BÙI NHƠN
Khách hàng nên ràng buộc cụ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ. Dựa vào hợp đồng xác định phần sở hữu. Ngày 28/11/2008, Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức hội thảo về sở hữu chung – riêng tại các chung cư. Đây cũng là vấn đề đang có sự tranh chấp quyết liệt giữa chủ đầu tư với người dân tại nhiều chung cư ở TP.HCM và Hà Nội gần đây.
Người mua nhà quá khổ
Cuộc hội thảo nhanh chóng trở thành diễn đàn cho những người đang sinh sống tại các chung cư Botanic (Phú Nhuận), Mỹ Vinh (quận 3), Phú Lợi 1 (quận 8). Ông Mạc Đăng Nớp, chủ căn hộ A1207 chung cư Botanic, phản ánh chủ đầu tư là Công ty Phú Hưng Gia đã chiếm phần sở hữu chung trong tòa nhà làm tài sản riêng.
Lúc vào mua căn hộ tại đây, chủ đầu tư bán bằng một hợp đồng hứa mua hứa bán ghi rõ phần tài sản chung là toàn bộ phần diện tích đất chung cư. Sau đó chủ đầu tư yêu cầu ký lại hợp đồng với lý do để làm chủ quyền nhà, trong đó ghi “ngoại trừ phần diện tích sảnh, thang máy và các hành lang lối đi chung, phần diện tích còn lại bao gồm diện tích tầng hầm, tầng trệt và tầng lửng là tài sản của Công ty Phú Hưng Gia”.
Tương tự, ông Nguyễn Tiến Dũng, mua căn hộ ở chung cư Mỹ Vinh, bức xúc rằng chủ đầu tư tòa nhà đã xâm phạm nghiêm trọng quyền lợi người mua. Những tiện ích đi kèm như nhà trẻ, phòng tập thể dục… khi giao nhà đều không có như quảng cáo ban đầu; rồi chủ đầu tư chiếm dụng nhà giữ xe… Nói tóm lại, tại chung cư Mỹ Vinh, khách hàng mua căn hộ chỉ được sử dụng phần diện tích trong bốn bức tường, còn các phần diện tích khác thì chủ đầu tư chiếm dụng. Tuy nhiên, ba năm nay nhiều cư dân tại đây đã gửi đơn khiếu nại đi khắp nơi mà không có cơ quan nào đứng ra giải quyết.
Ngoài ra, người dân sống tại các chung cư trên phản ánh từ việc chưa rõ ràng trong phần sở hữu chung – riêng dẫn đến chủ đầu tư thu phí dịch vụ tùy tiện. Có nơi chủ đầu tư thu, có nơi ban quản trị do chủ đầu tư thành lập thu nhưng những khoản phí này người dân không biết ai giữ và hạch toán vào đâu.
Mặc dù bị khách hàng tố cáo nhưng hai chủ đầu tư chung cư Botanic và Mỹ Vinh khi đăng đàn phát biểu cũng kêu trời. Bà Lê Thúy Hương, Tổng Giám đốc Công ty Phú Hưng Gia, trần tình rằng công ty chỉ bán diện tích căn hộ cho khách hàng. Chủ đầu tư không bán những phần diện tích khác vì đất xây chung cư thuộc chủ quyền của công ty.
Bà Như Loan, chủ đầu tư chung cư Mỹ Vinh, cũng nói tương tự về phần tài sản chung. Về những tiện tích đi kèm không có, bà Loan giải thích: “Việc chúng tôi không làm nhà trẻ, phòng tập thể dục… là do điều kiện khách quan chứ không phải lừa dối khách hàng. Vì tôi có mời gọi nhưng không ai vào làm dịch vụ này”.
Do luật chưa rõ ràng
Phó giáo sư-tiến sĩ Nguyễn Văn Hiệp – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng nguyên nhân những tranh chấp về sở hữu chung – riêng tại chung cư hiện nay là do quy định của pháp luật chưa rõ ràng.
Luật Nhà ở quy định người sở hữu căn hộ sẽ có phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Đây là phần diện tích nằm ngoài phần diện tích sở hữu riêng và thuộc hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân sống tại chung cư.
Tuy nhiên, nếu hiểu trích đoạn như vậy thì phần sở hữu chung này là các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào. Hiểu luật như vậy là không đúng. Bởi thực tế có rất nhiều loại chung cư được xây, mua từ nhiều nguồn vốn khác nhau. Có chung cư không có tầng hầm để xe, có chung cư lại có hai, ba tầng hầm dùng để xe và khai thác thương mại, có chung cư ngân sách nhà nước mua phục vụ tái định cư, chung cư thương mại… “Như vậy, từng loại chung cư, việc quy định sở hữu chung – riêng sẽ khác nhau” – ông Hiệp phát biểu.
Ngoài chuyện pháp luật rối thì việc lơ là hậu kiểm của cơ quan quản lý cũng là nguyên nhân.
