|
CỤC ĐĂNG KÝ QUỐC GIA GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
|
Hà Nội, ngày 14 tháng 3 năm 2008 |
GIỚI THIỆU NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN
CỦA DỰ THẢO 3 LUẬT ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
I. SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH LUẬT ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
Với mục đích bảo vệ nhà đầu tư, tăng cường khả năng tiếp cận các nguồn vốn trong hoạt động tín dụng, thương mại và bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch, trong năm năm qua (2002 – 2007), thiết chế về đăng ký giao dịch bảo đảm đã hình thành và ngày một khẳng định vai trò quan trọng trong việc xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta. Khung pháp lý về công tác giao dịch bảo đảm cơ bản đã được xây dựng và từng bước hoàn thiện. Những vấn đề về đăng ký giao dịch bảo đảm đã được thể chế hóa tương đối đồng bộ trong các văn bản quy phạm pháp luật, từ những văn bản có hiệu lực pháp lý cao như Bộ luật dân sự, Bộ luật hàng hải, Luật Đất đai, Luật Hàng không dân dụng Việt Nam đến những văn bản có hiệu lực pháp lý thấp hơn như Nghị định số 08/2000/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, các Thông tư và Thông tư liên tịch do các Bộ liên quan ban hành hướng dẫn công tác đăng ký giao dịch bảo đảm trong từng lĩnh vực cụ thể. Hệ thống các cơ quan có thẩm quyền đăng ký nhanh chóng ra đời và bước đầu được kiện toàn về tổ chức, cán bộ. Hoạt động đăng ký đang được triển khai ngày càng rộng khắp trên các lĩnh vực (bao gồm cả động sản, bất động sản) và tại tất cả các địa phương trong cả nước. Trình tự, thủ tục đăng ký ngày một được cải cách, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp. Số lượng giao dịch bảo đảm được đăng ký không ngừng gia tăng.
Bên cạnh những kết quả đã đạt được, những báo cáo đánh giá, tổng kết hoạt động của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm ở nước ta cho thấy vẫn còn những tồn tại, hạn chế cần khắc phục, đó là:
1.1. Các quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm còn phân tán trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau nên dẫn đến sự chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn trong một số quy định;
1.2. Đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm còn hạn chế, bao gồm việc thế chấp, cầm cố tài sản và một số giao dịch khác được quy định tại những văn bản hướng dẫn.
a) Các cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm không đăng ký các giao dịch tương tự giao dịch bảo đảm khi có yêu cầu của cá nhân, tổ chức, ví dụ: cầm giữ tài sản, thỏa thuận hạn chế quyền dùng tài sản để thế chấp, cầm cố, cho dù các giao dịch đó có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ nợ, chuyển giao hàng để mua bán thông qua đại lý, trong khi cá nhân, tổ chức có nhu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin.
b) Không bảo đảm xác định đầy đủ thứ tự các quyền ưu tiên thanh toán của các chủ nợ trong các giao dịch khác có liên quan đến tài sản bảo đảm.
1.3. Hạn chế về phương thức đăng ký
Hiện nay, các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm đều dựa trên phương thức đăng ký, cung cấp thông tin bằng giấy. Phương thức này có một số hạn chế như sau:
– Thời gian hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm cũng như tra cứu thông tin về giao dịch bảo đảm bị kéo dài, gây tốn kém cho các bên liên quan.
– Có khoảng trống thông tin về giao dịch bảo đảm từ thời điểm nhận đơn đến thời điểm đơn được ghi nhận trong Sổ Đăng ký hoặc trong Hệ thống dữ liệu về giao dịch bảo đảm. Từ đó, có thể gây rủi ro cho người yêu cầu cung cấp thông tin trong khoảng thời gian giải quyết đơn. Chính vì vậy, ở Bang Caliphonia của Hoa Kỳ (là nơi thực hiện việc đăng ký bằng giấy), chủ nợ thường phải lấy thông tin hai lần đối với một giao dịch bảo đảm.
– Có thể phát sinh sai sót trong việc nhập dữ liệu từ đơn yêu cầu đăng ký vào Sổ Đăng ký hoặc Hệ thống dữ liệu về giao dịch bảo đảm.
– Chi phí liên quan đến việc đăng ký, gửi đơn đăng ký cũng gia tăng, nếu địa điểm đăng ký ở xa.
1.4. Các quy định về tiêu chuẩn, chức danh của đội ngũ cán bộ làm công tác đăng ký giao dịch bảo đảm hiện vẫn chưa được thống nhất và ban hành, dẫn đến tình trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm tại một số cơ quan đăng ký vẫn phải do cán bộ kiêm nhiệm thực hiện, cán bộ đăng ký không được đào tạo chuyên sâu và toàn diện về công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, ảnh hưởng đến chất lượng của công tác đăng ký giao dịch bảo đảm.
1.5. Hệ thống pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm của Việt Nam, về cơ bản đã phù hợp và tiếp cận được với những chuẩn mực của pháp luật hiện đại về đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, cũng còn nhiều vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện như: đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm, thứ tự ưu tiên khi xử lý tài sản bảo đảm, hồ sơ, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Từ đó, việc xây dựng Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm là cần thiết nhằm khắc phục các hạn chế nêu trên và tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm theo hướng tạo thuận lợi tối đa cho cá nhân và tổ chức trong quá trình đăng ký và tìm hiểu thông tin về giao dịch bảo đảm và đáp ứng yêu cầu của việc hội nhập kinh tế quốc tế.
II. QUAN ĐIỂM CHỈ ĐẠO VIỆC XÂY DỰNG DỰ ÁN LUẬT ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
Việc xây dựng dự án Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm dựa trên những quan điểm chỉ đạo sau đây:
1. Dự án Luật phải thể chế hoá chủ trương cải cách tư pháp, cải cách hành chính trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm, tạo điều kiện thuận lợi cho công chúng dễ dàng tiếp cận với hệ thống các cơ quan đăng ký và được cung cấp đầy đủ các thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi giao kết các giao dịch dân sự, kinh doanh, thương mại.
2. Dự án Luật phải bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật Việt Nam, kế thừa và pháp điển hóa các quy định hiện hành đã và đang phát huy có hiệu quả trong thực tiễn.
3. Tham khảo, chọn lọc kinh nghiệm của các nước có hệ thống pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm phát triển đạt trình độ cao, đồng thời, cũng phải có tính khả thi và phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội ở Việt Nam.
4. Nội dung của dự thảo phải đáp ứng yêu cầu công khai hoá và minh bạch các giao dịch bảo đảm. Mở rộng phạm vi các trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm, lợi ích được bảo đảm, để tăng cường an toàn pháp lý cho các giao dịch và đáp ứng nhu cầu tìm hiểu thông tin của các chủ thể tham gia các giao dịch dân sự, kinh doanh, thương mại.
5. Từng bước đổi mới về tổ chức các cơ quan đăng ký, hướng tới mục tiêu đăng ký tập trung, nối mạng và tin học hoá.
6. Thống nhất quy trình đăng ký các loại giao dịch bảo đảm, đồng thời chú trọng tới các điểm đặc thù đối với việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; bảo đảm các nguyên tắc: Đơn giản, thuận tiện, khoa học và chính xác trong quy trình đăng ký, cung cấp thông tin; công khai hoá các giao dịch bảo đảm, lợi ích được bảo đảm cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu tìm hiểu; xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán.
III. QUÁ TRÌNH SOẠN THẢO DỰ THẢO LUẬT ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
Trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XI, dự án Pháp lệnh về Đăng ký giao dịch bảo đảm được đưa vào Chương trình chuẩn bị của Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh của Quốc hội nhiệm kỳ khóa XI (theo Nghị quyết số 12/2002/QH11 ngày 16/12/2002). Căn cứ vào Nghị quyết số 222/2003/NQ-UBTVQH11 ngày 10/02/2003 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội nhiệm kỳ khóa XI về việc thực hiện Nghị quyết số 222/2003/NQ-UBTVQH11 nói trên, Bộ Tư pháp được Chính phủ giao chủ trì, phối hợp với các cơ quan hữu quan xây dựng dự án Pháp lệnh về Đăng ký giao dịch bảo đảm.
Nhằm triển khai công tác xây dựng dự án Pháp lệnh này, Bộ Tư pháp đã tiến hành thành lập Ban soạn thảo và Tổ biên tập dự thảo Pháp lệnh về Đăng ký giao dịch bảo đảm. Thành viên của Ban soạn thảo, Tổ Biên tập gồm có đại diện của các Bộ, ngành có liên quan đến công tác đăng ký giao dịch bảo đảm như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Giao thông Vận tải, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Bộ Thủy sản, Bộ Thương mại, Bộ Tài chính, Bộ Nội vụ, Ngân hàng Nhà nước.
