THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

THS. ĐẶNG ANH QUÂN – ĐẠI HỌC LUẬT TP.HCM

Giá đất Nhà nước ban hành luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Mỗi lần giá đất nhà nước thay đổi thì trên các phương tiện thông tin đại chúng, các diễn đàn lại được mở ra, nhất là trong khoảng hai năm trở lại đây, khi quy định về giá đất trong Luật Đất đai 2003 có nhiều đổi mới, tác động đến sự chuyển biến theo hướng tăng lên của giá đất, thể hiện tập trung ở:

– Các nguyên tắc định giá đất1: bảo đảm giá đất của Nhà nước sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường và các thửa đất liền kề, hoặc giáp ranh giữa các địa phương có cùng điều kiện phát triển thì mức giá như nhau.

– Việc công bố công khai giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành vào ngày 01/01 hàng năm2: bảo đảm giá đất sẽ kịp thời được điều chỉnh và công bố hàng năm trong trường hợp có sự biến động.

Như thế, liệu đã có được sự đảm bảo để giá đất của Nhà nước sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường để người sử dụng đất thực sự an tâm cho quyền lợi và nghĩa vụ mà họ được hưởng và phải thực hiện hay chưa? Bài viết này mong đóng góp một vài ý kiến trao đổi về các vấn đề trên.

1. Giá đất Nhà nước quy định trong sự so sánh với giá đất trên thị trường

Theo quy định, Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất và trên cơ sở khung giá đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất cụ thể áp dụng tại địa phương3. Kể từ ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong cả nước đã bắt đầu xây dựng bảng giá đất. Nếu ở thời điểm giữa năm 2005, vẫn còn 6 tỉnh là Lai Châu, Lào Cai, Yên Bái, Lâm Đồng, Sóc Trăng, Cà Mau phải sửa lại quyết định ban hành giá đất do không đúng với Nghị định 188 về xác định khung giá đất4 và hai tỉnh chưa ban hành giá đất là Trà Vinh và Hà Giang5 thì cho đến nay, các địa phương đã cơ bản hoàn thành việc xây dựng bảng giá đất cho địa bàn mình. Tuy nhiên, giá đất thực tế mà các địa phương lần lượt ban hành vừa qua, kể cả tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, v.v, cũng chỉ đạt ở mức khoảng 30% – 40% so với giá đất trên thị trường6. Thậm chí tại TP. Hồ Chí Minh, dù UBND Thành phố trong một năm, từ đầu năm 2006 đã ban hành ngay bảng giá đất mới7 thay thế cho bảng giá đất8 vừa được công bố đầu năm 2005 thì giá đất vẫn trong tình trạng thấp hơn giá thị trường. Phải chăng các địa phương khi xây dựng giá đất đã không tuân thủ nguyên tắc định giá mà pháp luật đã đề ra? Nguyên nhân của vấn đề không xuất phát từ lỗi của chính quyền các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong cả nước. Bởi lẽ, nguyên tắc định giá  đất tuy là điểm mới được quy định trong luật nhưng chúng cũng chỉ là những tư tưởng chỉ đạo mang tính chung chung. Để xác định được giá của từng loại đất ở từng vị trí cho phù hợp thực tế phải mất nhiều thời gian, tiến hành qua nhiều bước, nhiều thủ tục. So với các nước, hiện nay chúng ta vẫn chưa có cơ quan chuyên trách định giá đất tại trung ương cũng như tại các địa phương nên rất khó theo dõi sát, nắm bắt kịp thời diễn biến của giá đất trong quá trình biến động của thị trường, nhất là trước xu hướng tất yếu Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là một trong những loại hàng hóa được tham gia vào thị trường bất động sản.

