THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

PHẠM THÁI

Những năm qua, tình hình khiếu nại và khởi kiện liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất ngày một gia tăng, tính chất, mức độ khá phức tạp. Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn đã quy định rõ các dấu hiệu để phân định thẩm quyền giải quyết các khiếu kiện về vấn đề này. Tuy nhiên, các cơ quan có thẩm quyền thường căn cứ vào yếu tố hình thức là đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thẩm quyền giải quyết mà ít quan tâm đến bản chất của tranh chấp cũng như yêu cầu của đương sự.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc hai hệ thống: cơ quan hành pháp (UBND cấp huyện, cấp tỉnh, Bộ Tài nguyên và Môi trường) và cơ quan tư pháp (Tòa án nhân dân). Luật Đất đai 1993 và Luật Đất đai 2003 quy định dấu hiệu phân định thẩm quyền giải quyết giữa hai hệ thống cơ quan này, tuy có phạm vi khác nhau (Luật Đất đai 2003 mở rộng thẩm quyền của Tòa án hơn so với Luật Đất đai 1993) nhưng đều có dấu hiệu chung: tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết; tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có GCNQSDĐ thì do UBND giải quyết.

Các tranh chấp liên quan đến đất đai xảy ra rất nhiều dạng nhưng chủ yếu thuộc hai nhóm quan hệ. Nhóm thứ nhất, tranh chấp trong quan hệ pháp luật đất đai (ai là người có quyền sử dụng đất) do Luật Đất đai điều chỉnh. Loại tranh chấp này thường phát sinh từ hành vi chiếm dụng, sử dụng trái phép, cơi nới, lấn chiếm đất. Nhóm thứ hai, tranh chấp trong quan hệ pháp luật dân sự do Bộ luật Dân sự điều chỉnh. Nhóm này gồm hai dạng: tranh chấp liên quan đến các hợp đồng dân sự mà quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng (hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… quyền sử dụng đất) và tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất.

Theo hướng dẫn của Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 3.1.2002 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính hướng dẫn thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất và quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự, đối với các tranh chấp về hợp đồng dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất và tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất đều thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND, mà không cần xem xét đất có GCNQSD hay không. Như vậy, việc phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất giữa TAND với UBND dựa vào yếu tố có GCNQSDĐ hay không, chỉ áp dụng trong phạm vi hẹp là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất trong quan hệ pháp luật đất đai.

Quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn đã rõ các dấu hiệu để phân định thẩm quyền giải quyết các khiếu kiện về tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, việc hiểu và thực hiện nhiều khi lại chưa rõ ràng, thiếu rạch ròi; vẫn còn xảy ra tình trạng đùn đẩy trách nhiệm hoặc “lấn sân”, giải quyết không đúng thẩm quyền. Thực tế cho thấy, các cơ quan có thẩm quyền thường căn cứ vào yếu tố hình thức là đất đã có GCNQSDĐ và các loại giấy tờ khác để xác định thẩm quyền giải quyết mà ít khi quan tâm đến bản chất của tranh chấp phát sinh từ quan hệ pháp luật đất đai hay quan hệ pháp luật dân sự, cũng như yêu cầu của đương sự. Xin nêu một vài vụ việc để minh chứng và cùng trao đổi.

Năm 2008, ông Ng.V.Nh gửi đơn khiếu nại đến UBND huyện Q yêu cầu phục hồi lại GCNQSDĐ cho ông, vì cho rằng con trai là Ng.Ng.S đã giả mạo chữ ký của ông để làm hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất. UBND huyện Q đã trưng cầu giám định chữ ký của ông Nh trong hồ sơ tặng cho. Kết quả giám định không phải chữ ký của ông Nh nên UBND huyện Q đã phục hồi lại GCNQSDĐ cho ông Nh. Việc UBND huyện Q cấp GCNQSDĐ cho anh S là căn cứ vào hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Do đó, để phục hồi lại GCNQSDĐ cho ông Nh thì cần căn cứ vào kết luận hợp đồng tặng cho có hiệu lực hay vô hiệu. Việc giải quyết tranh chấp, kết luận hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu thuộc thẩm quyền của Tòa án, trong vụ việc này UBND đã làm thay chức năng của Tòa án.

