THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

CỤC ĐĂNG KÝ QUỐC GIA VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM – BỘ TƯ PHÁP

1. Thực trạng pháp luật Việt Nam về đăng ký bất động sản

Hoạt động đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và các quyền khác liên quan đến bất động sản của cá nhân, tổ chức, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, ngăn ngừa tranh chấp và cung cấp chứng cứ để giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực này, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Thông qua việc đăng ký một mặt Nhà nước thực hiện chức năng quản lý về bất động sản, mặt khác người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản thuận lợi hơn trong việc thực hiện và bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp của mình về bất động sản cũng như tạo nguồn thông tin cung cấp cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu về bất động sản.

Mặc dù thời gian qua, Nhà nước đã áp dụng nhiều giải pháp để tăng cường công tác này và đạt được những kết quả tích cực như: pháp luật về đăng ký bất động sản đã từng bước được hoàn thiện, hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký được thành lập tới cấp huyện; mô hình “một cửa” ở nhiều địa phương cùng với một số cải cách về thủ tục đăng ký đã tạo thuận lợi hơn cho người dân và doanh nghiệp, tuy nhiên, hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản ở nước ta đang bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế. Tuy nhiên, trên thực tế, pháp luật về đăng ký bất động sản vẫn còn nhiều bất cập, cụ thể là:

a) Thứ nhất, các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản còn phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật như Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng; một số quy định mâu thuẫn, chưa đồng bộ, không phù hợp với chủ trương cải cách hành chính; thiếu một số quy định cần thiết liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền sở hữu theo thời hiệu và một số quyền khác về bất động sản đã được khẳng định trong Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật Thuỷ sản; trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về bất động sản chưa thực sự đơn giản, nhanh chóng và thuận lợi cho cá nhân, tổ chức.

b) Thứ hai, pháp luật về đăng ký bất động sản chưa đồng bộ, còn thiếu một số quy định cần thiết về quy trình đăng ký, đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thỏa thuận và một số giao dịch khác về bất động sản đã được đề cập trong Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Bộ luật dân sự năm 2005, nhưng chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đăng ký. Ngoài ra, pháp luật về lĩnh vực nêu trên cũng còn một số quy định không phù hợp, cần được kịp thời sửa đổi, bổ sung.

c) Thứ ba, pháp luật còn có sự lẫn lộn trong việc điều chỉnh quan hệ hành chính với quan hệ dân sự, kinh tế, ví dụ: theo quy định tại Điều 692 của Bộ luật Dân sự và khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, thì việc chuyển quyền sử dụng đất và các hợp đồng về quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, trong khi đó, thực chất quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức đã được xác lập kể từ thời điểm giao kết hợp đồng, nhận thừa kế hoặc từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc theo bản án, quyết định của Tòa án. Mặt khác, pháp luật không tách bạch các hoạt động quản lý nhà nước và thủ tục hành chính về bất động sản với hoạt động đăng ký bất động sản, trong khi đăng ký bất động sản được xác định là dịch vụ công nhằm phục vụ người dân thực hiện các quyền dân sự của mình đối với bất động sản. Hạn chế nêu trên dẫn đến quyền tự do cam kết, thỏa thuận của các bên đã được khẳng định tại Điều 4 của Bộ luật Dân sự bị hạn chế và các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như bản án, quyết định của Tòa án công nhận quyền dụng đất, quyền sở hữu bất động sản bị giảm hiệu lực pháp lý.

d) Thứ tư, các quy định về thủ tục đăng ký bất động sản vẫn chưa đáp ứng các yêu cầu cải cách hành chính. Thực tế cho thấy, cá nhân, tổ chức phải lập nhiều bộ hồ sơ, đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký và tuân theo nhiều quy trình đăng ký khác nhau, đồng thời phải nộp nhiều loại lệ phí. Đồng thời, trong thực tế tồn tại quá nhiều loại giấy chứng nhận đăng ký bất động sản, dễ gây hiểu nhầm và phức tạp khi người dân cần xem xét, xác định quyền sở hữu bất động sản. Ngoài ra, nhiều hoạt động của cơ quan đăng ký bất động sản vẫn mang tính chất thủ công, chưa được vi tính hóa, nối mạng, làm cho thông tin về bất động sản không được cập nhật kịp thời và khó khăn trong việc tra cứu, cung cấp thông tin về bất động sản.

