THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ

ĐÀO THIỆN – DDDN.COM.VN

Sau 8 ngày nghỉ để nghị án, Tòa án nhân dân Quận Tây Hồ sẽ tuyên án vụ tranh chấp hợp đồng (HĐ) mua bán nhà đất giữa nguyên đơn (ông Phạm Hùng Lân), bị đơn (ông Bùi Hữu Hùng). Vụ án này là một kinh nghiệm thực sự cần thiết đối với những người muốn tránh những rủi ro khi thực hiện loại giao dịch này.

Ký Hợp đồng – căn nguyên rủi ro

Trong vụ án này, người bán – ông Phạm Hùng Lân là cán bộ thi hành án quận Tây Hồ, rất am hiểu pháp luật; người mua – ông Bùi Hữu Hùng, là họa sỹ, trình độ pháp luật chỉ ở mức phổ thông. HĐ mua bán được ông Lân tự tay viết, chỉ có một bản duy nhất, chỉ có chữ ký của ông Lân và vợ là bà Phạm Bích Hằng. HĐ được giao cho người mua giữ. Thời điểm ký HĐ: ngày 11/6/2001. Nội dung HĐ: ông Phạm Hùng Lân bán cho ông Bùi Hữu Hùng mảnh đất diện tích 130 m2 tại Thôn Đông Nhật Tân, Tây Hồ, Hà Nội với giá 190 cây vàng 9999. Ngày 11/6/2001 ông Hùng đã đặt cọc trước 100 cây vàng. Hẹn khi nào ông Lân giải tỏa xong căn lều trước mặt mảnh đất, ông Hùng sẽ trả nốt 90 cây vàng còn lại. Ông Hùng đã giao đủ 100 cây vàng, ông lân dã giao cho ông Hùng toàn bộ giấy tờ thuế nhà đất hàng năm cho ông Hùng. Số giấy tờ còn lại liên quan đến mảnh đất trên, sau khi ông Hùng trả nốt tiền, ông Lân sẽ bàn giao gồm: HĐ mua bán nhà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tờ khai nộp lệ phí trước bạ, trích lục bản đồ, biên lai thu lệ phí trước bạ. Hai bên đã thỏa thuận miệng về thời hạn giải phóng căn lều và hoàn tất thủ tục mua bán là 3 tháng kể từ ngày ký HĐ. Tự tin vì đã mua bán một cách ngay thẳng và đã trả tới hơn ½ giá trị hợp đồng, chỉ vài ngày sau đó, ông Hùng đã chuyển toàn bộ xưởng vẽ của mình đến mảnh đất nói trên và xưởng vẽ hoạt động suốt từ đó đến nay. Quá tin tưởng vào trình độ pháp luật của người bán, ông Hùng đã chấp nhận một giao dịch mang nhiều rủi ro cho chính mình.

Cùng một mảnh đất, bán cho 2 người

Sau gần 3 tháng chờ đợi vẫn không thấy người bán có ý định thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết trong HĐ, ông Bùi Hữu Hùng đã tìm cách gặp lại được người bán. Tại các cuộc gặp ngày 16 và 17/8/2001, Phạm Hùng Lân vẫn khẳng định sẽ tiếp tục thực hiện HĐ và xin lùi thời hạn hoàn tất các nghĩa vụ của mình thêm một thời gian. Vì vậy, ngày 16/8, Lân chỉ trả lại cho ông Hùng 800 USD tiền thừa trong số 33 ngàn USD ông Hùng đã thanh toán cho Lân, để số tiền còn lại tương đương với 100 cây vàng 9999. Ngày 17/8, Lân ký xác nhận việc trả lại số tiền này. Trong phần thẩm vấn tại phiên tòa ngày 30/12/2003, một sự thật đã được làm sáng tỏ, đó là: cũng chính vào ngày 17/8/2003 Lân đã ký HĐ bán tiếp chính mảnh đất này cho người mua thứ hai là bà Phùng Thị Ánh Vân với giá 1.560 triệu đồng. HĐ này không được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. Sau đó, ngày 1/10/2003 để đối phó với việc ông Bùi Hữu Hùng đã chuyển xưởng vẽ của mình đến và đang quản lý ổn định khu đất trên, Phạm Hùng Lân và bà Vân ký tiếp một HĐ mua bán mảnh đất này để hợp thức hóa trước chính quyền. Theo HĐ này, giá trị mảnh đất chỉ có 540 triệu đồng và được Ủy Ban nhân dân Phường Nhật Tân xác nhận.

