THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

NGUYỄN CHÍ THÀNH

Cuộc khủng tài chính tại Mỹ đã có những dấu hiệu từ hơn một năm trước, bắt đầu bằng sự sụt giảm của thị trường bất động sản (BĐS) “từ bong bóng BĐS đến khủng hoảng tài chính”. Cuộc khủng hoảng BĐS nhanh chóng làm suy yếu hệ thống tài chính – ngân hàng của Mỹ và lan rộng ra toàn thế giới. Sự sụt giá trên thị trường BĐS và các khoản đầu tư tài chính – BĐS nhanh chóng làm hao hụt nguồn vốn và hạ thấp chỉ số tín dụng của các tập đoàn tài chính – ngân hàng.

Nỗi lo sợ về khả năng vỡ nợ hàng loạt đã khiến các ngân hàng và công ty tài chính xiết chặt “hầu bao”, đẩy lãi suất ngân hàng và lãi suất liên ngân hàng tăng vọt từng giờ. Các nguồn cung về tài chính bỗng trở nên cạn kiệt, dẫn đến nguy cơ sụp đổ của hệ thống tài chính – ngân hàng và tất yếu một cuộc khủng hoảng kinh tế toàn diện xảy ra. Hiện nay, “cơn bão” khủng hoảng tài chính đã diễn ra trên toàn thế giới và đang gây ra một “cơn địa chấn” đối với nền kinh tế toàn cầu.

Trước tình hình thị trường BĐS nước ta đang sụt giảm như hiện nay đã làm không ít người lo ngại sẽ ảnh hưởng trầm trọng đến hệ thống tài chính – ngân hàng và hậu quả đối với nền kinh tế sẽ là không nhỏ. Tuy nhiên, theo số liệu công bố chính thức của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), “tổng dư nợ tín dụng cho vay kinh doanh BĐS đến nay khoảng 115.500 tỷ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ toàn hệ thống, số dư nợ trên chưa phải là lớn, tỷ trọng vẫn còn thấp và như vậy là không đáng lo ngại. Tín dụng BĐS hiện vẫn trong tầm kiểm soát của các ngân hàng thương mại (NHTM)”. Hơn nữa, nước ta đến nay vẫn chưa chứng khoán hoá các hợp đồng cho vay BĐS, do vậy, sự sụt giảm của thị trường BĐS sẽ không gây ra những tác động lớn như thị trường Mỹ. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường BĐS diễn biến như hiện nay chưa tác động lớn đến hệ thống NHTM, nhưng nếu tình trạng này kéo dài sẽ dẫn đến các khoản nợ vay BĐS hiện nay của các NHTM trở thành nợ xấu, bởi vì:

Về phía các doanh nghiệp (DN) và chủ đầu tư BĐS

– Các DN và chủ đầu tư BĐS hiện đang thiếu vốn trầm trọng để triển khai các dự án vì phần lớn vốn của các DN và nhà đầu tư đều phải dựa vào sự tài trợ của các ngân hàng. Trong khi đó, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng chỉ đạo NHNN Việt Nam (NHNN) cần có biện pháp giám sát chặt chẽ và chỉ đạo các NHTM rà soát lại các khoản cho vay đầu tư, đặc biệt là đầu tư vào những lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có BĐS, tăng cường hơn nữa kiểm soát và phòng ngừa rủi ro đối với hoạt động cho vay BĐS. Chính vì vậy, buộc các NHTM sẽ tiếp tục siết chặt cho vay BĐS theo chỉ đạo của Chính phủ và NHNN. Việc duy trì các chính sách thắt chặt quản lý thị trường BĐS cùng với lãi suất cho vay cao không chỉ là khó khăn của các DN và các nhà đầu tư BĐS mà còn là rào cản trong tiếp cận vốn vay từ NHTM đối với người có nhu cầu mua nhà ở thật sự.

Các nhà đầu tư BĐS triển khai các dự án một cách “cầm chừng, nghe ngóng và chờ đợi thời cơ” làm cho vòng quay vốn chậm lại, dẫn đến việc thu hồi nợ của các NHTM gặp rất nhiều khó khăn. Hơn nữa, các trung tâm môi giới và các sàn giao dịch BĐS đã thu hẹp đáng kể về số lượng và quy mô hoạt động.