Từ khi thành lập đến năm 2007 (năm chấm dứt nhiệm kỳ của Quốc hội khóa XI), Ban soạn thảo, Tổ biên tập dự án Pháp lệnh đã thực hiện được những công việc sau:
(1). Soạn thảo dự thảo Pháp lệnh về Đăng ký giao dịch bảo đảm. Đến cuối năm 2007, Ban soạn thảo và Tổ biên tập đã xây dựng và chỉnh lý được tám (08) dự thảo Pháp lệnh;
(2). Tổ chức các cuộc Tọa đàm, Hội thảo tại nhiều tỉnh, thành phố nhằm lấy ý kiến của các cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân có liên quan đến công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, các chuyên gia trong và ngoài nước về lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm trên phạm vi cả nước, các chế định tài chính trong nước và quốc tế;
(3). Tổ chức khảo sát thực trạng đăng ký giao dịch bảo đảm và nhu cầu hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm tại những tỉnh, thành phố lớn có hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm phát triển và những tỉnh, huyện nằm trên những địa bàn kinh tế – xã hội có nhiều khó khăn, thuộc vùng sâu, vùng xa;
(4). Tổ chức rà soát, đánh giá hệ thống pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm; tổ chức nghiên cứu và khảo sát trực tiếp một số nước có hệ thống pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm phát triển tại các khu vực Bắc Mỹ, Châu Âu cũng như những nước nằm trong khu vực có trình độ phát triển tương đồng với Việt Nam.
Sau khi kết thúc nhiệm kỳ của Quốc hội khóa XI và chuyển sang nhiệm kỳ Quốc hội khóa XII, ngày 21/11/2007, Quốc hội khóa XII đã thông qua Nghị quyết số 11/2007/NQ-QH12 về Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh của Quốc hội nhiệm kỳ khóa XII và năm 2008. Theo Nghị quyết này, việc xây dựng dự án Pháp lệnh về Đăng ký giao dịch bảo đảm trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XI đã được chuyển sang việc xây dựng dự án Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm. Dự án Luật này nằm chương trình chính thức của Quốc hội, dự kiến sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ tư của Quốc hội khóa XII (dự kiến tháng 10 năm 2008).
IV. BỐ CỤC VÀ NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA DỰ THẢO LUẬT ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
Dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm gồm 5 chương, 64 điều, với bố cục và những nội dung cơ bản sau đây:
1. Chương I. Những quy định chung
Chương này có 7 điều, quy định các vấn đề chung về đăng ký giao dịch bảo đảm, bao gồm những nội dung chủ yếu: phạm vi điều chỉnh của Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm, giá trị pháp lý của việc đăng ký, nội dung quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm và trách nhiệm quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Về cơ bản, những quy định trong dự thảo được pháp điển hóa từ những quy định hiện hành. Bên cạnh đó, có những quy định mới mang tính cải cách nhằm góp phần hoàn thiện cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm theo những quan điểm chỉ đạo đã đề ra. Trong đó, nổi bật là những vấn đề sau đây:
1.1. Phạm vi điều chỉnh của Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm
Theo Điều 1 dự thảo thì Luật này quy định về trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm và cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm; quy định về thẩm quyền của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, bao gồm cả đăng ký giao dịch bảo đảm đối với động sản, tàu bay, tàu biển, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
1.2. Đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 3 của dự thảo Luật)
Dự thảo quy định đối tượng đăng ký giao dịch bảo đảm là những trường hợp sau đây:
a) Các giao dịch bảo đảm gồm có việc thế chấp, cầm cố tài sản là động sản, bất động sản;
b) Cho thuê động sản có thời hạn thuê từ một năm trở lên;
c) Cho thuê tài chính;
d) Mua trả chậm, trả dần có bảo lưu quyền sở hữu đối với tài sản là động sản;
đ) Bán có thoả thuận chuộc hoặc bán hàng thông qua đại lý đối với tài sản là động sản;
e) Chuyển nhượng quyền đòi nợ;
g) Giao dịch khác nhằm chuyển giao quyền chiếm giữ động sản do pháp luật quy định.
Ngoài ra, dự thảo Luật cũng pháp điển hoá các quy định hiện hành về các trường hợp bắt buộc phải đăng ký, cụ thể là:
a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;
c) Thế chấp vườn cây lâu năm;
d) Thế chấp tàu bay, tàu biển;
đ) Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định.