Ngày 22.10.2006, ông Tr.V.Nh gửi đơn đến UBND huyện Q khiếu nại việc cấp GCNQSDĐ cho ông H không đúng, vì diện tích đất này ông H mượn của ông. Trường hợp của anh Ng.V.Tr cũng tương tự, ngày 3.10.2008 anh Tr gửi đơn khiếu nại cho rằng diện tích đất mà UBND huyện Q  đã cấp GCNQSDĐ cho anh Đ.X.T là của gia đình anh cho mượn. Hoặc như, trường hợp của ông Ng.V.M, đã hơn mười năm nay luôn đeo đuổi việc khiếu nại đòi lại đất. Ông đã gửi hàng chục đơn đến UBND huyện Q và các cơ quan chức năng khiếu nại việc UBND xã Q.Th lấy đất có nguồn gốc của gia đình ông sử dụng hợp pháp qua nhiều thế hệ để cấp cho bốn hộ gia đình khác và cấp GCNQSDĐ cho các hộ này. Cả ba trường hợp này UBND huyện Q đều không giải quyết, vì cho rằng đất đã có GCNQSDĐ nên thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND.

Theo tinh thần hướng dẫn tại Công văn số 16/1999/KHXX ngày ngày 1.2.1999 của Tòa án nhân dân tối cao thì trong trường hợp phát sinh tranh chấp đất mà đương sự cho rằng, việc UBND cấp GCNQSDĐ không đúng thì đây là việc khiếu nại hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND. Ở các vụ việc nêu trên, đương sự không yêu cầu giải quyết tranh chấp đất mà họ khiếu nại việc UBND cấp GCNQSDĐ cho người đã mượn đất, hoặc người chiếm dụng bất hợp pháp đất của họ là không đúng pháp luật. Đó là việc khiếu nại quyết định hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND.

Lâu nay nhiều người cho rằng, nguyên nhân tranh chấp đất đai gia tăng là do giá đất tăng. Tuy nhiên, đó chỉ là nguyên cớ. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đối với các hợp đồng dân sự liên quan đến đất đai là do sự hiểu biết pháp luật của người dân còn hạn chế nên không thực hiện; thực hiện không đúng, không đầy đủ các thủ tục pháp lý; đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, nguyên nhân phát sinh chủ yếu do công tác quản lý đất đai lỏng lẻo, mập mờ; các sai sót trong đo đạc, lập bản đồ địa chính, trong việc cấp GCNQSDĐ. Thực tế cho thấy, sự sai lệch về vị trí, ranh giới, kích thước, diện tích… ghi trong GCNQSDĐ so với thực địa xảy ra khá phổ biến đã dẫn đến sự nghi ngờ việc lấn chiếm giữa các hộ liền kề rồi xảy ra tranh chấp. Một khi hồ sơ địa chính xác định rõ ràng, chính xác vị trí, ranh giới, diện tích các thửa đất thì ít ai dám lấn chiếm đất của người khác.

Như vậy, để giải quyết dứt điểm, kịp thời, đúng đắn các tranh chấp đất đai thì cần có sự nhìn nhận thấu đáo với tư duy “điều trị nguyên nhân” chứ không “điều trị triệu chứng”. Nếu tranh chấp phát sinh do các sai sót trong công tác quản lý đất đai thì UBND phải có trách nhiệm giải quyết, sửa sai chứ không thể hiểu máy móc là đất đã có GCNQSDĐ để đùn đẩy trách nhiệm.

SOURCE: BÁO NGƯỜI ĐẠI BIỂU NHÂN DÂN

Trích dẫn từ:

http://nguoidaibieu.com.vn/Trangchu/VN/tabid/66/CatID/7/ContentID/107057/Default.aspx

Filed under: LUẬT ĐẤT ĐAI & KINH DOANH BĐS |