LƯU NGUYỄN
Một miếng đất nhưng mỗi lần xử thì tòa lại giao cho một người khác nhau. Gần 20 năm trước, bà Hoa được cha mẹ để lại cho một miếng đất hơn 2 ha ở tỉnh Tiền Giang. Ít lâu sau bà sang Úc sinh sống nên giao đất lại cho vợ chồng con gái quản lý, sử dụng.
Đất của cha mẹ
Nhưng rồi vợ chồng con gái này cũng theo chân mẹ ra nước ngoài nên đành nhờ ông Thanh ở lại coi sóc với điều kiện chỉ “trông coi quản lý, đóng thuế cho nhà nước, không được qua bộ, đứng tên hay bán cho bất kỳ ai…”.
Ba năm sau, vợ chồng con gái bà Hoa lại lập tờ “hủy bỏ ủy quyền” quản lý đất với ông Thanh với lý do ông này không làm tròn nhiệm vụ quản lý đất (!?).
Chuyện không có gì ầm ĩ khi năm 2005, bà Hoa cùng vợ chồng con gái lập văn bản khước từ tài sản trên rồi ủy quyền em gái của bà Hoa toàn quyền định đoạt. Bà đã đi đăng ký và được cấp chủ quyền. Sau đó, thấy người em bán bớt đất nên bà Hoa và vợ chồng con gái đã khởi kiện đòi lại đất.
Là của người em
Xử sơ thẩm lần đầu, TAND tỉnh Tiền Giang nhận định, bà Hoa và vợ chồng con gái đã khước từ tài sản tại Việt Nam nên tòa không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hoa. Hiện nay, em của bà Hoa đã có giấy tờ hợp pháp nên được quyền tiếp tục quản lý, sử dụng mảnh đất này.
Các đương sự lập tức kháng cáo. Lúc này ông Thanh nhảy ra khiếu nại rằng đất trên con rể bà Hoa đã bán cho mình vào năm 2000 nên ông phải được tham gia tố tụng chứ nếu không sẽ bị thiệt thòi. Vì có sự xuất hiện đột ngột của ông Thanh và một số chứng cứ cần làm rõ nên Tòa Phúc thẩm TAND Tối cao tại TP.HCM đã tuyên hủy án để TAND tỉnh Tiền Giang xét xử lại.
Tại phiên sơ thẩm lần hai, ông Thanh trưng ra hợp đồng mua bán đất giữa ông với con rể bà Hoa. Tuy nhiên, ông cho rằng do bận làm ăn và khó khăn về tiền bạc nên chưa làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu đất.
Với chứng cứ mới này, cuối cùng tòa Tiền Giang đã quyết định hợp đồng mua bán của ông Thanh là hợp pháp. Tòa bác yêu cầu đòi đất của phía bà Hoa. Riêng em của bà Hoa thì phải trả lại toàn bộ đất này cho ông Thanh.
Sau phiên tòa, em bà Hoa tất tả làm đơn kháng cáo.
Ông hàng xóm hưởng
Phúc thẩm lần hai, TAND Tối cao tại TP.HCM lại tuyên hủy bản án sơ thẩm để xử lại. Tòa nhận định, cấp sơ thẩm căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng để tuyên giao đất cho ông Thanh là không có căn cứ. Bởi lẽ xét nguồn gốc đất thì vẫn là của bà Hoa và con cái bà. Khi ra nước ngoài định cư, vợ chồng con gái bà Hoa đã ủy quyền cho ông Thanh trông giữ, quản lý bằng hình thức chuyển nhượng. Trong hợp đồng không ghi giá cả, mặc dù ông Thanh có nói là mua 20 lượng vàng nhưng không chứng minh được.
Hơn nữa nội dung hợp đồng lại ghi nhận cam kết của ông Thanh là “đất do ông bà để lại, sẽ trả lại khi gia đình cần, không được qua bộ hoặc sang bán cho bất cứ ai”. Tòa nhận định chính vì sự ràng buộc trên ông Thanh đã không thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên vợ chồng con gái bà Hoa mới có tờ hủy bỏ ủy quyền trông giữ đất đối với ông Thanh. Sau đó đất này được giao cho em bà Hoa quản lý và bà này toàn quyền định đoạt tài sản.
Xử sơ thẩm lần ba vào tháng 2-2009, TAND tỉnh Tiền Giang một lần nữa vẫn giữ nguyên quan điểm cho rằng hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Thanh và con rể bà Hoa là hợp pháp và tuyên buộc em bà Hoa phải trả lại đất cho ông Thanh.
Em bà Hoa lại phải xách đơn kháng cáo đi nộp…
Hợp đồng có thể vô hiệu
Hợp đồng chuyển nhượng của ông Thanh khó có thể nói rằng hợp pháp để làm căn cứ phân xử mà có thể vô hiệu. Theo quy định pháp luật, một hợp đồng hợp pháp phải thể hiện ý chí tự nguyện thỏa thuận của các bên trong nội dung hợp đồng. Bên cạnh đó, hợp đồng cũng phải tuân thủ quy định về hình thức thể hiện. Một hợp đồng mua bán phải có ghi nhận về giá cả, phương thức thanh toán, ghi nhận cam kết của các bên. Bên bán phải chuyển giao đất cho bên mua theo đúng hiện trạng về diện tích và giấy tờ khác có liên quan. Bên mua có trách nhiệm thanh toán tiền đúng thời điểm và phương thức trả tiền theo hợp đồng.
Trong trường hợp này thì hợp đồng không ghi nhận giá cả thỏa thuận, lại còn không thể hiện được ý chí mua bán của các bên. Cụ thể, không ai bỏ một số tiền lớn ra để đi mua đất mà trong đó lại cam kết sẽ trả lại.
Luật sư Nguyễn Hữu Danh, Đoàn Luật sư TP.HCM
SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM
Trích dẫn từ: http://phapluattp.vn/20100224102636171p1063c1016/trong-giu-thanh-ban.htm
Like this:
Like Loading...
Related
Filed under: 7. TÌNH HUỐNG THỰC TIỄN, CÂU CHUYỆN PHÁP LUẬT |
Chứng cứ của vụ án đất đai này thật sự thì tôi chưa được nhìn thấy thực tế nên cũng khó có thể nói là đưa ra được cái nhìn triệt để về vụ án này.
Tuy nhiên căn cứ vào bài viết tôi cũng có vài ý kiến đóng góp sau:
– Thứ nhất là phải căn cứ vào hàng thừa kế đất đai do cha mẹ để lại thuộc về ai: Rõ ràng là thuộc về cả bà Hoa và em gái của bà chứ không duy nhất của bà Hoa.
Vì là tài sản đất trên chỉ duy nhất thuộc về bà Hoa và em gái bà( thuộc hàng thừa kế thứ 1) nên chỉ có một trong hai người đó có quyền định đoạt quyền sử dụng đất( tức là bán cho người khác).
– Thứ hai là: Khi bà Hoa đi nước ngoài thì chỉ để lại mảnh đất cho con gái và con rể trông coi. Con gái và con rể bà Hoa không có quyền định đoạt vì đất chưa có 1 giấy tờ gì để khẳng định nó thuộc về quyền sử dụng của con gái và con rể bà. Do đó mọi hoạt động từ nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho, thế chấp…từ con gái và con rể bà Hoa đều không có hiệu lực pháp luật. Kể cả trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đất đó đã được bà Hoa đồng ý bán cho Ông Thanh, thì hợp đồng đó cũng chỉ có hiệu lực trong phần đất được phép thừa kế của bà Hoa, phần còn lại là của em gái bà Hoa, thì 1 phần hợp đồng vẫn vô hiệu và em gái bà hoa vẫn được hưởng phần đất thuộc trong phần thừa kế từ cha mẹ để lại của mình.
– Thứ 3 về hợp đồng giữa ông Thanh và con rể Bà Hoa: Hai lập luận trên đã khẳng định hợp đồng đó là vô hiệu. Tôi thêm 1 lập luận nữa để khẳng định: Căn cứ vào giá trị mua đất là 20 lượng vang- Giá trị không phải là nhỏ. Vì vậy người mua không bao giờ chịu để mình bị thiệt thòi khi mình bỏ đồng tiền ra mua. Hơn nữa hợp đồng chuyển nhượng đất lại có 1 điều khoản vô cùng kì cục là” đất do ông bà để lại, không được chuyển nhượng hoặc sang tên cho bất cứ ai”. Có người mua nào chịu mua với điều khoản trên không. Và giả sử có việc xảy ra hợp đồng mua bán thật, thì hợp đồng đo vẫn bị vô hiệu do đối tượng bán đất không phải là đối tượng có quyến định đoạt quyền sử dụng đất.
Thứ 4:
Về mặt quan hệ trong gia đình, bà Hoa và em gái bà Hoa là người được hưởng quyền thừa kế. Giả sử cha mẹ bà Hoa để lại di chúc chỉ dành cho bà Hoa và tước quyền thừa kế của em gái Bà Hoa, thì mảnh đât đấy mới hoàn toàn thuộc về bà Hoa sử dụng. Nếu cha mẹ không để lại di chúc thì mảnh đất đó phải được chia đôi theo qui định của pháp luật.
Việc bà Hoa đã lập văn bản tự khước từ quyền thừa kế và chuyển lại toàn bộ quyền thừa kế cho người em. Phải xem văn bản đó có được công chứng không? có xác nhận của xã phường không? Nói chung là có hợp pháp không? Thì mới quyết định được em bà Hoa có được toàn quyền định đoạt mảnh đất không.
Khi căn cứ đã xác lập được em bà Hoa có quyền định đoạt thì phải xem em bà Hoa đã làm thủ tục để được hưởng mảnh đất đấy chưa mà có quyền bán. Nếu em bà Hoa đã làm thủ tục rồi thì có quyền bán. Đât đó phải thuộc về em bà Hoa chứ không phải thuộc về ông Thanh được.
Ý kiến của tôi căn cứ vào các quy định của Bộ luật dân sự và luật đất đai kèm theo là các văn bản hướng dẫn thi hành.
Xin cảm ơn!