Tính đối kháng của các phương tiện phòng vệ của bên có nghĩa vụ trả nợ TRONG GIAO DỊCH THẾ CHẤP QUYỀN ĐÒI NỢ

Posted on 03/10/2013 by Civillawinfor

TS. VŨ THỊ HỒNG YẾN – Khoa Pháp luật dân sự, Đại học Luật Hà Nội

THS. BÙI ĐỨC GIANG – Công ty Luật Audier and Partners Vietnam LLC

Theo quy định hiện hành, sau khi quyền đòi nợ được thế chấp, bên có nghĩa vụ trả nợ phải thanh toán cho bên nhận thế chấp khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm (điểm a, khoản 2, điều 22, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm được bổ sung, sửa đổi năm 2012 – Nghị định 163). Khi được yêu cầu thanh toán, bên có nghĩa vụ trả nợ có thể sẽ viện ra một số căn cứ (hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền đòi nợ được thế chấp bị thay đổi, chấm dứt hay hủy bỏ, bù trừ nghĩa vụ, v.v…), hay còn gọi là những phương tiên phòng vệ (defences) để từ chối thanh toán hay chỉ thanh toán một phần khoản nợ.

Tuy vậy, pháp luật về giao dịch bảo đảm còn chưa đề cập đến các trường hợp này. Vấn đề đặt ra là liệu các phương tiện phòng vệ này của bên có nghĩa vụ trả nợ có giá trị pháp lý hay nói cách khác có tính đối kháng với bên nhận thế chấp hay không? Trong thực tế, ngay cả các ngân hàng thương mại với tư cách là bên nhận thế chấp cũng còn khá lúng túng trước vấn đề này[2]. Bài viết sẽ thử đi tìm lời giải trong các quy định pháp luật hiện hành và đề xuất một số gợi ý cũng như giải pháp thực tiễn.

1. Phân loại các phương tiện phòng vệ mà bên có nghĩa vụ trả nợ có thể áp dụng

Như đã nêu ở phần trên, các quy định về thế chấp quyền đòi nợ của Bộ luật dân sự và Nghị định 163 vẫn còn bỏ ngỏ vấn đề tính đối kháng đối với bên nhận thế chấp của các phương tiên phòng vệ mà bên có nghĩa vụ trả nợ có thể đưa ra để từ chối thanh toán hay chỉ thanh toán một phần khoản nợ cho bên nhận thế chấp. Trên cơ sở mối quan hệ với hợp đồng làm phát sinh quyền đòi nợ, có thể chia các phương tiện phòng vệ mà bên có nghĩa vụ trả nợ có thể viện ra để từ chối thanh toán hoặc giảm nghĩa vụ thanh toán của mình làm hai loại : các căn cứ gắn liền với quyền đòi nợ và các căn cứ tách biệt với quyền đòi nợ.

1.1. Các căn cứ gắn liền với quyền đòi nợ

Các căn cứ gắn liền với quyền đòi nợ là các căn cứ bắt nguồn trực tiếp từ hợp đồng làm phát sinh quyền đòi nợ. Chúng được dẫn xuất từ quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng.

Liên quan đến việc giao kết hợp đồng, đó là các căn cứ làm hợp đồng vô hiệu mà bên có nghĩa vụ trả nợ có thể viện ra được quy định tại điều 122 và điều 127 Bộ luật dân sự. Nếu bên có nghĩa vụ trả nợ khởi kiện đến Tòa án tuyên bố hợp đồng đã giao kết vô hiệu do đã vi phạm các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thì sẽ có nguy cơ ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ. Theo quy định của điều 137 Bộ luật dân sự, một trong những hậu quả pháp lý của hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu là không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao kết; do vậy, quyền đòi nợ được phát sinh từ hợp đồng đó được coi như chưa phát sinh. Điều này kéo theo hậu quả là đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ không còn và bên nhận thế chấp rơi vào tình trạng rủi ro coi như cho vay mà không có tài sản bảo đảm[3].

Continue reading →

Filed under: Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, Quy định chung về vật quyền, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | 1 Comment »

THEO TOÀ VÔ GIÁ TRỊ, THEO BỘ VÔ HIỆU LỰC (!?)

Posted on 03/09/2013 by Civillawinfor

LS. TRƯƠNG THANH ĐỨC – Chủ nhiệm CLB Pháp chế Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của người khác đang bị đẩy vào một cuộc tranh chấp pháp lý đặc biệt nguy hiểm: Làm đúng mọi yêu cầu pháp lý mà vẫn bị coi là trái pháp luật, phù hợp với luật định mà vẫn bị Toà án tuyên vô hiệu.

Thực trạng hết sức nguy hiểm

Hợp đồng thế chấp tài sản nói chung, quyền sử dụng đất nói riêng, để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho người khác là một việc làm khá phổ biến và hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên, một số Toà án do hiểu sai pháp luật, cho rằng quan hệ này phải được gọi là hợp đồng bảo lãnh, nên đã máy móc tuyên huỷ hợp đồng thế chấp. Hàng vạn hợp đồng thế chấp nhà đất, với hàng nghìn tỷ đồng dư nợ của ngành Ngân hàng đã và đang đứng trước nguy cơ bị thất thoát do phán quyết của Toà án biến các khoản vay từ có thành không có tài sản bảo đảm.

Một số ngân hàng như Vietcombank, Eximbank, MB,… đã bị tuyên huỷ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, mà theo Bản án là chỉ vì lý do dùng “nhầm” giữa từ bảo lãnh và thế chấp. Ví dụ như các Bản án sơ thẩm số 26/2011/KT-ST ngày 05-8-2011, ngày 22-9-2011 của TAND tỉnh Quảng Ngãi, số 49/2012/KDTM-ST ngày 24-9-2012 của TAND huyện Củ Chi; Bản án phúc thẩm số 105/2013/KDTM-PT ngày 18-01-2013 của TAND TP HCM. Một số Bản án khác của TAND cấp tỉnh cũng như TAND tối cao, tuy không huỷ hợp đồng, nhưng vẫn nhận định việc tên gọi hợp đồng thế chấp là sai pháp luật.

Bác bỏ thực tế hợp lý

Hợp đồng thế chấp hay bảo lãnh được coi là một hợp đồng phụ của các hợp đồng chính về dân sự, kinh doanh, thương mại, nhưng lại có vai trò đặc biệt quan trọng, nhất là trong hoạt động cấp tín dụng. Nó cũng được quy định khác biệt so với các loại hợp đồng phụ khác ở chỗ: Dù hợp đồng chính là tín dụng vô hiệu nhưng hợp đồng phụ là thế chấp vẫn có hiệu lực (khoản 2, Điều 410 về “Hợp đồng dân sự vô hiệu”, Bộ luật Dân sự năm 2005).

Continue reading →

Filed under: LUẬT TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG, Nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, SỬA ĐỔI BLDS 2005, Vật quyền khác | 4 Comments »

VỐN CHỦ SỞ HỮU TRONG CÁC NGÂN HÀNG TẠI VIỆT NAM – CÁC VẤN ĐỀ VỀ QUẢN TRỊ VỐN

Posted on 07/03/2013 by Civillawinfor

THS. LÊ THỊ LỢI – Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội

Trong những năm từ 2007 trở lại đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, ngành Ngân hàng Việt Nam đã có những phát triển vượt bậc và đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển đó, những bất cập trong quản lý của các ngân hàng cũng như các khó khăn cũng nảy sinh trên nhiều mặt hoạt động, trong đó có vấn đề về vốn chủ sở hữu – là cấu phần vốn vô cùng quan trọng trong nguồn vốn hoạt động của các ngân hàng thương mại. Do đó, đòi hỏi cần có những thay đổi mạnh mẽ trong nhìn nhận và quản lý vốn chủ sở hữu ngân hàng từ  phía cơ quan quản lý nhà nước cũng như từ các ngân hàng thương mại.

