THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

Pháp luật về giao dịch bảo đảm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp sử dụng tài sản của mình để tạo vốn. Tuy nhiên, giao dịch bảo đảm là một lĩnh vực nhạy cảm, các ngân hàng sẽ có thể gặp phải nhiều rủi ro nếu như không có một cơ chế quản lý hữu hiệu cho các giao dịch bảo đảm đó. Đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ làm tăng độ an toàn cho các ngân hàng và nó cũng là cơ sở pháp lý cho việc bảo vệ lợi ích của các ngân hàng trong các giao dịch bảo đảm. Để công tác đăng ký giao dịch bảo đảm ngày càng thu được hiệu quả cao thì pháp luật về giao dịch bảo đảm và pháp luật có liên quan trực tiếp đến hoạt động này cần phải có sự thống nhất, đồng bộ. Hiện nay, một số quy định trong Luật Nhà ở, Luật Công chứng và Bộ luật dân sự 2005 về giao dịch bảo đảm còn có mâu thuẫn như quy định về việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai. Điều đó phần nào cũng gây khó khăn cho hoạt động tín dụng của các ngân hàng.

         Việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai là nhà ở còn gặp nhiều vướng mắc. Về trường hợp này, Ngân hàng Indovina đã có một ví dụ thực tế. Ngân hàng đang nhận thế chấp căn hộ số 403 Lô F Chung cư KCN Tân Bình, phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú. TP.Hồ Chí Minh do Công ty Cổ phần sản xuất kinh doanh xuất nhập khẩu dịch vụ & đầu tư Tân Bình làm chủ đầu tư. Đặc điểm của loại tài sản này là người mua mặc dù chưa có được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng trên thực tế họ đã có được các quyền của chủ sở hữu nhà ở. Sẽ mất một khoảng thời gian rất dài để người mua nhà có được Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở đối với loại tài sản này. Căn cứ vào Luật Công chứng, đối tượng của hợp đồng, giao dịch phải có thật và hiện hữu, phòng công chứng từ chối không công chứng tài sản hình thành trong tương lai. Mà theo quy định của Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 thì việc thế chấp bất động sản phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Vậy trong trường hợp này giải quyết như thế nào?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 thì “quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc thời điểm giao nhận nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở”. Đồng thời, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở thì một trong những điều kiện để xác lập các giao dịch về nhà ở, trong đó có thế chấp là cá nhân, tổ chức phải “có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật”.

Xuất phát từ đó, quyền sở hữu nhà ở được xác lập đối với bên mua từ thời điểm chủ đầu tư bàn giao căn hộ chung cư cho bên mua, nhưng để được thế chấp chung cư đó thì bên mua phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy, đối với trường hợp căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì Trung tâm Thông tin Tài nguyên Môi trường và Đăng ký Nhà đất từ chối đăng ký thế chấp với lý do không đáp ứng đủ điều kiện theo luật định khi thế chấp nhà ở đó.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 322 Bộ luật dân sự năm 2005, thì quyền tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Do đó, Quý Trung tâm có thể hướng dẫn các bên ký kết hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở giữa bên thế chấp là chủ sở hữu nhà và chủ đầu tư, vì người mua đã có quyền sở hữu nhà ở, nhưng còn thiếu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua nhà ở được đăng ký tại một trong các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm theo trình tự, thủ tục quy định tại Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28 tháng 9 năm 2006 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về thẩm quyền, trình tự và thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp và Thông tư số 03/2007/TT-BTP ngày 17 tháng 5 năm 2007 của Bộ Tư pháp sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28 tháng 9 năm 2006.

SOURCE: nrast.moj.gov.vn

Filed under: Quy định chung về nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ |