THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

THS. NGUYỄN MINH OANH – KHOA LUẬT DÂN SỰ – ĐHL HÀ NỘI

Trong xã hội, khi mà nhu cầu ở là một nhu cầu thiết yếu của con người thì hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng giao dịch chủ yếu làm phát sinh quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Việt Nam chúng ta đang phát triển nền kinh tế thị trường, với sự đa dạng của các hình thức sỏ hữu, các giao dịch dân sự, thương mại ngày càng trở nên phong phú, đa dạng trong đó có các hoạt động mua bán mà điển hình là mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay không chỉ là mua bán đơn thuần nữa mà nó đã phát triển dưới nhiều hình thức như mua trả chậm trả dần, mua sau khi dùng thử, mua bán đấu giá… trong đó mua bán đấu giá được coi là hình thức mua bán rất phát triển hiện nay bởi nó đảm bảo được cả quyền lợi một cách tốt nhất của cả bên mua cũng như bên bán. Bên bán sẽ bán được nhà ở với giá cao nhất còn bên mua sẽ mua được tài sản ưng ý nhất mà không lo sợ bị lừa hoặc phải trả lại nhà ở. Để đảm bảo công bằng trong xã hội, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, pháp luật về bán đấu giá đã ra đời nhằm kịp thời điều chỉnh những quan hệ mua bán đấu giá nhà ở trên thực tế.

I. Pháp luật về bán đấu giá nhà ở.

Hiện nay, bán đấu giá nhà ở đã được điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật:

Bộ luật dân sự 2005

Luật Thương mại 2005

Luật Nhà ở 2005

Nghị định số 05 ngày 18/01/2005 về bán đấu giá tài sản

Thông tư số 03 của Bộ Tư pháp ngày 04/05/2005 hướng dẫn Nhị định số 05.

Theo đó thì hoạt động đấu giá nhà ở có những đặc điểm sau đây:

1/ Về chủ thể: Các chủ thể trong bán đấu giá nhà ở bao gồm: người bán nhà ở, người bán đấu giá, người tham gia đấu giá và người mua được mua nhà ở.

1.1. Người bán nhà ở là chủ sở hữu, người được chủ sở hữu uỷ quyền bán hoặc người có quyền bán nhà ở của người khác theo quy định của pháp luật. Cụ thể:

– Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản. Do đó, chủ sở hữu có quyền định đoạt nhà ở của mình theo bất kỳ hình thức nào do pháp luật quy định như bán thông thường hoặc bán đấu giá.

– Người được chủ sở hữu uỷ quyền bán đấu giá nhà ở được thể hiện thông qua hợp đồng uỷ quyền. Khi hợp đồng uỷ quyền được ký kết, người được uỷ quyền sẽ có quyền bán nhà của người uỷ quyền trong phạm vi uỷ quyền. Người được uỷ quyền sẽ là người đại diện cho chủ sở hữu nhà ở trong quan hệ mua bán. Do đó, về bản chất thì khi hợp đồng bán đấu giá được giao kết thì nó vẫn làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người uỷ quyền (chủ sở hữu nhà ở) với người mua chứ không phải với người được uỷ quyền.

– Người có quyền bán nhà ở của người khác theo quy định của pháp luật có thể là người nhận cầm cố, thế chấp; cơ quan thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; cơ quan ra quyết định tịch thu sung quỹ nhà nước đối với tang vật, phương tiện vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính; cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý tài sản nhà nước.

Người bán nhà ở là một bên trong hợp đồng uỷ quyền. Do đó để tham gia giao dịch này, người bán nhà ở phải thoả mãn các điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự do Luật Dân sự quy định. Thông thường, người bán nhà ở phải là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, hiện nay BLDS, Luật nhà ở và các văn bản khác chỉ quy định người bán nhà ở phải là người có năng lực hành vi. Do đó, đối với người từ 15 đến chưa đủ 18 tuổi nếu có tài sản đủ để thực hiện nghĩa vụ thì vẫn có thể là người bán nhà ở và là một bên chủ thể trong quan hệ hợp đồng uỷ quyền.

1.2. Người bán đấu giá

Theo quy định của Nghị định số 05, người bán đấu giá bao gồm: Doanh nghiệp bán đấu giá, Trung tâm dịch vụ bán đấu gía, Hội đồng bán đấu giá.

Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản: là tổ chức kinh doanh dịch vụ bán đấu giá thoả mãn các điều kiẹn do pháp luật quy định bao gồm: Có đăng ký kinh doanh dịch vụ bán đấu gía; có ít nhất một đấu giá viên; có cơ sở vật chất bảo đảm cho việc thực hiện bán đấu giá. Theo số liệu thống kê, từ đầu năm 2006 đến nay, cả nước có 47 doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản thì 27 doanh nghiệp đã đề nghị Bộ Tư pháp cấp thẻ đấu giá viên cho 78 cá nhân. Số doanh nghiệp còn lại đã đăng ký kinh doanh nhưng chưa tiến hành hoạt động kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản. Số doanh nghiệp tập trung chủ yếu ở thành phố lớn là Hà Nội: 12; Thành phố Hồ Chí Minh: 10; Bà Rịa- Vũng Tàu: 01; Khánh Hoà: 01; Cần Thơ: 01; Đà Nẵng 01; Tiền Giang: 01

Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản: Là trung tâm do Chủ tịch uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thành lâph và giao cho sở chuyên môn có chức năng quản lý nhà nước về công tác bán đấu giá tài sản ở địa phương trực tiếp quản lý. Trung tâm là đơn vị sự nghiệp có thu, có trụ sở, có tư cách pháp nhân, có con dấu và tài khoản riêng. Trung tâm có giám đốc, kế toán, thủ quỹ, thủ kho và ít nhất là một đấu giá viên. Giám đốc trung tâm phải là đấu giá viên. Hiện nay, trên cả nước có 61 trung tâm, trong đó có 4 địa phương vừa thành lập trung tâm bán đấu giá tài sản sau khi có Nghị định số 05/2005/NĐ-CP.

Hội đồng bán đấu giá tài sản: do Thủ trưởng cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập để tổ chức bán đấu giá tài sản của Nhà nước có giá trị dưới 10 triệu đồng. Trong trường hợp tài sản là cổ vật , tài sản có giá trị đặc biệt lớn phải được bán đấu giá thông qua Hội đồng bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức bán đấu giá nước ngoài thì việc thành lập Hội đồng bán đấu giá tài sản hoặc thuê tổ chức bán đấu giá nước ngoài được thực hiện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Ngoài ra, theo Luật Thương mại thì người bán nhà ở còn có thể tự mình tổ chức phiên bán đấu giá và người đó chính là người bán đấu giá.

Khi tổ chức đấu giá, ngoài nghĩa vụ thông báo, niêm yết công khai, đầy đủ, chính xác thông tin cần thiết có liên quan đến nhà ở bán đấu giá. Các thông tin về bán đấu giá như: ngày, tháng bán đấu giá, chất lượng, giá khởi điểm… phải được niêm yết tại trụ sở của tổ chức bán đấu giá. Vì nhà ở là tài sản có đăng ký quyền sở hữu và thường gắn liền với quyền sử dụng đất nên người bán đấu giá còn phải cung cấp đầy đủ giấy tờ hợp pháp về sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Người tổ chức đấu giá phải đảm bảo quyền sở hữu cho người mua về nhà ở, đảm bảo quyền sử dụng đất cho người mua theo các quy định về chuyển quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự và các quy định khác của pháp luật về đất đai.

Sau khi bán đấu giá, người bán đấu giá, người bán nhà ở phải giao cho người mua nhà sau khi người mua thanh toán xong tiền mua(BLDS Điều 452). Người bán đấu giá có nghĩa vụ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho người mua.

Người bán đấu giá có quyền yêu cầu người có nhà ở cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin liên quan đến nhà ở bán đấu giá và chịu trách nhiệm về các thông tin đó. Tuy nhiên, người bán đấu giá vẫn phải xem xét, điều tra các thông tin đó là chính xác, hợp pháp hay không.

1.3. Người tham gia đấu giá

Người tham gia đấu giá là cá nhân hoặc pháp nhân có nguyện vọng, nhu cầu tham gia đấu giá.

– Cá nhân tham gia đấu giá phải có năng lực hành vi dân sự bởi vì có năng lực hành vi mới có ý chí riêng và nhận thức được hành vi của họ để có thể tự mình xác lập, thực hiện các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch, đồng thời phải tự chịu trách nhiệm trong giao dịch. Cho nên, giao dịch dân sự do cá nhân xác lập chỉ có hiệu lực nếu phù hợp với mức độ năng lực hành vi dân sự của cá nhân (từ Điều 17 đến Điều 23 Bộ luật Dân sự năm 2005).

– Đối với các tổ chức tham gia đấu giá hàng hoá là pháp nhân thì các chủ thể này tham gia với tư cách là người đại diện (đại diện theo pháp luật, theo uỷ quyền). Người đại diện xác lập, thực hiện hợp đồng bán đấu giá nhân danh người được đại diện. Các quyền, nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân. Tuy nhiên, pháp nhân chỉ tham gia các giao dịch phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của pháp nhân (Điều 100 Bộ luật Dân sự năm 2005).

Ngoài ra, để đảm bảo tính khách quan, trung thực của phiên bán đấu giá, Nghị định số 05 còn quy định về người không được tham gia bán đấu giá tại Điều 13 bao gồm:

– Người không có năng lực hành vi dân sự, người mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự hoặc người tại thời điểm đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình: Đây là những người không có đủ khả năng nhận thức và điều khiển hành vi của mình như đã phân tích ở phần trên. Do đó, họ không được quyền tham gia vào các giao dịch nói chung và bán đấu giá nói riêng. Quy định như vậy cũng là nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của chính những người đó.

– Người làm việc trong Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc Hội đồng bán đấu giá tài sản, nơi thực hiện việc bán đấu giá tài sản đó; người trực tiếp giám định, định giá tài sản; cha, mẹ, vợ, chòng hoặc con của những người đó.

Những người ở trên là những người trực tiếp tham gia vào phiên bán đấu giá hoặc là những người thân thích của họ. Nếu họ cũng có quyền tham gia đấu giá thì có thể sẽ không đảm bảo tính khách quan cho phiên bán đấu giá và sẽ không đảm bảo được quyền lợi của người bán tài sản cũng như những người tham gia đấu giá khác.

– Người có tài sản bán đấu giá:Đây là người có tài sản mang ra bán đấu giá. Nếu người này cũng tham gia đấu giá và trở thành người mua được tài sản đó thì họ vừa là người bán tài sản, vừa là người mua tài sản , hay nói cách khác họ đang giao dịch với chính mình. Và như vậy thì giao dịch đó sẽ không thể hiện bản chất của mua bán là có sự chuyển dịch tài sản và quyền sở hữu tài sản từ người bán sang người mua.

– Người không có quyền mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

1.4. Người mua được nhà ở: là người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm. Người mua được nhà ở là một bên chủ thể của hợp đồng mua bán và sẽ phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đó. Người mua được tài sản cũng là một trong số những người tham gia đấu giá nên họ cũng có năng lực hành vi theo quy định của pháp luật.

2/ Đối tượng của hợp đồng mua bán đấu giá nhà: là nhà ở (đọc thêm chuyên đề về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở)

Nhà ở được mang ra bán đấu giá có thể thuộc một trong các loại sau đây:

– Nhà ở để thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án.

– Nhà ở là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ Nhà nước theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính

– Nhà ở bảo đảm theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.

– Nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức có yêu cầu bán đấu giá

– Nhà ở Nhà nước phải bán đấu giá theo quy định của pháp luật về quản lý Nhà nước.

Nhà ở được mang ra bán đấu giá có thể là nhà ở đang tồn tại cũng có thể là nhà ở sẽ có trong tương lai. Vậy một vấn đề được đặt ra là nếu nhà ở là vật sẽ có trong tương lai thì khi hợp đồng bán đấu giá có hiệu lực mà nhà ở đó lại không thể hình thành hoặc không thể thuộc sở hữu của người bán nhà ở đó thì giải quyết như thế nào. Nếu trong hợp đồng mua bán thông thường thì các bên có thể thoả thuận về vấn đề này thì trong pháp luật về bán đấu giá tài sản lại không quy định. Thiết nghĩ, những vấn đề này sẽ không thể được ghi vào trong văn bản đấu giá hoặc biên bản đấu giá mà lại liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của các bên nên pháp luật cần phải bổ sung và quy định cụ thể về vấn đề này trong một tương lai gần.

3. Trình tự, thủ tục đấu giá hàng hoá

3.1. Hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá

Để có được một phiên bán đấu giá thì trước hết phải có hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá giữa người có nhà ở và ngưòi bán đấu giá. Hợp đồng uỷ quyền phải được lập thành văn bản, với đầy đủ các nội dung như: tên, địa chỉ của người có nhà ở; tên, địa chỉ của người tổ chức đấu giá; thời hạn, địa điểm tổ chức đấu giá; liệt kê, mô tả chi tiết nhà ở đem bán đấu giá; giá khởi điểm của nhà; thời hạn, phương thức giao nhà; lệ phí; thời hạn, địa điểm, phương thức thanh toán; quyền, nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng và các thoả thuận khác (nếu có).

3.2. Xác định giá khởi điểm

Giỏ kh?i di?m c?a nhà ở bỏn d?u giỏ du?c xỏc d?nh tru?c khi ký k?t h?p d?ng u? quy?n bỏn d?u giỏ, tr? tru?ng h?p cỏc bờn cú tho? thu?n khỏc ho?c phỏp lu?t cú quy d?nh khỏc.

Vi?c xỏc d?nh giỏ kh?i di?m c?a nhà ở bỏn d?u giỏ du?c th?c hi?n nhu sau:

– é?i v?i nhà ở bỏn d?u giỏ là nhà ở nhà nu?c thỡ giỏ kh?i di?m do co quan tài chớnh ho?c H?i d?ng d?nh giỏ c?a Nhà nu?c xỏc d?nh theo hu?ng d?n c?a B? Tài chớnh;

– é?i v?i nhà ở bỏn d?u giỏ khụng ph?i là tài s?n nhà nu?c thỡ giỏ kh?i di?m do ngu?i cú tài s?n bỏn d?u giỏ t? xỏc d?nh ho?c u? quy?n cho ngu?i bỏn d?u giỏ tài s?n ho?c ngu?i th? ba xỏc d?nh.

-Trong tru?ng h?p ngu?i cú nhà ở bỏn d?u giỏ u? quy?n cho ngu?i bỏn d?u giỏ tài s?n xỏc d?nh giỏ kh?i di?m thỡ ngu?i bỏn d?u giỏ ph?i thụng bỏo cho ngu?i u? quy?n v? giỏ kh?i di?m tru?c khi thụng bỏo cụng khai vi?c bỏn d?u giỏ.

.3.3. Thông báo, niêm yết công khai việc bán đấu giá

Ngu?i bỏn d?u giỏ nhà ở ph?i niờm y?t vi?c bỏn d?u giỏ t?i noi bỏn d?u giỏ, noi cú nhà ở ch?m nh?t là ba muoi ngày tru?c ngày m? cu?c bỏn d?u giỏ.

