồng vay, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng dịch vụ hoặc phát sinh từ các căn cứ hợp pháp khác 3. Song, danh sách này đã bị hủy bỏ bởi Thông tư số 05/2011/TT-BTP của Bộ Tư pháp ngày 16/02/2011 hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản
thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp.

ĐỌC TOÀN VĂN BÀI VIẾT TẠI ĐÂY

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | 1 Comment »

VŨ HỒNG

Xác định thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các chủ thể cùng nhận một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ là một vấn đề còn vướng mắc trong thực tiễn xét xử của Tòa án và thực tiễn ký kết, thực hiện hợp đồng bảo đảm của các ngân hàng thời gian qua.

Được coi là mục tiêu quan trọng hàng đầu khi xây dựng hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, nhưng dường như vấn đề nêu trên chưa thực sự được quan tâm đầy đủ và toàn diện.

Giấy tờ gốc hay thời điểm đăng ký quan trọng hơn?

Đầu tháng 7/2010, tòa án nhân dân tỉnh P thụ lý một vụ tranh chấp về hợp đồng tín dụng giữa Chi nhánh Ngân hàng X (dưới đây gọi tắt là X) và Chi nhánh Ngân hàng Y (dưới đây gọi tắt là Y) xoay quanh việc X nhận thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của Công ty TNHH A và sau đó Công ty TNHH A lại dùng tài sản hình thành từ vốn vay đó thế chấp tại Y để vay vốn. A mất khả năng thanh toán, làm nảy sinh vấn đề xử lý tài sản thế chấp. Theo bản án sơ thẩm số 05/2010/KDTM-ST ngày 09/7/2010 của Tòa án nhân dân tỉnh P thì Y được hưởng quyền ưu tiên phát mãi tài sản thế chấp vì đã “xuất trình toàn bộ các giấy tờ gốc của tài sản”, còn X không được hưởng quyền ưu tiên phát mãi tài sản thế chấp vì “không cầm, nắm giữ cơ sở pháp lý gốc của tài sản thế chấp”.

X không “tâm phục khẩu phục”, vì họ đã đăng ký giao dịch bảo đảm trước Y tới hơn 1 năm, cùng tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản tại TP Đà Nẵng (Giấy chứng nhận đăng ký thế chấp tài sản giữa A và X có thời điểm đăng ký là 13h56’ phút ngày 14 tháng 4 năm 2006; trong khi việc đăng ký thế chấp tài sản giữa A và Y có thời điểm đăng ký là 15h21’ ngày 4 tháng 6 năm 2007).

Tra lại các quy định của pháp luật hiện hành về thời điểm đăng ký, thứ tự ưu tiên thanh toán và căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán thì “một tài sản có thể bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” (khoản 1, Điều 324 BLDS 2005).

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | Leave a comment »

HỒ QUANG HUY – Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp

Nghiên cứu, hoàn thiện chế định về vật quyền bảo đảm có ý nghĩa quan trọng trong cải cách pháp luật dân sự và thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch dân sự, kinh doanh, thương mại ở nước ta, từ đó góp phần thực hiện mục tiêu hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa được nêu trong Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội giai đoạn 2011 – 2020.

1. Lý thuyết về vật quyền bảo đảm

Vật quyền bảo đảm là một khái niệm của hệ thống pháp luật Châu Âu lục địa (Civil law), được dùng để chỉ quyền trực tiếp và ngay tức khắc của bên nhận bảo đảm trên một tài sản. Quan hệ vật quyền bảo đảm được xác lập trên nguyên tắc giải quyết mối quan hệ giữa hai yếu tố: (i) chủ thể của quyền (con người) và (ii) đối tượng của quyền (tài sản). Theo đó, quan hệ vật quyền bảo đảm cho phép chủ thể có quyền “áp đặt” quyền của mình lên tài sản, mà không cần đến sự đồng ý hoặc không đồng ý của chủ thể khác. Đây chính là sự khác biệt cơ bản giữa vật quyền bảo đảm nói riêng và vật quyền nói chung với quan hệ trái quyền (trong quan hệ trái quyền thì quyền của chủ thế này, đồng thời là nghĩa vụ của chủ thể khác). Với cách tiếp cận nêu trên, chúng ta nhận thấy vật quyền bảo đảm có những đặc điểm nổi bật sau đây:

Thứ nhất, về khía cạnh kỹ thuật lập pháp thì vật quyền bảo đảm phải được quy định trong văn bản Luật. Đây không chỉ là nguyên tắc đơn thuần xuất phát từ kỹ thuật lập pháp, mà “đường sau” nguyên tắc này là một triết lý đã được pháp luật nhiều nước thừa nhận, đó là: Do vật quyền bảo đảm “chống” lại các quyền của chủ thể khác, trong đó có quyền của chủ sở hữu tài sản nên để bảo vệ quyền sở hữu, hạn chế sự “tùy tiện” của các bên trong thỏa thuận áp dụng vật quyền bảo đảm thì những loại quyền nào được xác định là vật quyền bảo đảm phải được Nghị viện (Quốc hội) thông qua trong văn bản có giá trị pháp lý cao nhất (văn bản Luật). Như vậy, nếu như tự do thỏa thuận, thể hiện ý chí là nguyên tắc áp dụng trong các quan hệ trái quyền, thì vật quyền bảo đảm lại được “hạn chế” bởi các quy định của pháp luật.

