THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

(Tài liệu phục vụ công tác xây dựng Luật Đăng ký bất động sản)

Báo cáo này tổng hợp kết quả nghiên cứu, tham khảo pháp luật của một số quốc gia có hệ thống đăng ký bất động sản phát triển, cụ thể là: Nhật Bản, Hàn Quốc, Pháp, Cộng hòa liên bang Đức, Cộng hòa liên bang Nga. Đồng thời, báo cáo cũng đề cập đến một số nội dung về đăng ký bất động sản của một số quốc gia trong khu vực, như: Trung Quốc, Cam-pu-chia, In-đô-nê-xi-a, Xinh-ga-po, Ma-lai-xi-a, Phi-lip-pin.

A. MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM TRONG HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHẬT BẢN, HÀN QUỐC, PHÁP, CỘNG HÒA LIÊN BANG ĐỨC VÀ CỘNG HÒA LIÊN BANG NGA

Đa số các quốc gia nêu trên đều có hệ thống đăng ký bất động sản hình thành sớm và đã trải qua một quá trình phát triển lâu dài. Nhật Bản ban hành Luật Đăng ký bất động sản năm 1899 (Luật số 24 ngày 24/02/1899); Hàn Quốc ban hành Luật Đăng ký bất động sản năm 1960 (Luật số 536 ngày 01/01/1960). Hai văn bản này đều đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần. Pháp ban hành Nghị định về cơ chế công bố các giao dịch về bất động sản năm 1955 (Nghị định ngày 04/01/1955). Cộng hòa Liên bang Đức ban hành Luật về Đăng ký bất động sản năm 1897 (ngày 24/3/1897) và sửa đổi, bổ sung năm 2004 (ngày 09/12/2004).

Riêng đối với Cộng hòa Liên bang Nga, hệ thống đăng ký bất động sản mới được hình thành và bắt đầu phát triển. Luật về Đăng ký nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản được Viện Đuma thông qua ngày 17/6/1996 và được Thượng viện Liên bang phê chuẩn ngày 3/6/1997 (Luật số 122-FZ). Văn bản này cũng đã được sửa đổi, bổ sung nhiều lần[1].

I. Phạm vi điều chỉnh

Trong luật đăng ký bất động sản của các quốc gia tham khảo, chỉ có Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc có quy định về phạm vi điều chỉnh như sau: “Luật này điều chỉnh các vấn đề liên quan đến việc đăng ký bất động sản” (Điều 1). Luật của các quốc gia khác không có điều khoản riêng quy định cụ thể về phạm vi điều chỉnh. Tuy nhiên, căn cứ vào các quy định trong văn bản, có thể thấy các văn bản luật này điều chỉnh trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản. Trong đó, trình tự, thủ tục đăng ký được quy định từ việc đăng ký xác lập, cho tới việc thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt các quyền liên quan đến bất động sản (bao gồm cả quyền sở hữu và một số quyền không phải quyền sở hữu như: cầm cố, thế chấp, cho thuê, quyền địa dịch…).

II. Đối tượng đăng ký

1. Đối tượng đăng ký

Đối tượng đăng ký quy định trong các hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên có nhiều điểm khác biệt cơ bản. Trong hệ thống đăng ký bất động sản của Hàn Quốc và Nhật Bản đối tượng đăng ký là các quyền đối với bất động sản. Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc quy định đối tượng đăng ký như sau: “Cần thực hiện đăng ký hiện trạng phần phân chia công trình xây dựng, đồng thời cũng cần thực hiện đăng ký trong trường hợp xác lập, bảo lưu, chuyển nhượng, thay đổi, hạn chế quyền định đoạt hoặc chấm dứt các quyền liên quan đến: Sở hữu, quyền sử dụng bề mặt, quyền địa dịch, thuê có đặt cọc, thế chấp, cầm cố các quyền, thuê bất động sản” (Điều 2). Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định đối tượng đăng ký như sau: “Việc xác định hiện trạng của bất động sản hay xác lập, bảo lưu, chuyển giao, thay đổi, hạn chế quyền định đoạt hoặc chấm dứt một trong các quyền liên quan đến bất động sản sau đây đều được đăng ký: quyền sở hữu, quyền sử dụng bề mặt, quyền thuê đất dài hạn để chăn nuôi, canh tác, quyền địa dịch, quyền ưu tiên, quyền cầm cố, quyền thế chấp, quyền thuê bất động sản, quyền khai thác đá” (Điều 1).

Bên cạnh đó, Luật Đăng ký bất động sản của Hàn Quốc và Nhật Bản quy định hạn chế phạm vi các bất động sản được đăng ký, cụ thể là chỉ điều chỉnh việc đăng ký các quyền liên quan đến hai loại tài sản là đất và công trình xây dựng. Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc quy định: “Đăng ký được chia làm hai loại: Đăng ký đất và đăng ký công trình xây dựng” (khoản 1 Điều 14). Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định: “Sổ đăng ký bao gồm hai loại là sổ đăng ký đất và sổ đăng ký công trình” (Điều 14).

Có thể thấy pháp luật về đăng ký bất động sản của Nhật Bản và Hàn Quốc chỉ tập trung điều chỉnh việc đăng ký các quyền liên quan đến đất và công trình xây dựng là các loại bất động sản quan trọng, tương đối ổn định, có giá trị cao và là đối tượng chủ yếu tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản.

Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định đối tượng đăng ký là quyền sở hữu, các vật quyền và các giao dịch về bất động sản. Bên cạnh đó, đối tượng đăng ký còn bao gồm cả một số hạn chế quyền đối với bất động sản, cụ thể: “Phải đăng ký Nhà nước quyền sở hữu và các vật quyền khác đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản theo quy định tại các Điều 130, 131, 132 và 146 Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, trừ các quyền đối với tàu bay, tàu biển, tàu nội địa và tàu vũ trụ. Cùng với việc đăng ký Nhà nước các vật quyền đối với bất động sản còn phải đăng ký Nhà nước sự hạn chế các quyền đối với bất động sản, bao gồm các giao dịch, quyền thế chấp bất động sản, quản lý, ủy quyền, quyền thuê bất động sản” (khoản 1 Điều 4).

Đồng thời, Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga cũng quy định khái niệm “bất động sản”, qua đó xác định phạm vi thực hiện đăng ký: “Tài sản là bất động sản mà quyền đối với các tài sản đó phải được đăng ký theo quy định của Luật này, là các thửa đất, vùng lòng đất, công trình độc lập dưới nước và tất cả các vật gắn liền với đất ở dưới nước mà nếu di chuyển chúng thì không thể không gây tổn hại nghiêm trọng đến công dụng của chúng, bao gồm cả nhà, công trình xây dựng, phòng ở, và phòng không phải để ở, cây rừng và cây lâu năm, khu chung cư, doanh nghiệp như một khối tài sản thống nhất” (Điều 1).

Luật Đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức quy định: “Các quyền thuộc về chủ sở hữu một thửa đất theo đề nghị cũng được ghi chú trên tờ địa bạ” (khoản 1 Điều 9); “Những vật quyền đối với thửa đất hoặc những hạn chế quyền sở hữu đối với thửa đất chỉ được ghi vào tờ địa bạ, nếu chúng được khai báo với cơ quan quản lý sổ địa bạ và được chứng minh một cách thuyết phục bằng việc xuất trình những văn bằng có chứng thực mà nội dung được thể hiện trong các văn bằng đó do chủ sở hữu cam kết hoặc các quyền đó được chủ sở hữu thửa đất công nhận” (khoản 1 Điều 124).

Và “Đất đai được đăng ký vào sổ địa bạ theo các danh mục được xây dựng ở các bang” (khoản 2 Điều 2); “Các thửa đất của Liên bang, các Bang, địa phương, đơn vị hành chính, nhà thờ, chùa chiền, nhà trường, công trình thoát nước, đường sá công cộng cũng như các khoảnh đất phục vụ giao thông công cộng chỉ đăng ký vào sổ địa bạ khi chủ sở hữu hoặc người có quyền đề nghị” (khoản 2 Điều 3).

2. Việc đăng ký hiện trạng bất động sản

Đa số các hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên không thực hiện việc đăng ký hiện trạng vật lý của bất động sản. Hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản của Hàn Quốc, Pháp, Cộng hòa liên bang Đức và Nga tách biệt với hệ thống cơ quan địa chính chuyên thực hiện hoạt động mang tính kỹ thuật như: đo đạc, phân thửa đất, lập bản đồ… để quản lý đất và hệ thống cơ quan quản lý công trình xây dựng. Cơ quan đăng ký bất động sản chỉ thực hiện đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản nhằm công khai hóa các quyền này.

Tuy nhiên, việc đăng ký bất động sản chỉ có thể thực hiện hiệu quả khi cơ quan đăng ký bất động sản nắm vững thông tin về hiện trạng bất động sản, để qua đó xác định chính xác tài sản là đối tượng của các quyền được đăng ký. Do đó, cơ quan đăng ký bất động sản thường thực hiện ghi nhận thông tin về hiện trạng của bất động sản. Luật Đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên đều quy định phải ghi nhận hiện trạng của bất động sản khi thực hiện đăng ký.

Luật Đăng ký bất động sản của Hàn Quốc quy định:

“Tờ đăng ký được chia thành mục đánh số đăng ký, mục xác nhận và hai phần: phần A và phần B. Trong mục xác nhận, chia thành cột mô tả hiện trạng và cột đánh số mô tả hiện trạng. Trong phần A và phần B, chia thành cột mô tả những nội dung liên quan và cột đánh số nhập đăng ký. Tuy nhiên, có thể bỏ qua phần B nếu không có nội dung nào được ghi nhận trong đó” (khoản 1 Điều 16).

“Trong cột mô tả hiện trạng, ghi những nội dung liên quan đến hiện trạng vật lý của mỗi mảnh đất hoặc công trình xây dựng và các biến động liên quan” (Khoản 3 Điều 16).

“Đơn yêu cầu đăng ký phải có thông tin về địa điểm nơi có bất động sản, số thửa đất, hạng đất và diện tích thửa đất” (Khoản 1 Điều 41).

“Trong trường hợp đăng ký quyền đối với công trình xây dựng, đơn yêu cầu đăng ký còn phải có thông tin về loại công trình, cấu trúc và diện tích công trình xây dựng; trong trường hợp có nhiều công trình xây dựng trên một hoặc một số thửa đất, đơn yêu cầu đăng ký phải ghi số lượng công trình xây dựng cùng với thông tin về loại công trình, cấu trúc và diện tích công trình xây dựng trên đất đó” (Khoản 1 Điều 42).

Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định:

“Sổ đăng ký chứa các thông tin về các quyền đang tồn tại hoặc đã chấm dứt đối với bất động sản, các số liệu về bất động sản và các thông tin về những người có quyền” (Khoản 2 Điều 12).

“Trong mục I có sự mô tả ngắn gọn từng bất động sản: địa chỉ (vị trí phân bố), loại bất động sản (tên gọi), diện tích (thực tế theo Sổ địa chính hay theo giấy tờ), công dụng và các thông tin cần thiết khác” (Khoản 6 Điều 12).

Luật Đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức quy định: “Một phần thửa đất chỉ có thể được đăng ký vào sổ địa bạ tách biệt với toàn bộ thửa đất, nếu cơ quan chức năng có thẩm quyền đồng ý xác nhận phần tách biệt đó trong danh mục chính thức và qua đó thực hiện sự mô tả phần đó cũng như mô tả các số liệu, thay đổi phần đất chính trong danh mục chính thức của sổ địa bạ. Phần thửa đất phải được ghi bằng một số đặc biệt trong danh mục chính thức, trừ trường hợp cơ quan chức năng có thẩm quyền đồng ý bỏ qua việc thực hiện danh mục chính thức bởi thửa đất đó đã được hợp nhất với một thửa đất bên cạnh hoặc một phần của thửa đất đó và phần đó đã được xác nhận trong sổ địa bạ. Thông qua Nghị định của Chính phủ các Bang mà việc ban hành có thể được uỷ quyền cho Bộ Tư pháp các Bang thì bên cạnh trích lục từ phần mô tả cũng phải xuất trình trích lục từ danh mục thương mại cho thấy độ lớn và vị trí của thửa đất, trừ trường hợp phần thửa đất cho đến nay được quản lý trong hồ sơ địa chính với số riêng biệt” (Khoản 3 Điều 2).

Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản cũng có quy định về việc ghi nhận hiện trạng của bất động sản khi thực hiện đăng ký.

“1. Mỗi tờ đăng ký trong sổ đăng ký được chia thành phần thuyết minh, hai phần được đánh dấu A và B, mỗi phần có một cột ghi dữ kiện và một cột ghi số thứ tự. Luật quy định rằng, nếu các phần A và B không được ghi gì thì coi như phần đó là không cần thiết.

2. Phần thuyết minh ghi các nội dung liên quan đến hiện trạng của đất đai hoặc của khu nhà có liên quan” (Điều 16).

Bên cạnh đó, Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản còn có quy định riêng về đăng ký hiện trạng bất động sản, theo đó cơ quan đăng ký bất động sản thực hiện cả việc đăng ký hiện trạng bất động sản. Trong chương IV “Trình tự, thủ tục đăng ký” của Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản có quy định một mục riêng về “Đăng ký hiện trạng bất động sản” với hai tiểu mục “Trình tự, thủ tục đăng ký hiện trạng đất đai” (các Điều 78-90) và “Trình tự, thủ tục đăng ký hiện trạng công trình” (các Điều 91-95).

III. Nguyên tắc và cơ chế đăng ký

1. Nguyên tắc đăng ký

a. Đăng ký bắt buộc

Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định: “Phải đăng ký Nhà nước quyền sở hữu và các vật quyền khác đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản theo quy định tại các Điều 130, 131, 132 và 146 Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, trừ các quyền đối với tàu bay, tàu biển, tàu nội địa và tàu vũ trụ. Cùng với việc đăng ký Nhà nước các vật quyền đối với bất động sản còn phải đăng ký Nhà nước sự hạn chế các quyền đối với bất động sản, bao gồm các giao dịch, quyền thế chấp bất động sản, quản lý, ủy quyền, quyền thuê bất động sản” (Khoản 1 Điều 4).

“Đăng ký nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản là sự kiện pháp lý công nhận và chứng thực bởi nhà nước sự phát sinh, hạn chế, chuyển dịch hoặc chấm dứt các quyền đối với bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự Liên bang Nga” (khoản 1 Điều 3).

Như vậy, có thể thấy trong hệ thống đăng ký bất động sản của Liên bang Nga, việc đăng ký được thực hiện bắt buộc, không quy định các trường hợp đăng ký tự nguyện. Nếu không thực hiện đăng ký, các giao dịch bảo đảm bằng bất động sản sẽ không được Nhà nước công nhận và bảo vệ, từ đó không xác lập quyền của các bên tham gia giao dịch.

b. Đăng ký tự nguyện

Luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc và Nhật Bản không quy định cụ thể về nguyên tắc đăng ký. Tuy nhiên, có thể xác định việc đăng ký được thực hiện theo nguyên tắc tự nguyện, căn cứ vào quy định về giá trị pháp lý của việc đăng ký. Điều 177 Bộ luật Dân sự Nhật Bản quy định: “Chủ nhân của bất động sản không được chống lại bên thứ ba[2] nếu không thực hiện đăng ký việc sở hữu, thất lạc hoặc thay đổi của Luật Đăng ký bất động sản”. Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản cũng quy định giá trị pháp lý của việc đăng ký một cách gián tiếp thông qua quy định về thứ tự ưu tiên của các quyền đối với bất động sản: “Trừ trường hợp có quy định khác, thứ tự các quyền được đăng ký với cùng một bất động sản sẽ được xác định theo thứ tự đăng ký các quyền đó” (Điều 6). Luật Đăng ký bất động sản của Hàn Quốc cũng có quy định tương tự: “Thứ tự ưu tiên của các quyền đối với cùng một bất động sản đã đăng ký được xác định theo thứ tự thực hiện đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Khoản 1 Điều 5). Căn cứ vào các quy định này, có thể xác định việc đăng ký bất động sản là không bắt buộc. Tuy nhiên, nếu người có quyền với bất động sản không thực hiện việc đăng ký, thì không được hưởng quyền đối kháng với bên thứ ba.

2. Cơ chế đăng ký

Trong hệ thống đăng ký của các quốc gia nói trên, việc đăng ký được thực hiện theo cơ chế đăng ký xác minh tài liệu (document filling), theo đó cơ quan đăng ký kiểm tra điều kiện thực hiện đăng ký của người yêu cầu đăng ký căn cứ vào những tài liệu có trong hồ sơ đăng ký. Riêng trong hệ thống đăng ký bất động sản của Nhật Bản, đối với trường hợp đăng ký liên quan đến hiện trạng của bất động sản thì ngoài việc xác minh tài liệu, đăng ký viên còn có thể thực hiện việc xác minh trên thực địa nếu xét thấy cần thiết. Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định: “Trong trường hợp có đơn xin đăng ký hiện trạng đất đai hoặc công trình hoặc trong trường hợp nhân viên đăng ký giải quyết việc đăng ký nói trên một cách đương nhiên theo thẩm quyền, thì nếu thấy cần thiết, nhân viên đăng ký sẽ có quyền điều tra hiện trạng đất đai hay công trình đó.

Trong trường hợp tiến hành điều tra theo quy định tại đoạn trên, thì nếu cần thiết và trong khoảng thời gian trong ngày, nhân viên đăng ký có quyền thanh tra khu đất hay công trình đó hoặc yêu cầu chủ sở hữu của khu đất đó hay công trình đó hay những người khác có liên quan xuất trình những tài liệu cần thiết hoặc trả lời chất vấn. Trong trường hợp đó, nhân viên đăng ký phải mang theo chứng minh thư và xuất trình cho những người có liên quan” (Điều 50).

IV. Giá trị pháp lý của việc đăng ký

Tùy thuộc từng hệ thống đăng ký bất động sản, việc đăng ký bất động sản có giá trị pháp lý khác nhau. Tuy nhiên, về cơ bản, có thể phân ra hai loại giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản là: Việc đăng ký tạo hiệu lực đối kháng đối với người thứ ba (các quyền được đăng ký có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba) và việc đăng ký có giá trị pháp lý giữa các bên (việc đăng ký là điều kiện làm phát sinh quyền đối với bất động sản).

1. Việc đăng ký tạo hiệu lực đối kháng với người thứ ba

Pháp luật về đăng ký bất động sản của Nhật Bản và Hàn Quốc quy định các quyền được đăng ký có hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Tuy nhiên, Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản và Hàn Quốc không quy định trực tiếp về giá trị pháp lý của việc đăng ký mà quy định gián tiếp thông qua quy định về thứ tự ưu tiên của các quyền được đăng ký. Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm của Nhật Bản quy định: “Trừ trường hợp có quy định khác, thứ tự các quyền được đăng ký với cùng một bất động sản sẽ được xác định theo thứ tự đăng ký các quyền đó” (Điều 6).

Luật Đăng ký bất động sản của Hàn Quốc cũng có quy định tương tự: “Thứ tự ưu tiên của các quyền đối với cùng một bất động sản đã đăng ký được xác định theo thứ tự thực hiện đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Khoản 1 Điều 5).

2. Việc đăng ký là điều kiện làm phát sinh quyền đối với bất động sản

Trái với Nhật Bản và Hàn Quốc, pháp luật về đăng ký bất động sản của Cộng hòa liên bang Nga quy định việc đăng ký là điều kiện làm phát sinh quyền đối với bất động sản. Luật Đăng ký bất động sản của Cộng hòa liên bang Nga quy định:

“Việc đăng ký nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản (dưới đây gọi là đăng ký Nhà nước các quyền) là sự kiện pháp lý được công nhận và chứng thực bởi nhà nước sự phát sinh, hạn chế, dịch chuyển hoặc chấm dứt các quyền đối với bất động sản theo quy định của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga.

Đăng ký nhà nước là chứng cứ duy nhất về sự tồn tại của quyền đăng ký. Quyền đăng ký đối với bất động sản chỉ có thể bị tranh chấp theo thủ tục thông qua Tòa án” (Khoản 1 Điều 2).

Và “Các quyền đối với bất động sản mà giấy tờ xác lập quyền đối với bất động sản đó được hoàn thành sau khi Luật này có hiệu lực cũng phải bắt buộc đăng ký Nhà nước” (Khoản 2 Điều 4).

V. Cơ quan đăng ký bất động sản

1. Cơ quan đăng ký bất động sản

Tại Hàn Quốc, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Đức và Liên bang Nga, hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản được tổ chức theo mô hình tập trung và thuộc bộ máy tư pháp.

Cơ quan đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức, Hàn Quốc thuộc hệ thống tòa án. Luật về thủ tục đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức quy định:

“Điều 1. Toà án khu vực là cơ quan quản lý sổ địa bạ, thẩm quyền

1. Các sổ địa bạ có thể được tập hợp lại từ các tờ rời nhau do Toà án khu vực quản lý. Các Toà án khu vực có thẩm quyền đối với địa hạt nơi đất đai toạ lạc. Những quy định riêng tại các Điều 143 và 144 đối với bang Baden-Wuertemberg và khu vực quy định tại Điều 3 của Hiệp định thống nhất không có ảnh hưởng gì” (Khoản 1 Điều 1).

Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc quy định: “Việc đăng ký được thực hiện tại tòa án cấp huyện, chi nhánh của tòa án cấp huyện hoặc phòng đăng ký có thẩm quyền trong phạm vi khu vực mà bất động sản được đăng ký tọa lạc” (Điều 7).

Cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật Bản là Cục Pháp vụ hoặc Sở Pháp vụ địa phương. Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định: “Sở Pháp vụ hoặc Cục Pháp vụ địa phương hoặc chi nhánh hay văn phòng chi nhánh của cơ quan này, nơi có bất động sản được đăng ký, sẽ giải quyết việc đăng ký với tư cách là cơ quan đăng ký có thẩm quyền” (Điều 8).

Cơ quan đăng ký bất động sản của Liên bang Nga cũng thuộc hệ thống tư pháp. Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định: “Việc đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản được tiến hành bởi cơ quan tư pháp về đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản trên lãnh thổ khu vực đăng ký tại nơi có bất động sản” (Điều 9).

Riêng tại Pháp, hệ thống các cơ quan đăng ký bất động sản cũng được tổ chức theo mô hình tập trung nhưng trực thuộc Tổng Cục thuế thuộc Bộ Kinh tế, Tài chính và Công nghiệp, do cơ quan đăng ký bất động sản thực hiện cả chức năng thu thuế đối với bất động sản. Hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản của Pháp không có cơ quan đăng ký ở Trung ương. Tại địa phương, các phòng đăng ký không được tổ chức theo đơn vị hành chính mà theo khu vực, tập trung tại những nơi có nhiều giao dịch.

Việc tổ chức cơ quan đăng ký theo mô hình tập trung; thực hiện đăng ký tất cả các quyền liên quan đến bất động sản tại một hệ thống cơ quan duy nhất có những ưu điểm sau:

– Bảo đảm tổ chức thống nhất trong cả nước của cơ quan đăng ký bất động sản;

– Tách biệt chức năng quản lý hành chính với chức năng công bố công khai các quyền liên quan đến bất động sản;

– Bảo đảm sự tập trung thống nhất các thông tin liên quan đến bất động sản, dẫn đến việc quản lý và công bố công khai thông tin được thuận tiện hơn do thông tin về bất động sản không bị phân tán tại các hệ thống cơ quan khác nhau.

2. Quan hệ giữa cơ quan đăng ký bất động sản và cơ quan quản lý bất động sản

Cơ quan đăng ký bất động sản của Hàn Quốc có quan hệ chặt chẽ với hệ thống cơ quan quản lý bất động sản thông qua cơ chế trao đổi thông tin hai chiều với các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý xây dựng: Cơ quan đăng ký bất động sản liên hệ với cơ quan địa chính, cơ quan quản lý công trình xây dựng để cập nhật các thông tin về hiện trạng vật lý của bất động sản. Ngược lại, cơ quan đăng ký bất động sản cũng phải thông báo cho cơ quan địa chính, cơ quan quản lý công trình xây dựng những thông tin về hiện trạng vật lý của bất động sản, nếu có sự thay đổi về hiện trạng vật lý của bất động sản, cũng như thông tin liên quan đến quyền sở hữu bất động sản để những cơ quan này luôn có thông tin chính xác về chủ sở hữu và tình hình sở hữu bất động sản. Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc quy định: “Trong những trường hợp đăng ký dưới đây, cơ quan đăng ký phải lập tức thông báo cho cơ quan địa chính, cơ quan quản lý công trình xây dựng để xác nhận đã hoàn tất việc đăng ký:

1. Bảo lưu hoặc chuyển giao quyền sở hữu;

2. Thay đổi hoặc sửa chữa sai sót liên quan đến thông tin về người đứng tên thực hiện đăng ký;

3. Thay đổi hoặc sửa chữa sai sót liên quan đến quyền sở hữu;

4. Xóa đăng ký quyền sở hữu hoặc phục hồi đăng ký quyền sở hữu đã bị xóa bỏ” (Điều 68-2); và

“1. Trong trường hợp cơ quan đăng ký tiếp nhận thông tin từ cơ quan địa chính có thẩm quyền theo quy định tại Khoản 3 Điều 36 Luật Địa chính, nếu không có người nào nộp đơn yêu cầu đăng ký theo quy định tại Điều 90, thì cơ quan đăng ký phải tự động thay đổi đăng ký theo nội dung đã ghi trong thông báo

2. Trong trường hợp đăng ký theo quy định tại Khoản 1, cơ quan đăng ký phải thông báo những nội dung đã thay đổi cho cơ quan địa chính và người đứng tên thực hiện đăng ký” (Điều 90-2).

VI. Nguyên tắc lập sổ đăng ký và giá trị pháp lý của sổ đăng ký

Các hệ thống đăng ký bất động sản đều có quy định nguyên tắc chỉ đăng ký một bất động sản trong một tờ đăng ký. Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định: “Trong sổ đăng ký, mỗi khu đất hoặc mỗi công trình được đăng ký trong một tờ đăng ký riêng biệt. Tuy nhiên, nếu công trình là một phần của một khối công trình, thì toàn bộ khối công trình nói trên sẽ được đăng ký trong một tờ đăng ký” (Điều 15).

Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc quy định: “Chỉ thực hiện đăng ký một mảnh đất hoặc một công trình xây dựng trong một tờ đăng ký. Trong trường hợp công trình xây dựng là một khối công trình gồm nhiều phần, thì cũng đăng ký tất cả các phần của khối công trình xây dựng đó trong một tờ đăng ký” (Khoản 1 Điều 15).

Luật về thủ tục đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức và Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga cũng có quy định tương tự. Luật về thủ tục đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức quy định: “Mỗi thửa đất được đăng ký vào sổ địa bạ với thể thức, vị trí nhất định (tờ địa bạ). Đối với thửa đất thì tờ địa bạ chính là sổ địa bạ theo nghĩa của Bộ luật Dân sự” (Khoản 1 Điều 3).

Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định: “Sổ Đăng ký được chia thành từng phần, bao gồm các ghi chép về từng bất động sản. Từng phần được mở ra khi bắt đầu đăng ký các quyền đối với bất động sản và được thống nhất bằng việc đánh số đăng ký hoặc số tạm thời cho từng bất động sản. Các phần của Sổ Đăng ký được phân bổ phù hợp với nguyên tắc bất động sản là một khối thống nhất. Các phần chứa các thông tin về tòa nhà, công trình xây dựng và về các bất động sản khác mà gắn liền với thửa đất, thì được phân bổ ngay sau phần có chứa thông tin về thửa đất đó. Các phần có chứa thông tin về căn hộ, căn phòng và bất động sản khác mà cũng nằm trong tòa nhà và công trình xây dựng thì được phân bổ ngay sau phần tương ứng có liên quan đến tòa nhà, công trình xây dựng đó” (Khoản 6 Điều 12).

Luật Đăng ký bất động sản của Hàn Quốc, Nhật Bản và Liên bang Nga có chung một nguyên tắc lập mẫu Sổ đăng ký. Mỗi tờ đăng ký (trong đó chỉ đăng ký một bất động sản) được chia làm ba phần, gồm phần mô tả hiện trạng bất động sản và hai phần ghi nhận các quyền liên quan đến bất động sản, trong đó, một phần ghi nhận quyền sở hữu bất động sản, trong đó ghi những vấn đề liên quan đến quyền sở hữu bất động sản, cụ thể là các sự kiện như bán, tặng, cho, để thừa kế, tịch biên… làm phát sinh việc thay đổi chủ sở hữu tài sản) một phần ghi nhận các quyền khác liên quan đến bất động sản, trong đó ghi những vấn đề liên quan đến các quyền không phải là quyền sở hữu bất động sản, cụ thể là các sự kiện như thế chấp, cầm cố, cho thuê, thỏa thuận xác lập quyền địa dịch… làm phát sinh các vật quyền liên quan đến bất động sản (Điều 16 Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc; Điều 16 Luật Đăng ký Bất động sản Nhật Bản; Khoản 6 Điều 12 Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga).

Như vậy, có thể thấy Sổ Đăng ký sẽ lưu giữ “hồ sơ pháp lý” cho từng bất động sản. Việc ghi nhận hiện trạng, qua đó cá biệt hóa từng bất động sản cụ thể, xác định rõ bất động sản nào đang là đối tượng của các quyền được đăng ký là cơ sở để thực hiện đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản. Việc đăng ký các sự kiện làm phát sinh quyền sở hữu và các vật quyền liên quan đến bất động sản giúp tạo lập một “hồ sơ pháp lý” về bất động sản, trong đó thể hiện đầy đủ “tình trạng pháp lý” của bất động sản, cũng như “lịch sử” của bất động sản trong suốt quá trình từ khi chủ sở hữu đầu tiên xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản cho đến khi bất động sản bị tiêu hủy.

VII. Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản

Trong hệ thống đăng ký bất động sản của Liên bang Nga, cơ quan đăng ký bất động sản cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản trong trường hợp đăng ký các quyền liên quan đến bất động sản. Trong trường hợp đăng ký các hợp đồng hoặc giao dịch khác, cơ quan đăng ký chỉ chứng nhận việc đăng ký bằng cách chứng thực lên giấy tờ thể hiện nội dung giao dịch. Tuy nhiên, giấy chứng nhận đăng ký không phải là chứng thư pháp lý về quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản, do việc đăng ký được thực hiện thông qua việc ghi nhận vào sổ đăng ký. Thời điểm đăng ký cũng được xác định là thời điểm ghi thông tin vào sổ đăng ký. Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định:

“Việc đăng ký Nhà nước sự phát sinh và chuyển dịch quyền đối với bất động sản được xác nhận bởi giấy chứng nhận về đăng ký các quyền.

Đăng ký nhà nước hợp đồng hoặc các giao dịch khác được xác nhận bằng việc trực tiếp thực hiện chứng thực viết lên giấy tờ đã thể hiện nội dung giao dịch” (khoản 1 Điều 14).

“Đăng ký nhà nước các quyền được tiến hành trên toàn lãnh thổ Liên bang Nga theo trật tự do Luật Liên bang này quy định bằng việc ghi nhận quyền đối với mỗi bất động sản vào Sổ đăng ký Nhà nước thống nhất các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản (sau đây gọi là Sổ đăng ký).

Ngày đăng ký Nhà nước các quyền là ngày vào Sổ đăng ký các ghi chép về quyền” (khoản 2 và 3 Điều 2).

Trong hệ thống đăng ký bất động sản của Hàn Quốc, cơ quan đăng ký không thực hiện cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản. Tuy nhiên, sau khi thực hiện đăng ký, cơ quan đăng ký bất động sản của Hàn Quốc cấp cho người yêu cầu đăng ký “Giấy chứng nhận thực hiện đăng ký”. Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc quy định:

“1. Sau khi hoàn tất việc đăng ký, cơ quan đăng ký phải ghi thời điểm tiếp nhận, số tiếp nhận, số thứ tự ưu tiên thanh toán, mục đích đăng ký vào tài liệu chứng minh căn cứ đăng ký hoặc bản sao đơn yêu cầu đăng ký, đóng dấu xác nhận của cơ quan đăng ký

2. Cơ quan đăng ký xác nhận việc đăng ký đã được thực hiện vào giấy chứng nhận hoàn tất việc đăng ký và đơn yêu cầu đăng ký, bản sao tài liệu chứng minh căn cứ đăng ký, bản sao giấy tờ chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều 49 hoặc bản sao văn bản quy định tại khoản 2 Điều 49, đóng dấu và chuyển cho người có nghĩa vụ thực hiện đăng ký. Trong trường hợp có hai hoặc nhiều người đứng tên đăng ký mà chỉ một hoặc một số người có nghĩa vụ thực hiện đăng ký, thì phải ghi lại tên của những người này” (Điều 67).

Cơ quan đăng ký bất động sản của Nhật Bản thì không cấp giấy chứng nhận thực hiện việc đăng ký như Hàn Quốc, mà chỉ xác nhận việc đã thực hiện đăng ký vào bản sao đơn yêu cầu đăng ký hoặc tài liệu chứng minh căn cứ đăng ký (như hợp đồng, văn bản ghi nhận việc tặng, cho tài sản, di chúc…). Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định: “Khi việc đăng ký đã hoàn thành thì nhân viên đăng ký phải ghi vào tài liệu chứng minh căn cứ đăng ký hoặc bản sao của đơn xin đăng ký ngày nhận đơn, số tiếp nhận, số đăng ký và việc đăng ký đã được hoàn thành, sau đó đóng dấu xác nhận của Phòng đăng ký và gửi cho người có quyền đăng ký” (Khoản 1 Điều 60).

Căn cứ vào những quy định nói trên, có thể thấy những loại giấy tờ này chỉ có nội dung xác nhận việc cơ quan đăng ký đã hoàn tất việc đăng ký theo yêu cầu của người yêu cầu đăng ký mà không phải là chứng thư pháp lý để tổ chức, cá nhân thực hiện quyền liên quan đến bất động sản; nói cách khác, những loại giấy tờ này không có giá trị chứng cứ chứng minh quyền liên quan đến bất động sản. Các thông tin về việc đăng ký quyền liên quan đến bất động sản chỉ được lưu giữ trong Sổ Đăng ký bất động sản, và Sổ Đăng ký bất động sản có giá trị chứng cứ cao nhất trong việc chứng minh việc đăng ký quyền liên quan đến bất động sản. Cách làm này có một số ưu điểm là: Tạo điều kiện thuận tiện cho cơ quan đăng ký, do cơ quan đăng ký không phải thực hiện việc cấp và chỉnh lý giấy chứng nhận đăng ký, đồng thời việc quản lý Sổ Đăng ký đơn giản hơn so với việc quản lý các loại giấy chứng nhận đăng ký; giảm thiểu các trường hợp lừa đảo bằng cách giả mạo, sửa chữa giấy chứng nhận đăng ký; khuyến khích những người tham gia vào giao dịch liên quan đến bất động sản thực hiện tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký.

VIII. Chức danh Đăng ký viên

Hệ thống đăng ký bất động sản của Liên bang Nga có quy định cụ thể về chức danh Đăng ký viên. Bên cạnh đó, còn quy định về tiêu chuẩn đối với chức danh này. Luật Đăng ký bất động sản Liên bang Nga quy định:

“Đăng ký viên các quyền đối với bất động sản và các giao dịch về bất động sản và người này là thủ trưởng cơ quan tư pháp về đăng ký các quyền (sau đây gọi là đăng ký viên), được bổ nhiệm và miễn nhiệm bởi cơ quan được Chính phủ Liên bang Nga ủy quyền khi có sự thống nhất ý kiến với cơ quan chấp hành của chủ thể Liên bang Nga.

Những người được bổ nhiệm chức vụ đăng ký viên là những người có trình độ đại học Luật hoặc có kinh nghiệm công tác trong các cơ quan thực hiện chức năng đăng ký các quyền từ 2 năm trở lên đã qua các khóa đào tạo, bồi dưỡng đặc biệt và đã thi các môn chuyên ngành phù hợp với các yêu cầu đã được quy định” (khoản 1 và 2 Điều 15).

Trong hệ thống đăng ký bất động sản của Nhật Bản, Đăng ký viên là thư ký của Cục Pháp vụ, chi nhánh Cục Pháp vụ hoặc của cơ quan tư pháp quận, chi nhánh cơ quan tư pháp quận. Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản quy định: “Các công việc của cơ quan đăng ký được thực hiện bởi các thư ký của Cục Pháp vụ, cơ quan tư pháp quận hoặc chi nhánh của Cục Pháp vụ, cơ quan tư pháp quận được Cục trưởng Cục Pháp vụ, thủ trưởng cơ quan tư pháp quận chỉ định làm Đăng ký viên” (Điều 12).

Trong hệ thống đăng ký bất động sản của Hàn Quốc không có quy định về Đăng ký viên, mà chỉ có quy định về “cán bộ đăng ký”. Tuy nhiên, quy định này gần giống với quy định về đăng ký viên trong Luật của Nhật Bản: “Chánh án toà án cấp quận, huyện (kể cả chánh án tòa án chi nhánh của toà án cấp quận, huyện trong trường hợp tòa án chi nhánh này chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký) chỉ định người (sau đây gọi là “cán bộ đăng ký”) trong các viên chức của toà án hành chính, viên chức hành chính cấp dưới, chánh thư ký hoặc thư ký cao cấp làm việc trong toà án cấp quận, huyện, chi nhánh của toà án cấp quận, huyện và phòng đăng ký thực hiện bố trí các công việc liên quan đến việc đăng ký” (Điều 12).

Luật Đăng ký bất động sản của Đức không có quy định cụ thể về đăng ký viên, nhưng có quy định về “Công chức quản lý Văn bằng” với nhiệm vụ, quyền hạn tương tự như Đăng ký viên. Luật Đăng ký bất động sản của Đức quy định:

“(1) Công chức quản lý Văn bằng trong Văn phòng Tòa án khu vực quyết định về việc:

1. Cho phép xem Sổ địa bạ hoặc các hồ sơ quy định tại Điều 12 và đơn đề nghị cũng như việc cấp Văn bằng trong trường hợp không phải xem vì mục đích nghiên cứu khoa học;

2. Việc cung cấp thông tin theo các quy định của Điều 12a hoặc đảm bảo cho việc xem danh mục chính thức;

3. Việc cung cấp thông tin trong các trường hợp khác mà pháp luật có quy định;

4. Các đơn đề nghị về việc trả lại văn bằng và việc gửi đi các hồ sơ đất đai đến các Tòa án trong nước hoặc các Cơ quan chức năng.

(2) Công chức quản lý Văn bằng trong Văn phòng Tòa án khu vực còn có quyền hạn đối với:

1. Chứng thực các bản sao (điểm 1 khoản 1) trong trường hợp không thuộc quyền hạn cấp bản sao; có thể thay vì Công chức quản lý Văn bằng là một cán bộ pháp luật được lãnh đạo Tòa án khu vực công nhận thực hiện việc chứng thực;

2. Việc định đoạt và đăng ký để duy trì sự nhất quán giữa sổ địa bạ và Danh mục chính thức theo quy định tại khoản 2 Điều 2 hoặc một danh mục khác mà qua đó sự liên quan với Danh mục chính thức hiện hành với trường hợp ngoại lệ của sự định đoạt và đăng ký mà đồng thời là sự đính chính pháp lý hoặc cải chính sự nhầm lẫn về sở hữu;

3. Các quyết định về yêu cầu của Tòa án về việc đăng ký hoặc hủy bỏ các ghi chú mở thủ tục phá sản và hạn chế định đoạt theo Luật Phá sản hoặc ghi chú về tiến hành thủ tục cưỡng chế bán đấu giá và thủ tục cưỡng chế hành chính;

4. Sự cải chính về đăng ký họ tên, nghề nghiệp hoặc nơi cư trú của cá nhân trong Sổ địa bạ;

5. Sự hoàn tất các phương tiện chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 10a.

(3) Các quy định tại Điều 6 và Điều 7 Luật về Tài phán tự nguyện được áp dụng phù hợp với Công chức quản lý Văn bằng trong Văn phòng Tòa án khu vực.

(4) Trong trường hợp đòi hỏi thay đổi một quyết định của Công chức quản lý Văn bằng trong Văn phòng Tòa án khu vực thì thẩm phán có quyền hạn về Sổ địa bạ sẽ quyết định, nếu thay đổi đó không phù hợp với yêu cầu. Chỉ có thể khiếu nại đối với quyết định của thẩm phán.

(5) Trong trường hợp quy định tại Điều 12b thì lãnh đạo Cơ quan chức năng hoặc một nhân viên được lãnh đạo ủy nhiệm sẽ quyết định về việc bảo đảm cho xem Sổ địa bạ hoặc cấp các bản sao. Khiếu nại đối với quyết định này được quy định tại chương IV. Tòa án đóng trên địa hạt nơi Cơ quan chức năng đặt trụ sở có thẩm quyền về lãnh thổ” (Điều 7).

B. MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA TRONG KHU VỰC

Hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia trong khu vực: Trung Quốc, Cam-pu-chia, In-đô-nê-xi-a, Xinh-ga-po, Ma-lai-xi-a, Phi-lip-pin có sự khác biệt lớn về thời điểm thành lập. Một số quốc gia đã hình thành hệ thống đăng ký bất động sản từ khá sớm. Phi-lip-pin ban hành Luật Đăng ký đất đai, còn gọi là Luật Đăng ký Torrens năm 1903 (Luật số 496 ngày 01/02/1903) và khôi phục hiệu lực của Luật này vào năm 1974. Ma-lai-xi-a ban hành Quy định Đăng ký quyền sở hữu Selangor năm 1891 và tổng hợp thành Bộ luật Đất đai Quốc gia năm 1966. Xinh-ga-po ban hành Sắc lệnh về đăng ký quyền sở hữu đất đai năm 1956. Trong khi đó, một số quốc gia mới bước đầu xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản trong thời gian gần đây. Ví dụ Cam-pu-chia thông qua Luật Đất đai năm 2001 (ngày 13/8/2001); In-đô-nê-xi-a ban hành Quy định của Chính phủ về đăng ký đất năm 1997. Trung Quốc mới ban hành Luật về quyền sở hữu tài sản của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ngày 16 tháng 3 năm 2007.

I. KHÁI QUÁT MỘT SỐ ĐẶC ĐIỂM CỦA HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC QUỐC GIA TRONG KHU VỰC

Đa số hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên đều được xây dựng theo hệ thống đăng ký Torrens. Do đó, có chung một số đặc điểm cơ bản sau đây:

1. Đối tượng đăng ký

Trong hệ thống đăng ký bất động sản, đối tượng đăng ký đều được xác định là các quyền đối với bất động sản, trong đó quyền sở hữu được xác định là quyền gốc, quyền cơ bản đối với bất động sản, và các vật quyền khác như quyền thế chấp, cầm cố, thuê bất động sản được xác định là quyền phái sinh.

2. Giá trị pháp lý của việc đăng ký

Đăng ký bất động sản là một thủ tục tư pháp, theo đó, Nhà nước ghi nhận và bảo vệ quyền sở hữu đối với bất động sản của chủ sở hữu. Tất cả các chủ sở hữu đã đăng ký và đã nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu đất theo quy định của pháp luật đều được bảo vệ trước các trách nhiệm pháp lý liên quan đến bất động sản, trừ trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định. Việc đăng ký không chỉ có vai trò ghi lại quyền mà còn là điều kiện để xác lập hiệu lực pháp lý của các quyền đối với bất động sản.

3. Cơ quan đăng ký bất động sản

Mặc dù xác định đăng ký bất động sản là một thủ tục tư pháp, nhưng trong hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên, thông thường cơ quan quản lý bất động sản thực hiện vai trò của cơ quan đăng ký bất động sản. Tại Cam-pu-chia, hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản trực thuộc Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch và Xây dựng đô thị. Tại Phi-lip-pin, hoạt động đăng ký bất động sản do Ủy ban đăng ký đất đai thực hiện.

4. Giấy chứng nhận đăng ký

Do hệ thống đăng ký bất động sản được xây dựng theo hệ thống đăng ký Torrens, trong hệ thống đăng ký bất động sản của các quốc gia nói trên, giấy chứng nhận đăng ký là vấn đề đặc biệt quan trọng. Cơ quan đăng ký bất động sản của Trung Quốc, Cam-pu-chia, In-đô-nê-xi-a, Xinh-ga-po, Ma-lai-xi-a và Phi-lip-pin đều thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản (cơ quan đăng ký cấp một bản giấy chứng nhận cho chủ sở hữu, và lưu giữ một bản để quản lý). Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đáp ứng yêu cầu về “tính xác nhận”, trong đó cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản mà người có nhu cầu xác lập giao dịch có thể tin tưởng, và người có nhu cầu xác lập giao dịch chỉ dựa vào thông tin có trong giấy chứng nhận để đánh giá tình trạng pháp lý của bất động sản. Quyền sở hữu cũng như các quyền khác của người đứng tên đăng ký trong Giấy chứng nhận là không thể hủy bỏ.

II. KHÁI QUÁT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỪNG QUỐC GIA

1. Trung Quốc

Luật về quyền sở hữu tài sản của Trung Quốc quy định về việc thực hiện cơ chế đăng ký bắt buộc, không quy định các trường hợp đăng ký tự nguyện: “Việc thiết lập, thay đổi, chuyển nhượng và huỷ bỏ quyền tài sản đối với bất động sản phải được đăng ký theo đúng quy định của pháp luật thì mới có hiệu lực; nếu không đăng ký thì không có hiệu lực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” (Điều 9).

Việc đăng ký được thực hiện theo nguyên tắc đăng ký xác minh tài liệu, theo đó cơ quan đăng ký kiểm tra điều kiện thực hiện đăng ký của người yêu cầu đăng ký căn cứ vào những tài liệu có trong hồ sơ đăng ký “Người xin đăng ký bất động sản phải tùy theo sự việc đăng ký mà cung cấp các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và các tài liệu cần thiết như ranh giới, địa chỉ, diện tích của bất động sản” (Điều 11). Tuy nhiên, trong trường hợp cần kiểm tra kỹ hơn thì ngoài việc xác minh tài liệu, cơ quan đăng ký có thể đi xem xét thực tế nếu xét thấy cần thiết “Trong trường hợp bất động sản xin đăng ký cần phải kiểm tra kỹ hơn về các sự việc có liên quan, cơ quan đăng ký có thể yêu cầu người xin đăng ký bổ sung tài liệu, khi cần thiết có thể đi xem xét thực tế” (Điều 12).

Việc đăng ký bất động sản do cơ quan đăng ký bất động sản của nơi sở tại thực hiện. Nhà nước Trung Quốc thực hiện chế độ đăng ký thống nhất đối với bất động sản. Phạm vi đăng ký, cơ quan đăng ký và phương thức đăng ký thống nhất căn cứ theo quy định của pháp luật và các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 10).

Điều 14 Luật về quyền sở hữu tài sản của Trung Quốc quy định đăng ký có hiệu lực kể từ khi ghi chép vào sổ đăng ký bất động sản. Luật này cũng quy định trong trường hợp giữa chứng thư về quyền sở hữu bất động sản và sổ đăng ký không thống nhất thì lấy sổ đăng ký bất động sản làm căn cứ chuẩn, trừ trường hợp có chứng cứ chứng minh sổ đăng ký bất động sản có sai sót (Điều 17).

Luật về quyền sở hữu tài sản của Trung Quốc có quy định về việc đăng ký trước, qua đó có thể đảm bảo việc thực hiện quyền tài sản trong tương lai: “Khi ký kết thỏa thuận mua bán nhà cửa hoặc thỏa thuận về quyền tài sản với các bất động sản khác, để đảm bảo việc thực hiện quyền tài sản trong tương lai, có thể tới cơ quan đăng ký xin đăng ký trước theo thỏa thuận. Sau khi việc đăng ký này được thực hiện, nếu chưa được sự đồng ý của người có quyền đăng ký trước thì khi phân xử bất động sản sẽ không phát sinh hiệu lực đối với quyền tài sản.

Sau khi đăng ký trước, quyền đòi nợ bị hủy bỏ hoặc trong vòng 3 tháng kể từ ngày được tiến hành đăng ký bất động sản mà chưa xin đăng ký thì việc đăng ký trước không còn hiệu lực” (Điều 20).

Việc thu phí đối với việc đăng ký bất động sản không theo diện tích, thể tích bất động sản hoặc tỷ lệ giá cả mà được thu theo từng thời điểm đăng ký. Tức việc thu phí đối với việc đăng ký bất động sản được ấn định thành mức phí cố định trong từng thời điểm nhất định.

Luật về quyền sở hữu tài sản của Trung Quốc cũng quy định về việc đăng ký quyền đối với bất động sản trong trường hợp quyền đó có được từ văn bản pháp luật của Tòa án, Hội đồng trọng tài hoặc thừa kế, di tặng. Trong trường hợp thiết lập, hoặc huỷ bỏ quyền tài sản do các hành vi thực tế như xây dựng và dỡ bỏ nhà cửa hợp pháp thì cũng phải đăng ký. Đối với những trường hợp trên thì khi định đoạt quyền tài sản phải thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật, nếu chưa thực hiện đăng ký thì quyền tài sản không có hiệu lực pháp luật.

2. Cam-pu-chia

Có thể nói trong lĩnh vực đăng ký bất động sản, pháp luật của Cam-pu-chia còn nhiều điểm chưa rõ ràng. Tuy nhiên, vẫn có thể xác định theo quy định của pháp luật Cam-pu-chia, Nhà nước tiến hành lập Sổ đăng ký đất đai để đăng ký tên của chủ sở hữu và tất cả những thông tin tập hợp được liên quan đến đặc điểm tự nhiên, diện tích và đặc điểm riêng biệt của bất động sản; cập nhật bất kỳ sự thay đổi nào liên quan đến quyền phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng, bán, tặng, cho, trao đổi hoặc liên quan đến đặc tính hoặc tình trạng đất đai như: xây dựng, đào xới đất…; lưu giữ tất cả tài liệu địa chính (bao gồm hồ sơ địa chính, danh sách các chủ sở hữu, sổ đăng ký đất đai và tất cả những tài liệu pháp lý liên quan đến từng mảnh đất); cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu để ghi nhận quyền sở hữu của họ đối với bất động sản và các giấy chứng nhận khác liên quan đến đất; đăng ký tất cả các hợp đồng thế chấp, cho thuê dài hạn hoặc quyền địa dịch liên quan đến bất động sản và cung cấp thông tin cho những ai cần thông tin trong sổ đăng ký liên quan đến tình trạng sở hữu, đối tượng của hợp đồng thế chấp, cầm cố, cho thuê dài hạn hoặc quyền địa dịch.

3. In-đô-nê-xi-a

In-đô-nê-xi-a hiện cũng chưa xây dựng được hệ thống đăng ký bất động sản hoàn chỉnh. Pháp luật In-đô-nê-xi-a quy định việc đăng ký bao gồm đăng ký đất và đăng ký xây dựng. Đăng ký đất được thực hiện theo Quy định số 24 của Chính phủ về đăng ký đất đai; đăng ký xây dựng được thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng, theo đó quy định việc đăng ký xây dựng phải có quy chế xác định quyền sở hữu theo thủ tục hành chính. Tuy nhiên, việc đăng ký xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng hiện vẫn chưa được thực hiện.

Theo Quy định số 24, chủ thể của đăng ký đất bao gồm đất thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước. Nhà nước thực hiện đăng ký để ghi nhận quyền sở hữu đất đai và Cấp giấy chứng nhận sở hữu đất (riêng đối với đất thuộc sở hữu nhà nước thì không cấp giấy chứng nhận sở hữu mà chỉ ghi vào danh sách đăng ký), đồng thời công khai hóa thông tin đăng ký cho mọi người có nhu cầu tìm hiểu. Tuy nhiên, hệ thống đăng ký đất đai của In-đô-nê-xi-a cũng không thật sự hiệu quả. Nguyên nhân chủ yếu là chưa có đầy đủ hồ sơ địa chính, sơ đồ địa chính; bên cạnh đó là thủ tục rườm rà, tiền phí cao và quy trình đăng ký mất nhiều thời gian.

4. Xinh-ga-po

Xinh-ga-po hiện đã có hệ thống đăng ký bất động sản hoạt động hiệu quả. Theo quy định của pháp luật Xinh-ga-po, bất động sản bao gồm 4 loại chính là: (i) bất động sản được toàn quyền sử dụng; (ii) bất động sản thuê theo hợp đồng; (iii) bất động sản thuê của nhà nước; (iv) bất động sản vĩnh viễn (tương tự như bất động sản thuê của nhà nước, nhưng không có quyền thừa kế theo thông luật). Để có được quyền lợi hợp pháp đối với bất động sản, người có quyền đối với bất động sản phải thực hiện đăng ký quyền của mình. Tại Xinh-ga-po, Nhà nước không thường xuyên can thiệp vào các vấn đề về bất động sản, mà để cho quy luật cung cầu quyết định tính năng động của thị trường bất động sản. Một điểm đặc biệt trong pháp luật về đăng ký bất động sản của Xinh-ga-po là chỉ có luật sư có chứng chỉ hành nghề mới được phép chuyển nhượng bất động sản. Các giấy tờ chuyển nhượng chỉ được Văn phòng chứng nhận giấy phép sở hữu chấp nhận đăng ký nếu có xác nhận của luật sư. Do đó, trong giao dịch liên quan đến bất động sản, luật sư cũng là người thực hiện việc tìm hiểu giấy tờ sở hữu, tìm hiểu các thông tin liên quan đến bất động sản, tìm hiểu các yêu cầu pháp lý liên quan đến một số cơ quan Chính phủ, hoàn tất việc chuyển nhượng và các giao dịch khác.

5. Ma-lai-xi-a

Theo Hiến pháp Ma-lai-xi-a, đất đai là vấn đề của mỗi bang, chứ không phải là vấn đề của liên bang. Quyền lực và quyền tài phán đối với vấn đề đất đai thuộc phạm vi thẩm quyền của các bang. Do đó, việc ban hành quy định hướng dẫn và thực thi các điều khoản của Bộ luật Đất đai Quốc gia thuộc thẩm quyền của mỗi bang. Ma-lai-xi-a áp dụng rộng rãi hệ thống đăng ký Torrens, theo đó đăng ký quyền sở hữu và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản (Văn bản đăng ký quyền sở hữu), trên đó ghi nhận các thông tin về đất đai và tình trạng hành chính của mảnh đất: địa điểm, sơ đồ, loại đất), hình thức sở hữu, phân loại sử dụng, điều kiện đối với quyền sở hữu, hạn chế quyền; đồng thời đăng ký và cung cấp thông tin liên quan đến các quyền phái sinh liên quan đến bất động sản. Việc chuyển nhượng đất đai chỉ có hiệu lực khi thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật.

6. Phi-lip-pin

Hệ thống đăng ký bất động sản của Phi-lip-pin cũng được xây dựng theo hệ thống đăng ký Torrens, theo đó đăng ký bất động sản là một thủ tục tư pháp, theo đó nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với bất động sản và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Quyết định đăng ký quyền sở hữu bất động sản ràng buộc về mặt pháp lý và bảo vệ quyền sở hữu của người đăng ký, chỉ trừ những trường hợp ngoại lệ hoặc các đặc quyền do pháp luật quy định. Quyết định đăng ký có giá trị không thể bác bỏ.

Trên đây là tổng hợp kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về đăng ký bất động sản.

Nơi nhận: – Uỷ ban Thường vụ quốc hội (để báo cáo); – Thủ tướng Chính phủ (để báo cáo); – Phó Thủ tướng Trương Vĩnh Trọng (để báo cáo); – Bộ trưởng (để báo cáo); – Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội (để thẩm tra); – Văn phòng Quốc hội (để phối hợp); – Văn phòng Chính phủ (để phối hợp); – Lưu: VT, Cục ĐKQGGDBĐ.

KT.BỘ TRƯỞNG THỨ TRƯỞNG Đinh Trung Tụng

 

---

 

[1] Vào ngày 05/3/2001; 11/4/2002; 09/6/2003; 11/5/2004, 22/8/2004, 2/11/2004, 29/12/2004; 5/12/2005, 31/12/2005; 17/4/2006, 3/6/2006, 30/6/2006, 18/7/2006, 4/12/2006, 18/12/2006; 24/7/2007, 2/10/2007, 18/10/2007, 8/11/2007, 23/11/2007.

[2] Không có quyền đối kháng với người thứ ba.

Filed under: 3. VẬT QUYỀN, Quy định chung về nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ, Quyền sở hữu |