Trong tru?ng h?p ngu?i cú nhà ở bỏn d?u giỏ cú yờu c?u thỡ th?i h?n niờm y?t vi?c bỏn d?u giỏ cú th? rỳt ng?n theo tho? thu?n c?a cỏc bờn. Đ?ng th?i v?i vi?c niờm y?t, ngu?i bỏn d?u giỏ tài s?n ph?i thụng bỏo cụng khai ớt nh?t hai l?n, m?i l?n cỏch nhau ba ngày trờn phuong ti?n thụng tin d?i chỳng c?a Trung uong ho?c d?a phuong v? vi?c bỏn d?u giỏ . Th?i h?n thụng bỏo cụng khai du?c th?c hi?n theo quy d?nh của pháp luật..

Việc niờm y?t, thụng bỏo cụng khai v? bỏn d?u giỏ nhà ở cú cỏc n?i dung ch? y?u sau dõy:

– Tờn, d?a ch? c?a ngu?i bỏn nhà ở

– Th?i gian, d?a di?m bỏn d?u giỏ ;

– Danh m?c nhà ở , s? lu?ng, ch?t lu?ng c?a nhà ở bỏn d?u giỏ;

– Giỏ kh?i di?m c?a nhà ở được bỏn d?u giỏ;

– é?a di?m, th?i h?n tham kh?o h? so nhà ở được bỏn d?u giỏ;

– é?a di?m, th?i h?n dang ký mua nhà ở bỏn d?u giỏ;

– Nh?ng thụng tin c?n thi?t khỏc liờn quan d?n nhà ở bỏn d?u giỏ, g?m c? nh?ng thụng tin mà ngu?i cú nhà ở bỏn d?u giỏ yờu c?u thụng bỏo cụng khai.

3.4. Đăng ký mua nhà ở bán đấu giá

Ngu?i mu?n tham gia d?u giỏ nhà ở ph?i dang ký mua trong th?i h?n mà ngu?i bỏn d?u giỏ tài s?n dó thụng bỏo.

Ngu?i dó dang ký mua nhà ở bỏn d?u giỏ ph?i n?p m?t kho?n ti?n d?t tru?c do ngu?i bỏn d?u giỏ và ngu?i cú nhà ở bỏn d?u giỏ tho? thu?n quy d?nh, nhung t?i da khụng quỏ 5% c?a giỏ kh?i di?m.

Trong tru?ng h?p ngu?i dó n?p ti?n d?t tru?c mua du?c nhà ở bỏn d?u giỏ thỡ kho?n ti?n d?t tru?c du?c tr? vào giỏ mua; n?u khụng mua du?c, thỡ kho?n ti?n d?t tru?c du?c tr? l?i cho ngu?i n?p ngay sau khi cu?c bỏn d?u giỏ k?t thỳc, tr? tru?ng h?p phỏp lu?t cú quy d?nh khỏc.

Trong tru?ng h?p ngu?i dang ký mua nhà ở bỏn d?u giỏ dó n?p m?t kho?n ti?n d?t tru?c nhung khụng tham gia cu?c bỏn d?u giỏ mà khụng cú lý do chớnh dỏng thỡ kho?n ti?n d?t tru?c dú thu?c v? ngu?i bỏn d?u giỏ nhà ở, tr? tru?ng h?p cỏc bờn cú tho? thu?n khỏc.

3.5. Trình tự bán đấu giá nhà ở

.3.5.1. Tiến hành đấu giá

Đấu giá nhà ở là hình thức mua bán công khai, có thể tại trụ sở của tổ chức bán đấu giá hoặc tại nơi có nhà ở bán đấu giá để những người muốn mua đến tham dự và trả giá. Địa điểm và thời gian tổ chức cuộc bán đấu giá phải được công bố rộng rãi hoặc phải được thông báo tới những người đã đăng ký. Phiên bán đấu giá chỉ được tiến hành khi có số người tham giá trả giá tối thiểu đủ đảm bảo sự cạnh tranh về giá. Nếu sau khi đã hết hạn niêm yết, thông báo công khai về phiên bán đấu giá mà chỉ có một người đăng ký mua và trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm thì nhà ở được bán cho người đó mà không phải tổ chức phiên bán đấu giá.

Trỡnh t? ti?n hành cu?c bỏn d?u giỏ tài s?n du?c th?c hi?n nhu sau (Nghị định 05 và thông tư 03)

– M? d?u cu?c bỏn d?u giỏ tài s?n, ngu?i di?u hành cu?c bỏn d?u giỏ tài s?n gi?i thi?u b?n thõn và ngu?i giỳp vi?c; thụng bỏo nh?ng quy d?nh v? cu?c bỏn d?u giỏ tài s?n; cụng b? danh sỏch ngu?i dang ký mua tài s?n bỏn d?u giỏ và di?m danh; gi?i thi?u t?ng tài s?n bỏn d?u giỏ; nh?c l?i giỏ kh?i di?m; quy d?nh m?c chờnh l?ch c?a m?i l?n tr? giỏ; tr? l?i cỏc cõu h?i c?a ngu?i tham gia d?u giỏ tài s?n;

Ngu?i di?u hành cu?c bỏn d?u giỏ tài s?n yờu c?u ngu?i tham gia d?u giỏ tài s?n tr? giỏ.

– é?i v?i hỡnh th?c d?u giỏ tr?c ti?p b?ng l?i núi: Ngu?i tham gia d?u giỏ tr? tr?c ti?p b?ng l?i núi. Sau m?i l?n ngu?i tham gia d?u giỏ tr? giỏ, ngu?i di?u hành cu?c bỏn d?u giỏ nh?c l?i ba l?n m?t cỏch rừ ràng, chớnh xỏc b?ng l?i núi giỏ dó tr? cao nh?t, m?i l?n cỏch nhau ba muoi giõy.

– é?i v?i hỡnh th?c d?u giỏ b?ng b? phi?u:

+Tru?c khi ti?n hành b? phi?u, ngu?i di?u hành cu?c bỏn d?u giỏ, ngu?i cú tài s?n bỏn d?u giỏ cú th? tho? thu?n v? cỏch th?c b? phi?u, s? vũng b? phi?u t?i da;

+ Trong tru?ng h?p th?c hi?n cỏch th?c b? phi?u nhi?u vũng, thỡ ngu?i di?u hành cu?c bỏn d?u giỏ phỏt cho m?i ngu?i tham gia d?u giỏ m?t t? phi?u và yờu c?u h? ghi giỏ mu?n tr? vào phi?u c?a mỡnh. Sau khi thu h?t cỏc phi?u dó phỏt, ngu?i di?u hành cu?c bỏn d?u giỏ thụng bỏo cụng khai v? giỏ dó tr? c?a t?ng ngu?i, giỏ tr? cao nh?t c?a vũng b? phi?u và ti?p t?c phỏt phi?u cho nh?ng ngu?i tham gia d?u giỏ d? b?t d?u tr? giỏ cho vũng ti?p theo. M?c giỏ cao nh?t dó tr? ? vũng tru?c du?c g?i là giỏ kh?i di?m c?a vũng tr? giỏ ti?p theo.

Vi?c d?u giỏ k?t thỳc khi dó th?c hi?n h?t s? vũng b? phi?u t?i da ho?c trong tru?ng h?p t?t c? nh?ng ngu?i tham gia d?u giỏ t? nguy?n t? ch?i b? phi?u ti?p;

+Ngu?i di?u hành cu?c bỏn d?u giỏ ch? du?c cụng b? ngu?i mua du?c tài s?n bỏn d?u giỏ n?u sau ba l?n nh?c l?i giỏ ngu?i dú dó tr? mà khụng cú ngu?i nào tr? giỏ cao hon.Trong tru?ng h?p cú t? hai ngu?i tr? lờn cựng tr? m?t giỏ, thỡ nh?ng ngu?i này ph?i ti?p t?c tham gia tr? giỏ cho d?n khi cú ngu?i tr? giỏ cao nh?t; ngu?i tr? giỏ cao nh?t là ngu?i mua du?c nhà ở bỏn d?u giỏ.Trong tru?ng h?p nh?ng ngu?i cựng tr? m?t giỏ t? nguy?n t? ch?i ti?p t?c tham gia tr? giỏ, thỡ ngu?i di?u hành cu?c bỏn d?u giỏ t? ch?c vi?c rỳt tham gi?a nh?ng ngu?i dú và cụng b? ngu?i rỳt trỳng tham là ngu?i mua du?c nhà ở bỏn d?u giỏ.

– é?i v?i hỡnh th?c d?u giỏ thụng qua m?ng Internet: Ngu?i bỏn d?u giỏ tài s?n cú phuong ti?n, trang thi?t b? tin h?c ph?c v? vi?c d?u giỏ thụng qua m?ng Internet thỡ cú th? l?a ch?n hỡnh th?c d?u giỏ này d? ti?n hành cu?c bỏn d?u giỏ.

Can c? vào cỏc quy d?nh c?a Ngh? d?nh s? 05/2005/Né-CP và phỏp lu?t v? kinh doanh d?ch v? qua m?ng Internet, ngu?i bỏn d?u giỏ sẽ xõy d?ng quy ch? v? bỏn d?u giỏ thụng qua m?ng Internet d? ỏp d?ng d?i v?i hỡnh th?c d?u giỏ này.

– é?i v?i cỏc hỡnh th?c d?u giỏ khỏc do ngu?i cú nhà ở bỏn d?u giỏ và ngu?i bỏn d?u giỏ tài s?n tho? thu?n thỡ cung tuõn theo cỏc nguyờn t?c, th? t?c bỏn d?u giỏ quy d?nh t?i Ngh? d?nh s? 05/2005/Né-CP và Thụng tu số 03 .

Di?n bi?n c?a cu?c bỏn d?u giỏ ph?i du?c ghi vào biờn b?n bỏn d?u giỏ . Biờn b?n bỏn d?u giỏ ph?i cú ch? ký c?a ngu?i di?u hành cu?c bỏn d?u giỏ , ngu?i ghi biờn b?n và d?i di?n ngu?i tham gia d?u giỏ .

K?t qu? cu?c bỏn d?u giỏ du?c ghi vào S? dang ký bỏn d?u giỏ. Trong tru?ng h?p bỏn d?u giỏ nhà ở thành thỡ ngu?i di?u hành cu?c bỏn d?u giỏ l?p van b?n bỏn d?u giỏ tài s?n.