Thứ hai, vật quyền bảo đảm cho phép chủ thể thực hiện quyền của mình đối với tài sản ngay cả khi tài sản đó đang thuộc sự chiếm hữu của chủ thể khác (tạm gọi là quyền theo đuổi). Như vậy, giống như các vật quyền khác, vật quyền bảo đảm cho phép người có quyền đối vật được phép thực hiện quyền của mình trên vật bất kể vật đang nằm trong tay ai. Ví dụ: Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu người mua, người nhận tặng cho tài sản thế chấp… phải giao tài sản cho mình để xử lý thu hồi nợ. Nguyên tắc này không chỉ bảo vệ người có quyền đối vật, mà còn khuyến khích tài sản bảo đảm tham gia các giao dịch dân sự, thương mại, cũng như xác định cơ chế pháp lý ràng buộc trách nhiệm của người mua, người nhận tặng cho tài sản…

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | Leave a comment »

LƯ QUANG VINH

Việc xác định đúng chủ thể trong giao dịch hợp đồng dân sự là hết sức cần thiết. Giúp dễ thực hiện hợp đồng cũng như xác định quan hệ tranh chấp (nếu có) sau này. Trong thời gian qua, do việc vận dụng ngôn ngữ pháp lý không rõ ràng tại các tổ chức tín dụng đã vô tình tiếp sức cho các phần tử cơ hội lừa đảo.

Đơn cử là những vụ tranh chấp có liên quan đến hoạt động thế chấp, vay vốn trên địa bàn Hà Nội, cũng như những vụ "gom sổ đỏ" của hàng nghìn hộ dân ở một số tỉnh để đi thế chấp chiếm đoạt tiền vay. Sự việc nổi cộm đến mức Ls. Trương Thanh Đức – Chủ tịch công ty luật Basico đã bút chiến qua bài viết “Đúng, sai của ủy quyền thế chấp” đăng trên Tạp chí thị trường tài chính tiền tệ, số ra tháng 3/2011 để phản bác lại bài viết “Hợp đồng ủy quyền, những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật” đăng trên tạp chí T. của tác giả N.V.B – Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Theo đó, Thẩm phán B nêu lên một vụ án “Ông Th. uỷ quyền cho ông D. được dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Th. để cầm cố, thế chấp vay vốn tại một Chi nhánh Ngân hàng ở thành phố Q”. Ông D. không trả được nợ vay và đã bị kết tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nên các cấp Toà đã quyết định phát mại tài sản thế chấp của ông Th. để thu nợ cho ngân hàng.

Qua đó, Thẩm phán B đã cho rằng, có một loạt vấn đề đã bị nhận thức và áp dụng sai pháp luật trong vụ việc này như: Hợp đồng uỷ quyền sai trái; Hợp đồng tín dụng vi phạm pháp luật và có sự nhập nhằng giữa hợp đồng cầm cố, thế chấp và bảo lãnh. Ls. Đức lại đặt vấn đề: Chẳng lẽ, một vấn đề cơ bản và rõ ràng như hợp đồng uỷ quyền, mà từ chủ sở hữu cho đến phòng công chứng, từ ngân hàng cho đến một loạt cơ quan pháp luật tiến hành tố tụng là công an, viện kiểm sát và toà án mấy cấp, đều nhầm lẫn, sai trái (!?).

Cuộc bút chiến thú vị này bắt đầu từ lập luận của thẩm phán B cho rằng: ông D đã lợi dụng hợp đồng ủy quyền có chứng thực để vay tiền cho D thay vì cho Th. Ls. Đức phản bác: Thế chấp có thể được hiểu là một trong những quyền định đoạt khác đối với tài sản. Chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện hoặc uỷ quyền cho người khác thực hiện quyền đó. Và kết luận, trong trường hợp này, đương nhiên ông Th. được uỷ quyền ký hợp đồng thế chấp và đã nhân danh ông D. ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của mình.

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | 23 Comments »

LS. TRƯƠNG THANH ĐỨC – Chủ tịch Công ty Luật BASICO

Hợp đồng bảo đảm tiền vay tuy chỉ là một hợp đồng phụ trong mối quan hệ với hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều khi nó lại đóng vai trò quan trọng hơn hợp đồng chính. Các yếu tố pháp lý trong hợp đồng bảo đảm tiền vay cũng phức tạp hơn hợp đồng tín dụng, trong đó có vấn đề uỷ quyền ký kết hợp đồng thế chấp. Thế nhưng lại có nhiều quan điểm trái ngược về tính hợp pháp của quan hệ uỷ quyền, mà vụ án dưới đây là một ví dụ điển hình.