Tại các địa phương, muốn xây dựng bảng giá đất, các cơ quan hữu quan như tài chính, thuế, tài nguyên – môi trường… phải có sự phối hợp lẫn nhau, triển khai thực hiện nhiều bước: khảo sát và thu thập thông tin về giá đất trên thị trường; so sánh, phân tích thông tin; điều chỉnh, rút ngắn sự khác nhau giữa các yếu tố còn chênh lệch; xác định giá đất cho từng loại đất, v.v9. Hơn nữa, từng loại đất dưới ảnh hưởng của nhiều yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội sẽ có giá trị khác nhau nên việc định giá còn phải dựa trên sự phân vùng, phân hạng đất, loại đường phố, loại vị trí đất,v.v10. Ví dụ, để định giá đất phi nông nghiệp, UBND TP. Hồ Chí Minh phải phân chia đường phố thành 10 loại dựa trên 3 tiêu chí: khả năng sinh lợi, kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, khoảng cách tới trung tâm…; đất trong hẻm theo 4 vị trí căn cứ vào chiều rộng và kết cấu hẻm cũng như phân chia cấp hẻm và xác định hệ số tính giá đất theo vị trí và cấp hẻm11. Mỗi một bước đều có sự phức tạp riêng của nó, cần có sự tham gia của đội ngũ cán bộ chuyên ngành huy động từ các lĩnh vực khác nhau. Khi xây dựng được bảng giá cho từng loại đất ở từng loại đường phố, loại vị trí… thì lại phải trình Hội đồng nhân dân cho ý kiến rồi UBND cấp tỉnh mới chính thức ký quyết định ban hành. Các bước của việc định giá trên cho thấy cho thấy, có thể tại thời điểm ban đầu, khi khảo sát giá, Nhà nước tham khảo đúng giá đất thực tế trên thị trường và ban hành giá đất theo mức giá này, nhưng với khoảng thời gian tiến hành cho ngần ấy trình tự các bước khó mà ngắn được nêu trên, thì liệu mức giá được thông qua có còn phù hợp, có còn sát với thực tế nữa hay không? Một điều chắc chắn là giá đất trên thị trường sẽ không dậm chân tại chỗ, nhất là tại các khu vực độ thị, đô thị hóa hoặc khu vực có điều kiện phát triển kinh tế – xã hội cao. Chúng sẽ thường xuyên biến động và thường là theo xu hướng tăng lên, có thể thay đổi hàng tháng, hàng tuần, thậm chí hàng ngày… Hơn nữa, khi đã ban hành, muốn điều chỉnh bảng giá đất, UBND cấp tỉnh phải tuân theo những điều kiện nhất định ràng buộc: có sự biến động của giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường liên tục, kéo dài 60 ngày trở lên; gây chênh lệch giá lớn (giảm dưới 10% hoặc tăng trên 20%) mới có thể thực hiện sự điều chỉnh12. Và bảng giá ban hành hoặc kết quả điều chỉnh giá đất cũng chỉ được công bố hàng năm vào ngày 01/0113. Điều này chứng tỏ, giá đất được xây dựng và công bố không thể diễn ra trong một sớm một chiều. Có một khoảng thời gian khá dài, giá đất của Nhà nước sẽ ở trong tình trạng ổn định, nghĩa là nó mang yếu tố tĩnh. Trong lúc đó, giá đất thực tế trên thị trường lại mang yếu tố động. Vì vậy, việc chúng khó có thể sát hợp với nhau là lẽ đương nhiên. Giá đất của Nhà nước khó mà phù hợp với giá đất của thị trường và thường là thấp hơn do không theo kịp sự biến động, tiến triển của tình hình.

Từ đó, một vấn đề khác lại nảy sinh liên quan đến quyền lợi của người sử dụng đất, là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu nại của người dân, làm chậm tiến độ thực hiện các dự án đầu tư. Đó là vấn đề giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

2. Giá đất Nhà nước trong việc áp dụng để bồi thường cho người bị thu hồi đất

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, mỗi năm, cả nước có khoảng 100.000 ha đất nông nghiệp chuyển sang mục đích chuyên dùng14, phục vụ công cuộc công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, trở thành khu công nghiệp, nhà ở và công trình công cộng. Bên cạnh mặt tích cực, quá trình đô thị hóa này còn ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống và việc làm của người dân bị thu hồi đất. Chỉ riêng Hà Nội, trong giai đoạn 2000 – 2004, tuy mới chuyển mục đích 5.500 ha đất nông nghiệp nhưng đã có tới khoảng 80.000 lao động lâm vào tình trạng mất hoặc thiếu việc làm15. Không còn đất đai, đa số người dân phải ly hương kiếm sống. Theo điều tra mẫu điển hình của Bộ Lao động Thương binh Xã hội tại sáu tỉnh có nhiều khu công nghiệp là Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai, trong số 541 hộ nông dân, có trên 54% số hộ bị thu hồi từ 70% diện tích đất trở lên. Tỷ lệ thất nghiệp của các hộ nói chung khá cao, ở mức 11,24% và tăng nhanh ở các nhóm tuổi từ 35 tuổi trở lên, khoảng 50%16, và do một phần rào cản từ trình độ lao động không đáp ứng được yêu cầu để các doanh nghiệp nhận vào làm việc: chỉ 27,33% tốt nghiệp phổ thông, 14% được đào tạo chuyên môn kỹ thuật sơ cấp hoặc học nghề17. Những người bị thu hồi đất phải mất thời gian rất lâu để có việc làm mới nhưng thu nhập lại thấp hoặc việc làm không ổn định. Vì vậy, khi hy sinh lợi ích của mình, người bị thu hồi đất đều mong muốn được bồi thường với mức giá hợp lý để có thể đối phó với cuộc sống sau này.

