THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

MINH TRÍ

1. PHẦN 1: VAY NỢ THÀNH ĐẶT CỌC MUA NHÀ

Thời gian qua, nhiều trường hợp người dân đến phòng công chứng hỏi thêm, hỏi lại về hợp đồng đã được công chứng. Sau khi được giải thích, họ mới chết điếng nhận ra là đã chủ quan, sơ suất một cách oan uổng khi làm giấy tờ vay tiền nên phải đối mặt với cảnh mất tiền hoặc mất nhà.

Quên thanh lý hợp đồng đặt cọc

Mấy ngày gần đây, bà ĐTT, chủ một doanh nghiệp kinh doanh máy vi tính, ăn không ngon, ngủ không yên. Bà cho biết trước đó nhập một lô máy tính nhưng bị kẹt tiền nên nhờ bạn chỉ giúp người cho vay. Theo thỏa thuận, bà T. vay 250 triệu đồng, mỗi tháng phải trả lãi 13%với điều kiện phải thế chấp căn nhà ở Bình Dương cho chủ nợ. Để chắc ăn, người cho vay yêu cầu bà T. chuyển hợp đồng thế chấp nhà thành hợp đồng đặt cọc mua bán nhà. Hai bên cùng đến Phòng Công chứng số 3 (TP.HCM) công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà. Sau khi ký hợp đồng, bà T. chỉ nhận được 225 triệu đồng. Bên cho vay giải thích 25 triệu đồng còn lại là tiền lãi tháng đầu tiên cộng thêm tiền “cò” môi giới của người bạn.

Một tháng sau, bà T. đem tiền chuộc lại giấy tờ nhà. Hai bên trao trả giấy tờ và nhận tiền, cùng xé giấy nợ vay tiền xem như chấm dứt hợp đồng. Sau vài tháng, bỗng bà T. nhận được một cú điện thoại yêu cầu bà phải thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc: một là giao nhà, hai là bồi thường tiền đặt cọc, còn không thì vác chiếu đi hầu tòa. Lúc này bà T. mới biết mình đã quên đến phòng công chứng làm thủ tục thanh lý hợp đồng đặt cọc mua bán nhà trước đây. Luật sư cho biết trường hợp của bà sẽ thua chắc nếu ra tòa.

Hứa bán nhà mà “lơ” cục nợ

Vợ chồng bà HHC (nhà ở quận 1, TP.HCM) thấy một tờ báo đăng quảng cáo một căn nhà tại quận 12 có hai lầu đúc giá khá rẻ. Xem nhà xong, vợ chồng bà C. thích ngay và hỏi giấy tờ chủ quyền nhà. Chủ nhà cho biết vì kẹt tiền nên đã đem nhà thế chấp vay nợ, nếu vợ chồng bà C. đồng ý mua nhà thì cứ việc đặt cọc, chủ nhà sẽ dùng tiền cọc đó chuộc lại giấy tờ nhà và bán cho vợ chồng bà C. Vợ chồng bà C. bàn tính nếu đặt cọc như thế thì dễ bị lật kèo. Chủ nhà bày cách hai bên ra công chứng làm hợp đồng hứa bán nhà. Ngẫm nghĩ cũng hợp lý nên vợ chồng bà C. đồng ý. Hai bên đến Phòng Công chứng số 5 (TP.HCM) làm hợp đồng hứa bán nhà.

Cầm hợp đồng về, vợ chồng bà C. trông đến ngày mua nhà. Nhưng chờ ba tháng qua mà không thấy bên kia bàn việc bán nhà, vợ chồng bà phải kiện ra tòa. Thẩm phán phụ trách vụ kiện mời bên bán đến hỏi tại sao lại không bán nhà thì được trả lời là có hứa bán nhà cho vợ chồng bà C. nhưng bây giờ đổi ý không muốn bán nữa. Tòa đành phải tuyên vợ chồng bà C. thua kiện vì hợp đồng hứa bán nhà không hề ràng buộc gì về nghĩa vụ và các khoản bồi thường nếu một trong hai bên đổi ý.

Mua nhà giá rẻ bằng độc chiêu

Trường hợp của ông TKH xem ra còn bi đát hơn. Do cần một số tiền lớn để gửi cho người em tại Mỹ, ông H. giấu vợ vay tiền bên ngoài với lãi suất 3%/tháng. Người cho vay đề nghị phải thanh toán tiền trong vòng ba tháng kèm theo phải làm một hợp đồng bán nhà, ông H. được giữ hợp đồng bản chính, bên cho vay sẽ giữ giấy tờ nhà. Sau ba tháng, nếu ông không trả hết nợ và lãi suất thì ông mất đứt căn nhà. Ông H. đồng ý vay tiền với phương thức đó, hai bên ra công chứng làm hợp đồng bán nhà. Cầm luôn bản hợp đồng của bên mua, ông H. tưởng đâu đã chắc ăn.

