THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

LÊ ANH TUẤN – Tổng cục Thi hành án, Bộ Tư pháp

1. Về việc xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ quy định tại Bộ luật dân sự 2005, Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005, thì việc xác định thời điểm xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong từng trường hợp cụ thể có sự khác nhau.

1.1. Đối với quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 688, Điều 692 Bộ luật Dân sự; Điều 46 Luật Đất đai và Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Như vậy, trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền với đất, thì quyền sử dụng đất được xác lập cho người nhận chuyển đổi, chuyển nhượng và nhận tặng cho quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

1.2. Đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở:

Điều 168 Bộ luật dân sự về thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản tại khoản 1 quy định “việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”. Tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định “bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”.

Continue reading →

Filed under: Quyền sở hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | Leave a comment »

TS. NGUYỄN MINH HÒA

Khi một người mất đi mà không để lại cho con một cái nhà thì thật khó nhắm mắt, và sẽ khó nhắm mắt hơn nếu đó lại chỉ là một khoảng không gian sắp hết thời hiệu sử dụng.

Trước hết cần khẳng định thời gian sở hữu chủ một căn hộ chung cư và thời gian tồn tại của một chung cư là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Một đằng liên quan đến “quyền” (quyền định đoạt, quyền sử dụng, quyền mua bán trao đổi, thừa kế), và một đằng liên quan đến khía cạnh kỹ thuật. Quyền sở hữu đất và các công trình xây dựng trên đất là quyền lâu dài (có thể nói là vĩnh viễn) của công dân được luật pháp bảo hộ, kể cả khi công trình đó vì lý do gì đó không còn tồn tại nữa.

Không có công trình xây dựng nào tồn tại vĩnh viễn, mà đều có tuổi thọ nhất định. Tuổi thọ dài hay ngắn của một chung cư phụ thuộc vào địa chất công trình, vật liệu xây dựng, trình độ thiết kế và thi công. Chính vì điều này mà ở các nước, các công trình xây dựng có qui mô nào cũng có lí lịch theo dõi riêng, cùng một lúc được lưu giữ ở vài ba nơi (chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước, người sử dụng). Tuổi thọ công trình được một cơ quan kiểm định độc lập đánh giá và cứ sau một thời gian nhất định (5 hoặc 10 năm) được kiểm định lại.

Ngoài việc kiểm định theo định kỳ, khi có những sự cố bất thường như động đất, lũ lụt, hỏa hoạn sẽ có những kiểm định bổ sung và khi hết thời gian sử dụng thì người sử dụng nhận được một giấy báo cho biết tuổi thọ công trình đã hết, không còn an toàn nữa. Dựa trên cơ sở này mà cơ quan quản lý tiến hành các thủ tục cần thiết trong khuôn khổ luật định để xử lý và xây dựng các phương án tiếp theo, như đập đi xây mới hay chuyển mục đích sử dụng đất sang việc khác. Tuy nhiên để thực hiện điều này thì phải có những tổ chức kiểm định có uy tín và họ có trách nhiệm theo dõi lâu dài. Ở các nước như Hàn Quốc, Singpore, Mỹ, Pháp, Đức có khá nhiều tổ chức kiểm định chất lượng quốc tế như thế. Nhưng khi công trình không tồn tại nữa do hư hỏng, động đất tàn phá thì quyền sở hữu của họ vẫn còn.

Continue reading →

Filed under: Quyền sở hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | 1 Comment »

PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN – Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TPHCM

Ở Việt Nam, đất thuộc sở hữu nhà nước và chỉ được giao cho người dân để sử dụng; bởi vậy, quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất, kể cả nhà chung cư, hoàn toàn lệ thuộc vào sự tồn tại của quyền sử dụng đất.

Sở hữu có thời hạn đối với nhà chung cư dự kiến sẽ là giải pháp được bộ Xây dựng đề xuất trong khuôn khổ cải cách hệ thống luật pháp về nhà ở. Những người ủng hộ giải pháp này dựa chủ yếu vào hai lý lẽ: một là ở các nước tiên tiến, luật pháp giới hạn quyền sở hữu đối với nhà chung cư trong phạm vi tuổi thọ của toàn bộ toà nhà; hai là việc giới hạn thời gian quyền sở hữu sẽ có tác dụng tích cực trong việc hạn chế đầu cơ: được găm giữ càng lâu thì tài sản càng xuống giá, do quyền sở hữu bị “khấu hao”.

Thực ra sở hữu có thời hạn ở các nước tiên tiến không phải là một chế định của luật, mà là sản phẩm của quan hệ kết ước trong cuộc sống dân sự. Sở hữu tư nhân, về bản chất, là sở hữu vô thời hạn. Trong khuôn khổ thực hiện quyền sở hữu của mình theo nguyên tắc chủ thể được làm tất cả những gì pháp luật không cấm, có những chủ sở hữu chủ động chuyển giao có thời hạn quyền sở hữu đó bằng một thoả thuận rành mạch. Khi đó, người nhận chuyển giao có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản trong thời hạn thoả thuận, kể cả quyền định đoạt, để lại cho người thừa kế…

Sở hữu chung cư ở các nước rất đa dạng về đối tượng. Đó có thể là căn hộ chung cư được nhìn nhận như một thực thể pháp lý phức hợp, bao gồm các phần sở hữu riêng và một tỷ lệ phần quyền sở hữu đối với những gì gọi là của chung như đất, công trình hạ tầng, thiết bị tiện ích… Có trường hợp căn hộ được hiểu là một phần không gian nơi nhà chung cư được định vị: đối với phần không gian đó, chủ sở hữu có quyền xây dựng căn hộ theo các quy cách được xác định. Cũng có trường hợp căn hộ được hình dung theo nghĩa hẹp: đó là căn hộ vật chất, được mô tả theo cấu trúc hiện hữu.

Chỉ trong trường hợp thứ ba này, sở hữu căn hộ mới được xác định một cách bắt buộc là sở hữu có thời hạn; nhưng đó là do bản thân tài sản, nghĩa là một phần của toà nhà, có tuổi thọ được giới hạn theo giới hạn về tuổi thọ của toà nhà được xác định theo pháp luật xây dựng. Có đối tượng là một vật chỉ tồn tại trong một khoảng thời gian, quyền sở hữu tất nhiên cũng chỉ có thể được duy trì đến hết khoảng thời gian đó.

Continue reading →

Filed under: Quyền sở hữu, SỬA ĐỔI BLDS 2005 | Leave a comment »