Tuy nhiên, theo quy định, khi thu hồi đất, giá đất áp dụng để bồi thường cho người có đất bị thu hồi là giá do UBND cấp tỉnh công bố trong bảng giá đất18, nghĩa là theo giá đất của Nhà nước. Trong khi đó, giá đất của Nhà nước lại thấp hơn rất nhiều so với giá đất thực tế trên thị trường nên người được bồi thường bao giờ cũng cảm thấy quyền lợi của mình bị thiệt thòi. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá đất do UBNDTP ban hành theo Quyết định 316 ngày 24/12/2004 dù đã tăng gấp năm lần so với giá đất cũ theo Quyết định 05 ngày 04/01/1995, nhưng khi áp dụng để tính giá bồi thường thì vẫn thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế. Ví dụ như trong dự án nâng cấp, mở rộng đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa – Nguyễn Văn Trỗi, trên địa bàn Quận Phú Nhuận, đoạn Nguyễn Trọng Tuyển – Hoàng Văn Thụ, giá đất quy định là 12.500.000 đồng/m2, giá bồi thường là 30.000.000 đồng/m2, nhưng cũng chỉ bằng khoảng 41% so với giá đất trên thị trường. Hay trong dự án đầu tư xây dựng cầu Phú Mỹ, quận 7, đường Nguyễn Văn Quỳ giá đất quy định là 3.500.000 đồng/m2, giá bồi thường là 6.500.000 đồng/m2, nhưng cũng chỉ bằng khoảng 54% so với giá đất trên thị trường19.

Vì vậy, khi triển khai các dự án, việc người bị thu hồi đất dây dưa, không hợp tác, cố tình kèo nài để nâng cao giá bồi thường bao giờ cũng diễn ra, dù đó là ở dự án do Nhà nước hay do doanh nghiệp tiến hành, nhất là trong giai đoạn hiện nay, khi mà theo quy định phần lớn các dự án phát triển kinh tế, chủ đầu tư phải tự thỏa thuận với người có đất để nhận đất cho dự án của mình20, Nhà nước sẽ không can thiệp vào việc thu hồi đất. Từ đó, dẫn đến việc bất cập trong giá bồi thường giữa các dự án; chưa tính đến việc giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, mức bồi thường giữa dự án công ích với dự án của doanh nghiệp cũng có sự khác nhau. Ví dụ, mức giá đất Nhà nước bồi thường ở phường Bình An, quận 2, TP. Hồ Chí Minh là khoảng1 triệu đồng/m2 thì doanh nghiệp lại tăng lên đến 8,9 triệu đồng/m2, dẫn đến sự so sánh lẫn nhau giữa người bị thu hồi đất, hoặc sự so sánh giá bồi thường giữa các dự án để rồi họ tìm mọi cách chây ỳ nhằm nâng cao mức giá, gây không ít trở ngại cho tiến độ giải tỏa, thực hiện dự án21. Nhiều dự án mất cả mấy năm trời vẫn chưa giải tỏa xong hoặc đất giải tỏa được nằm trong tình trạng lốm đốm da beo không thể triển khai dự án. Sự kéo dài quá lâu này lại tiếp tục là nguyên nhân để giá bồi thường hiện tại phải tăng lên bởi giá bồi thường ở thời điểm trước đây đã trở nên lạc hậu. Ví dụ, dự án vòng xoay Xuyên Á22 triển khai năm 2002, giá đất ở bồi thường là 1,5 triệu đồng/m2, sang năm 2003, tăng lên 1,65 triệu đồng/m2; dự án cầu Thủ Thiêm23, đất ở mặt tiền đường Ngô Tất Tố là 13,25 triệu đồng/m2, mặt tiền đường Nguyễn Hữu Cảnh là 20 triệu đồng/m2, nhưng trong thời điểm hiện nay, khi triển khai dự án ở các phường lân cận mà mức giá này vẫn giữ nguyên thì chắc chắn sẽ thấp hơn giá thị trường và sẽ không thể làm hài lòng người bị thu hồi đất.

