THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

ĐƯỜNG HẢI VŨ

Hiện nay, tình trạng người dân khiếu kiện, khiếu nại, không chấp hành giao đất cho Nhà nước khi  có quyết định thu hồi đất, có một phần nguyên nhân phát sinh từ việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công cộng, quốc phòng-an ninh, hoặc để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội chưa sát với giá thị trường chuyển nhượng đất tại địa phương. Vì vậy, khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện các dự án đã gặp không ít khó khăn. Đồng thời, làm mất trật tự an ninh xã hội do người dân tập trung thành đám đông  để khiếu nại với chính quyền địa phương hay khiếu kiện tới cơ quan Tòa án. Để giải quyết những khiếu kiện về bồi thường, đền bù giá đất cho người dân, cơ quan Tòa án cũng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết vụ án trong đó có không ít vụ án đã bị kéo dài không giải quyết được vì những vướng mắc liên quan đến giá đất bồi thường cho người dân khi bị thu hồi đất.

1- Những vướng mắc liên quan đến giá đất bồi thường cho người dân

– Chính sách giữa các địa phương trong tỉnh, giữa tỉnh với trung ương còn chưa đồng bộ nhất là trong lĩnh vực đền bù giải tỏa, tái định cư khi người dân bị thu hồi đất. Cơ quan có thẩm quyền quy định về giá đất lại thường xuyên thay đổi nâng giá theo quy luật, theo thời gian và giá biến động ngoài thị trường làm cho tình trạng giá đất không ổn định; khi thanh toán tiền đền bù đất cho người dân, hộ dân giao đất sớm lại nhận tiền đền bù thấp hơn hộ dân giao đất muộn vì khi hộ dân giao đất muộn thì giá đất được đền bù đã thay đổi theo thời gian và giá mới thường cao hơn giá cũ.

– Để việc xây dựng bảng giá đất sát với thực tế ở từng địa phương khác nhau, tại Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định và ban hành bảng giá đất, điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Tuy nhiên, giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh đưa ra so với giá thị trường còn chênh lệch quá lớn, giá thực tế ở nhiều khu vực cao hơn nhiều so với giá quy định của Nhà nước. Việc điều chỉnh không kịp thời dẫn đến cơ quan Tòa án gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định với giá đất thực tế trên thị trường xuất phát từ sự yếu kém của hệ thống tài chính đất đai và hệ thống quản lý đất đai, ít sử dụng đến các công cụ kinh tế để điều tiết quản lý đất đai.

– Giữa quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng luật trong vấn đề giá đất bồi thường cho người dân vẫn không đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai: “Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”. Việc quy định như vậy là chưa hợp lý, bởi đối với những dự án lớn, có thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài thì việc thay đổi khung giá đất hàng năm dẫn đến thay đổi giá trị đền bù gây khó khăn cho chủ đầu tư, đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Mặt khác việc giữ nguyên giá đất công bố từ đầu năm trong khi giá đất trên thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày càng tăng gây thiệt hại cho người dân bị áp giá đền bù vào cuối năm. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ mặc dù đã bổ sung, sửa đổi quy định cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường nhưng trên thực tế vẫn không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn thường xuyên nhận được các khiếu nại, khiếu kiện về các quyết định thu hồi quyền sử dụng đất và bồi thường tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi.     

– Điều 48 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định về bồi thường bằng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp trong trường hợp không được Nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương ứng mà không có nguyện vọng nhận bồi thường bằng đất làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP thì được bồi thường bằng giao đất ở có thu tiền sử dụng đất tại khu tái định cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch”. Tuy nhiên, một số tỉnh, thành phố quỹ đất nông nghiệp hạn chế nên không thể bồi thường hết bằng đất nông nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải bồi thường bằng tiền. Chính vì áp dụng không thống nhất hình thức đền bù nên tình trạng khiếu nại, khiếu kiện về bồi thường đất bị kéo dài.