1. Phát triển kinh tế và sự phát triển của các ngân hàng thương mại

Đánh giá về bối cảnh chung của hoạt động ngân hàng trong hơn 5 năm qua, có thể nói nền kinh tế đã chuyển qua những thái cực khác nhau trong giai đoạn này, một phần do tác động của nền kinh tế toàn cầu, và một phần do các yếu tố nội tại của nền kinh tế trong nước nói chung và ngành Ngân hàng nói riêng. (Biểu đồ 1) Ngành ngân hàng với các chức năng vốn có của mình đã tham gia sâu sắc và tích cực trong phát triển kinh tế. So sánh giữa tăng trưởng kinh tế và tăng trưởng tín dụng trong những năm qua, có thể thấy tín dụng ngân hàng là  một trong những nhân tố vô cùng quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội.

Bên cạnh tăng trưởng nền kinh tế, Việt Nam còn gặp phải rất nhiều vấn đề về kinh tế vĩ mô như cơ cấu tăng trưởng, lạm phát, công ăn việc làm và cạnh tranh quốc gia. Lạm phát gia tăng và tác động xấu toàn diện đến mọi mặt kinh tế xã hội, đi kèm với  với lạm phát là việc tăng nóng và bất hợp ý của tín dụng ngân hàng (Xem Biểu đồ 2).

Tăng trưởng nóng và bất hợp lý của tín dụng của các ngân hàng là nguyên nhân tăng trưởng  nhanh của tổng tài sản các ngân hàng trong những năm 2008 – 2011, và có thể nói điều này là hệ quả trực tiếp từ việc tăng vốn điều lệ/vốn chủ sở hữu rất mạnh của các ngân hàng trong những năm qua.  Các ngân hàng tăng vốn chủ sở hữu cho mục đích đầu tư tăng năng lực hạ tầng (đầu tư xây dựng trụ sở, đầu tư cho công nghệ, mở rộng mạng lưới hoạt động…) và  tăng vốn để tăng năng lực tài chính nhằm nâng cao cạnh tranh và đảm bảo các hệ số an toàn vốn (hệ số CAR)  đáp ứng cho việc ngân hàng tăng trưởng nóng tín dụng và tài sản có rủi ro khác trong tổng tài sản. Chúng ta còn nhớ, vào thời điểm Việt Nam được chấp thuận  gia nhập WTO vào năm 2007, khi đó các cơ quan quản lý nhà nước và ngành Ngân hàng dự đoán: sẽ có một cuộc xâm nhập của các ngân hàng nước ngoài vào Việt Nam khi Việt Nam mở cửa ngành Ngân hàng vào năm 2011, vì thế các ngân hàng thương mại trong nước đã có cuộc đua tăng vốn điều lệ/vốn chủ sở hữu nhiều hơn nữa nhằm đảm bảo năng lực tài chính, giữ thị phần trước sự cạnh tranh của các ngân hàng nước ngoài thâm nhập vào thị trường Việt Nam. Yêu cầu tăng vốn đối với các ngân hàng Việt Nam chủ yếu xuất phát từ quy mô về tài sản và vốn chủ sở hữu của các ngân hàng Việt Nam là quá nhỏ so với các ngân hàng trong khu vực và trên thế giới, và khuyến nghị của các nhà kinh tế cũng như của các cơ quan quản lý nhà nước về sáp nhập các ngân hàng nhỏ để tạo ra những ngân hàng lớn hơn đã không được thực hiện vào thời gian đó.

Continue reading →

Filed under: LUẬT TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG, Quyền sở hữu, Tài sản | Leave a comment »

QUYỀN SỞ HỮU VÀ QUYỀN CHIẾM HỮU – Bài học về tình huống luật xa rời cuộc sống

Posted on 28/02/2013 by Civillawinfor

PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN – Đại học Quốc gia TP.HCM

1. Dẫn nhập

Thoạt nhìn, các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS) về quyền sở hữu có nhiều nét tương đồng với các quy định cùng tính chất được ghi nhận tại các BLDS của các nước tiền tiến như Pháp, Đức, Nhật. Đặc biệt, về nội dung của quyền sở hữu, người làm luật Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (BLDS Điều 164). Sự thừa nhận đó không khác mấy so với sự nhìn nhận của người Pháp về các yếu tố đặc trưng của quyền sở hữu, như được khẳng định tại Điều 544 BLDS Napoléon: “Quyền sở hữu là quyền hưởng dụng và định đoạt tài sản một cách tuyệt đối nhất, miễn là không phạm điều cấm theo luật hoặc theo văn bản lập quy”[1]. Điểm khác biệt đáng chú ý nhất có lẽ là việc cụm từ “quyền chiếm hữu” được ghi nhận trong định nghĩa chính thức về nội dung quyền sở hữu trong BLDS Việt Nam, nhưng không thấy xuất hiện trong điều luật tương ứng của BLDS Pháp.

Tuy nhiên, chính sự khác biệt ấy đã dẫn đến sự hình thành một chế độ pháp lý về sở hữu rất đặc thù trong luật Việt Nam. Điều này khiến cho một mặt, luật Việt Nam trở nên khó hiểu đối với thế giới, mặt khác, việc thực hiện quyền sở hữu trở nên phức tạp do sự trộn lẫn các quyền năng có tính chất khác biệt trong khuôn khổ một chế định duy nhất.

2. Chiếm hữu và quyền sở hữu

2.1. Nội dung của quyền sở hữu theo luật của các nước tiền tiến

Truyền thống La Mã. Từ rất sớm, người La Mã đã phân tích được quyền sở hữu thành một tập hợp của ba nhóm quyền năng, gọi là usus, fructus và abusus[2]. Một cách ngắn gọn, usus là quyền sử dụng tài sản, quyền khai thác công năng của tài sản nhằm phục vụ cho nhu cầu của chủ thể; fructuslà quyền thu nhận những lợi ích vật chất mà tài sản mang lại, đặc biệt là những lợi ích được nhận dạng dưới hình thức hoa lợi (fruits) của tài sản; còn abusus là quyền định đoạt tài sản, bao gồm định đoạt vật chất (tiêu dùng, tiêu huỷ,…) và định đoạt pháp lý (bán, tặng cho, để thừa kế,…).

Continue reading →

Filed under: Chiếm hữu, Quyền sở hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | Leave a comment »

QUYỀN SỞ HỮU VÀ QUYỀN CHIẾM HỮU – BÀI HỌC VỀ TÌNH HUỐNG LUẬT XA RỜI CUỘC SỐNG

Posted on 28/02/2013 by Civillawinfor

PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN – ĐẠI HỌC QUỐC GIA TPHCM

1. Dẫn nhập

Thoạt nhìn, các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS) về quyền sở hữu có nhiều nét tương đồng với các quy định cùng tính chất được ghi nhận tại các BLDS của các nước tiền tiến như Pháp, Đức, Nhật. Đặc biệt, về nội dung của quyền sở hữu, người làm luật Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (BLDS Điều 164). Sự thừa nhận đó không khác mấy so với sự nhìn nhận của người Pháp về các yếu tố đặc trưng của quyền sở hữu, như được khẳng định tại Điều 544 BLDS Napoléon: “Quyền sở hữu là quyền hưởng dụng và định đoạt tài sản một cách tuyệt đối nhất, miễn là không phạm điều cấm theo luật hoặc theo văn bản lập quy”[1]. Điểm khác biệt đáng chú ý nhất có lẽ là việc cụm từ “quyền chiếm hữu” được ghi nhận trong định nghĩa chính thức về nội dung quyền sở hữu trong BLDS Việt Nam, nhưng không thấy xuất hiện trong điều luật tương ứng của BLDS Pháp.

Tuy nhiên, chính sự khác biệt ấy đã dẫn đến sự hình thành một chế độ pháp lý về sở hữu rất đặc thù trong luật Việt Nam. Điều này khiến cho một mặt, luật Việt Nam trở nên khó hiểu đối với thế giới, mặt khác, việc thực hiện quyền sở hữu trở nên phức tạp do sự trộn lẫn các quyền năng có tính chất khác biệt trong khuôn khổ một chế định duy nhất.

2. Chiếm hữu và quyền sở hữu

2.1. Nội dung của quyền sở hữu theo luật của các nước tiền tiến

Truyền thống La Mã. Từ rất sớm, người La Mã đã phân tích được quyền sở hữu thành một tập hợp của ba nhóm quyền năng, gọi là usus, fructus và abusus[2]. Một cách ngắn gọn, usus là quyền sử dụng tài sản, quyền khai thác công năng của tài sản nhằm phục vụ cho nhu cầu của chủ thể; fructuslà quyền thu nhận những lợi ích vật chất mà tài sản mang lại, đặc biệt là những lợi ích được nhận dạng dưới hình thức hoa lợi (fruits) của tài sản; còn abusus là quyền định đoạt tài sản, bao gồm định đoạt vật chất (tiêu dùng, tiêu huỷ,…) và định đoạt pháp lý (bán, tặng cho, để thừa kế,…).

Continue reading →

Filed under: Chiếm hữu, Quyền sở hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | Leave a comment »

CƠ CHẾ MỚI VỀ THỰC HIỆN CHỨC NĂNG ĐẠI DIỆN CHỦ SỞ HỮU NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC

Posted on 08/12/2012 by Civillawinfor

PHẠM TIỄN SỸ – Vụ pháp chế, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

Nhằm đổi mới cơ chế quản lý và nâng cao hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhà nước, ngày 15/11/2012, Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 99/2012/NĐ-CP về phân công, phân cấp thực hiện các quyền, trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà nước đối với doanh nghiệp nhà nước và vốn nhà nước đầu tư vào doanh nghiệp (sau đây gọi tắt là Nghị định 99). Nghị định 99 sẽ có hiệu lực kể từ ngày 30/12/2012 và thay thế Nghị định số 132/2005/NĐ-CP ngày 20/10/2005 của Chính phủ về thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà nước đối với công ty nhà nước (sau đây gọi tắt là Nghị định 132) và Nghị định số 86/2006/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 132.

Nghị định 99 có nhiều điểm thay đổi so với Nghị định 132 và việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà nước tại các ngân hàng thương mại (NHTM) như Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank, MHB. Trong phạm vi bài viết này, tôi xin giới thiệu những thay đổi chủ yếu của cơ chế phân công, phân cấp thực hiện các quyền, trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà nước theo Nghị định 99 và một số nội dung liên quan đến lĩnh vực ngân hàng.

1. Mở rộng đối tượng doanh nghiệp áp dụng cơ chế phân công, phân cấp thực hiện các quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà nước

Khắc phục bất cập của Nghị định 132 chỉ áp dụng đối với các công ty nhà nước (doanh nghiệp mà Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ), chưa bao quát hết việc quản lý vốn đầu tư của Nhà nước tại các loại hình doanh nghiệp, nhất là trong điều kiện hiện nay, nhiều công ty nhà nước đã được cổ phần hóa, Nghị định 99 đã mở rộng phạm vi áp dụng đối với tất cả các loại hình doanh nghiệp có vốn đầu tư của Nhà nước. Theo Nghị định 99, việc phân công, phân cấp thực hiện các quyền, trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà nước được quy định đối với từng nhóm doanh nghiệp sau đây: (i) Doanh nghiệp mà Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ ; (ii) Doanh nghiệp mà Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ; và (iii) Doanh nghiệp mà Nhà nước có vốn đầu tư nhưng nắm giữ không quá 50% vốn điều lệ. Đồng thời, căn cứ vào tỷ trọng vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp, Nghị định 99 đã có các quy định phân công, phân cấp thực hiện các quyền, trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà nước phù hợp với từng nhóm doanh nghiệp.

Continue reading →

Filed under: Cổ phần hóa, LTM - Chủ thể kinh doanh | Leave a comment »

CÁI GIÁ CỦA PHÁP LUẬT

Posted on 15/11/2012 by Civillawinfor

TS. NGUYỄN VĂN PHƯƠNG (CHLB Đức)

Ở Đức, hầu hết mọi văn bản luật ban hành đều phải hạch toán tài lực thực thi, mà trước hết  là chi phí hành chính cho thực thi văn bản luật đó.

Mấy ngày qua người dân tá hỏa trước thông tin theo Nghị định 71/2012/NĐ-CP khi đi xe nếu bị phát hiện xe không chuyển tên chính chủ sẽ bị phạt 800.000 – 1.200.000 đồng đối với xe máy, và 6 triệu – 10 triệu đồng đối với ô tô. Không thể không mổ xẻ nghị định này nhất là khi nó tác động tới gần một nửa số chủ xe, bởi ước 30-45% xe lưu thông không chính chủ.
Luật pháp không có mục đích nào khác ngoài cuộc sống của mỗi người dân nhưng mục đích vì dân không phải cứ xưng lên là có. Nó chỉ trở thành hiện thực, khi và chỉ khi chính nó được sử dụng làm thước đo phân biệt đúng sai cho mọi văn bản pháp luật. Như ở Đức, năm trước, Toà án ở Herford, Westfallen, đã tuyên hủy quyết định phạt tiền của chính quyền thành phố đối với 42 lái xe quá tốc độ bị ra đa chụp được, bằng cách sử dụng thước đo “vì dân” như sau: “Máy đo tốc độ nhằm mục đích bảo đảm an toàn tính mạng tài sản cho người dân, chứ không phải công cụ nhà nước kiếm tiền phạt, mà như vậy thì văn bản luật phải quy định rõ những chỗ nào được phép đặt, như đường cua gấp, nơi che khuất, hay chỗ thường xảy ra tai nạn chẳng hạn, thông báo minh bạch để lái xe biết phòng tránh. Thay vì điều đó, chính quyền lại nhè đặt ra đa tại những chỗ có nhiểu xe chạy qúa tốc độ, nghĩa là kiếm tiền bằng cách trục lợi luật pháp”.
Trong khi đó, Thượng tá Tạ Văn Ký, Phó trưởng phòng CSGT, CATP Hà Nội giải thích mục đích phạt người đi xe không chuyển đổi tên chính chủ, chỉ đơn thuần: “Qua kiểm tra đã phát hiện nhiều chủ phương tiện mua, bán xe ô tô, mô tô, xe máy chưa làm thủ tục sang tên, chuyển quyền sở hữu theo quy định; làm thất thu thuế của Nhà nước và gây khó khăn cho công tác quản lý, điều tra giải quyết các vụ án hình sự, tai nạn giao thông cũng như xử lý vi phạm hành chính về trật tự an toàn giao thông”. Để đạt mục đích đó, ông “đang chỉ đạo CBCS… tập trung tăng cường phát hiện, lập biên bản xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm”, và thi hành triệt để, “sáng 10/11, CSGT Thành phố Hà Nội đã triển khai toàn bộ lực lượng, tuần tra kiểm soát hướng dẫn giao thông và xử phạt các trường hợp vi phạm. Gắt gao tới mức, “đối với những người mượn xe thì cần phải có giấy ủy quyền của chủ phương tiện hoặc phải chứng minh được chủ phương tiện là ai, như cần phải có sổ hộ khẩu, giấy chứng minh hoặc giấy khai sinh”. Kiên quyết đến độ, “việc đăng ký xe sau 30 ngày mua bán thì phải sang tên đổi chủ, sau 30 ngày đó nếu không làm thủ tục này, khi CSGT phát hiện sẽ tiến hành xử phạt”. Bất chấp vi phạm quyền giấy tờ riêng tư về khai sinh, hộ khẩu, vi phạm luật dân sự được ủy quyền sử dụng tài sản, đánh đồng mọi hoàn cảnh đa dạng của người dân, cả nhà chung nhau một xe, mượn xe, cho dùng tạm, cho thuê xe, mua bán chưa chính thức…, dẫn tới bị o ép nhiêu khê, mất thời gian công sức của người lái, phải mang và giữ gìn giấy tờ người khác, và bất khả thi khi xác thực tại chỗ, buộc ai không chịu đựng được hoặc cùng đường đành đút lót cho được việc.