2. Về hiệu quả của hoạt động đăng ký bất động sản

Thị trường về bất động sản ngày càng phát triển, nhưng Nhà nước chưa kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường. Các giao dịch “ngầm” về bất động sản vẫn diễn ra và có tính phổ biến. Theo dự đoán của các chuyên gia về bất động sản, ở các khu vực đô thị, thị trường phi chính quy chi phối khoảng 70-80% các giao dịch về nhà, đất. Đối với đất đô thị (thuộc diện có nhiều giao dịch nhất), thì hiện nay theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường mới đăng ký được khoảng 45%. Từ đó, một mặt Nhà nước không kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản, không có đủ thông tin để giải quyết các khiếu kiện về bất động sản, trong đó riêng khiếu kiện về đất đai chiếm khoảng 70%, đồng thời gặp khó khăn trong việc phòng ngừa, chống tham nhũng cũng như thất thu thuế. Mặt khác, người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản không có đủ chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Tình trạng này phản ánh sự thiếu hiệu quả, thiếu tính khả thi của hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản; việc tổ chức thi hành các văn bản quy phạm pháp luật còn chậm, không đồng bộ; đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký còn thiếu và chưa được đào tạo, bồi dưỡng đầy đủ về chuyên môn, nghiệp vụ; ý thức chấp hành pháp luật của người dân chưa cao.

Từ những bất cập nêu trên cho thấy, việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản là thật sự cần thiết trong bối cảnh hiện nay.

3. Định hướng phát triển trong chính sách của Đảng và Nhà nước về đăng ký bất động sản

Trong những năm vừa qua, Đảng và Nhà nước ta hết sức quan tâm đến đường lối, chính sách phát triển thị trường bất động sản, định hướng về đăng ký bất động sản. Điều này được thể hiện rõ trong các Nghị quyết của Đảng, Quốc hội, Nghị quyết, Chỉ thị của Chính phủ…

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X đã khẳng định: “Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất; bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. …”.

Nghị quyết số 16/2007/NQ-CP ngày 27/2/2007 của Chính phủ ban hành Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức thương mại thế giới đã xác định nhiệm vụ chủ yếu của Chính phủ là “Xây dựng cơ chế, quy trình đăng ký bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, tạo điều kiện để lành mạnh hoá và bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch bất động sản, qua đó thúc đẩy kinh doanh, đầu tư”, giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trương là cơ quan chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương xây dựng cơ chế và tổ chức đăng ký bất động sản thống nhất – một trong những công việc cấp bách cần triển khai thực hiện ngay từ đầu năm 2007.

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 31/01/2008 Hội nghị lần thứ sáu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đó là“bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch về bất động sản, hoàn chỉnh các quy định về thế chấp đất đai” và “phát triển đồng bộ các dịch vụ tư vấn pháp luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng ký giao dịch…”

Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội về kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội năm 2008 đã xác định rõ “Thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên cơ sở Luật đất đai, giao cho một cơ quan làm đầu mối thực hiện; đơn giản hoá hồ sơ, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…”.

Tại Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP ngày 9/1/2008 của Chính phủ về những giải pháp chủ yếu chỉ đạo, điều hành thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội và dự toán ngân sách năm 2008 đã giao “Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với Bộ tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng đẩy nhanh việc nghiên cứu hoàn thiện dự án Luật đăng ký bất động sản, báo cáo Chính phủ để trình Quốc hội…”, giao Bộ Tài nguyên và Môi trường “chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và Bộ, ngành có liên quan trình phương án sửa đổi Luật đất đai và các luật có liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận bao gồm cả quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất…”

Quán triệt và thể chế hoá đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách dịch vụ công vào lĩnh vực đăng ký bất động sản, yêu cầu đặt ra đối với hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản là phải cải cách thủ tục hành chính theo hướng đảm bảo quy trình, thủ tục đăng ký phù hợp, công khai, minh bạch, chính xác, đơn giản, thông suốt và tạo thuận lợi nhất cho người yêu cầu đăng ký, tìm hiểu thông tin về bất động sản; tăng cường quyền tự do cam kết, thoả thuận của cá nhân, tổ chức.