– Về định giá quyền sử dụng đất tranh chấp: Giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp phải được xác định theo giá thị trường tại thời điểm tranh chấp. Nhưng đa phần các thành viên Hội đồng định giá thường áp giá theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành nhưng giá này thường thấp hơn giá thị trường. Khi người dân cho rằng giá thấp và đưa ra một mức giá theo họ là hợp lý thì cơ quan Tòa án không có cơ sở để chấp nhận. Trong khi đó, giá đất mỗi năm đều do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành trên cơ sở giá đất do các huyện thị đề xuất dựa trên tình hình biến động giá tại địa phương, nhưng trên thực tế giá đất này vẫn thấp hơn so với giá thị trường. Vì vậy, khi cơ quan Tòa án căn cứ vào bảng giá đất theo quy định của Nhà nước để giải quyết các tranh chấp liên quan đến đền bù, bồi thường đất sẽ không đảm bảo quyền lợi cho bên đương sự không được Tòa án chia quyền sử dụng đất; bởi nếu định giá thấp hơn so với giá thị trường thì tiền chênh lệch tài sản đưa cho bên kia thấp, điều này cũng dẫn đến Nhà nước sẽ thất thu một khoản tiền về án phí.

2- Nguyên nhân của những hạn chế vướng mắc nêu trên

– Chính sách đất đai của nước ta có sự thay đổi khác nhau qua các thời kỳ dẫn đến những biến động lớn về chủ sử dụng đất, ranh giới đất, gây khó khăn cho công tác quy hoạch và quản lý đất đai. Việc thay đổi mục đích sử dụng, thu hồi đất phục vụ lợi ích công cộng, an ninh quốc phòng ở một số địa phương thực hiện chưa tốt chính sách  quản lý đất đai, chính sách cải tạo đất nông nghiệp.

– Sự khiếu kiện đòi bồi thường đất đai kéo dài trong nhân dân cũng do những bất cập của Luật Đất đai về vấn đề quy định khung giá đất, bồi thường giá đất thuộc diện quy hoạch. Hiện nay mặc dù đã có quy định mới trong vấn đề bồi thường quỹ đất quy hoạch với điều kiện nhà đầu tư và nhân dân tự thỏa thuận vấn đề bồi thường đất thuộc diện quy hoạch. Tuy nhiên, vấn đề này mới chỉ áp dụng trong quỹ đất nông nghiệp khi vào diện tích đất quy hoạch, còn đối với đất thổ cư việc thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người dân được giao quyền sử dụng đất vẫn còn trong tình trạng áp đặt, do giá đất Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn nên việc giải tỏa bồi thường đối với đất ở đô thị thuộc diện quy hoạch khó khăn.

– Để thực hiện chính sách phát triển kinh tế – xã hội, Nhà nước đã thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ cho các dự án phát triển. Tuy nhiên, vấn đề bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho những người bị thu hồi đất ở nhiều địa phương gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Vẫn còn tình trạng người dân được bồi thường đất thuộc diện quy hoạch với giá thấp và những người này lại phải mua đất tái định cư với giá cao. Trong khi đó đất của họ khi bị thu hồi thì lại được doanh nghiệp chia lô để bán thành khu tái định cư mới cho những người có nhu cầu nên gây ra bức xúc, khiếu kiện kéo dài trong nhân dân. Một số dự án chưa có khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái định cư đã quyết định thu hồi đất ở . Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường không đủ để mua nhà ở mới tại khu tái định cư. Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm nghành nghề khác. Nhìn chung các địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án trên cùng địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng không bảo đảm điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, giá nhà ở tại khu tái định cư còn tính quá cao nên tiền nhận bồi thường không đủ trả cho nhà ở tại khu tái định cư. Các quy định của pháp luật về đất đai để giải quyết vấn đề tái định cư đã khá đầy đủ nhưng các địa phương thực hiện chưa tốt, chưa quan tâm giải quyết vấn đề này  dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài.

