THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

THỤY CHÂU

Nghị định 181 cho phép các bên ra xã nhưng Thông tư 04 lại buộc phải đi công chứng.

Gần 140 m2 đất thuộc thửa số 418, xã Phong Phú, huyện Bình Chánh (TP.HCM) từng được chuyển nhượng nhiều lần. Đây là phần đất thuộc khu đô thị Nam thành phố, do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh làm chủ đầu tư.

Chứng thực sai thẩm quyền

Năm 2007, Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh lập hợp đồng chuyển nhượng phần đất trên cho chị T. Hợp đồng được UBND xã Phong Phú chứng thực vào ngày 6-7-2007. Chừng một tháng sau, chị T. được UBND huyện Bình Chánh cấp “giấy đỏ”.

Tiếp đó, chị T. chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất này cho vợ chồng chị H. Hợp đồng cũng được UBND xã Phong Phú chứng thực vào ngày 28-9-2007. Theo xác nhận của Chi cục Thuế huyện Bình Chánh, chị T. (bên bán) đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất; vợ chồng chị H. (bên mua) đã nộp xong lệ phí trước bạ. Giấy xác nhận này có giá trị để cơ quan chức năng quyết định việc sang tên đất từ bên bán sang bên mua.

Thế nhưng đến hẹn nhận hồ sơ, vợ chồng chị H. lại phải đối mặt với điệp khúc… “chờ!”. Lui tới hỏi thăm nhiều lần, chị H. được biết hồ sơ của mình không được chứng thực đúng quy định. Lẽ ra hợp đồng chuyển nhượng đất giữa Công ty Bình Chánh với chị T. phải được phòng công chứng chứng nhận chứ không thể là UBND xã.

Thông tư “đá” nghị định?

Theo điểm c khoản 1 Điều 119 Nghị định 181 ngày 29-10-2004 của Chính phủ, đối với những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa tổ chức với cá nhân, các bên có quyền chọn lựa hoặc đến phòng công chứng để chứng nhận hoặc đến UBND cấp xã (nơi có đất) để chứng thực. Quy định này vẫn được giữ nguyên khi Chính phủ ban hành Nghị định 17 năm 2006 để sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 181.

Cho đến ngày 13-6-2006, khi Bộ Tư pháp cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư liên tịch số 04 hướng dẫn thẩm quyền công chứng, chứng thực các giao dịch đất thì mọi sự đã thay đổi. Cụ thể, nếu bên có bất động sản là tổ chức trong nước thì hợp đồng phải được công chứng tại phòng công chứng, không được đến UBND cấp xã.

Thông tư này rõ ràng và dễ áp dụng nhưng ngặt nỗi lại “đá” nghị định. Vì lẽ này, trên nhiều trang web hỏi đáp và tư vấn pháp luật gần đây, các đơn vị vẫn tiếp tục viện dẫn Nghị định 17 để cho rằng các bên có thể lựa chọn công chứng hay chứng thực để hoàn tất tính pháp lý của hợp đồng.

Từ đó mới dẫn đến “éo le” là việc chứng thực của UBND xã Phong Phú trong hợp đồng chuyển nhượng đất giữa Công ty Bình Chánh với chị T. phù hợp với nghị định nhưng lại “chỏi” về thẩm quyền so với thông tư.

Dân phải theo ai?

Được biết, tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, những trường hợp như chị H. không phải hiếm. Giữa tháng 4-2008, Sở Tư pháp TP.HCM đã có công văn tháo gỡ cho các trường hợp chứng thực sai tại địa phương này. Nếu hợp đồng đã được UBND xã chứng thực nhưng chưa đăng ký cập nhật biến động, các bên phải hủy hợp đồng và lập hợp đồng mới có chứng nhận của phòng công chứng theo đúng thẩm quyền. Ngược lại, nếu hợp đồng đã được UBND xã chứng thực, đã đăng ký cập nhật biến động và đã chuyển nhượng lần hai, lần ba thì được công nhận.

Cũng theo công văn này, hợp đồng đã được UBND xã chứng thực, đã đăng ký cập nhật biến động nhưng chưa chuyển nhượng lần hai, nếu các bên không tranh chấp, khiếu nại thì UBND huyện Bình Chánh có thể cấp mới “giấy đỏ” cho bên nhận chuyển nhượng. Đồng thời, huyện phải có văn bản kèm danh sách các trường hợp cấp mới để gửi đến các phòng công chứng, Trung tâm Thông tin tài nguyên-môi trường và Đăng ký nhà đất TP.HCM.

Trao đổi với Báo Pháp Luật TP.HCM, ông Bùi Hữu Hoàng – Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Chánh cho biết: “Theo Nghị định 181 thì những hợp đồng chuyển nhượng đất có thể được công chứng hoặc chứng thực. Nhưng từ khi có Thông tư liên tịch số 04, loại hợp đồng này phải được công chứng. Bên cạnh việc lưu ý các xã về sự điều chỉnh này, chúng tôi vẫn tiếp tục xử lý hồ sơ để cấp “giấy đỏ” cho người nhận chuyển nhượng”.s

Văn bản luật không được “đá” nhau

Điều 2 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: “Văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước cấp dưới ban hành phải phù hợp với văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước cấp trên”. Theo Điều 80 luật này, “văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn”.

Nghị định của Chính phủ có giá trị pháp lý cao hơn thông tư của các bộ. Vậy nên, nói UBND xã chứng thực sai thẩm quyền là không thuyết phục. Theo một chuyên gia, công văn của Sở Tư pháp TP.HCM có thể xem như một giải pháp tình thế nhằm bảo vệ quyền lợi của người nhận chuyển nhượng ngay tình và hợp pháp. Vấn đề ở chỗ các cơ quan có thẩm quyền cần rà soát các văn bản đang “đá” nhau, cũng như đừng tiếp tục ban hành văn bản “đá” nhau nữa!

SOURCE: http://www.phapluattp.vn/news/ban-doc/view.aspx?news_id=218007

Filed under: 7. TÌNH HUỐNG THỰC TIỄN, Hợp đồng |