Continue reading →

Filed under: 2. VẬT QUYỀN, CÁC VẤN ĐỀ XÃ HỘI | 3 Comments »

XÁC ĐỊNH SỞ HỮU TẦNG HẦM NHÀ CHUNG CƯ

Posted on 08/07/2012 by Civillawinfor
LS. TRƯƠNG THANH ĐỨC – Chủ tịch Công ty Luật BASICO

Việc tầng hầm của nhà chung cư là sở hữu chung hay riêng vẫn chưa thật rõ, nên đã dẫn đến nhiều vụ tranh chấp về sở hữu với tầng hầm.

1. Đòi hỏi chính đáng về quyền sở hữu tầng hầm:

Vấn đề tranh chấp nhức nhối nhất liên quan đến chung cư là tranh chấp về quyền sở hữu tầng hầm nhà chung cư. Không bàn đến tầng hầm khác, mà chỉ nói về tầng hầm để xe. Về nguyên tắc tối thiểu, nhà ở phải có chỗ để xe. Nhà chung cư, nhất với căn hộ hàng trăm mét vuông, thì không thể thiếu những phần diện tích thuộc về công năng tối thiểu như tầng hầm làm chỗ để xe. Vậy tầng hầm thuộc sở hữu chung của người mua căn hộ hay của chủ đầu tư thì mới hợp lý?

Nếu chủ đầu tư cho thuê nhà, thì đương nhiên tầng hầm để xe thuộc sở hữu của họ. Còn nếu chủ đầu tư bán nhà, thì tầng hầm để xe phải thuộc sở hữu của người mua. Chủ đầu tư nào bán căn hộ nhưng vẫn cố tình giữ lại quyền sở hữu tầng hầm để xe cho mình, thì không khác nào muốn giữ lại sở hữu lối đi, hành lang, cầu thang đi vào căn hộ.

Ở nhà chung cư, thì kiểu gì cũng phải trả chi phí cho việc trông xe. Ai đứng ra trông xe không quan trọng. Khác nhau cơ bản ở chỗ, khoản thu từ việc giữ xe ấy vào túi nhà đầu tư hay quay trở lại bù đắp cho chi phí vận hành chung cư. Nếu thuộc trường hợp thứ 2 thì giá cả trông xe không thật sự quan trọng, vì tiền chỉ từ túi nọ sang túi kia của chính người dân trong chung cư.

Về phía người mua nhà, không có ai muốn mua căn hộ lại không kèm theo quyền sở hữu tầng hầm để xe.

Về phía chủ đầu tư, không có chủ đầu tư bình thường nào lại bỏ vốn đầu tư rất lớn vào tầng hầm để nuôi hy vọng thu hồi vốn sau vài chục năm bằng việc nhặt nhạnh từng đồng tiền trông giữ xe. Lẽ thường, chủ đầu tư phải phân bổ toàn bộ chi phí xây dựng chung cư, trong đó có phần tầng hầm để xe vào diện tích căn hộ. Bán hết (hoặc gần hết) phần diện tích nhà, thì không có lý do gì để giữ lại tầng hầm, là một phần công năng, tiện ích không thể thiếu, buộc phải kèm theo để phục vụ mục đích của người mua căn hộ chung cư. Nếu chủ đầu tư cứ cố tình giành quyền sở hữu tầng hầm cho riêng mình, thì đó là một sự gian lận, lừa dối khách hàng, vi phạm cả pháp luật và đạo lý.

Continue reading →

Filed under: Quyền sở hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005, Vật quyền khác | 7 Comments »

CÔNG VĂN SỐ 91/TANDTC-KHXX NGÀY 28 THÁNG 6 NĂM 2011 CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO VỀ VIỆC ÁP DỤNG NGHỊ QUYẾT SỐ 1037/2006/NQ-UBTVQH11 NGÀY 27 THÁNG 7 NĂM 2006 CỦA ỦY BAN THƯỜNG VỤ QUỐC HỘI

Posted on 11/06/2012 by Civillawinfor

Kính gửi:

– Tòa án nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
– Tòa án nhân dân các huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

Từ ngày Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH1 ngày 27 tháng 7 năm 2006 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia, có hiệu lực (sau đây gọi tắt là Nghị quyết số 1037), hầu hết Tòa án các cấp đã áp dụng đúng các quy định trong Nghị quyết. Tuy nhiên qua hoạt động giám đốc, kiểm tra của các Tòa chuyên trách Tòa án nhân dân tối cao, thì thấy còn có Tòa án nhận thức chưa đầy đủ về phạm vi áp dụng của Nghị quyết dẫn đến có trường hợp phải áp dụng Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20 tháng 8 năm 1998 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991 (sau đây gọi tắt là Nghị quyết số 58) thì lại. Áp dụng Nghị quyết số 1037 và có trường hợp Tòa án phải áp dụng Nghị quyết số 1037 để giải quyết thì lại không áp dụng… Để thi hành đúng và thống nhất các quy định của Nghị quyết số 1037 nêu trên, Tòa án nhân dân tối cao có ý kiến như sau:

Tại Điều 1 Nghị quyết số 1037 đã quy định về phạm vi áp dụng Nghị quyết là:

"1. Nghị quyết này được áp dụng để giải quyết các giao dịch dân sự về nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia, bao gồm:

a) Thuê nhà ở;

b) Mượn nhà ở, ở nhờ nhà ở;

c) Mua bán nhà ở;

d) Đổi nhà ở,

đ) Tặng cho nhà ở;

e) Thừa kế nhà ở;

Continue reading →

Filed under: Quyền sở hữu, VB Pháp luật dân sự | Leave a comment »

CÔNG VĂN SỐ 141/TCNDTC-KHXX NGÀY 21/9/2011 CỦA CHÁNH ÁN TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO: MỘT VĂN BẢN CHỨA QUY PHẠM PHÁP LUẬT VỚI NHIỀU NẾP MÒN XẤU

Posted on 02/04/2012 by Civillawinfor

LS. QUÁCH TÚ MẪN – Công ty Luật hợp danh Danh & Cộng sự

Ngày 21/9/2011, Chánh án Toà án Nhân dân Tối cao đã ban hành Công văn số 141/TANDTC-KHXX (công văn số 141) hướng dẫn về thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Nhận thấy công văn số 141 mang nhiều điểm trái pháp luật, không khoa học và không phục vụ cộng đồng nên Công ty Luật hợp danh Danh & Cộng sự đã có văn bản kiến nghị Chánh án toà án nhân dân tối cao kiểm tra và xử lý.

Bài viết này gồm hai phần, phần phân tích công văn số 141 và phần nội dung kiến nghị.

I. Công văn số 141: Nội dung và những vấn đề pháp lý, kinh tế xã hội.

1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

Công văn số 141 nhận định rằng “các giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy đăng ký xe mô tô, xe máy; Giấy đăng ký xe ô tô…) không phải là “giấy tờ có giá” quy định tại Điều 163 của Bộ Luật Dân sự năm 2005”.

Nhận định trên chỉ dựa vào điểm 8 Điều 6 luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010 “Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”.

Chỉ chứng minh các giấy tờ này không phải là “giấy tờ có giá”, công văn số 141 làm người đọc hết sức phân vân, không rõ theo quy định bộ luật dân sự 2005, các giấy này là gì, có phải là tài sản hay không.

Cơ sở pháp lý về “giấy tờ có giá” của công văn số 141 cũng không thuyết phục. Thật vậy, phạm vi điều chỉnh luật Ngân hàng Nhà nước (1) chỉ giới hạn trong “quy định về tổ chức và hoạt động của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam” và không bao quát, điều chỉnh hết mọi quan hệ dân sự.