1.3. Trách nhiệm quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 7 của dự thảo Luật)
Để tăng cường trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm, dự thảo Luật đã xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan (Bộ Tư pháp, Bộ Giao thông vận tải, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) trong việc giúp Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đăng ký giao dịch bảo đảm.
2. Chương II. Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản
Chương này có 29 điều, bao gồm các quy định về nguyên tắc đăng ký giao dịch bảo đảm, thời hạn có hiệu lực của đăng ký, phương thức yêu cầu đăng ký, cung cấp thông tin, các trường hợp từ chối đăng ký, trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển và các động sản khác… Để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm và giúp người dân dễ dàng tiếp cận với các quy định của pháp luật trong lĩnh vực này, dự thảo Luật đã quy định trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản nói chung và tàu bay, tàu biển nói riêng.
Những vấn đề cơ bản, thể hiện quan điểm chỉ đạo được quy định tại Chương này bao gồm:
2.1. Nguyên tắc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 8 của dự thảo Luật)
Cho đến thời điểm hiện nay, trên thế giới, đối với động sản không phải là tàu bay, tàu biển thì việc đăng ký giao dịch bảo đảm đều thực hiện đăng ký dựa trên nguyên tắc “nộp thông báo”, chứ không phải là “đăng ký hồ sơ”. Theo đó, người yêu cầu đăng ký sẽ kê khai những thông tin cơ bản nhất về giao dịch bảo đảm theo mẫu đơn đã chuẩn hóa. Do vậy, dự Luật quy định như sau:
– Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với động sản, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, được thực hiện trên cơ sở nội dung kê khai trong đơn của người yêu cầu đăng ký. Các nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký phải chính xác, đầy đủ, trung thực.
– Việc đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển được thực hiện trên cơ sở kiểm tra hồ sơ yêu cầu đăng ký và đối chiếu với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký.
2.2. Phương thức yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm
Ngoài các phương thức yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm hiện hành là: nộp trực tiếp, gửi qua đường bưu điện và đăng ký qua fax, dự thảo Luật đã quy định về phương thức yêu cầu đăng ký hiện đang được nhiều nước có hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm hiện đại áp đụng là: Gửi đơn qua mạng theo hình thức thông điệp dữ liệu điện tử. Theo đó, đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, trừ tàu bay, tàu biển, được nộp theo một trong các phương thức sau đây:
a) Nộp trực tiếp tại cơ quan đăng ký;
b) Gửi đơn qua đường bưu điện;
c) Gửi đơn qua fax. Việc gửi đơn qua fax chỉ áp dụng đối với tổ chức, cá nhân là khách hàng thường xuyên của cơ quan đăng ký;
d) Gửi đơn qua mạng theo hình thức thông điệp dữ liệu điện tử.
2.3. Thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 13 dự thảo Luật)
Đối với trường hợp giao dịch bảo đảm bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển thì dự thảo quy định thời điểm đăng ký là thời điểm các thông tin về quyền được bảo đảm có thể tra cứu được. Lý do của quy định này vì một trong những mục tiêu cơ bản của việc đăng ký giao dịch bảo đảm là công khai hoá thông tin. Chỉ sau khi công khai hóa thông tin, việc đăng ký giao dịch bảo đảm mới hoàn tất mục đích cơ bản của mình và thông tin về giao dịch bảo đảm mới có thể được tra cứu để người thứ ba biết về quyền được bảo đảm.
Trong khi đó, phù hợp với nguyên tắc đăng ký hiện đang được áp dụng đối với tàu bay, tàu biển thì dự thảo Luật quy định: “Thời điểm đăng ký các giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển là thời điểm thông tin về giao dịch bảo đảm được ghi vào Sổ Đăng bạ tàu bay Việt Nam, Sổ Đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam”. Quy định này phù hợp với Bộ luật hàng hải Việt Nam và Luật Hàng không dân dụng Việt Nam.
2.4. Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 16, Điều 29 và Điều 33 của dự thảo Luật)
Pháp điển hoá các quy định hiện hành, dự Luật đã quy định về thẩm quyền của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản (tàu bay, tàu biển và các động sản khác không phải là tàu bay, tàu biển). Quy định này không dẫn đến những thay đổi lớn về mô hình, tổ chức của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản, cụ thể như sau:
– Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản là Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, trừ trường hợp tài sản bảo đảm là tàu bay, tàu biển.
– Cơ quan đăng ký tàu biển khu vực thuộc Cục Hàng hải Việt Nam thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tàu biển đã đăng ký vào Sổ đăng ký tàu biển quốc gia.