Để bảo vệ quyền lợi cho những người bị thu hồi đất, xuất phát từ thực trạng giá đất bồi thường, phải chăng Nhà nước cần ban hành giá đất của mình sát gần với giá thị trường, và điều này Nhà nước có thể thực hiện được không trong điều kiện hiện nay? Đây là điều mà các phương tiện thông tin đại chúng đã từng nhiều lần đề nghị nhưng còn nhiều tranh cãi.

3. Giá đất Nhà nước trong việc áp dụng thu nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

Cũng liên quan đến giá đất của Nhà nước nhưng khi áp dụng để thu các nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng đất lại có khuynh hướng ngược lại với vấn đề bồi thường: họ không mong muốn giá đất nhà nước quy định quá cao, sát giá thị trường. Điều này cũng dễ hiểu. Thực tế cho thấy, chỉ xét riêng đối với tiền sử dụng đất trước đây áp dụng thu trên cơ sở mức giá đất chưa được thay đổi theo Luật Đất đai 2003 mà rất nhiều người cho là quá thấp thì cũng đã có một số lượng không nhỏ các hộ gia đình, cá nhân không đủ tiền để nộp hoặc phải ghi nợ tiền sử dụng đất. Nay áp dụng theo mức giá mới được điều chỉnh mà nhiều người đòi hỏi nó phải phù hợp với giá thị trường thì liệu có bao nhiêu người sử dụng đất đủ khả năng tài chính để hoàn thành nghĩa vụ của mình. Ví dụ, một ngôi nhà diện tích 50m2 tại đường Lý Tuệ, phường Tân Quý, quận Tân Phú, TP.HCM, tiền sử dụng đất phải nộp theo giá đất cũ là 10 triệu đồng, giá mới tăng lên 2,7 triệu đồng/m2 nên tiền sử dụng đất phải nộp tăng hơn 13 lần, lên đến 135 triệu đồng24. Hơn nữa, trong quy định mới về thu tiền sử dụng đất (Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004), chế độ ghi nợ tiền sử dụng đất cho một số đối tượng khó khăn, hay giảm tiền sử dụng đất cho người nộp tiền sử dụng đất một lần không còn được áp dụng nên chắc chắn sẽ có thêm nhiều trường hợp khó có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc hàng trăm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được ký chờ người sử dụng đất đến nhận nhưng không ai đến diễn ra tại một quận ở Hà Nội vừa qua là một minh chứng. Tương tự, tại quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh, còn khoảng 10.000 trường hợp phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm nhưng tiến độ đã bị chựng lại do sự thay đổi tăng lên của giá đất Nhà nước quy định, dù giá này vẫn còn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường25. Dẫu trong quý I/2006 vừa qua, Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 được ban hành đã cho phép người sử dụng đất được ghi nợ tiền sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng quy định này vẫn chưa thể triển khai thực hiện tại các địa phương. Thứ nhất, đối tượng được áp dụng chế độ ghi nợ chỉ giới hạn đối với hộ gia đình, cá nhân và cũng không phải tất cả mà chỉ là hộ gia đình, cá nhân trong một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất hoặc được hợp thức hóa quyền sử dụng đất26, còn lại không được ghi nhận nợ. Thứ hai, chưa có quy định cụ thể về cách thức ghi nợ tiến hành ra sao, hoàn cảnh cụ thể nào thì hộ gia đình, cá nhân sẽ được xem xét cho nợ tiền sử dụng đất nên tâm lý chung của cán bộ thi hành là vẫn phải chờ văn bản hướng dẫn mới thực hiện. Thứ ba, nếu so với quy định về thu tiền sử dụng đất trước đây27 thì quy định trên vẫn còn bó hẹp rất nhiều trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất được thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, bên cạnh việc ghi nhận nợ mà hiện nay là biện pháp duy nhất thì quy định cũ còn có cả việc cho phép người sử dụng đất được chậm nộp tiền sử dụng đất, được giảm tiền sử dụng đất khi nộp tiền đủ một lần theo thông báo của cơ quan thuế, cũng như hướng dẫn rõ hoàn cảnh cụ thể sẽ áp dụng và cách thức tiến hành28. Vì vậy, gánh nặng tiền sử dụng đất vẫn còn là một trong những rào cản người sử dụng đất ở giai đoạn cuối đến với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất29.

Hay như đối với thuế sử dụng đất, hiện nay theo quy định mới sẽ được tính trên cơ sở giá đất của Nhà nước, chứ không tính bằng định suất kg thóc/ha. Theo đó, mức thuế sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp (tính trên cơ sở hạng đất, diện tích x giá đất) cũng sẽ không dừng lại ở con số khiêm tốn vài chục, hay cao lắm là vài trăm ngàn như trước.

4. Kết luận

– Xét trong mối liên hệ giữa giá đất Nhà nước ban hành với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường thì rõ ràng với quy định hiện nay, chúng ta vừa thiếu những quy phạm, trình tự cụ thể trong việc tổ chức định giá đất và quản lý giá đất, đồng thời thiếu cán bộ chuyên trách chịu trách nhiệm chính thực hiện nhiệm vụ này, vẫn còn để cho nhiều cơ quan tham dự nhưng sự phân công, phân cấp chưa rõ ràng, cụ thể. Lượng cán bộ chuyên môn có kinh nghiệm định giá, quản lý giá đất rất hiếm hoi, chưa có cơ sở đào tạo chuyên viên phục vụ cho công tác định giá đất. Vì vậy, việc giá đất Nhà nước ban hành chưa phù hợp thực tế là điều không thể tránh khỏi, khó mà khắc phục.

Tuy nhiên, vẫn còn một điều cần phải lưu tâm. Luật Đất đai 2003 đã quy định giá đất Nhà nước ban hành phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Theo đó, như thế nào là giá đất thị trường trong điều kiện bình thường? Và giá cả bất động sản hiện nay ở nước ta liệu có thể được xem là bình thường không, khi sau mỗi một cơn sốt đất, một mặt bằng giá mới lại được tạo ra, chẳng giảm mà còn cao hơn trước dù sau đó thị trường có hiện tượng đóng băng, giao dịch ít ỏi? Giá cả đất đai, bất động sản chênh lệch theo cấp số nhân so với thu nhập bình quân của người dân. Ước mơ có được một căn nhà ngày càng vượt khỏi tầm tay của những người có thu nhập trung bình và thấp.

Thiết nghĩ, trước khi đánh giá về giá đất Nhà nước ban hành có phù hợp với giá thị trường hay không cần phải xác định được giá thị trường làm tương quan so sánh ở đây là mức giá nào. Lẽ dĩ nhiên không phải là giá do các yếu tố đầu cơ tạo thành, hay là giá do sự biến động thay đổi về quy hoạch, hay do một sức ép tâm lý nào đó. Có thể cân nhắc thông qua giá cả mua bán thành công từ những giao dịch của những người thực sự có nhu cầu cần mua và cần bán hoặc thông qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất; còn giá chào bán hàng ngày chưa chắc đã là giá thực bởi nó còn tính cả yếu tố đầu cơ, hoa hồng của người môi giới… Vấn đề là làm sao theo dõi, nắm bắt được những thông tin thị trường này? Bản thân mỗi một người dân tham gia giao dịch không thể tự đánh giá, kiểm soát được, nếu có cũng là mỗi người mỗi ý, mỗi cách khác nhau, cần phải có một tổ chức đủ khả năng, thẩm quyền đảm trách, sau đó cung cấp, phổ biến công khai. Vì vậy, một trong những biện pháp là nên sớm nghiên cứu, thành lập hệ thống cơ quan định giá đất thống nhất từ trung ương đến địa phương nhằm giúp Nhà nước theo dõi sát, nắm bắt được những diễn biến của giá đất thị trường để định kỳ hoặc phát sinh điều chỉnh, công bố kịp thời giá đất của Nhà nước cho phù hợp. Ngoài ra, cũng cần khuyến khích các doanh nghiệp và cá nhân tham gia hoạt động tư vấn định giá đất, tập hợp trong một hiệp hội hoặc tổ chức nghề nghiệp thống nhất nhất định. Trên cơ sở đó, vấn đề tổ chức đào tạo đội ngũ cán bộ, chuyên viên định giá đất đáp ứng nhu cầu Nhà nước và xã hội cũng là điều đáng quan tâm. Có thể gắn liền vấn đề giá đất với giá bất động sản nói chung để thuận tiện cho quản lý.