Continue reading →

Filed under: Quyền sở hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005, TTDS - Quan điểm của Tòa án và về Tòa án | 47 Comments »

SỞ HỮU TẬP THỂ GÓC NHÌN TỪ PHÁP LUẬT VỀ HỢP TÁC XÃ

Posted on 30/03/2012 by Civillawinfor

THS. DƯƠNG MỸ AN – Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Kinh tế Tp.HCM

Hiến pháp 1992 quy định có ba chế độ sở hữu là cơ sở của toàn bộ hệ thống kinh tế quốc dân, trong đó sở hữu tập thể (cùng với sở hữu toàn dân) là nền tảng của chế độ sở hữu. Theo tư duy truyền thống, điều này đồng nghĩa với sở hữu tập thể là một trong hai chế độ sở hữu quan trọng nhất đối với tư liệu sản xuất được Nhà nước bảo hộ và khuyến khích phát triển lâu dài, có tính định hướng chiến lược trong xây dựng và phát triển kinh tế. Trên cơ sở Hiến pháp, các đạo luật cụ thể hóa nguyên tắc này thông qua chế định hình thức sở hữu tập thể và loại hình hợp tác xã. Nhằm góp phần làm sáng tỏ khái niệm, ý nghĩa của sở hữu tập thể, bài viết sau đây xin trao đổi vài ý kiến về sở hữu tập thể thông qua pháp luật hiện hành về hợp tác xã.

Sở hữu tập thể trong luật thực định:

Trong khoa học pháp lý, sở hữu là khái niệm gắn liền với tài sản, chỉ xác lập trên tài sản – vật chất hoặc trí tuệ. Để có cơ chế thực hiện các quyền luật định, người ta thường quan tâm chủ sở hữu là một hay nhiều người khác nhau, từ đó có sự phân biệt giữa sở hữu một chủ với sở hữu nhiều chủ. Bộ luật dân sự nước ta có lẽ đã liệt kê các hình thức sở hữu theo hướng tiếp cận này, ngoài căn cứ vào chế độ sở hữu mà Hiến pháp đã ghi nhận. Sở hữu một chủ gồm có sở hữu tư nhân, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức xã hội…; sở hữu nhiều chủ gọi là sở hữu chung. Theo như tên gọi, có thể hình dung chủ sở hữu tập thể đối với tài sản không phải một cá nhân; tuy nhiên, không loại trừ tài sản ấy được sở hữu bởi duy nhất một thực thể pháp lý được tạo lập bởi nhiều người. Cho nên vấn đề trước hết cần làm rõ là: sở hữu tập thể là sở hữu nhiều chủ hay một chủ?

Nhìn từ góc độ của luật dân sự, sở hữu tập thể được hiểu là hình thức sở hữu mà chủ sở hữu là một tổ chức kinh tế (hợp tác xã hoặc một hình thức kinh tế tập thể ổn định khác) được dựng nên bởi một tập hợp cá thể hoặc hộ có nhu cầu chung hoặc có những khó khăn giống nhau trong cuộc sống, nghề nghiệp; tự nguyện hợp tác, tương trợ để cùng nhau giải quyết thông qua chung sức, chung vốn làm kinh tế [1]. Vì có chủ là tổ chức nên không thể nhầm lẫn giữa sở hữu tập thể với sở hữu tư nhân mà chủ là một cá nhân. Sở hữu tập thể cũng khác hẳn với các hình thức sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp… vì tài sản thuộc sở hữu tập thể phải được sử dụng cho hoạt động kinh tế, để tạo ra sản phẩm hoặc dịch vụ.

Continue reading →

Filed under: Quyền sở hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | Leave a comment »

NHU CẦU SỬA ĐỔI QUY ĐỊNH CỦA HIẾN PHÁP NĂM 1992 VỀ SỞ HỮU TOÀN DÂN

Posted on 29/03/2012 by Civillawinfor

PGS.TS. PHẠM DUY NGHĨA – Trưởng Khoa Luật, ĐHKT TPHCM

I. Tổng quan về sở hữu toàn dân

Hiếm có quốc gia nào trên thế giới này mất công phân loại ra vô số loại hình sở hữu và ghi nhận chúng trong một bản Hiến pháp như ở nước ta. Về cơ bản, tư hữu là một quyền thiêng liêng, một nhân quyền cơ bản, là người ai cũng mặc nhiên được hưởng, nhà nước cam kết bảo vệ nhân quyền, tức là trước hết bảo vệ là các quyền tư hữu về tư liệu sản xuất. Vì lẽ đó, các quyền này thường không xuất hiện trong một bản hiến văn nếu được hiểu là một khế ước cương tỏa quyền lực của chính quyền. Sở hữu tư của cá nhân, của một công ty hay của một quốc gia đều có tính loại trừ có thể so sánh được với nhau. Sự phân biệt sở hữu theo loại hình chủ thể là một việc làm ít ý nghĩa về pháp lý và ít mang tính khái quát. Có thể tuân theo tư duy như vậy, xét về chế độ sở hữu, bản HP 1946 duy nhất chỉ có một Điều 12 quy định “quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm”.

Khái niệm sở hữu toàn dân đã xuất hiện như một sản phẩm của ý thức hệ, của triết học và kinh tế chính trị học hơn là từ truyền thống cổ điển của dân luật. Xóa bỏ tư hữu, những người ta cho rằng cần tạo ra một nền tảng sở hữu xã hội mới về các tư liệu sản xuất, đối lập với quan niệm về sở hữu của chủ nghĩa tư bản, một hệ thống quan hệ sở hữu XHCN được xây dựng, nền tảng của nó là sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu cá nhân về các vật dụng có tính chất tiêu dùng.

Khái niệm sở hữu toàn dân có vẻ đã được du nạp chính thức vào Việt nam từ Hiến pháp 1959, tuy nhiên sự ghi nhận chưa thật chắc chắn. Điều 11 HP 1959 ghi nhận: “Ở nước Việt Nam dân chủ cộng hòa trong thời kỳ quá độ, các hình thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất hiện nay là: hình thức sở hữu của nhà nước tức là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc”. Điều này chỉ liệt kê, không định nghĩa các loại sở hữu, trong đó khái niệm sở hữu của nhà nước được định nghĩa tức là của toàn dân. Điều 12 của bản Hiến pháp 1959 bắt đầu tuyên bố kinh tế quốc doanh, hầm mỏ, sông ngòi, rừng cây, đất hoang, tài nguyên khác mà pháp luật quy định của nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân.

Cho đến HP 1980, dường như tư tưởng XHCN về cách mạng về quan hệ sản xuất đã được thể hiện thành đường lối công khai trong Hiến pháp, phạm vi của sở hữu toàn dân đã được nới rộng ra tất cả các nguồn tài nguyên kinh tế quan trọng của quốc gia, xem §19 HP 1980.

Continue reading →

Filed under: Nhà nước và nền KTTT, Quyền sở hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | Leave a comment »

QUYỀN SỞ HỮU ĐẤT ĐAI TRONG HIẾN PHÁP 1992 SỬA ĐỔI?

Posted on 20/03/2012 by Civillawinfor

NGUYỄN SỸ PHƯƠNG

Việc hạn điền hết vào năm 2013 sau 20 năm sử dụng đất nông nghiệp hiện chưa có tiền lệ giải quyết, đang trở thành nan đề sừng sững trước mắt cả người dân lẫn chính quyền, liên quan trực tiếp tới 3 phạm trù luật học: Hiến pháp, Đất đai, Quyền sở hữu, trong 3 mối quan hệ, Hiến pháp – Đất đai, Hiến pháp – Quyền sở hữu, Quyền sở hữu – Đất đai.

I. Hiến định quyền sở hữu và đất đai trên cơ sở nào?

Trong luật học, quyền sở hữu, bất kỳ sở hữu gì, đều được cấu thành bởi 3 quyền: Quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng. Quyền chiếm hữu đất được thể hiện trên văn bản nhà nước xác định toạ độ, độ lớn mảnh đất đó, có tên điạ chỉ cá nhân hoặc pháp nhân sở hữu nó, cũng đồng nghĩa với xác lập trách nhiệm pháp lý chủ sở hữu đó đối với nó, như ở Đức được đưa cả vào Hiến pháp, quy định tại Điều 14, khoản 2: “Sở hữu phải chịu trách nhiệm, và khi sử dụng nó phải đồng thời vì lợi ích chung“. Quyền định đoạt là hệ dẫn của quyền chiếm hữu, bao gồm: thừa kế, hiến tặng, thế chấp, mua bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê… Quyền sử dụng có thể được chủ sở hữu khai thác hoặc chuyển cho người hay pháp nhân khác, nhưng họ hoàn toàn không có quyền chiếm hữu và định đoạt. Nhờ 2 quyền trên, tài sản sở hữu mới có thể thoả mãn nhu cầu sử dụng của chủ sở hữu, hoặc sinh lợi, và luôn được bảo tồn.
Ở những quốc gia xây dựng trên nền tảng kinh tế thị trường, dưới góc độ nhân quyền, sở hữu được coi là quyền cơ bản của con người, nghĩa là “tạo hóa cho họ những quyền đó, không ai, (nhà nước gì), có thể bác bỏ được“. Về mặt kinh tế, không có quyền sở hữu, không thể mua bán, tài sản không thể sinh lợi, không còn cả khái niệm lợi nhuận lẫn nền kinh tế thị trường, bởi mua bán được định nghĩa là chuyển quyền sở hữu từ người bán sang người mua. Về mặt xã hội, xuất phát từ sở hữu gắn với trách nhiệm, ở các quốc gia đã phát triển, tài sản cho tặng thừa kế đều bị đánh thuế, tỷ phú sở hữu hàng triệu thậm chí tỷ đô la lãi mỗi năm có thể phải đóng thuế thu nhập tới chừng nửa số đó, còn phải đóng tiếp mọi khoản bảo hiểm cho tài sản của mình, và có thể gánh tới nửa phí bảo hiểm cho người lao động của họ, để san sẻ bảo đảm cuộc sống của người làm thuê chỉ đủ khả năng đóng chừng 1 nửa bảo hiểm an sinh cho mình. Sở hữu đất, dù ai sử dụng hay bỏ hoang, hàng tháng còn phải đóng tiền thuế đất, phí thoát nước mưa, phí thuê cắt cỏ, dọn tuyết, phí bảo hiểm bồi thường thiệt hại khi ngộ nhỡ có người qua đó bị tai nạn…, nhiều tới mức tính ra như ở Đức chỉ cần sau dăm bảy chục năm bỏ hoang, tiền bán đất không bù đủ. Nghĩa là sở hữu không phải chỉ có mỗi lợi, mà có thể bị thiệt hại bởi trách nhiệm; nếu không đủ khả năng gánh chịu, không thể sở hữu. Nước Đức không thiếu chủ đất từ chối quyền sở hữu bằng cách bán 1 Euro hoặc giao lại nhà nước để khỏi đóng phí tổn theo trách nhiệm. Với tư cách là quyền cơ bản, sở hữu trong nền kinh tế thị trường, vì vậy, vừa là mục đích nhằm thoả mãn nhu cầu sử dụng, vừa là động lực, nền tảng kinh doanh sinh lợi, giàu có cá nhân, và thịnh vượng quốc gia, phải được luật pháp bảo đảm. Xuất phát từ đó, quyền sở hữu (bao gồm cả đất đai), được nhà nước họ mặc nhiên thừa nhận, như bất kỳ quyền cơ bản nào, vốn được họ coi là giá trị phổ quát của nhân loại, không thay đổi bởi đảng cầm quyền, nói cách khác không mang tính chính trị; Hiến pháp, vì vậy, không nhất thiết phải quy định chi tiết, có thể chỉ ở 1 câu, như Đức quy định tại Chương I Quyền cơ bản, Điều 14, khoản 1, câu 1: “Sở hữu và quyền thừa kế được bảo đảm“. Thậm chí có Hiến pháp chỉ đưa ra tình huống ngoại trừ nhà nước được phép can thiệp, còn người dân được hoàn toàn tự do thực hiện quyền sở hữu của mình, như Hiến pháp Mỹ quy định tại Tu Chính án V, câu cuối cùng: “Sở hữu tư nhân không được phép chiếm đoạt vì mục đích công, nếu không được bồi thường thoả đáng“, mà không cần hiến định trực tiếp nó như Đức.

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI, Quyền sở hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | 5 Comments »

Xác lập quyền tài sản của nông dân VỚI ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Posted on 10/11/2011 by Civillawinfor

PHẠM DUY NGHĨA

Quá trình phi tập trung quyền tài sản với đất đai đang diễn ra mạnh mẽ và khó mà cưỡng lại được theo xu thế quay trở lại của nền kinh tế thị trường, bởi nó khuyến khích toàn dân nỗ lực làm sinh sôi nảy nở quyền tư hữu, tạo động lực mạnh mẽ để quốc gia giàu mạnh. Tuy nhiên, với Luật Đất đai hiện nay  so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp được bảo hộ kém hơn, quyền sử dụng đất của nông dân dễ bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định. Vì vậy cần xác lập công bằng đối với các chủ sử dụng đất, nhất là nông dân, bảo hộ tốt hơn các quyền tài sản chính đáng của họ đối với đất nông nghiệp.

Tầm quan trọng của sở hữu đất đai

Sở hữu đất đai có lẽ là phần trọng yếu nhất của luật tài sản của mỗi quốc gia, bởi đất là nơi người ta sống, canh tác, kinh doanh, đất là tư bản, là của cải để dành, là di sản nối liền tiền nhân với hậu thế. Từ điền sản trong Quốc triều hình luật tới vật quyền trong Dân luật 1931, không có gì là ngạc nhiên khi các quy định về sở hữu đất đai chiếm phần trang trọng bậc nhất trong các quy định về tài sản.
Từ năm 1945 cho đến nay, mọi chính sách kinh tế, thành hay bại, đều liên quan trực tiếp đến chính sách đất đai. “Người cày có ruộng” đã là một chủ trương giúp Việt Minh trở thành một thế lực lãnh đạo xã hội nông dân Việt Nam. Nhưng ngược lại, “kế hoạch hóa tập trung”, “cải tạo XHCN” và “quốc hữu hóa đất đai” đã đẩy quốc gia vào tình cảnh trì trệ. Cùng tắc biến, “khoán 10”, tên gọi tắt thông dụng của Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị Đảng CSVN thông qua ngày 05/08/1988 đã dần trả lại quyền tự do canh tác cho nông dân trên mảnh đất của họ, sự tự do ấy đã cứu quốc gia thoát khỏi hiểm họa kiệt quệ.
Luật Đất đai như một biên sử tỷ mỷ ghi lại một cách trung thành những biến đổi kinh tế và chính trị trên đất nước chúng ta. Từ Luật Đất đai 1987, sửa đổi liên tục trong các năm 1993, 1998, 2003, trong hơn hai thập kỷ qua bốn đạo luật và hệ thống ngày càng phình rộng các văn bản dưới luật về đất đai đã góp phần làm cho 70 triệu mảnh ruộng của 14 triệu nông hộ, hàng trăm triệu ô thửa đất ở, đất kinh doanh và căn hộ của cá nhân, doanh nghiệp đã dần dần rõ chủ. Minh định quyền định đoạt của các chủ nhân trên từng ô thửa đất có lẽ là một chủ đề đáng thảo luận bậc nhất thời nay.