– “Bong bóng” giá BĐS kéo dài suốt một thời gian dài, một số nhà đầu tư BĐS giàu lên nhanh chóng trong thời gian ngắn đã làm cho không ít người “sốt ruột” và thế là các DN không có chức năng và liên quan gì đến BĐS cũng đổ vốn vào lĩnh vực BĐS; rất nhiều người không có nhu cầu thật sự về nhà đất cũng “đua nhau” vay ngân hàng để mua nhà đất, trong khi năng lực và khả năng về tài chính hạn hẹp và hiệu ứng domino xảy ra “người người mua bán BĐS, nhà nhà kinh doanh BĐS”. Hậu quả là khi giá nhà đất giảm so với trước đây, giao dịch “ảm đạm và trầm lắng” thì không ít doanh nghiệp và nhà đầu tư “tay ngang” có nguy cơ phá sản cao do đầu tư dàn trải (cùng một lúc tham gia vào nhiều lĩnh vực như: chứng khoán, du lịch, BĐS… dẫn tới tình trạng năng lực và tiềm lực tài chính của những người này giảm sút khi thị trường BĐS đồng loạt biến động theo chiều hướng giảm.

– Theo ông Lê Xuân Nghĩa, nguyên Vụ trưởng Vụ Chiến lược phát triển Ngân hàng (Ngân hàng Nhà nước) “Với tổng lượng vốn vay của doanh nghiệp có thế chấp bằng BĐS trong toàn hệ thống ngân hàng lên tới 400.000 – 500.000 tỷ đồng (khoảng 25-30 tỷ USD) thì chỉ cần 1/3 số đó không trả được nợ cũng đủ làm “khốn đốn” cho các NHTM, và khi đó, sẽ là một thách thức lớn đối với NHNN trong việc hỗ trợ các NHTM”.

– Do thiếu vốn, do thị trường sụt giảm, thanh khoản kém nên các doanh nghiệp và nhà đầu tư BĐS triển khai các dự án “chậm chạp và cầm chừng” kéo theo các DN kinh doanh trong các lĩnh vực sắt thép, xi măng và vật liệu xây dựng… bị “vạ lây” như: Giá bán giảm, nhu cầu tiêu thụ chậm… nhiều DN thua lỗ, nguy cơ phá sản cao và tất nhiên sẽ không có khả năng trả nợ ngân hàng. Trong một cuộc hội thảo, ông Phạm Chí Cường, Chủ tịch Hiệp hội Thép Việt Nam đã nói nửa đùa nửa thật rằng, con số 30% DN mà chuyên gia kinh tế Phạm Chi Lan dự đoán phá sản trong 2009 có lẽ “quá nửa rơi vào ngành thép”, vì năm nay các DN ngành này khó khăn quá. “Và khi đó, các ngân hàng sẽ “ôm” toàn bộ nhà xưởng, các khoản thế chấp bằng BĐS của các DN ngành thép”.

Về phía các NHTM

– Con “số” tổng dư nợ tín dụng cho vay kinh doanh BĐS đến nay khoảng 115.500 tỷ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng. Ngoài ra, thời hạn cho vay BĐS dài (thường là cho vay trung, dài hạn), thời hạn cho vay càng dài thì rủi ro tiềm ẩn sẽ càng cao (rủi ro về kinh tế, về chính sách, về lãi suất, rủi ro trong việc dùng vốn ngắn hạn nhưng lại cho vay dài hạn). Như vậy, khi thị trường BĐS “đóng băng” thì tiềm ẩn rủi ro của các NHTM không phải nhỏ.

– Mặc dù vốn vay của NHTM có các tài sản thế chấp, nhưng các NHTM không thể nào thanh lý được hết các tài sản đảm bảo trong một thời gian ngắn vì thủ tục thanh lý tài sản bảo đảm tiền vay không phải đơn giản và thuận lợi.

– Dẫu rằng, các NHTM có quy trình tín dụng rất chặt chẽ; định giá bất động sản bằng 50% giá trị thị trường và hầu hết các NHTM đều có các hệ thống quản lý rủi ro nhằm quản lý tốt các khoản nợ vay về BĐS. Tuy nhiên, không thể tránh khỏi những rủi ro đến từ phía chủ quan của các NHTM trong thời gian qua như: NHTM quá dễ dàng cho vay BĐS, thẩm định dự án một cách sơ sài, định giá tài sản thế chấp vượt xa giá trị thực và bất chấp các quy định của NHTM, thiếu kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay…

Qua phân tích trên có thể thấy, nếu thị trường BĐS “đóng băng” trong thời gian dài thì nợ xấu của các NHTM sẽ tăng cao trong ngắn hạn và trong dài hạn sẽ gặp rất nhiều rủi ro, vì vậy, cần khẩn trương đề ra các giải pháp phòng ngừa và chống đỡ để các khoản nợ tín dụng cho vay BĐS hiện nay của các NHTM không trở thành nợ xấu và không gặp rủi ro. Vấn đề cấp thiết là nhanh chóng khôi phục và ổn định thị trường BĐS, không để tình trạng “đóng băng” kéo dài hơn nữa. Việc khôi phục và ổn định thị trường BĐS cần có các giải pháp đồng bộ từ các cơ quan hữu quan từ Chính phủ, các Bộ, ngành, NHNN, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố cho tới chính bản thân các DN, nhà đầu tư BĐS và các NHTM.