– Xét trong mối liên hệ giữa giá đất của Nhà nước với quyền – nghĩa vụ của người sử dụng đất thì giải quyết thế nào trước đòi hỏi của người sử dụng đất: khi thì giá đất phải cao, sát giá thị trường, lúc thì lại thấp để bảo vệ quyền lợi của họ? Trả lời câu hỏi này, chúng ta cần có sự nhìn nhận tổng quan thông qua việc xem xét các trường hợp áp dụng giá đất của Nhà nước.

Theo quy định tại khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai 2003, giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định được sử dụng làm căn cứ để tính:

1. Thuế sử dụng đất

2. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

3. Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

4. Giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất

5. Lệ phí trước bạ

6. Tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp Luật Đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

7. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Rõ ràng, phần lớn các trường hợp phải áp dụng giá đất của Nhà nước đều liên quan đến các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Chỉ có một trường hợp dính dáng đến quyền lợi mà họ được hưởng: chính là được sử dụng giá đất làm căn cứ để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Như vậy, cân nhắc giữa quyền được hưởng và nghĩa vụ phải thực hiện, người sử dụng đất nên mong muốn giá đất mà Nhà nước ban hành cao hay thấp, sát hay không sát với giá đất trên thị trường? Nếu yêu cầu Nhà nước phải quy định giá đất sát với giá thị trường thì chỉ với một hoặc một vài nghĩa vụ chứ chưa phải một loạt các nghĩa vụ tài chính liệt kê trên, e rằng, người sử dụng đất cũng không thể đảm đương nổi và hậu quả trước mắt họ chính là người gánh chịu, mà điển hình nhất là con đường đến với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của họ sẽ càng khó khăn hơn. Như vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, nhất là trong trường hợp được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, vấn đề quan trọng có phải là việc xem xét giá đất của Nhà nước quy định cao hay thấp hay không? Có thể thấy, những nghĩa vụ tài chính nêu trên là những nghĩa vụ mà mọi người sử dụng đất đều có thể phải thực hiện cho Nhà nước không ít thì nhiều trong suốt quá trình khai thác, sử dụng đất đai ở bất kỳ đâu trong lãnh thổ quốc gia; còn việc Nhà nước thu hồi đất và bồi thường thì không phải lúc nào cũng diễn ra đối với tất cả những người sử dụng đất ở tất cả các địa phương mà chỉ tập trung ở những khu vực cần phát triển, và chỉ ảnh hưởng đến một số người, nhưng cũng cần lưu ý lợi ích mang lại cho toàn xã hội là rất lớn. Theo đó, có hợp lý không khi đòi hỏi đảm bảo cho một quyền lợi của thiểu số người để rồi các nghĩa vụ tài chính mà tất cả người sử dụng đất phải gánh chịu sẽ đồng loạt tương ứng tăng theo?

Nói như thế không có nghĩa là phủ nhận việc đảm bảo quyền lợi của những người có đất bị thu hồi. Quyền lợi của họ vẫn phải được bảo đảm nhưng không nên quá quan tâm và đặt giá đất bồi thường lên hàng đầu. Bởi lẽ điều này sẽ có ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính của tất cả những người sử dụng đất và ngay chính bản thân Nhà nước. Nhiều dự án mà Nhà nước tiến hành cũng sẽ dậm chân tại chỗ do Nhà nước không đủ vốn chi trả cho việc bồi thường, giải tỏa. Thiết nghĩ, vấn đề quan trọng phải là vấn đề ổn định cuộc sống sau khi bồi thường của những người có đất bị thu hồi như tái định cư, hỗ trợ ổn định sản xuất, tạo việc làm… Đây là điều mà bấy lâu nay hầu như ít có dự án nào quan tâm đúng mức. Đáng lý ra phải tìm chỗ tái định cư, có kế hoạch rõ ràng chuyển đổi ngành nghề, ổn định cuộc sống, tạo việc làm cho người bị thu hồi đất trước, sau đó mới tiến hành đền bù, giải tỏa thì phần lớn các dự án đều làm ngược lại, khiến cho cuộc sống của người bị thu hồi đất rất bấp bênh. Hiện TP. Hồ Chí Minh có gần 4.300 hộ đã bị giải tỏa vẫn chưa có chỗ tái định cư, phải sống tạm cư kéo dài 2, 3 năm, thậm chí 5 năm trong điều kiện thiếu thốn về điện, nước sinh hoạt,v.v30. Nhìn vào đó, bản thân những người trong cuộc và những người sử dụng đất khác – những người có thể sẽ bị thu hồi đất – làm sao có thể an tâm để mà giao trả đất cho Nhà nước? Nhiều dự án, khi bồi thường các công trình trên đất, cơ quan có thẩm quyền chỉ bồi thường phần giá trị bị phá vỡ của công trình, phần còn lại có thể tiếp tục được sử dụng hay không và việc phục hồi giá trị sử dụng của nó ít được chú ý xem xét. Có trường hợp chiều ngang  ngôi nhà của người sử dụng đất sau khi giải tỏa chỉ còn lại 1,45 m31, bỏ thì họ tiếc của, còn giữ lại thì chẳng sử dụng được gì lại vừa mất mỹ quan đô thị. Các khu tái định cư thì được làm qua loa, dự án có, dự án không, hoặc chưa chuẩn bị xong khu tái định cư đã thực hiện việc di dời. Nhiều dự án khu tái định cư được xây dựng đúng tiến độ giải tỏa nhưng lại không đảm bảo về chất lượng, cơ sở hạ tầng, không thuận tiện về vị trí, địa điểm, chỉ cần đưa vào sử dụng một đến hai năm đã xuống cấp trầm trọng. Ngược lại, nếu đảm bảo về chất lượng thì nhiều khi, người bị thu hồi đất phải trả một số tiền cao hơn số tiền họ được bồi thường mới có thể mua được một nền trong khu tái định cư.

Việc hỗ trợ, ổn định đời sống, đào tạo việc làm chưa đảm bảo, thường chỉ là lời hứa hẹn suông. Vấn đề này Luật Đất đai 2003 cũng chưa quy định đầy đủ. Trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004, mức hỗ trợ ổn định đời sống được quy định là rất thấp: 30 kg gạo /01 tháng tính ra bằng tiền cho 01 nhân khẩu trong thời gian 03 tháng (nếu không di chuyển chỗ ở) hoặc 06 tháng (nếu phải di chuyển chỗ ở). Cách thức hỗ trợ cũng như việc đào tạo chuyển đổi ngành nghề thực hiện thế nào; thời hạn bao lâu; kết thúc đào tạo, dạy nghề thì giải quyết việc làm ra sao… không được quy định rõ ràng. Thậm chí, việc buộc nhà đầu tư được giao đất, thuê đất phải ưu tiên tuyển dụng lao động thuộc đối tượng có đất bị thu hồi cũng khó khả thi trong trường hợp trình độ, khả năng của những người này không đáp ứng được yêu cầu công việc.

Đối với người sử dụng đất, phải mất đi diện tích đất mà bấy lâu gắn bó, di chuyển nơi khác là cả một sự thay đổi lớn lao về nơi ăn ở, việc làm, môi trường sống và mối quan hệ xung quanh, v.v.

Dù có nâng giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường để đảm bảo mức tiền bồi thường về đất cho phù hợp nhưng người dân vẫn phải tự mình đương đầu với những khó khăn, thay đổi mà trước chúng, sự đảm bảo ổn định từ phía Nhà nước là không chắc chắn thì lẽ tất nhiên đây là một tác động xấu, tạo sự bất an đến tâm lý của người bị thu hồi đất. Do đó, dù bên cạnh tiền bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất còn có những khoản hỗ trợ khác, nhưng nhìn chung, phần đông người bị thu hồi đất bao giờ cũng thấy là mình bị ép giá, phải chịu thiệt thòi. Và một khi quyền lợi không được đảm bảo thì việc họ khiếu nại dây dưa, cản trở thực hiện dự án là điều dễ hiểu và không thể nào tránh được.

Như vậy, vấn đề đánh giá và đặt ra yêu cầu đối với giá đất do Nhà nước ban hành, nhất là giá đất áp dụng cho trường hợp bồi thường khi thu hồi đất, cần phải được xem xét một cách toàn diện, liên quan đến cả quyền lợi lẫn nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nếu chỉ đứng trên một khía cạnh mà đòi hỏi thì có thể chính đòi hỏi đó sẽ gây tác động tiêu cực ngược lại cho bản thân người sử dụng đất. Điều này cũng cho thấy, về phía Nhà nước, cần xem xét lại các trường hợp áp dụng giá đất. Chỉ một mức giá nhưng áp dụng chung cho các trường hợp với bản chất, đặc điểm khác nhau có phù hợp không khi nhiều bất cập sẽ nảy sinh khó mà điều chỉnh.