Nào ngờ một tháng sau, bỗng nhiên công an phường xuống nhà thông báo có người thưa ông H. chiếm dụng nhà của họ. Người thưa trình ra bản hợp đồng mua bán kèm theo giấy chủ quyền nhà bản chính. Quá bất ngờ, ông H. đến phòng công chứng hỏi cho ra lẽ. Thì ra người cho vay đã đến phòng công chứng yêu cầu trích lục hợp đồng mua bán và được phòng cấp bản sao theo quy định. Có hợp đồng mua bán, người cho vay đã đem giấy tờ đi đăng bộ. UBND quận thấy giấy tờ của người này hợp lệ và không có ai ngăn chặn nên cho sang tên chủ quyền nhà.

Như vậy, người cho vay đã mua được căn nhà của ông H. vào thời điểm đó giá khoảng 1,3 tỷ đồng với giá chỉ một tỷ đồng. Cán bộ công chứng thấy tình cảnh ông H. tội nghiệp nên hướng dẫn ông kiện ra tòa nhưng cũng không ăn thua gì vì ông không chứng minh được việc ông vay nợ. Cuối cùng, tòa phải tuyên hợp đồng mua bán là hợp pháp. Ông H. đã than thở sao mình quá dại để cả nhà phải ra đường.

Theo một thẩm phán Tòa dân sự, hiện nay có rất nhiều trường hợp kiện tụng về mượn nợ nhưng lại thể hiện bằng hợp đồng đặt cọc, hứa bán nhà. Muốn thắng kiện thì người vay nợ phải có chứng cứ chứng minh việc vay nợ, chẳng hạn như giấy tờ xác nhận trả lãi hàng tháng. Nếu không thì buộc phải thực hiện hợp đồng mua bán nhà.

2. ỦY QUYỀN BÁN NHÀ ĐỂ NÉ THUẾ

Trong các chiêu lừa qua công chứng, ngoài các chiêu giả làm hợp đồng mua bán hay đặt cọc mua nhà thay cho hợp đồng vay tiền (Báo Pháp Luật TP.HCM số trước đã phản ánh) còn có dạng hợp đồng ủy quyền. Đây là chiêu thường được các bên sử dụng để trốn thuế (lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất…).

Khi sử dụng mánh hợp đồng ủy quyền, người bán chỉ làm hợp đồng ủy quyền cho người mua thay vì làm hợp đồng mua bán nhà đất. Người mua được người bán ủy quyền “thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến lô đất với chủ đầu tư”, được “nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”… Như vậy việc né thuế sẽ kéo dài tới người thứ ba, thứ tư và nhiều nữa. Chừng nào người mua bán nhà đất cho người khác thì chỉ cần người được ủy quyền ra công chứng làm hợp đồng mua bán thay chủ cũ sẽ trốn được một lần thuế.

Lách luật suýt mất đất

Bà C. (quận Bình Thạnh, TP.HCM) thấy bạn bè mua đất bán lại kiếm lời quá dễ dàng nên cũng nhào vô kinh doanh đất đai. Bà mua được một lô đất tại quận 2. Mấy người bạn mách bà nếu ra công chứng làm hợp đồng mua đất thì phải nộp thuế trước bạ, lệ phí công chứng (tính theo giá trị lô đất), vài ngày sau bán lô đất đi thì bà phải chịu thêm thuế chuyển nhượng đất, như vậy là giảm lời. Nếu làm hợp đồng chủ đất ủy quyền định đoạt đất cho bà C., khi có người mua lại bà C. sẽ ra công chứng làm hợp đồng mua bán đất thay cho chủ cũ thì chỉ chịu một lần thuế chuyển quyền sử dụng đất.

Nghe thấy bùi tai, bà C. yêu cầu bên bán đất ra công chứng làm hợp đồng ủy quyền cho người bạn trai con gái bà đứng tên giùm. Đến khi bà tìm được người mua đất thì con gái bà đã cắt quan hệ với người bạn trai. Bà gọi điện thoại di động cho người này thì máy thường hay bận, khi đến tận nhà mới biết anh ta ở nhà trọ. Sợ bạn trai cũ của con gái bán mất đất của mình, bà C. phải quay lại nhờ người bán đất hủy hợp đồng ủy quyền. Bà phải tốn kém thêm thù lao cho chủ đất cũ thì người chủ đất cũ mới chịu ra công chứng làm hợp đồng hủy hợp đồng ủy quyền cũ.

Mất hợp đồng ủy quyền: Bó tay!

Anh T. (nhà ở phường 8, quận 4, TP.HCM) mua một miếng đất tại quận 7. Anh và chủ đất cũng xài chiêu ủy quyền, anh được giữ giấy tờ đất và giấy ủy quyền bán đất. Sau đó, do phải dọn nhà nhiều lần nên anh làm mất hợp đồng ủy quyền. Anh T. đến Phòng Công chứng số 1 nhờ lục lại hợp đồng, trên bản sao hợp đồng đóng dấu của phòng. Vài tháng sau, miếng đất có người mua, anh T. đến phòng công chứng làm hợp đồng mua bán nhưng công chứng viên từ chối giải quyết vì không xuất trình được đủ bản chính các giấy tờ liên quan.

