THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

LS. TRƯƠNG THANH ĐỨC – BaoViet Bank

Là đạo luật đã được ban hành và sửa đổi, bổ sung nhiều nhất trong hệ thống pháp luật của nước ta, nhưng Luật Đất đai vẫn luôn ở trong tình trạng phức tạp, rối ren và bất cập.

1. Cần loại bỏ khái niệm bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất: 

Khái niệm bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2003 đã bị “vô hiệu hoá”. Vì theo Bộ luật Dân sự năm 2005, chỉ còn thế chấp, chứ không còn bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân sự cho mình hay cho người khác thì cũng đều được gọi chung là thế chấp. Vì vậy, đề nghị khai tử 44 chữ “bảo lãnh” trong Luật hiện hành.
Hai luật vênh nhau làm cho Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 về giao dịch bảo đảm phải quy định: Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất.

2. Phải trả lại quyền chính đáng cho chủ đất:

Dự luật đã sửa đổi một quy định bất hợp lý tại khoản 7, Điều 113 của Luật hiện hành là: Hộ gia đình và cá nhân chỉ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất “để vay vốn sản xuất, kinh doanh” (không được thế chấp để phục vụ nhu cầu đời sống, kể cả vay vốn để học tập hay trị bệnh cứu người) bằng việc được thế chấp “theo quy định của pháp luật về dân sự” (khoản 33, Điều 1 của Dự thảo). Tuy nhiên, Dự luật vẫn không sửa đổi quy định tại khoản 2, Điều 110 của Luật hiện hành là: Tổ chức kinh tế chỉ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng “để vay vốn”. Vậy, tại sao lại không được thế chấp để được bảo lãnh, mở L/C, bao thanh toán hay rộng hơn nữa là để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ các quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại của tổ chức kinh tế?

Tương tự là đối với tài sản gắn liền với đất thuê, cũng cần xem lại quy định tại Điều 111 của Luật hiện hành. Tại sao lại chỉ cho phép tài sản thuộc sở hữu của tổ chức kinh tếgắn liền với đất thuê được thế chấp “để vay vốn sản xuất, kinh doanh”, mà không được phép thế chấp để làm việc khác? Hay vì đất đai là tài sản đặc biệt, nên tài sản khác gắn với đất đai cũng chịu chung số phận chỉ có quyền sở hữu nửa vời?

3. Phải xem lại về công chứng, chứng thực:

Điểm a, khoản 1, Điều 130 của Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Việc quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một sự áp đặt thiếu hợp lý mà trước đó không bắt buộc. Luật chỉ nên quy định bắt buộc việc đăng ký thế chấp, còn việc công chứng hay không là do các bên tự nguyện.
Còn có sự vênh váo giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Công chứng trong việc quy định về thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà, đất: Theo quy định trên, thì: Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Trong khi đó, khoản 3, Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005 quy định: Uỷ ban nhân dân cấp huyện chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở tại đô thị, Uỷ ban nhân dân xã chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở tại nông thôn. Như vậy, trường hợp thế chấp cả nhà và đất thì nhiều trường hợp sẽ bị tréo ngoe về thẩm quyền.
Vậy, Dự luật cũng không thể bỏ qua vấn đề này. Ít nhất thì cũng phải bỏ bớt chữ “Nhà nước” trong “Công chứng Nhà nước” cho thống nhất với Luật Công chứng năm 2006, điều mà đáng lẽ phải bỏ từ năm 2003, vì pháp luật chuyên ngành về công chứng đã bỏ từ năm 2001.
4. Hãy bỏ đi một quy định nhầm lẫn về thời hạn:

Điểm b, khoản 1, Điều 130 của Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh theo quy định…” Đây là một quy định hết sức vô lý, xa rời thực tế, không cần thiết và hoàn toàn không phù hợp với đặc điểm cho vay của các ngân hàng. Nếu tính thời hạn đăng ký thế chấp, thì phải lấy mốc là từ ngày ký hợp đồng thế chấp, chứ sao lại mang “râu ông nọ cắm cằm bà kia”? Hay là Luật ngầm quy định, hợp đồng thế chấp phải được công chứng, chứng thực trước khi ký hợp đồng tín dụng. Đây là một dạng điển hình kiểu quy định trên trời.
Trong khi đó, cả về pháp lý cũng như thực tế, các ngân hàng hoàn toàn có thể nhận thế chấp mới hoặc bổ sung sau khi đã cho vay một thời gian, tức là có thể ký hợp đồng thế chấp sau khi ký hợp đồng tín dụng cả tháng, cả năm.
Quy định trên nói thẳng vào “hợp đồng tín dụng”, tức là chỉ nói đến quan hệ thế chấp với ngân hàng, chứ không phải thế chấp với các đối tượng khác. Đó là sự tiếp tục khẳng định quan điểm sai lầm trước đây là, chỉ cho chủ đất quyền thế chấp đất để vay vốn sản xuất, kinh doanh. 

5. Cần quy định rõ các loại đất không được thế chấp:

Luật Đất đai năm 2003 quy định khá rắc rỗi, phức tạp tại 5 điều 110, 111, 112, 113 và 119 về các loại đất được phép thế chấp. Tuy nhiên, rất khó phân biệt được những trường hợp nào không được phép thế chấp, kể cả sau khi đã đọc kỹ các nghị định, thông tư hướng dẫn.
Vì vậy, cần quy định rõ các loại đất không được thế chấp (hiện nay đang được quy định một cách trực tiếp và gián tiếp rải rác ở nhiều điều khoản của Luật Đất đai cũng như ở các văn bản quy phạm pháp luật khác), như:

–           Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;

–           Đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất từ ngày 01-7-2004 trở đi; đất thuê trước ngày 01-7-2004, mà thời hạn đã trả trước tiền thuê đất còn lại dưới 5 năm; đất thuê cảng hàng không, sân bay; đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

– Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước;

–           Các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách với Nhà nước; trừ trường hợp được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính;

–           Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư.

–           Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

–           Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

–           Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền;

–           Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.

–           Đất sử dụng không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất; người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước.
–           Đất đang có tranh chấp về tài sản trên đất, đất đang nằm trong diện bị quy hoạch;
–           Đất không có đủ các điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

–           Đất thuộc diện quy hoạch đã có quyết định thu hồi, giải toả, bồi thường;…

6.      Về kỹ thuật soạn thảo văn bản:

Với Dự luật sửa đổi, bổ sung này, người ta có quyền tiếp tục nghi ngờ về chất lượng của Luật. Vì vẫn để cho kẻ ngoại đạo phải góp ý với dân chuyên nghiệp trước những điều sơ đẳng về thể thức văn bản và kỹ thuật lập pháp, như:
–           Tên Điều đã là “Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất” rồi, lại còn tranh thủ viết thừa một đoạn lửng lơ không thuộc bố cục nào của điều “Việc lập quy hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây” (khoản 3, Điều 1 của Dự luật);
–           Nội dung phần sửa đổi đã được để trong ngoặc kép, có giá trị thay thế phần nội dung tương ứng của Luật hiện hành, đáng lẽ phải viết là theo “Luật này” thì lại viết là theo “Luật Đất đai năm 2003” (các khoản 6, 21, 22, 25, 29, 30, 31 và 38, Điều 1 của Dự luật). Thậm chí không phân biệt được việc sửa các điều với việc sửa các khoản (khoản 17 và 18, Điều 1 của Dự luật);
–           Đoạn sửa đổi sau đây: “Cụm từ: “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” quy định tại Luật Đất đai 2003 được thay bằng cụm từ “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và gọi chung là giấy chứng nhận””không hiểu tại sao lại được để ở điều khoản thi hành mà không phải là ở điều về nội dung của Luật Sửa đổi. Và cứ theo như cách viết như vậy, thì không thể khẳng định được rằng, nó sẽ được thể hiện chính xác trong Luật là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” hay là “Giấy chứng nhận”?
Luật Đất đai và chế độ quản lý đất đai từ trước đến nay chưa khi nào ổn định, không phát huy được vai trò vô cùng quan trọng của nó. Với một hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến nhà đất rất cồng kềnh, phức tạp, mâu thuẫn, chồng chéo và vẫn còn xa rời thực tế như hiện nay, thì việc tìm hiểu và chấp hành đúng pháp luật là một vấn nạn. Luật Đất đai hiện hành chỉ có 146 Điều, nhưng Nghị định về thi hành luật Đất đai có tới 186 Điều. Nay Dự luật chỉ bổ sung được 5 Điều, còn tất cả vẫn bỏ ngỏ cho văn bản dưới luật.

SOURCE: DIỄN ĐÀN CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM

Trích dẫn từ: http://www.vibonline.com.vn/vi-VN/Home/TopicDetail.aspx?TopicID=1985

Filed under: 1. SỬA ĐỔI BLDS 2005, LUẬT ĐẤT ĐAI & KINH DOANH BĐS, Quy định chung về nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, Quyền sở hữu, Vật quyền khác |