3.5.2. Đấu giá không thành

Đấu giá hàng hoá được coi là không thành chỉ xảy ra khi không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc giá cao nhất đã trả thấp hơn mức giá khởi điểm của hàng hoá đưa ra đấu giá đối với phương thức trả giá lên. Do vậy, người tổ chức đấu giá, người bán hàng có thể thoả thuận về mức giá khởi điểm của hàng hoá thấp hơn mức mức giá khởi điểm lần đầu tiên, sau đó tổ chức bán đấu giá lần thứ hai hoặc các lần tiếp theo cho đến khi bán được hàng hoá. Trình tự, thủ tục bán đấu giá lần thứ hai hoặc các lần tiếp theo cũng được tiến hành như lần bán đấu giá đầu tiên.

3.5.3. Rút lại giá đã trả

– T?i cu?c bỏn d?u giỏ tài s?n, ngu?i dó tr? giỏ cao nh?t mà rỳt l?i giỏ dó tr? tru?c khi ngu?i di?u hành cu?c bỏn d?u giỏ tài s?n cụng b? ngu?i mua du?c tài s?n thỡ cu?c bỏn d?u giỏ tài s?n v?n ti?p t?c và b?t d?u t? giỏ c?a ngu?i tr? giỏ li?n k? tru?c dú.

– Ngu?i rỳt l?i giỏ dó tr? b? tru?t quy?n tham gia tr? giỏ ti?p và khụng du?c hoàn tr? kho?n ti?n d?t tru?c. Kho?n ti?n d?t tru?c c?a ngu?i rỳt l?i giỏ dó tr? thu?c v? ngu?i cú tài s?n bỏn d?u giỏ.

3.5.4. Từ chối mua nhà ở đã được đấu giá

Trong tru?ng h?p ngu?i di?u hành cu?c bỏn d?u giỏ nhà ở dó cụng b? ngu?i mua du?c nhà ở bỏn d?u giỏ mà ngu?i này t? ch?i mua thỡ nhà ở đó du?c bỏn cho ngu?i tr? giỏ li?n k? n?u giỏ li?n k? ớt nh?t b?ng giỏ kh?i di?m. Kho?n ti?n d?t tru?c c?a ngu?i t? ch?i mua thu?c v? ngu?i cú nhà ở bỏn d?u giỏ.

Trong tru?ng h?p ngu?i tr? giỏ li?n k? khụng d?ng ý mua ho?c giỏ tr? li?n k? th?p hon giỏ kh?i di?m thỡ cu?c bỏn d?u giỏ coi nhu khụng thành. Kho?n ti?n d?t tru?c c?a ngu?i t? ch?i mua thu?c v? ngu?i cú tài s?n bỏn d?u giỏ.

4. Hình thức của hợp đồng mua bán đấu gía nhà ở

Luật Nhà ở có quy định: H?p d?ng v? nhà ? ph?i cú ch?ng nh?n c?a cụng ch?ng ho?c ch?ng th?c c?a U? ban nhõn dõn c?p huy?n d?i v?i nhà ? t?i dụ th?, ch?ng th?c c?a U? ban nhõn dõn xó d?i v?i nhà ? t?i nụng thụn. (Điều 93)

Trong các văn bản pháp luật quy định về bán đấu giá không quy định về hình thức của hợp đồng bán đấu giá nhưng lại có quy định về văn bản bán đấu giá. Tại Điều 18 của Nghị định 05 có quy định: Văn bản bán đấu giá tài sản có giá trị xác nhận việc mua bán tài sản, là cơ sở pháp lý để chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản bán đấu giá. Văn bản bán đấu giá tài sản phải có chữ ký của đấu giá viên chịu trách nhiệm về việc bán đấu giá và của người mua được tài sản bán đấu giá. Đối với văn bản bán đấu giá bất động sản thì phải được cơ quan công chứng nơi có bất động sản chứng nhận.

Bên cạnh đó trong bản hướng dẫn thành phần hồ sơ đăng ký biến động nhà- đất của Sở địa chính Hà Nội cũng có hướng dẫn đối với nhà ở mua qua bán đấu giá thì có một loại giấy tờ không thể thiếu đó là Van b?n bỏn d?u giỏ cú ch?ng nh?n c?a cụng ch?ng .

Từ đó có thể thấy rằng hợp đồng mua bán nhà ở dù thông qua hình thức mua bán đấu giá cũng phải được lập thành văn bản và có chứng nhận của công chứng nhà nước.