4. Quá trình xây dựng dự thảo Luật Đăng ký bất động sản

Dự án Luật Đăng ký bất động sản được đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội nhiệm kỳ XII, trong đó Bộ Tư pháp là cơ quan được giao chủ trì soạn thảo đã đẩy nhanh tiến độ xây dựng luật, trình Chính phủ, trình UBTVQH vào năm 2008.

4.1. Mục tiêu

a) Thứ nhất, việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản nhằm thể chế hoá chủ trương, đường lối của Đảng nêu tại các nghị quyết nêu trên;

b) Thứ hai, việc ban hành dự luật nêu trên nhằm khắc phục những bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành (như phân tán, thiếu thống nhất), tạo cơ sở pháp lý đồng bộ, thống nhất trong các lĩnh vực này; tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, đăng ký quyền về bất động sản; tạo điều kiện cho quản lý nhà nước về thị trường bất động sản đạt hiệu quả cao hơn;

c) Thứ ba, việc ban hành Luật Đăng ký bất động sản nhằm tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc minh bạch hóa về bất động sản, lành mạnh hóa thị trường bất động sản; bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng – ngân hàng và cũng góp phần đấu tranh chống tham nhũng.

4.2. Quá trình soạn thảo

a) Bất động sản là một lĩnh vực khá nhạy cảm bởi ảnh hưởng sâu rộng của vấn đề tới đời sống chính trị, kinh tế và xã hội của đất nước. Do đó, trong thời gian qua, việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản đã nhận được sự quan tâm rất lớn từ mọi tầng lớp, đối tượng trong xã hội. Đây là dự án luật được dư luận ủng hộ và mong đợi bởi dự thảo luật được xây dựng trên cơ sở quán triệt quan điểm đột phá về cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, khắc phục tối đa tình trạng nhiều cơ quan có thẩm quyền cấp giấy và tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã và đang gây khó khăn, bất cập cho người dân.

b) Tham gia xây dựng hai dự luật có đại diện của nhiều Bộ, ngành liên quan, nhiều nhà khoa học, nhiều chuyên gia trong và ngoài nước về lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm, đăng ký bất động sản.

c) Trong thời gian vừa qua, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp đã phối hợp với nhiều tổ chức quốc tế, trong đó có cơ quan hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) tổ chức nhiều Hội thảo về dự án luật nêu trên, trong đó tập trung thảo luận về những nội dung cơ bản mang tính định hướng cần thể hiện trong dự thảo (khái niệm đăng ký, giá trị pháp lý, phạm vi điều chỉnh, đối tượng đăng ký, cơ quan đăng ký …) đồng thời góp ý trực tiếp đối với các dự thảo luật. Các ý kiến trao đổi và kết quả Hội thảo là cơ sở quan trọng cho cơ quan soạn thảo tiếp thu, chỉnh lý và hoàn thiện dự thảo luật. Do đó dự luật đã đáp ứng được những yêu cầu về chất lượng của một dự án Luật trình Quốc hội cho ý kiến.

d) Trong quá trình xây dựng Luật Đăng ký bất động sản đã có nhiều loại ý kiến khác nhau về quan điểm và phương hướng xây dựng đạo luật này, từ đó dẫn đến những đánh giá khác nhau về mức độ cần thiết của đạo luật. Do còn có ý kiến khác nhau về một số nội dung nên dự án luật Đăng ký bất động sản chưa được Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ tư QH 12 và chưa được đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2009 của Quốc hội. Tuy nhiên, việc tiếp tục nghiên cứu, thảo luận làm rõ một số nội dung mang tính định hướng trong dự luật này thông qua Hội thảo, tọa đàm là hết sức cần thiết nhằm tạo cơ sở vững chắc cho việc triển khai xây dựng dự luật này trong thời gian tới.

SOURCE: CỔNG THÔNG TIN DIỄN ĐÀN DOANH NGHIỆP VIỆT NAM

Trích dẫn từ: http://vibonline.com.vn/vi-VN/Forum/TopicDetail.aspx?TopicID=2190

Filed under: 3. VẬT QUYỀN, Quy định chung về nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, Quyền sở hữu |