– Cục Hàng không Việt Nam thuộc Bộ Giao thông Vận tải thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tàu bay.
2.5. Trình tự, thủ tục đăng ký (các điều tại Mục 2, Mục 3, Mục 4 và Mục 5 Chương II của dự thảo Luật này)
Dự thảo Luật đã pháp điển hóa những quy định của pháp luật hiện hành về trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với động sản. Đây là những quy định đã được thực tiễn kiểm nghiệm, đánh giá cao về tính hiệu quả và phù hợp với quá khứ, hiện tại và tương lai đăng ký giao dịch bảo đảm. Ngoài ra, dự thảo Luật sửa đổi quy định hiện hành về hồ sơ đăng ký theo hướng người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm bằng động sản không phải là tàu bay, tàu biển chỉ cần nộp một văn bản duy nhất là đơn yêu cầu đăng ký. Việc sửa đổi này phù hợp với nguyên tắc đăng ký thông báo và thông lệ của các nước. Đối với giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển thì dự thảo Luật đã quy định phù hợp với pháp luật về hàng không, pháp luật về hàng hải Việt Nam và thông lệ quốc tế.
Bên cạnh quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đối với đơn giấy, dự thảo Luật cũng quy định về trình tự, thủ tục đăng ký trực tuyến qua mạng điện tử nhằm tạo cơ sở cho các quy định hướng dẫn chi tiết việc đăng ký bằng phương thức này.
3. Chương III. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Chương này có 16 điều, quy định về nguyên tắc đăng ký, thời hạn có hiệu lực của việc đăng ký, thời điểm đăng ký, trình tự, thủ tục thực hiện việc đăng ký… Những vấn đề cơ bản, thể hiện quan điểm chỉ đạo được quy định tại Chương này bao gồm:
3.1. Nguyên tắc thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
(Điều 37 của dự thảo Luật)
Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện sau khi đã kiểm tra, đối chiếu nội dung yêu cầu đăng ký, hồ sơ yêu cầu đăng ký và thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký.
3.2. Phương thức yêu cầu đăng ký (Điều 40 của dự thảo Luật)
Người yêu cầu đăng ký có quyền nộp đơn yêu cầu đăng ký tại bất cứ thời điểm nào trong thời hạn từ ngày giao dịch được ký kết đến trước ngày chấm dứt giao dịch đó.
Việc yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo một trong các phương thức sau đây:
– Nộp đơn trực tiếp tại cơ quan đăng ký;
– Gửi đơn dưới hình thức gửi bảo đảm đến cơ quan đăng ký;
– Các phương thức khác, nếu pháp luật có quy định.
3.3. Thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Điều 43 của dự thảo Luật)
Một trong những mục tiêu cơ bản của việc đăng ký giao dịch bảo đảm là công khai hoá thông tin. Chỉ sau khi công khai hóa thông tin, việc đăng ký giao dịch bảo đảm mới hoàn tất mục đích cơ bản của mình và thông tin về giao dịch bảo đảm mới có thể được tra cứu để người thứ ba biết về quyền được bảo đảm. Với ý nghĩa đó, dự thảo Luật đã quy định: “Thời điểm đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là thời điểm thông tin về giao dịch bảo đảm được nhập vào Cơ sở dữ liệu các giao dịch bảo đảm, hồ sơ địa chính hoặc Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm”.
3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (mục 2, mục 3 và mục 4 của dự thảo Luật)
Dự thảo Luật quy định về hồ sơ, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo 3 trường hợp, đó là: thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất và thế chấp đồng thời cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Với mục tiêu tạo thuận lợi cho người dân, dự thảo Luật đã quy định trình tự, thủ tục đăng ký đơn giản nhưng vẫn bảo đảm mục tiêu quản lý nhà nước về bất động sản.
4. Chương IV. Cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm
Chương này 10 điều, bao gồm các quy định về quyền tìm hiểu thông tin của các cơ quan, tổ chức, cá nhân, các phương thức tiếp cận thông tin, thẩm quyền và nguyên tắc cung cấp thông tin, nội dung thông tin được cung cấp và tính chính thức của Hệ thống dữ liệu quốc gia các giao dịch bảo đảm và Sổ đăng ký giao dịch bảo đảm.
5. Chương V. Điều khoản thi hành
Chương này gồm 2 điều, quy định về hiệu lực của Luật và bãi bỏ quy định tại Điều 130 Luật Đất đai năm 2003.
Trên đây những nội dung cơ bản của dự án Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm.