THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

Trong giai đoạn hiện nay, số lượng các doanh nghiệp nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng không phải hợp đồng tín dụng (như hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng mua bán tài sản…) ngày càng nhiều. Theo các chuyên gia đây là một trong những dấu hiệu đáng mừng của nền kinh tế nhằm thúc đẩy giao lưu giữa các nguồn vốn, cũng như thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước phục vụ sản xuất, kinh doanh. Để thuận lợi cho bạn đọc khi tiếp cận các quy định của pháp luật hiện hành, cũng như thuận lợi trong quá trình áp dụng, chúng tôi xin cung cấp một số kiến thức pháp lý cơ bản về vấn đề này.

1. Về thế chấp và đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai để bảo đảm cho hợp đồng thuê

          Theo quy định tại của Bộ luật dân sự thì thế chấp tài sản là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (Điều 318) và hợp đồng dân sự là một trong các căn cứ làm phát sinh nghĩa vụ dân sự (khoản 1 Điều 281). Như vậy, tổ chức, cá nhân có quyền thoả thuận việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng thuê tài sản.

          Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình kiến trúc khác, rừng sản xuất là rừng trồng, vườn cây lâu năm được dùng để thế chấp cho nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê thì việc đăng ký thế chấp được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có tài sản gắn liền với đất đó. Thẩm quyền và trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp được thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT.

          Ngoài ra, theo quy định tại khoản 3 Mục I của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT thì “việc thế chấp tài sản gắn liền với đất không thuộc các trường hợp đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì  đăng ký tại Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp theo Thông tư số 01/2002/TT-BTP ngày 09/01/2002 của Bộ Tư pháp hướng dẫn về thẩm quyền, trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm tại Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp và các Chi nhánh”. 

      2. Thỏa thuận về tài sản thế chấp

          Theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc thế chấp tài sản gắn liền với đất không đương nhiên bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất. Do vậy, việc thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc thế chấp tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất hoàn toàn do các bên thoả thuận, quyết định.

          Pháp luật chỉ quy định về điều kiện thế chấp và trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp đối với tài sản gắn liền với đất, đối với quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

3. Về xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp bên thế chấp không trả được nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước hoặc không trả được nợ cho ngân hàng

          3.1. Trong trường hợp bên thế chấp không trả được nợ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì toà nhà hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp không đương nhiên bị tịch thu vì theo quy định của pháp luật hiện hành thì tài sản của chủ sở hữu chỉ bị tịch thu, suy quỹ nhà nước trong trường hợp tài sản đó là tang vật, phương tiện phạm tội trong vụ án hình sự hoặc tài sản đó là tang vật, phương tiện vi phạm pháp luật hành chính.

          3.2. Trong trường hợp bên thế chấp không có khả năng trả nợ nghĩa vụ ngân  sách nhà nước hoặc trả nợ ngân hàng thì tòa nhà không bị tịch thu, nhưng nếu bên thế chấp bị Tòa án ra quyết định mở thủ tục thanh lý đối với doanh nghiệp theo quy định của Luật Phá sản năm 2004 thì tòa nhà đó và các tài sản khác của bên thế chấp sẽ bị xử lý để thanh toán các khoản nợ cho các chủ nợ.  

4.  Xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp bên thế chấp đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc phá sản, giải thể

          4.1. Theo quy định tại Điều 355 của Bộ luật dân sự thì trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ.

Do vậy, nếu bên thế chấp đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc bị Toà án tuyên phá sản hoặc có quyết định giải thể thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo thoả thuận. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 325 Bộ luật dân sự và điểm 8.4 khoản 8 Mục I của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT thì trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký.

4.2. Khi xử lý tài sản thế chấp là toà nhà thì quyền sở hữu toà nhà đó có thể được chuyển cho bên nhận thế chấp vì theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ  về giao dịch bảo đảm thì “người mua tài sản bảo đảm, người nhận chính tài sản bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm đối với mình có quyền sở hữu đối với tài sản đó” và theo quy định tại khoản 1 Điều 111 của Luật Đất đai thì “người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định”.

Trên đây là một số tình huống pháp lý đặt ra trong trường hợp tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai mà các bạn cần lưu ý. Chúng tôi rất mong nhận được ý kiến trao đổi từ phía bạn đọc.

SOURCE: nrast.moj.gov.vn

Filed under: Quy định chung về nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ |