VŨ CƯỜNG – Cục Quản Lý Nhà – BỘ XÂY DỰNG
Một trong những phương pháp tính giá bán nhà ở theo phương thức trả dần là xác định mức giá đảm bảo tính đủ các chi phí mà doanh nghiệp đầu tư cho nhà ở. Trên cơ sở mức giá này và tình hình cụ thể, doanh nghiệp có thể tính giá bán nhà ở theo phương thức trả dần, đảm bảo thu hồi đủ vốn đầu tư và có lãi.
Mức giá đảm bảo tính đủ các chi phí mà doanh nghiệp đầu tư cho nhà ở được xác định theo công thức:
Trong đó:
+ G: Mức giá đảm bảo tính đủ các chi phí tính trên một mét vuông sàn nhà ở (triệu đồng/m2/năm).
+ V: Tổng vốn đầu tư xây dựng dự án nhà ở tại thời điểm bàn giao đưa vào sử dụng (tr.đồng);
+ S: Tổng diện sàn của nhà ở trong dự án (m2);
+ n: Số năm thực hiện trả dần (năm);
+ r: Lãi suất vốn vay (%).
Công thức nêu trên được thiết lập với giả thiết là doanh nghiệp vay vốn tại ngân hàng để đầu tư cho nhà ở và phải trả cả vốn và lãi ghép với giá trị san đều hàng năm kể từ khi bán nhà ở, đồng thời đảm bảo tính đủ các chi phí mà doanh nghiệp đầu tư cho nhà ở, kể cả chi phí sử dụng vốn. Chi phí bảo trì, quản lý vận hành do người mua tự trả nên không đưa vào công thức.
Công thức nêu trên được phân tích cụ thể như sau:
1. Giá trị G có thể coi là mức giá bình quân tính cho 1 m2 sàn. Trường hợp giá bán tính theo m2 sử dụng thì giá trị này là mức giá bình quân tính cho 1 m2 sử dụng, khi đó S sẽ là tổng diện tích sử dụng của nhà ở trong dự án. Để có thể tính được giá bán theo phương thức trả dần cho từng căn hộ, căn nhà thì doanh nghiệp tính đến nhiều yếu tố như dự kiến lãi của doanh nghiệp; vị trí, tầng cao, chất lượng của từng căn hộ, căn nhà và một số yếu tố khác để điều chỉnh cho phù hợp. Trong trường hợp dự án có nhiều nhóm nhà ở mà có mức chi phí đầu tư xây dựng khác nhau thì cần tính mức giá riêng cho từng nhóm. Trong trường hợp có thoả thuận về việc người mua nhà ở phải thanh toán lần đầu một mức tiền nào đó thì vế trái của công thức trên phải được nhân với hệ số q, trong đó q bằng tỷ lệ giữa tổng số tiền phải trả dần với tổng số tiền mua nhà (Tổng số tiền phải trả dần = Tổng số tiền mua nhà – số tiền thanh toán lần đầu).
2. Tổng vốn chi phí đầu tư cho dự án nhà ở tại thời điểm bàn giao đưa vào sử dụng (V) bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí liên quan đến đất đai; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, hạ tầng kỹ thuật; tiền trả lãi vốn vay trong quá trình đầu tư xây dựng dự án và các chi phí cần thiết khác. Trường hợp vay vốn để đầu tư xây dựng nhà ở và sẽ trả nợ dần sau khi bán nhà ở thì giá trị V được xác định như sau:
Trong đó: Tc là thời gian đầu tư xây dựng dự án nhà ở, j là thời điểm đi vay vốn Vj (tính từ khi bắt đầu xây dựng dự án đến thời điểm vay vốn), Vj là giá trị vốn vay, r là lãi suất vốn vay.
Trường hợp vay ở nhiều nguồn vốn có lãi suất khác nhau thì tính cho từng nguồn vốn theo công thức thức trên rồi cộng lại để có được giá trị V.
3. Giá trị S được xác định là tổng diện tích sàn diện tích sàn nhà ở trong dự án. Trường hợp cho thuê theo diện tích sử dụng thì S được được xác định là tổng diện tích sử dụng nhà ở trong dự án.
4. Thời gian thực hiện trả dần của công thức trên được tính theo năm. Nếu tính mức giá theo tháng thì về trái của công thức (1) được chia cho 12 (tháng).
5. Lãi suất vốn vay (r): Trong trường hợp vay vốn từ nhiều nguồn khác nhau (m nguồn) mà mỗi nguồn có mức vốn vay khác nhau (V1, V2, …Vm) ứng với mức lãi suất khác nhau (r1, r2,… rm) thì giá trị r có thể xác định bằng phép tính bình quân gia quyền của các mức lãi suất với trọng số là mức vốn vay tương ứng, cụ thể như sau:
Trường hợp nếu doanh nghiệp bỏ ra một phần vốn của mình để đầu tư thì cũng có thể coi đó là một nguồn vốn vay với lãi suất được tính như mức lãi suất tiền gửi tại ngân hàng của doanh nghiệp để đưa vào công thức trên.
Trong trường hợp mua nhà ở trả dần tiền theo phương thức tăng dần hoặc giảm dần thì việc tính toán gía trị G trở nên rất phức tạp. Chúng tôi mong bạn đọc cho biết thêm những phương pháp khác và có ý kiến góp ý, bổ sung cho bài viết này./.
Nguồn: Cục Quản Lý Nhà – BỘ XÂY DỰNG