TS. ĐINH VĂN ÂN
Tình hình thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay có xu hướng chủ đạo nào? Cần phải làm gì ở tầm chính sách và quản lý điều hành để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng và chống lạm phát.
Diện mạo thị trường BĐS
Có thể rút ra một số nhận định chính về diễn biến thị trường BĐS năm 2007 và đầu năm 2008 như sau:
Thứ nhất, đã có một đợt sốt giá BĐS tại một số đô thị lớn, tập trung vào phân mảng thị trường văn phòng, nhà ở cho thuê và đất dự án. Ở nhiều khu đô thị mới, giá đất đã tăng gấp đôi, gấp ba. Tại một số lô đất ở các khu đô thị mới tại Hà Nội và TP.HCM giá đã tăng 50-60 triệu đồng/m2 (từ đầu năm 2007) lên 80 triệu đồng/m2 (cuối năm 2007). Mức giá đất tại các phố cổ, phố cũ của Hà Nội đã có giá trên 100 triệu/m2, thậm chí có nơi đã lên tới 1 tỷ đồng/m2. Hiện nay, giá đã ngừng tăng chờ điều chỉnh.
Tuy nhiên, đợt tăng giá BĐS vừa qua chỉ có tính cục bộ, chưa lan toả ra các phân khúc khác của thị trường BĐS (mức tăng chưa hết chu kỳ lan toả). Chẳng hạn, các lô đất tại các vùng lân cận các khu đô thị mới hay trong các ngõ nhỏ chưa tăng giá. Tình hình tăng giá thị trường nhà chung cư và đất khu đô thị mới cũng mới chỉ ở Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng chưa lan toả ra các đô thị khác.
Hiện tượng tăng giá ở phân khúc cao cấp như vậy là không bền vững, do nhiều lý do. Một là, khối lượng giao dịch tại các mức giá cao là không lớn. Do vậy, các mức giá cao phần nhiều là giá ảo (hoặc chỉ có một số giao dịch mang tính đơn lẻ, chưa phổ quát). Hai là, cơn sốt giá bất động sản chỉ xảy ra tại một số phân mảng nhỏ của thị trường BĐS đô thị lớn. Thị trường BĐS ở hầu hết các địa phương không có biến động đáng kể. Ngay tại khu vực thành thị, giá BĐS ở nhiều vùng cũng không có biến động lớn. Ba là, cơn sốt giá BĐS gắn liền với sự mở rộng tín dụng quá nhanh và quá mạo hiểm của các ngân hàng thương mại. Việc mở rộng tín dụng như vậy sẽ không thể kéo dài.
Thứ hai, thị trường BĐS (đặc biệt là phân khúc thị trường nhà đất cao cấp) có những thay đổi quan trọng. Đó là, sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư BĐS từ các tổng công ty, tập đoàn, các doanh nghiệp lớn thuộc các thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Rất nhiều doanh nghiệp lớn đã chuyển hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán sang BĐS, luồng vốn đổ vào thị trường này quá nhiều, trong khi quan hệ cung – cầu không thay đổi, cung thật chưa tăng mà cầu ảo vẫn là chủ yếu. Bước vào năm 2008, BĐS đã trở thành kênh đầu tư quan trọng của nhiều tập đoàn lớn trong nước như REE, FPT, EVNLand, LILAMALand…
Thứ ba, trái ngược với sự tham gia sôi động của khu vực kinh tế ngoài Nhà nước vào lĩnh vực địa ốc đối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình công cộng, có thể thấy: nguồn đầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước và từ nguồn vốn ODA, Nhà nước đã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn nhiều khó khăn trong thực hiện, các dự án ở dạng BOT, BT, BTO… còn quá ít, chưa động viên sức đầu tư, vận hành từ các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước.
Thứ tư, việc chuyển quyền trong nội bộ loại đất nông nghiệp vẫn tiếp tục tạo hiệu quả trong sản xuất hàng hoá; thị trường chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đang còn nhiều bất cập, mà chủ yếu là quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất nông nghiệp chưa được được bảo vệ đúng như pháp luật quy định, khiếu kiện của dân còn nhiều.
Nguyên nhân của đợt tăng giá BĐS (nhà đất cao cấp)
Nguyên nhân trước tiên đó là các vấn đề về thể chế BĐS ngày càng lộ rõ tính bật cập. Trong những năm 2003-2007, một loạt các văn bản và khung pháp lý mới được ban hành như Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở 2006, Luật Kinh doanh BĐS ban hành tháng 1/2007 hay Nghị định 84/2007/NĐ-CP… đã khắc phục được nhiều vướng mắc trong đầu tư, nhất là vấn đề sở hữu và giải tỏa đất. Tuy nhiên, theo đánh giá của Jones Lang Lasalle – một trong những công ty tư vấn đầu tư BĐS lớn nhất thế giới, Việt Nam vẫn bị đánh giá rất thấp về mức độ an toàn đầu tư do rủi ro từ phía chính sách và luật pháp, cũng như mức độ “minh bạch” của thị trường.
Thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn manh nha, thiếu thông tin và số liệu để có thể kiểm chứng được những bước phát triển thực sự của thị trường. Hiện chưa có cơ quan Nhà nước nào có thể cung cấp các thống kê đáng tin cậy về giá và khối lượng giao dịch BĐS.
Tình hình thiếu minh bạch thông tin còn nghiêm trọng hơn nhiều tại thị trường sơ cấp (khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất đối với các chủ dự án và doanh nghiệp). Các số liệu về tín dụng BĐS của hệ thống ngân hàng hiện vẫn là số liệu không tiếp cận được đối với những người ngoài hệ thống ngân hàng.
Nguồn thông tin không đầy đủ và thiếu cập nhật hiện nay, chủ yếu là thông tin về giá BĐS, nhưng không kèm theo khối lượng giao dịch thực tế ở mức giá đó, khiến cho việc đánh giá về diễn biến thị trường BĐS mang nhiều tính cảm nhận. Có thể nói, minh bạch thông tin là một trong các vướng mắc và yếu kém lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay.
Nguyên nhân thứ hai là một số ngân hàng đã mở ra dịch vụ cho vay mua nhà với thời gian tương đối dài (10 năm, 20 năm) như SacomReal, An Bình, ANZ… Hệ thống ngân hàng thương mại, cho dù về cơ bản vẫn là kinh doanh vốn ngắn hạn, dường như đã tài trợ quá mức cho các khoản vay BĐS (về cơ bản là các khoản vay dài hạn). Một số ngân hàng thương mại đã có những động thái cho vay BĐS tương đối dễ dãi và rủi ro. Đến tháng 3/2008, tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM cho thị trường BĐS là 34.500 tỷ đồng, chiếm 10% số dư của toàn bộ hệ thống. Cần phải có số liệu chi tiết, đầy đủ mới có thể kết luận liệu có hiện tượng chi vay dưới chuẩn hay không?
Ba là, việc hệ thống ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thông qua việc thành lập các quỹ tín thác hay quỹ đầu tư (thậm chí là trong hệ thống ngân hàng đã hình thành những chức năng kinh doanh BĐS trực tiếp) rất dễ dẫn đến những hoạt động kinh doanh nội bộ. Nhiều ngân hàng đã mở ra lĩnh vực hoạt động trong thị trường BĐS như một hoạt động kinh doanh: ACB Real; Sacomreal; VPREIT; BIDVLand… Tuy nhiên, nếu có hiện tượng khó khăn về nguồn vốn thì các doanh nghiệp đầu tư BĐS (không thuộc hệ thống ngân hàng) sẽ gặp bất lợi trước các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thuộc hệ thống ngân hàng. Cũng cần phải có những số liệu đầy đủ và chi tiết để có thể kết luận có đầu tư tay trong hay không?
Bốn là, tác động liên thông với thị trường chứng khoán. Vào tháng 3/2007, khi đã đạt được lãi nhất định, một lượng lớn tiền từ thị trường chứng khoán đã được rút ra chuyển sang thị trường BĐS và đã tạo ra một đợt tăng giá bất thường vào thời điểm này.
Năm là, Việt Nam đang dần trở thành một mục tiêu đầu tư mới cho các quỹ đầu tư BĐS của Mỹ và châu Âu. Do thị trường BĐS ở các nước này đang trong giai đoạn thoái trào, vốn đầu tư đang tìm đến những thị trường mới và nhiều triển vọng phát triển hơn ở châu Á và Trung Đông. Việt Nam là thị trường được đánh giá sẽ có mức tăng trưởng cao trong khu vực. Trong 20,3 tỷ USD vốn FDI mà Việt Nam thu hút trong năm 2007, có đến 5 tỷ USD nhắm vào thị trường BĐS.
Sáu là, do nhu cầu thực tế về BĐS, nhất là nhu cầu về nhà ở của dân cư tăng cao. Một năm, dân số Việt Nam tăng khoảng 1,1 triệu người, tạm tính mỗi người bình quân khoảng 9 – 10 m2, thì nhu cầu diện tích đất ở cũng lên đến hàng chục triệu mét vuông, trong khi mỗi năm mới tạo ra được trên một nửa. Nhu cầu còn tăng “kép”, bởi thu nhập của một bộ phận dân cư cao lên nhanh chóng.
Bảy là, do chính sách về mua nhà cho Việt kiều, cho người nước ngoài đang có triển vọng thông thoáng hơn, các nhà đầu tư, đầu cơ cũng đã có những động thái đi trước để đón cơ hội này.
Giải pháp để phát triển lành mạnh thị trường bất động sản
Hiện nay, luật pháp về đầu tư và BĐS chưa quy định rõ điều kiện và thủ tục để các chính quyền địa phương (chủ yếu là chính quyền cấp tỉnh) lựa chọn nhà đầu tư để cấp đất (thường với giá thấp hơn giá thị trường). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, nhưng việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được quy định trong Luật Đất đai năm 2003, nhưng đến nay hầu như chưa có dự án nào được lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này).
Tiếp theo là đối với hệ thống ngân hàng, tín dụng liên quan đến BĐS, cần xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS trên tổng dư nợ của hệ thống. Đặc biệt, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường BĐS. Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn, cần có những biện pháp điều chỉnh tích cực. Cho vay BĐS với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn ở một số ngân hàng cổ phần thương mại dễ gặp rủi ro về thanh khoản, vì 80%-90% nguồn vốn huy động của các ngân hàng Việt Nam chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống. Xem xét tỷ lệ dư nợ của hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh doanh BĐS, trên tổng dư nợ cho thị trường BĐS. Nếu có hiện tượng đầu tư tay trong, cần có biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề có tính hệ thống.
Bên cạnh đó, nhanh chóng hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường BĐS. Nếu hệ thống này được vận hành, nguồn tiền từ các tài sản thế chấp sẽ được nhân lên, hệ thống ngân hàng sẽ thuận lợi hơn trong các hoạt động cho vay, thế chấp… Cần nhanh chóng đưa vào mô hình tín dụng BĐS. Nếu đưa được loại hình này vào, một lượng vốn lớn trong dân sẽ được huy động và giải quyết phần nào khó khăn cho hệ thống ngân hàng hiện nay.
Trước tình hình vốn nước ngoài đổ vào thị trường BĐS đang tăng cao, cần xem xét nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS (thông qua hệ thống ngân hàng thương mại) là bao nhiêu, trên tổng vốn thông qua hệ thống ngân hàng. Việc cân đối nguồn vốn trong và ngoài nước đầu tư vào thị trường (dẫu rằng, tỷ lệ thế nào là cân đối cũng còn cần phải nghiên cứu) là một việc hết sức quan trọng và cần thiết. Nếu nguồn vốn nước ngoài trong thời điểm này lấn át nguồn vốn trong nước, thì hệ quả trong 5-10 năm tới là rất khó lường.
Về chính sách thuế và tài chính, giải pháp cơ bản là xem xét kỹ lưỡng chính sách thuế BĐS. Trong bối cảnh hiện nay, việc đưa vào cuộc sống một sắc thuế mới, để tăng cường nguồn thu cho ngân sách quan trọng và cần thiết hơn là việc tìm kiếm một sắc thuế có tính điều tiết. Về thuế lũy tiến, đề nghị không ban hành mà có thể xem xét hình thức Luật Thuế tài sản BĐS mà Singapore đang áp dụng. Cụ thể, người mua nhà để ở bị đánh 4%/năm, còn đối với người mua nhà để kinh doanh thì 12%/năm. Khung thuế này không áp dụng đối với doanh nghiệp, bởi doanh nghiệp đã nộp các loại thuế và nghĩa vụ tài chính khi làm dự án.
Song hành với chính sách thuế, cần nghiên cứu và đưa vào vận hành mô hình “Quỹ đầu tư BĐS” để tăng cường nguồn vốn cho thị trường BĐS; hình thành thị trường trái phiếu, cổ phiếu BĐS. Đây là hình thái tài chính quan trọng cho thị trường BĐS.
Về một số biện pháp quản lý thị trường BĐS, tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ các công trình đã được phê duyệt. Chuẩn bị mặt bằng, các thủ tục phê duyệt dự án cho các dự án đầu tư bất động sản. Kiên quyết thực hiện việc quy định các doanh nghiệp phải bán hàng qua các sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu cơ. Đồng thời, giải quyết càng sớm càng tốt việc kéo quá dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận (sổ) cho một bất động sản (sổ đỏ – giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng – Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất…).
Để đề phòng và tránh những tác động tiêu cực có thể xuất hiện trong việc thực hiện các dự án này về đất đai, về tài chính… cần phải có một lộ trình tổng thể do một cơ quan Nhà nước chịu trách nhiệm trong việc định ra cơ chế, chính sách nhằm chỉnh trang chung cư cũ nát và địa bàn mới đô thị hoá hoặc được phát triển cơ sở hạ tầng. Cần thử nghiệm trước khi đưa ra thực hiện đại trà việc mở rộng đối tượng được mua và sở hữu nhà cho người nước ngoài. Đưa việc xem xét, giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất (khoảng 1 triệu người) vào chương trình của Nhà nước để góp phần ổn định kinh tế – xã hội.
SOURCE: http://www.vir.com.vn/Client/dautu/dautu.asp?CatID=63&DocID=15929