THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

TRẦN THU HUYỀN – NHCT Thái Nguyên

Nghị định 181/ 2004/ NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 quy định rõ việc xử lý quyền sử dụng đất (QSD) đang thế chấp, bảo lãnh khi bị nhà nước thu hồi:
1. Quy định về các trường hợp QSD đất đang thế chấp bảo lãnh tại ngân hàng bị nhà nước thu hồi
Trường hợp thứ nhất: Nhà nước thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế (Khoản 1 Điều 38 của Luật đất đai). Trong trường hợp này bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh được người bị thu hồi đất bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật về dân sự.
Trường hợp thứ hai: Đất đang thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp bị thu hồi do:
+ Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không hiệu quả.
+ Người sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất;
+ Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước;
+ Đất không được sử dụng trong thời hạn nhà nước quy định (12 tháng đối với đất trồng cây hàng năm; 18 tháng đối với đất trồng cây lâu năm; 24 tháng đối với đất rừng);
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có nộp tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép. Thì hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bị chấm dứt và việc hoàn trả khoản vay được xử lý như sau:
+ Trường hợp thế chấp thì bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho Ngân hàng theo quy định của pháp luật dân sự;
+ Trường hợp bảo lãnh thì bên được bảo lãnh phải hoàn trả khoản vay cho Ngân hàng theo hợp đồng tín dung (HĐTD) đã ký kết; nếu bên được bảo lãnh không có khả năng hoàn trả khoản vay thì bên bảo lãnh phải hoàn trả khoản vay cho Ngân hàng theo quy định của pháp luật về dân sự.
Trường hợp thứ ba: Đất do người sử dụng đất là cá nhân thế chấp, bảo lãnh tại Ngân hàng chết không có người thừa kế thì Nhà nước thu hồi đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh của cá nhân đó bị chấm dứt và quyền sử dụng đất được xử lý như sau:
+ Đối với trường hợp thế chấp bằng Quyền sử dụng đất vay vốn Ngân hàng thì UBND đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo hợp đồng thế chấp đã ký kết; nếu giá trị quyền sử dụng đất được xác định thông qua đấu giá nhỏ hơn khoản vay thì Ngân hàng chỉ được nhận khoản tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đã thế chấp.
+ Đối với trường hợp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thì bên được bảo lãnh phải hoàn trả khoản vay cho Ngân hàng theo HĐTD đã ký kết; nếu bên được bảo lãnh không có khả năng hoàn trả khoản vay thì UBND đã cấp giấy chứng nhận QSD đất tổ chức bán đấu giá để hoàn trả khoản vay cho Ngân hàng theo hợp đồng bảo lãnh (HĐBL) đã ký kết nếu giá trị QSD đất đã bảo lãnh xác định qua đấu giá nhỏ hơn khoản vay thì bên nhận bảo lãnh chỉ được nhận khoản tiền tương đương với giá trị QSD đất đã bảo lãnh.
2. Những vấn đề cần lưu ý cán bộ thẩm định (CBTĐ) khi thẩm định giá trị QSD đất của khách hàng
Khác với trường hợp Giấy chứng nhận QSD đất của khách hàng bị Nhà nước thu hồi do Giấy chứng nhận QSD đất bị cấp sai thẩm quyền, Giấy chứng nhận QSD đất là giả là do nguyên nhân khách quan Ngân hàng không buộc phải biết hay không thể nhận biết được. Ngược lại trong các trường hợp Giấy chứng nhận QSD đất bị Nhà nước thu hồi quy định tại Điều 38 Luật đất đai năm 2003 Ngân hàng bằng các biện pháp nghiệp vụ và nhạy cảm nghề nghiệp hoàn toàn có thể xác định và nhận biết được.
Căn cứ trên các quy định của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, tôi mạnh dạn đưa ra một số vấn đề cần lưu ý căn bản đối với cán bộ thẩm định, cán bộ tín dụng (CBTD) khi tiến hành thẩm định tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng là QSD đất để vay vốn Ngân hàng, nhằm hạn chế thấp nhất những rủi ro không mong muốn và có thể lường trước của ngân hàng.
Thứ nhất: CBTĐ khi xem xét thẩm định tài sản thế chấp, bảo lãnh hoàn toàn có thể tham khảo phòng tài nguyên môi trường thành phố, địa chính xã, phường về việc có hay không đề án quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước trong thời gian tới tại khu vực có đất của khách hàng có nguyện vọng thế chấp, bảo lãnh hoặc trên các thông tin khác của Ngân hàng đề phòng trường hợp khách hàng thông đồng với các cơ quan quản lý Nhà nước cố tình che mắt Ngân hàng.
Tuy nhiên trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phát triển kinh tế; Nhà nước sẽ đền bù cho người có Giấy chứng nhận QSD đất theo giá đất được tính theo cơ chế một giá theo Nghị định 188/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất và người bị đền bù có trách nhiệm hoàn trả toàn bộ số tiền vay ngân hàng bằng nguồn tiền Nhà nước bồi thường; trong trường hợp này rủi ro ngân hàng thấp hơn, song không loại trừ khả năng biến động giá thị trường đất khi Nhà nước đền bù thấp hơn quá nhiều so với giá tại thời điểm ngân hàng nhận thế chấp, bảo lãnh hoặc người bị thu hồi đất sử dụng hết số tiền được bồi thường trước khi hoàn trả ngân hàng; đặc biệt lưu ý đối với đất dự án được cấp đã vượt thời gian pháp luật quy định về thời hạn phải sử dụng khi khách hàng đem thế chấp, bảo lãnh.
Thứ hai: Trước khi xem xét món vay CBTD, CBTĐ cần đánh giá việc sử dụng đất của khách hàng có QSD đất có đúng mục đích hay không, việc sử dụng và khai thác quỹ đất được Nhà nước giao, cho thuê có trả tiền có hiệu quả hay không, có cố tình huỷ hoại đất hay không? Nếu có dấu hiệu trên CBTD từ chối không cho vay. Nếu trong trường hợp món vay đã được giải ngân trong quá trình kiểm tra sử dụng món vay, CBTD đặc biệt lưu ý hiện trạng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất của khách hàng đang sử dụng như thế nào? Có dấu hiệu sử dụng đất sai với mục đích ban đầu hoặc không có hiệu quả hay cố tình huỷ hoại để có cơ sở lập biên bản và thu hồi vốn vay trước hạn, tránh nguy cơ bị Nhà nước thu hồi đất.
Thứ ba: Cần xem xét các giấy tờ chứng minh người có quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh vay vốn Ngân hàng có thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước hay không như tiền thuê đất, tiền sử dụng đất liên tiếp trong vòng năm năm gần nhất.
Thứ tư: Xem xét kỹ thời hạn Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thời hạn trong giấy chứng nhận QSD đất so với thời gian khách hàng đề nghị xin vay, trong trường hợp được gia hạn phải có giấy tờ chứng minh.
Thứ năm: Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư có được sử dụng đúng thời hạn Nhà nước quy định hay không? Tiến độ thực tế thực hiện dự án so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
Trong trường hợp khách hàng không đáp ứng được hoặc đáp ứng không đầy đủ các vấn đề trên, mặc dù pháp luật bảo vệ quyền của Ngân hàng khi QSD đất của khách hàng đang thế chấp, bảo lãnh bị Nhà nước thu hồi. Song, ngân hàng hoàn toàn có quyền từ chối món vay đó do tài sản thế chấp, bảo lãnh không đáp ứng được điều kiện tín dụng của Ngân hàng dễ gây rủi ro thất thoát./.

SOURCE: ICB.COM.VN

Filed under: Quy định chung về nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ |