NGỌC HÀ
Chưa biết “mặt mũi” miếng đất thực tế ra sao đã phải “xì” tiền đặt cọc, chừng xem đất thấy không “ngon”, không mua thì coi như mất tiền!
Lời quảng cáo “Cơ hội kinh doanh bất động sản cho người ít tiền” hay “Chỉ cần vài triệu đồng, bạn có cơ hội mua một nền đất”… đã “câu” được nhiều khách hàng đổ xô đến đặt cọc mua đất, nhà dù chưa biết mặt ngang mũi dọc miếng đất cũng như những rủi ro có thể gặp phải.
“Nộp tiền đi, em dắt đi xem”
Mấy ngày qua, hàng trăm khách hàng đã đến đặt cọc mua đất nền tại Công ty Đ. (trụ sở tại TP.HCM). Theo lời của nhân viên công ty thì họ là nhà phân phối độc quyền cho một dự án khu dân cư với giá đất khá mềm tại huyện Bến Cát (Bình Dương). Số tiền đặt cọc chỉ vài triệu đồng, số tiền trả dần theo thời gian cũng không cao. Một yêu cầu hơi bị lạ là khách hàng phải đặt cọc trước năm triệu đồng mới được dắt đi xem đất. Nghĩa là chưa biết “mặt mũi” miếng đất thực tế ra sao đã phải “xì” tiền, ấy vậy mà việc đăng ký đắt như tôm tươi. Thậm chí có người ở tận Hà Nội còn gọi vào TP.HCM nhờ người thân xếp hàng đặt chỗ giùm.
Tiền cọc sẽ được chuyển vào tài khoản của Công ty Đ. tại ngân hàng. Nếu sau khi đặt cọc từ ba đến năm ngày mà khách hàng không ký hợp đồng hoặc không mua đất thì mất tiền cọc. Theo lời của các nhân viên công ty thì họ chỉ bán gói sản phẩm giá rẻ trong vòng 10 ngày, nếu khách hàng không đặt cọc mua ngay thì sẽ hết hoặc sẽ phải mua giá cao hơn.
Vợ chồng anh M. đang làm thủ tục ký hợp đồng với công ty trên cho biết đã đặt cọc mua một lô đất từ ba ngày trước. Sau khi đi thực tế xem đất, thấy đất đã có hạ tầng đầy đủ nên vợ chồng anh đồng ý mua. “Khoảng vài năm nữa, khu công nghiệp bên cạnh phát triển thì bán lại đất sẽ có lời. Coi như mình để dành tiền. Nếu không có những dự án giá rẻ như vậy thì đến bao giờ những người có thu nhập không nhiều như tôi có cơ hội tham gia đầu tư đất đai!” – anh M. hồ hởi.
Không riêng Công ty Đ., nhiều công ty môi giới khác cũng đang thu hút khách hàng đặt cọc mua nhà, đất giá rẻ với những điều khoản hợp đồng tương tự.
Khách tự mình tước quyền
Nhiều người nghi ngại vì việc đặt cọc quá nhanh nên có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro. Anh Ngà – một khách hàng cũng đã tìm hiểu thông tin nhưng vì chưa có thời gian đi xem đất và tìm hiểu về tính pháp lý của dự án nên chưa quyết định đặt cọc. “Ít nhất tôi cũng phải biết dự án trên đã có cơ sở hạ tầng đầy đủ hay chưa, việc phân lô bán nền có hợp pháp hay không. Tôi cũng mua để bán lại nên vị trí của khu đất phải có tiềm năng phát triển và dễ bán thì mới mua” – anh Ngà cho biết.
Luật sư Lê Trạch Giang (Đoàn luật sư TP.HCM) cho rằng công ty đã cho khách hàng biết tất cả những điều kiện của hợp đồng đặt cọc và cả thời gian giao nhận tiền, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều kiện đặt cọc của công ty cũng rõ ràng, phù hợp với quy định của pháp luật. Cũng theo luật sư này, Luật Kinh doanh bất động sản cho phép chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng trước, trả chậm trả dần theo tiến độ dự án. “Nếu dự án đã có hạ tầng cơ sở đầy đủ, pháp lý hoàn chỉnh thì chủ đầu tư có thể bán cho khách hàng”. Tuy nhiên, luật sư Giang cũng nhấn mạnh: Khi đặt cọc, khách hàng đã tự tước mất quyền thương thảo về hợp đồng, mất luôn cả quyền từ chối tham gia hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật.
Luật sư Nguyễn Đình Hùng – Giám đốc Công ty Luật TNHH Phú Thọ cũng cảnh báo nhiều rủi ro cho người mua khi đặt cọc vội vàng như vậy. Chẳng hạn, nếu sau khi đặt cọc, khách hàng đi thực tế mới biết dự án chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng hoặc mới chỉ nằm trên giấy, đổi ý không mua thì coi như mất trắng tiền đặt cọc. Chưa kể, nếu khu đất nằm ở vị trí không thuận lợi, quá xa khu dân cư hoặc không có tiềm năng phát triển thì khách hàng cũng chỉ có thể lựa chọn hoặc tiếp tục mua đất không vừa ý, hoặc mất tiền cọc.
Phải coi hồ sơ pháp lý trước khi đặt cọc
Luật sư Nguyễn Thị Cam – Công ty Luật TNHH Đất Luật tư vấn: Nếu đặt cọc trực tiếp với chủ đầu tư, khách hàng nên yêu cầu doanh nghiệp cho xem hồ sơ pháp lý của dự án: dự án đã được phép chưa, do cơ quan nào phê duyệt, quyết định phê duyệt ký ngày nào… Nếu dự án nằm trên đất của các công ty con thì phải có phê duyệt dự án của công ty mẹ (ví dụ dự án trên đất của Công ty Cao su Dầu Tiếng thì phải có phê duyệt dự án của Tổng Công ty Cao su). Cạnh đó, chủ đầu tư phải cho khách hàng xem những bằng chứng về tiến độ của dự án như giấy phép xây dựng, thông báo khởi công, chứng nhận đã xong cơ sở hạ tầng, xong phần móng…
Trường hợp đặt cọc qua công ty môi giới thì ngoài những chứng cứ pháp lý trên, khách hàng phải được cung cấp giấy ủy quyền phân phối bất động sản của chủ đầu tư dự án cho công ty môi giới này. Nếu công ty môi giới chỉ có chức năng giới thiệu sản phẩm thì khách hàng phải ký hợp đồng đặt cọc trực tiếp với chủ đầu tư. “Hợp đồng cũng phải ghi rõ: chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc đặt cọc này cùng công ty môi giới” – luật sư Cam nhấn mạnh.
Cũng theo luật sư Cam, hợp đồng đặt cọc phải quy định rõ chế tài đối với cả hai bên. Theo đó, nếu khách hàng không mua thì sẽ mất tiền cọc. Còn chủ đầu tư (hoặc công ty môi giới) không giao nhà, đất đúng như cam kết thì cũng phải bồi thường cho khách hàng.
“Theo quy định hiện hành, những dự án khu dân cư mới, khu đô thị mới, chủ đầu tư không được phân lô bán nền (trừ khu dân cư nông thôn). Những trường hợp này, khách hàng phải làm hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai hoặc hợp đồng mua bán nhà theo hình thức trả chậm trả dần” – luật sư Cam “mách nước”.
SOURCE: BÁO PHÁP LUẬT TPHCM
Trích dẫn từ:
http://www.phapluattp.vn/news/nha-nuoc/view.aspx?news_id=229199