THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

NGUYỄN ĐĂNG SƠN – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đô thị & Phát triển Hạ tầng (IUSID)

1 _ Nhận diện thị trường bất động sản:

Xu hướng tăng giá nhà đât hiện nay ở Hà nội và TP HCMlà dễ hiểu vì :

Vị thế củaViệt nam hiện tăng cao trên trường quốc tế . Việt nam đã là thành viên thứ 150 của WTO và lọt vào Top 10 nền kinh tế hấp dẫn nhất thế giới và đầu tư 2007_2009 ( theo Trung tâm Thương mại và Phát triển LHQ _ UNCTAD), có làn sóng mới về đầu tư nước ngoài (FDI), GDPổn định, thị trường chứng khoán ra đời có liên quan chặt chẽ với thị trường bất động sản. Nhiều dự án hạ tầng kỹ thuật đã và đang triển khai như cầu Thủ Thiêm, cầu Phú mỹ, tuyến đường cao tốc TP HCM_ Long Thành _ Dầu Dây, đường Tân Sơn Nhất_ Bình Lợi, các tuyến Metro, tuyến đường Bắc _ Nam v.v. Bản thân 2 thành phố có số dân nhập cư trẻ nhiều, thu nhập người dân tăng, Việt kiều được mua nhà, nhu cầu nhà ở tăng , kể cả nhà ở “cao cấp”.

Tuy nhiên gần đây có sốt giá nhà đất cục bộ ở 2 thành phố Hà nội và TP HCM, nhất là các chung cư “cao cấp” có yếu tố nước ngoài như The Vista ( Singapore), Phú Mỹ Hưng (Đài Loan), Dự án Hàn quốc ở Quận 7 TP HCM, phải “xếp hàng lấy số” mới được đặc cọc để mua căn hộ . Đó có phải là sự tự điều tiết giá của thị trường hay do mua đi bán lại lãi cao trở nên phổ biến đã làm các nhà đầu cơ tăng cao ( trên 80%) đẩy giá lên?

Nguyên nhân trước tiên phải nói đến là nguồn “cung” còn khan hiếm là do :

+ Cơ chế quản lý nhà đất phục vụ cho nguồn cung còn nhiêu khê, không có thông tin quy hoạch , phát triển đất công khai minh bạch còn hạn chế, giao thuê đất theo kiểu “xin _ cho” còn phổ biến.

+ Giá đền bù giải tỏa còn thấp chỉ bằng khỏang 60% giá thị trường nên giải phóng mặt bằng còn kéo dài.

+ Cấp phép xây dựng chậm trễ , nhà xây dựng sai phép và trái phép còn nhiều.

Cơ chế giao dịch trên thì trường còn phức tạp

+ Nhà đất có 2 hệ thống quản lý phức tạp, trong khi đó theo Luật nhà ở “Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”thì chỉ ghi pháp lý của sở hữu nhà trên giấy chứng nhận QSDĐ là “1 giấy đã có 2 quyền”

+ Đăng ký giao dịch chậm chạp vì Luật nhà ở thì không cần đăng ký? Bộ Luật dân sự và Luật đất đai phải đăng ký đẻ được bảo hộ

Một nguyên nhân khác là do cơ chế giá còn chưa hợp lý ,

+ Bảng giá đất thành phố công bố chỉ bằng 40-60% giá thị trường.

+ Thuế đất hàng năm còn thấp , thuế chuyển nhượng lại cao 5% làm tăng giao dịch ngầm.

Tóm lại một nguyên nhân chung là do chính sách phát triển thị trường BĐS còn bất cập và quản lý nhà đất còn yếu kém.

Có ý kiến kết tội các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản liên kết với nhau, sử dụng các thủ thuật khai thác các điểm yếu của thị trường và khe hở của pháp luật .

Có thể đó là sự vận động tự nhiên của thị trường, theo sự điều khiển của “bàn tay vô hình” song có sự “biến dạng” của thị trường vì các lý do chính sách còn bất cập và quản lý yếu kém nêu trên.

2 _ Kiến nghị giải pháp

Nếu thị trường bất động sản không được quản lý đúng đắn ( sử dụng bàn tay hữu hình thông qua các giải pháp về kinh tế ) thì tình hình nêu trên có thể tác động xấu đến thị trường vốn và lao động .. Cần phải đề ra giải pháp thích hợp .

Giá nhà đất hiện nay là rất cao :

+ Có ý kiến cho rằng phải đánh thuế cao và lũy tiến, theo tôi đây là một giải pháp song rất cần chú ý đến mối quan hệ hợp lý giữa thuế đất hàng năm và thuế chuyển nhượng, không có thể làm“đóng băng” lại thị trường.