Chính phủ và các Bộ, ngành: Bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật về nhà đất tránh tình trạng chồng chéo và bất hợp lý như hiện nay, nếu không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường BĐS. Trong khi các DN và nhà đầu tư BĐS đang đứng trước khó khăn về vốn thì các các quy định pháp luật liên quan cần được nới lỏng hơn như: Cho phép DN, nhà đầu tư BĐS được huy động vốn và chuyển nhượng dự án sau khi đã giải phóng mặt bằng, có phê duyệt quy hoạch 1/500 và đã nộp tiền sử dụng đất. Điều chỉnh, bổ sung hệ thống các sắc thuế: Thuế luỹ tiến, thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập DN về kinh doanh BĐS và tiền sử dụng đất… một cách hợp lý và phải có lộ trình áp dụng. Chỉ đạo các Bộ, ngành liên quan tập trung một số biện pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS và triển khai nhanh chóng các biện pháp kích cầu thị trường BĐS: Cho phép người nước ngoài và Việt kiều được mua nhà tại Việt Nam…

Ngân hàng Nhà nước: Nên xem xét cụ thể việc khống chế tỉ lệ tăng trưởng tín dụng 30% trong năm 2008 đối với từng loại hình tổ chức tín dụng để NHTM nào có điều kiện thì được tăng trưởng tín dụng vào đầu tư sản xuất kinh doanh, trong đó có cả đầu tư vào các dự án và BĐS; trong những thời điểm thích hợp, NHNN có thể sử dụng biện pháp kích cầu và tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố: Cần sớm hoàn thành quy hoạch xây dựng 1/2000 và quy hoạch thiết kế kiến trúc đô thị để các DN và nhà đầu tư tiếp cận và triển khai nhanh các dự án. Bên cạnh đó, cần có những biện pháp “mạnh tay” đối với các chủ đầu tư cố tình “chậm chạp và kéo dài” việc triển khai các dự án đã được cấp phép.

Các DN và nhà đầu tư BĐS: Biện pháp trước tiên là phải rút ngắn thời gian thực hiện dự án, nhằm hạ giá thành sản phẩm và tăng tốc độ chu chuyển vốn; tăng cường liên doanh liên kết, tập trung nhiều nguồn lực để hoàn thành từng dự án một để đưa vào lưu thông trên thị trường, nhằm quay nhanh đồng vốn thay vì như hiện nay từng DN đầu tư dàn trải nhiều dự án, do thiếu vốn nên hầu hết các dự án nằm trong tình trạng dở dang không trở thành hàng hoá để đưa vào lưu thông trên thị trường; thu hút thêm nguồn lực từ bên ngoài thị trường BĐS là một trong những giải pháp rất cần được bản thân các chủ thể đầu tư chủ động thực hiện. Đây là lúc cần hợp lực để tạo “đột phá” đối với thị trường BĐS, ngoài ra cần huy động các nguồn lực tài chính, tiền tệ thông qua các giải pháp như: Tái thế chấp, phát hành trái phiếu, phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn cho thị trường BĐS. Giải pháp này cần có sự phối hợp của cả Nhà nước, DN và các nhà đầu tư tiềm năng. Kênh huy động này có tiềm năng rất lớn, nhưng tại thời điểm hiện tại chưa có khung pháp lý cho vận hành. Vì vậy, cần có sự phối hợp của các cơ quan hữu quan để tạo môi trường pháp lý cho những kênh tài chính mới cho thị trường BĐS.

Hệ thống các NHTM: Các NHTM nên chọn những dự án BĐS có hiệu quả để tiếp tục cho vay, vì thế sẽ tránh nguy cơ nợ xấu và rủi ro cho ngân hàng; Hệ thống NHTM cần xem xét chính sách cho vay kinh doanh BĐS của mình bằng cách tái cấu trúc và cơ cấu lại khoản nợ BĐS trước đây. Những dự án được đánh giá tốt, đã hoàn thành 80% đến 90% nhưng thiếu vốn, ngân hàng có thể tái cấu trúc khoản nợ này để họ có thể vay thêm nhằm hoàn thành dự án đúng quy định, lúc đó mới có thể chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp. Như vậy, DN và nhà đầu tư BĐS sẽ thu được tiền và ngân hàng thì thu được nợ. Ở lĩnh vực cho vay tiêu dùng, nếu người dân có nhu cầu thật về nhà ở ngân hàng có thể cho vay 50% trị giá BĐS định mua, với lãi suất vừa phải, góp phần tạo tính thanh khoản cho thị trường.

Tài liệu tham khảo: – http://www.vneconomy.vn – http://www.ktdt.com.vn

SOURCE: TẠP CHÍ NGÂN HÀNG SỐ 23/2008

Filed under: Thị trường bất động sản |