THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

MINH CHÂU – DDDN.COM.VN

5 năm hình thành đăng ký giao dịch bảo đảm (GDBĐ) ở VN, nhưng còn quá nhiều vướng mắc, phiền hà để người dân và DN tiếp cận, sử dụng. Quá nhiều chi phí bất hợp lý và lãng phí. Giới NH là đối tượng bức xúc đầu tiên, bởi GDBĐ và bảo đảm tiền vay là một phần quan trọng trong hoạt động của họ.

Văn bản đá nhau

Việc quy định các trường hợp phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm của các nghị định cũng khác biệt cơ bản, khiến người thực hiện khó khăn khi áp dụng. Theo NĐ 08/2000/NĐ-CP, khách hàng thế chấp bằng quyền sử dụng đất sẽ không phải đăng ký GDBĐ, nhưng theo Luật Đất đai năm 2003 và NĐ 163 CP vẫn phải đăng ký giao dịch. Đăng ký GDBĐ với mỗi loại tài sản có thủ tục khác nhau, thậm chí cơ quan đăng ký cũng khác nhau…

Nhiều văn bản với nội dung không thống nhất, dẫn đến việc vận dụng thế nào cũng không sai. Khoảng 80 – 90 % tài sản bảo đảm các khoản vay của NH là nhà đất, mà những quy định liên quan đến nhà đất phức tạp, giấy tờ không thống nhất, văn bản được vận dụng khác nhau ở từng địa phương khiến cho NH tốn nhiều thời gian cho thủ tục và tăng chi phí. Hiện còn tồn tại quá nhiều loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, các nội dung ghi trên giấy không thống nhất… ảnh hưởng đến yếu tố pháp lý trong bảo đảm tiền vay…

Ông Vũ Văn Trình – Trưởng Ban Tín dụng DN của NH Nông nghiệp và Phát triển nông thôn nhận xét: Đăng ký giao dịch đối với quyền sử dụng đất và nhà ở đang bị điều chỉnh bởi 3 thông tư hướng dẫn, vì thế, cần gộp 3 thông tư này thành một thông tư duy nhất.

Tốn phí không nhỏ

Đại diện của NH Công thương cho biết, thời gian và chi phí cho GDBĐ gây tốn phí lớn làm mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến cơ hội kinh doanh của NH cũng như khách hàng. Bà Nguyễn Thị Kim Xuyến – Phó TGĐ NH Đông Á đề xuất: Cần thống nhất thời gian đăng ký để người dân chủ động. Nên áp dụng thời gian đăng ký giấy hồng, giấy đỏ là 1 ngày và giấy tờ cũ là 3 ngày.

Ông Trình cho biết, theo quy định, mức lệ phí là 60.000 đồng/giao dịch cầm cố thế chấp. Nhưng một số địa phương “vận dụng” mỗi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi liền với 1 đơn yêu cầu đăng ký thế chấp và thu mỗi đơn 60.000 đồng. Tại Phòng đăng ký đất và nhà thuộc Sở Tài nguyên Môi trường HN, còn thu 60.000 đồng/đơn và 330.000 đồng tiền đăng ký thế chấp. Thu cắt cổ như vậy, nhưng NH biết kêu ai? Tất cả những chi phí này cuối cùng đổ lên đầu người đi vay.

Đại diện Habubank cho biết: Không hiếm đăng ký viên hành xử như công chứng viên, đặt ra những câu hỏi bất hợp lý như: Tại sao số tiền vay lớn? Mục đích vay là gì? Tại sao chia thành nhiều hợp đồng tín dụng mà không gộp thành một?… Thậm chí nhiều khoản thu không có hóa đơn hay phiếu thu. NH này kiến nghị: Bộ Tư pháp và các bộ ngành liên quan chỉ đạo kiên quyết và tăng cường kiểm tra các cơ quan đăng ký GDBĐ, cơ quan công chứng…

Tài sản tương lai bảo đảm thế nào?

Một vướng mắc tại hầu hết các NH là việc bảo đảm được hình thành trong tương lai. Ông Bùi Minh Khải – Phó Ban Pháp chế NH Đầu tư phát triển phân tích: Theo quy định của Luật Công chứng: “Đối tượng của giao dịch, hợp đồng là có thật” vẫn bị cơ quan công chứng hiểu nhầm là cái phải tồn tại, Điều này vô hình trung đã loại trừ các nghĩa vụ phát sinh trong tương lai, tài sản hình thành trong tương lai mà bộ Luật Dân sự và quy định về GDBĐ đều ghi nhận. Cần hiểu cái “có thật” là đối tượng của hợp đồng, giao dịch thực sự có chứ không phải các bên lập hợp đồng khống có tính chất lừa dối.

Ông Trần Dũng – Trưởng Ban Pháp chế của NHTMCP Sài Gòn cho biết: Luật quy định cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhưng chưa quy định về việc bán tài sản hình thành trong tương lai. Như vậy, NH làm sao xửá lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ? Theo thủ tục hiện hành, việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải thực hiện công chứng và đăng ký GDBĐ đến 2 lần làm lãng phí thời gian, công sức, tiền bạc cho Nhà nước, DN và khách hàng. Bà Nguyễn Thị Mười – Phó TGĐ Sài Gòn công thương NH đánh giá: Theo NĐ 163, bên nhận bảo đảm chưa thể có được sự bảo đảm an toàn về mặt pháp lý khi nhận tài sản này. Tài sản hình thành trong tương lai cho dù có được xác lập hợp pháp song luôn có nguy cơ rủi ro. Tháng 5/2007, Bộ Tư pháp đã yêu cầu các phòng công chứng cần linh hoạt khi xác định đâu là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu vì điều này bất khả thi với việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hiện nay yêu cầu công chứng đối với loại hợp đồng này vẫn bị đa số phòng công chứng từ chối thực hiện.

5 năm đã trôi qua kể từ khi triển khai thực hiện đăng ký GDBĐ, nhưng còn quá nhiều vấn đề bức xúc, phiền hà và lãng phí. Trách nhiệm trước hết từ cơ quan đăng ký GDBĐ trong việc sửa đổi, bổ sung, áp dụng thống nhất các quy định, cải cách hành chính và chấn chỉnh bộ máy.

Minh Châu

Filed under: Quy định chung về nghĩa vụ và bảo đảm nghĩa vụ |