Ngân hàng, công chứng, toà án đều sai?

Giữa năm 2010, Tạp chí T. có đăng bài “Hợp đồng uỷ quyền, những vấn đề lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật” của tác giả N.V.B., một thẩm phán Toà án Nhân dân Tối cao.[2] Tác giả bài viết trên đã nêu ra một vụ án, trong đó nổi cộm lên những vấn đề pháp lý của một hợp đồng uỷ quyền thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng.

Tác giả đã trích dẫn nội dung quan trọng nhất của hợp đồng uỷ quyền trong vụ án này được lập vào ngày 15-8-2006 là: “Ông Th. uỷ quyền cho ông Lê Văn D. được dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Th. để cầm cố, thế chấp vay vốn tại Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp thành phố Q.”. Do ông D. không trả được nợ vay và đã bị kết tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nên các cấp Toà đã quyết định phát mại tài sản thế chấp của ông Th. để thu nợ cho ngân hàng.

Qua đó, tác giả bài báo đã cho rằng, có một loạt vấn đề đã bị nhận thức và áp dụng sai pháp luật trong vụ việc này như: Hợp đồng uỷ quyền sai trái; Hợp đồng tín dụng vi phạm pháp luật và có sự nhập nhằng giữa hợp đồng cầm cố, thế chấp và bảo lãnh.

Chẳng lẽ, một vấn đề cơ bản và rõ ràng như hợp đồng uỷ quyền, mà từ chủ sở hữu cho đến phòng công chứng, từ ngân hàng cho đến một loạt cơ quan pháp luật tiến hành tố tụng là công an, viện kiểm sát và toà án mấy cấp, đều nhầm lẫn, sai trái (!?).

Hợp đồng uỷ quyền có sai pháp luật?

Về việc này, tác giả bài viết đã cho rằng:

– “Bản chất của hợp đồng uỷ quyền mà ông Th. lập chính là ông Th. nhờ ông D. mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình đến ngân hàng để vay tiền cho ông Th.”, nhưng ông D. đã “lợi dụng hợp đồng uỷ quyền có sự chứng thực của công chứng để vay vốn cho chính bản thân mình”;

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | 3 Comments »

CỤC ĐĂNG KÝ QUỐC GIA GIAO DỊCH BẢO ĐẢM, BỘ TƯ PHÁP

Nhằm làm rõ một số vấn đề thực tiễn thi hành các quy định của Luật Đất đai năm 2003, trong khuôn khổ bài viết này tập trung nghiên cứu về những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất những kiến nghị về một số vấn đề lớn có liên quan cần được nghiên cứu, giải quyết trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan. Nội dung cụ thể như sau:

I. Những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất

1. Về mục đích thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam “để vay vốn” (khoản 2 Điều 110), mà không được thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho các nghĩa vụ khác (ví dụ như: phát hành bảo lãnh, mở L/C, bao thanh toán…). Trong khi đó, đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng đất không phải là đất thuê thì được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân “để vay vốn sản xuất, kinh doanh” (khoản 7 Điều 113), mà không được thế chấp quyền sử dụng đất để phục vụ mục đích khác (ví dụ như: bảo đảm nghĩa vụ cho các hợp đồng phục vụ nhu cầu tiêu dùng, kể cả vay vốn để học tập, xây nhà…). Do vậy, về mặt pháp lý, nếu thế chấp để sử dụng cho những mục đích khác với quy định nêu trên của Luật Đất đai năm 2003 thì hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005.

Trong khi đó, nhu cầu vay vốn của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trên thực tế rất đa dạng, vì vậy nếu quy định về mục đích vay vốn như trong Luật Đất đai năm 2003 thì không phù hợp với Luật các tổ chức tín dụng, Bộ luật Dân sự năm 2005 và hạn chế khả năng khai thác, phát huy giá trị kinh tế của thửa đất, cũng như nhu cầu tiêu dùng của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.

2. Về các loại đất được thế chấp và không được thế chấp

Luật Đất đai năm 2003 chỉ quy định các loại đất được thế chấp (Điều 110, khoản 3 Điều 112, khoản 3 Điều 111, khoản 2 Điều 112, Điều 113, khoản 1 và 3 Điều 119), mà chưa có quy định về loại đất nào không được thế chấp. Ngoài ra, một số loại đất khác mặc dù pháp luật cho phép thế chấp, nhưng vẫn không thực hiện việc thế chấp trên thực tế như: các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách với Nhà nước, đất đang có tranh chấp về tài sản trên đất, đât đang nằm trong diện bị quy hoạch.

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | Leave a comment »