+ Cần cải cách một cách căn bản các chi phí tham gia vào thị trường đất đai và các giao dịch diễn ra trong đó. Hình thức sửa đổi có thể là bãi bỏ hoặc giảm thiểu thuế chuyển nhương hiện nay và thay bằng thuế đất hàng năm. Khi bãi bỏ hoặc giảm thiểu thuế chuyển nhượng, số lượng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ gia tăng, đồng thời tạo dựng một thị trường giao dịch đất tốt hơn và kéo theo việc đăng ký diễn ra sau đó. Khoản thất thu của nhà nước từ thuế và lệ phí chuyển nhượng sẽ được bù vào bằng thu thuế đất hàng năm hiệu quả . Thuế đất hàng năm này được định ra ở mức bằng với khoản thu từ thuế chuyển nhượng nhưng dưới dạng phí hàng năm chứ không phải là khoản thuế đóng cho mỗi lần đất đai được giao dịch chuyển nhượng.

Cần cải cách cơ chế tạo nguồn cung nhanh hơn :

+ Cần có các khu đất để sẵng sàng phát triển, cần đẩy mạnh phát triển đất. Nhà nước phải với tư cách là “ông chủ lớn” sẵn sàng cung hàng ra TTBĐS, không chỉ nặng về giao thuê đất theo kiểu “xin-cho” như hiện nay.

+ Có ý kiến cho rằng cần cải cách hành chính để hỗ trợ TT BĐS như ưu đãi nhà đầu tư/ thân thiện với nhà đầu tư . Cải cách quy trình quy hoặch sao cho đáp ứng được nhu cầu về không gian ( đất đai) của nhà đầu tư về kinh tế và xã hội. Duyệt và cấp giấy phép xây dựng nhanh chóng để tăng tốc nguồn cung về nhà.

Cần có một cơ chế thống thoáng hơn cho giao dịch bất động sản để giảm bớt thị trường ngầm :

+ Chỉ nên có một hệ thống quản lý nhà đất ( như tất cả các nước khác trên thế giới vì chúng ta đã gia nhập WTO), vì nhà không thể tách rời khỏi đất.

+ Đăng ký bất động sản phải dễ dàng để bảo hộ cho chủ sở hữu chứ không phải là không đăng ký.

Cần có biện pháp hỗ trợ để thị trường phát triển lành mạnh :

+ Thông tin về giá nhà đất và về quy hoạch rất cần cho nhà đầu tư cả trung gian và cuối cùng, hiện nay tất cả đều “mù thông tin”.

+ Thị trường hiện nay còn rất sơ khởi, cần chính thức khởi động họat động của hệ thống “môi giới bất động sản”, hiện nay nhà đầu tư trung gian cũng thường lại là nhà môi giới.

Giá nhà đất sẽ tăng trong ngắn và trung hạn do nguồn cung hạn chế , giá nhà đất leo thang sẽ chấm dứt khi sắp tới đây các nhà đấu tư sẽ cung cấp nhiều nhà ở ra thị trường.

Căn cứ theo điều tra của CBRE, hiện tại có khoảng 84 dự án xây dựng khu chung cư đang được tiến hành hoặc đã xong giai đọan chuẩn bị và sẵn sàng được xây dựng ở hầu hết các quận/huyên của thành phố. Bảng đánh giá của CBRE cho thấy rằng trong năm 2009 khi hoàn thành đưa vào sử dụng, các dự án này sẽ cung cấp hơn 30.000 căn hộ cho thị trường TP CHM. Các khu căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố giá từ 2.000 đến 2500USD/m2, các căn hộ bình dân ở các quận Tân Phú, Tân Bình, Bình Chánh giá từ 400 đến 800USD/m2.

Hy vọng cung cầu sẽ tiến tới cân dối giữa sản xuất và tiêu dùng, giá cả sẽ hợp lý hơn, cạnh tranh công bằng sẽ được phát triển, nó sẽ là chất xúc tác đãm bảo cho giá cả lành mạnh, cung cầu phát huy được dầy đủ năng lực của thị trường

Tài liệu tham khảo

1. Key Issues _ David Mulcahy , 2005.

2. Thị trường bất động sản _ Nguyễn Đăng Sơn , 2006.

3. Giải pháp cho thị trường bất động sản TP HCM _ Nguyễn Đăng Sơn, 2006.

4. Về thực trạng dư báo giá nhà giá đất trên địa bàn TP HCM_ Trần thị Ánh Nguyệt , 2006.

5. Những ảnh hưởng của việc gia nhập WTO lên thị trường bất động sản Việt nam _ Marc Townsend, 2007.

SOURCE: horea.org.vn

Filed under: Thị trường bất động sản |