Sáu quyền định đoạt của Nhà nước

Theo Luật Đất đai 2003, với tư cách đại diện cho sở hữu toàn dân, Nhà nước giữ 6 quyền định đoạt quan trọng dưới đây đối với đất đai: Thứ nhất, ấn định mục đích sử dụng cho các ô, thửa đất thông qua quy hoạch; Thứ hai, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thứ ba, quyết định giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân và tổ chức; Thứ tư, thu hồi đất đã giao hoặc cho thuê; Thứ năm, ấn định các hạn chế về thời gian và hạn mức đối với việc giao đất hoặc cho thuê đất; Thứ sáu, định giá đất.

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI, Quyền sở hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | 3 Comments »

XÁC LẬP QUYỀN TÀI SẢN CỦA NÔNG DÂN VỚI ĐẤT NÔNG NGHIỆP

Posted on 10/11/2011 by Civillawinfor

PHẠM DUY NGHĨA

Quá trình phi tập trung quyền tài sản với đất đai đang diễn ra mạnh mẽ và khó mà cưỡng lại được theo xu thế quay trở lại của nền kinh tế thị trường, bởi nó khuyến khích toàn dân nỗ lực làm sinh sôi nảy nở quyền tư hữu, tạo động lực mạnh mẽ để quốc gia giàu mạnh. Tuy nhiên, với Luật Đất đai hiện nay  so với đất ở, nhất là đất ở đô thị, quyền tài sản của các nông hộ đối với đất nông nghiệp được bảo hộ kém hơn, quyền sử dụng đất của nông dân dễ bị thu hồi với mức giá do Nhà nước ấn định. Vì vậy cần xác lập công bằng đối với các chủ sử dụng đất, nhất là nông dân, bảo hộ tốt hơn các quyền tài sản chính đáng của họ đối với đất nông nghiệp.

Tầm quan trọng của sở hữu đất đai

Sở hữu đất đai có lẽ là phần trọng yếu nhất của luật tài sản của mỗi quốc gia, bởi đất là nơi người ta sống, canh tác, kinh doanh, đất là tư bản, là của cải để dành, là di sản nối liền tiền nhân với hậu thế. Từ điền sản trong Quốc triều hình luật tới vật quyền trong Dân luật 1931, không có gì là ngạc nhiên khi các quy định về sở hữu đất đai chiếm phần trang trọng bậc nhất trong các quy định về tài sản. 
Từ năm 1945 cho đến nay, mọi chính sách kinh tế, thành hay bại, đều liên quan trực tiếp đến chính sách đất đai. “Người cày có ruộng” đã là một chủ trương giúp Việt Minh trở thành một thế lực lãnh đạo xã hội nông dân Việt Nam. Nhưng ngược lại, “kế hoạch hóa tập trung”, “cải tạo XHCN” và “quốc hữu hóa đất đai” đã đẩy quốc gia vào tình cảnh trì trệ. Cùng tắc biến, “khoán 10”, tên gọi tắt thông dụng của Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị Đảng CSVN thông qua ngày 05/08/1988 đã dần trả lại quyền tự do canh tác cho nông dân trên mảnh đất của họ, sự tự do ấy đã cứu quốc gia thoát khỏi hiểm họa kiệt quệ. 
Luật Đất đai như một biên sử tỷ mỷ ghi lại một cách trung thành những biến đổi kinh tế và chính trị trên đất nước chúng ta. Từ Luật Đất đai 1987, sửa đổi liên tục trong các năm 1993, 1998, 2003, trong hơn hai thập kỷ qua bốn đạo luật và hệ thống ngày càng phình rộng các văn bản dưới luật về đất đai đã góp phần làm cho 70 triệu mảnh ruộng của 14 triệu nông hộ, hàng trăm triệu ô thửa đất ở, đất kinh doanh và căn hộ của cá nhân, doanh nghiệp đã dần dần rõ chủ. Minh định quyền định đoạt của các chủ nhân trên từng ô thửa đất có lẽ là một chủ đề đáng thảo luận bậc nhất thời nay.

Sáu quyền định đoạt của Nhà nước

Theo Luật Đất đai 2003, với tư cách đại diện cho sở hữu toàn dân, Nhà nước giữ 6 quyền định đoạt quan trọng dưới đây đối với đất đai: Thứ nhất, ấn định mục đích sử dụng cho các ô, thửa đất thông qua quy hoạch; Thứ hai, quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Thứ ba, quyết định giao đất, cho thuê đất cho các cá nhân và tổ chức; Thứ tư, thu hồi đất đã giao hoặc cho thuê; Thứ năm, ấn định các hạn chế về thời gian và hạn mức đối với việc giao đất hoặc cho thuê đất; Thứ sáu, định giá đất.

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI, Quyền sở hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | 3 Comments »

ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VẤN ĐỀ MINH BẠCH HÓA THÔNG TIN VỀ TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

Posted on 01/11/2011 by Civillawinfor

HỒ QUANG HUY – Cục Đăng ký Quốc gia Giao dịch Bảo đảm, Bộ Tư pháp

Một trong những vấn đề quan trọng khi nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản ở nước ta chính là phải xác định được đúng bản chất của hoạt động đăng ký bất động sản để có phương pháp điều chỉnh phù hợp, đồng thời cần phải đánh giá được tính minh bạch của thông tin về bất động sản để từ đó đề xuất các giải pháp giúp thị trường bất động sản vận hành an toàn, công khai.

1. Bản chất của đăng ký bất động sản

1.1. Bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất

Một trong các vấn đề hiện còn có nhiều ý kiến tranh luận giữa các chuyên gia pháp lý, các nhà hoạch định chính sách là bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất. Theo đó, (i) loại quan điểm thứ nhất cho rằng, quyền năng của người sử dụng đất có từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận), (ii) loại quan điểm thứ hai cho rằng, quyền năng của người sử dụng đất có từ thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định giao đất, cho thuê đất và người sử dụng đất đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đất đai.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền năng sau khi đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận, đồng thời các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi có sự đồng ý (chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua việc chỉnh lý hồ sơ địa chính. Do vậy, đăng ký quyền sử dụng đất được hiểu là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Người sử dụng đất để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thì bắt buộc phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, theo chúng tôi, đất đai tuy thuộc sở hữu toàn dân và quyền sử dụng đất của người dân là quyền “phái sinh”, nhưng để có thể hiểu rõ bản chất của đăng ký quyền sử dụng đất, chúng ta cần gắn hoạt động đăng ký với từng loại thị trường quyền sử dụng đất (thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp). Theo đó, đối với thị trường sơ cấp (quan hệ giữa Nhà nước với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất) thì việc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức một văn bản hành chính đã làm “phát sinh” quyền của người sử dụng đất và người sử dụng đất nếu có nhu cầu thực hiện các giao dịch (ví dụ: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…) thì tiến hành đăng ký để quyền sử dụng đất có đủ điều kiện tham gia thị trường thứ cấp. Đối với thị trường thứ cấp (quan hệ giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau) thì quyền sử dụng đất chuyển cho bên nhận chuyển quyền từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, còn việc đăng ký biến động về sử dụng đất (chỉnh lý biến động) chỉ nhằm ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, cá nhân với nhau và giúp công khai hoáquyền của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất với người thứ ba.

Continue reading →

Filed under: 2. VẬT QUYỀN, SỬA ĐỔI BLDS 2005, Tài sản | Leave a comment »

ĐÒI LẠI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN CẦN ĐẾN ĐÂU?

Posted on 12/10/2011 by Civillawinfor

ĐÔNG QUANG

Giấy tờ có giá là gì?. Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản có phải là giấy tờ có giá? Khi bị người khác chiếm giữ các loại giấy tờ này thì có quyền yêu cầu Tòa giải quyết?