5. Hiệu lực của hợp đồng đấu giá nhà ở

Khi hợp đồng có hiệu lực pháp luật sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, và kể từ thời điểm đó các bên mới có quyền yêu cầu cũng như phải thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng. Vậy thời điểm nào hợp đồng bán đấu giá được coi là có hiệu lực pháp luật?. Về nguyên tắc, một hợp đồng sẽ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Thời điểm giao kết hợp đồng tuỳ thuộc vào hình thức của hợp đồng. Nếu hợp đồng được giao kết bằng lời nói thì hợp đồng được giao kết kể từ thời điểm các bên thoả thuận xong về nội dung chủ yếu của hợp đồng. Còn hợp đồng có hình thức bằng văn bản thường thì hợp đồng được coi là giao kết tại thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản. Hợp đồng bằng văn bản có chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm được chứng nhận, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép. Đối với hợp đồng mua bán đấu giá có thể được thể hiện bằng lời nói hoặc bằng văn bản. Tuy nhiên đây là hình thức mua bán rất đặc thù nên hiệu lực của hợp đồng cũng không thể xác định như nguyên tắc chung. Bộ luật Dân sự, luật Thuơng mại và Nghị định 05/2005/NĐ – CP ngày 18/01/2005 về bán đấu giá tài sản đều không quy định trực tiếp về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng bán đấu giá. Qua phân tích và nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành thì chúng ta có thể xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán đấu giá nhà ở như sau: Khi có người trả giá cao nhất mà người điều hành phiên bán đấu giá nhắc lại lần thứ 3 mà không có người trả giá cao hơn thì người đó là người mua được hàng hoá đó. Do đó có thể xác định rằng thời điểm người điều hành phiên bán đấu giá nhắc lại xong lần thứ 3 và công bố người mua được nhà ở được coi là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và nếu các bên không thực hiện các nghĩa vụ theo như hợp đồng sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng và phải chịu một hậu quả bất lợi đó là một trách nhiệm pháp lý.

6. Chuyển giao quyền sở hữu

Quyền sở hữu của người mua nhà ở phát sinh từ sau khi đăng ký trước bạ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Văn bản bán đấu giá nhà ở được dùng làm căn cứ để chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở đấu giá. Căn cứ vào văn bản bán đấu giá hàng hoá và các giấy tờ hợp lệ khác, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho người mua theo quy định của pháp luật. Người có nhà ở và người tổ chức đấu giá có nghĩa vụ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Chi phí làm thủ tục chuyển quyền sở hữu được trừ vào tiền bán nhà ở , trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Trước thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, mặc dù hợp đồng bán đấu giá có hiệu lực pháp luật, nhà ở vẫn thuộc sở hữu của bên bán hàng hoá. Vì vậy, nếu gặp rủi ro gây thiệt hại về nhà ở trước thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, thì người bán nhà phải chịu rủi ro. Nếu người bán nhà là cơ quan, người nhận cầm cố, thế chấp thì chủ sở hữu chịu rủi ro.

II. Thực trạng về bán đấu giá nhà ở

Thực tiễn áp dụng bán đấu giá nhà ở trong thời gian qua tuy đã đạt được một số thành công nhất định nhưng hoạt động này vẫn còn tồn tại một số khó khăn, vướng mắc , cụ thể:

– Trong thời gian qua, mặt tổ chức bán đấu giá nhà ở cơ bản thành công, nhưng thời gian hoàn tất thủ tục giấy tờ liên quan đến chuyển dịch nhà ở , nhất là giấy tờ sở hữu nhà ở, đất đai vẫn còn lâu. Do chưa có sự phối hợp nhịp nhàng, hiệu quả giữa các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền như xây dựng, tài nguyên môi trường, cũng như các cơ quan có liên quan khác như: cơ quan thi hành án, thuế… với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, Doanh nghiệp bán đấu giá tài sản làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của công dân, tổ chức;

– Trong bán đấu giá pháp luật chưa quy định thu lệ phí hồ sơ đấu giá. Theo quy định hiện hành về việc thụ lý hồ sơ đăng ký bán đấu giá là không hạn chế và việc nộp hồ sơ đăng ký đấu giá không phải nộp lệ phí, mà người muốn mua nhà ở chỉ phải đóng một khoản tiền đặt trước, nếu không mua được nhà ở đấu giá thì khoản tiền đặt trước này được trả cho người đã nộp (trừ trường hợp đấu giá trúng mà bỏ không mua hàng hoá thì số tiền đặt trước mới không hoàn trả). Việc quy định như vậy là chưa chặt chẽ và đây cũng là kẽ hở cho những người tham gia đấu giá dễ thông đồng, dìm giá. Vấn đề không được thu lệ phí hồ sơ đấu giá cũng là cơ sở cho các đối tượng “cò” đấu giá đăng ký số lượng người tham gia đấu giá “ảo” rất nhiều và người thực sự muốn mua chỉ một vài người, còn lại là “cò” dìm giá để chia phần. Điều này gây thiệt hại rất lớn cho người bán nhà, Trung tâm, Doanh nghiệp bán đấu giá. Ngoài ra, nó còn gây mất lòng tin của các cơ quan, tổ chức và công dân đối với công tác bán đấu giá ;

– Hiện nay, chưa có văn bản điều chỉnh về mối quan hệ giữa người tổ chức bán đấu giá với các cơ quan làm nhiệm vụ đăng ký chuyển quyền sở nhà như cơ quan địa chính trong việc chuyển quyền sử dụng đất đai, nhà ở…. cho nên dù phiên đấu giá kết thúc thành công tốt đẹp nhưng để xác định được quyền sở hữu nhà thì người trúng giá rất vất vả trong việc đi xác định quyền của mình;

– Pháp luật điều chỉnh về bán đấu giá thông qua hình thức đấu giá trên mạng Internet còn thiếu vì xã hội hiện nay công nghệ thông tin góp một phần không nhỏ cho hình thức đấu giá này, đây là một hình thức đấu giá rất thuận tiện, nhanh chóng, giảm chi phí đi lại, thời gian cho người tổ chức bán đấu giá, người bán nhà ở và người tham gia đấu giá.

– Công tác tuyên truyền, phổ biến về các văn bản bán đấu giá chưa được thực hiện rộng rãi tại các địa phương. Nhận thức, hiểu biết về hoạt động bán đấu giá của xã hội chưa cao. Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước chưa có những biện pháp thực tế để khuyến khích việc thành lập và phát triển doanh nghiệp bán đấu giá. Chủ trương xã hội hoá hoạt động bán đấu giá tài sản, vì thế, chưa thực sự phát huy hiệu quả trong cuộc sống.

– Một số quy định của pháp luật về bán đấu giá còn nhiều bất cập dẫn đến tình trạng lợi dụng để trục lợi gây thiệt hại cho lợi ích của Nhà nước cũng như lợi ích của công dân. Điển hình là vụ đấu giá ngôi nhà tại quận 5 Thành phố Hồ Chí Minh. Công ty bao bì Sài Gòn (thuộc tổng công ty Thương mại Sài Gòn), địa chỉ tại 163 Trần Hưng Đạo, Phường 10, quận 5 Thành phố Hồ Chí Minh, uỷ quyền cho Trung tâm dịch vụ bán đấu già tài sản (thuộc Sở Tư pháp thành phố Hồ Chí Minh) bán đấu giá nhà xưởng tại địa chỉ trên với diện tích khuôn viên là 1.790m², với giá khởi điểm là 18.836.200.000 đồng .

Đăng ký và tham dự phiên đấu giá có 14 khách hàng, trong đó có 13 cá nhân và một đơn vị là Công ty TNHH Gaap. Phát giá lần thứ nhất, bà Võ Thị Phỉ, người đâu tiên trong bản danh sách, đưa giá 18,92 tỉ đồng. Bốn lần phát giá sau đó, các khách hàng tiếp theo đưa ra mức giá chênh nhau 20 triệu đồng. Đến lần phát giá thứ sáu, khách hàng Hoàng Minh Triển đưa ra giá 19 tỉ đồng, sang lần thứ bảy, Công ty TNHH Gaap đột ngột đưa giá lên 32,16 tỉ đồng, khiến mọi người ngạc nhiên, không ai dám bỏ giá cao hơn nữa. Nhưng khi ông Vũ Kim Hiệp, phó giám đốc Trung tâm điều hành phiên đấu giá công bố Công ty TNHH Gaap trúng giá và đề nghị nộp ngay 1,7 tỉ đồng (tương đương với 10% giá khởi điểm căn nhà) thì đại diện Công ty này cho rằng đã tính toán lộn và xin rút không mua nữa và chịu mất số tiền đặt cọc 1% của giá trị hàng hoá bán đấu giá là 190 triệu đồng.

Tại khoản 1 Điều 21 Nghị định số 05/2005/NĐ – CP quy định về bán đấu giá tài sản như sau: “Trong trường hợp người điều hành cuộc bán đấu giá công bố người mua được tài sản đấu giá mà người này từ chối mua thì tài sản đấu giá mà người này từ chối mua được bán cho người trả liền kề, nếu giá liền kề ít nhất bằng với giá khởi điểm. Khoản tiền đặt trước của người từ chối mua thuộc về người có tài sản bán đấu giá”. Theo quy định này, thì đương nhiên tài sản bán đấu giá trên thuộc về khách hành Hoàng Minh Triển với giá tham gia là 19 tỉ đồng vì là người trả giá cao thứ hai. Qua cuộc đấu giá này, chúng ta có thể nhận thấy một số bất cập của phiên đấu đấu giá, đó là:

– Ban tổ chức không để khách hàng bốc thăm số thứ tự mà Ban tổ chức tự do sắp sẵn số thứ tự.

– Nếu khối tài sản này có giá trị thực trên thị trường bất động sản vào khoảng 23 đến 24 tỉ đồng thì qua cuộc đấu giá này, nhà nước nghiễm nhiên bị thiệt hại khoảng 4 đến 5 tỉ đồng.

Như vậy, mặc dù phiên đấu giá có thể bị coi là có sự thông đồng giữa những người tham gia đấu giá nhưng người tổ chức đấu giá không xử lý được vì pháp luật chỉ quy định về trách nhiệm của người điều hành phiên đấu giá là điều hành, công bố người mua được tài sản đấu giá; nếu người trúng giá từ chối mua thì tài sản đấu giá mà người trúng giá từ chối mua được bán cho người trả liền kề, nếu giá liền kề được trả ít nhất bằng với giá khởi điểm, chứ pháp luật không quy định về trách nhiệm của người điều hành phiên đấu giá, có quyền huỷ kết quả phiên đấu giá, cho dù người điều hành phiến đấu giá thấy có sự thông đồng của những người tham gia đấu giá.

 

Đỗ Khắc Trung, Hoạt động bán đấu giá tài sản thực tiễn và triển vong, Số chuyên đề về bán đấu giá sản, tạp chí dân chủ và pháp luật tháng 10/2006

Đỗ Khắc Trung, Hoạt động bán đấu giá tài sản thực tiễn và triển vong, Số chuyên đề về bán đấu giá sản, tạp chí dân chủ và pháp luật tháng 10/2006

SOURCE: CHUYÊN ĐỀ CHO HỘI THẢO “LUẬT NHÀ Ở”  (Đơn vị thời gian tổ chức chưa cập nhật)

Filed under: Hợp đồng |