THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

Tránh thất thoát tài sản nhà nước khi cổ phần hoá Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như: quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… Người sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng dất hoặc thuê đất của nhà nước; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Luật quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tuỳ theo hình thức thuế đất hay nhận giao đất. Cụ thể như: Đối với Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ như: (i) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; (ii) Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; (iii) Tặng cho quyền sử dụng đất cho nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; (iv) Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; (v) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền nhưng tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản được nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
Trường hợp tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê có các quyền và nghĩa vụ như: (i) Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; (ii) Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuế; người mua tài sản được nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; (iii) Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; (iv) Tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có các quyền và nghĩa vụ như quy định đối với tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa vụ như đối với tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có các quyền, nghĩa vụ như đối với tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định tại các văn bản pháp luật về đất đai, tổ chức kinh tế thuê đất thì không có đủ các quyền về đất đai như đối với trường hợp tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm. Theo đó, tiền sử dụng đất đã nộp NSNN hoặc nhận quyền chuyển nhượng hợp pháp về quyền sử dụng đất, tổ chức kinh tế được khấu hao và tính vào chi phí kinh doanh, mức khấu hao tối thiểu hàng năm bằng tổng số tiền nộp cho nhà nước hoặc trả tiền nhận chuyển nhượng hợp pháp chia cho số năm được giao quyền sử dụng đất. Trường hợp tổ chức kinh tế trả tiền về nhận chuyển nhượng đất lâu dài thì không tính khấu hao vào chi phí khoản tiền này (theo quy định tại chuẩn mực kế toán Việt Nam); sở dĩ quy định không khấu hao đối với tổ chức kinh tế có quyền sử dụng đất lâu dài vì khi khấu hao hết giá trị, tổ chức kinh tế vẫn còn nguyên quyền sử dụng đất, mặt khác, giá trị quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng bởi vì đất đai ít gia tăng.
Việc chuyển đổi Công ty nhà nước thành Công ty cổ phần thực chất là nhà nước chuyển đổi sở hữu giá trị tài sản thuần tương ứng với vốn nhà nước có tại doanh nghiệp tại thời điểm chuyển đổi và chuyển đổi Công ty nhà nước sang hoạt động theo loại hình Công ty cổ phần. Giá trị tài sản thuần được xác định bằng tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp trừ đi nợ phải trả. Trong đó giá trị tổng tài sản của doanh nghiệp bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất nhà nước giao có thu tiền (nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền) và giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp. Theo đó, Thông tư số 126/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định: đối với quyền sử dụng đất, doanh nghiệp được lựa chọn một trong hai hình thức thuê đất hoặc giao đất có nộp tiền sử dụng đất. Trong đó, nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức thuê đất thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp; Công ty cổ phần tiếp tục ký hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật và quản lý sử dụng đúng mục đích, không được nhượng bán; đối với đất đã nhận giao, đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, hoặc mua quyền sử dụng đất của các cá nhân, pháp nhân khác nếu chuyển sang thuê đất thì chỉ tính vào giá trị doanh nghiệp các khoản chi phí làm tăng giá trị sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất như: chi phí đền bù, giải toả, san lấp mặt bằng. Trường hợp doanh nghiệp thực hiện hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính giá trị doanh nghiệp để tính giá trị doanh nghiệp tính theo giá do UBND tỉnh quy định nhưng không tính tăng vốn nhà nước tại doanh nghiệp mà hạch toán là khoản phải nộp ngân sách nhà nước. Công ty cổ phần phải nộp số tiền này cho ngân sách nhà nước để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trình tự và thủ tục giao đất, nộp tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai; đối với diện tích đất doanh nghiệp đã được giao, đã nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước: phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất theo giá do UBND tỉnh quy định, khoản chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất xác định lại với giá trị hạch toán trên sổ kế toán được tính vào giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp. Quy định về quyền sử dụng đất tính hay không tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá theo quy định như trên là hoàn toàn phù hợp với quy định của văn bản pháp luật về đất đai.
Theo quy định giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp được quy định tại Thông tư số 126/2004/TT-BTC, bao gồm: vị trí địa lý, giá trị thương hiệu và tiềm năng phát triển. Giá trị lợi thế kinh doanh được xác định bằng giá trị phần vốn nhà nước theo sổ kế toán tại thời điểm định giá nhân với (x) tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn nhà nước bình quân 3 năm trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp trừ (-) lãi suất trái phiếu Chính phủ có kỳ hạn 10 năm trở lên tại thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo các tính này giá trị lợi thế kinh doanh chưa thể hiện đầy đủ tiềm năng phát triển của doanh nghiệp hoặc lợi thế về địa lý đối với một doanh nghiệp có mặt bằng kinh doanh thuận lợi và vị trí “đẹp”, mặc dù giá quyền sử dụng đất đã được quy định cao hơn nhiều đối với đất ở vị trí khác; đặc biệt đối với những doanh nghiệp trước khi cổ phần hoá có kết quả kinh doanh thấp hạơc bị lỗ thì sẽ không có giá trị lợi thế kinh doanh dù đó là ở vị trí đẹp thứ nhất nhì ở một địa bàn nào đó . Do đó, để phản ánh đúng giá trị doanh nghiệp làm cơ sở cho việc xác định giá sàn để thực hiện đấu giá doanh nghiệp chuyển đổi sở hữu, nhà nước cần hoàn thiện phương thức tính toán lợi thế kinh doanh sao cho phù hợp với những doanh nghiệp có kết quả kinh doanh lãi hoặc bị lỗ để phản ảnh đúng lợi thế địa lý, tiềm năng phát triển và giá trị thương hiệu của doanh nghiệp. Từ đó khắc phục được tình trạng thất thoát lợi ích của nhà nước tại Công ty mà nhà nước thực hiện chuyển đổi sở hữu nói chung và giá trị quyền sử dụng đất có tại doanh nghiệp nói riêng góp phần đẩy nhanh tiến trình sắp xếp lại Công ty nhà nước.

Filed under: Cổ phần hóa, Quyền sở hữu |