Cơ quan Pháp luật nói gì?

Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã tập trung làm rõ tính chất của HĐ giữa Phạm Hùng Lân với người mua thứ nhất (ông Hùng) là HĐ mua bán hay HĐ đặt cọc. Qua thẩm vấn cho thấy, ông Hùng đã thực hiện đúng nghĩa vụ cam kết trong HĐ là đã trả trước 100 cây vàng 9999. Người bán cũng đã thực hiện nghĩa vụ của mình là bàn giao một loại giấy tờ gốc (biên lai thu thuế nhà đất), bản sao bộ hồ sơ về quyền sử dụng đất. Bản chính bộ hồ sơ này các bên thỏa thuận người bán giữ để thực hiện nốt nghĩa vụ hòan tất thủ tục mua bán nhà đất. Đây chính là những điểm cơ bản để kết luận HĐ nói trên là HĐ mua bán chứ không phải là HĐ đặt cọc. Bày tỏ quan điểm trong phần tranh luận tại phiên tòa, ông Phạm Chương Dương, Phó Viện trưởng Viện Kiểm sát quận Tây Hồ lại cho rằng HĐgiữa Phạm Hùng Lân với người mua thứ nhất tuy là HĐ mua bán nhưng vô hiệu vì các lẽ sau: Không đáp ứng được các điều kiện quy định tại điều 443 Bộ luật Dân sự về hình thức HĐ (không được cơ quan có thẩm quyền xác nhận). Mặt khác, mặc dù HĐ quy định thanh toán bằng vàng nhưng thực tế hai bên đã thanh toán bằng USD, tức là đã vi phạm chế độ quản lý ngoại hối của nhà nước. Do đó, cần hủy bỏ hiệu lực của HĐ này. Đối với giao dịch giữa người bán và người mua thứ hai (bà Ấnh Vân), vị đại diện Viện kiểm sát đã bỏ qua, không nhắc một lời nào về bản HĐ trị giá 1.560 triệu đồng không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền mà chỉ xét bản HĐ ký ngày 1/10/2001, có UBND Phường nhật Tân xác nhận. Theo vị đại diện VKS, HĐ này là hợp pháp vì đáp ứng điều kiện quy định về mặt hình thức tại điều 443 Bộ luật dân sự. Vì vậy, yêu cầu ông Bùi Hữu Hùng dỡ bỏ nhà xưởng, giao lại khu đất cho người mua thứ hai; kiến nghị Tòa án cho phép người bán, người mua thứ hai được hoàn tất mọi thủ tục còn lại về nhà đất.

Bài học pháp lý về vụ kiện

Về HĐ kýngày1/6/2001 giữa người bán và người mua thứ nhất (ông Bùi Hữu Hùng), Luật sư Đào Ngọc Lý, đoàn luật sư TP Hà Nội cho rằng: đây là một HĐ mua bán hòan toàn hợp pháp. Kết luận này dựa vào các căn cứ: Thứ nhất: dây là sự thỏa thuận tự nguyện, hợp pháp giữa người bán, người mua. Thứ hai: điều quan trọng nhất là có một sự thống nhất chặt chẽ giữa ý thức chủ quan (thể hiện trong HĐ) với hành vi khách quan của các bên. Đó là việc các bên đã, đang thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo cam kết trong HĐ. Người mua đã thực hiện việc thanh toán tiền lần một, đã nhận một loại giấy tờ gốc. Thời điểm chuyển giao quyền sử dụng mảnh đất này được tính từ khi ông Hùng chuyển xưởng vẽ của m ình đến hoạt động tại mảnh đất này và ông Lân không phản đối. Người bán (ông Lân) đã nhận tiền thanh toán đợt một của người mua, đã đồng ý để người mua chuyển xưởng vẽ đến, đã giữ bộ hồ sơ đất (bản chính) để thực hiện tiếp nghĩa vụ hoàn tất thủ tục pháp lý việc mua bán này. Việc HĐ không thực hiện được đến cùng, thủ tục mua bán không hoàn tất được, hoàn toàn do lỗi của người bán. Xuất phát từ quan điểm này, việc HĐ được lập thành một hay nhiều bản và chưa được cơ quan thẩm quyền xác nhận chỉ là thủ tục cần được tạo điều kiện để các bên tiếp tục hoàn tất. Về HĐ giữa người bán với người mua thứ 2 (bà Ánh Vân), luật sư Lý cho rằng có đủ căn cứ kết luận là HĐ vô hiệu. Bởi lẽ: có sự gian dối trong ký kết. Vào cùng một ngày, người bán vừa xác nhận việc vẫn giữ 100 cây vàngcủa người mua thứ nhất vừa ký HĐ bán chính mảnh đất đó cho người mua thứ hai lấy 1.560 triệu đồng. Mặt khác trong lời khai còn lưu giữ trong hồ sơ vụ áncho thấy ngưới mua thứ hai có biết việc mua bán của người mua thứ nhất nhưng vẫn ký HĐ mua mảnh dất này vì giá rẻ. Một sự gian dối khác là: với chính quyền Phường Nhật Tân, người bán, người mua đã ngụy tạo nên một HĐmới mà giá trị chênh lệch với HĐ cũ đã giảm đi tới 1.020 triệu đồng gây nên một khoản thất thu cho Ngân sách. Xét riêng HĐ giữa người bán với người mua thứ hai đã được UBND phường Nhật Tân xác nhận, Luật sư Đào Ngọc Lý đã phát hiện rằng, cơ quan này đã không thực hiện đúng các thủ tục luật pháp yêu cầu về việc xác nhận này; đã không xem xét hiện trạng mảnh đất trên thực tế, không niêm yết công khai hoặc đăng báo trước khi xác nhận. Vì vậy việc xác nhận này không thể được coi là có giá trị pháp lý.

Bác lại luận điểm của ông Phó viện trưởng VKSND quận Tây Hồ, Luật sư Đào Ngọc Lý đã dẫn chứng những quy định của ngành Tòa án để khẳng định cần phải căn cứ vào quy định vềthanh toán trong chính HĐ chứ không căn cứ vào việc các bên thực tế thanh toán với nhau bằng đồng tiền nào. Vì vậy ông cho rằng kết luận thiếu căn cứ của vị đại diện VKS là không thể chấp nhậnđược. Từ những phân tích cặn kẽ về các khía cạnh pháp lý của vụ kiện, vị luật sư này kiến nghị Hội đồng xét xử kết luận HĐ giữa người bán với người mua thứ nhất là hợp pháp , cho tiếp tục thực hiện; HĐ giữa người bán với người mua thứ hai là HĐ vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả HĐ vô hiệu sẽ được xem xét tùy thuộc mức độ lỗi của các bên. Mặc dù là phiên tòa dân sự nhưng vị Luật sư này vẫn đề nghị Hội đồng xét xử xem xét hành vi lừa đảo rõ ràng của người bán đối với những người mua.

Từ những sơ xuất nhỏ đã dẫn đến những thiệt hại vật chất lớn, kéo dài. Đây là bài học cần thiết không chỉ với những người trong cuộc.

Filed under: Hợp đồng, Thị trường bất động sản |