– Bên cạnh đó, việc cho ghi nợ tiền sử dụng đất cần được nhanh chóng thực hiện nhằm đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Đây không phải là một vấn đề mới mà nó đã được thực hiện theo quy định thu tiền sử dụng đất trước đây. Do đó, dù Nghị định 17 không quy định rõ cách thức thế nào, nhưng thiết nghĩ, các địa phương cần mạnh dạn loại bỏ tư tưởng luật chờ nghị định, nghị định chờ thông tư, v.v, mới có thể thực thi pháp luật; nên linh hoạt vận dung việc ghi nhận nợ tiền sử dụng đất theo cách làm trước đây trong thời gian quy định của Nghị định 17 chưa được hướng dẫn thi hành.

Chú Thích:

1.Xem khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2003.

2 Xem khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai 2003.

3 Xem khoản 2, khoản 3 Điều 56 Luật Đất đai 2003.

4 Theo báo Tuổi Trẻ ngày 20/5/2005.

5 Theo báo Pháp Luật TP. HCM ngày 25/5/2005.

6 Theo báo Pháp Luật TP. HCM các ngày 07/01/2005 và 10/01/2005; và báo Tuổi Trẻ ngày 19/01/2005.

7 Bảng giá đất được ban hành kèm theo Quyết định 227/2005/QĐ-UB ngày 27/12/2005.

8 Bảng giá đất được ban hành kèm theo Quyết định 316/2004/QĐ-UB ngày 24/12/2004.

9 Xem Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004, phần I về phương pháp định giá đất

10 Xem Điều 13 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.

11 Xem Quyết định 227/2005/QĐ-UB ngày 27/12/2005 của UBND TP. Hồ Chí Minh.

12 Xem Điều 15 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.

13 Xem khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai 2003.

14 Theo báo Thị trường Bất động sản và Tài sản ngày 15/4/2005.

15 Theo báo Pháp luật TP. Hồ Chí Minh ngày 02/5/2005.

16 Theo báo Thị trường Bất động sản và Tài sản ngày 10/6/2005.

17 Theo báo Phụ nữ Việt Nam ngày 25/8/2005.

18 Xem Điều 9 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

19 Báo Pháp Luật TP.Hồ Chí Minh, ngày 02/5/2005.

20 Xem khoản 2 Điều 40 Luật Đất đai 2003 và khoản 6 Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004.

21 Theo báo Pháp Luật TP. Hồ Chí Minh ngày 26/8/2005.

22 Theo báo Pháp Luật TP. Hồ Chí Minh ngày 26/8/2005.

23 Theo báo Pháp Luật TP. Hồ Chí Minh ngày 29/8/2005.

24 Báo Pháp Luật TP. Hồ Chí Minh, ngày 07/01/2005.

25 Báo Pháp Luật TP. Hồ Chí Minh, ngày 07/01/2005.

26 Xem khoản 4 Điều 5 Nghị định 17/2006/NĐ-CP.

27 Theo Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 về thu tiền sử dụng đất.

28 Xem Điều 12 và Điều 14 Nghị định 38 nêu trên.

29 Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xem là khâu cuối cùng trong hoạt động điều phối đất đai của Nhà nước, dù cơ quan có thẩm quyền tiến hành nhiều trình tự, thủ tục khác nhau trong các hoạt động giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất,v.v, thì cuối cùng khi người sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính của mình, họ sẽ được trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

30 Phát biểu của đại biểu Nguyễn Thanh Dũng tại kỳ họp thứ 6 Hội đồng nhân dân TP. Hồ Chí Minh, khóa VII, báo Pháp luật TP. Hồ Chí Minh ngày 21/12/2005.

31 Báo Pháp luật TP Hồ Chí Minh, ngày 19/7/2004.

ĐỌC THÊM CÁC BÀI VIẾT LIÊN QUAN:

 http://phapluatdansu.edu.vn/?s=%22%C4%90%E1%BA%A4T+%C4%90AI%22

=============================

SOURCE: TẠP CHÍ KHOA HỌC PHÁP LÝ SÔ 5/2006

Filed under: Thị trường bất động sản |