Thạc sĩ-luật sư Nguyễn Thị Cam – Phó Giám đốc Công ty luật Đất Luật cho rằng cơ quan nhà nước chỉ lo cấp phép, phê duyệt dự án mà không hậu kiểm dự án đó triển khai như thế nào, có đúng như phê duyệt thiết kế ban đầu hay không. Việc bỏ lơ này là nguyên nhân khiến tranh chấp về sở hữu chung-riêng trong nhà chung cư hiện nay.
Dựa vào hợp đồng xác định phần sở hữu
Cuộc hội thảo kéo dài gần đến 1 giờ chiều nhưng các ý kiến bàn về phần sở hữu chung – riêng trong chung cư thì càng bàn càng rối. Vì thế khi Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân phát biểu kết luận vẫn không gút được vấn đề.
Bộ trưởng cho rằng việc xác định tài sản chung – riêng trong chung cư hiện nay phải dựa vào hai điểm. Thứ nhất là các văn bản quy phạm pháp luật của nhà nước quy định về nhà chung cư. Thứ hai là dựa vào hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư với khách hàng. Về hợp đồng, Bộ trưởng cho biết đã giao cho các cơ quan có trách nhiệm soạn thảo ra một bộ hợp đồng mẫu để sắp tới sẽ áp dụng cho việc mua bán căn hộ chung cư.
Còn luật sư Nguyễn Thị Cam chỉ rõ, xác định sở hữu chung – riêng sẽ phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng. “Mua bán căn hộ chung cư là vụ việc dân sự mà đã là dân sự thì nguyên tắc thỏa thuận được xem là quan trọng nhất. Vì vậy, những điều khoản ghi trong hợp đồng là cơ sở để các bên xác định rõ đâu là sở hữu chung. Việc này bổ sung thêm những vấn đề chưa rõ trong quy định của pháp luật về nhà chung cư. Ngoài ra việc thỏa thuận đó còn liên quan đến giá cả căn hộ chung cư, diện tích sử dụng chung càng lớn thì giá căn hộ càng cao” – bà Cam phân tích.
Ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM:
Phạt các chủ đầu tư vi phạm cam kết với khách hàng
Chúng tôi sẽ kiến nghị với UBND TP, Bộ Xây dựng có biện pháp chế tài các chủ đầu tư vi phạm như chậm ra chủ quyền cho khách hàng, rao bán nhà không đúng như quảng cáo… Hình thức chế tài có thể phạt tiền hoặc không giao dự án trong một, hai năm gì đó tùy theo mức độ vi phạm.
Về mức phí quản lý vận hành chung cư, Sở đang xây dựng quy định về mức trần. Dự kiến sẽ trình lên UBND TP để ban hành trong tháng 1-2009.
Về phần tranh chấp phần sở hữu chung ở chung cư, nếu còn xảy ra thì về nguyên tắc, các bên liên quan phải gửi đơn đề nghị đến UBND phường, xã nơi chung cư tọa lạc để hòa giải. Nếu khi hòa giải không thành thì các bên có quyền khởi kiện ra tòa nhờ giải quyết.
Luật sư Trương Thị Hòa, Đoàn luật sư TP.HCM:
Phải ràng buộc nghĩa vụ cụ thể bằng hợp đồng dân sự
Cốt lõi tranh chấp sở hữu chung – riêng xuất phát từ luật sơ sài. Ngay Quyết định 08 của Bộ Xây dựng quy định về quản lý nhà chung cư cũng là bộ khung chung chung chưa sát thực tế. Khách hàng, chủ đầu tư, cơ quan quản lý mỗi bên hiểu một kiểu.
Một khi pháp luật còn quy định chưa rõ về phần sở hữu chung – riêng trong chung cư thì để tránh thiệt thòi, khách hàng nên có ràng buộc quyền và nghĩa vụ cụ thể với chủ đầu tư bằng hợp đồng dân sự ngay lúc mua bán.
Luật sư Nguyễn Thị Cam, Phó Giám đốc Công ty luật Đất Luật:
UBND cấp tỉnh nên có quy định quản lý nhà chung cư
Bộ Xây dựng cần có văn bản hướng dẫn, giải thích rõ hơn sở hữu chung là nơi để xe. Và quy định diện tích tối thiểu mà chủ đầu tư phải bảo đảm cho từng chủ sở hữu căn hộ chung cư có nơi để xe hơi, xe gắn máy.
UBND cấp tỉnh nên có quy chế phối hợp giữa UBND phường, cảnh sát khu vực và nhà đầu tư để tổ chức hội nghị chung cư lần đầu. Đồng thời ban hành các quy định có liên quan đến quản lý nhà chung cư cho phù hợp với tình hình địa phương.
CÁC BẠN THAM KHẢO THÊM TẠI ĐÂY
SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM
Trích dẫn từ: http://www.phapluattp.vn/news/kinh-te/view.aspx?news_id=235553