Theo Luật Công chứng, việc làm hợp đồng ủy quyền ở phòng công chứng này nhưng lại làm hợp đồng hủy hợp đồng ủy quyền ở phòng công chứng khác rất dễ dàng. Mà hợp đồng ủy quyền chỉ cần bên ủy quyền đơn phương đến phòng công chứng làm thủ tục hủy thì hợp đồng ủy quyền cũ sẽ hết giá trị. Anh T. nghĩ bản chính hay bản sao đều là một nội dung, chắc công chứng viên này làm khó. Nhưng khi anh đến phòng công chứng khác thì đều nghe trả lời y vậy. Cuối cùng, anh phải nhờ vả người bán đất và phải chịu tốn thêm 50 triệu đồng để ông ta ra công chứng chính thức ký hợp đồng mua bán đất.

3. ỦY QUYỀN, HỨA BÁN PHẢI  KÈM THEO ĐIỀU KIỆN

Nhiều công chứng viên tại TP.HCM cho biết họ rất e ngại khi gặp các dạng hợp đồng biến tướng từ vay tiền thành đặt cọc, mua bán thành ủy quyền (hai số trước Báo Pháp Luật TP.HCM đã phản ánh). Dù được các công chứng viên giải thích về hậu quả phát sinh trong các hợp đồng đó nhưng không ít đương sự vẫn nhắm mắt làm ngơ để rồi phải gánh chịu thiệt hại. Vậy làm sao để tránh bị thiệt hại nếu lỡ ký các hợp đồng biến tường đó?

Công chứng viên không thể can thiệp

Theo ông Phan Văn Cheo, Trưởng phòng Công chứng số 1, TP.HCM, Luật Công chứng quy định rõ dạng nào cần làm hợp đồng mua bán, dạng nào thì ủy quyền. Nhưng thực tế các loại hợp đồng biến tướng (hợp đồng giả cách) lại rất phổ biến. “Tôi thường gặp dạng hợp đồng bán xe được biến tướng thành hợp đồng ủy quyền bán xe. Khi đó, tôi đều giải thích những rủi ro mà chủ xe có thể vướng vào. Chẳng hạn, khi người được ủy quyền gây tai nạn thì chủ xe phải liên đới bồi thường. Kết quả có người hiểu thì chịu làm hợp đồng mua bán, còn người nào không đồng ý thì tôi vẫn phải chứng nhận hợp đồng ủy quyền bán xe” – ông Cheo nói.

Ông Cheo kể có lần ông được yêu cầu công chứng hồ sơ thế chấp nhà của một bà cụ cho một cặp vợ chồng nọ. Lúc đầu bà cụ nói là thế chấp, ông hỏi vậy sao không làm hợp đồng thế chấp mà lại làm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà vì như thế bà cụ sẽ dễ mất cả nhà. Bà cụ nghe xong đi về, đầu giờ chiều bà cụ lại quay lại gặp ông nói rằng bà nghèo quá nên quyết định bán nhà luôn. “Theo kinh nghiệm của tôi, trường hợp bà cụ là từ mượn nợ được biến hóa thành hợp đồng mua bán nhà” – ông Cheo khẳng định.

Tránh “cầm đằng lưỡi”

Công chứng viên Hoàng Xuân Ngụ thừa nhận hợp đồng ủy quyền biến tướng chính là con dao hai lưỡi, phần thiệt nghiêng về phía người nhận ủy quyền. Nếu người ủy quyền chẳng may chết đi thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu. Hoặc nếu người ủy quyền không thực hiện việc ủy quyền nữa thì người nhận ủy quyền có khi mất trắng tài sản. Ông Ngụ nói: “Các hợp đồng ủy quyền của giới kinh doanh xe ôtô rất nguy hiểm. Đừng vì né được chút tiền thuế mà có khi mất cả tài sản từ vài trăm triệu đồng trở lên. Tôi thường hướng dẫn khách hàng khi làm hợp đồng đặt cọc hay hứa bán, hai bên nên làm thêm một loại giấy cam kết việc giao tiền, giúp hai bên có “bửu bối” làm chứng cứ trước tòa nếu phát sinh tranh chấp.

Ông Hoàng Mạnh Thắng, Phó phòng Công chứng số 7 (TP.HCM), cho biết Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định về “hứa thưởng và thi có giải” chứ không hề thấy dạng hợp đồng hứa bán. Hầu hết các công chứng viên e ngại khi ký các hợp đồng hứa bán vì dễ bị đương sự khiếu nại. Nhiều hợp đồng hứa bán chỉ nêu lời hứa mà không có sự ràng buộc nghĩa vụ của các bên, do đó nếu bên hứa bán đổi ý thì bên mua không thể kiện tụng đòi bồi thường được.

SOURCE: http://www.phapluattp.vn/news/nha-nuoc/view.aspx?news_id=215419

Filed under: 7. TÌNH HUỐNG THỰC TIỄN, Hợp đồng |