THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

THS. LÊ VĂN THÀNH

Luật nhà ở vừa được ban hành. Để luật đi vào cuộc sống, cần có những nghị định hướng dẫn kèm theo. Chúng ta còn phải chờ để hiểu rõ bộ luật này hơn. Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Trong luật có hai khái niệm riêng biệt để chỉ hai loại nhà ở: nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Bài viết này nhằm bàn luận về một số nội dung có liên quan đến việc thúc đẩy phát triển quỹ Nhà ở xã hội.

1. Nhà ở xã hội và đối tượng được thuê và thuê mua

Có thể nói Nhà ở xã hội là một khái niệm mới, chẳng những mới trong văn bản luật mà còn mới trong thực tiễn đời sống xã hội. Nhà ở xã hội là loại nhà ở chỉ dành cho một số đối tượng đặc biệt được thuê và thuê mua. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.

Những người này phải có thêm điều kiện là người có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội: (a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; (b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m² sàn/người; (c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát.

Nhà ở xã hội khác với khái niệm Nhà dành cho người thu nhập thấp, nó có phạm vi phục vụ hẹp hơn. Nếu đối tượng của Nhà ở xã hội giới hạn trong phạm vi những người làm công ăn lương khu vực công và một phần khu vực tư nhân (tương đối chính quy, quy mô sản xuất kinh doanh từ trung bình đến lớn, đó là công nhân các khu công nghiệp ở các loại nhà tập thể) thì Nhà cho người thu nhập thấp¹ mở rộng ra cả khu vực tư nhân bao gồm cả những người làm công ăn lương và những người làm ăn cá thể.

Quy trình xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua khá chặt chẽ. Các đối tượng phải có đơn nộp cho cơ quan, tổ chức, đơn vị nơi người đó đang làm việc để xác nhận, rồi nộp về Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh để xét duyệt theo thứ tự ưu tiên nếu nhu cầu nhiều hơn quỹ nhà sẳn có.

Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định. Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục theo quy định của Luật để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.

Luật này cũng đặt rất rõ việc thuê và thuê mua nhà ở xã hội. Từ trước đến nay, thực tế cho thấy các căn hộ chung cư được xây để bán và giá bán một căn hộ chung cư luôn vượt quá khả năng chi trả của những đối tượng làm công ăn lương. Việc chuyển từ “sở hữu một căn nhà” sang “có được một chỗ ở” bằng cách thuê mướn đã tạo điều kiện tốt cho người có nhu cầu và giải quyết được một vấn đề lớn của một đô thị lớn như TP.HCM.

Luật cũng quy định việc cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đúng đối tượng, người thuê, thuê mua không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê, thuê mua, trừ trường hợp thừa kế nhà ở; nếu vi phạm thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở đó. Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng chỉ được thuê hoặc thuê mua một diện tích nhất định theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội. Đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu bán nhà ở đó thì đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền ưu tiên mua; trong trường hợp đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác. Giá bán lại nhà ở xã hội trong mọi trường hợp không được vượt quá giá nhà ở xây dựng mới cùng loại do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm thanh toán.

Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định. Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồng được ký kết giữa đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với người được thuê mua. Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua nhà ở xã hội phải làm thủ tục theo quy định để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Về Quyền và nghĩa vụ của người thuê mua nhà ở xã hội, Người thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng quyền thuê mua dưới bất kỳ hình thức nào. Trường hợp không còn nhu cầu thuê mua thì phải giao lại nhà ở đó cho đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội. Đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội phải hoàn lại số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua nhà ở xã hội đã trả lần đầu.

Đơn vị quản lý quỹ nhà ở xã hội được quyền thu hồi nhà ở nếu người thuê mua nhà ở xã hội chuyển nhượng quyền thuê mua cho người khác mà không phải hoàn trả số tiền người thuê mua nhà ở xã hội đã trả lần đầu.

2. Chính sách khuyến khích để tạo lập quỹ Nhà ở xã hội

Để có quỹ nhà ở, theo luật, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội. Tổ chức, cá nhân phát triển quỹ nhà ở xã hội được Nhà nước miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng nhà ở xã hội; được miễn, giảm các khoản thuế liên quan theo quy định của pháp luật. Có thể nghị định hướng dẫn thi hành luật sẽ cụ thể hoá thêm các quyền lợi của nhà đầu tư. Ở cấp độ Thành phố, nếu chính quyền có thể quy định một mức lợi nhuận cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này (vốn nhiều rủi ro, ít hấp dẫn) thì có thể nhận được sự ủng hộ của doanh nghiệp. Cần làm sao để họ có thể có số lãi đủ để trả lãi vay ngân hàng. Vấn đề khó nhất trong việc xây dựng quỹ nhà ở xã hội là phải có nhiều nhà đầu tư tham gia góp sức. Sau khi xây xong, thì chính quyền nên đứng ra mua lại phần lớn các dự án nhà ở xã hội để Nhà đầu tư có thể thu hồn vốn nhanh. Bên cạnh việc khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở để bán trả dần, cho thuê hoặc thuê mua, điều quan trọng nhất có tính quyết định là Nhà nước cần phải trực tiếp tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội.

Về xác định giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội, theo luật, phải bảo đảm nguyên tắc: a) Bảo toàn vốn để tiếp tục đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội; b) Bù đắp đủ các chi phí quản lý, duy tu bảo dưỡng, sửa chữa trong thời gian cho thuê hoặc thuê mua. Cần lưu ý thêm giá thuê nhà nên tương đối hợp lý với thu nhập hiện nay, phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người có mức thu nhập thấp. Với thu nhập khoảng trên dưới 3 triệu đồng/một hộ/tháng thì mức thuê nhà khoảng từ 400.000-450.000 đồng (15-20% thu nhập hộ) là có thể chấp nhận được. Nhà nước không bao cấp nhưng nên hỗ trợ các đối tượng như có các quỹ nguồn vốn cho vay dài hạn, ngắn hạn với điều kiện thế chấp, lãi suất phù hợp với khả năng của đối tượng thu nhập thấp để hỗ trợ thêm.

3. Dành đất để phát triển quỹ Nhà ở xã hội

Theo luật thì trong các phương án quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao phải xác định rõ quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội. Các phương án này phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố công khai quy hoạch phát triển nhà ở, các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cụ thể đối với từng dự án phát triển nhà ở. Thực tế hiện nay, nhiều phương án quy hoạch đã dược duyệt, trước khi có luật, có nên đặt lại vấn đề quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội không. Nếu phải làm thì có thể nói là một khối lượng công việc rất lớn đặt ra khi xem xét là các phương án quy hoạch cụ thể 1/2000 của TP.HCM.

Về Đất để phát triển nhà ở xã hội, thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các dự án phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội. Nhà nước miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội.

Trong điều kiện cạnh tranh về mục đích sử dụng đất ở một thành phố lớn như TP.HCM (tấc đất, tấc vàng) thì chính quyền phải kiên quyết lắm mới có thể có đủ quỹ đất cho Nhà ở xã hội. Nếu tính sơ bộ nhu cầu 80.000-100.000 căn hộ Nhà ở xã hội cho TP.HCM trong 5 năm từ 2006-2010, thì cần ít nhất cũng khoảng 600 ha, nằm rãi rác ở các quận huyện, đặc biệt tương đối tập trung ở các quận mới. Việc xây dựng Nhà ở xã hội nên chú ý khu vực mà người dân đang ở để tránh gây một sự xáo trộn về cuộc sống của họ. Nếu phải thay đổi lớn và có nhiều điều không thuận lợi thì người dân sẽ không vào ở các dự án Nhà xã hội mới xây.

4. Một số nội dung khác của Nhà ở xã hội

Luật cũng nêu rõ về yêu cầu phát triển nhà ở xã hội, là phải bảo đảm chất lượng xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người có mức thu nhập thấp và được quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội. Về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, thì Nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cư được thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định như tại TP.HCM, đô thị loại đặc biệt, phải là nhà năm hoặc sáu tầng. Diện tích mỗi căn hộ không quá 60m² sàn và được hoàn thiện theo cấp, hạng nhà ở nhưng không thấp hơn 30m² sàn. Nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị.

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội có trách nhiệm sau đây: (a) Bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo đúng yêu cầu của dự án đã được phê duyệt; (b) Công khai, minh bạch quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở, số lượng nhà ở đã cho thuê và cho thuê mua, số lượng nhà ở còn lại, giá cho thuê, nội dung đăng ký thuê, thuê mua nhà ở và thủ tục ký hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở tại trụ sở của chủ đầu tư và trên phương tiện thông tin đại chúng; (c) Báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kết quả thực hiện các chỉ tiêu đề ra trong dự án khi kết thúc dự án; (d) Lưu giữ các hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bàn giao cho đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở này.

Xây dựng và quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội: Việc lựa chọn đơn vị tư vấn, doanh nghiệp xây dựng quỹ nhà ở xã hội phải thông qua đấu thầu theo quy định của pháp luật. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội theo các nguyên tắc sau đây: (a) Trường hợp có từ hai đơn vị đăng ký tham gia trở lên thì phải thực hiện việc lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của pháp luật; (b) Trường hợp chỉ có một đơn vị đăng ký tham gia thì giao cho đơn vị đó thực hiện nếu đủ năng lực, điều kiện và khả năng quản lý vận hành nhà ở; (c) Trường hợp không có đơn vị nào đăng ký tham gia thì giao cho tổ chức có chức năng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện. Đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội được hưởng các chế độ đối với doanh nghiệp công ích, các ưu đãi trong hoạt động dịch vụ công ích theo quy định của pháp luật.

Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội được hình thành từ các nguồn sau đây: (a) Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; (b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn; (c) Ngân sách nhà nước đầu tư; (d) Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; (đ) Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Chính phủ quy định cụ thể các nguồn vốn đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội, đơn vị quản lý quỹ phát triển nhà ở và nội dung quản lý sử dụng quỹ này bảo đảm nguyên tắc bảo toàn vốn.

5. Kết quả xã hội của các dự án Nhà ở xã hội

Tuy đối tượng của Nhà ở xã hội có phần hạn chế, nhưng nó góp phần giải quyết một bộ phận làm công ăn lương có được một chỗ ở. Tuy nhiên điều quan trọng hơn là nó cũng cung cấp cho chúng ta một mô hình và phương thức giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Trước hết đứng về phía người cần chỗ ở (bên cầu) thì họ có nhà để thuê, có được chỗ ở tương đối ổn định và nếu họ muốn và có khả năng tài chính thì họ có thể mua nhà họ thuê sau một thời gian cư trú trong căn nhà đó. Lâu nay khi bàn về vấn đề Nhà cho người thu nhập thấp nói chung, người ta chỉ nói đến vấn đề xây nhà để bán. Giá thành một căn nhà như vậy (dù đã tính toán với các chi phí ở mức tối thiểu) luôn vượt quá khả năng chi trả của một người thu nhập thấp. Đứng về phía nhà đầu tư (cung cấp) thì việc kinh doanh nhà cho người thu nhập thấp ít lợi nhuận, nhiều rủi ro hơn các dự án nhà cao cấp (biệt thự, nhà cao tầng). Thu hồi vốn chậm và không có người đứng ra bảo lãnh. Nếu sản phẩm được bao tiêu ngay từ khi hoàn thành dự án, nhà đầu tư có điều kiện quay vòng vốn nhanh, sẳn sàng tham gia một dự án khác. Các chính sách khuyến khích áp dụng cho nhà ở xã hội có thể vận dụng một phần cho nhà ở cho người thu nhập thấp, làm giảm giá thành các loại căn hộ này. Các yêu cầu về kỹ thuật của nhà ở xã hội cũng có thể áp dụng cho nhà cho người thu nhập thấp. Nhân vật trung gian nhưng đóng một vai trò hết sức quan trọng trong việc cung cấp vốn, cho vay tín dụng cho cả hai bên mua và bán là các ngân hàng. Họ phải được bảo đảm bằng một cơ chế hợp lý để bảo toàn và phát triển vốn của ngân hàng. Các tổ chức tín dụng khác như quỹ đầu tư phát triển đô thị và quỹ đầu tư phát triển nhà ở có thể mạnh dạn hơn trong việc đầu tư loại nhà ở này.

———————————

¹ Khái niệm Thu nhập thấp cũng chưa có định nghĩa như thế nào, mức độ nào là thu nhập thấp. Hiện nay, nếu bình quân thu nhập 1 người trong hộ gia đình dưới 6 triệu đồng/năm thì có thể coi đó là hộ nghèo. Như vậy trên chuẩn nghèo, có thể coi đó là thu nhập thấp.

SOURCE: NỘI SAN KINH TẾ SỐ 6 NĂM 2006 – VIỆN KINH TẾ TPHCM

Filed under: Quyền sở hữu, Thị trường bất động sản |