– Ở các địa phương khác nhau đặc biệt là các vùng giáp ranh ( giữa các tỉnh) khi Nhà nước thu hồi đất việc áp dụng pháp luật để giải quyết chính sách đối với người có đất bị thu hồi không thống nhất dẫn đến người dân ở các địa phương này có rất nhiều đơn thư khiếu nại vượt cấp hoặc có nhiều đơn khiếu nại về hành chính.

3- Một số kiến nghị về chính sách quản lý, sử dụng đất đai của Nhà nước

Xây dựng bảng giá các loại đất sát với giá thị trường là tạo điều kiện thuận lợi trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, sẽ hạn chế rất nhiều các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến tranh chấp bồi thường, đền bù đất đồng thời tránh được thất thu cho ngân sách Nhà nước; vì vậy các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nên chăng cần nghiên cứu và sửa đổi lại cho phù hợp với thực tế một số vấn đề sau:

– Quy định về cơ chế linh hoạt trong xác định giá đất; cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng tách chức năng tính thuế và chức năng xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành hai giá riêng biệt. Theo đó, giá đất Nhà nước quy định chỉ áp dụng làm căn cứ tính các loại thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất. Còn khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất mới, bồi thường giải phóng mặt bằng thì áp dụng theo giá thị trường, trên cơ sở đấu giá quyền sử dụng đất hoặc tính tương đương. Việc áp dụng giá thị trường để đền bù cho người bị thu hồi đất sẽ hạn chế nhiều về khiếu kiện liên quan đến đất đai.

– Nên có chính sách về khung giá chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất thành đất ở trong khu dân cư phù hợp hơn để quản lý đất, thu thuế sử dụng đất và định giá đất khi có tranh chấp.

– Luật Đất đai phải bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất bằng cách kéo dài thời hạn sử dụng, tạo thuận lợi để người sử dụng đầu tư cải tạo nâng cao năng xuất sản xuất. Đồng thời có chính sách giá, tránh tình trạng khi thu hồi đất thì bồi hoàn cho dân giá thấp nhưng bán lại cho dân thì giá cao gấp nhiều lần.

– Tiếp tục hoàn thiện khung giá đất nông nghiệp, làm cơ sở cho việc định giá đất. Mức giá khi Nhà nước thu hồi và bồi thường về đất cho người sử dụng khi bị thu hồi, nhất là loại đất tốt khi bị thu hồi để xây dựng các cơ sở kinh doanh thì mức giá có thể cao hơn từ 3- 10 lần so với giá đất phi nông nghiệp khác. Điều này sẽ hạn chế việc thu hồi đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.

– Cần xây dựng bảng giá đất, giá cả đền bù đảm bảo lợi ích thỏa đáng của người bị thu hồi đất. Trong đó người dân cần được đền bù theo giá thị trường trong điều kiện bình thường. Nếu làm được như vậy sẽ hạn chế và giải quyết được những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, tranh chấp đất đai.

– Đối với một số tỉnh, thành phố, do quỹ đất nông nghiệp hạn chế khi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng tiền.          

– Cần quy định giá quyền sử dụng đất tranh chấp là giá thị trường tại thời điểm tranh chấp; hoặc quy định giá đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành và điều chỉnh theo từng tháng; xác lập cơ sở để tính giá đất do Nhà nước quy định và xác định giá trên thị trường theo hướng giá thị trường và giá do Nhà nước quy định không được chênh lệch quá 10%; hoặc thành lập tổ chức định giá đất và người dân có quyền thuê tổ chức đó làm sẽ đảm bảo tính khách quan hơn.

– Cần sửa đổi một cách cơ bản Luật Đất đai hiện hành, khắc phục những vướng mắc giữa lý luận và thực tế về vấn đề sở hữu đất đai, giá đất, vấn đề thu hồi, đền bù thiệt hại về đất đai khi thực hiện các dự án đầu tư, sao cho có sự hài hoà về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN ĐIỆN TỬ TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

Trích dẫn từ: http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id=1754190&p_cateid=1751909&item_id=12131668&article_details=1

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI & KINH DOANH BĐS |