Thời gian qua, nhiều ý kiến thắc mắc “Giấy tờ có giá” là gì?. Các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản do người khác đang chiếm giữ (như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy đăng ký xe máy, xe ô tô…) có phải là yêu cầu trả lại “Giấy tờ có giá” không?. Nếu yêu cầu Tòa án giải quyết thì Tòa có thụ lý?. Về vấn đề này, TANDTC vừa có văn bản số 141/TANDTC-KHXX hướng dẫn khá cụ thể.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không phải là giấy tờ có giá

Tại Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Theo điểm 8, Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010, giấy tờ có giá là “bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”.

Căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành thì giấy tờ có giá bao gồm: Hối phiếu đòi nợ, hối phiếu nhận nợ, séc, công ụ chuyển nhượng khác được quy định tại Điều 1 Luật Các công cụ chuyển nhượng năm 2005; Trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, kỳ phiếu, cổ phiếu được quy định tại điểm c, khoản 1, Điều 4 của Pháp lệnh ngoại hối năm 2005; tín phiếu, hối phiếu, trái phiếu, công trái và các công cụ khác làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ được quy định tại điểm 16, Điều 3 Luật Quản lý nợ công 2009; các loại chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ; quyền mua cổ phần, chứng quyền, quyền chọn mua, quyền chọn bán, hợp đồng tương lai, nhóm chứng khoán hoặc chỉ số chứng khoán; hợp đồng góp vốn đầu tư; các loại chứng khoán khác do Bộ Tài chính quy định) được quy định tại khoản 1 Điều 6 của Luật Chứng khoán; trái phiếu doanh nghiệp được quy định tại Điều 2 của Nghị định số 52/2006/NĐ-CP của Chính phủ về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Continue reading →

Filed under: Chiếm hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005, Tài sản | 2 Comments »

KHÁI NIỆM SỞ HỮU ĐẤT TOÀN DÂN THỜI KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

Posted on 15/09/2011 by Civillawinfor

LÊ VĂN TỨ

Để việc sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai hiệu quả, thiết nghĩ việc đầu tiên cần làm là xem thử Hiến pháp nước ta quy định như thế nào về đất đai qua từng thời kỳ.

Để trả lời câu hỏi này, cần đối chiếu hai điều liên quan đến chế độ đất đai trong mỗi bản hiến pháp. Có thể thấy điều 19 Hiến pháp 1980 và điều 17 Hiến pháp 1992 đều thống nhất khẳng định chế độ sở hữu đất toàn dân về đất đai. Nhưng điều 18 Hiến pháp 1992 có khác so với điều 20 Hiến pháp 1980.

Theo điều 20 Hiến pháp 1980: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm. Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật…”. Với quy định như vậy, có thể hiểu người sở hữu đất (toàn dân) đã ủy toàn quyền cho Nhà nước. Vì toàn bộ nền kinh tế đã công hữu hóa, nên Nhà nước không chỉ quản lý xã hội với tư cách cơ quan quyền lực, mà còn thông qua cơ chế kế hoạch hóa, trực tiếp quản lý toàn bộ nền kinh tế quốc dân, trong đó có đất đai. Trong thời kỳ này, đất đai chỉ được giao cho các xí nghiệp quốc doanh và hợp tác xã sử dụng, do đó mọi biến động trong sử dụng đất đều nằm trong khuôn khổ chế độ công hữu do Nhà nước thống nhất quản lý.

Xin dẫn tiếp điều 18 Hiến pháp 1992: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.

Có thể thấy hai điểm khác biệt giữa điều 18 Hiến pháp 1992 với điều 20 Hiến pháp 1980:

1) Theo Hiến pháp 1992, Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, trong khi Hiến pháp 1980 chỉ cho người đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng (nếu Nhà nước chưa có quyết định gì khác, cũng có nghĩa là đất có thể bị thu lại).

Continue reading →

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI, Nhà nước và nền KTTT, Quyền sở hữu | 2 Comments »

GIẢI QUYẾT XUNG ĐỘT GIỮA TÊN MIỀN VÀ THƯƠNG HIỆU THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Posted on 01/09/2011 by Civillawinfor

LS. LÊ QUANG VINH – Công ty luật BROSS & PARTNERS

Tên miền có giá không kém một thương hiệu tốt.

Trên thế giới cho đến năm 2004 đã ghi nhận được một số giao dịch chào bán tên miền với giá đắt nhất như sau:
Tên miền Business.com giá 7.5 triệu USD (tháng 12/1999)
Tên miền AsSeenOnTv.com giá 5.1 triệu USD (tháng 1/2000)
Tên miền Altavista.com có giá 3.3 triệu USD (tháng 8/1998)
Tên miền CreditCards.com có giá 2.75 triệu USD (tháng 7/2004)

Tên miền là gi?

Tên miền xuất phát từ thuật ngữ tiếng Anh “Domain Names” (thường được viết tắt là DN) là tên được sử dụng để định danh các điạ chỉ trên Internet. Internet gồm một mạng lưới hàng nghìn các mạng máy tính độc lập có chứa hàng triệu máy chủ cung cấp thông tin. Trường hợp muốn lấy thông tin hoặc trao đổi thông tin dưới dạng email, chia sẻ hình ảnh hoặc tác phẩm âm nhạc từ một máy chủ cụ thể, người sử dụng phải biết chính xác địa chỉ internet của máy chủ đó thì mới có thể thực hiện được công việc này. Địa chỉ của máy chủ được biểu thị bằng một dãy số duy nhất gọi là giao thức Protocol (địa chỉ IP). Ví dụ địa chỉ IP của nhà cung cấp dịch vụ tìm kiếm khổng lồ GOOGLE INC là 209.85.129.18. Tuy nhiên, việc biểu thị địa chỉ IP bằng dãy số khiến người sử dụng không thể nhớ được, vì vậy, người ta đã nghĩ ra cách biến địa chỉ IP đó thành một tên miền có thể nhớ được. Chẳng hạn như trường hợp GOOGLE.COM, người sử dụng chỉ cần nhớ tên miền GOOGLE.COM mà không cần phải nhớ địa chỉ 209.85.129.18 vì trên mỗi máy chủ đã cài đặt sẵn một công cụ chuyển đối tự động từ GOOGLE.COM thành dãy số ứng với địa chỉ IP 209.85.129.18.

Các loại tên miền và cấu trúc của nó

Tên miền bao gồm tên miền quốc tế dùng chung (generic top level domain) viết tắt là gTLD (ví dụ: .COM) và tên miền quốc gia dùng chung (country code Top Level Domain) viết tắt là ccTLD (ví dụ: .VN của Việt Nam, .SG của Singapore, .JP của Nhật Bản, .CN của Trung Quốc).
Dưới tên miền cấp cao nhất dùng chung là các tên miền định danh một địa chỉ IP cụ thể. Ví dụ:
Tên miền cấp 2: bross.vn
Tên miền cấp 3: trungnguyen.com.vn
Tên miền cấp 4: trade.garco10.com.vn
Tuỳ theo lĩnh vực hoạt động của chủ thể đăng ký, các tên miền dùng chung được phân loại theo lĩnh vực. Ví dụ: .COM/.BIZ dùng cho các tổ chức, cá nhân hoạt động thương mại; .EDU dành cho các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, đào tạo; .GOV.VN dành cho các cơ quan, tổ chức nhà nước ở trung ương và địa phương; .NET.VN dành cho các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực thiết lập và cung cấp các dịch vụ trên mạng.

Tại sao phải đăng ký tên miền?

Theo nguyên tắc chung trên thế giới hiện nay tên miền sẽ được đăng ký nếu thoả mãn 2 điều kiện: duy nhất và ai nộp đơn đăng ký trước thì được cấp trước. Do vậy, để sở hữu tên miền, bạn phải tiến hành đăng ký tên miền bạn dự định sử dụng với cơ quan quản lý về tên miền càng sớm càng tốt.

Continue reading →

Filed under: LUẬT SỞ HỮU TRÍ TUỆ, Quyền sở hữu, Tài sản | Leave a comment »

« Previous Page — Next Page »